Реферат: Анализ рынка жилья в городе Иркутске

Содержание

Введение

1. Движение рынка жилья до кризиса

2. Рынка жилья в 2009 году

3. Факты и перспективы 2010 года

4. «Доступное жилье» в Иркутске

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Через год после началакризиса только ленивый не прогнозирует, что станет с ценами на жилье в России вближайшем будущем: продолжат ли они падать, замрут на месте или начнутпостепенно расти. Некоторые эксперты в надежде вернуть рынку инвестиционнуюпривлекательность пытаются «играть на повышение», утверждая, что цены уженащупали «дно». Вместе с тем, профессионалы говорят о том, что о стабилизациирынка можно будет говорить только в том случае, когда цены будут расти, какминимум, в течение двух кварталов подряд.

В общем, можно сказать,что к настоящему моменту рынок однозначно пережил стадию «рынка продавца» иперешел в «рынок покупателя».

В данной работе мыпостараемся проанализировать, используя фактические данные по ценам нанедвижимость, тенденции на рынке жилья в г. Иркутске.

1. Движение рынка жилья до кризиса

В течение последнихнескольких лет рынок жилья в Иркутске переживал фазу активного роста, в основекоторого лежали такие факторы, как дефицит качественного предложения, устойчиворастущий спрос со стороны как бизнеса, так и конечных потребителей, а такжерастущая доступность кредитных ресурсов. Совокупность данных факторовопределяла перманентное превышение объемов спроса над объемами предложения, чтовыражалось в главенстве продавцов при установлении «правил игры» на рынке. Такоесостояние рынка можно было определить термином «рынок продавца». Наиболее яркоэто проявилось в 2006 году, когда на фоне изменения правового поля резкосократились объемы предложения. При этом объемы платежеспособного спроса,поддерживаемые ростом доходов населения, а также развитием отрасли кредитования,продолжали активно увеличиваться. Все это спровоцировало возникновениедефицита, следствием которого явились ажиотаж и беспрецедентный рост цен нажилье. Так, за 2006 год цены на первичном рынке элитного жилья выросли более,чем на 30%. Рост цен в свою очередь стал дополнительным катализатором ростаспроса, в первую очередь со стороны инвесторов: на пике ажиотажа, пришедшемсяна весну 2006 года, доля инвестиционных покупок доходила до 30%. Указанный период,который однозначно являлся нездоровым этапом развития рынка, в целом можно оценитькак достаточно «удобный» для продавцов: продавалось практически все, чтовыставлялось на рынке. Значительная часть квартир в данный период раскупаласьна начальной стадии строительства. Кроме того, в условиях постоянной ценовойгонки и ограниченности предложения недостатки качественных характеристикпроектов (например, заурядные архитектурные решения, высокая плотностьзастройки, недостатки окружения, недостаточная обеспеченность машиноместами ипр.) не имели для покупателей критического значения.

В 2007 же году рынокжилья Иркутска вошел в состояние неустойчивого равновесия. Волна ажиотажаспала, спрос в условиях неопределенности дальнейшего развития ценовой ситуациичастично перешел в отложенное состояние, темпы роста цен значительно снизились.На фоне замедления ценового роста рынок начал активно пополнятьсяинвестиционными квартирами – если в 2006 году доля подобных квартир,предлагаемых на вторичном рынке, не превышала 10%, то в 2007-м она увеличиласьпочти до 30%.

В итоге пополнения рынкановыми предложениями, а также исчезновения ажиотажа на рынке наступил периодстабильности, баланса спроса и предложения, который многие участники рынкахарактеризовали как стагнацию. Однако данный период оказался для рынка скорееэтапом созидательного развития.

Во второй половине 2008года, когда мировой финансовый кризис затронул Россию, стереотип «предложениебудет формировать спрос», как и многие другие, был достаточно быстро разрушен.Покупательский спрос, ввиду распространения панических настроений на рынке всвязи с развитием кризисной ситуации и начавшимся в IV квартале 2008 годаснижением цен, резко сократился. В конце 2008 – начале 2009 года сделок нарынке практически не заключалось. Одновременно с падением покупательскогоспроса, на рынке начался рост вторичного предложения, что характерно для «переломных»периодов. В итоге возникшего дисбаланса предложения и спроса рынок вошел всостояние, противоположное уже привычному для большинства его участников, – всостояние «рынка покупателя».

Весной 2009 года рынокжилья в Иркутске пережил небольшой ровный рост, очень похожий на постепенныйвыход из кризиса. В основном покупаются квартиры на вторичном рынке. Напервичном интерес есть только к квартирам в новостройках, где строительство ужезакончено и есть оформленные документы на право собственности. Точных цифр повеличине спроса нет, так как, в отличие от предложения, спрос достаточно сложноизмерить. Когда начался кризис, мы увидели, что на рынок было «выброшено»большое количество инвестиционных квартир, так как многие поняли, что скороцены на недвижимость упадут, и старались быстрее избавиться от нее.

Если говорить о ценах, тосредняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске в период 2009 годаснизилась в рублях незначительно.

В начале кризиса былипубликации о каких-то сумасшедших дисконтах, но это было эхо несколькихотдельных сделок по новостройкам у девелоперов, которые остались без денег назавершение проектов, на вторичном рынке никаких скидок в 50% получить былонельзя.

В такой ситуацииинтересно посмотреть на поведение риэлтеров. Когда агент профессиональнойриелторской компании что-то предлагает, он, безусловно, обязан раскрыть клиентувсю информацию, которую он знает об объекте. Нормальное агентство недвижимости,которое действительно заботится о своей репутации и собирается еще долгоработать на рынке, не пойдет на то, чтобы сознательно торговать «долгостроями».Другое дело, что многое риелтор просто не может знать точно, ну разве чтодогадываться – застройщик не посвящает его в свои проблемы и состояние дел, дачасто и сам застройщик не может предсказать судьбу своего проекта.

Тут вопрос состоит еще втом, что наши граждане иногда пытаются сэкономить на услугах профессионалов ичасто в поисках более низкой стоимости, обращаются к случайным людям, кто какраз и может торговать непонятно чем.

Также не может неудивлять тот факт, что наши граждане в своем сознании равняют сделки по покупкеновостроек и вторичного жилья. Покупка квартир в строящемся доме – это по сутисоинвестирование в чужом бизнесе, а не просто приобретение жилья.Соответственно, гражданин как соинвестор получает как плюсы этого участия вбизнесе, например, более низкую стоимость, так и все минусы – риски,существующие в бизнесе создания объектов недвижимости.

По оценкам экспертов, числоагентств в Иркутске сократилось примерно на четверть, если считатьнедействующими те агентства, которые прекратили активную деятельность, уволилисотрудников, перестали давать рекламу. Сложнее всего приходится среднимкомпаниям, так как совсем маленькие с очень небольшим штатом могут работатьчуть ли не на дому, окупаясь с нескольких сделок, а крупные игроки могутвыживать за счет диверсификации направлений работы, развивая как раз тесегменты, на которые ранее обращали меньше внимания.

По данным управленияФедеральной регистрационной службы по Иркутску, в целом число сделок покупле-продаже квартир, заключенных в первом полугодии 2009 года, снизилось на 30%по отношению к аналогичному периоду 2008 года и на 36,6% к показателям 2007года.

То есть, согласноофициальной статистике, число сделок упало на треть. Но определить, насколько укаждого из агентств, мелкого или крупного, упало количество сделок, очень затруднительно,потому что даже по отдельным агентам очень большой разброс. В каких-тоагентствах могут быть риелторы-»звезды», у которых было, к примеру, по шесть-восемьсделок в месяц, а теперь – по три, а у других риелторов, у кого было по две-трисделки, сейчас их совсем нет.

В кризис агентстванедвижимости стали с большим вниманием относиться к рынку аренды жилья. Надопонимать, что до кризиса риелторы больше были заинтересованы в сопровождениисделок купли-продажи, так как с них был более выгодный процент. В тоже времякомиссия при услугах по аренде – это половина размера одного арендного платежа(по эконом-классу – не более 7 тысячи рублей), а бегать и показывать объектыпорой приходилось так же, как при продаже. Так вот, в кризис рынок арендыжилья, конечно, тоже упал, но несравнимо меньше, по сравнению с рынкомкупли-продажи, поэтому компании частично «выживают» за счет этого сегмента.

Назвать риелторовбезработными очень сложно, потому что многие из них, работая даже в крупныхкомпаниях, не имеют привычных для всех графиков «пятидневка плюс два выходных».Как правило, от них самих зависит, какой доход они получат, так что многие напериод кризиса могут просто сменить на время профессию, если сделки не идут.Тем более что некоторые агентства недвижимости в кризис не сокращали работниковвне штата, а даже увеличивали число тех, кто работает на процент от сделки беззарплаты, рассчитывая, что чем больше агентов работает, тем больше шансов найтиклиента и совершить сделку.

Эксперты расходятся воценках нынешнего кризиса для рынка недвижимости, по сравнению с 1998 годом. Некоторымв 1998 году казалось, что хуже кризиса быть не может. Формально падение цен внынешний кризис произошло с более высокого уровня. Продолжая тему различиямежду кризисами, которые мы пережили и сейчас испытываем – тогда все же нарынок кризис пришел ожидаемо для профессионалов, а сейчас – как гром среди ясногонеба, ведь еще весной 2008 года думали, что кризис Россию обойдет. Также стоитотметить, что если при кризисе 1998 года цены снижались плавно, в течениеполутора лет, то сейчас они «упали» за полгода.

Многие риелторы говорят,что осень 2009 года принесла на российский рынок недвижимости локальное «дно»,однако так ли это на самом деле? Профессиональные участники рынка жилья считают,локальное или не локальное, дно это или нет, понять сейчас сложно. Это станетясно, когда будет стабилизация или небольшой рост на протяжении хотя бы двухкварталов подряд. Хотя, как мы уже заметили, на рынке сегодня есть небольшой,но очевидный рост спроса на покупку квартир. И это обнадеживает.

3. Факты и перспективы 2010 года

Говоря о самом актуальномсостоянии рынка жилья в Иркутске, приведем последнюю имеющуюся информацию оценах.

В марте вторичное жилье вИркутске, по данным портала о недвижимости REALTY.IRK.RU, подешевело в среднемна 0,2%. Так, средняя стоимость готовых квартир в Кировском районе в мартеподешевела на 0,1% (с 59,5 до 59,4 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе цены на «вторичку»за указанный период снизились в среднем на 0,6% (с 48,4 до 48,1 тыс руб/кв.м).В Свердловском районе готовое жилье подешевело на 0,2% (с 44,5 до 44,4 тысруб/кв.м), а в Ленинском – на 0,4% (с 38,3 до 38,1 тыс руб/кв.м). Единственныйрайон, в котором динамика цен на вторичное жилье оказалась в мартеположительной – Куйбышевский: в этом районе средняя стоимость квартир вырослана 0,2% (с 41,9 до 42,0 тыс руб/кв.м).

/>

Рис.1. – Стоимостьвторичного рынка

В Кировском районесильнее всего упали в цене готовые двухкомнатные квартиры в кирпичных домах: всреднем на 2,4% (с 55,8 до 54,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе самоезначительное падение цен на вторичном рынке жилья коснулось однокомнатныхквартир в панельных домах – в среднем на 2,8% (с 55,3 до 53,8 тыс руб/кв.м), ав Свердловском районе – трехкомнатных квартир в кирпичных домах: в этомсегменте цены упали в среднем на 2,4% (с 45,5 до 44,4 тыс руб/кв.м). ВКуйбышевском районе максимальное снижение цен зафиксировано среди двухкомнатныхквартир в панельных домах – в среднем на 0,5% (с 42,7 до 42,5 тыс руб/кв.м), ав Ленинском – среди трехкомнатных квартир в кирпичных домах – в среднем на 1,7%(с 36,8 до 36,2 тыс руб/кв.м).

/>

Рис.2. – Динамикастроящегося жилья

На рынке строящегосяжилья в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, динамика средних цен в мартеоказалась разнонаправленной. В Кировском и Куйбышевском районах средняястоимость «первички» подорожала на 8,5% и 0,5% соответственно (с 50,7 до 55,0тыс руб/кв.м и с 35,4 до 35,6 тыс руб/кв.м). В Октябрьском и Свердловскомрайонах цены на строящееся жилье снизились в среднем на 2,1% и 0,8%соответственно (с 40,8 до 39,9 тыс руб/кв.м и с 37,3 до 37,0 тыс руб/кв.м). ВЛенинском районе средняя стоимость квартир в новостройках в марте осталась напрежнем уровне – 36,7 тыс руб/кв.м.

Примечательно, что вКировском районе сильнее всего подешевели уже построенные новостройки – всреднем на 4,2% (с 60,0 до 57,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе, напротив,уже достроенные новостройки показали максимальный рост цен – в среднем на 2,1%(с 43,0 до 43,8 тыс руб/кв.м), а вот новостройки со сроком сдачи во второмполугодии 2010 года показали самое значительное снижение цен – в среднем на3,2% (с 41,1 до 39,8 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе максимальное снижениепроизошло на квартиры в новостройках со сроком сдачи в первом полугодии 2010года – в среднем на 0,9% (с 36,6 до 36,3 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районесамое значительное снижение средней стоимости строящегося жилья оказалось натаком же уровне – на 0,9%, но коснулось квартир в новостройках со сроком сдачиво втором полугодии 2010 года (с 37,1 до 36,8 тыс руб/кв.м).

За последние две неделивесны (с 14 по 28 мая 2010 года) квартиры на вторичном и на первичном рынках вИркутске подешевели, по данным портала REALTY.IRK.RU, в среднем на 0,1%. Средиготового жилья только квартиры в Кировском районе немного подорожали, носнижение цен в остальных районах перекрыло этот рост. Новостройки в трехрайонах Иркутска не изменились в цене, зато в Октябрьском подешевели сразу на0,6%.

Готовые квартиры вИркутске, по данным REALTY.IRK.RU, за вторую половину мая (с 14.05 по 28.052010г.) подешевели в среднем на 0,1%. Самое существенное снижение цен произошлов Октябрьском районе: средняя стоимость квартир в этом районе снизилась на 0,5%(с 48,6 до 48,3 тыс руб/кв.м). В Свердловском и Ленинском районе квартирыподешевели в среднем на 0,3% (с 44,3 до 44,2 тыс руб/кв.м и с 37,9 до 37,8 тысруб/кв.м). В Куйбышевском районе стоимость вторичного жилья снизилась зауказанный период на 0,2% (с 42,3 до 42,2 тыс руб/кв.м).

В Кировском районе «вторичка»,напротив, сильно выросла в цене – в среднем на 0,6% (с 61,2 до 61,5 тысруб/кв.м), но несмотря на этот всплеск, общая тенденция остается прежней –жилье дешевеет.

Сильнее всего в Иркутскедешевели однокомнатные квартиры в панельных домах: в Октябрьском – на 0,4% (с55,1 до 54,9 тыс руб/кв.м), в Свердловском – на 1,6% (с 49,9 до 49,1 тыс руб/кв.м),в Ленинском – на 3,9% (с 48,1 до 46,3 тыс руб/кв.м).

В Куйбышевском районезаметнее всего дешевели трехкомнатные квартиры в кирпичных домах – на 2,6% (с50,3 до 49,0 тыс руб/кв.м). В Кировском районе, где средняя стоимость готовогожилья за указанный период росла, сильнее всего подорожали трехкомнатныеквартиры в панельных домах – на 1,8% (с 58,2 до 59,2 тыс руб/кв.м).

Средняя стоимостьновостроек в Иркутске во второй половине мая снизилась на 0,1%. Однако стоитотметить, что реально в отмеченном периоде дешевели новостройки только в одномрайоне – Октябрьском. Здесь средний показатель снизился сразу на 0,6% (с 40,4до 40,2 тыс руб/кв.м).

В Кировском, Куйбышевскоми Ленинском районах цены на квартиры не менялись – 53,3 тыс руб/кв.м, 36,2 тысруб/кв.м и 35,8 тыс руб/кв.м соответственно.

Только в Свердловскомрайоне стоимость строящегося жилья подросла на 0,1% (с 37,28 до 37,33 тысруб/кв.м).

Как мы видим, в настоящеевремя наблюдается относительная стабильность цен на жилье в нашем городе (снижениесовсем небольшое). При этом цены остаются на относительно высоком уровне посленебольшого роста в 2009 году.

«Ставка ипотеки не должнапревышать 11 процентов. А первоначальный взнос – 20». Так премьер ВладимирПутин на заседании в Тюмени заявил о новой госпрограмме «Доступное жилье».Насколько ее реализация возможна в Иркутске.

Для многих семей вИркутске возможность накоплений ограничивается только на первоначальным взносом– 30 процентов стоимости жилья. Выход остается один – идти на ипотечноекредитование. Рассчитывать только на свои силы.

До кризиса ставка поипотечному кредитованию в городе была 13 с половиной процентов годовых. Сейчасона в среднем – 15. По словам специалистов, к ее уменьшению банки областногоцентра готовы. Но, если будет, что покупать. Ипотеку под 11 процентов можнобудет взять для приобретения жилья только в новостройке. В прошлом году вИркутске было сдано чуть больше 260 тысяч квадратных метров жилья. В этоможидается еще меньше – новых стройплощадок нет.

«Недостаточно того, чтобыстроили только дешевое жилье, и недостаточно того, чтобы только давали дешевыеипотечные кредиты. Нужно и ставки кредита обозначить, и снять ценовые барьерыстроителей, чтобы ввести понятие именно доступного жилья или жилья экономкласса», – говорит директор жилищного агентства Владимир Щербаков.

Жилье эконом-класса – этоквартира под ключ в многоэтажном доме по цене 32 тысячи рублей за квадрат.Сейчас же его стоимость в Иркутске – 35-40.

В улучшении жилищныхусловий нуждаются десятки тысяч жителей областного центра. Новая программадоступного жилья – ипотека с 20-процентным первоначальным взносом под 11процентов годовых на 15 лет. По словам специалистов, если эта программазаработает, то приобрести жилье сможет каждый третий нуждающийся. Но приусловии, что средний доход семьи не меньше 45 тысяч рублей в месяц.

Заключение

Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирноговопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегдабыла государственная жилищная политика? Если бы не «хрущевки», не массовоестроительство 60–80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жило быбольшинство граждан сейчас.

В современной России все еще сложнее. Старые методы и подходы, которые ираньше не гарантировали даже «малогабаритного» счастья, – вообще не работают.Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем.

Стремление людей жить лучше кроется в самой человеческой натуре. Поэтомуне надо строить иллюзий – «квартирный вопрос» будет стоять всегда – изпоколения в поколение. А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективныемеханизмы его решения. И изобретать «велосипед» вовсе не требуется: во многихуспешных странах такой механизм давно работает. Это – рынок доступного жилья.

Список использованной литературы

1.        Анализ рынканедвижимости осень 2009 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:www.megairk.ru/money_world/new/221

2.        Жилье в Иркутскепродолжает дешеветь [Электронный ресурс]. – Режим доступа:www.irn.ru/articles/22705.html

3.        Последние неделивесны цены на жилье в Иркутске продолжили снижаться // Газета «Дело». – №11 от04.06.10.

4.        Реализацияпрограммы «Доступное жилье» в Иркутске [Электронный ресурс]. – Режим доступа:irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html