Реферат: Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Министерствообразования Республики Беларусь
Белорусский Национальный ТехническийУниверситет
Строительныйфакультет
Кафедра «Экономика строительства»
ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ
Зав. кафедрой
___________________
«___» июня 2006 г.
Пояснительная записка
дипломного проекта
«Оценка рыночной стоимости кафе ибара по ул. Красной, 23»
Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»
Студент-дипломник
группы
Руководитель:
Консультанты :
По разделу «Экономикастроительства»
По разделу «Технологиястроительного производства»
По разделу «Охрана труда и техникабезопасности»
Ответственный занормоконтроль
Объем проекта :
пояснительная записка _____ страниц
графическаячасть _____ листов
Минск — 2006
Министерство образования Республики Беларусь
Белорусский Национальный Технический Университет
Строительныйфакультет
Кафедра «Экономикастроительства»
УТВЕРЖДАЮ
Заведующий кафедрой
___________ ___________________
«___» ________ 2006 г.
Задание по дипломному проектированию
студенту – дипломнику группы
Специальность Э.01.03«Экономика и управление на предприятии»
1. Тема проекта «Оценка рыночной стоимости кафе и бара поул. Красной, 23»
Утверждена приказом ректора БНТУ от «___» ___________2006 г.№___
2. Дата выдачи задания: «___» ____________2006 г.
3. Срок сдачи законченного проекта «___» __________ 2006 г.
4. Исходные данные к проекту :
4.1. _____________________________________________________________________
4.2._____________________________________________________________________
4.3._____________________________________________________________________
4.4._____________________________________________________________________
4.5._____________________________________________________________________
5. Перечень подлежащих разработке вопросов :
5.1. _____________________________________________________________________
5.2______________________________________________________________________
5.3.______________________________________________________________________
5.4._____________________________________________________________________
5.5._____________________________________________________________________
5.6.______________________________________________________________________
6. Перечень графического материала
6.1. _____________________________________________________________________
6.2._____________________________________________________________________
6.3______________________________________________________________________
6.4.______________________________________________________________________
6.5._____________________________________________________________________
6.6._____________________________________________________________________
6.7.______________________________________________________________________
6.8.______________________________________________________________________
7. Консультанты по разделам проекта :
7.1. «Экономика строительства»___________________ ______________________
7.2. «Технология и организация производстваработ»_ _______________________
7.3. «Охрана труда и оружающейсреды»__________________________________________
7.4. «Организационно-методическое обеспечение инормоконтроль»_________________
_____________________________________________________________________________
8 Календарный график работы над проектом на весь периодпроектирования с указанием
сроков выполнения отдельных этапов :
Этапы и содержание работ Объем,% Срок сдачи 1. Преддипломная практика: получение заданий от консультантов, сбор исходных материалов, изучение технической литературы по теме, составление пояснительной записки, составление отчета по практике 20 2.03.06г. 2. Подготовка 3 листов чертежей и 40 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией 50 17.04.06г. 3. Подготовка 6 листов чертежей и 80 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией 75 15.05.06г. 4. Подготовка дипломного проекта в полном объеме для проверки комиссией по допуску к защите 100 12.06.06г.Руководитель _______________ ___________________
Студент-дипломник _______________ _____________.______
принял задание к исполнению
Ведомость объема дипломного проекта.
Формат
Обозначе-ние
Наименование
Количество
листов
Примеча-ние
А4 Задание по дипломному проектированию 1 А4 Пояснительная записка 96 А1 1 Описание участка земли и улучшений 1 А1 2 Оценка рыночной стоимости объектов затратным подходом 1 А1 3 Составление реконструированного отчета о доходах. Расчет ставки дисконтирования 1 А1 4 Дисконтирование денежных потоков. Оценка рыночной стоимости объектов доходным подходом 1 А1 5 Характеристики объектов оценки 1 А1 6 Оценка рыночной стоимости кафе методом сравнения продаж 1 А1 7 Оценка рыночной стоимости бара методом сравнения продаж 1 А1 8 Согласование результатов оценки методом иерархий 1/>
Реферат.
Дипломный проектсодержит 96 листов основного текста, 67 таблиц,
5 иллюстраций, списоклитературы из 6 наименований .
Ключевые слова:ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ,
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД,ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ, ИЗНОС, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .
В дипломномпроекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара , расположенныхпо адресу ул. Красная, 23 .
Оценка рыночнойстоимости производилась с использованием затратного, доходного исравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методуиерархий .
В дипломномпроекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь, макро- имикроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализместоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки .
Оценка рыночнойстоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчетстоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональноеназначение объекта оценки .
Оценка рыночнойстоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по нормеотдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполненпо методу выделения внутренней нормы рентабельности .
В дипломномпроекте разработана методика расчета корректировок на время продажи,местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений приоценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Согласованиерезультатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий, которыйпозволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости .
В дипломном проектеразработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездахжилого 9-этажного дома. Также разработаны мероприятия, связанные с охранойтруда и пожарной безопасностью при малярных работах .
Методика расчета пометоду сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков.
Дипломный проектвыполнен с использованием програмных продуктов
Microsoft Word,Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .
Оглавление .
Введение 9
Раздел 1. Характеристика объектовоценки. 11
1.1 Анализ экономической ситуации в РеспубликеБеларусь. 11
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля, общественное питание ). 12
1.3 Анализ местоположения объектаоценки. 13
1.4 Описаниеобъекта. 14
Вывод. 16
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратнымподходом. 17
2.1 Понятие рыночной стоимости. 17
2.2 Методологические основы оценки затратнымподходом . 17
2.3 Оценка земельногоучастка. 17
2.4. Определение стоимости новогостроительства. 19
2.5 Определение стоимостиулучшений. 23
2.6. Оценка величины накопленногоизноса. 29
2.7. Определение рыночной стоимости объектазатратным методом . 33
Вывод. 35
Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36
3.1 Методологические основы оценки методомкапитализации дохода. 36
3.2. Последовательность составленияреконструированного отчета о доходах. 37
3.3 Определение потенциального валового дохода(PGI). 38
3.4 Определение действительного валового дохода. 39
3.5 Определение операционных расходов(OE). 39
3.6 Составление реконструированного отчета одоходах. 40
3.7 Прогнозирование срока проекта. 44
3.8 Методы определения нормы дисконтирования. 44
3.9 Дисконтирование денежных потоков . 47
Вывод. 53
Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж . 54
4.1. Методологические основы оценки сравнительнымподходом. 54
4.2. Исходная информация по объектам – аналогам . 55
4.3. Оценка объектов недвижимости методомкорректировок . 56
Вывод. 68
Раздел 5. Согласование результатов оценки. 69
Вывод. 74
Раздел 6. Технология строительного производства. 75
6.1. Область применения. 75
6.2. Характеристики применяемых материалов иизделий . 75
6.3. Потребность в материально – техническихресурсах . 78
6.4. Организация и технология строительногопроцесса. 80
6.5 Контроль качества и приемка работ. 88
6.6 Технико-экономические параметры. 89
Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности. 90
7.1 Указания по технике безопасности. 90
7.2 Пожарнаябезопасность. 92
Заключение . 94
Список использованных источников . 96
Введение.
Среди элементов рыночнойэкономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качествесредств производства (земля, административные, производственные, складские,торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предметаили объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры,гаражи).
Опыт становленияотечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрныхдля всех стран с развитой экономикой, а именно:
— недвижимость составляетоснову национального богатства.Именно в объектах недвижимости – зданиях,сооружениях, обустроенных территориях, — последовательно и неуклонноаккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровеньжизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость вовсех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;
— рынок недвижимостиявляется своеобразным генератором экономического роста страны. Именно вобъекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальноеинвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит ккачественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительнуюмакроэкономическую динамику развития .
Нельзя не учитывать огромнуюсоциальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционированиерынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, — преждевсего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеетпервостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствиеэффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые,финансово – экономические и управленческие механизмы, способны резко снизитьрыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальнымпоследствиям.
Рыночные методы оценкипомогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, которыйпредприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становитсянеобходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложитьих для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и напривлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и привторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставнойкапитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именнореальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлениикотировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определенииспособов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всехдругих операциях, связанных с недвижимостью.
Оценка необходима также врамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местногоналогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируетсяоколо 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, споявлением реальных стоимостей возможен переход к такой системеналогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости иобеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется ибезусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Таким образом, оценканедвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализстоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться настрогий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительнойрыночной стоимости имущества. Оценка — это обоснованное знаниями, опытом,использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а такжепроцедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, какправило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
На практике, в процессеоценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологииоценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного,доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три методаоценки с последующим согласованием результатов.
Раздел 1.Характеристика объектов оценки.
1.1 Анализ экономической ситуации вРеспублике Беларусь.
Некоторые основные экономические показатели поРеспублике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.
Таблица 1.1
Номинальный ВВП, млрд. USD
Рост реального ВВП, %
Сальдо госбюджета,
%
Внутренний государственный долг, в % к ВВП
Внешний долг
(совокупный), в % к ВВП
Обменный курс,
BYR/USD
29,5 9,2 -0,6 5,8 17,9 2152Рост реального промышленного производства на конецдекабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущимпериодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливнаяпромышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%), связанные с экспортом зарубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности, то их вклад не стользначителен - 0,4% и 1,8% соответственно.
Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4%, при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере; этоможно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства. Вцелом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.
Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г.составили 16,7 %, при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % кпредыдущему периоду) .
Обменный курс белорусского рубля в течение года оставалсяотносительно стабильным
(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ), чтоположительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивалостабильный спрос на белорусские рубли.
Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусьможно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Ростличных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественнойлегкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке, а также к возрастаниюроли сектора услуг, прежде всего торговли и общественного питания.
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля,общественное питание ).
На сегодняшний день на рынке коммерческойнедвижимости г. Минска основное количество предложений помещенийсоциально-общественного назначения не соответствует современному уровню. Приэтом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически нехватает торговых площадей в оживленных, «проходных» местах. Какотмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практическивдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда — ростцен на них в среднем на 25-30% в год, при этом специалисты не видят вближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса ипредложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-замедленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовитьправоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены нагособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственниковобременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальныхпокупателей.
Рынок торговой недвижимости практически не развит.Сегодня — это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины,принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которыхпомещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, вчастной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство ихвладельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. Аесли и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, ипрогнозировать.
Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четкосформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за арендучастной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от местарасположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения,приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансовогоположения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он можетсдать свое имущество внаем и подешевле.
Правда, в республике постепенно разворачивается долевоестроительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощьюкоторых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока жеостается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будетпревышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.
1.3 Анализместоположения объекта оценки.
Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся
на1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО
«Полиграфкомбинатим. Я.Коласа».
Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»
находитсяв Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,
ул.Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).
В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная
частьгорода с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-
культурногоназначения. На незначительном удалении от объекта оценки
находитсякрупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.
Рис.1/>
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети
водоснабжения,канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие настоимость оцениваемого объекта, как
расположение его в части города,характеризующейся высокой деловой
активностью, отличная транспортнаядоступность(в 500-ах метрах находится
станция метро. Общественный транспортпредставлен движением автобусов,
троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В50-ти метрах от объекта оценки
находится стоянка для автотранспорта),окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами,развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делаютоцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальныхинвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта.
Оценке подлежат: помещениякафе и помещения бара .
Здание построено в 1953 г. ипредставляет собой «сталинское» добротное
кирпичное строение с помещениями высотойдо 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится направе постоянного пользования ОАО
«Полиграфический комбинат имениЯ.Коласа».
Арендаторами в оцениваемыхпомещениях выполнен евроремонт. Все
помещения находятся в хорошем состоянии иудовлетворяют требованиям
рынка,предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено втаблице 1.2
Таблица1.2Описание участка земли.Местоположение г. Минск, ул. Красная, 23Целевое назначение земельного участка
Эксплуатация промышленных зданий и сооруженийЦеновая зона
2Рельеф земельного участка
РовныйКадастровый номер земельного участка
500000000008000520Юридические права на земельный участок
Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа»Государственный акт на земельный участок
№ 2801 от30.09.2001 г.
окончание таблицы 1.2
Номер оценочной зоны основного здания
642 П1111
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.
95,99Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны
0,48
Функциональная зона для объектов оценки
О1111
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города
0,9Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшенийпредставлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Описание конструктивных решений здания и улучшений.
Дата ввода здания в эксплуатацию, год
1953Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч.
523,52помещений кафе, м2
458,22помещения бара, м2
65,3Характеристика конструктивных элементов:
Фундамент
Сборный железобетонСтены наружные и внутренние
КирпичПерегородки
КирпичныеПерекрытия
Железобетонные плиты.Крыша
Двускатная металлическаяОконные проемы
Двойные деревянные, решетка, ПВХДверные проемы
ПВХ, щитовые, металлическиеНаружная отделка
ОштукатуреноВнутренняя отделка
Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный каменьПолы
Плитка, мозаика, паркет, бетонВодопровод
Стальные трубы от городской сети.Канализация
Чугунные трубы, сток в городскую сеть.Электроснабжение
Скрытая электропроводка.Телефон
Каблирован.Отопление
Собственная котельнаяВентиляция
Приточно — вытяжнаяПрочее
Крыльца бетонные
Вывод :
проанализировавместоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети иулучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зренияпотенциального инвестора или покупателя .
Раздел 2. Оценка объектовнедвижимости затратным подходом.
2.1 Понятие рыночной стоимости ./>/>
Рыночнаястоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которуюпредполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результатекоммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцомпосле адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторондействовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .
Затратный метод является одним из стандартных методовоценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые можетпонести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания,аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствамоцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом,соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимостиучастка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании),стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости взависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенныхзатрат, минус накопленный износ.
2.3Оценка земельного участка.
Земельный участок, накотором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользованияОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г.№К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено дляосновного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельныйучасток оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99доллара США за 1 кв.м.
Объекты оценки подоговору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению неявляются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная,примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценкипопадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаютсяфактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земельнаселенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположенииобъекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимостьземельного участка для объектов оценки определялась с учетом измененияфункционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценкипринимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительнуюплощадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициентаопределяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадокпромышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельныйучасток выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройкипринят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%.Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади дляобслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемыепомещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общейплощади здания и общей площади оцениваемых помещений:
Sзастр. =523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,
где523,52–общая площадь оцениваемых помещений, м2
6468 – площадь застройки всего здания, м2
22198 –общая площадь помещений всего здания, м2
В расчете стоимости земельного участка учитываем площадьзастройки в размере:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Стоимость земельного участка составляет:
V L= 95,99/0,48*0,9*305=54 909 долл. США,
где:
0,48 – коэффициент функционального назначения для промышленнойзастройки
0,9 — коэффициент функционального назначения для объектов,расположенных в прочих зонах делового центра.
Расчет стоимости земельного участкаприведен в табл. 2.1
Таблица 2.1
Определениестоимости земельного участка объекта оценки
в ценах на1.01.2006г.
№п/п Показатели Всего 1 Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США 95,99 2 оценочная зона П1111 3 Оценочная зона объекта оценки О1111 4 Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны 0,48 5 Коэффициент функционального зонировании для общественных центров 0,90 6 Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки 179,98 7 Общая площадь здания, м2 22 198,00 8 Площадь застройки всего здания, м2 6 468,00 9 Площадь объектов оценки, м2 523,52 10 Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 305 в т.ч. кафе 269 бар 39 11 Стоимость земельного участка, дол.США 54 909 в т.ч. кафе 48 060,1 бар 6 848,9 12 Стоимость земельного участка, руб. 118 164 168 в т.ч. кафе 103 425 335 бар 14 738 833Таким образомстоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168руб., в т.ч.: кафе – 103 425 335 руб., бар – 14 738 833руб.
2.4.Определение стоимости нового строительства.При определениистоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительстваточной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания,обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости новогостроительства, а также характеристики современного объекта замещения должныбыть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимостьнового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либозаменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступаетв виде заменяющей стоимости.
Восстановительнаястоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на датуоценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного ссоблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той жеквалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Заменяющаястоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на датуоценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, супотреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.
Заменяющая стоимость была рассчитанапо «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий исооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценкиосновных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема зданияи оцениваемых помещений.<sup/>
Восстановительная(заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применениемсборников УПВС, рассчитывается по формуле:
С = С69* V * И84 *<sub/>И91 * 0, 99<sub/> *Иофi , (2.1.)
где
С69- стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости посборникам УПВС в ценах 1969 г.
V — строительный объем здания.
И84 — индексизменения стоимостистроительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 вразмере 1,2 (для Республики Беларусь).
И91 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для переводауровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимаетсясогласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфическойпромышленности этот коэффициент 1,94.
0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;
Иофi – индексыизменения стоимости основных фондов.
Поскольку в техническом паспортеотсутствовали сведения по объемам кафе и бара, произведем расчет строительныхобъемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведеныв таблице 2.2.Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектовоценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.
Таблица 2.2
Определение строительного объема кафе и бара .
/> Основное Формула подсчета Значение Един. измКафе
Ширина 0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58 16,64 м ШиринаН 6,25+0,58 6,83 м Шир-ШирН 16,64-6,83 9,81 м ДлинаВ 0,4+27,93-0,58-2,85-0,26 24,64 м Длина Н 0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29 30,23 м длН-длВ 30,23-24,64 5,59 м Площадь1 16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2 475,61 м2 Площади пилястр Пилястр1 0,68*0,37*9 2,26 м2 Пилястр2 2,49*0,37*7 6,45 м2 ПилЛевВН 1,3*0,37*2 0,96 м2 ПилПрВ 1,8*0,37 0,67 м2 ПилПрН (1,3+0,29)*0,37 0,59 м2 Итого пилястры 10,93 м2 Итого площадь основная 486,54 м2 Правая часть Ширина 4,12+0,58 4,70 м Длина 0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95 12,36 м Умывальник (2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2) 5,23 м2Корректировка
на изменение толщины стены
Объем Кафе
2083,67
м3
Бар
Ширина 0,28+4,10+0,16+3,34-0,08 7,8 м Длина 0,08+2,04+0,16+6,53+0,58 9,39 м Корректировка на умывальник (2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16) -5,43 м2 Корректировка на смешение перегородки 6,53*0,17 -1,11 м2 Туалет (1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95) 3,45 м2 Пилястры 3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37 1,79 м2 Треугольная часть 3,7*(6,25+0,95)/2 13,32 м2 Корректировка на дверной проем 0,37*1,38 -0,51 м2 Общая площадь 7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51 84,75 м2 Итого бар 84,75 м2 Высота 3,80 м
Объем бара
322,067
м3