Реферат: Оценка рыночной стоимости недвижимости
МИНИСТЕРСТВОСЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГОУ ВПОБашкирский государственный аграрный университет
Факультет: экономический
Кафедра: финансов
Специальность: финансы и кредит
Форма обучения: заочная
Группа: 4 (сокр.) 1 группа
Дисциплина: оценка собственности
Шифр: 25524K
Гизатуллина Дина Рамилевна
Оценка рыночнойстоимости недвижимости
Курсоваяработа
«К защите допускаю»
Руководитель:__________________
(ученая степень, звание, Ф. И. О.)
______________________________
(подпись)
«___» ________________2009 г.
Оценка при защите:
_________________________
(подпись)
«___» ______________2009 г.
Уфа 2010
Рецензия
на курсовую работустудента___________________________________ на тему ____________________________________________________
_____________________________________________________________
1. Обоснованность выводови предложений по дальнейшему улучшению анализируемого объекта_________________________________
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Качество оформлениякурсовой работы, использованной литературы, титульного листа___________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________
3. Замечания поусмотрению рецензента __________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Фамилия И.О., ученаястепень, ученое звание и занимаемая должность рецензента________________________________________________________
Подпись___________________ «___» ___________ 20___г.
Оглавление
Введение
1 Теоретические аспекты оценки недвижимости
1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
1.2 Нормативно-правовое регулирование
2 Описание и анализ объекта оценки
2.1 Описание объекта оценки
2.2 Характеристика объекта
3 Расчет величины рыночной стоимости квартиры
3.1 Расчет стоимости доходным подходом
3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом
3.3 Расчет стоимости затратным подходом
3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Заключение
Библиографическийсписок
Введение
Деление имущества надвижимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно,что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существованиени одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовкипонятия «недвижимое имущество».
«Недвижимое имущество –это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
«Недвижимое имущество –это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает всематериальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью илиприкрепленное к земле».
«Недвижимыми имуществамипризнаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [1].
Во всех приведенныхопределениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Нонеобходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».
Под недвижимостьюпонимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или рукамичеловека (здания строения, сооружения), то есть принимают во вниманиефизическую суть объекта собственности[8].
Понятие «недвижимость» и«недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуютфизический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [1].
Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлениинаиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, висследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также вразработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятнуюцену его продажи.
Оценка рыночной стоимости– итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый активкак наиболее вероятного значения цены.[8]
Одним из главныхпреимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена нанее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимостьпо стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этогонеобходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услугиоценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимостьвыставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числеоценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечногокредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценканедвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когдазаключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости.Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки иопыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит втом, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимостиможет вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельстврынка.
ЗаконодательствоРоссийской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности,связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, атакже оценка земли, является важной проблемой.
Согласно ст.130Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Кнедвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки — самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимостипод залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, длявнесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценкенедвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описаниеобъекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно егонаилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости;описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованиемразличных подходов или обоснование от использования того или иного подхода;согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.
До настоящего времениоценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводитсястраховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, поданным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодныепереоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такомуее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества.Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости сдостаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такиеобъекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объемответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как дляэтого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да истрахователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на правесобственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектовнедвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховуюпремию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучениезарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, чтонаиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночнойоценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительногоанализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализациидоходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.
Оценщик может оцениватьнесколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии,имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости иопределение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время.Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания,так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся егоприобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на егоприобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает болеедорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то безоценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни однойоперации.
1. Теоретическиеаспекты оценки недвижимости
1.1Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
Как и любой товар нарынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определеннымобразом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот терминиспользуется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки можетзначительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправкана сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильностирынка.
Часто начальная ценасознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить впроцессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личныхпредставлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Понятие стоимости объектанедвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость истоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость,инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения иликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговаястоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующегопредприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании ит.д.
Стоимость объектовнедвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:
1. Объективные факторы.Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень ценконкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
— макроэкономические –факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курсадоллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность вобъектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
— микроэкономические –факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные сфеноменом массового сознания и факторы психологического характера:
— массированная реклама;
— инфляционные ожидания;
— симпатии;
— осведомленность и т.д.
3. Физические факторы:
— местонахождение – удаленностьот центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно– близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшегоиспользования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
— состояние объектанедвижимости;
— наличие коммунальныхуслуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
— экологические исейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизымогут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны,водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие нацену и скорость продажи квартир:
— количество аналогичныхпредложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этойчасти города;
— объективные недостаткиобъекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
— престижность района;
— экологическаяобстановка в районе;
— транспортное сообщениеи развитость инфраструктуры района;
— социальная однородностьдома;
— характер сделки(«прямая» или «встречная» продажа);
— юридическая «чистота»объекта.
Известно, что главнымкритерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждыйвкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги.Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижаяцену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этомслучае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время –деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантироватьстрогое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будутменяться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективнымифакторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состояниизаключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.
С оценкой объектовнедвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости варенду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешенииимущественных споров и др.
Оценке стоимостинедвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилыеобъекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себякак рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов.Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где такжепринимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Уфетребует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих правособственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценкенедвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться дляпредоставления в любые инстанции.
Оценка ущерба необходимав различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямыеубытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобыскомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду.
Независимая оценка ущербаэкспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях.Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать ив бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашейквартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого родаимущественных спорах, а также при изъятии имущества.
Следует иметь ввиду, чтонезависимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и неограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценкирыночной стоимости утраченного имущества.
Развитие рыночныхотношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, вчастности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховымикомпаниями проблему оценки этих объектов.
1.2 Нормативно-правовое регулирование
В соответствии с ЗакономРФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимостиявляется безусловным и не зависит от установленного законодательствомРоссийской Федерации порядка осуществления государственного статистического ибухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, вкоторых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности,обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены дляаукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимостикоторые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальнымобразованиям.
Развитие рыночныхотношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, вчастности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховымикомпаниями проблему оценки этих объектов. До настоящего времени оценка зданий,сооружений, частных домов и различных построек проводится страховымикомпаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюротехнической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценкистоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту,что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильнодисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большимсроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты вперестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности дляотдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимообладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеютинтерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственноговедения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольнотрудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которойзависит от стоимости объектов недвижимости.
Изучение зарубежногоопыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка креальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этомоценщики используют три метода:
1) метод сравнительногоанализа продаж (рыночный метод);
2) доходный метод, илиметод капитализации доходов;
3) затратный метод, илиметод калькуляции.
Первый метод основан напринципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объектане должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметомкупли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включаетсбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных соцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров,по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можноиспользовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работаоценщика по первому методу включает в себя пять этапов:
1) сбор информации осовершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости,аналогичных оцениваемому;
2) отбор информации сцелью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенныесделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешнойраспродажи перед отъездом за границу и т.п.);
3) подбор подходящихединиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведениесравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
4) сравнение оцениваемогообъекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельнымэлементам, и корректировка цены оцениваемого объекта.
5) установление стоимостиоцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их кодному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод сравнительногоанализа продаж — наиболее простой, и используется он в основном для оценкистоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное количество объектовдля сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. Для сравнениянеобходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Применять этот методдля оценки специфических объектов (стадионы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, таккак по таким объектам производится мало продаж и сравнить их практически не счем. Оценка таких объектов производится затратным методом, или методомкалькуляции.
Второй метод оценкинедвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания,который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретаетнедвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этойнедвижимости. Сообразно этому стоимость объекта определяется исходя из егоспособности приносить в будущем доход. Метод используется для оценки объектовнедвижимости инвестиционного характера — при сдаче в аренду квартир, складских,офисных помещений, гостиничных номеров и т.п.
Основные этапы работы оценщикапо второму методу:
1) оценка потенциальноговалового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы присдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынкенедвижимости;
2) оценка возможныхпотерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничныхномеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным исубъективным причинам;
3) расчет издержек поэксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;
4) оценка чистого дохода,который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями ифактическими затратами;
5) чистый доходпересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и естькапитализация дохода. Пересчет производится по формуле:
V = I/R (1.1)
где V — стоимость; I — чистый доход; R — коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализацииприменительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции инормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.
Наибольшую сложность прииспользовании второго метода оценки недвижимости вызывает определениекоэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции,используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых(восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специальногоназначения — памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этотметод предполагает три подхода. Первый — оценка по балансовой стоимости,которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй — оценка поликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная прибыстрой распродаже недвижимости. Третий подход — оценка по восстановительнойстоимости, состоящая из следующих этапов:
1) расчет стоимостивозвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;
2) определение величиныфизического и морального износа оцениваемого объекта;
3) определение реальнойстоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;
4) расчет “стоимости”приобретения или имеющейся в распоряжении земли;
5) суммированиевосстановительной стоимости оцениваемого объекта и “стоимости” земли.
Особую сложность прииспользовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли.Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли — этокапитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимостиявляется сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализапродаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостныхоценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именноэтим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию,правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.
При выборе оценщика(индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующиекритерии:
— членство оценщика впрофессиональной организации;
— наличие у оценщикаобразовательных сертификатов по оценке;
— желательно наличиеквалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатамипрофессиональной организации;
— профессиональный опытоценщика;
— наличие у оценщикаполиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
При выборе оценочнойфирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынкеоценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов),выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональнойорганизации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской)ответственности.
В практике страховыхкомпаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленнаядоговором страхования имущества, «не дотягивает» до максимальногоразмера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказываетсянедостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема:страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означаетизлишне уплаченную страхователем страховую премию.
Как при«недостраховании», так и при «избыточном страховании»страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете,служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальнымдопустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, ипоэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место «неполнота» или«избыточность» страхования, либо его объем окажется как раздостаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков.
Вопрос о страховойстоимости не менее актуален и для страховщиков. Результатом систематическойпереоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явитьсянеоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховыхстоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.
Проблема оценки страховойстоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящегоимущества как недвижимость — здания, строения, помещения.
Важнейший фактор,определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностямстрахователя, — правильное понимание экономико-правовой природы страховойстоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить толькокомплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхованияи принципы оценочной науки.
При подготовке к страхованиюследует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Этоможно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать обуслугах профессионального оценщика.
Необходимопроанализировать свои вероятные действия при полном уничтожении страхуемойнедвижимости:
— если предполагается еереальное восстановление, то в качестве страховой стоимости разумно выбратьвосстановительную; — если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога,то на роль страховой стоимости больше подойдет рыночная.
Страховые компании,предоставляющие страховую защиту объектов недвижимости, должны правильно иобъективно оценивать такие объекты. Есть два пути решения данной проблемы.Первый — при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугамипрофессиональных оценщиков из Общества оценщиков Российской Федерации,Российской гильдии риэлторов и других независимых организаций, занимающихсяоценкой. Услуги профессиональных оценщиков довольно дороги. Второй путь — подготовка страховыми компаниями своих собственных оценщиков.
Наиболее выгодным длястраховой компании представляется компромисс сочетание элементов обоихвариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболеесложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений,культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональныхоценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложностьданной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственностиперед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдиириэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошлиобучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованномИнститутом экономического развития Всемирного банка совместно с ПравительствомМосквы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методамоценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появлениесобственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании припроведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Двамолодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости)нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценкаприносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.
2.Описание и анализ объекта оценки
2.1Описание объекта оценки
Произведем оценкурыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. НиколаяДмитриева д. 11 кв. 65.
Для начала рассмотримобщую характеристику рынка недвижимости.
Уфа — это духовный икультурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетныйи хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3выставочных зала, училище и институт искусств.
В постоянном развитиинаходится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. Натерритории города — 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4разнопрофильных центра, 2 госпиталя.
Зарождение рынканедвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связанос реформированием земельных отношений, приватизацией государственных имуниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых имижилых помещений.
Осуществляемый с 1992года процесс приватизации государственной и муниципальной собственностиспособствовал развитию рынка жилья.
Одной из наиболееразвивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений,формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизацииобъектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществлениеоперации с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. Насегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общейплощадью более 13 млн.кв.метров.
Для целей оценки квартирв городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый.Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажнымспросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатныхизданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» идр..
По ценовымхарактеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:
центр (от ул. Айской доул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)
район Зеленой Рощи, проспектОктября
район «Сипайлово», район«Черниковка»
район «Затон», район«Инорс»
район «Дема», район«Шакша»
Проанализировав рынокпродаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами городаУфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевоежилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».
Цены на вторичное жильеимеют устойчивую тенденцию к росту.
Активное строительствожилья ведется в нескольких районах — Сипайлово, Центр, Проспект Октября,Зеленая Роща.
Основные факторы,влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:
месторасположениестроительства
материал стен дома
вид отделки (черновая,получистовая, чистовая)
срок окончаниястроительства
наличие рассрочки
продажа от заказчика — застройщика или посредника
Средние цены взависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.
Таблица 2.1 Средние цены нарынке первичного жилья в зависимости от района
Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м) Центр Зеленая роща Проспект Сипай-лово Черниковка Инорс-Док Дема Затон Средние цены 55,0 43,0 43,5 46,0 35,5 35,0 34,65 35,0Цены получены врезультате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынкенедвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57)от 16-21 января 2009 г… Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи сэкономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность ииностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматриватьипотечное кредитование в положительную сторону.
Рассмотрим ситуацию нарынке вторичного жилья в Уфе.
Наблюдается спроснаселения на вторичную недвижимость.
Недвижимость- это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькимиспособами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимостисоответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценкивыбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболееэффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика вотношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояниярынка.
Принимаяво внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанноев предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своемуфункциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего инаиболее эффективного использования собственности. В данное время объектэксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:
Таблица 2.2 Характеристика местоположенияобъекта оценки
Показатель Описание или характеристика показателя Район Советский район г. Уфа Местоположение в микрорайоне РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65 Преобладающая застройка Здания в 5, 9 этажей Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры Район с развитой инфраструктурой Объекты пром-ой инфраструктуры мкр-на нет Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусный, троллейбусный Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее Дополнительная существенная информация Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту2.2Характеристика объекта
Критериемнаилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшеннойявляется максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной нормеотдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A) Физическивозможные варианты использования
Необходимооценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Намой взгляд, физически возможный вариант использования это — жильё
Б)Законодательно разрешенное использование
Текущееиспользование объекта оценки не нарушает законодательство.
B) Экономическицелесообразное использование
Принимаяво внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболееэкономически целесообразным один вариант — жильё.
Г)Наиболее доходное использование
Вариантиспользования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически изаконодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных присоответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективнымиспользованием имеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объектапредставлена в виде таблицы 2.3.
Таблица 2.3 Характеристика оцениваемойквартиры
Адрес квартиры: РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65 Собственники Иванов Иван Иванович Адрес владельца: РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65 Оцениваемые права Право собственности Технический паспорт Свидетельство ГРП Инвентар. стоим., руб. Планировка Никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту. Материал стен Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели Год постройки 1979 Этаж/этажность 4/9 Кол-во комнат 1 Общая площадь кварт., 22,3 Жилая площадь, м2 12,4 Общая площадь жилого помещения, (без балк.) 21,6 Высота помещений, м2 2,51 Ванная комната, м2 2,3 Балкон, м2 0,7 Кухня, м2 4,7 Коридор, м2 2,2 Встроенные шкафы, м2 Лоджия, м2 Строительные характеристики Фундамент Ж/бетонный Двери деревянные Стены Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели Внутр. отделка Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель. Перекрытия ж/бетонные Качество строительства хорошее Полы Дерево, кафель, линолеум Привлекательность/внешний вид хороший Окна Деревянные Системы инженерного обеспечения Водопровод + Входная дверь металлическая + Канализация + Домофон - Газ + Лифт - ТУ-антенна с колл. + Радио + Водяное отопление + Электросети + Горячее водоснабжение + Телефон + Внешнее благоустройство Озеленение + Детская площадка + Стоянка для а/м + Двор + /> /> /> /> />3. Расчетвеличины рыночной стоимости квартиры
3.1 Расчетстоимости доходным подходом
Определение стоимостиосуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынокнедвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемойсобственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный,рыночный (сравнительный) и доходный.
Подходы к оценке:
затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определениизатрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетомего износа;
сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними;
доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определенииожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценка использованияодного из трёх существующих подходов — доходного,- является некорректным.Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величиныстоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
В основе доходногоподхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодняявляются отражением будущих преимуществ. При применении данного подходаанализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, которыйобычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажив конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетическипредположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а какобъект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной)продажи.
Против использованиядоходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика такжеимелось несколько аргументов. Прежде всего — это информация, полученная отЗаказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целейпроживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с цельюизвлечения дохода.
Затратный подходосновывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатитза недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретениеземельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своимпотребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры вмногоквартирном доме.
По мнению Оценщика,лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующихможно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системыинформационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.
Доходныйподход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут врезультате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. Вданном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использованиидоходного подхода применяют следующие методы;
Методкапитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимостиопределяется по формуле
V — N01 / Ко, (3.1)
гдеN01 — чистый операционный доход,
Ко- общий коэффициент капитализации, V – стоимость.
Методдисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков отэксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта,соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Вданном отчёте для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимостидоходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сдаче в арендуаналогичных квартир в г. Уфе. На основании вышеизложенного мы считаем, чтоиспользование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, ипоэтому принято решение не использовать данный подход.
3.2 Расчетстоимости сравнительным подходом
Сравнительныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношениикоторых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продажнаиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточноеколичество информации о недавних сделках купли-продажи.
Еслитакая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимостьобъекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимойпродажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различиямежду ними.
Любоеотличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий надату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении методасравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применениеметода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующихдействий:
Подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
Подборсопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшемуиспользованию объекта.
Определениеподходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждойединице.
Сопоставлениеисследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ихпродажных цен или исключения из списка сравнимых.
Приведениеряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночнойстоимости исследуемого объекта.
Присравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщикиспользовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов,взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов ит.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, чтопотенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объектанедвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключениюо возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства инедостатки относительно объектов сравнения.
Приотсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок,на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщиксправедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальнымценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечаюттребованиям российского законодательства в области оценки.
Такимобразом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГКРФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщикгипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо,«сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которымбудет принято предложение».
Намомент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов ссоответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим,материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные обаналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, котораяприведена в отчёте.
Прикорректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объектасравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девятьосновных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательномпорядке:
правасобственности на недвижимость,
условияфинансирования,
условияпродажи,
состояниерынка,
местоположение,
физическиехарактеристики,
экономическиехарактеристики,
характериспользования,
компоненты,не связанные с недвижимостью.
Первыечетыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальныхрыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основаниивесовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёлследующие виды корректировок:
типдома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличиебалкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровеньотделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации,горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта,удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.
Наосновании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5«Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такогопомещения включая площадь помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд итеррас.»
Данныеизменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г… В данный момент нарынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи сэтим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительномподходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.
Отрицательнаяпоправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объектпревосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если поданному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Полученнымпосле внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналоговэкспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количествавведенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одногоквадратного метра общей площади объекта.
Подобранныеаналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1 .
Послесопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующиепоправки в их цены:
Местоположения, корректировка не проводилась, так какобъект оценки и аналоги имеют идентичноеместоположение.
Право собственности: корректировка не применялась.
Условия финансирования: неприменялась.
Тип цены: корректировка проведена с учетомтого, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.
Наличие балкона (лоджии): на основаниианализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен наквартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данномотчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.
Наличие телефона: корректировка проводится с учетомтого, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установкигородского телефона). В данном отчете корректировка не применялась .
Этаж/этажность: корректировка цены проводится сучетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже ценыквартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. Вданном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так какданная квартира расположена на первом этаже.
Материал стен: корректировка цены проводится сучетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир спанельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка непроводилась.
Расположение комнат: корректировка цены проводится сучетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.
Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее.Проводилась корректировка первых двух аналогов, состояние которых среднее на 50тыс. руб. на стоимость установленной новой сантехники, проведенный ремонт вванной комнате и кухне, постеленный новый линолеум.
Площадь кухни: корректировка не проводилась.Таблица, отражающая процесс расчета скорректированных цен предложений объектов- аналогов, приведена в Приложении № 1. Полученным после внесения корректировокстоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоенывесовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чегоОценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объектаоценки.
Стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительнымподходом, составляет: 1 595 342 (Одинмиллион пятьсот девяносто пять тысяч триста сорок два) рубля.
3.3 Расчетстоимости затратным подходом
Вданном отчете не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как непредоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок.
Длярасчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяетметод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная ценапредложения 1 кв.м. нового жилья в Советском районе города Уфы составляет 43500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.
Восстановительная стоимость 1 кв.м. ВС 43 500 Площадь объекта оценки, кв.м. S 21,6 Полная восстановительная стоимость, руб. ПВС =S * ВС 939 600Расчет величины накопленного (совокупного) износа
Прирасчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.