Реферат: Первичный и вторичный рынок недвижимости

Характеристикапервичного и вторичного рынка недвижимости

 

Одним из главных показателей развития в страненормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так какэто существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость – важнейшая часть мировогобогатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, таккак субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставнойдеятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важностьотечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высокимуровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в арендугосударственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлениемсборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит отпринятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Содной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенноаналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначнойформализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же – недостаточная разработка теориианализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках(разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибками даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научныеосновы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение впоявившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков всфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынокнедвижимости».

«Рынок недвижимости – это система организационныхмер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определенияконкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром,как недвижимость» [2, с. 160].

Рынок недвижимости – это «экономико-правовоепространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всехимеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и гдеосуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [4, с. 32].

Рынок – это «институт осуществления контактамежду покупателями, или предъявителями спроса, Я продавцами, или поставщикамитоваров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателейобразуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [4, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферувложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений,возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются междуинвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектовнедвижимости в траст, в аренду, в наем» [5, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагаютотнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которыхсвязано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсови труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечениеобороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объектанедвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо всеэти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых иуправлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимостипредставляет собой определенный набор механизмов, посредством которыхпередаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаютсяцены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантамиземлепользования» [5, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынканедвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот правна недвижимость [3, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, чтоабстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурноразвивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так илокальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объектынедвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешнейокружающей среды (политической, экономической, социальной, экологическойобстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различныепользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом»[5, с. 21].

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельныхучастков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости – развиваетсясамостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативнуюбазу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различныхтипологических критериев.

Рынокнедвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подверженывоздействию физической среды. [5, с. 20]

Каждыйучасток имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве,так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются вразличных климатических и экономических условиях [5, с. 20].

Рынокнедвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать поразличным признакам.

По способусовершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичныйрынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервыепоступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в такомслучае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местныхорганов власти (за счет приватизации государственных и муниципальныхпредприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщикижилой или нежилой недвижимости.

Количествонедвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства.Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческойнедвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынканедвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то естьпервичного рынка [5, с. 20].

На вторичномрынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащийопределенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный ивторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам(например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическаяобстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, чтонепосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то жевремя рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынкежилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Такимобразом, можно сделать следующие выводы.

Рынокнедвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать поразличным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору,функциональному назначению и иным показателям.

Первичныйрынок в России формировался за счет приватизации государственных имуниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещныхправ. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот.Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажейили с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одноговладельца к другому.

Принципыоценки недвижимости, связанные с пользователем

 

Термины «рыночнаяоценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областяхэкономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Оценканедвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся всобственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценкеосновных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектовнедвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектовнедвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизациигосударственных и муниципальных объектов недвижимости, при заключении договоровна совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими илиюридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определенииналогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловомпартнерстве.

Но естьслучаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлениибрачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованиюодного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости длягосударственных или муниципальных целей, при передаче государственнойсобственности в доверительное управление, при реализации инвестиционныхпроектов с привлечением бюджетных средств, при продаже объектов недвижимости изфедеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации илимуниципальных образований. [1, с. 124]

Институтпрофессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране началформироваться в 1992–1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Оценочная деятельностьосуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации,Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» №135 – ФЗ от29.07. 1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативнымиправовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие приосуществлении оценочной деятельности.

Такимобразом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленнаяна установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процессоценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Принципыоценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основаниикоторых определяется степень воздействия различных факторов на стоимостьобъекта недвижимости. [1, с. 127]

Поскольку впроцессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента – субъект,объект и рыночная среда, то соответственно ученные выделяют три группыпринципов. Они лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынканедвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения. [1, с. 136]

Первойгруппой принципов оценки недвижимости, которую нам и предстоит охарактеризовать,является группа принципов, которые основаны на представлении пользователя. Кгруппе данных принципов относятся принципы полезности, замещения, ожидания.Группы данных принципов позволяет определить полезность объекта, его приемлемуюцену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принципполезности гласит, что объект недвижимости обладает стоимостью, только если онможет быть полезен потенциальному собственнику для реализации определеннойэкономической функции. Полезность объекта недвижимости – это способностьудовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенногопериода времени.

Принципзамещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого объектанедвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принципожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущуюстоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости подвлиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Задача 1

Определитедоход, относимый к зданию и земле (данные по объектам доходной недвижимостиприведены в таблице).

Результатырасчета дохода, относимого к земле и зданию, оформите в таблице.

Показатель

Офисное здание

Торговый центр

Проект по застройке жилья

1 2 3 4 Стоимость застройки, руб. 577000 721500 450000 Годовой валовой доход, руб. 15000 250000 100000 Поправка на недоиспользование и потери при сборе, руб. 20000 25000 5000 Прочий доход, руб. 50000 10000 3000

Действительный валовой доход

45000 235000 98000 Операционные расходы, руб. 50000 120000 30000 Резерв на замещение, руб. 5000 10000 3000

Чистый операционный доход

-10000 105000 65000 Коэффициент капитализации для здания, % 13 14 13,2 Коэффициент капитализации для земли, % 12 12 12 Доход, относимый к зданию, руб. -1300 14700 8580

Чистый остаточный доход

-11300 119700 73580 Стоимость земли при коэффициенте капитализации 12%, руб. -11200 117600 72800

 

Решение

Методикарасчета изложена в работе «Экономика недвижимости» А.Н. Асаул [1, с. 150]

1.   Определениедействительного валового дохода.

Действительныйваловой доход исчисляется исходя из потенциального валового дохода, которыйпредставляет собой годовой доход объекта недвижимости при полной загрузкеплощадей, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляетсядополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательскойдеятельности на территории объекта недвижимости или внутри нее)

Действительныйваловой доход 1 = 15000–20000 +50000=45000 руб.

Действительныйваловой доход 2 =250000–25000+10000 = 235000 рублей.

Действительныйваловой доход 3 = 100000–5000+3000 = 98000 рублей

2.   Рассчитаем чистыйоперационный доход.

Чистыйоперационный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетомоперационных издержек. В определении чистого дохода не учитываются расходы пообслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

Чистыйоперационный доход 1 = 45000–50 000–5000 = – 10 000 рублей

Чистыйоперационный доход 2 = 235000 – 120000 – 10000 = 105000 рублей.

Чистыйоперационный доход 3 = 98000 – 30000 – 3000 = 65000 рублей

3.   Произведем расчет доходаотносимого к зданию

Сумма дохода,относимого к зданию методом капитализации равна произведению ставкикапитализации на сумму чистого операционного дохода

Сумма дохода,относимого к зданию 1 = -10000/>13% =-1300 рублей

Сумма дохода,относимого к зданию 2 = 105000/> 14% =14700 рублей

Сумма дохода,относимого к зданию 3 = 65000/>13,2 =8580 рублей.

4.   Рассчитаем сумму чистогоостаточного дохода.

Расчет суммычистого остаточного дохода производится путем сложения суммы чистогооперационного дохода и суммы дохода, относимого к зданию:

Чистыйостаточный доход 1 = -10 000+ (– 1300) = – 11300 рублей

Чистыйостаточный доход 2 = 105 000+ 14700 = 119700 рублей

Чистыйостаточный доход 3 = 65000+ 8580 = 73580 рублей.

5.   Рассчитаем стоимостьземли при коэффициенте 12%

Стоимостьземли 1 = -10 000+ 10 000/>12% = – 11200рублей

Стоимостьземли 2 = 105000+ 105000/>12% =117600 рублей.

Стоимостьземли 3 = 65000+65000/>12% = 72800рублей.

В данномслучае решение было произведено с учетом доходного подхода.

Доходныйподход в отличие от сравнительного и затратного направлен на получение данныхоб объекте недвижимости с точки зрения инвестора [1, с. 149].

Приприменении доходного подхода основой для расчетов служит доход, который какпредполагается, может принести объект недвижимости при его использовании вкоммерческих целях.

Исходя извсего вышесказанного, первый проект, а именно строительство офисного зданияявляется сам по себе убыточным, наиболее доходным является проект строительстваторгового центра, и доходным, но менее является проект по застройке жилья.

Задача 2

Оценщикполучил следующую информацию по объекту – аналогу: коэффициент ипотечнойзадолженности равен – 0,6; доход на собственный капитал – 15000 руб. в год;стоимость собственных средств – 60000 руб. в год; ставка капитализации длязаемных средств – 15%. Определите общий коэффициент капитализации.

 

Решение

В данномслучае используется метод прямого сопоставления в сравнении оцениваемогообъекта с объектом – аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов,на основе чего выбираются объекты – аналоги. Ставка капитализации оцениваемогообъекта берется одинаковой со ставкой объекта – аналога либо рассчитывается наоснове среднего арифметического в случае множества объектов – аналогов.

В данномслучае множество объектов – аналогов отсутствует, поэтому мы берем ставкукапитализации оцениваемого объекта одинаковой со ставкой капитализации объекта– аналога.

Ставкукапитализации объекта – аналога рассчитываем, применяя метод Элвуда.

Метод Элвудаявляется модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственногокапитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменениесо временем стоимости объекта недвижимости.

Расчетпроизводиться по формуле:

/>

где /> – общий коэффициент капитализации;

/> — норма отдачисобственного капитала;

/> — доля заемного капитала;

/> – ипотечный коэффициент.

1.   Рассчитаем норму отдачисобственного капитала

Норма отдачисобственного капитала рассчитывается как отношение дохода на собственныйкапитал к сумме собственного капитала.

/>= />=0,25

2.   Рассчитаем общийкоэффициент капитализации методом Элвуда:

/>

Ответ: Общийкоэффициент капитализации равен 0,16

Списокиспользуемой литературы

1.   Асаул, А.Н., Ерофеев, П.Ю. Экономиканедвижимости/А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. – Спб.: Питер, 2008. –240 с.

2.   Боровкова В.А., Боровкова В.А.,Мокин В.О., Пирогова О.Е., Экономика недвижимости: Учебник для вузов. –Спб: Питер, 2007. – 416 с.

3.   Гриненко С.В. Экономиканедвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2004. –107 с.

4.   Гриненко С.В. Экономиканедвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. – Таганрог:Издательство ТРТУ, 2004. – 350 с.

5.   Иваницкая И.П., Яковлев А.Е.,Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. –М.: Кнорус, 2007. – 184 с.

6.   Экономика недвижимости:Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. – М.: МГИУ, 1999. –384 с.

7.   Экономика недвижимости:Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУим. Ярослава Мудрого, 2002. – 66 с.