Реферат: Экономика недвижимости

Содержание

Введение

1. Основные понятия, связанные снедвижимостью

1.1.Определение, существенные признаки

1.2.Характеристика объектов недвижимости

2. Гражданский кодекс как правоваяоснова отношений собственности на объекты недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

Заключение

Практический вопрос

Использованная литература

Приложение

Введение

Воснове экономической деятельности лежит собственность: государственная,региональная,муниципальная,частная,иностранная,смешаннаяи др. Собственность делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимойприходится более половины всей собственности. Но по недвижимости в Россииимеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким,быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими,социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативнымидокументами.

Впериод с 1923 по 1994 г. из Гражданского кодекса России в связи с отменойчастной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог,морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности нанедвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворятьтребования кредиторов органами, в ведение которых поступала. Лишь в некоторыхслучаях недвижимость могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое инедвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез,естественно, и рынок недвижимости. В мировой практике недвижимая собственностькак объект гражданского права берет свое начало со времен Римского права, а вРоссии термин «недвижимое имущество» был введен Петром Iв 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Восстановлениев России рыночных отношений в 90-х годах XXв. актуализировало практические, методические, научные во­просы оценки иуправления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости.

Объекты недвижимостизанимают особое место в любой системе общественных отношений и при любомобщественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаныхозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах

1.Основные понятия, связанные с недвижимостью

Понятие«недвижимость» (синоним — «недвижимое имущество») в международной практикеобычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физическиесвойства объекта, а пятая — юридические:

Недвижимость= земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы подучастком (3) + + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав наобъекты недвижимости (5)[1]

Недвижимость-в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недри все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.

Недвижимостьв градостроительстве — земли городов, других поселений и иныхфункциональных территорий с установленными границами и правами собственности;сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства;стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной,транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения смногочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимостьв жилищной сфере — недвижимое имущество с установленнымиправами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающиеземельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилымипомещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетнимциклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах идругих строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооруженияи элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищныйфонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц),государственной, муниципальной собственности, в собственности общественныхобъединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственностив др. в порядке, установленном законодательством. Собственник Н.в ж.с. либо еечасти имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть,пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, вцелом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить,совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы,жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частнаясобственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничиваетсяпо количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности иподлежит регистрации.

Недвижимостьжилая — недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляетарендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном — этоквартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости кактовара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру,местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки икоммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места вдругое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке,оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его всобственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда такжевысоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуюттакже «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычнымокружением — школой, магазинами и друзьями).

Недвижимостьинвестиционная — недвижимость, которая используется дляизвлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимостькоммерческая — недвижимость, приносящая доход, используемая подофисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объектыпроизводственного или общественного назначения).

Недвижимостьоперационная — недвижимость, используемая для хозяйственной илииной деятельности соб­ственника (в т.ч., для его проживания), в отличие отинвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость,приносящая доход — недвижимость, приносящая ее владельцупериодический доход (напр., офисное здание или жилой комплекс). Офисным зданиям(помещениям) могут быть присвоены следующие классы. Офисы класса «А» — новыездания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделкиобщественных мест, наличием полного спектра технических услуг(кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки.Местоположение — обязательно центр города. Класс «В» — новые илиотремонтированные здания с отсутствием отдель­ных технических услуг (напр.,кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центрагорода, но на главных магистралях. Класс «С» — отремонтированные помещения безсоответствующих техничес­ких и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычноне присваивает­ся. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, апозднее — российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или напродажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D»и «Е». Класс «D» — типичноеинститутское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» — заброшенное сооружение; требует полной реставрации.[2]

1.1.Определение, существенные признаки

Термины«актив» и «недвижимость» имеют следующий смысл. Актив (от лат.) — деятельный,приносящий доход. Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные и другиеестественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания,сооружения, объекты), вещные права на землю.[3]

Недвижимостьявляется основной составляющей национального достояния любой страны, и на еедолю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства.Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функциюпространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека. Россияимеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагаетбольшими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми идолжно стать источником процветания страны.

Любоепонятие предполагает соединенность термина и вкладываемого в него смысловогосодержания, а также перечисление множества предметов, относящихся к понятию.Например, изучаемое понятие характеризуется термином «недвижимость», содержаниеопределяется родовыми (коренными) свойствами — неподвижимость,материальность, долговечность и др.; в состав недвижимости входят (перечислениеотносящихся к понятию объектов) земля, здания, дороги, газопроводы,оборудование и т.п.

Такимобразом, частный собственник земельного участка в принципе владеет не толькоим, но и всем, что над ним и под ним, включая запасы минеральных ископаемых. Ноиз этого правила нередко делают исключения: правительство располагает полнымсуверенитетом над навигационным воздушным пространством страны, да и права наподземные минеральные ресурсы часто тоже принадлежат не собственнику земельногоучастка, а государству.

Аналогичноеположение имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежатправа только на общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т.п.),а залежи угля, руды, нефти и др. полностью принадлежат государству. Невключается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство надземельным участком, принадлежащим частному лицу.

Каждыйобъект недвижимости имеет родовые(сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые(частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признакугруппы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Основныеродовые признаки:

1.стационарность:

●связьс земной поверхностью;

●невозможностьперемещения в пространстве.

2.материальность:

●натурально-вещественнаяформа;

●стоимостнаяформа

3.долговечность

Функциональныепризнаки:

1.производственные объекты – участвуют в создании продукции, оказании услуг;

2.непроизводственные объекты – обеспечивают условия для проживания и обслуживаниялюдей.

Частныепризнаки:

1.разнородность,

2.уникальность,

3.неповторимость.

Имеяв качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки(объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличитьих от не связанных с землей объектов:

1.Стационарность,неподвижность — признак характеризует прочную физическуюсвязь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью егоперемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, чтоделает его непригодным для дальнейшего использования.

2.Материальность — объект недвижимости всегда функционируетв натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристикиобъекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах иопасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах,поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этиххарактеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляетоснову стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность неопределяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в тойили иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характерпредложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости.Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы,правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние наповедение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3.Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечностивсех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редкихметаллов. Например, согласно действующим в России строительным нормам иправилам (СНиП), жилые здания, в зависимости от материала основных конструкций(фундамента, стен, перекрытий), подразделяются на 6 групп с нормативнымисроками службы от 15 до 150 лет.

Длительностькругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушениеэксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кродовым признакам недвижимости относятся неподвижность, материальность,долговечность. Заметим, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторыеявно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести инеопределенное «иное имущество». Подобное определение стирает в некоторыхслучаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительныетрудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью.Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость впространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность,постепенный перенос стоимости объекта на продукцию (услуги) и накоплениеамортизации и др.

Кромеосновных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частныепризнаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от видаобъектов недвижимости. Частные признаки определяются конкретными показателями взависимости от объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двуходинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у нихобязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектамнедвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность,уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Видовыепризнаки характеризуют функциональное назначение,происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формусобственности и т.д.

1.2.Характеристика объектов недвижимости

Объектынедвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно дляорганизаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Для нихважно установленные соответствия структуры, состава и качества объектовнедвижимости целям и задачам основного бизнеса организации попроизводствупродукции, выполнению работ и предоставлению услуг. Структурная реорганизациятаких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественногокомплекса, существенным перераспределением собственности, реализациейинвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельныхбизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью в таких организациях могутиметь место и как вспомогательный бизнес, такой как, например, продажанепрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости(производственных площадей, административных помещений, части земельныхучастков).

Ктому же объекты недвижимости могут выступать как предмет специализацииорганизации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это,например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости винвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другимтипом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активови профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщи­ки. Их бизнес посвоей сути связан с приобретением земельных участков, реали­зацией проектовразвития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой икоммерческой недвижимости с их последующей продажей.[4]

Объектоценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности вРоссийской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество;машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные вценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданскимзаконодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальнаясобственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом,как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

Кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано сземлей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждыйиз объектов недвижимости характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так,например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется следующимисвойствами, приведенными в табл. 1.

Вещи,не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся:денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, неовеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другоедвижимое имущество.

Вмеждународных стандартах оценки недвижимость определяется как физическийучасток земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числеи постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть ипотрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или надней.

Расположенныена земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания исооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяютна две группы:

•  строения,предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также дляфункций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин иоборудования;

•  сооружения,предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинамии оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека:гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Таблица1 «Свойства и характеристики объектов недвижимости

Свойство Характеристика Назначение Экологическое, социальное, экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса Форма функционирования в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная форма Происхождение Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей Степень подвижности Нельзя физически перенести в более удобное место. Большая зависимость цены от местопо­ложения Длительность хозяйственного кругооборота Бесконечное использование как в общем, так и в частном случаях Состояние потребительской формы в процессе использования Сохраняется натуральная форма в течение все­го периода использования и неиспользования Износ в процессе использования Изнашивается, разрушается, теряет свои по­лезные свойства Изменение стоимости во времени Потенциально стоимость не снижается, а по­вышается из-за растущего ее дефицита, роста инфляции и изменения других воздействую­щих факторов Количество Постоянное Качество Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естествен­ным путем, а также рельефом и т.д. Взаимозаменяемость Не может быть заменена никаким другим ресурсом Оборотоспособность на рынке Отдельные виды земли ограничены или ис­ключены из хозяйственного оборота Возможность сервитута Иногда есть Формирование потребитель­ской стоимости Потребительская стоимость отражает стои­мость земли для конкретного пользователя, формируется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала Особый способ распоряжения землей Регламентируется законодательством РФ

2.Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости

Согласно ст. 131 Гражданскогокодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежатгосударственной регистрации в едином государственном реестре (регистрируютсяспециальными органами юстиции). Эта регистрация действует с 1998 года.Выступает как единственное доказательство прав на недвижимое имущество.

Государственнаярегистрация прав осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Факт регистрациинедвижимости удостоверяется специальной записью в реестре, а на документахотметкой (штамп, на котором стоит дата).

Экономические отношенияучастников рынка недвижимости осуществляются в форме письменных договоров.

Договор – этосоглашение 2-х или более сторон (физических или юридических лиц, граждан РФ илииностранных лиц, государственных органов, учреждений) об установлении,изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Существуют договорныеотношения:

· простые–когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобыбыл у всех сторон;

· сложные– когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон(кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться взависимости от условий и целей совершаемой сделки.[5]

ГКРФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующихвсю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, иприменительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения,норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементовправоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественныхправоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функ­ционированияюридического лица, а также имущественных прав предприятий различных формсобственности и организационной структуры

Направовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных правна нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов имеждународных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду,передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Ноесли частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественныминтересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц длягосударственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположеннымина нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичныхторгов.

Существуюти иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительныеограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий,передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Слияниев одном понятии разнокачественных свойств не позволяет найти единственное иисчерпывающее определение недвижимости, к тому же пригодное для практическогоприменения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначалаопределяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так,ст. 130 ГК РФ гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космиче­ские объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество».

Вст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественныйкомплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимымимуществом (здания, сооружения, оборудование и т.п.) имеются денежные средства,дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимыевещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды идругих сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественногокомплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источникомразногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

Снедвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность»обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальнымобъектом физического или юридического лица. Собственник может получать отматериального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, аренднойплаты или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом планесобственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены междуразными лицами.

Правособственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимостикак к своей или как к чужой.

Правособственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

•право владения как предоставленная законом возможность физического контроля надобъектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Эторедко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономическогоповедения хозяйствующего субъекта;

•право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта поусмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объектсдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезныхсвойств;

•право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридическиопределяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать,завещать и даже уничтожать.

Физические,экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой.Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость,доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяютэкономические. Социальные свойства также находятся в зависимости отместоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность дляпроживания и др.

Местоположениенедвижимости влияет на правовой режим ис­пользования. Например, для земли,находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройкегосударственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовойрежим использования и оборота недвижимости.

3.Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости,как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организацийи существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости — это любой товар,жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое местоневозможен без его разрушения — без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая нижегруппировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированномуподходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждойгруппе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, врамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объектавлияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировкииспользован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:

· помещения и зданияпод офисы или магазины;

· пригородные жилыедома с земельными участками — коттеджи и дачи;

· свободные земельныеучастки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшейперспективе;

· складские ипроизводственные объекты.

Возможны и другиеподходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификациянедвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. Сэтой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандартеРоссийского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимостиземля, здания и сооружения делятся на два класса:

· специализированнаянедвижимость;

· неспециализированнаянедвижимость.

Специализированнаянедвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характераредко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжениясуществующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда онареализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характернедвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями,специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированнаянедвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, икоторая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с цельюиспользования ее для существующих или аналогичных целей, или в качествеинвестиции, или для развития и освоения.

Краткая классификацияобъектов недвижимости:

Земельные участки внепоселений — межселенные территории:

— под дачное исадово-огородное использование;

— под жилую застройку;

— промышленного и иногоспециального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

— сельскохозяйственногоназначения;

— природоохранного,природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурногоназначения;

— лесного фонда,водного фонда;

— участки недр;

— земли резерва,назначение которых не определено.

Жилье — жилые здания ипомещения:

— многоквартирные жилыедома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домахотдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

— индивидуальные, двух-и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также доматрадиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческаянедвижимость:

— nофисные здания ипомещения административно-офисного назначения;

— гостиницы, мотели, домаотдыха;

— магазины, торговыецентры;

— рестораны, кафе идругие пункты общепита;

— пункты бытовогообслуживания, сервиса.

Промышленнаянедвижимость:

— заводские и фабричныепомещения, здания и сооружения производственного назначения;

— мосты, трубопроводы,дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

— паркинги, гаражи;

— склады, складскиепомещения.

Недвижимостьсоциально-культурного назначения:

— зданияправительственных и административных учреждений;

— культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

— религиозные объекты.[6]

По происхождению:

— естественные(природные) объекты;

— искусственные объекты(постройки);

По назначению:

— свободные земельныеучастки (под застройку);

— природные комплексы(месторождения) для их эксплуатации;

постройки:

— для жилья;

— для офисов;

По масштабу:

— земельные массивы;

— отдельные земельныеучастки;

— комплексы зданий исооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

— многоквартирный жилойдом;

— одноквартирный жилойдом (коттедж);

— секция (подъезд);

— квартира;

— комната и т.д.

По готовности киспользованию:

— готовые;

— требующиереконструкции или капитального ремонта;

— требующие завершениястроительства (незавершенное строительство). [7]

Таблица 2 «Краткаяклассификация объектов недвижимости»

Признак объекта недвижимости Вид недвижимости Происхождение

Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы.

Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения

Функциональное назначение

Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п.

Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения

Форма собственности

Частные

Государственные

Смешанные

Общественных организаций

Отраслевая принадлежность

Промышленные

Строительные

 Транспортные Сельскохозяйственные

Жилищно-коммунальные и т.д.

Возможность приватизации

Запрещена

По разрешению правительства

Свободно приватизируемые

Заключение

В рыночных условияхособое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводыи оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товарыдлительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет нетолько на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономикавоспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношенийувеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности,учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономикенедвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементовучитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценкусостояния и эффективности его использования. Современный специалист должензнать действующее законодательство, нормативные, правовые и методическиедокументы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости,методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения,экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания напрактике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующихна объект недвижимости.

Сегодняименно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системырыночной экономики страны. И это понятно — объект недвижимости не только особыйтовар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказанияуслуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однаковладение недвижимостью — это не только и не столько право на обладание благом,сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженнаяподчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системепрофессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектовнедвижимости.

Практическийвопрос (№5)

Ваше предприятиепостроило отдельно стоящее здание на собственные средства (50%) и банковскиекредиты (50%)общей стоимостью 10,0 млн. руб. Банковский кредит был выдан на 2года, т.е. со сроком погашения через год после окончания строительства под 20%годовых. Для того чтобы ввести в эксплуатацию производство необходимо ещё 5млн. руб., которых у предприятия нет.

Дайте предпочтительныйвариант решения этой проблемы с учетом современного состояния рынканедвижимости в г. Москве с необходимым обоснованием.

Решение

Общий объемкачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008г., составил порядка 300 000 кв. м, что примерно на 5% меньше по сравнению саналогичным периодом 2006 г. Доля объектов класса «А» в общем объеме введенныхплощадей составила 63%, класса «В» — 37%. Таким образом, совокупный объемкачественных офисных объектов класса «А» и «В» по итогам первого полугодия 2008г. достиг уровня 5,5 млн. кв. м.

Объем инвестиций

Общий объем инвестицийв Московскую недвижимость за 1 полугодие составил около 1,19 млрд. долл. США.Из них 745 млн. пришлось на торговую недвижимость, 273 млн. — на офисную,остальное на прочие виды коммерческой недвижимости.

Динамика цен

По оценкам Jones LangLaSsale (JLL) максимальная базовая ставка арендной платы (ставка для наиболеекачественных площадей порядка 1,000 кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхнихэтажах проектов Москва-Сити без учета НДС и операционных расходов) составила1,200-1,500 долл. США/кв.м/год.

Ставки для Класса А вцентральном деловом районе (зона внутри Садового кольца за исключениемКремлевской зоны с включением района метро «Маяковская») составили 750-950долл. США/кв.м /год. (квартальный рост 12%) на конец 1 полугодия 2008.

По Классу В+ ставки в2м полугодии 2008 составили 570-700 долл. США/кв.м /год, что на 7,5% вышепоказателя предыдущего квартала. Для Класса В- ставки остались на уровне450-550 долл. США/кв.м /год.

Все ставки даны безучета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи вКлассе А составляет 6000-8000 долл. США/ кв. м.

В районе Кремля, Остоженкии в Замоскворечье, цена превышает 9000долл. США/ кв. м.

Для объектов Классов В+и В- цена составляет 4000-5500 долл. США/ кв. м в зависимости от качества ирасположения объекта.

В связи спродолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению кроссийскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условныеединицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению сначалом года использование индексации ставок аренды получило более широкоераспространение.

На рынке аренды офисныхпомещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновьпостроенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок арендыувеличивается до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее –3 года).

Предложение

6,370,000 кв. м – общеепредложение на конец 2-го кв. 2008 г из которого

830,000 – Класс А

3,380,000 – Класс В+

2,160,000 – Класс В-

Объем реализованныхплощадей за 1 полугодие (арендованных и купленных) составил 935,000 кв. м, чтовыше показателя 1-го полугодия предыдущего года более чем на 70%. Спроспревышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% — для всех качественных площадей на конец 2 кв 2008). При этом, сегмент Класса Аможно считать наименее насыщенным (1,6% — доля свободных площадей на конец 2кв. 2008 г).

Анализ предложения поитогам первого полугодия 2008 г. показывает, что из всего объема свободнойофисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% – готовых кэксплуатации, а остальные 99,2% – строятся. Среди них уже 25% арендованы настадии строительства.

Стабильно растущийспрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается неудовлетворенным:объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрытьрастущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время нафоне существенного дефицита качественных площадей растут сроки договороваренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров аренды ипродажи площадей в строящихся объектах очень велика: практически каждыйвыходящий на рынок объект уже заполнен арендаторами на 60-80%. В ЦАО этотпоказатель может достигать и 100%.

Что касается структурыспроса по метражу, то здесь стоит отметить растущую долю заявок на самые большиепомещения: за 1 полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% большепоказателя за аналогичный период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещенийдо 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентациейспроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты большихплощадей.

В первом полугодии 2008г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений.Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисныхплощадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.

В конце первогополугодия 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса Асоставил 1,3%; в зданиях класса В – 4%. Низкая доля вакантных помещений вофисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующихзданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданияхкласса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатациюновых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2008 г.

Продолжился ростарендных ставок из-за дисбаланса спроса и предложения. На конец 1-го полугодиямаксимальные арендные ставки выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.

Спрос по-прежнемупревышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемыесделки pre-let. Например в классе А в течение последних 12 месяцев (посостоянию на конец 2 кв.) 44% объема купленных и арендованных площадей былиреализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.

Происходит рост интересак крупным площадям в классе А (от 3000 м) и увеличение сроков аренды помещений.

Набирает темпы процессдецентрализации. В 1 полугодии был заявлен ряд качественных проектов,располагающихся за пределами МКАД, например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД.Кроме того, ряд проектов, строительство которых ведется (или заканчивается) заМКАД, доказали свою успешность высоким спросом на них еще до момента окончаниястроительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многиедоговора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончаниястроительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не толькосо стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицитакачественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого классаценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадиистроительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды наначальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

Тенденция задержкисроков ввода объектов в эксплуатацию по-прежнему доминирует на рынке. Вчастности, такие крупные проекты, как бизнес-центр «Серебряный город» (класс«А»), 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд» (класс «А»), многофункциональныйкомплекс Lotte Plaza (класс «А»), бизнес-центр

«Соколиная гора» (класс«А») будут введены несвоевременно. С задержкой ввода в эксплуатацию только этихобъектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 000 кв. мвысококачественных офисных площадей.

Доля вакантных площадейвсе также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе «А» и 3,9% в классе«В».

Таким образом,построенное здание выгоднее всего сдать в аренду на определенный срок. Впоследствие можно будет, заработав деньги, организовать там производство.

Использованнаялитература:

1. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости»/2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л. С. «Экономиканедвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость:энциклопедический словарь» — 5-е изд., доп. и перераб. – М.: ЗАО «Издательство‘Экономика’», 2008г.

4. Смагин В. Н., Киселева В. А.«Экономика недвижимости»: учебное пособие – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:Эксмо, 2008г.

5. Чижанькова И. В. Лекции.

6. www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин

7. www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости” Афанасова М.А.