Реферат: Оценка торгового центра
Введение
В рыночнойэкономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового»бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Дляосуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точнуюоценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочныекомпании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельнопровести предварительную оценку бизнеса.
Рыночнаяоценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определениирыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой формебудет получать их собственник капитала предприятия и с каким риском этосопряжено.
Оценкакоммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценкинедвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собойширокий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для полученияприбыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента полученияприбыли.
Актуальностьтемы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческойнедвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционнымдоходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е.когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью иследовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкойторгового центра.
Всоответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519«Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используютсятри основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Такимобразом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых напрактике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценкеторгового центра.
Дляреализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
1) рассмотрение понятиякоммерческой недвижимости;
2) определение основныхаспектов оценки недвижимости;
3) изучение сравнительного,затратного и доходного методов оценки недвижимости;
4) описание методики оценкипо выбранному объекту недвижимости;
5) составление оценкиторгового центра на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.
Объектомисследования является прибыль от сдачи в аренду помещений в ТЦ «Волна» и ТЦ«Карина» и как следствие их рыночная стоимость, предметом – выступает методикаоценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости длядальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.
Припроведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3метода – затратный, сравнительный и доходный.
Чем вышедоходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше еестоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценкикоммерческой недвижимости – доходный. Он основан на представлении о том, чтостоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, которыйможет быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключаетсяв определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (сучетом фактора времени).
В рамках сравнительногометода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципезамещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, чтоблагоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит небольшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству ипригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж ипредложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объектызатем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются отобъекта оценки.
В основе затратногометода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит заобъект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведениеаналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Какправило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.
Теоретическуюоснову работы составили пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости,по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов,А.Г. Грязнова, Н.Н. Кузьминов, Н.Е. Симионова, Е.И. Тарасевичи др.
Практическаязначимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основныеаспекты осуществления сделок купли-продажи коммерческой недвижимости; проведенанализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого приоценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведенаоценка действующего торгового центра, основной деятельностью владельца которогоявляется сдача торговых площадей в аренду и как следствие – получениеопределенной нормы доходности.
Такимобразом, проведенные в работе исследования могут быть полезны при написанииметодических указаний по оценке коммерческой недвижимости с целью получениямаксимальной прибыльности и построении плана лекционных занятий для студентов вузови колледжей с целью их ознакомления с процедурами и операциями, проводимыми нарынке недвижимости.
1. Понятие недвижимости и значение ее оценки
1.1 Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействиефизических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость наденьги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынкаинвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно ссектором финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, наимущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – этовложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарныезапасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость– это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.[1]
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимостиявляется анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которыеоказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровеньриска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости наконкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходногоподхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценитьтекущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости поаналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того,определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта дляинвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требуетобязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знаниеоценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет емувыработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости другихобъектов недвижимости.[2]
1.2Понятие, принципы и цели оценки недвижимости
Недвижимое имущество – это физические объекты сфиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с нимисвязано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, чтоявляется обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды,обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаютсянерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на нихстроения.[3]
Под объектом недвижимости понимается, во-первых,предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок,неотъемлемой частью которого могут быть:
1) здание(сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке,подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2) обособленныеводные объекты, многолетние насаждения;
3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4) стационарныесооружения благоустройства территории участка;
5) элементыхозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данномуобъекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.[4]
/>/>/>/>/>1.3 Оценка бизнеса как экономическая категория
С развитиемотечественной рыночной экономики у российского собственника появиласьвозможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым инедвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Нопрактически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника,возникает множество вопросов. Один из главных – вопрос оценки стоимостисобственности, в том числе и бизнеса.
Существующиетеории оценки стоимости компаний и их активов имеют многовековую историю. Вчастности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимостибыли разработаны известным немецким ученым-математиком Г. Лейбницем еще вXVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета ирекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и посебестоимости появились еще раньше – в XVI веке в трудах основоположниковбухгалтерского учета Л. Пачоли и А. Ди Пиетро.[5]Сложившиеся за рубежом традиции и основные подходы, не только суммированиезатрат по конкретному имущественному объекту в денежном выражении, но имножество других весьма интересных методов, вполне могут быть применимы дляпроведения оценки бизнеса в современных российских условиях.
Иногда средиспециалистов возникает мнение о том, что профессиональная оценка не являетсясамостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществленияиспользуются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетныеоценки – заимствованые из бухгалтерского учета, финансовые – из теориифинансов, рыночные – из макроэкономики и т.д.
В современныхусловиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектомрыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника.Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е.бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, икак всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товарособого рода.
Во-первых,это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с цельюотдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размерожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвесторуприходится учитывать риск возможной неудачи.
Во-вторых,бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так иотдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнесастановятся основой формирования иной, качественно новой системы, то естьтоваром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих,потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутрисамого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильностьв обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, егонеустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самомобществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара –потребность в регулировании купли-продажи.[6]
Весь процессоценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших ицелей ею преследуемых. Правильное определение цели – одна из важнейших задачначального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого пониманияпроблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки,невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, нитребуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководителиили собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках однойработы.
Такимобразом, при оценке недвижимого имущества коммерческого назначения оценщикдолжен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базуоценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использованиятой или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса(компании) производится в следующих целях:
1) Повышения эффективноститекущего управления компанией;
2) Определения стоимости вцелях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятияобоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компаниии долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а такжевозможные будущие доходы от компании;
3) Определения стоимостибизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
4) Реструктуризациикомпании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидациикомпании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий изсостава холдинга;
5) Разработки плановразвития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценитьбудущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
6) Определениякредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
7) Страхования, в процессекоторого возникает необходимость определения стоимости активов в преддвериипотерь;
8) Определения стоимостиобъекта для базы налогообложения.[7]
В зависимостиот целей оценки и обстоятельств бизнес может оцениваться по-разному. Поэтомудля проведения оценки требуется точное определение стоимости.
Понятиестоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятыестандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требованийк оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различаютчетыре основных стандарта оценки:
1) обоснованной рыночнойстоимости;
2) обоснованной стоимости;
3) инвестиционной стоимости;
4) внутренней(фундаментальной) стоимости;
Все указанныестандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемыесвободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами),сделки по приобретению бизнеса или его долей.
Обычно вмировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценкабизнеса соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости, где основнымифакторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящаяи будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичныхкомпаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, рискполучения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидностиактивов.
2. Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости
Оценкабизнеса с применением методов доходного подхода осуществляется на основедоходов предприятия, тех экономических выгод, которые получает собственник отвладения предприятием (бизнесом).
Оценкабизнеса с применением методов доходного подхода основана на принципе, чтопотенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше,чем она может принести доходов в будущем.
Приведениебудущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано наконцепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход,полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чемтакой же доход, который будет получен в будущем.[8]
Применениеметодов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса,имеющего прибыль.
Основными источниками,используемыми для оценки бизнеса методами доходного подхода, являются:
1) Бухгалтерскаяотчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числеинформация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемыхинвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственныхпоказателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.
2) Бизнеспланы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированиюфинансовых и производственных показателей.
3) Результатыанкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия назапросы оценщика.
4) Информация обэкономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которымотносится оцениваемое предприятие.
5) Информация обэкономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которыхрасположено оцениваемое предприятие.
6) Информация о рисках,связанных с деятельностью предприятия.
7) Информация о котировкахакций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли,к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
8) Информация омакроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.[9]
Основнымиметодами доходного подхода являются:
1) метод дисконтированныхденежных потоков.
2) метод капитализациидохода.
Оценкабизнеса методами доходного подхода предполагает проведение следующих основныхпроцедур:
1) подготовкафинансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация инормализация отчетности,
2) прогнозированиена основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затратпредприятия,
3) расчетставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости отвыбранного метода и показателя дохода,
4) расчетстоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на датупроведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.
При поведенииоценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия,как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлыхрезультатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономическихфакторов.
Используемаяставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранномупоказателю дохода предприятия, в частности:
1) ставка дисконтированияили капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного вбизнес
2) для номинальногопоказателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателядохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставкидисконтирования.
2.1 Методдисконтированных денежных потоков
Методдисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущиеденежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обоснованопрогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.
Для оценкибизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут бытьиспользованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток
2) чистый денежный поток доналогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток доналогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыльпредприятия (формулы 2.1, 2.2);
5) величина выплачиваемыхдивидендов.[10]
Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разницамежду приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за периодэксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализациюсредств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущихценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результатереализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:
/>, (2.1)
где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетногопериода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все видыпоступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которыемогут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периодареализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационнойстоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должныбыть учтены как доходы соответствующих периодов;
Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[11]
Формула может иметь и следующий вид:
/>, (2.2)
где Rt<sub/>– результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Зt– затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчетеNPV она задается;
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[12]
Выбороценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщикдолжен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствуетпериоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величиныдоходов и расходов предприятия.
Показательдохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основеаналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информацииисходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономическойинформации, а также методов экономического анализа, статистики иматематического моделирования и других методов определяют величину показателядохода каждого прогнозного периода.
Основнымиэлементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:
1) чистая прибыль посленалогообложения и выплаты процентов;
2) амортизационныеначисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальныеактивы предприятия;
3) минус капитальныевложения;
4) увеличение долгосрочнойзадолженности предприятия;
5) уменьшение собственногооборотного капитала предприятия.[13]
Исходя изданных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставкидисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям воцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна суммебезрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесуи премию за риск.
Основнымиспособами определения ставки дисконтирования являются:
1) модель оценки капитальныхактивов;
2) способ кумулятивногопостроения;
3) способ арбитражногоценообразования.
Еслипоступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежныйпоток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.
Стоимостьреверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определенаодним из следующих способов:
1) путем расчета стоимостичистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2) путем капитализацииденежного потока за первый год постпрогнозного периода.
2.2 Методкапитализации дохода
Методкапитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятиястабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющиена величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить встоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателядохода.
Подкапитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом.Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости иопределяется по формуле:
V= I/ R= NOI/ R, (2.3)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход,прибыль;
R – ставка капитализации,в%.
Для оценкибизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут бытьиспользованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток доналогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток доналогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыльпредприятия по данным бухгалтерского учета;
5) величина выплачиваемыхдивидендов.[14]
Показательвыплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольныхпакетов акций.
Основнымиспособами определение величины ежепериодичного дохода являются:
1) величина показателядохода последнего отчетного периода;
2) средневзвешенная величинапоказателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3) величина первого года,следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.
Для определениявеличины ставки капитализации могут быть использованы следующие основныеметоды:
1) модель кумулятивногопостроения;
2) модель оценки капитальныхвложений;
3) модель средневзвешеннойстоимости капитала.
Следовательно,ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и егостоимостью и определяется по формуле:
R= I/ V, (2.4)
или
/>, (2.5)
где R – коэффициенткапитализации;
r – ставка дисконта;
g – ожидаемый среднегодовойтемп роста дохода.
C целью определения методарасчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провестианализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, атакже перспектив их изменения.
Таким образом, независимоот выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величинастоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итогобоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценкипри использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
3. Оценка торгового центра методом капитализациидоходов
3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемойкомпании
Группакомпаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставныйкапитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по50% каждая).
В 2000 г.компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажногоздания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина,буфета и кафе сроком до 2050 г.
Помимомуниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ«Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленныетовары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализадеятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор арендымуниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чегоздание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион вцелях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и внастоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» направах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующимзаконодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимымимуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях нанеопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор,надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договорааренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицамиправо на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новыхусловиях).
Основнымисточником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципальногоимущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широкимассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой искладской площади в зданиях ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» в среднем составляет 75%,торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с теможидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду(ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров)может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания.Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой вбудущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходыкомпании складываются изарендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержаниюздания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работниковкомпании, административных накладных расходов, оплаты услуг стороннихорганизаций, налоговых платежей.
3.2 Анализусловий аренды имущества
Анализдействующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:
1) величина арендной платыза арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночнойситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, ипоэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м2);
2) арендуемое муниципальноеимущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет аренднойплаты на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится сповышающим коэффициентом;
3) если иное не указано вдоговоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имуществоподлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индексаинфляции;
4) величина арендной платыможет быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичнойкомпенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемогоимущества.
Анализзаключенных договоров аренды муниципальных зданий ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» показалследующее:
1) По зданию ТЦ «Волна» арендатору(группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций внеотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этомкомпенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера аренднойплаты производится в размере 90%, что является весьма выгодным условиемдоговора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время втечение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г.освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием былипроизведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: заменакровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы;реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции;отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкцияздания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче варенду.
2) Сумма арендной платы заарендуемое здание ТЦ «Волна» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.;при этом договор аренды здания ТЦ «Волна» составлен юридически грамотно, ненесет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересоварендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде(например, при смене руководства органов местного самоуправления).
3) Здание ТЦ «Карина» построеносравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ«Карина» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себеособых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Карина» составляет 95тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. в год. Данная сумма может корректироватьсяне чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.
Выявленныефакты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ«Волна» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и свысоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своемроде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимуществооцениваемой компании.
Общая суммаарендной платы за арендуемое муниципальное имущество по обоим зданиям внастоящее время составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. в год.
3.3 Анализконкурентных преимуществ компании
Арендуемоекомпанией здание ТЦ «Волна» было построено несколько десятилетий назад какбольшой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих порявляется одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено висторической оживленной части центра города. Развитая система общественноготранспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходятмаршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Расположениев центре города, осуществление торговой деятельности в течение несколькихдесятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных ипродовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристамиобеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра,размещенного в здании ТЦ «Волна», по сравнению с другими крупными торговымицентрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальнойдоходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиямидоговора аренды муниципального имущества.
В настоящеевремя в здании ТЦ «Волна» (остановка «Пять углов», ул. Воровского)действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субарендысоставляет 900 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительныйанализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ«Волна» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размерарендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м2.Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколькомесяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливатьповышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальныхуслуг и инфляционных ожиданий.
Здание ТЦ«Карина» (остановка «Музыкальная школа», ул. Старостина) расположено внесколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотнымидомами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортнымсообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси).Несмотря на удаленность здания ТЦ «Карина» от центральной части города, сдачаего площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом»существенный доход.
Уровеньконкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услугипо сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить какповышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте среднейзаработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие,наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары,оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этомоколо 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса ичастных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именнона арендуемых торговых площадях.
Маркетинговыйанализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего ростаоборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды.Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличияповышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили кактивному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупныестроительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенныхзатрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время какгруппа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и находится настадии устойчивого развития.
Тем не менее,ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезноповлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платыпо договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом»возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимостизначительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсациипроизводимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровняарендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентнымпреимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки подоговорам субаренды на конкурентоспособном уровне.
3.4 Итогидеятельности компании
В группукомпаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица(арендующих, соответственно, здания ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»). Анализбухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, чтоуказанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения«Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащийналогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одногобизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компанийиспользовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Инымисловами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб.,среднеквартальная – 8,3 млн. руб.
Анализежемесячных потоков денежных средств компании в 2005–2006 гг. показалследующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемогомуниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Оттокденежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежныхрасходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имуществоприходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс.руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс.руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб.,административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в месяц.
Среднеесальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или8,2 млн. руб. в год.
Анализежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал,что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн.руб. в год.
3.5 Предварительнаяоценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
Согласнометоду дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основываетсяна будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогнозаденежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущегогода. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до техпор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этомпредполагается, что в постпрогнозный период будут иметь место стабильныедолгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
В связи с этимвстает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода.С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений итем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величинатекущей стоимости предприятия. С другой стороны – тем сложнее прогнозироватьконкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежныхсредств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5–10 лет(в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условияхвозможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.
Дляпрогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходиморазработать прогноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет(максимум – до 2050 г.).
Прогноз доходовкомпании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективногоанализа и следующих основных факторов:
1) основных источниковдоходов компании;
2) объемов предоставляемыхуслуг;
3) цен на предоставляемыеуслуги;
4) темпов роста бизнеса запредшествующий период;
5) прогнозных темповинфляции;
6) общей ситуации вэкономике и перспектив спроса;
7) уровня конкуренции.
Основнымисточником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемогомуниципального имущества (торговых центров) в субаренду. Натуральный объемпредоставляемых услуг ограничен площадью арендуемых зданий, пригодной к сдаче всубаренду. Следовательно, положительная динамика доходов компании зависитпреимущественно от уровня ставок субаренды (а также, безусловно, от разумнойэкономии издержек).
Темпы ростабизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как сростом ставок субаренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в субарендуплощади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после проведеннойреконструкции здания ТЦ «Волна»). Действующий порядок заключения ссубарендаторами краткосрочных договоров позволяет при их повторном заключенииустанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимостикоммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, чтоповышение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровенькоторых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистическихданных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развиваетсядостаточно динамично, повышенными темпами, превышающими динамику инфляции.Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.
Прогноз расходовгруппы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатовретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) структуры расходов;
2) прогнозируемого ростарасходов по каждому их виду;
3) наличия в предыдущие годыдеятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются вбудущем;
4) планируемыхинвестиционных затрат.
Анализструктуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность.Расходы компании включают в себя следующие их виды:
1) арендная плата (в томчисле по зданию ТЦ «Волна» в стабильной, неизменной сумме);
2) коммунальные расходы посодержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающейпоказатели инфляции);
3) расходы на оплату трудаработников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средниепоказатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);
4) налоговые платежи(отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи сприменением УСНО; платежи за землю);
5) административныенакладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);
6) расходы по оплате услугсторонних организаций.
Прогноздинамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемыхтемпов инфляции.
В предыдущиегоды деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн. руб. вобщей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания ТЦ«Волна». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанногоздания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут бытьосуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.).Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.
В связи спроводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в ближайшие годы встране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегосядля реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтомувесьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемыхгруппой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания ТЦ «Волна» можетбыть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения – долгосрочнойаренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы(т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциальногонового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемостивложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразнымвыкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговыйдом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.).Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ «Волна» (6200 м2)и возможной стоимости 1 м2 (4500 руб.), максимальная стоимостьпродажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения – до20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироватьсяэкономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц,или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов навыкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет,что можно считать вполне приемлемым.
Прогнозныетемпы инфляции, необходимые для расчета будущих денежных потоков, были полученыиз сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных наофициальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.
Ваналитических материалах, представленных в табл. 3.1 – 3.4, расчеты будущихдоходов и расходов компании произведены на период 2007–2012 гг. в двухвариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы ростарасходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имуществапроизводится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяютсяв соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имуществапроизводится по реальной стоимости).
Таблица 3.1 –Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)
Показатель
2007 г., в среднем за месяц
2007 г., всего (расчетно)
2008 г.
2009 г.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи арендуемых площадей в субаренду) 2800 33 600 35 280 36 338 37 065 37 436 37 810 2. Выплаты денежных средств, всего 2120 25 440 27 177 58 887 27 104 28 270 29 391 2.1. Арендная плата за арендуемое муниципальное имущество 390 4680 4760 4821 1332 1372 1399 2.1.1. Здание ТЦ «Волна» 295 3540 3540 3540 2.1.2. Здание ТЦ «Карина» 95 1140 1220 1281 1332 1372 1399 2.2. Фонд оплаты труда 450 5400 5940 6534 7187 7547 7924 2.3. Коммунальные расходы 350 4200 4620 5082 5590 5870 6163 2.4. Административные накладные расходы 80 960 1027 1079 1122 1155 1178 2.5. Налоговые платежи 350 4200 4410 4631 4862 5105 5360 2.6. Оплата услуг сторонних организаций 500 6000 6420 6741 7011 7221 7365 2.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ «Волна» 30 000 3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности 680 8160 8103 –22 548 9961 9166 8419 4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом - 8160 16 263 –6285 3676 12 842 21 261Темпы ростаадминистративных накладных расходов и оплаты сторонних услуг приняты на уровнепрогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г.,103% в 2011 г., 102% в 2012 г.
Темпы ростадоходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105% в2008 г., 103% в 2009 г., 102% в 2010 г., 101% в 2011–2012 гг.
Темпы ростафонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне вышеинфляции: 110% в 2008–2010 гг. и 105% в 2011–2012 гг.
Аренднаяплата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменномуровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровнепрогнозной инфляции.
Темпы ростаналоговых платежей установлены на уровне 105% в год.
Расходы навыкуп арендуемого муниципального имущества установлены на повышенном уровне – 30млн. руб.
Таблица 3.2 –Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (пессимистический вариант)
Показатель
2007 г.
2008 г.
2009 г.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
2013 г. (первый год постпрогнозного периода)
1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб. 8160 8103 –22 548 9961 9166 8419 8000 2. Ставка дисконта, % 25 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации) 1,25 1,56 1,95 2,44 3,05 3,81 0,24 4. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб. 6528 5186 –11 545 4080 3003 2207 33 333 5. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб. 6528 11 714 169 4249 7253 946042 793
Таблица 3.3 –Прогнозное движение денежных средств (умеренный вариант)
Показатель
2007 г., в среднем за месяц
2007 г., всего (расчетно)
2008 г.
2009 г.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи площадей в субаренду) 2800 33 600 35 952 37 750 39 260 40 437 41 246 2. Выплаты денежных средств, всего 2120 25 440 26 973 48 145 25 589 26 357 26 884 2.1. Арендная плата за арендуемое имущество 390 4680 4760 4821 1332 1372 1399 2.1.1. Здание ТЦ «Волна» 295 3540 3540 3540 2.1.2. Здание ТЦ «Карина» 95 1140 1220 1281 1332 1372 1399 2.2. Фонд оплаты труда 450 5400 5778 6067 6310 6499 6629 2.3. Коммунальные расходы 350 4200 4494 4719 4907 5055 5156 2.4. Административные накладные расходы 80 960 1027 1079 1122 1155 1178 2.5. Налоговые платежи 350 4200 4494 4719 4907 5055 5156 2.6. Оплата услуг сторонних организаций 500 6000 6420 6741 7011 7221 7365 2.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ «Волна» 20 000 3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности 680 8160 8979 –10 395 13 671 14 081 14 362 4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом - 8160 17 139 6744 20 415 34 496 48 858Темпы ростадоходов и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровнепрогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г.,103% в 2011 г., 102% в 2012 г.
Аренднаяплата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменномуровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровнепрогнозной инфляции.
Расходы навыкуп арендуемого муниципального имущества установлены на реальном уровне – 20млн. руб.
Произведенныерасчеты, связанные с дисконтированием реального пока денежных средстврассчитаны по формулам 2.1–2.5.
Таблица 3.4 –Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (умеренный вариант)
Показатель
2007 г.
2008 г.
2009 г.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
2013 г. (первый год постпрогнозного периода)
1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб. 8160 8979 –10 395 13 671 14 081 14 362 14 000 2. Ставка дисконта, % 25 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации) 1,25 1,56 1,95 2,44 3,05 3,81 0,24 4. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб. 6528 5747 –5322 5600 4614 3765 58 333 5. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб. 6528 12 275 6952 12 552 17 166 20 93179 264
Такимобразом, оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоковпредполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый годвыбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущейстоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем. Всоответствии с моделью Гордона для расчета текущей стоимости в постпрогнозныйпериод денежный поток первого года постпрогнозного периода капитализируется сиспользованием коэффициента капитализации, определяемого как разность междуставкой дисконта и долгосрочными темпами роста (иными словами, указанная модельпредполагает получение стабильных доходов в постпрогнозный период развитияоцениваемого бизнеса).
В данных аналитическихматериалах расчеты текущей стоимости произведены с использованием ставкидисконта в размере 25%. Данная ставка определена исходя из уровня ставки побезрисковым вложениям, с учетом поправок на риск инвестирования в малуюкомпанию; во внимание приняты достаточно квалифицированное управлениеанализируемой компанией, ее мобильность, хорошая структура капитала, высокаяоборачиваемость и рентабельность бизнеса, наличие стабильного источника доходови конкурентных преимуществ.
Долгосрочныетемпы роста денежных потоков установлены на консервативном уровне – 1%.Соответственно, коэффициент капитализации составляет 24%.
Расчетыпоказывают, что рыночная стоимость бизнеса, т.е. способности недвижимостиприносить доход, группы компаний «Торговый дом» (а как следствие – стоимостидвух торговых центров ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»), определенная исходя изумеренных соображений, составляет 50–70 млн. руб. (в среднем – 60 млн. руб.).Данная оценка основывается на условии 100%-ного владения капиталом компании.
Заключение
Любаяоценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствиисо «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочнойдеятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка иутверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно кразличным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, атакже экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерствоимущественных отношений Российской Федерации.
Втеоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости,как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценкинедвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходнойнедвижимости.
Т.е. приоценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно,что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно,наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того,доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибкиминструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости,но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционныхпроектов и др.
В мировойпрактике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и методдисконтирования денежных доходов.
Метод прямойкапитализацииоснован на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путемделения его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного доходапредставляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистогодохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционныхрасходов и резервов на замещение
Так как воценочной деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операцийс недвижимостью, то лучшим способом для получения информации являетсярассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные поуровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровеньпродажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
Такимобразом, при определении стоимости доходной недвижимости учитываются не толькобудущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные поаналогичным проданным объектам.
Решениезадачи по определению текущей стоимости ТЦ «Волна» И ТЦ «Карина» путемприменения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммированиетекущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода(в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период(с 2013 г.), ожидаемой в будущем.
Библиографическийсписок
1. Асаул А.Н. Экономиканедвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.
2. Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.
3. Грязнова А.Г. Оценканедвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – 557 с.
4. Грибовский С.В. Методыкапитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.
5. Григорьев В.В. Оценкаобъектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.
6. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынокнедвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.
7. Кузьминов Н.Н. Оценкаи страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. –146 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономиканедвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.
9.Марголин Л.М. Экономическая оценкаинвестиций: учебник / Под ред. A.M. Марголин, А.Я. Быстряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. – 286 с.
10. Ример М.И. Экономическаяоценка инвестиций. Учебное пособие/ Под ред. М.И. Римера. – СПб.: Питер,2007. – 437 с.
11. Тарасевич Е.И. Методыоценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е.И. Тарасевича. – СПб.:Питер, 2003. – 480 с.
12. Симионова Н.Е. Методыоценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.
13. Оценканедвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
14. Теорияи методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. –СПб.: Питер, 2007. – 566 с.