Реферат: Доходный подход к оценке недвижимости

МИНИСТЕРСТВОФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕУЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ВСЕРОССИЙСКАЯГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВАФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Дисциплина:«Оценка недвижимости»

РЕФЕРАТ

Доходныйподход к оценке недвижимости

Выполнил: СкородумоваО.Ю.

Специальность:налоги и налогообложение

Группа: НЗ — 401

Москва2009

Содержание

Введение

1. Характеристика доходного подхода

2. Определение чистого операционного дохода

3. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

4. Прямая капитализация

5. Методы расчёта ставки капитализации

6. Дисконтирование потока доходов

7. Оценка с применением техники остатка

8. ЗА ИПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Заключение

Литература

Введение

В настоящеевремя недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду счеловеческими, финансовыми, материально-техническими и информационнымиресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества,государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельностикаждого отдельно взятого физического лица.

При этомнедвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. Посвоей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть рядсовременных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально,например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтомуоценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этаперазвития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения,так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существуетнесколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такиекак: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценкенедвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подходк оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества,приносящего доход.

1. ХАРАКТЕРИСТИКАДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный метод основан на принципе ожидания, которыйутверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость вожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

· качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;

· рискикак характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Такимобразом, стоимость объекта может быть определена как его способность приноситьдоход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должнабыть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов идисконтирования.

Теоретической базойдоходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, атакже факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующихпринципах (рис. 1)

Принцип                                         Сферавлияния

ОЖИДАНИЯ

(основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)

Ценообразующие факторы Характеристика дохода Характеристика капитала Коэффициенты ЗАМЕЩЕНИЯ Выбор и анализ объектов-аналогов Анализ альтернативных инвестиций СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Учёт и анализ факторов:

полезность;

дефицитность;

конкурентоспособность;

доступность рынка капитала;

монопольный, государственный контроль,

деловая активность;

характеристики населения

ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ

(баланса, вклада)

Анализ объекта недвижимости:

экономическое соответствие элементов недвижимости;

её использование и тип землепользования

Рис. 1

Основноепреимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключаетсяв том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимостикак источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается какосновной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан срыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходномподходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты нареконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительныеинвестиции; методы капитализации используются при корректировке различийрыночного и затратного подходов.

Основнымнедостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходовк оценке основан на прогнозных данных.

В рамкахдоходного подхода возможно применение двух методов:

· прямойкапитализации доходов;

· дисконтированныхденежных потоков.

Достоинства инедостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)

Критерии сравнения методов доходного подхода Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора) Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ Способность учитывать конкурентные колебания Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость месторасположение размер потенциальная доходность

Рис. 2.

В основеданных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловленаспособностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. Вобоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимостив его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта.Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Прииспользовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимостипреобразуется доход за один временной период, а при использовании методадисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования заряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в концепрогнозного периода.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценкиполных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходоврассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщикнедвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальныйваловой доход (ПВД)

Действительныйваловой доход (ДВД)

Чистыйоперационный доход (ЧОД)

Потенциальныйваловой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-омеё использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доходзависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки ирассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S- площадь, сдаваемая варенду, м2;

Ca — арендная ставка за 1м2

Величинаарендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния,наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Аренднаяставка бывает двух видов (рис. 3)

/>

Рис.3

Рыночнаяарендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичныхобъектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной аренднойплаты, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичныйарендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собойгипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полногоправа собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается ипользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость былабы сдана в аренду.

Контрактнаяаренда ставка используется для оценки частичных имущественных праварендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендныесоглашения с точки зрения условий их заключения.

Всоответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большиегруппы:

· сфиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономическойстабильности);

· спеременной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договорапроизводится, как правило, в условиях инфляции);

· спроцентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежейдобавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результатеиспользования арендованного имущества).

Методкапитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора сфиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять методдисконтированных денежных потоков.

Действительныйваловой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь отнеполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, сдобавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объектанедвижимости:

ДВД = ПВД –Па + ПД

где Па –потери от недосбора арендных платежей;

ПД – прочиедоходы.

Потери обычновыражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу ирассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако этовозможно только в условиях наличия значительной информационной базы посопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициентанедозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализируетретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то естьсуществующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения,величину периодов между окончанием действия одного арендного договора изаключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимостисвободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд)объекта недвижимости:

Кнд = Дn x Tc Na

где Дn – доля единиц объектанедвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – среднийпериод, в течении которого единица объекта недвижимости свободна;

Na – число арендованныхпериодов в году.

Для расчётапредлагаемого действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользованиядолжен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем,которая зависит от следующих факторов:

· общеэкономическиеситуации

· перспективразвития региона

· стадиицикла рынка недвижимости

· соотношениеспроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщикделает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективнуюинформацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием даннойдинамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретногосегмента рынка недвижимости в регионе):

Кn = Па ПВД

где Кn – коэффициент потерь присборе платежей.

Чистыйоперационный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянныхрасходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационныхили переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов(расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД –ПР – ОР — Р

где ПР –постоянные расходы;

ОР –операционные расходы;

Р – резервы.

Операционныерасходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционированияобъекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Составоперационных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержаниеобъекта недвижимости:

· содержаниеи ремонт;

· коммунальныеуслуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

· заработнаяплата персонала;

· налогина заработную плату;

· договорныеуслуги (противопожарная система, лифт);

· представительскиерасходы;

· реклама;

· командировочныерасходы;

· автотранспорти др.

Эти цифрырасходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являютсяфактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьииздержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно кэксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационныеотчисления.

Полученныйчистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной изпроцедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основутехники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложногопроцента.

3. ТЕОРИЯКАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ

КОЭФФИЦИЕНТЫ

Капитализациядохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оцениватьстоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Приэтом учитывается:

· суммабудущих доходов;

· моментполучения доходов;

· продолжительностьвремени получения доходов.

Капитализациядоходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод,которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовыевыгоды:

· изпотока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срокаудержания определённых прав на объект недвижимости;

· выручкиот перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока(реверсии[1]).

Капитализациядохода – это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущуюстоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

Показателемдоходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счётделения на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляетсяискомая стоимостная оценка.

Наилучшимисточником для определения показателя доходности являются рыночные данные опродажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. Приэтом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Этаинформация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной дляполучения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) идостаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайнеймере, несколько адекватных продаж).

4. ПРЯМАЯКАПИТАЛИЗАЦИЯ

Цельюприобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенныесредства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретенияобъекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право полученияизвестного или прогнозируемого дохода.

На основанииданных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь междувеличиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент,выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основаниидохода, который он приносит владельцу.

Метод прямойкапитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимостичерез перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода втекущую стоимость.

Этот методнаиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильнуюзагрузку.

Недостаткомэтого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год ине учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозыпредположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода,динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаютсяиз текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показателиотражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно измененияуровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессепрямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода наинвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямойкапитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требуетзначительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённогостроительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход науровень стабильных доходов.

Стоимость объектаметодом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:

С= NOY Ck

где C – стоимость объектанедвижимости;

NOY – репрезентативнаявеличина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

Ck – коэффициенткапитализации.

Этапы оценкиобъекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1) определениеожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода,генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективномиспользовании;

2) расчётставки капитализации;

3) определениестоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода икоэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода накоэффициент капитализации.

Прямаякапитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, атак же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений).В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, взависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной наего основе (рис. 4)

Соответствиевидов дохода ставкам капитализации

Используемый показатель дохода Соответствующая ставка капитализации (Ck) Чистый операционный доход (ЧОД) Общая Ck Доход инвестора Re Доход банка Rm Доход на земельный участок Rl Доход для улучшения Rb

Рис. 4

5. МЕТОДЫРАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Методырасчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, вкоторых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:

· информацияо доходах и ценах сделки на основе репрезентативной[2] выборки посопоставимым объектам;

· источникии условия финансирования сделок;

· возможностькорректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Существующиеметоды определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5

Методы определения общей ставки капитализации

/>/>/>/>/>

Рис. 5

Методыанализа рыночных аналогов – основной и наиболее корректный метод определенияставки капитализации.

Инвесторможет много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течениипрогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает отэтого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлымпродажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативныйрынок.

Сравнимыеобъекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению иуровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода,физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом ибудущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами,сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис.6)

/>/>

Цена объекта

/>

Приносимый доход

/>/>/>

Коэффициент эксплуатационных расходов как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам

/>

Условия финансирования сделки

/>

Доля земельных средств

/>

Ситуация на рынке в момент

Рис. 6

Методкумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делитеё на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещениявложенной суммы .

Доход накапитал (i)- это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег су3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретнымиинвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использованиеденежных средств.

Возврат иливозмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этотэлемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой частиактивов.

Ставкадоходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент + Вложения в недвижимость

Рис. 7

Безрисковаяставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть этоставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежныхсредств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата».

Безрисковойставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония ит.д.)

Безрисковаяставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальныесоставляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностямиоцениваемой недвижимости.

Дляопределения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так изападными показателями по безрисковым операциям.

Прииспользовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за рискинвестирования в Россию (страновой риск[3]),

Даннаябезрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становленияоценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западногоопыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чащеберётся доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ[4])

Поправку настрановой риск как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако этаинформация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщикэкспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России поразработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.

В процессеоценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставкимогут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки вреальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономистаи математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г.г. XX в.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.

Rр = Rн – Jинф 1 + Jинф

где Rн – номинальная ставка;

Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции.

Номинальнаяставка:

1. годоваяставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая вкаждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;

2. процентнаяставка, исчисляется без учёта инфляции.

Реальнаяставка – процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставкавычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнеминфляции. Различают:

· exante — ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;

· expost – фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.

При расчётевалютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощьюформулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвойбезрисковой ставки – индекса рублёвой инфляции.

Прииспользовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и егосоставные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а приирреальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразованияноминальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделитьна соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тотгод, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

При расчётенадбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возвратавложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровнедолларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектовна рынке.

Надбавка зариск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потерипотребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховыхотчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.

Среднийразмер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку заинвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициентанедогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложныинвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

К недостаткамметода суммирования относится субъективный подход к принятию размеровсоставляющих ставки капитализации.

В рядеслучаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так называемая бессрочная(вечная рента), а при ней возмещение капитала не обязательно, стоимость объектане изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доходна сложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходитв момент продажи объекта.

В случае,когда стоимость объекта уменьшается за период владения и полное возмещениевложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущегодохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составитдоход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (Ск) должна бытьувеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую суммустоимости актива.

Когдапрогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки отперепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будетобеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализацииможет быть рассчитана путём вычитания ежегодного процента прироста капитала изставки дохода на инвестиции (i).

Методкоэффициента покрытия долга применяется в случаях, когда большинство объектовнедвижимости приобретаются с привлечением заёмных средств, при этом общаяставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так иинвестора.

К требованиямбанка относятся:

· получениеприбыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получениеравных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;

· погашениеосновной задолженности.

К требованиямбанка относятся:

· получениеза период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном дляоправдания инвестиций с данным уровнем риска;

· возмещениепервоначально вложенных средств.

Коэффициентпокрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживаниюдолга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистомуоперационному доходу.

Данныйкоэффициент ещё называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующимобразом:

DCR = DS NOY

где DS – ежегодные выплаты пообслуживанию долга;

NOY – репрезентативнаявеличина ожидаемого чистого дохода;

Ипотечнаяпостоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равнасумме ставки процента и фактора фонда возмещения.

Коэффициент DCR используется кредиторамив качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, еслипоследний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования.При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости запериод времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этомуметоду общая ставка капитализации равна произведению коэффициента ипотечнойзадолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытиядолга:

Ск = М x Rm x DCR

Где

М = Сm С

Сm – стоимость заёмныхсредств;

С – стоимостьобъекта (вся сумма инвестиций);

Rm = DS Сm

— ставкакапитализации для заемных средств.

Параметры,используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию.Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий,дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночныеданные недостаточно надёжны.

Методсвязанных инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долгаиспользуется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал.В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так изаёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставоккапитализации Rе(для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставкакапитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величинаотносительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного исобственного капитала соответственно:

R = M x Rm + (1 — M) x Re

где Мкоэффициент ипотечной задолженности.

Значениеставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данныхпо сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величинусобственного капитала.

Коэффициенткапитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Re = Dn C

где Dn – годовой денежный потокдо выплаты налогов;

С – величинасобственного капитала.

Методсвязанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанныхинвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частямнедвижимости – земле (участку) и улучшениям (строениям).

Общая ставкакапитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкойкапитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

Ck = L x Rl + (1 — L)

где L – доля стоимости земли встоимости недвижимости

Ставкикапитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, чтоможно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставкикапитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общуюстоимость имущества.

Расчёт общегокоэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости активаучитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимостиобъекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи(конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существуетфункциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ck= Yi — ∆

где

∆ = (FV – PV) PV

— долевоеизменение стоимости;

Yi — ставка доходностиинвестиций

Это выражениепредставляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируетсябез привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носитаннуитетный[5]характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Приуменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсацияпотерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличениестоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости ввиде дополнительного потока дохода.

Заменаизменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет дляопределения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставкукапитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменениестоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходяиз каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступнымивариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и методХоскольда.

Метод Инвудапредполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной нормеприбыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянногоаннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, гдеставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляетсобой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на суммукредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

МетодХоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами дляреинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции.Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью посравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подверженыего вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фондвозмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключаетсядопущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формированиефонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом.Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения(метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срокавладения активом.

Нормавозврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначальногокапитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n – время амортизации,исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Рингавыглядит следующим образом:

Ck = Ym + 1 n

где n – оставшийся срокэкономической жизни.

6. ДИСКОНТИРОВАНИЕПОТОКА ДОХОДОВ

Дисконтированиемназывается процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущейстоимости по определённой ставке.

Методдисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации,детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильныхденежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Методдисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимостинедвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемыхденежных потоков и остаточной стоимости.

Расчёттекучей стоимости выглядит следующим образом:

PV = ∑ NOY + FV (1 + i) (1 + i)n

где PV – текущая стоимость.

По сравнениюс прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот методпри определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализапоказателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF –метода требует наличияследующей информации (рис. 8)

Этапы расчётадисконтированного денежного потока следующие:

1) определениепрогнозного периода;

2) прогнозированиевеличин денежных потоков, включая реверсию.

/>

/>величина и динамика будущих доходов

/>время получения этих доходов

/>величина стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)

/>значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)

/>уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов

Рис. 8

Динамикабудущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах иретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. Витоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов заспланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определениигодового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка впрогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самоеотносится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периодавладения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величинутекущей стоимости.

При прогнозецены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определитьабсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительноеизменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующихфакторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ∆) x V

где Цn – цена перепродажи; ∆-долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная(текущая) стоимость.

V = ∑ NOYi + (1 ± ∆) x V (1 + i)l (1 + i)n

Определитьцену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации,применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

Применениеэтого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогнозаставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитыватьфактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля неподвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или неизменяется, если система землепользования рациональна, а земля используетсянаиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующихфакторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потерестоимости.

Определениеставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативныеинвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболеесложную проблему оценки.

Ставкадисконта – коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежнойсуммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставкадисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получениябудущих доходов.

Риск –оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.

Общий рискпредставляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционногорешения. (рис. 9)

По мереповышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

/> /> /> /> /> /> /> <td/> /> /> /> /> <td/> /> />

/>общая политическая ситуация

/>

менеджмент

/>общая экономическая ситуация

/>

не получение арендных платежей

/>изменение законодательства

/>

износ зданий

/>увеличение числа конкурентных объектов

/>

чрезвычайные ситуации

/>

юридическая не компетентность

Рис. 9

В практикеоценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставкидисконтирования:

· методсуммирования;

· методрыночного анализа:

· методинвестиционной группы

Методсуммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступныхальтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии заиспользование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подверженыболее высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств.Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставкидисконтирования.

Суть методазаключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающихдополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке доходана инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментамисчитаются безрисковыми.

Метод рыночногоанализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтенияинвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимоучитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимыхинвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставкадисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимыхобъектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутреннейнормы прибыли IRR – ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всехденежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (периодвладения) равна текущей стоимости инвестиций.

Методинвестиционной группы требует определения четырёх параметров: доли заёмного идоли собственного капиталов в общем объёме инвестиций и требуемых ставок доходана каждый из этих компонентов в соответствии с выражением:

Y0 = M x Ym + (1 — M) x Ye

Таким образом,ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешеннаявеличина по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами. Методприменим, когда привлечение земного капитала для инвестиций недвижимостьтипично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно вотношении коэффициента Ym, а также известны в качестве самостоятельныхпоказателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средстваинвесторов.

Из трехметодов определения ставки дисконтирования наиболее точным является методрыночного анализа. В двух других методах так же используют подход дляопределения необходимых исходных параметров, а расчёт ставки дисконтирования сих помощью только корректируется.

7. ОЦЕНКАС ПРИМЕНЕНИЕМ ТЕХНИКИ ОСТАТКА

Метод остаткаиспользуется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, то есть тогда,когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальнойприроды каждого варианта развития, а так же в связи с действием других фактороввлияния, например градостроительных ограничений, наличия или отсутствияпланового развития.

Техникаостатка использует положение из классической теории экономики земли о том, чтодоход, приносимого производственным объектом, после того как из этого общегодохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторовпроизводства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся наземельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемойземельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономическисбалансированы.

В настоящеевремя выделяют два метода остатка:

· техникаостатка для оценки земли;

· техникаостатка для оценки здания.

Техникаостатка земли оценки позволяет определить стоимость различных интересов,объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых.Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо з0емли,носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическоманализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистыйгодовой доход, ставки доходности и стоимость одной из составляющих (физическихили финансовых).

Алгоритмприменения техники остатка для оценки земли следующий:

1) Определяетсядоход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известнойстоимостью. Для этого соответствующую ставку капитализации умножают на величинустоимости.

2) Определяетсядоход, который приходится на вторую составляющую. Для этого доход, приходящийсяна первую составляющую, вычитают из общего дохода.

3) Доходдля второй составляющей капитализируется в её стоимость.

Наиболеераспространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективногоиспользования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информацияо продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощьютехники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточноновые, то есть когда определение стоимости не составляет труда, а износнезначителен.

8. ЗА ИПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Тек же, какдля любого структурированного набора аналитических методов, в отношенииприменения доходного похода к оценке и экономическому анализу нематериальныхактивов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсужденияаргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как егоаналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболеесущественных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаемнекоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующемперечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода всвязи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методыдоходного подхода обладают способностью к адаптации и гибкостью. То есть, онимогут быть легко адаптированы для проведения анализа многочисленных стандартовстоимости на основе множества исходных допущений при выборе базы стоимости.Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертногоценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событийи других многочисленных видов анализа.

2. Методыдоходного подхода хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитикинематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональнойподготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиковнематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовыеруководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методамидоходного подхода.

3. Методыдоходного подхода хорошо поддаются интерпретации в различных дисциплинах общейоценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходногоподхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценныхбумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методыдоходного подхода достаточно точно моделируют реальный процесс принятия решенийучастниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели,продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитноили эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамкахдоходного подхода.

5. Можноутверждать, что методы доходного подхода являются самыми строгими иструктурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методыдоходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всехкритически важных экономических переменных, связанных с оцениваемымнематериальным активом, включая способность актива генерировать доход,распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами,ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный синвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют отаналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходныйподход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый вотдельности.

Так же, как ивсе другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные сего использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательныххарактеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализенематериальных активов:

1. Методыдоходного подхода допускают внесение в анализ определенного элементанеобъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик,ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасоватьособенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметьвозможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них инымобразом.

2. Методыдоходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, атакже заранее обозначенных нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходитпотому, что эти методы часто являются сложными с аналитической точки зрения.Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем неменее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние назаключение о стоимости.

3. Методыдоходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышениестоимости нематериальных активов. Этот недостаток легко устранить путемправильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторыеаналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимыхамортизационных отчислений.

4. Методыдоходного подхода иногда не подвергаются проверке на основе рыночных данных.Поскольку эти методы выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики невсегда подтверждают используемые экономические переменные эмпирическимирыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных,несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительныманалитическим выводам независимо от того, насколько строгим илиструктурированным является анализ сам по себе.

5. Методыдоходного подхода к анализу нематериальных активов иногда путают с методамидоходного подхода, которые используются в других оценочных дисциплинах. Какотмечалось ранее, методы доходного подхода применительно к анализунематериальных активов имеют много сходных элементов с методами анализа ценныхбумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторыеаналитики не учитывают достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия вспособах анализа в рамках доходного подхода, используемых в различныхдисциплинах. Некоторые аналитики неправильно пытаются применять в анализенематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочныхдисциплин.

Применениевсех структурированных аналитических методов имеет достоинства и недостатки.Что касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства приих неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.

Заключение

Необходимостьоценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи,передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимоститребуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов иразделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценканедвижимости представляет собой комплексное исследование, основная целькоторого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило,оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимостьданной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площадии других параметров.

Вданной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а так жеметоды и характеристику этих подходов.

Литература

1. Федеральныйзакон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации»;

2. Оценкаи налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы ипрактика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов.– М.: Дело и Сервис, 2009;

3. Оценканедвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;

4. ДамодаранА. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. — М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;

5. Практическиеаспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенногостроительства и земельных участков «Банковское кредитование», 2007. N3;

6. Оценканедвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностямэкономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд.,перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007

7. http://www.irn.ru

8. http://www.indeks.ru/

9. БорисовЛ.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/Консультант, № 8, 2005;

10. КрейнинаМ.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;