Реферат: Анализ рынка жилья 2006

Введение. 1

Глава 1. 2

1. 1 Организация и механизм функционирования жилищногорынка. 2

1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день. 5

1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал2006 года. 7

Глава 2. 9

2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимостьразвития рынка доступного жилья. 9

2.2. Стройсберкассы. 13

2.3 Ипотека. 16

3. Заключение. 19

Приложения. 20

1. О концепции приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье гражданам России». 20

 
Введение.

Рынок жилья являетсяодним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несетособую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность длянаселения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпахприроста населения, отражаются на его экономической культуре, посколькуприобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моментупокупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жильянеобходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики вцелом.

В данной работе мне быхотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив егоразвития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья длянаселения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, являетсянеспособность обеспечить жильем основную часть населения.  Я постараюсь выявитьнекоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развитиярынка.

Глава 1. 1.1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка.

Жилищная сферапредставляет собой сложную систему создания, функционирования и заменыжилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство,ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Рынок жилищнойнедвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплексмеханизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых имижилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников иконкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сферетекущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, которыйможет  производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищногофонда является не только источником удовлетворения потребности человека вжилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге длянаселения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фондпредставляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависитот состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищнойнедвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Всеучастки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынокимеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешнихи внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаютсяхарактеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено(наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристикижилища определяют качество жилищного фонда.

Жилище – долговечныйтовар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер икачество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда.Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратяденьги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все этиособенности оказывают непосредственное влияние  на процессы, протекающие вжилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объектыжилищного фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрестипотребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностейспроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостьюдругих товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос нажилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и вкраткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жильяограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, котороепотребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами,влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций встроительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации(выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство,реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестициипредставляют собой разницу  между валовыми инвестициями в жилье и уровнем егопотерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшойобъем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в которомпроживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищногофонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат натехническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит кповышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты наего содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становитсяневыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистыеинвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимостизатрат на строительство.

Механизм функционированияжилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, какстоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем),цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся подвоздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложенияжилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличныйжилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализациинедвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы егопроизводства.  В то же время, предложение жилья диктуется потребностяминаселения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости еёвладельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь,демографическими,  общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления егодоходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само являетсяэлементом жилищной сферы.

Внешним фактором,влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. Приувеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фондастановятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведениеинвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношениинедвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объектсобственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам,и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объектыжилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье какпредмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищногофонда.

Еще одним внешнимфактором, оказывающим влияние на состояние  жилищной сферы, является изменениеусловий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки подолгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличиваетзатраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местныхправил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторыземлепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки подстроительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечномитоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении ценна него.

Таким образом, различныевнешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и несколькихпеременных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, чтомакроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

 

1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день.

По данным Госстроя Россиина конец 2003 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества»страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественномвыражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов.

На каждого гражданинаРоссии приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

Общая потребностьнаселения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрдруб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительствежилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв.м.

Создана основная правоваяи институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частнойсобственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более90% строительных организаций являются частнымикомпаниями).  

Вместе с тем в очереди наулучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднееожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян неудовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семьяживет в плохих и очень плохих жилищных условиях.

Общий объем жилищногостроительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше посравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года происходит увеличение объемов вводажилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства,его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 г. составила 47,8%. Нопоследние месяцы наблюдается снижение темпов строительства  жилья, так вРоссии в январе-апреле 2006 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2005 г. Хотя вместе с тем, вапреле 2006 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья — на 14,8% большепоказателя апреля 2005 г.

Но в целом 2005 годупредложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% вырослицены.

На рынке жилья во многихрегионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населенияпревышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как напервичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходовнаселения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке исредней стоимостью строительства.

Одной изпричин роста цен на квартиры является «выброс» на рынок крупных сумм,выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, офедеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты,«Молодой семье — доступное жилье» и ипотека для военных.

Все программыправительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, ане увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают  этого. А этоведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья.

Также рост цен может бытьобусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами,административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицитаземельных участков.

Подавляющая частьжилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слаборазвиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение истроительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищногостроительства.   

Сегодня лишь 9%российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счетсобственных накоплений или с помощью жилищных кредитов.

По данным статистикиежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей. 

1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1квартал 2006года.

Последние тримесяца на рынке недвижимости не происходит никаких изменений. Цена как спроса,так и предложения остановилась на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс.руб. Весь прошлый год демонстрировал неготовность населения платитьпредложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимостисоставляли так называемые «альтернативные» сделки, когда люди уже имеякакое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, тотолько жилье по адекватным ценам. И то это чаще всего происходило с помощьюразличного рода кредитных продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России покрасноярскому краю объем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на78%. В планах банкиров увеличивать объем кредитования населения и далее, ноостается еще вопросом -  готовы ли люди вкладывать эти деньги внедвижимость по столь высоким ценам. Потолок цены предложения в городеопределяется ценами предложения в более привлекательных регионах. Так,например, в Санкт-Петербурге типовые дома в спальных районах стоят так же как инедвижимость Красноярска. По данным аналитиков, ситуация на рынкеСанкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они непрогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены.Например, в Москве при всех их возможностях и огромном неудовлетворенном спросеза 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтомуговорить о том, что региональный рынок ипотеки опередит Московский на столько,что повысится платежеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию,преждевременно и необоснованно с экономической точки зрения. Еще одниммеханизмом сдерживания цен станет объем предложения. Например, с лета прошлогогода объем предложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том,что продавцы не найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя запроисходящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственно,у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего времени, людивсе чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, гдеблагодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жилья тоже непредвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как иостальные и поэтому при неизменной законодательной и экономической ситуации всфере недвижимости, можно спрогнозировать повышение цен на недвижимость впределах инфляции, т.е. на 12-15% в год.

Глава 2. 2.1.Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынкадоступного жилья.

Сточки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынокдостаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличияжилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективнуюпотребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефицитепредложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди наулучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в нашевремя нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

Норыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населениясдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье идоходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемыстроительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромноечисло людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочкуили по ипотечным схемам.

Что мешает применять вРоссии давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмыактивизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные вразвитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья иповышения его доступности для населения у нас практически не работают  главнымобразом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынкежилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участникистроительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разномуотвечают на этот вопрос.

Выступающим от сторонызастройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ,который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менятьэкономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от другихотраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в егоорбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представителитерриториальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследуетсвои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении синвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищныхпроектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключенияинвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционномконкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат:  5-6% на разработкупредпроектной и проектной документации, 25-26% — на внесение «доли города» встроящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ,который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практиканарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинатьстроительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточныхсвободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях:закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, иставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Всеэто приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него ужедостигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший вдействие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частныхинвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношениязастройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными.В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики,которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и безтого высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

— предоставивзастройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

— комбинируя долю городав натуральном (по площади) и стоимости выражении;

— кредитуя за счетгосударственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а неинвесторов – покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а неспрос на него;

— упростив и четкорегламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны  быть хорошоинформированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающихв ходе проекта проблем.

Президент строительногоконцерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростомцен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет ростсебестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента  до размера зарплатырабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутыесборы – право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачиваетпокупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос – нетсмысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, посколькуиздержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получаетсязамкнутый круг».

Высокую стоимостьстроящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимостьстроительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций,теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практикив цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решенывопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительнопревышают цену недвижимости.

Будущие новоселы –дольщики, или «соинвесторы строительства», права которых на своевременноеполучение жилья в России практически повсеместно нарушаются, видят основнуюпричину неукротимого роста цен на строящееся жилье в недобросовестностизастройщиков. В октябре 2005 года волна акций протеста обманутых дольщиковпрокатилась по Москве и Подмосковью, Ставрополью, Санкт-Петербургу,Новосибирску и другим городам. По вине руководства инвестиционных компаний вМоскве и Подмосковье без жилья и без денег осталось более 10 тысяч семей. ВНовосибирске в анабиозе находится более 30 строящихся домов. Наверняка,  волнуютте же проблемы несостоявшихся новоселов и в других городах.

Первый вице-спикерГосдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являютсяне рыночными.

Он отмечает, чтостоимость жилья в два раза превышает свою нормальную цену. «До 50%стоимости жилья — это стоимость, которая является спекулятивной».

Строительные компании  обвиняютбанки, прекратившие прошлым летом кредитование. Эксперты полагают, что этовполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала приниматьГосдума. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плечпокупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков.  Если строительствоне доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязываетбанки, кредитовавшие застройщика,  вернуть пайщику не только его вклад, но иштраф за нарушение сроков ввода жилья.

Очевидно, что банкам изастройщикам такие правила не нравятся. Поскольку  за масштабные проекты частоберутся застройщики, не имеющие ни серьезных средств, ни объектов для залога,банки закрыли для них кредиты. Средства покупателей квартир также не могутпривлекаться в качестве инвестиций на этапе строительства новых объектов.

Чтобы изменить положениедел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жильяна первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счетпредоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.

К тому же альтернативойдорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредитыстройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, чтофедеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезнодоработан.

2.2. Стройсберкассы.

Широко распространенные вмире строительно-сберегательные кассы являются традиционной формойжилищно-накопительных систем. Именно эта форма лежит в основежилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. Вжилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежныхсредств и размещение их с целью решения жилищных проблем своих участников. Это– закрытая система с ограниченным кругом участников, но время существования еёнеограниченно.  Её значимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций,внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой момент времени, атакже строго выверенное соотношение между периодами накопления средств ипогашения ссуды.

До июня 2005 года, покане было специального законодательства, регулирующего деятельностьжилищно-накопительных кооперативов, институт стройсберкасс в России игралнезначительную роль из-за следующих недостатков: короткий срок предоставлениязайма, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания впериод накопления. Но опыт стран Восточной Европы показывает, что ипотечноекредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а поддержка государствомучастников жилищно-накопительных систем расширяет возможности населения сневысокими доходами по решению жилищных проблем.

Как показывает практика,в периоды реформ институт стройсберкасс эффективнее ипотеки.

Немаловажно, чтостройсберкассы служат источником «длинных денег», отсутствие которых составляетпроблему всех переходных экономик и порождает серьезные проблемы для развитияипотеки. Значительную часть сбережений населения, не задействованную вкредитно-финансовой сфере, могут привлечь стройсберкассы, поскольку ихклиентами могут стать граждане со средними и даже невысокими доходами.

В условиях сегодняшнейроссийской экономики стройсберкассы обладают рядом преимуществ по сравнению склассической ипотекой, такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамкаходного экономического субъекта, замкнутость системы и возможностьфункционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, чтопозволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне,удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде минимально, нетнеобходимости в поручителях по кредиту, простота финансового и правовогомеханизма стройсберкасс позволяет им адаптироваться к условиям рынка безсоздания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. Кроме того развитиестройсберкасс не препятствует становлению других институтов жилищногонакопления, обслуживающих группы населения с иными доходами.

Российский сравнительнонебольшой опыт функционирования стройсберкасс (жилищно-строительные ижилищно-накопительные кооперативы) породил следующие стандартыстроительно-сберегательного контракта, несколько отличающиеся от мировых:процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равнынулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) впериод пользования ссудой идут на покрытие административных расходов; премии нанакопление отсутствуют;  право на получение ссуды обычно предусматриваетдоведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья;досрочное изъятие вклада сопряжено с дополнительными издержками; до полногопогашения ссуды пайщиком жилье находится на балансе кооператива, то естьюридически принадлежит коллективу пайщиков.

Эффективностьэкономического механизма стройсбережения в России снижается из-за обгоняющего ибез того высокую инфляцию темпа роста цен на жилье, что обуславливает следующеепоследствия.

Платежеспособный спросгородского населения с невысоким и средним доходом ориентирован на квартиры вмногоквартирных домах, однако средний по масштабам жилищно-накопительныйкооператив с участием строительства не в состоянии профинансироватьстроительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие. Такимобразом, утрачивается серьезное преимущество стройсберкасс: финансовые потоки неудается сосредоточить в рамках одного экономического субъекта, в результатечего повышаются риски участников ссудосберегательной системы.

Посколькужилищно-накопительный кооператив оказывается не единственным  участникомстроительства, то нарушается принцип замкнутости системы стройсбережений, и этовлечет за собой ограничение независимости кооператива от внешнего финансовогорынка. И это не позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальномуровне.

Из-за высокой стоимостижилья период накопления и погашения кредита растягивается на сравнительнодлительный срок (4-6 лет), в течении которого цена приобретаемой квартирыпродолжает расти (на этапе накопления, который в соответствии с принятымзаконом не может быть меньше двух лет), следовательно растет и «порог»накопления, необходимый для получения кредита. Это означает, что темппополнения пая должен быть выше темпа роста стоимости квартиры; такой размережемесячного платежа пайшика доступен далеко не всем представителям среднегокласса.

Российскиежилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е.не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отчисления на покрытиеадминистративных расходов взимаются с пайщиков в течении полного срока действиядоговора. Начисление хотя бы невысокого процента могло бы смягчить тяжелыйпериод накопления, сократив размер либо ежемесячного взноса, либо срокнакопления, даже при необходимости  уплаты процента по кредиту в периодрассрочки.

2.3 Ипотека.

Одним из главныхинструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечноекредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развитияипотеки.

Однако, не смотря напредпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не всесуществующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовыйрынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценныхипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сихпор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов.На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценныхбумагах.

Условия полученияипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентныеставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскуюипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого годаставки на рынке начали снижаться. Об их снижении объявили многие банки, дажеАИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которымпредполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 годаагентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступныабсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.

Практика показывает, чток услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупкаквартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изыматьсредства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы изкатегории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку,зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаютсянерегулярные выплаты.

Реально сегодня ипотекумогут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от1 тысячи долларов.

При этом приобретательквартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы запроведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры.

Но, тем не менее, наданный момент ипотека в России развивается.

Процентные ставкипостепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования  некоторыхбанков перевалили за четверть века.

По данным Центробанка на1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос загод в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитоввырос еще больше — почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб.

В минувшем годузначительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки.

Сегодня отсутствие вассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. За2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь нарынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двухсотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечныепродукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемойнедвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программаСбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способовобеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц беззалога.

Требования банков кзаемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка,сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма егоподтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простогорасчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит.

Наличие поручителей,бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственнымисключением является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования поотношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» доходаСбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинствекоммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс.

Прописка и регистрациязаемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеетзначение.

Меньше всего за прошедшийгод изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос.Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляетот 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентнойставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.

Большая частьотечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке.Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность средипотребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причиныэтого — непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ осолидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки даюткредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они самифинансируют, — утверждает руководитель клиентского управления ипотечнойкомпании «Мой дом» Юлия Пузакова. — В остальных случаях применяется оченьизбирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков вновом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардныепрограммы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можнооформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся узаемщика недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательныминововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога наземельный участок с недостроенным домом.

Одной из главных проблемипотеки на сегодняшний день грозит стать то, что ипотечные кредиты не успеваютза ценами. Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов растет. Увеличиваетсяи число одобренных банками заявок. Зато падает количество реально выданныхкредитов. Именно так описывают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечномрынке, его участники и объясняют в это парадокс слишком большой разницей междусуммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), исуммой, которую ему готов выдать банк. Из-за повышения уровня доступностиипотечных кредитов действительно доступная недвижимость была быстро вымыта срынка.

Поэтому есть опасность,что при нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос иподхлестнет рост цен на квартиры.

3. Заключение.

Основными проблемамисовременного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные снедоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:

— дефицитплатежеспособного спроса населения;

— высокие кредитныеставки;

— административныебарьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органамиисполнительной власти, застройщиками и строителями;

— недостаточные объемыстроительства жилья;

— дефицит заемных ипривлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсеналгосударственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики идр.

Для успешного развитиярынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу,. Прагматичнойполитикой государства должно стать создание условий для повышенияплатежеспособности населения.

Мировая практика обеспеченияжильем строится на трех «китах»:

— Накопление сбереженийграждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.

— Ипотечное жилищноекредитование под 4-5% на 15-35 лет.

— Государственнаяподдержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступак долгосрочным рынкам кредитования.

В нашей стране рынокжилья находится в развитии.

Его перспективы лежат вразвитии

Приложение 1.  О концепцииприоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданамРоссии».

Главныморганизационно-финансовым механизмом реализации концепции национального проектаявляется федерально-целевая программа «Жилище» и входящие в ее составфактически четыре новых подпрограммы. С точки зрения федеральной поддержки истимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья особенностьюновой программы является ее сбалансированность.

Перваяподпрограмма — обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Онаосуществляется за счет средств федерального бюджета, за счет государственнойгарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой исубсидирования процентов по банковским кредитам. Вторая подпрограмма — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Она осуществляется спривлечением средств уже частных инвесторов с целью совершенствованиякоммунальной инфраструктуры населенных пунктов.

Третьяподпрограмма — обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе.Она будет осуществляться в форме предоставления бюджетных субсидий молодымсемьям, молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получениижилищного ипотечного кредита. На гос. поддержку молодых семей в бюджете 2006-гогода предусматривается 2,1 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 5,3миллиарда рублей, в том числе 4,3 миллиарда на субсидирование молодым семьям и1 миллиард рублей на страхование ипотечных кредитов для молодых семей. На гос.поддержку молодых специалистов на селе в бюджете 2006-го года предусматривается1,4 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 1,7 миллиарда рублей. Общее числомолодых специалистов, которые будут обеспечены жильем в рамках этойподпрограммы в 2006-2007 году, должно составить более 24 тысяч человек. И всегоза период 2006-2010-го года в рамках этой подпрограммы смогут улучшить жилищныеусловия более 70-ти тысяч молодых специалистов на селе.

Четвертаяподпрограмма — выполнение государственных обязательств по обеспечению жильемотдельных категорий граждан. Эти мероприятия будут разработаны с учетом ужедействующей сегодня программы «Государственные жилищные сертификаты» длявоеннослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военнойслужбы и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов крайнего севераи приравненной к ним местности, граждан РФ, постоянно работающих на комплексеБайконур и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев, ветеранов иинвалидов, граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии наЧернобыльской атомной станции, а также на производственном объединении «Маяк»;ветеранов подразделений особого риска. Субсидии будут предоставляться за счетфедерального бюджета и будут определяться исходя из среднерыночной стоимостижилья в соответствующих субъектах, и в зависимости от категорий среднейстоимости жилья, общей на территории РФ. На реализацию данной программы вфедеральном бюджете 2006-го года предусмотрено 20,9 миллиардов рублей, в томчисле 3,2 миллиарда для ветеранов и инвалидов. В целом за период 2006-2010 годапо этой программе будет обеспечено 211 тысяч семей отдельных категорий граждан.

Это четыре основныхподпрограммы, которые находятся в проекте концепции и в проекте программы«Жилище». В рамках всей целой программы будет осуществляться мероприятия пореализации концепции «Развитие унифицированной системы рефинансированияипотечных жилищных кредитов России». Эта программа одобрена Правительством РФ.Здесь наиболее важным является разработка и принятие нормативно-правовыхдокументов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечениесредств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг,страхование ипотечных кредитов, деятельность бюро кредитных историй,жилищно-накопительные кооперативы, совершенствование системы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защита правдобросовестного приобретателя жилой недвижимости. В рамках этой программыпредусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развитию унифицированнойсистемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентствупо ипотечному жилищному кредитованию. Это позволит обеспечить условия дляпривлечения долгосрочных ресурсов и для увеличения объемов предоставлениядолгосрочных ипотечных кредитов населению. Расходы федерального бюджета в2006-2007-м году на эти цели составят 30 миллиардов рублей, в том числе иувеличение уставного капитала АИЖК на сумму 8,2 миллиарда рублей. Такимобразом, за период 2006-2007 года 446 тысяч семей воспользуются ипотечнымикредитами, а до 2010 года их будет более 1,5 миллионов семей. В 2007-м годуобъем выданных ипотечных кредитов составит более 150-ти миллиардов рублей, чтов 7,6 раза больше по сравнению с 2004-м годом, а к 2010-му году их числоувеличится более чем в 20 раз. Таким образом, в проекте программы «Жилище»предусматривается общий объем финансирования более 640 миллиардов рублей, что в6 раз больше, чем действующая программа «Жилище». Посчитано, что будет более 28новых законопроектов и более 60 новых постановлений Правительства. Разработка,согласование и предоставление в Правительство РФ проектов новойфедерально-целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм,подготовка нормативных правовых и методических документов требует слаженнойсовместной работы Министерства регионального развития, Федерального агентства«Росстрой» в тесном взаимодействии с Правительством, с АдминистрациейПрезидента, членами Государственной Думы.