Реферат: Оценка стоимости недвижимости

Задача 7. Объектнедвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в концекаждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн.руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объектаопределим по формуле:

/>

где />текущая стоимость объекта;

/>денежный поток периода t;

/>ставка дисконтирования;

/>стоимость реверсии или остаточнойстоимости.

Остаточная стоимость, илистоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнегопрогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

/>

Таким образом, текущаястоимость объекта составляет 138,63 млн. руб.

Задача 19. Банкдоговорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии наналогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величинуфактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величиныфактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функциейденежной единицы – взносом на амортизацию денежной единицы:

/>

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012у.е. – сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. – суммаарендной платы за 4 года;

240 048 – 200 000 = 48 048у.е. – сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактическибанк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27. Объектомоценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка погосударственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск можетбыть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажаправа аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемоговозврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации(при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставкидохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидностьнедвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода– 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций– 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность –3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права арендыофисного центра – около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционныйменеджмент – 5% (по условию);

д) норма возврата – 10% (100%/ 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации =8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 34. Имеетсяземельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участокодним из четырех способов:

1)        строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е. заквартиру, 580000 д.е. затраты на строительство);

2)        разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000д.е. за участок, 25000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3)        размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход отпродажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада – 9500 м2, затратына оборудование склада – 60 000 д.е.);

4)        организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболееэффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходяиз максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимостиучастка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД),который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) иоперационных расходов (ОР):

1)        ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 – 580 000 = 200 000 д.е.

2)        ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 – 25 000 = 100 000 д.е.

3)        ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 – 60 000 = 225 000 д.е.

4)        при расчете дохода от уличнойторговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границыпо улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходитсянебольшая часть стоимости, т.е. допустим, что земельный участок в данном случаеимеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.

Максимум дохода дает третий вариант, т.е. размещение на участке складастроительных материалов.

Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данногоземельного участка является размещение на участке склада строительныхматериалов.

Задача 35. Стоимость здания 800тыс. у.е.; коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход250 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для земли 11%. Определить стоимостьземельного участка.

Стоимость земельного участка определим, исходя из формулы:

/>,

где Д – чистый операционный доход;

С – стоимость объекта;

К – коэффициент капитализации для объекта.

В нашем случае:

/>

/>

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 963,64 тыс. у.е.

Задача 37. Определить вариантлучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

Показатель Сценарии использования Жилое здание Офисное здание Промышленное здание

Площадь возводимых зданий, м2

7 000 5 000 8 000

Стоимость строительства зданий, долл./м2

200 250 150 Чистый операционный доход, долл. 2 000 000 2 700 000 1 800 000 Коэффициент капитализации зданий, % 23 22 24 Коэффициент капитализации земли, % 20 20 20

Стоимость возводимых зданий определяем умножением их площади на стоимостьстроительства одного квадратного метра:

1)        жилого здания: 7 000 * 200 = 1 400000 долл.;

2)        офисного здания: 5 000 * 250 = 1 250000 долл.;

3)        промышленного здания: 8 000 * 150= 1 200 000 долл.

Стоимость земельного участка определяем, исходя из формулы:

/>,

где Д – чистый операционный доход;

С – стоимость объекта;

К – коэффициент капитализации для объекта.

1)        для жилого здания:

Д = 1 400 000 * 0,23 + Сземли*0,2 = 2 000 000;

Сземли = (2 000 000 – 1 400 000*0,23)/0,2 = 8 390 000;

2)        для офисного здания:

Д = 1 250 000*0,22 + Сземли*0,2 = 2 700 000;

Сземли = (2 700 000 – 1 250 000*0,22)/0,2 = 12 125 000;

3)        для промышленного здания:

Д = 1 200 000*0,24 + Сземли*0,2 = 1 800 000;

Сземли = (1 800 000 – 1 200 000*0,24)/0,2 = 4 560 000.

Вариант наиболее эффективного использования выбираем, исходя измаксимума стоимости участка.

В нашем случае максимальнаястоимость земельного участка приходится на второй вариант – строительство офисногоздания. Значит вариантом лучшего и наиболее эффективного использования дляземельного участка будет строительство офисного здания.

Список литературы

 

1.             Асаул А. Н. Экономиканедвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003. — 456с.

2.             Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб.для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2001. – 509с.

3.              Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.:Питер, 2001. – 416с.

4.             Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ «МарТ»;Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. – 304 с.

5.              Организация и методы оценкипредприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. – 265с.

6.              Федотова М. А., Уткин Э. А.Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей«ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г. – 265с.