Реферат: Экономика недвижимости

Для целей гражданского оборота вчасти 1 ст. 130 ГК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»,т.е. понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» являютсясинонимами применительно к объектам, ключевым признаком которых являетсяфизическая неперемещаемость (объекты группы «А»).

В то же время во втором абзаце этойчасти ст. 130 к недвижимости относятся и вещи, перемещаемые впространстве, подлежащие государственной регистрации (объекты группы«Б»).

В статье 132 ГК к недвижимостиотнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные дляосуществления предпринимательской деятельности (объекты группы «В»).

Если обратить внимание на ст. 131 ГК,а также на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», в которых говорится об обязательностигосударственной регистрации прав на недвижимые вещи, то можно обнаружитьразличие сути терминов государственной регистрации самой вещи и прав на нее,

Из обязательности государственнойрегистрации самих объектов групп «А», «Б», «В» и прав на них следует, чтоуказанные объекты в той или иной форме «привязываются» к неподвижной,неперемещаемой относительно поверхности Земли географической (адресной) системекоординат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах, синдивидуализацией этих объектов описанием и регистрацией их важнейшихпризнаков. Из этого следует, что главным критерием отнесения объекта гражданскихправ к недвижимости следует считать неперемещаемость юридической сущностиуказанного объекта. Этот критерий является лишь следствием особой важностиобъектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностейчеловека и безопасности его жизнедеятельности.

Сказанное выше приводит кнеобходимости особого отношения к определению понятия назначения недвижимойвещи. На всех этапах жизни вещи (как материальной субстанции) ее назначениеопределяется не потенциальной полезностью для человека и общества вообще, аполезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющихсоответствующие права пользования данной вещью. С этой точки зрения объектнедвижимости всегда нужно рассматривать как совокупность физической (материальной)сущности (субстанции) и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.

В связи с такой трактовкой сущностиобъекта недвижимости следует особо выделить имущественные права основныхпользователей объекта недвижимости: права собственности, хозяйственноговедения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения,постоянного пользования (ст. 131 ГК). По отношению к ним права всего обществаили «сторонних» (не основных) правообладателей — сервитут, ипотека, правилазонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраныпамятников и другое, относящиеся к этому объекту, — выступают как обременения.Именно наличие таких обременений обосновывает упомянутую выше необходимостьучета в экономическом анализе объекта недвижимости интересов всех субъектовправа по отношению к этому объекту.

Обратим внимание на существующее взарубежной литературе и важное для целей экономического анализа разделениепонятий «недвижимая вещь» (real estate) и«недвижимая собственность» (real property). Приэтом первое понятие относится к материальной, физически осязаемой сущностинедвижимости, а второе обозначает юридическую сущность недвижимости каксовокупность имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к даннойвещи. В то же время в контексте управления недвижимостью словосочетание «property management» трактуется как управлениесобственностью, включающее в себя совокупность управляющих воздействий,касающихся функционирования физической и юридической сущностей недвижимости.

недвижимость = недвижимая собственность = недвижимая вещь + имущественные права

Здесь имеется в виду, что в пакетправ включаются права, подлежащие государственной регистрации и перечисленные вГК (ст. 131). Изложенное выше позволяет для целей экономического анализапредложить следующее определение понятия недвижимости:

недвижимость – субстанция, объединяющая в себе вещь (как ее материальную сущность) с пакетом прав и обременений, связанных с этой вещью (как юридической сущностью недвижимости)

При этом в состав материальнойсущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерныекоммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей и не может бытьперемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Здесь к элементам,указанным в статье 130 ГК, добавлены инженерные коммуникации (дороги,инженерные сети и передаточные устройства, внешние по отношению к зданиям исооружениям), представляющие собой особую группу сооружений.

В соответствии со статьей 131 ГК вюридическую сущность включены: право собственности, право хозяйственноговедения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемоговладения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитута, а также иные правав случаях, предусмотренных ГК и иными законами.