Реферат: Экономика недвижимости
СодержаниеВведение1 Основные понятия оценки недвижимости2 Методы оценки недвижимости3 ЗадачаЗаключениеСписок литературыВведение
Оценканедвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективногоуправления собственностью. Постепенно и в России с формированием классасобственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования исоответственно возникает.
Основныепроблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости.Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца приопределении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения опредоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещенииущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику можетпотребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о«справедливой компенсации».
Особенностьрынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже присделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитыхкапиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством имуниципальными органами остаются важные функции, а именно:
- проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
- зонирование территорий;
- архитектурно — строительный контроль;
- лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынканедвижимости.
Недвижимость —это товар, который значительно медленнее других товаров теряет своипотребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынкеочень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только дляудовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли.Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимостисобственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также черезпоследующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриватьсякак средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью частосвязана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынокнедвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.
Цель даннойработы – рассмотреть оценку массовую и оценку единичных объектов недвижимости.
Задачи:
- выявить основные понятия оценки недвижимости;
- изучить основные методы оценки недвижимости.
1Основные понятия оценки недвижимости
Оценка имущества— определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью,процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Под оценочнойдеятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического,организационно — технического и иного характера по установлению в отношенииобъектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной идругой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения,складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования,осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мерответственности.
При заключенииарендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платыпоследняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компаниястремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимостинедвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целяхоптимизации налогообложения и т.д.
Потребность воценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин илиорганизация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственностигосударства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то припродаже или приватизации данного объекта необходимо заключениепрофессионального оценщика[1].
Обязательностьоценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества усобственников для государственных или муниципальных нужд. Например, есличастный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильногокольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то суммакомпенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении вуставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальныхоплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее частонезависимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий.Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способпокрытия дефицита оборотных средств — кредит. Обеспечением по кредиту можетбыть залог — имущества. Как показывает международный опыт, базой приопределении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Дляоценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечиваясебе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозвратазаемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостьюзалога и размером кредита.
Необходимаоценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховуюстоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компанияоценила ущерб.
В соответствии сновым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечьоценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительнооблегчит решение имущественных споров.
Цели оценкитесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценкиобъекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практическогоопыта оценщика.
В стандартахоценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости,применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствиемнеобходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различнымметодам вероятность получить более точное значение стоимости объектазначительно возрастает[2].
Методы оценкинедвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным исравнительным (рыночным) подходом.
Оценка — процессопределения качества, ценности или полезности объекта оценки, который можетреализовываться в виде формирования мнения профессионального оценщикаотносительно стоимости объекта оценки без приведения расчетов и обоснований;анализа или обзора рынков недвижимости без вывода о ценности конкретного объектаоценки в денежном выражении; расчета ценности объекта оценки с определением егостоимости в денежном выражении с соответствующим исследованием конъюнктурырынков недвижимости, приведением обоснований, примененным методикам и правилам.
На федеральном уровнев качестве методических документов действуют два государственных стандартаРоссийской Федерации: «Единая система оценки имущества» (ЕСОИ); «Основныеположения. Термины и определения».
Единая системаоценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиямиразвивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерациина базе действующего законодательства, норм и правил государственной системыстандартизации.
Формулируя цельоценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет видстоимости, которую требуется определить. Например, цель оценки — определитьрыночную или инвестиционную стоимость объекта и т.д.
Функция оценки —это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощипродавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.
Оценка может проводиться для налогообложения,страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д. Главнаязадача оценки — выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:
- стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвестисоответствующие ее корректировки (при использовании метода сравнительногоанализа продаж);
- величину денежного потока (при использовании доходного подхода);
- уровень затрат при определении восстановительной стоимости илистоимости замещения (при использовании затратного подхода)[3].
Проблемадифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточнохорошо исследована лишь на рынке жилья. В других секторах рынка недвижимостиэта проблема менее изучена и требует к себе соответствующего внимания.
Основной сферойдеятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости)для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка дляцелей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основномпри проведении таких оценок используются методы массовой оценки.
Массовая оценка,являясь одним из разделов общей теории оценки, представляет собой методполучения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов сиспользованием методов статистической обработки реальной рыночной информации.
Массовая оценкаотличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних итех же показателей стоимости собственности.
В общем случаецель оценки определяется Заказчиком работ по оценке. Заказчиком индивидуальнойоценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство.Заказчиком массовой оценки является, как правило, государство.
Оба вида оценки,используя одни и те же методы (затратный, рыночный и доходный), отличаютсятехникой оценки: глубиной анализа и способами обработки, используемой дляоценки информации.
Индивидуальнаяоценка — метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного илинескольких объектов, находящихся в составе физически или юридическиобособленного комплекса, при котором для достижения конечного результатаанализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущихобъекту оценки.
Массовая оценка— метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородныхобъектов с использованием статистической обработки реальной рыночнойинформации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов,которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
Если виднедвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимостиосуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимостидля налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрахкадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственныхорганов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимогоимущества и прочих организаций.
В результатеиспользования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость тойили иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимостисоставляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночнаястоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчетастоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того,чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остаетсянеизменной на все время действия оценочной модели (5-6 лет) и корректируетсяодин раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов[4].
Существуют следующие принципы оценки объектовнедвижимости:
1. пользователя;
2. связанные с требованиями к земельномуучастку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;
3. связанные с рыночной средой;
4. наилучшего и наиболее эффективногоиспользования объекта недвижимости и земельного участка.
Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценкинедвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимостремиться к учету всех или основных принципов оценки: Это необходимо, чтобыполучить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называютстоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (илипотребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретногособственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичныйпокупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативныеобъекты недвижимости.
Стоимость в использовании (или потребительскаястоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынокнедвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя изсуществующего профиля его использования и тех финансово — экономическихпараметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта ипрогнозируются в будущем.
Понятие«инвестиционная стоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Этостоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собираетсякупить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчетинвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемой прибыли.
Рыночнаястоимость объекта — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект можетбыть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2Методы оценки недвижимости
Для определениястоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики,владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оцениватьриски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночнуюинформацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости взависимости от внешних факторов.
Доходный подход- это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболеедостоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходныйподход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментомоценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в другихобластях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др[5].
В доходномподходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтированияденежных доходов.
Метод прямойкапитализации, т.е. расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущийчистый доход в стоимость объекта.
При этомучитывается как сама чистая прибыль, Получаемая от эксплуатации объектанедвижимости, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретениеобъекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти двесоставляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкойкапитализации чистого дохода.
Существует несколько методов расчета общегокоэффициента капитализации.
Ø метод прямой капитализации (илиметод прямого сопоставления);
Ø метод связанных инвестиций —заемного и собственного капитала, земли и здания, кумулятивный метод.
Метод прямой капитализации основан на прямомпреобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления егона коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитаннуюустойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного отоцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов назамещение.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД ивеличиной операционных расходов (ОД). Операционными расходами называютсяпериодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта ивоспроизводства дохода, их принято делить на:
Ø условно-постоянные;
Ø условно-переменные(эксплуатационные);
Ø расходы (резерв) на замещение.
Метод дисконтирования денежных потоков заключается вдисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта заряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.
Денежные потоки могут произвольно изменяться,неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано соспецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имуществоприобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем.Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ иоценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этихбудущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может бытьприобретен.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимостиметодом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:
- срок прогнозного периода (срокпроекта);
- чистый операционный доход;
- прогнозные (будущие) денежныепотоки по каждому периоду проекта;
- возможный денежный поток отреверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
- ставка дисконтирования для будущихденежных потоков;
- рыночная стоимость объектанедвижимости.
Инвестиционная стоимость,определяемая методом прямой капитализации находиться по следующей формуле:
ТС = ЧОД/Ск,
где ЧОД — чистыйоперационный доход (за год);
Ск — ставкакапитализации.
Для расчета ставкикапитализации следует воспользоваться упрощенным методом Элвуда.
R = Y — арр *(SFS)
где R — ставка капитализации;
Y — ставкадохода на собственный капитал;
арр — возможноеувеличение стоимости имущества за период;
SFS — факторфондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Методом прямойкапитализации определим стоимость трехкомнатной квартиры, приобретенной с цельюполучения дохода от аренды с последующей продажей.
Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчетатекущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективностьвложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставкадисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторыожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условияхданного рынка.
ТС = ЧОД1 / (1+i) + ЧОД2 / (1+j)2+… + ЧОДn / (1+j)n + ТС(1+ j)/(1+ i)n
где i — ставкадохода на собственный капитал;
n — прогнозный период.
ТС (1 + ) — стоимость реверсии,
где ∆ — увеличение или уменьшение стоимостиобъекта;
СР — стоимость реверсии.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимостихарактеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных соцениваемым.
Для того чтобы данный подход был применен к конкретнойситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверныхстатистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, чтовозможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости[6].
В российских условиях для оценки объектов рыночнымметодом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках пообъектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется еезакрытостью.
Сравнительный подход к оценке недвижимости — илирыночный подход включает два основных метода:
- метод прямого сравнительногоанализа продаж;
- метод валового рентногомультипликатора.
Метод прямого сравнительного анализа продаж, основавна принципе замещения, который гласит: «типичный» покупатель не купит на рынкеобъект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение нарынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Этот метод заключается в анализе фактических сделоккупли — продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемымобъектом и во внесении соответствующих поправок на различия, которые имеютсямежду сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результатеустанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы припродаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект[7].
Методы сравнительного подхода предполагают наличиедостоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методыявляются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются:
- знание рынка недвижимости,
- аналитика достаточного количествареальных сделок;
- правильное применение необходимыхпоправок.
В условияхразвитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверныхданных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки,полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, являетсясимптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостовернаяинформация, либо была допущена ошибка методического или математическогохарактера.
Чтобы составитьитоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимопровести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придатьвесовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждому подходу. Весовыекоэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результатеиспользования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговойвеличине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласованиерезультатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватностьприменения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы длястрахования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимоопределить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методыдоходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы длятого, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объектанедвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода[8].
Выбор методазависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхованияобъекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Еслирезультаты оценки ^необходимы для того, чтобы инвестировать определенныесредства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методовдоходного подхода.
Цели оценки ещетеснее связаны с ее методами. Цель оценки — определение восстановительнойстоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный илииндексный. Если цель оценки — определение стоимости замещения, применяют методызатратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Еслинеобходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методыдоходного и сравнительного подходов.
Рекомендуетсяопределять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее числометодов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда присогласовании результатов оценки, полученных различными методами, вероятностьполучить более точное значение стоимости объекта значительно возрастет.
3Задача
Рассмотретьвозможность применения различных подходов к оценке объекта собственности и обосноватьвыбор применяемого метода оценки при следующих заданных условиях. Определитестоимость объекта недвижимости, исходя из следующих условий: здание сдано варенду сроком на 6 лет при ежегодном чистом операционном доходе (ЧОД) 85 тыс.долларов. Ожидается, что по истечении этого срока оно будет перепродано за 1500тыс. долл. Дисконтирование текущих доходов осуществляется по ставке равной 12%, ставка для дисконтирования стоимости перепродажи с учетом высокого уровняриска установлена выше на 15%. Определите стоимость объекта недвижимости,исходя из заданных условий.
Решение:
Наиболееприемлемым в данной ситуации является метод прямой капитализации, то естьрасчет стоимости объекта целесообразно проводить доходным методом.
Методомкапитализации доходов можно выяснить рыночную стоимость по формуле:
С = ЧОД /коэффициент капитализации, где С – стоимость объекта
С = 85 000 *6 / 12 = 42 500.
42500 * 15% = 6375тыс. долл.
Таким образом,стоимость объекта будет равна 6375 тыс. долл.
Заключение
С формированиемрыночных отношений понятие «оценка бизнеса» стало широко использоваться напрактике, однако его теоретическое обоснование применительно к специфическимусловиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многиетермины имеют неоднозначное трактование. Оценка бизнеса необходима приоперациях купли-продажи, акционировании предприятий и перераспределения долей,привлечении новых пайщиков, страховании, кредитовании, разработкиинвестиционных проектов и привлечении инвесторов и других операциях, связанныхс функционированием бизнеса.
Выбор метода зависит от функции оценки. Еслирезультаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнееиспользовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимыдля того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объектанедвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.
Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Еслицель оценки — определение восстановительной стоимости объекта, то применяютсяметоды затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки —определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода:метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определитьрыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительногоподходов.
Таким образом, выбор того или иного метода для оценкиобъекта недвижимости — сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора вбольшой степени зависит от квалификации и практического опыта эксперта —оценщика. Рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяякак можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствиемнеобходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки, полученныхразличными методами, вероятность получить более точное значение стоимостиобъекта значительно возрастет.
Все методыоценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный,доходный и сравнительный (рыночный).
Особенностьрынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже присделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитыхкапиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством имуниципальными органами остаются важные функции.
Недвижимость —это товар, который значительно медленнее других товаров теряет своипотребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынкеочень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только дляудовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли.
Списоклитературы
1. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. — СПб.: Питер,2001.
2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.
3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости.Учебник. — СПб.: Лань, 2001.
4. Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. — М.:Финансы и статистика, 2002.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.:Тандем, 2000.
6. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред.Ресина В. И. – М.: Дело, 1999.