Реферат: Оценка бизнеса

РАЗДЕЛ I.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Глава 1. Основы оценки предприятия

1.1. Цели оценки и виды стоимости

Цели оценки

Цель оценки — расчет и обоснование рыночной стоимостипредприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью,она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимознать задачу, ради которой производится оценка, только тогда он может правильновыбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1) продажа предприятия;

2) продажа части. имущества предприятия(земельных участков, зданий, сооружений);

3) реорганизация (слияние, разделение, ит. п.) и ликвидация предприятия (проводимые как по решению его собственников,так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия);

4) купля-продажа акций предприятия нарынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся вакционерной собственности);

5) купля-продажа доли (вклада) в уставномкапитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доляоценивается в денежных единицах);

6) передача предприятия в аренду: оценкастоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующеговыкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

7) осуществление инвестиционного проектаразвития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходнуюстоимость предприятия;

8) получение кредита под залог имуществапредприятия (ипотеки);

9) страхование имущества предприятия;

10) определение налоговой базы дляисчисления налога на имущество;

11) переоценка основных фондов.

Таким образом, обоснованность идостоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит оттого, насколько правильно определена область использования оценки:купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

Видыстоимости

Стоимость любого имуществаможно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, какнекоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежныйэквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущуюстоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия междупонятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость — мера того, сколько покупатель(инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты — мераиздержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный соцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готовзаплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включаяпотребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность другихпокупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости наопределенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой тольков условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляетсобой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Ценасовершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходныхобъектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать,является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимостиимущества.

Существуют четыре основных условия, прикоторых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможностьпередачи прав собственности.

1. Спрос — количество товара (услуг) или объектовсобственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность.Полезностьюназывается способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворятьопределенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способнаудовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезностиобычно сопровождается: увеличением цены.

3. Дефицитность.Несмотря набольшой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимостидо тех пор, пока не будет дефицитным.

4. Возможность передачи правсобственности. Любая вещь толькостановится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существуетвозможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей ивыполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные видыстоимости.

Обоснованная рыночная стоимость — цена,характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке.Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуютэкономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и неиспытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется вслучаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

Нормативнорассчитываемая стоимость — стоимость имущественного комплекса, рассчитываемаяна основе утвержденных соответствующими органами управления методик инормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов,удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примеромнормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имуществапредприятия. Налоговой базой для — исчисления налога на имущество предприятияслужит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальныхактивов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутсяотражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам, имуществапредприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемойстоимости _ определение стоимости земельного участка для исчисления земельногоналога. Существуют утвержденные ставки налога в тенге с одного квадратногометра и корректирующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристикиземель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерскогоучета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную,восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Первоначальнаястоимость отражается в учетныхдокументах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии.Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается попервоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкцииили модернизации, либо до момента официально назначенной переоценкифондов.

Восстановительнаястоимость — стоимостьвоспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщикомрассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методомзамещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточнаястоимость. Если из балансовойстоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получимостаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, еслиее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценкиразличают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — стоимость точной копии оцениваемого объектаимущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующимценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимостьзамещения — текущая стоимостьпроизводства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезностиоцениваемому объекту.

Различают…стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимостьимущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость такогообъекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнемуфункционировать и приносить доход.

Ликвидационнаястоимость представляет собойцену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срокменьше разумно приемлемого для рынка.

В зависимости. от ситуации оценкиразличают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную,страховую, утилизационную.

Инвестиционная стоимость — стоимость имущественного комплекса, если егорассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционногопроекта.

Потребительная стоимость. Она отражает стоимость, или важность объектасобственности для конкретного владельца, который может и не иметь намеренийвыставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется какстоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана наэффективности его использования {в форме дохода, полезности, удобств).

Страховая стоимость — рыночная стоимость объекта, определяемая для целейстрахования и отражаемая в страховом договоре.

Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материальных активов,достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайногособытия потерявших свою первоначальную полезность.

2.2 Принципы оценки стоимости

Можно выделить три группы принципов оценки:

1. основанные на представленияхсобственника;

2. связанные с эксплуатациейсобственности;

3. обусловленные действием рыночнойсреды.

Большое количество принципов не означает, что можноприменить их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательныепринципы.

Когда речь идет о принципах, то появляются лишьосновные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальнойжизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственноевмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Несовершенство рыночных отношений, характерное дляэтапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принциповоценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономическогоповедения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночныхотношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться./>

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объектасобственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в томслучае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, нокачественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости.Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можновыделить его способность приносить доход.

Полезность бизнеса — это его способность приноситьдоход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем большеполезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем большепредприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше егостоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимостьпредприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие стакой же полезностью.

Кроме того, за объект не разумно платить больше, чемможет стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемыесроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвесторанализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредствомизучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

При этом замещающий объект не обязательно должен бытьточной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственникрассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей»определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторыйсубъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие,производящее конфеты.

При этом он сравнивает цены на аналогичные предприятияс ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того,покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом,можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия —это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальнаястоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может бытьприобретен другой объект с эквивалентной полезностью./>

Из принципа полезности вытекает еще один принципоценки — принцип ожидания или предвидения.

Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным,однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящеесостояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущегоповедения.

Полезность любого бизнеса, предприятия определяетсятем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Наоценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче отфункционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.

При этом очень важна величина, качество ипродолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожиданияотносительно этого потока могут меняться. Принцип ожидания можно определитьследующим образом. Ожидание — это определение текущей стоимости дохода илидругих выгод, которые могут быть получены в будущем от владения даннымпредприятием./>

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана спредставлением производителей.

Доходность любой экономической деятельностиопределяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталоми управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырехфакторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основеоценки дохода./>

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждогофактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принципоценки — принцип вклада, который сводится к следующему: включение любогодополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, еслиполучаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этогоактива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов,создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторырабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает,что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточнаясумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику./>

Остаточная продуктивность может быть результатом того,что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до пределауменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельныйучасток будет обеспечивать более высокий доход, или если его положениепозволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участкаопределяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того какоплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Этопринцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а сучетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точкизрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплатыдемонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимостипредприятия.

И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочейсилы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности видапроизводственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющихбольшой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все этифакторы должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства можетувеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положенияэкономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержаниекоторого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основнымфакторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстреетемпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача,хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами./>

Это замедление происходит до тех пор, пока приростстоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принципбазируется на теории предельного дохода и называется принципом предельнойпроизводительности.

Предприятие является системой, одной иззакономерностей развития и существования которой является сбалансированность,пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятиядостигается при объективно обусловленной пропорциональности факторовпроизводства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованнымежду собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавлениекакого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности,приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимоучитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которомумаксимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальныхвеличин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципаявляется соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, еслипредприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, тоего эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов илитоваров./>

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование врыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос ипредложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могутсовпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльныхпредприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могутпревысить их стоимость. Если на рынке имеет место избытокпредприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночнойстоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являютсяотносительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но вкороткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметьвозможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночныеискажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Крометого, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например,органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени ипространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену.Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное времядля данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночногозначения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, какправило, отражается через более низкую цену на данное предприятие./>

С действием такой закономерности связан другой принцип— принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуюттребованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности ит. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии ипрогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишнимиприменительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такогопредприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет нижереальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результатефункционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающихулучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего,окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, вкоторой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободнойрыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели.Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

В настоящее время многие наши предприятия получаютсверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мереобострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает,что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентнойборьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем./>

Содержание принципа конкуренции сводится к следующему:если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущихприбылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потокадоходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущуюстоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутреннимифакторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость егоимущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степениполитической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что приоценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды./>

Изменение политических, экономических и социальных силвлияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимостьпредприятия изменяется.

Следовательно, оценка стоимости предприятия должнапроводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменениястоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможныеспособы использования данного предприятия, необходимо исходить из условийрыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение идругие факторы определяют альтернативные способы использования данногопредприятия./>

При рассмотрении альтернатив развития может возникнутьвопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, еслитаковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеетместо, если права на объект можно разделить на два или более имущественныхинтереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принципэкономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить исоединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определениенаилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря,определение направления использования собственности предприятия, котороеюридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственникумаксимальную стоимость оцениваемого имущества.

В этом заключается принцип наилучшего и наиболееэффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводитсяв целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимостидействующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип неприменяется.

Обобщим выше изложенное:

Основные общеэкономические принципысвязанные с:

1. представлением владельца об имуществе;

2. рыночной средой;

3. эксплуатацией имущества.

Принципы,связанные с представлением владельца об имуществе

Даннаягруппа включает принцип полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, еслион не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладаетстоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то естьспособен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Все объекты собственности; несмотря на их разнообразие,являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенныепотребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объектсобственности больше суммы затрат на его восстановление.

Принцип ожидания. Инвесторвкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственностиполучения потока доходов в будущем.

Принципы,связанные с рыночной средой

Принципсоответствия между, спросом и предложением. Изменениецен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.

Основныезакономерности:

если спроспостоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;

если спроспостоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

если предложение.постоянно, а спрос растет, то цены растут

если предложениепостоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются

Цена стабильнатогда, когда между спpосом. И предложением на рынке устанавливаетсясоответствие.

Принцип конкуренции..Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов,арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продажеимущества или арендный договор. Каждый объект собственности конкурирует сдругими объектами имеющими аналогичное функциональное назначение. Прибыльпорождает конкуренцию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулироватьразрушительную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода,произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал,управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренциисоздает монополистическую ситуацию.

Принципизменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпеваютизменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база.Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частногосектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объемденежной массы и процентные ставки.

Принципы,связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторовпроизводства, Имущественный комплекс является производственнойсистемой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом,трудом, капиталом и землей.

Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит его остаточнаяпродуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличияследующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор долженбыть оплачен из чистых доходов.

Принцип вклада. Вклад — сумма прироста стоимости хозяйственногообъекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактическиезатраты на сам этот фактор.

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость объекта собственностидостигается или сохраняется тогда, когда факторы производства экономическисбалансированы. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированностичетырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций,вклада), координации управления (менеджмента).

Определение принципа: любому объектусобственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.

Принцип наиболее эффективногоиспользования — синтез всех трехгрупп принципов, которые были рассмотрены. Из возможных вариантов выбираетсявариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественногокомплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансовоосуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможностиимущественного комплекса, который приводит кнаивысшей стоимостиобъекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

2. 3 Факторы, влияющие на стоимость имуществапредприятия

Факторы

Характеристики

Физические, окружающая среда, местоположение

· Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям; состояние дорог и т. д.

· Собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитут, общий вид, привлекательность, и т.д.

· Зданий и сооружений: количество; тип, год, качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.

Экономические

· Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, местном уровне; финансовое состояние предприятий

· Спроса: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка%, ставка арендной платы, издержки при формировании продаж

· Предложения: площадь имеющейся на продажу земли; количество объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; затраты на обеспечение финансирования; налоги

Социальные

· Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий

· Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности

· Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение

· Тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности

· Стиль жизни, уровень жизни

Административные

(политические), юридические

· Налоговая, финансовая политика

· Предоставление разного рода льгот

· Контроль землепользования, ставок арендной платы

· Зонирование: запретительное, ограниченное или либеральное

· Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральное

· Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья и безопасность, противопожарная служба

Контрольные тесты:

1. Что может быть объектом оценки?

1)все перечисленное

2)природные ресурсы;

3)инвестиционные проекты;

4)бизнес;

5) недвижимость;

2. Чем обусловлена потребность в оценке стоимостиобъектов и прав собственности?

1) всем перечисленным

2) возникновением и развитиемфондового рынка;

3) развитием системы страхования;

4) переходом коммерческих банков квыдаче кредитов под залог имущества;

5) процессами приватизации;

3. Максимальная стоимость объекта определяетсянаименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект сэквивалентной полезностью – это…..

1) принцип замещения;

2) принцип полезности;

3) принцип остаточной стоимости;

4) принцип ожидания;

5) принцип изменения стоимости.

4. Что из ниже перечисленного не соответствуетопределению ликвидационной стоимости:

1) стоимость, учитывающаяиндивидуальные требования конкретного инвестора;

2) стоимость, рассчитанная на основереализации активов предприятия;

3) разность между выручкой от продажиактивов предприятия по отдельности;

4) стоимость, рассчитанная поконкретному факту;

5) стоимость, рассчитанная дляпредприятия, которое находится в состоянии банкротства.

5.Стоимость имуществом за вычетом суммы накопленногоизноса на определенную дату называется?

1)остаточной

2)рыночной

3)ликвидационной

4)балансовой

5)средипредъявленных ответов нет правильного

Глава 2. Временная оценка денежных потоков

Стоимость собственности, приносящей доход,определяется текущей стоимостью денежных потоков, которые ожидается получать вразличные периоды времени в будущем.

Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги,являясь товаром, со временем меняют свою стоимость и, как правило,обесцениваются. Изменения со временем стоимости денег происходят под влияниемцелого ряда факторов. Важнейшими факторами можно назвать инфляцию и способностьденег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативныепроекты. Следует особо подчеркнуть, что денежные суммы имеют неодинаковуюстоимость во времени даже в отсутствие инфляции. Например, сегодняшняя ценность10 тысячи тенге которая лежит у вас в бумажнике, и 10 тысячи тенге, которая будетвам выплачена в виде заработной платы через 1 месяц, неодинакова, хотяноминально суммы равны. Имеющуюся тысячу вы можете сегодня поместить на срочныйдепозит в банк (или инвестировать в любой приносящий доход актив) и спустямесяц получить доход от процентов, скажем, 500 тенге. Отсюда важное правило:чем дальше в будущем отстоят от нас предполагаемые денежные суммы, тем меньшеих сегодняшняя ценность. Для правильного и точного определения стоимости денегво времени необходимо учитывать ряд факторов: (1) номинальные денежные суммы;(2) сроки инвестирования (накопления дохода); (3) периодичность начисленияпроцентов (дохода); (4) ставку дохода (ее могут называть ставкой или нормойпроцента, а также ставкой или нормой дисконтирования – это все синонимы).

2.1.Будущая стоимость единицы (накопленная суммаединицы)

Данная функция позволяет определить будущую стоимостьсуммы, которой располагает инвестор в настоящий момент, исходя изпредполагаемой ставки дохода, срока накопления и периодичности начисления процентов.Различают технику простого и сложного процента.

Простой процент начисляется только один раз в концесрока депозитного договора.

Пример:

Вклад в 10.000 долл. внесенна счет под 12% годовых. Какая сумма будет на счете к концу второго года?

10.000*(1+0,12*2)=12,400

Сложный процент предполагает начисление процентов нетолько на сумму первоначального взноса, но и на сумму процентов, накопленных кконцу каждого периода.

Рассмотрим процесс накопления в динамике.

Год Накопленная сумма (долл.) 1. 10.000*112%=11.200 2. 11.200*112%=12.544

Базоваяформула для расчета будущей стоимости:

где

FV- будущая стоимость (стоимость в какой-то определенный момент времени вбудущем);

PV- текущая стоимость (стоимость на сегодняшний день; в практическом смысле – надату оценки)

i- ставка процента

n- число периодов начисления процентов

При PV=1, формула имеет вид: />

Наданном рисунке показана известная нам величина текущей стоимости PV=1,горизонтальная ось изображает срок накопления денежных сумм, а на моментвремени n показана неизвестная нам будущая стоимость FV, которую можно определитьпо указанной формуле.

Поскольку сложный процент применяется очень часто и широко, былиразработаны стандартные таблицы, содержащие предварительно рассчитанные факторысложного процента. Фактором называется число, которое, будучи перемноженным на заданноечисло, дает искомый результат. В таблице факторы будущей стоимости показаны вколонке 1.

Более частоеначисление процента.

Нередко период накопления короче года. Начислениепроцентов может происходить раз в полгода, в квартал, раз в месяц и т. д. Вданном случае необходима корректировка базовой формулы будущей стоимости. Прикорректировке число лет, на протяжении которых происходит накопление,умножается на частоту начисления процентов в течение одного года, а номинальнаяставка процента делится на частоту начисления.

FV=PV*(1+i/m)n*m, где

m — частота начисления процента

Пример:

На вклад в 10.000 долл. процент начисляется раз вквартал. Годовая ставка процента равна 12. Какая сумма будет на счете в концевторого года?

10.000*(1+0,12/4)2*4=10.000*1,2668=12.668

Вопросы для контроля

1. Стоимость земельного участка, купленного за 20.000долл., повышается на 15% в год (по сложному проценту). Сколько он будет стоитьчерез пять лет?

Ответ:

20.000*2,011357=40.227,14

2.2. Текущая стоимость единицы

Текущая стоимость единицы – это величина, обратнаянакопленной сумме единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должнабыть получена в будущем.

Процесс определения текущей стоимости единицы (еготакже называют дисконтированием; не путать с дисконтом – скидкой!) аналогиченпроцессу накопления дохода от процентов, но имеет обратную направленность вовремени: от будущего к настоящему. То есть мы определяем, сколько нужно сегоднявложить в приносящий периодический доход от процентов актив, чтобы в конкретныймомент времени в будущем получить заранее заданную сумму. При определениитекущей стоимости ставку процента, по которой начисляется периодический доход,чаще называют ставкой дисконтирования.

Функция текущей стоимости единицы дает возможностьопределить стоимость суммы в данный момент, если известна ее величина вбудущем, число периодов и ставка процента.

где

PV — текущая стоимость;

FV — будущая стоимость;

i — ставка процента (ставка дисконтирования)

n — число периодов начисления процентов

Фактор текущей стоимости единицы в таблице показан вколонке 4.

При FV =1, формула имеет вид

Данный рисунок иллюстрирует известную будущуюстоимость FV=1 в момент времени n. Требуется определить неизвестную текущуюстоимость PV в нулевой момент времени, то есть на сегодняшний день.

Пример:

При 10%-ой ставке процента текущая стоимость 100.000 долл., ожидаемых кполучению через год, равна?

100.000*0,909091=90909,1

Проверка:

Если сегодня инвестор вкладывает 90909,1 долл. и втечение следующего года может получить чистый доход в 10%, т. е. 9090,91, точерез год его капитал будет составлять 100.000 долл. (90909,1+9090,91)

Вопросыдля контроля

3. Какую сумму следует сегодня депонировать в банке,начисляющем 12% годовых при ежемесячном накоплении, для того, чтобы через 4года получить 10.000 долл.?

Ответ:

10.000*0,62026=6202,6

4. Сколько надо положить на счет в банке под 20%годовых, чтобы через десять лет купить квартиру за 120.000 долл.?

Ответ:

120.000*0,161506=19380,72

2.3.Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет — это денежный поток, в котором равные суммывыплачиваются через одинаковые промежутки времени. Различают аннуитет обычный иавансовый. Обычный — возникает в конце периода начисления процентов, аавансовый — в начале.

Текущая стоимость обычного аннуитета при заданной ставке дисконтирования может бытьрассчитана путем оценки каждого платежа в отдельности. При этом сумма каждогоплатежа умножается на соответствующий фактор текущей стоимости единицы. Текущаястоимость аннуитета обозначается а(n,i).

На рисунке показано как несколько аннуитетныхплатежей, по отдельности равных 1, преобразуются в неизвестную величину текущейстоимости аннуитета на нулевой момент времени.

Пример:

Ежегодный платеж по аренде составляет 300.000 долл.Ставка дисконтирования равна 10%. Какова текущая стоимость платежей за пятьлет?

Решение:

Текущая стоимость аннуитета равна

300000*3,7908=1137240 долл.

Авансовыйаннуитет

Для того, чтобы фактор обычного аннуитета превратить вфактор авансового аннуитета, необходимо взять фактор обычного аннуитета дляпотока доходов, укороченного на один период, и добавить к нему единицу. При добавленииединицы учитывается первое поступление, которое не следует дисконтировать. Присокращении потока на один период во внимание принимается текущая стоимостьостальных платежей.

Пример: На протяжении четырех лет уплачивается арендная плата в сумме3.000 долл. Платеж осуществляется в начале каждого года. Ставка дисконта равна15%. Определить текущую стоимость арендных платежей.

Решение: 3000*(2,28323+1) = 9849,69 долл.

Вопросы дляконтроля

5. Какова текущая стоимость ипотечного кредита,предусматривающего выплату 1000 долл. в конце каждого года на протяжении 5 лет?Ставка дисконта равна 10%

Ответ: 1000*3,79079=3790,79

6. Ежемесячные платежи по аренде поступают в началекаждого месяца в размере 5000 долл. Приемлемая годовая ставка дисконта — 15%.Какова текущая стоимость платежей за 8 месяцев?

Ответ: 5000*(6,66273+1) = 38313,65

Использованиедвух факторов

Доход, ожидаемый от собственности, часто состоит издвух частей:

1.поток доходов от текущей деятельности;

2.единовременная сумма от перепродажи актива.

Оценка инвестиционной привлекательности требует в рядеслучаев дифференциации ставок дисконта в зависимости от уровня риска тех илииных операций. Учет различий в уровне риска требует от оценщика использованиясоответствующих ставок дисконта.

Пример: Владелецбензоколонки предполагает в течение пяти лет получать ежегодный доход в сумме30.000 долл. В конце пятого года он планирует продать бензоколонку за 100.000долл.

Прогнозирование доходов от эксплуатации собственностиимеет большую степень точности, чем прогнозирование цены продажи, поэтомуставки дисконта равны соответственно 10% и 15%.

Определить текущую стоимость совокупного дохода от бензоколонки.

Решение:

1. Текущая стоимость потока дохода от эксплуатации

30.000*3,79079=113.723,7 долл.

2. Текущая стоимость дохода от продажи

100.000*0,49718 = 49.718 долл.

3. Текущая стоимость совокупного дохода

113.723,7 + 49.718 = 162.441,7 долл.

Потоки доходов от собственности могут увеличиватьсяили уменьшаться. Оценка повышающихся или снижающихся потоков доходов сиспользованием сложного процента может быть проведена различными путями.

Пример: Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых трехлет ежегодный доход в 750.000 долл. В последующие пять лет доход составит950.000 долл. в год. Определить текущую стоимость совокупного дохода, еслиставка дисконта равна 10%.

Решение:

Вариант №1

В данном случае текущая стоимость совокупного дохода равна текущейстоимости потока доходов в 750.000 долл. за первые три года и потока доходов в950.000 долл. за последующие пять лет.

1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей запервые три года.

750.000*2,48685 = 1.865.137 долл.

2. Определим текущую стоимость арендной платы запоследующие пять лет. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будетравен разности факторов, соответствующих рыночному и начальному периодувозникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т. е.нулевому периоду. Повышенная аренда поступала с конца третьего по конецвосьмого периода, следовательно в расчетах должны быть использованы факторы — 2,48685 и 5,33493.

950.000 *(5,33493-2,48685)=2.705.676 долл.

3. Суммарная текущая стоимость арендной платы

1.865.137+ 2.705.676 = 4.570.813 долл.

Вариант№2

арендная плата

Текущая стоимость суммарного потока доходов равнаразности потока доходов в 950.000 долл., полученного за все восемь лет, инесуществующего потока доходов в 200.000 долл. (950-750) за первые три года.

Решение:

1. Рассчитаем текущую стоимость дохода от аренды,исходя из предположения, что все 8 лет она составляла ежегодно 950 тыс. долл.

950.000*5,33493 = 5.068.184 долл.

2. Рассчитаем текущую стоимость завышенной суммыаренды, которая существовала три года.

200.000*2,48685 = 497.370 долл.

Текущая стоимость арендной платы за 8 лет составляет

5.068.184 – 497.370 = 4.570.814 долл.

Вариант№3

арендная плата

Этот вариант решения предполагает, что текущаястоимость совокупного дохода равна сумме дохода в 750.000 долл. за восемь лети превышения в 200.000 долл., достигнутого в последние пять лет аренды.

Решение:

1. Рассчитаем текущую стоимость доходов от аренды в 750.000 долл. завосемь лет.

750.000*5,33485 = 4.001.137 долл.

2. Рассчитаем текущую стоимость дополнительного доходаот аренды, полученного за последние пять лет.

200.000*(5,33485-2,48685) = 569.600 долл.

3. Текущая стоимость полученной арендной платы

4.001.137 + 569.600 = 4.570.737 долл.

Если полученные результаты имеют некоторыерасхождения, то это является следствием округлений, допускаемых при расчетах.

2.4. Взнос на амортизацию единицы

Данная функция используется для определения величиныодного аннуитетного платежа при известной текущей стоимости серии такихплатежей. (На практике это нужно для расчета величин платежей по ипотечнымкредитам, погашаемым равными выплатами). Эта функция является обратной функциитекущей стоимости аннуитета. Величина искомого платежа обозначается как РМТ. Если известна основная сумма кредита (текущая стоимость серии платежей намомент “0”), следует использовать обратную формулу 1/a(n,i) для расчета величиныодного платежа PMT- денежной суммы, которую необходимо вносить в конце каждогопериода времени для того, чтобы выплатить весь кредит с учетом процентов.Кредит будет погашаться или “амортизироваться” равными платежами. ВеличинаРМТ=1/ a(n,i) называется взносом на амортизацию единицы.

Текущую стоимость PV=1 можно рассматривать каксумму, “превращающуюся” в серию платежей, каждый из которых равен 1/ a(n,i).Предположим, что на счет в банке положена сумма, равная 1, при условиинакопления i% за каждый период. В конце периода 1сумма равная 1/ a(n,i), может быть снята со счета, а на остаток на счете будетначисляться процент. Аналогично, в конце периода 2 со счета может быть снятасумма, равная 1/ a(n,i), и так далее, включая период n. Вконце периода n, когда будет произведен последнийплатеж, равный 1/ a(n,i), остаток на банковском счете будет равен 0.

В таблицах данный факторпоказан в колонке 6.

Таблицыамортизации

Рассмотрим кредит, основная сумма которого равна PV, икоторый должен быть погашен равными платежами PMT=PV/ a(n,i) за периоды 1, 2,..., n. Каждый платеж, включает выплату как процентов, так основной суммызайма. Процентные выплаты будут направляться на обслуживание долга; они неуменьшают остаток основной суммы кредита. Остальная часть платежа пойдет навыплату (сокращение) основной суммы долга. Какую часть платежа составляетвыплата процента, и какую часть — выплата основной суммы долга?

Наиболее распространенный способ определения структурыплатежа по кредиту заключается в том, что из него вычитается процент,подлежащий выплате в данный период, а оставшаяся часть платежа считается равнойвыплате основной суммы кредита.

Предположим, что Bal(k)- это остаток по кредиту после того, как в конце периода kбыл произведен очередной платеж. Начальная сумма кредита Bal(0)=PV. В конце первого периода должен быть выплачен процент покредиту в сумме, равной i*PV=i Bal(0).Если из периодичного платежа PMT вычесть процентныевыплаты iBal(0), то получим часть платежа, идущую напогашение основной суммы долга. Новый остаток по кредиту на конец первогопериода (начало второго периода) будет равен первоначальному остатку за вычетомвыплат основной суммы долга, т. е. Bal(1)= Bal(0)-(PMT-i Bal(0)). В целом, процент, которыйдолжен быть выплачен по кредиту в конце периода k,равен i Bal(k-1), поэтому за период k основнойдолг уменьшится на следующую величину:

PR(k)=PMT-i Bal(k-1)

Где PR (k) – выплата основной суммы долга за период k

Новый остаток в конце периода k будет равен:

Bal(k)= Bal(k-1)-PR(k)= Bal(k-1)-(PMT-iBal(k-1))

Последний платеж в конце периода n сведетостаток долга к нулю, т. е. PR(n)=Bal(n-1) и Bal(n)=0.

Расчет структуры периодического платежа обычно проводится в следующейформе:

ТАБЛИЦААМОРТИЗАЦИИ/ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТАПериод Остаток на начало периода Платеж Выплаты процента Выплаты основной суммы долга Остаток на конец периода 1 PV PMT iPV PMT-iPV Bal(1) 2 Bal(1) PMT i Bal(1) PMT-i Bal(1) Bal(2) ... ... ... ... ... ... n-1 Bal(n-2) PMT i Bal(n-2) PMT-i Bal(n-2) Bal(n-1) n Bal(n-1) PMT i Bal(n-2) PMT-i Bal(n-1) Вопросыдля контроля

7.Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100.000 долл. при 12%годовых? Выплата производится раз в год, срок погашения кредита 25 лет.

Решение:

100.000*0,1275=12750

8.Рассчитать ежемесячные платежи в погашение кредита, предоставленного в сумме2.500.000 тенге. на два года при номинальной годовой ставке 96%.

Решение:

n=2*12=24

i=96:12=8

0,094978*2500=237.445

9.Каким должен быть ежегодный платеж в погашение 1000-долларового кредита,предоставленного под 10% годовых на четыре года? Составьте график амортизации.

Решение:

1000*0,3154708=315,4708

Период Остаток на начало периода Платеж Выплаты процента Выплаты основной суммы долга Остаток на конец периода 1. 1000 315,4708 100 215,4708 784,5292 2. 784,5292 315,4708 78,45,92 237,0179 547,5113 3. 547,5113 315,4708 54,75113 260,7197 286,7916 4. 286,7916 315,4708 28,67916 286,7916

2.5. Накопление единицы на период (будущая стоимостьаннуитета)

Предположим, что вместо рассмотрения текущей стоимостисерии равновеликих платежей, нужно знать будущую стоимость, которая должна бытьполучена в конце периода n за счет внесения равных платежей через промежуткивремени t=1, 2, ..., n. Данная практика депонирования равных взносов напротяжении серии временных периодов и накопления их до определенной будущейсуммы, называется формированием “фонда возмещения”. Каждая денежная сумма,положенная на соответствующий счет, будет в течение n периодов накапливаться вбудущую стоимость, а сумма этих будущих стоимостей и будет общей накопленнойстоимостью фонда возмещения. Если каждый платеж в фонд равен единице, то общаябудущая сумма называется накоплением единицы за период и обозначаетсяs(n,i).

Поскольку формула накопления единицы за период простообозначает текущую стоимость единичного аннуитета как будущую стоимость в концепериода n, то мы получаем:

В таблицеданный фактор показан в колонке 2.

Рисунок иллюстрируетнакопление искомой будущей стоимости аннуитета s (n,i) в момент времени n,складывающейся из отдельных аннуитетных платежей, каждый из которых равен 1.

Вопросы дляконтроля

10. Молодожены накапливаютденьги для первоначального взноса за дом. Если в конце каждого месяца они будутвносить 100 долл. на банковский счет, приносящий 10% годовых при ежемесячномначислении процентов, то сколько средств у них будет через пять лет?

Ответ: 100*77,437072=7743,7072

11.На сберегательный депозит в банке под 9% годовых с ежемесячным начислениемпроцентов в начале каждого месяца вносится по 1500 долл. Определить, какаясумма будет на счету к концу четвертого месяца.

Ответ: 4,022556*1500=6034

2.6. Фактор фонда возмещения

Фактор фонда возмещения определяет величинуаннуитетного платежа, необходимого для получения заданной будущей стоимости.Эта функция является обратной функции накопления единицы за период. Дляполучения обратной функции нам известна необходимая стоимость накопленногофонда FV в конце периода n; мы рассчитываем величину периодического платежа PMTдля накопления фонда возмещения за периоды 1, 2, ..., n до желаемой величины,равной FV. Этот платеж называется фактором фонда возмещения и обозначается SFF:

Фактор фонда возмещения SFF “дисконтирует”будущую стоимость фонда возмещения FV обратно в сериюравновеликих платежей. Если в конце периода n выожидаете получить сумму, равную единице, то это будет эквивалентно получениюсерии равных платежей SFF=s(n,i) за периоды 1, 2, ..., n.

В таблицеданный фактор показан в колонке 3.

Вопросы дляконтроля

12.Какую одинаковую сумму необходимо ежегодно в течение пяти лет откладывать вбанк, начисляющий 10% годовых, чтобы купить квартиру за 300 тыс. долл.?

Ответ:

0,1637975*300.000=49139,25

13.Господин Каймакбаев Д. предполагает через пять лет купить гараж за 16 000 тыс.тенге. Какую сумму необходимо в конце каждого года откладывать в банк под 10%,если первоначальный взнос составил 4000 тыс. тенге.?

Ответ:

1.4000*1,611051=6442040

2.16.000.000-6442040=9557690

3.9557690*0,1637975= ?

2.7. Взаимосвязь между различными функциями

Расчетфакторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы сложногопроцента. Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь междуфункциями, является предположение, что начисленный процент не снимается сдепозитного счета и капитализируется.

Основная функция Обратная функция

Будущая стоимость единицы (колонка 1)

Текущая стоимость единицы (кол. 4)

PV=1/ (1+i)^n

Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) (кол. 5) Фактор фонда возмещения (кол. 2) Текущая стоимость аннуитета (кол. 5) Взнос на амортизацию единицы (кол. 6)

Сумма фактора фонда возмещения (кол. 3) и ставки периодическогопроцента равна взносу на амортизацию единицы (кол. 6). Это соотношениепоказывает, что взнос на амортизацию единицы является суммой двух элементов:доход на инвестиции и возврат инвестированных средств. Рассчитывая платежи покредиту на основе взноса на амортизацию единицы, заемщики выплачивают в течениесрока кредита основную сумму плюс процент. В том же случае, когда выплачиваетсялишь процент, однако основная сумма долга не погашается вплоть до истечениясрока кредита, заемщик может вносить в каждый период на отдельный счетопределенную сумму рассчитанную по фактору фонда возмещения. С учетом того, чтофонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, по окончаниисрока последнего остаток фонда возмещения может быть использован для погашенияостатка задолженности.

Взнос на амортизацию единицы (кол. 6) соотносится со ставкой процентатаким образом, что взнос должен всегда превышать периодическую ставку процентавне зависимости от срока кредита. В том случае, если каждый платеж по кредитуне превышает обязательный периодический процент, кредит не будет погашенпериодическими платежами.

Аналогично текущая стоимость обычного аннуитета (кол.5) никогда не может превысить фактор, равный частному от деления денежнойединицы на периодическую ставку процента.

Контрольные тесты:

1. Какая функция показывает равновеликий периодическийплатеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1) взнос за амортизацию денежной единицы

2) накопленная сумма единицы;

3) накопление единицы за период;

4) фактор фонда возмещения;

5) текущая стоимость обычногоаннуитета;

2. Как называется денежный поток, в котором все суммыравновеликие?

1) аннуитет;

2) актив;

3) пассив;

4) рента;

5) дисконтирование

3.Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором всесуммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущемдохода;

3) денежный поток, в котором всесуммы различаются по величине;

4) денежный поток, в котором всесуммы возникают через равновеликие отрезки времени;

5) процентное соотношение междуденежным потоком и чистым доходом.

4. Что такое ликвидность?

1) возможность быстрого превращенияактивов предприятия в денежные средства;

2) обеспеченность запасов и затратсобственными источниками;

3) количество оборотов дебиторскойзадолженности за год;

4) эффективность хозяйственнойдеятельности предприятия;

5) соотношение между собственными изаемными средствами.

5.Укажите единственно верное утверждение одисконтировании.-

1) позволяет рассчитатьнастоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке иконкретной сумме;

2) сумма, возникающая в определеннойхронологической последовательности;

3) вероятность получения в будущемдохода;

4) доход, получаемый ежегодно привложении капитала;

Глава 3. Технология оценки стоимости предприятия

Процесс оценки – это последовательность действий,выполняемых в ходе определения стоимости. Оценка стоимости бизнеса – сложный итрудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить наследующие стадии:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр объекта и заключениедоговора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.

4. Применение трёх подходов к оценке объекта.

5. Согласование результатов, полученных с помощьюразличных подходов.

6. Подготовка отчёта и заключения об оценке.

Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведенияоценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценкиприводит к наилучшим результатам.

1 Этап.Определение проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмясоставляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов,которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности;определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производитсяоценка.

1. Идентификация объекта недвижимости. Приидентификации объекта недвижимости указываются его наименование,инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактическиехарактеристики.

2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент приосуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то естьтого, что подлежит оценке, — весь комплекс имущественных прав на недвижимостьили некоторые имущественные права.

3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени,в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектовнедвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен нанедвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткиепромежутки времени могут быть значительными. В связи с этим необходимоустановить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, датасудебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.

Дата оценки стоимости объекта важна также прииспользовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемогообъекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные посопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объектанедвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связис неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

4. Формулирование цели и функции оценки. Определениецели оценки – очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики.Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватнойметодики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценкенеобходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей,указанных в данном отчёте. Использование полученных результатов в других целяхнекорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложенияимущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.

Цель оценки определить вид стоимости, которуютребуется определить. Функция оценки – это сфера её последующего использования.Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определениицены объекта недвижимости.

5. Ознакомление заказчика с ограничительнымиусловиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основнымиограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объектанедвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика иэксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте обоценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком иэкспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.

Ниже приведены некоторые основные ограничительныеусловия оценки стоимости объектов недвижимости.

1. При подготовке отчёта об оценке объектаиспользуются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационныхотчислениях, полученные от заказчика.

2. Финансовые и технико-экономические характеристикиобъекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основебухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки еёдостоверности и инвентаризации имущества.

3. В процессе оценки специальная юридическаяэкспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, непроводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущихрыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих наизменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный периодэкономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-заменяющихся условий в будущем.

5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки,указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.

6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения,аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчётабудут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируютконфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объектанедвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующимзаконодательством РК.

8. Отчёт об оценке должен рассматриваться какограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всехтребований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимостипредставляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с егостороны в отношении последующей реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий иобязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушенийдействующего законодательства.

11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всейнеобходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта,балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года,текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими правособственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет правополучать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимостинепосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы иинформацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несётответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации,содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомлениеэксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетированияадминистрации.

2 Этап.Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадияоценки – это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.Эта стадия оценки включает:

— предварительный осмотр объекта и знакомство с егоадминистрацией;

— определение исходной информации и её источников;

— определение состава группы экспертов-оценщиков;

— составление задания на оценку и календарного плана;

— подготовку и подписание договора на оценку.

1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с егоадминистрацией. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, иэксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучшепровести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект,попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой импродукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителейпредприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развитияпредприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.

Важно на этом этапе оценки определить представителязаказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке иосуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно такжеопределить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчётазаказчику.

2. Определение исходной информации и её источников.На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, атакже их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционируетобъект, данные о других аналогичных объектах, финансовые итехнико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив егоразвития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых,экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемогообъекта. Самый распространённый способ представления общих данных – эторазбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на которомфункционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (тоесть данные о городе, районе, где расположен объект). Преимущество данногоспособа представления информации заключается в том, что, собрав исистематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведенияоценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочнойдеятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости – наиболеетрудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых дляоценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческиеслужбы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления,специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектовнедвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик долженпредставить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смогначать оценку объекта.

3. Определение состава группы экспертов-оценщиков.Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить составгруппы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектовнедвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Еслиобъект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколькочеловек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов,экологов.

4. Составление задания на оценку и календарного плана.Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практикапоказывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценкиделает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей ифункций оценки – основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношенияхмежду заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее:имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель ифункцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особыеусловия.

Приведённый выше состав задания на оценку имеетпримерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания наоценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценкивозможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируютсяэкспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записокприлагаются к отчёту об оценке.

Задание на оценку должно быть приложено к отчёту обоценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробногокалендарного плана оценки – важный этап, организующий стороны нацеленаправленную работу.

Продолжительность оценки объекта недвижимости зависитот величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимостисоставляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительностьоценки может быть значительно больше.

5. Подготовка и подписание договора на оценку. Процессподготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленныепредметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификациейэксперта-оценщика.

3 Этап. Сбори обработка информации. Для определения рыночной стоимости объектаиспользуется следующая информация: титул собственности и регистрационные данныепо объекту, физические характеристики объекта, данные о взаимосвязи объекта синфраструктурой, экономические факторы, характеризующие объект. Источникамиэтой информации могут быть городские, районные комитеты и органы, гдерегистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечныекредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать.

4Этап. Выбор методологии оценки.Четвертая стадия процесса оценки – это выбор методов оценки. При реализацииэтой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов иметодов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.

В рыночных условиях хозяйствования используются триобщепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный,доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяютсяразличные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная,стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемогоподхода.

Каждый из подходов может быть реализован несколькимиметодами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретнойнедвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характеромобъекта.

Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущейстоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методамидоходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и методдисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации применяется вслучаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход являетсяпостоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период егополучения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока(непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемыеденежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми повеличине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методыдоходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимостиобъекта.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство илизамещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на суммуего износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: методвоспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически обаметода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либоваловой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектоманалогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объектаоценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, атакже для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которыхотсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажиобъектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок сцелью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результатечего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подходрекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного видаобъектов.

Выбор подходов и методов является прерогативойоценщиков. Нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценкеконкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а приневозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткиепояснения таких ограничений.

Оценка прав пользования или владения земельнымучастком и оценка улучшений (зданий, сооружений), составляющие также часть этойстадии оценки, которая выполняется с применением определённых оценочныхпроцедур и приёмов.

5Этап. Согласование результатовоценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах,полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определениенаиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный выводделают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны бытьблизкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо нанесбалансированность рынка.

Полезно знать, что нормативными документами по оценкезапрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметическойвеличины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а такжето, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядкеизложена в Отчёте.

6Этап. Составление отчёта об оценке.Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объёмоцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и датусоставления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объектаоценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним илинесколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснованиеокончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведёнсертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно ивыполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут бытьприведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов,отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а такжекопии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёмеи лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использоватьотчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определенияразмера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена,либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величиныфиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно этавеличина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния нарезультаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качествеосновы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от эксперта-оценщикатребуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходеслушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей отисхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависитот многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки,опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностейзаказчика.

Подготовив проект договора на оценку стоимостинедвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. Вкачестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

Итоговые контрольные задачи к разделу.

В нижеследующих задачах под процентной ставкой понимается годоваяпроцентная ставка, если не оговорено иное.

1. Какова будущая стоимость 1 000 долл., вложенных под13% годовых на 18 месяцев, при ежегодном накоплении процента?

Ответ:

2.Какими должны быть ежегодные платежи по ипотечному кредиту в 250.000 долл. при13% годовых? Срок погашения — 30 лет.

Ответ:

3.Ежеквартальные платежи по аренде поступают в начале каждого квартала в размере20 000 долл. Текущая ставка процента составляет 12%, а приемлемая годоваяставка дисконтирования — 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 лет?

Ответ:

4.Ипотечный кредит в 100 000 долл. предусматривает периодическую выплату одноготолько процента. Однако, через 10 лет должна быть единовременно погашена всяосновная сумма кредита. Заемщик хочет ежегодно вносить в специальный фонд,приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10лет погасить долг. На остаток в фонде ежегодно начисляется 8%. Какую суммудолжен ежегодно вносить заемщик в фонд погашения кредита?

Ответ:

5.Текущая стоимость обычного аннуитета сроком 5 лет равна 1.000 долл. Каковавеличина каждого аннуитетного платежа, если ставка процента равна 10%?

Ответ:

6.Вы решили на свое 30-летие подарить себе дорогой автомобиль. Сегодняшняя ценатакой машины составляет 25.000 долл. По вашим оценкам, цена будет возрастать на3% ежегодно до момента покупки. Сейчас вам 25 лет, и у вас есть возможностьзарабатывать 11% годовых на ваши сбережения. Какую сумму вам требуетсяоткладывать в конце каждого из последующих 5 лет, чтобы иметь возможность ксроку купить автомобиль?

Ответ:

7.Объект недвижимости будет приносить 10 000 долл. арендной платы в конце каждогоиз следующих 5 лет; затем в течение 10 лет ежегодный платеж составит 12 500долл., он также будет вноситься в конце каждого года. Ожидается, что в концепятнадцатого года объект будет продан за 125 000 долл. За какую сумму сегодняцелесообразно было бы сегодня продать объект при требуемой ставке дохода 12%годовых, начисляемых ежегодно?

Ответ:

8.В 1958 г. ежегодная стоимость обучения в престижном американском университетесоставляла 1.800 долл. Через 30 лет, в 1988 г. она составила уже 13.700 долл.Каков был средний темп прироста стоимости обучения за 30 лет?

Ответ:

9.Еслиежегодная ставка процента составляет 20%, за сколько лет данная сумма утроится(с округлением до целых значений лет)?

Ответ:

10.Предположим,что сумма 3.000 долл. помещена на депозит с номинальной годовой процентнойставкой 8%. Начисление процентов ежеквартальное. Каков будет остаток депозитачерез 6 лет?

Ответ:

Контрольные тесты:

1. При росте цен в условиях инфляции применяетсяследующий метод учета запасов

1) по себестоимости последних повремени закупок

2) по средней себестоимости;

3) по себестоимости первых по временизакупок;

4) по полной себестоимости;

5) по себестоимости;

2. Какой риск относится к внутренним рискам?

1) административный;

2) политический;

3) нет верного ответа;

4) инфляционный;

5) ценовой.

3. Что такое балансовая стоимость?

1) затраты на строительство илиприобретение объекта собственности;

2) стоимость объекта собственности, рассматриваемаякак совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем без дополнительногоремонта;

3) стоимость близкого аналогарассматриваемого объекта;

4) стоимость активов и пассивовобъекта;

5) стоимость сформировавшегосяобъекта как единого целого

РАЗДЕЛ 2. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕБИЗНЕСА

Глава 4. Доходный подход к оценке бизнеса

Оценка рыночной стоимости с использованием доходногоподхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемыйактив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа,дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

С помощью этого подхода возможна и целесообразнаоценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересахизвлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальныеактивы и т.п.). Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания ипринцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основнымметодообразующим принципом. Он гласит, что стоимость актива определяетсянынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV — от англ. present value) всехего будущих доходов.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, темвыше

его стоимость. При этом анализ доходов долженосуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива приусловии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальнаястоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может бытьприобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принципявляется аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямойкапитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис.4.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного доходаи коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистогооперационного дохода первого года использования актива при условии, что оннаходится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициентакапитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализациипо норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессеиспользования актива, включая чистый доход от реверсии (продажи) в концепрогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммытекущих стоимостей этих доходов.

Рис. 4.1. Классификация методов оценки по доходу.

Отличаются эти методы способами анализа и построенияпотока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитализации для оценки рыночнойстоимости чистый доход первого года от использования актива делится накоэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентахкапитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нетнеобходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценкекоэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачина капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всехсоставляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимоотметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующихактивов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на датуоценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи накапитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени ианализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

4.1. Метод прямой капитализации доходов

В рамках доходного подхода к оценке недвижимостивозможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, чтостоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерироватьпотоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущихдоходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска,характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способомпреобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов встоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а прииспользовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от еепредполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка отперепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются покритериям:

типом, качеством и обширностью информации, на основекоторой проводится анализ;

способностью учитывать конкурентные колебания;

способностью учитывать специфические особенностиобъекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальнаядоходность);

Метод капитализации доходов используется если:

потоки доходов стабильны длительный период времени,представляют собой положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляетсобой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий,сооружений, и из стоимости земельного участка. Базовая формула расчета имеетследующий вид:

/> (4.1.)

где, С – стоимость объекта недвижимости (д.е.);

ЧОД – чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходовпредставляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового(или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Данный метод нецелесообразно применять в следующихситуациях:

при нестабильных потоках доходов;

для оценки недвижимости, находящейся в стадииреконструкции или незавершенного строительства.

В казахстанских условиях основная проблема, с которойсталкивается оценщик — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости,прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и арендыобъектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистическойинформации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка по регионам. Врезультате расчет ЧОД и коэффициента (ставки) капитализации — превращается вочень сложную задачу.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализациидоходов:

Определение ожидаемого годового (или среднегодового)дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при егонаилучшем и наиболее эффективном использовании.

Расчет коэффициента капитализации.

Определение стоимости объекта недвижимости на основечистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД накоэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнямидохода:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП до уплаты налогов (денежный поток до уплатыналогов) – чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживаниюипотечного кредитования, если оно имеет место.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, которыйможно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерьи расходов. Основной источник дохода от объекта недвижимости – это доход отсдачи площадей в аренду. Соответственно, ПВД зависит от площади оцениваемогообъекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ´Cа (4.2.)

где, S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды представляет собой основной источникинформации о приносящей доход недвижимости. Аренда — предоставление арендатору(нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Правосдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могутбыть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать его в аренду.Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношенияявляется гражданский кодекс РК.

Оценщик в процессе работы опирается на следующиеположения последнего:

по договору аренды здания или сооружения арендаторуодновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостьюпередаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когдаземельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооруженияпродается другому лицу;

если срок аренды в договоре не определен, то договораренды считается заключенным на неопределенный срок;

передача имущества в аренду не является основаниемдля прекращения или применения прав третьих лиц на это имущество. Призаключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всехправах третьих лиц на сдаваемые в аренду имущество (сервитуте, праве залога ит.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платылибо рассмотрения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

заключается в письменной форме на срок не менее года,подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации.

предусматривает согласованные сторонами условия иразмеры арендной платы, без которой договор аренды считается незаключенным.

если арендатор произвел за счет собственных средств ис согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые безвреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещениестоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенныхарендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

арендатор вправе с согласия арендодателя сдаватьарендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество вбезвозмездное использование, а также отдавать арендные права в залог иливносить их в качестве вклада в уставной капитал.

Величина арендной ставки, как правило зависит отместоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срокааренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);

рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данномрегионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку,преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. являетсянаиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодательсогласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество варенду. Это гипотетическая сделка. Рыночная арендная ставка используется приоценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет,распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бынедвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используетсядля оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае, оценщикуцелесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий ихзаключения. Все арендные договора делятся на следующие большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используются вусловиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендныхставок в течение срока договора используется, как правило, в условияхинфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величинеарендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором врезультате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использоватьв случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальныхслучаях — корректнее использовать метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход — это потенциальныйваловой доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалосьсдать в аренду и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходовот нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходовот платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД — потери + прочиедоходы (4.3.)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению кпотенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемойдля типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночныйпоказатель. Но это возможно только в условиях наличия значительнойинформационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой дляопределения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) (Кнд) оценщик преждевсего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту,т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту ихперезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключения следующего (период, в течении которого единицы объектанедвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициентнедоиспользования объекта недвижимости:

/> (4.4.)

Кзагрузки = 1 — Кнд (4.5.)

где, Дn — доля единиц объекта недвижимости (это можетбыть стандартный офис, или торговое помещение, или квартира), по которым втечение года перезаключаются договора;

Тс — средний период в течение которого единица объектанедвижимости свободна;

Na — число арендных периодов в году (обычно месяцы иликварталы).

Определение коэффициента недоиспользованияосуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, поэтому длярасчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован сучетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующихфакторов факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношения спроса и предложения на оцениваемомрегиональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типовнедвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). Приэксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузкина высоком уровне, т.к. значительная часть операционных расходов являетсяпостоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей,анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующимпрогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспективразвития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

/> (4.6.)

Где Кп – коэффициент потерь при сборе платежей

Па – сумма потерь при сборе платежей

ПВД – потенциальный валовой доход

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию,оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сбореарендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величиныдействительного валового дохода:

/> (4.7)

Па — потери при сборе арендной платы;

Пнд — потери от недоиспользования площадей;

ПВД — потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и потерь при сбореарендных платежей необходимо учесть прочие расходы, получение которых можноувязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целяхобслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильнойстоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Чистый операционный доход — действительный валовойдоход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключениемамортизационных отчислений).

ЧОД = ДВП – ОР (4.8)

Операционные расходы – это расходы необходимые дляобеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводствадействительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы;

условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение, или резервы (эти расходыотносятся к текущему и капитальному ремонту).

К условно-постоянным относятся расходы, размер которыхне зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленныхуслуг:

· налог на имущество;

· страховые взносы (платежи пострахованию имущества);

· заработная плата обслуживающегоперсонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налогина данную заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы,размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта иуровня предоставленных услуг:

· коммунальные;

· на содержание территории;

· на текущие ремонтные работы;

· расходы по обеспечениюбезопасности;

· расходы на управление (обычнопринято определять величину расходов на управление в процентах отдействительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы напериодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола,санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), денежные средства которыерезервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости вдействительности этого не делает). Резерв на замещение рассчитывается оценщикомс учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока ихполезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счетесредства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доходбудет завышенным.

Расчеты коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициентакапитализации:

· с учетом возмещения капитальныхзатрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· связанных инвестиций или техникаинвестиционной группы;

· прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетомвозмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Ставки дохода на капитал (инвестиции), являющейсякомпенсацией инвестору за вложение своих денежных средств с учетом различныхфакторов риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

Нормы возврата капитала для погашения суммыпервоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализацииприменяется только к изнашиваемой части активов (то есть к зданиям исооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал (она равнозначна ставкедисконтирования) строится методом кумулятивного построения и состоит из: (4.9)

безрисковой ставки дохода;

премии за риск вложения в недвижимость;

премии за низкую ликвидность недвижимости;

премии за инвестиционный менеджмент (управлениеинвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованнойдеятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы - отсюда идополнительная премия).

Безрисковая ставка доходности — ставка дохода отвложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает«фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лицбез какого то бы ни было риска не возврата». На самом деле, несмотря наназвание, безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, аминимальный уровень риска, характерный для данного рынка.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, ккоторой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки наразличные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоватьсякак казахстанскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности подолгосрочным (10-20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США,Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки, к нейнеобходимо прибавить премию за риск инвестирования в РК (страновой риск).

В процессе оценки необходимо учитывать, чтономинальные и реальные (то есть, включающие и не включающие инфляционныйкомпонент) безрисковые ставки могут быть как тенговые, так и валютные. При пересчетеноминальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулуамериканского экономиста Фишера, выведенную им еще в 30-е годы:

Rн = Rр + Jинф. + Rр ´Jинф. (4.10)

/> (4.11)

где, Rн — номинальная ставка;

Rр — реальная ставка;

Jинф. — годовые темпы прироста инфляции.

Важно отметить, что при использовании номинальных (включающихинфляционный компонент) потоков доходов коэффициент капитализации (и еесоставные части) должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных(за вычетом инфляции) потоках доходов — реальном. Для преобразованияноминальных потоков доходов в реальные нужно номинальную величину разделить насоответствующий индекс цен, то есть выраженное в процентах отношение уровня ценза тот год, в котором возникнут денежные потоки к уровню цен базового периода.

Например. Объект недвижимости, сданный на условияхчистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течении 2-х лет.Индекс цен в текущем периоде равен 140% и ожидается, что в следующем году онсоставит 156,7%, а через год 178,5%. Для преобразования номинальных величин вреальные, их необходимо выразить в ценах базисного года. Построим базисныйиндекс цен для каждого из трех лет. Индексы цен текущего года равны 140/140 =1, для прогнозного периода: первый год — 156,7/140 = 1,119; второй год — 178,5/140 = 1,275.

Таким образом, реальная величина номинальной 1000долл., которая будет получена в первом прогнозном году, равна 1000 долл./1,119= 893,65 долл., во 2-м году (1000 долл./1,275) = 784,31 долл.).

В результате инфляционной корректировки происходитприведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимомувиду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежныхпотоков.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитываетневозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимостиинвестиций и по экспертным оценкам большинства источников обычно принимается науровне 3-5 процентных пунктов.

надбавка за риск вложения в недвижимость учитываетвозможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может бытьпринята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшейкатегории надежности.

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем болеерискованны и сложные инвестиции, тем более компетентного управления онитребуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать сучетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода наинвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость,останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, норма возвратакапитала равна нулю. Коэффициент капитализации (Rк) будет равен норме дохода наинвестиции R.

R k = R d (4.12)

где, Rk — коэффициент капитализации;

Rd — ставка дисконтирования (норма дохода наинвестиции).

Существует общая формула расчета коэффициентакапитализации для различных сценариев изменения стоимости недвижимости:

Rk = R + D ´ Крек, (4.13)

где D- изменение стоимости актива (сознаком + если стоимость уменьшается, со знаком – если стоимость активаувеличивается), Крек – норма возврата капитала, рассчитываемая одним изтрех подходов –Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Если прогнозируется снижение стоимости недвижимости стечением времени, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализациивозврата основной суммы инвестированного капитала (процесса рекапитализации). Вэтом случае коэффициент капитализации состоит из нормы дохода на инвестиции инормы возврата капитала, в некоторых источниках именуемой коэффициентомрекапитализации. Тем самым оценщик предполагает, что часть чистогооперационного дохода направляется на возврат первоначальных инвестиций,формируя так называемый фонд возмещения с процентной ставкой Yp – нормойреинвестирования. Средства фонда постоянно реинвестируются для обеспеченияполного возврата первоначальных инвестиций в объект в конце срока владения им(следует отметить, что фонд возмещения может быть как реальным, так и условным:собственник недвижимости решает вопрос о его формировании, но оценщик долженвсегда учитывать фонд возмещения в расчетах.).

4.2. Способы возмещения инвестиционного капитала(метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)

Существуют три способа возмещения инвестированногокапитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке доходана инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковойставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основнойсуммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капиталарассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срокполезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случаесчитается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются.Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, (4.14.)

где n — оставшийся срок экономической жизни

Например. Условия инвестирования:

Срок службы объекта — 5 лет;

R — ставка доходности инвестиций -12%;

Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.

Требуется определить коэффициент капитализации пометоду Ринга.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возвратакапитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20).В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемойставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.

Таблица4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.

№ п/п Остаток капиталовложений на начало периода Возмещение капиталовложений Доход на инвестированный капитал (12%) Общая сумма дохода 1 10000 2000 1200 3200 2 8000 2000 960 2960 3 6000 2000 720 2720 4 4000 2000 480 2480 5 2000 2000 240 2240 Всего за 5 лет 10000 3600 13600

Возврат капитала происходит равными частями в течениесрока службы объекта недвижимости.

Метод Инвудаиспользуется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходностиинвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициентакапитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что ипо инвестициям

Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)

SFF — фактор фонда возмещения;

Y = R — ставка дохода на инвестиции.

Например. Условия инвестирования:

срок владения объектом — 5 лет;

дохода на инвестиции составляет 12%.

требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается каксумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .

Таблица4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

№ п/п Остаток основной суммы капитала на начало года Общая сумма возмещения в том числе % на капитал Возмещение основной суммы 1 10000 2774,10 1200 1574,10 2 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99 3 6662,91 2774,10 799,55 1974,55 4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50 5 2476,86 2774,10 297,22 2476,88

Метод Хоскольда.Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестицийнесколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Дляреинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)

Yб — безрисковая ставка процента

Например. Инвестиционный проект предусматриваетежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счетвозврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определитькоэффициент капитализации.

Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964,что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициенткапитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимостьлишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе,поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажинедвижимости. а частично за счет текущих доходов.

Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимостичерез 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестициисоставляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна10% (50%: 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходностиинвестиций) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капиталаопределяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря ´ 0,1574097 =0,07887

Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставкадохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.

При падении цены актива, вне зависимости от тогорассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвудаставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации

Rk > R

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвесторрассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчетстроится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений подвлиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за ростаинфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализацииприроста стоимости капиталовложений.

Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.

Решение: В случае повышения стоимости инвестиционныхсредств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенногокапитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставкидохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен сучетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) =0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доходи, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rk = R — D ´ SFF (n,Y), где (4.17)

D — процент прироста цены актива

Таким образом, если прогнозируется прирост стоимостиактива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.

/>/> Rk < R

Метод рыночной экстракции.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж изначений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициенткапитализации:

/> (4.18)

где, ЧОД — чистый операционный доход i-гообъекта-аналога

Vi — цена продажи i-го объекта-аналога

В этом методе нет отдельного учета возврата капитала идохода на капитал.

Таблица 4.3. Расчет коэффициента капитализации Rk методом рыночной выжимки.

Показатель Объект № 1 № 2 № 3 № 4 Цена продажи (долл.) 120000 90000 140000 75000 ЧОД (долл.) 20750 15000 25500 12000 Общий коэффициент капитализации 0,172 0,166 0,182 0,160 Среднее значение общего коэффициента капитализации 0,17

При всей внешней простоте применения этот методрасчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и ценам продажотносится к категории непрозрачной информации.

Данный метод расчета коэффициента капитализациииспользуется только в условиях устойчивого рынка. При растущем рынкекоэффициент капитализации снижается.

Методы расчета коэффициента капитализации сприсутствием заемных средств раассмотрены ниже.

Таким образом, специфика метода капитализации доходовзаключается в следующем:

в текущую стоимость переводится чистый операционныйдоход за один временной период (при условии, что величины будущих доходовпостоянны);

не рассчитывается цена реверсии;

коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости:

профинансированной собственным капиталом — методомрыночной выжимки, либо методом определения коэффициента капитализации с учетомвозмещения капитальных затрат;

профинансированной с привлечением заемного капитала - методом связанных инвестиций.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются вего относительной простоте и удобстве применения для оцненки объектов, сданныхв долгосрочную аренду надежным арендаторам, а также в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применениианализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V), какправило, большое количество сделок с недвижимостью (когда коэффициенткапитализации определяется методом рыночной выжимки).

Недостатки метода прямой капитализации состоят в том,что

применение его затруднительно, когда отсутствуетинформация о рыночных сделках, и не проведен экономический анализ соотношениядохода и стоимости;

метод не рекомендуется применять, если объектнедостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или если объект серьезнопострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезнойреконструкции.

4.3. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежныхпотоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод являетсяболее универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП,когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будутсущественно отличаться от текущих;

существуют данные, позволяющие обосновать размер этихбудущих потоков от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональныйкоммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен ивводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяетоценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящегоиз прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующиеданные:

длительность прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включаяостаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объектанедвижимости в конце срока владения;

ставка дисконтирования;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объемаинформации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненныйпрогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на болеедолгий срок.

В международной оценочной практике средняя величинапрогнозного периода 5 – 10 лет, тогда как для российских условий типичнойвеличиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на которыйможно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включаяреверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовойотчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объектанедвижимости, ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости идинамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основереконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитываетсянесколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

потенциальный валовый доход;

действительный валовый доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Последний уровень дохода используется для оценкикрайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (илиналоге на прибыль предприятия, если собственник – юридическое лицо), величинакоторого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от другихисточников дохода.

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всегоиспользуются две величины: ЧОД — если требуется оценить стоимость объекта вцелом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно егоисточников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) – если требуется оценитьстомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОДотличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТАНЕДВИЖИМОСТИ (складской комплекс общейплощадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м., незастроенная площадьземельного участка 21,88 га)

Длительность прогнозного периода 3 года; ставкиарендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде складскихпомещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на недосбор инедозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозногопериода примем следующие:

Таблица 4.4. Динамика недосбора инедозагрузки.

Недозагрузка Недосбор 1 2 3 4 1 2 3 4 25% 20% 10% 6% 15% 10% 5% 5%

РАСХОДЫ:

1.Налоги.

Общая величина налога на землю составит 56992$,округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будетоставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.

2. Налог на имущество (здания, сооружения)рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%).Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективнымспособом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения.Размер налога по периодам останется неизменным.

3. Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей рассчитывается наосновании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете надоллары США:

Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг

электроэнергия — $0,25/кв.м./год;

$28677

(114708 * 0,25)

отопление, горячее водоснабжение — $0,35/кв. м./год;

$29907

(65449 * 0,35)

водопровод, канализация — $0,6/кв. м./год.

$68825

(114708 * 0,6)

уборка помещений и прилегающих территорий — $0,8/кв.м./год и $250/га/год соответственно

$97236

(114708 * 0,8 + 21,88 * 250)

ИТОГО: $224645

Предполагается, что величина коммунальных платежей скаждым годом будет увеличиваться на 4%.

4. Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлыхпериодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, апредставительские расходы, суточные и подъемные — 15000$. В прогноззакладываются следующие темпы роста этих статей:

Таблица 4.6. Темпы роста

Зарплата 5% Представительские расходы, суточные и подъемные

5.Охрана.

Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В этустатью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование,эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять$10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объектарасходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.

Предполагается, что расходы на охрану объектов будутпостепенно возрастать.

Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану ирекламу услуг объекта (в тыс.$).

ОХРАНА РЕКЛАМА УСЛУГ 1 2 3 4 1 2 3 4 120 125 130 140 14 12 10 8

Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).

6.Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того,кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту.Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).

7.Реклама услуг.

Для сдачи складских помещений в аренду требуетсяпроводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок,приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас всреднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов.Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будутпостепенно снижаться.

8. Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данныхпрошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц.Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как пооцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые зданияили сооружения.

9. Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятныследующие темпы роста данных услуг:

Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций

Услуги организаций нотариальных, юридических и аудиторских организаций 3% коммерческих банков 2% Прочих организаций 0%

10.Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД,что характерно для большинства аналогичных объектов.

ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежныйпоток до уплаты налогов — ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашемпримере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минусотчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).

Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока отэксплуатации объекта недвижимости

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости Прогнозный период Постпрогнозный период Расчет денежного потока 1 2 3 4 ПВД 8805000 8981100 9160722 9343936 Поправка на недозагрузку 25% 20% 10% 6% Поправка на недосбор платежей 15% 10% 5% 5% Прочие доходы ДВД 5613188 6466392 7832417 8344135 Операционные расходы, в т.ч. 2538493 2677154 2878387 2983173 1.Налоги: 445000 445000 445000 445000 а) налог на землю 57000 57000 57000 57000 б) налог на имущество 388000 388000 388000 388000 2.Коммунальные платежи: 224645 233630,8 242976 252695,1 а)электроэнергия 28677 б)отопление, гор.вода 29907 в)водопровод, канализация 68825 г)уборка территории 97236 3. Оплата труда работников, в т.ч. 134070 140023,5 146274,7 152838,4 а)непосредственно зарплата 94500 99225 104186,3 109395,6 б)отчисления с зарплаты 24570 25798,5 27088,43 28442,85 в)представительские расходы и т.д. 15000 15000 15000 15000 4.Охрана 120000 125000 130000 140000 5. Резервный фонд на восстановление 704400 718488 732857,8 747514,9 6.Управление 392923,1 452647,4 548269,2 584089,5 7.Реклама услуг 14000 12000 10000 8000 8.Обязательное страхование недвижимости 30000 30000 30000 30000 9.Оплата услуг сторонних организаций: 222795 227044,9 231388,6 235828,3 а)юридические и аудиторские услуги 29400 30282 31190,46 32126,17 б)банковские услуги 168395 171762,9 175198,2 178702,1 в)прочие услуги 25000 25000 25000 25000 10.Прочие расходы 280659,4 323319,6 391620,9 417206,8 ЧОД 3074695 3789238 4954030 5360962 Капиталовложения (20% ЧОД) 614939 757847,6 990806 1072192 Обслуживание кредита Денежный поток (ДП) до уплаты налогов 2459756 3031390 3963224 4288770

Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать:

назначением цены продажи, исходя из анализа текущегосостояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположенийотносительно будущего состояния объекта;

принятием допущений относительно изменения стоимостинедвижимости за период владения;

капитализацией дохода за год, следующий за годомокончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитаннойставки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозныйпериод капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770: 0,21 =20422714$

Определение ставки дисконтирования.

Порядок определения ставки дисконтированиясоответствует рассмотренному в подразделе 4.1.

Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чащевсего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Этообъясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методукумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим,что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость инедостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционныйменеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставкадисконтирования составит 16%.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП поформуле:

/> (4.19)

где: PV – текущая стоимость,

Ci – денежный поток периода t,

it – ставка дисконтирования денежного потока периодаt,

TV – стоимость реверсии или остаточная стоимость

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должнабыть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена ксумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюстекущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составитоколо 20 000 000.

Контрольные тесты

Какая функция показывает равновеликий периодическийплатеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1)взнос за амортизацию денежной единицы

2)накопленная сумма единицы;

3)накопление единицы за период;

4)фактор фонда возмещения;

5)текущая стоимость обычного аннуитета;

Какой из стандартов стоимости предполагает наличие уоценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?

1) внутренней(фундаментальной)стоимости

2) обоснованной рыночной стоимости;

3) обоснованной стоимости;

4) инвестиционной стоимости;

5) нет правильного ответа

Как называется денежный поток, в котором все суммыравновеликие?

1) аннуитет;

2) актив;

3) пассив;

4) рента;

5) дисконтирование

Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором всесуммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущемдохода;

3) денежный поток, в котором всесуммы различаются по величине;

4) денежный поток, в котором все суммывозникают через равновеликие отрезки времени;

5) процентное соотношение междуденежным потоком и чистым доходом.

Что такое ликвидность?

1) возможность быстрого превращенияактивов предприятия в денежные средства;

2) обеспеченность запасов и затрат собственнымиисточниками;

3) количество оборотов дебиторскойзадолженности за год;

4) эффективность хозяйственнойдеятельности предприятия;

5) соотношение между собственными изаемными средствами.

Глава 5. Сравнительный подход к оценкебизнеса

Особенностью сравнительного подхода к оценкесобственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны,на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; сдругой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. В настоящейглаве особое внимание уделяется:

• Теоретическому обоснованию сравнительногоподхода, сфере его применения, особенностям конкретных методов.

• Критериям отбора сходных предприятий.

• Характеристике важнейших ценовыхмультипликаторов.

• Основным этапам формирования итоговой величиныстоимости.

• Выбору величин мультипликаторов, взвешиваниюпромежуточных результатов, внесению поправок.

/>5.1. Общая характеристика сравнительного подхода

Оценка имущества предприятия базируется на использованиитрех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этихподходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается наспецифическую информацию, вместе с тем применение того или иного подходавозможно лишь при наличии необходимых условий.

Информация, используемая в том или ином подходе,отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либоожидаемые в будущем доходы.

Сравнительный подход предполагает, что ценностьсобственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может бытьпродана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболеевероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная ценапродажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода,доказывающей возможность его применения, а также объективность результативнойвеличины, являются следующие базовые положения.

Во-первых,оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены насходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынкафактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболееинтегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимостисобственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношениеспроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развитияотрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечномсчете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых,сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций.Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход.Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнесаинтересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремлениеполучить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска исвободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих,цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности,положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходныхпредприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовымипараметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации,балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этихфинансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода,получаемого инвестором.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ инедостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основнымпреимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется нафактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае ценаопределяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками,обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. Прииспользовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия наоснове произведенных расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и,следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результатыпроизводственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подходориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода являетсяреальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования,поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитываетситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет рядсущественных недостатков, ограничивающих его использование в оценочнойпрактике.

Во-первых,базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты.Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых,сравнительный подход возможен только при наличии самой разностороннейфинансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большомучислу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительнойинформации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящимпроцессом.

В-третьих,оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговуювеличину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Этосвязано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий.Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелированияв процессе определения итоговой величины стоимости. Возможность применениясравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активногофинансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных офактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка илидоступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимымусловием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовуюинформацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работуоценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким идорогостоящим.

5.2. Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает использование трехосновных методов, выбор которыхзависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимыеусловия применения каждого метода

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала,основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения служит цена одной акцииакционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный методиспользуется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на ценыприобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Этоопределяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевыхсоотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой иопределенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычнорассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительныхстатистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капиталапредприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Наоснове анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаныдостаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется вдиапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.

Цена предприятия розничной торговли формируетсяследующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличивается настоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемоепредприятие.

В данной главе будет подробно рассматриваться методкомпании-аналога. Это связано с тем, что технология применения методакомпании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключаетсятолько в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающейникаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию заэлементы контроля. Определенную сложность представляет ситуация, в которой объектоценки и имеющаяся у оценщика достоверная исходная информация не совпадают.Например, надо оценить контрольный пакет предприятия в условиях, когда ценоваяинформация по аналогам представлена только фактически проданными миноритарнымипакетами. Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимуюкорректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величинупремии за контроль. Более подробно эти вопросы будут рассмотрены далее.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получилдостаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствуетнеобходимая информация, накопленная за период достаточно длительногонаблюдения в условиях относительно стабильного рынка. Суть сравнительногоподхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбираетсяпредприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано.Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналогаи каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовыммультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капиталанеобходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании нарасчетную величину ценового мультипликатора. Например, необходимооценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль вразмере 100 млн. тенге. Аналитик располагает достоверной информацией о том, чтонедавно была продана сходная компания за 3000 млн. тенге., ее чистая прибыль зааналогичный период составила 300 млн. тенге.

1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночнойцены и чистой прибыли 3 000: 300 = 10.

2. Определим стоимость оцениваемой компании: 100 х10 = 1 000 млн тенге.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот методтребует высокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предполагаетвнесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальнойсопоставимости оцениваемой компании с аналогами. Кроме того, оценщик долженопределить приоритетные критерии сопоставимости, исходя из конкретных условий,целей оценки, качества информации.

Сравнительный подход к оценке бизнеса во многом схож сметодом капитализации доходов. В обоих случаях оценщик определяет стоимостькомпании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается вспособе преобразования величины дохода в стоимость компании. Методкапитализации предполагает конвертацию годового дохода в стоимость при помощикоэффициента капитализации. Коэффициент капитализации, построенный на основерыночных данных, используется как делитель. Сравнительный подход такжеоперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутогосходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношениямежду ценой и доходом.

Основные этапы оценки предприятия методомкомпании-аналога:

I этап. Сбор необходимой информации.

II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап. Финансовый анализ.

IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов.

V этап. Выбор величины мультипликатора, которуюцелесообразно применить к оцениваемой компании.

VI этап. Определение итоговой величины

взвешивания промежуточных результатов.

VII этап. Внесение итоговых корректировок. стоимостиметодом

/>Основные принципы отбора предприятий-аналогов

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана наиспользовании двух типов информации.

1. Рыночная (ценовая) информация.

2. Финансовая информация.

Рыночная информация включает данные о фактическихценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а такжеинформацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделенсобственный капитал компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции.Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметьразличную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компанияхразлично.

Качество и доступность ценовой информации зависит отуровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынкане завершено, однако целый ряд агентств публикуют периодические бюллетени осостоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумагнекоторых фирм, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий поотраслям. Кроме того, необходимую информацию можно найти на соответствующихсайтах Интернет. В связи с тем, что казахстанский фондовый рынокхарактеризуется слабой активностью, информационной закрытостью, отсутствиемдостоверных сведений о фактической цене сделки практикующие оценщикидостаточно часто используют цены спроса и предложения на акции аналогичныхпредприятий.

Финансовая информация прежде всего представленаофициальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительнымисведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком взависимости от конкретных условий оценки. Дополнительная информация позволитопределить степень сходства аналогов с оцениваемой компанией. На ее основеоценщик может провести необходимые корректировки, устраняющие различия в финансовыхи производственных параметрах, методах ведения учета и составления отчетности,выявить излишек или недостаток собственного оборотного капитала, наличиенефункционирующих активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д.Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год ипредшествующий период. Ретроинформация собирается обычно за 5 лет. Однако этотпериод может быть другим, если условия деятельности предприятия будутсущественно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки. Следуетподчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемойкомпании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полномусписку предприятий, отобранных оценщиком, поэтому сравнительный подходявляется чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показываетпрактика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат.Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства иневозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация, публикуемая одновременно сценовой, обычно содержит минимальные сведения о компании. Поэтому болееподробные данные могут быть получены оценщиком на основании письменногозапроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Составнеобходимой финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки,стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется втри этапа. На первом этапе определяется так называемый круг «подозреваемых». Внего входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемойфирмой. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов,просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможноиспользование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительныхсведениях, т.к. не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости на этомэтапе достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли.

На втором этапе составляется список «кандидатов».Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальнойотчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях-аналогах.Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм впредставлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества,недостоверности представленной информации. Критерии отбора должнысоответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всемкритериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.Окончательное решение о степени сопоставимости предприятий принимает оценщик.

На третьем этапе составляется окончательный списоканалогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы.Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализедополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критериисопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификациипроизводства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Состав критериев сопоставимости определяется условиямиоценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработаннымиоценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которымосуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходстваявляется обязательным. Рассмотрим некоторые критерии отбора.

Отраслевое сходство. Список потенциально сопоставимыхкомпаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия,входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.Оценщик должен учитывать следующие дополнительные факторы:

Уровень диверсификации производства. Если какое-либопредприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существеннодоминирует в производстве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимаякомпания ориентирована на широкий круг товаров и услуг, либо рассматриваемыйпродукт дает не более 20% от общей массы прибыли, то такие компании не являютсядля оценщика сопоставимыми.

Возможность перепрофилирования производства изаменимость производимых продуктов. Так технологическое оборудование одного изпредприятий может обеспечивать производство только конкретного продукта. Вслучае изменения ситуации на рынке, такое предприятие будет нуждаться всерьезном техническом перевооружении. Аналог выпускает сходный продукт наоборудовании, которое можно легко переналадить для производства новых товаров.Следовательно, предприятия не одинаково прореагируют на изменение ситуации нарынке.

Зависимость результатов деятельности от одних и тех жеэкономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих врайонах массового строительства и в отдаленных экономических районах, будетсущественно отличаться при достаточном сходстве других критериев, таких какчисленность работающих, состав парка строительных машин и механизмов.Необходимо отметить, что аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть предприятиеиз списка аналогов, либо рассчитать величину корректировки цены аналога дляопределения стоимости оцениваемой компании.

Стадия экономического развития оцениваемой компании ианалогов. Опытная компания, проработавшая не один год, имеет неоспоримыепреимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования,хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.

Размер является важнейшим критерием, оцениваемыманалитиком при составлении окончательного списка аналогов. Оценка размеракомпании определяется по таким параметрам, как степень капитализации,численность персонала, объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли,число филиалов и так далее. Однако принятие решения о включении компании всписок только на основе размера может привести оценщика к неправильнымвыводам, так как объективно закрытые компании, наиболее часто нуждающиеся воценке, обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, чтоболее крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только засчет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы,обеспечивающие величину прибыли:

Географическая диверсификация — крупные компанииобычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, тем самымуменьшается риск нестабильности объемов продаж. Количественные скидки — крупныекомпании закупают сырье в большем объеме, чем небольшие фирмы, и получают приэтом значительные скидки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, чтокоэффициент использования оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтомумультипликатор, рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректировани понижен для оценки закрытой компании.

Ценовые различия по сходным товарам — крупные компаниизачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так какпотребитель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себяфирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. В конечномсчете данный фактор оказывает влияние на уровень выручки от реализации ивеличину ценового мультипликатора.

Перспективы роста. Оценщик должен определить фазуэкономического развития предприятия, поскольку она оказывает влияние насоотношение доли дивидендных выплат и доли чистой прибыли, направляемой наразвитие предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик долженучитывать влияние трех основных факторов:

• Общий уровень инфляции.

• Перспективы роста, отрасли в целом ииндивидуальные возможности развития конкретной фирмы в рамках отрасли.

• Динамика доли предприятия на рынке.

Эксперт должен внимательно изучить конкурентныепреимущества и недостатки оцениваемой компании по сравнению с аналогами.Финансовый риск. Уровень финансового риска оценивается на основании следующихкритериев:

• Структура капитала или соотношение собственныхи заемных средств.

• Уровень ликвидности или возможности оплачиватьтекущие обязательства текущими активами.

• Кредитоспособность фирмы или ее способностьпривлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента. Анализ этого фактора являетсянаиболее сложным, так как проводится на основе косвенных данных, таких каккачество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт,зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

Решение вопроса о возможности использования зарубежныхкомпаний в качестве аналогов осложняется несколькими причинами. Во-первых, этозачастую несопоставимые объемы реализации и других финансово-производственныхпоказателей отечественных и зарубежных компаний. Данное несоответствие можночастично нивелировать с помощью проведения процедуры логарифмированияпоказателей для устранения эффекта масштаба.

Во-вторых, это различия в условиях хозяйствованияказахстанских и зарубежных компаний, которые, в первую очередь, определяютсямакроэкономическими параметрами, а также различиями в системе учетахозяйственных операций и результатов финансово-хозяйственной деятельности.Выявленная несопоставимость требует внесения поправок, учитывающих различия вмакроэкономической и политической ситуации в странах (поправка на страновойриск), и трансформацию бухгалтерской отчетности. При больших объемах выборки,последняя процедура представляется достаточно трудоемкой. Размер поправки настрановой риск зачастую носит субъективный характер и неадекватно учитываетпостоянно меняющуюся ситуацию казахстанской политической и экономическойжизни. Третья проблема связана с неразвитостью казахстанского фондового рынка идругими причинами «недооцененности» казахстанских компаний на отечественномрынке. Здесь практикующие оценщики расходятся во мнениях. Часть экспертовпридерживается позиции, которая говорит о необходимости использованияинформации о зарубежных компаниях для того, чтобы избежать неоправданногозанижения стоимости казахстанских предприятий. Практика показывает, чторезультаты, полученные по зарубежным аналогам, как правило, превышаютрезультаты расчета стоимости по отечественным компаниям в несколько раз.Остальные считают, что данный подход не отражает реальной рыночной стоимостиказахстанских компаний на рынке в конкретный момент, так как акции другихпредприятий продаются и покупаются на отечественном фондовом рынке по болеенизкой цене.

Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше,не является исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельнодополнять список дополнительными факторами. Оценщик редко находит компанииабсолютно идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критериев онможет сделать один из двух альтернативных выводов:

• компания сопоставима с оцениваемой по рядухарактеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;

• компания недостаточно сопоставима соцениваемой и не может быть использована в процессе оценки.

Эксперт должен в письменной форме объяснить, почему онсделал данное заключение.

Итоговый список должен включать не менее треханалогичных компаний. Оценщик может использовать зарубежные компании в качествеаналогов, однако в этом случае необходимо убедиться, что уровень производствасходен с оцениваемым российским предприятием, трансформировать отчетность искорректировать расчетную величину ценового мультипликатора на уровеньстранового риска.

Сопоставление финансовых показателей оцениваемойкомпании и фирм-аналогов. Сравнительный подход к оценке предприятия предполагаетиспользование уже существующих в казахстанской практике приемов и методовфинансового анализа. Оценщик анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках,дополнительную информацию, рассчитывает финансовые коэффициенты. Финансовыйанализ является важнейшим компонентом определения сопоставимости аналогичныхкомпаний с оцениваемым предприятием. Отличительные черты финансового анализапри сравнительном подходе проявляются в следующем:

во-первых, только по результатам финансового анализаоценщик принимает решение о сопоставимости и включении тех или иных фирм всписок компаний-аналогов;

во-вторых, финансовый анализ позволяет определитьместо или ранг оцениваемой компании среди аналогов;

в-третьих, финансовый анализ является основой длявнесения необходимых корректировок, обеспечивающих нужное сходство оцениваемойкомпании с аналогами;

в-четвертых, финансовый анализ позволяет обосноватьстепень доверия оценщика к конкретному виду ценового мультипликатора в их общемчисле и в конечном счете определить вес каждого варианта стоимости привыведении итоговой величины.

По результатам финансового анализа составляется такназываемая Сводная таблица финансовых коэффициентов, которая должна отражатьследующую информацию:

Таблица 5.1. Сводные финансовые коэффициенты

Компания Финансовые коэффициенты 1. Аналог № 1 2. Аналог № 2 3. Аналог № 3 4. Аналог № 4 5. Аналог №5 6. Оцениваемая компания 7. Среднеарифметическое значение 8. Медиана 9. Место оцениваемой компании

Таблица составляется в произвольной форме, однако онадолжна содержать по оцениваемой компании и полному списку аналогов расчетнуювеличину наиболее важных финансовых коэффициентов, например, таких, как:

• Доля чистой прибыли в выручке от реализации;

• Доля собственного капитала в суммарныхисточниках финансирования фирмы;

• Коэффициенты ликвидности;

• Коэффициенты оборачиваемости активов.

В связи с тем, что значение показателей по аналогам иоцениваемой фирме, вероятнее всего, будет существенно различаться, дляпринятия последующих решений, кроме расчетных фактических значений финансовыхкоэффициентов по аналогам и оцениваемой фирме, необходимо в таблицу включитьвспомогательные показатели, такие как среднее арифметическое значение имедиана. Чрезвычайно важно на завершающем этапе финансового анализа определитьместо, занимаемое оцениваемой компанией среди отобранных аналогов по каждому изпредставленных показателей. Совокупность занимаемых мест служит основой дляопределения итогового рейтинга оцениваемой фирмы.

Материалы данной таблицы будут использованы аналитикомна этапе выбора величины ценового мультипликатора для оцениваемого бизнеса.

/>Характеристика ценовыхмультипликаторов

Основным инструментом определения рыночнойстоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являютсяценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение междурыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результатыпроизводственной и финансовой деятельности.

В качестве таких показателей можно использовать нетолько прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализациии некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичнымпредприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании выбраннаяаналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ееаналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо:

1. Определить величину капитализации или рыночнуюстоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акциианалогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст намзначение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующуюдате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной иминимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели:прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст намвеличину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовыхрезультатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либосредняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа ценовыхмультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль».

2. «Цена/денежный поток».

3. «Цена/ дивидендные выплаты».

4. «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая стоимость».

2. «Цена/ чистая стоимость активов».

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные имоментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций вобращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликаторов необходиморассчитать среднее число акций в обращении за такой же период, какойиспользовался при определении конкретного показателя. Например, если чистаяприбыль рассчитывалась как средняя величина за три последних года, тонеобходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы.

Рассмотрим порядок расчета, сферу и основные условияприменения ценовых мультипликаторов.

Мультипликаторы «цена/прибыль», «цена/денежныйпоток»

Данная группа мультипликаторов является самымраспространенным способом оценки, т.к. информация о прибыли оцениваемойкомпании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. Для расчетамультипликатора может использоваться любой показатель прибыли, который можетбыть получен аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателячистой прибыли, можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль доуплаты процентов и налогов и т.д. Основное требование — полная идентичностьиспользуемого показателя для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор,исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли доуплаты процентов и налогов. Мультипликатор «цена/прибыль» существенно зависитот методов ведения бухгалтерского учета, поэтому, если в качестве аналогавыступает зарубежная компания, необходимо привести систему распределенияприбыли к единым стандартам. Только после проведения всех необходимыхкорректировок можно достигнуть необходимого уровня сопоставимости,позволяющего использовать мультипликатор.

В качестве базы для расчета мультипликатора можноиспользовать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датойоценки. Оценщик может использовать среднегодовую величину прибыли, исчисленнуюза последние пять лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимостиот имеющейся информации и наличия экстраординарных ситуаций, искажающихосновную тенденцию в динамике прибыли.

Базой расчета мультипликатора «Цена/денежный поток»может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленнойамортизации. Следовательно, аналитик может использовать несколько вариантовданного мультипликатора.

В процессе оценки аналитик стремится исчислитьмаксимальное число мультипликаторов, поскольку применение их к финансовой базеоцениваемой компании приведет к появлению нескольких вариантов стоимости,существенно отличающихся друг от друга. Диапазон полученных результатов можетбыть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторовпоможет оценщику выявить область наиболее обоснованной величины. Данноесуждение основано на математических методах. Однако существуют экономическиекритерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иногомультипликатора.

Например, крупные предприятия лучше оценивать наоснове чистой прибыли. Мелкие компании — на основе прибыли до уплаты налогов,поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении.Ориентация на мультипликатор «Цена/денежный поток» предпочтительна при оценкепредприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеетдостаточно высокий удельный вес активной части основных фондов, более объективныйрезультат даст использование мультипликатора «Цена/прибыль».

Наиболее распространенной ситуацией применениямультипликатора «Цена/денежный поток» является убыточность либо незначительнаявеличина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службыосновных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финансовом учете.Это возможно в случае, когда стоимость активов будет незначительной, хотяпрослужат они довольно долго.

Мультипликатор «Цена/дивиденды»

Данный мультипликатор может рассчитываться какна базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальныхдивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичныедивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основесравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли.

Возможность применения того или иного мультипликатораданной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целяхпоглощения предприятия, то способность выплачивать дивиденды не имеетзначения, т.к. она может прекратить свое существование в привычном режимехозяйствования. При оценке контрольного пакета оценщик ориентируется напотенциальные дивиденды, т.к. инвестор получает право решения дивиденднойполитики. Фактические дивидендные выплаты важны при оценке миноритарного пакетаакций, поскольку инвестор не сможет заставить руководство компании увеличитьдивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.

Мультипликатор «Цена/дивиденды» на практикеиспользуется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчетаинформации. Это связано с тем, что порядок выплаты дохода инвесторам воткрытых и закрытых компаниях существенно различается. В закрытых обществахсобственники могут получать денежную выгоду в виде различных выплат, сниженияарендной платы и т.д. Мультипликатор «Цена/дивиденды» целесообразно использовать,если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и воцениваемой компании, либо способность компании платить дивиденды может бытьобоснованно спрогнозирована. Оценщик должен удостовериться, что суммадивидендов рассчитана по годовой процентной ставке, даже если дивидендывыплачиваются ежеквартально.

Мультипликатор «Цена/выручка отреализации»; «Цена/физический объем»

Данный мультипликатор используется довольно редко, восновном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.

Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка отреализации» дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование,ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор «Цена/выручка от реализации» независит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинствомданного мультипликатора является его универсальность, которая избавляетоценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых прирасчете мультипликатора «Цена/прибыль».

Если целью оценки является поглощение компании, толучше ориентироваться на мультипликатор «Цена/выручка от реализации», так какон исключает возможность повышения цены за счет кратковременного ростаприбыли, обеспечиваемого усилиями финансового менеджера. Однако в этом случаеоценщик должен тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации вбудущем. Поскольку поглощение компании сопровождается, как правило, сменойуправленческого аппарата, это может привести к полной замене производственногоперсонала и падению объемов реализации. Особенность применения мультипликатора«Цена/выручка от реализации» заключается в том, что оценщик должен обязательноучитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если соотношениесобственных и заемных средств существенно отличается, то оценку лучшепроводить на основе рыночной стоимости инвестированного капитала.

Схема оценки предприятий с различным соотношениемсобственных и заемных средств

1. По компании-аналогу рассчитывается инвестированныйкапитал как сумма рыночной стоимости собственного капитала и долгосрочныхобязательств.

2. Рассчитывается бездолговой мультипликатор какотношение инвестированного капитала к финансовому показателю аналога. 3. Пооцениваемому предприятию определяется величина инвестированного капитала:адекватный финансовый показатель оцениваемого предприятия умножается нарасчетную величину бездолгового мультипликатора.

4. Рассчитывается рыночная стоимость собственногокапитала оцениваемого предприятия как разность инвестированного капитала истоимости долгосрочных обязательств оцениваемой компании. Мультипликатор«Цена/физический объем» является разновидностью мультипликатора «Цена/выручкаот реализации». В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а снатуральным показателем, который может отражать физический объем производства,размер производственных площадей, количество установленного оборудования, атакже любую другую единицу измерения мощности.

Мультипликатор «Цена/балансовая стоимость»

Для расчета мультипликатора «Цена/балансоваястоимость» в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость либовсех, либо чистых активов аналогичных компаний на дату оценки или на последнююотчетную дату. Данный мультипликатор относится к так называемым моментнымпоказателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату,а не за определенный отрезок времени.

Оптимальная сфера применения данного мультипликатора —оценка холдинговых компаний либо оценка в случае необходимости срочной продажикрупного пакета акций, входящего в состав портфеля ценных бумаг оцениваемойкомпании.

Финансовой базой для расчета является либо величиначистых активов, либо полная стоимость активов оцениваемой компании икомпаний-аналогов. Причем за основу можно брать как информацию официальныхбалансовых отчетов компаний, так и скорректированную величину, полученнуюоценщиком расчетным путем.

Мультипликатор «Цена/чистая стоимость активов» можноприменять в том случае, если соблюдаются все следующие условия: а) оцениваемаякомпания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги,газовое или нефтяное оборудование;

б) основной деятельностью компании является хранение,покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персоналдобавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость. Если применениемультипликатора «Цена/чистая стоимость активов» возможно, то, оцениваясопоставимость, оценщик должен дополнительно учитывать следующие факторы:

а) необходимо проанализировать по аналогам иоцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение окупле-продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последнийгод;

б) оценщик должен изучить по всему списку сравниваемыхкомпаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такиекак виды активов, местоположение и т.д.;

в) весьма важным представляется анализ чистых активоввсех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций,представляющих контрольные пакеты дочерних фирм;

г) необходимо оценить ликвидность всех финансовыхактивов компании, так как соотношение долей акций, принадлежащих открытым изакрытым компаниям, является определяющим признаком сопоставимости.

Процесс формирования итоговой величины стоимостисостоит из трех основных этапов:

• выбор величины мультипликатора, которуюцелесообразно использовать для оцениваемой компании;

• согласование предварительных результатоврыночной стоимости, полученных в результате использования различных видовценовых мультипликаторов;

• внесение итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболеесложным и ответственным этапом, требующим особенно тщательного обоснования,зафиксированного впоследствии в отчете об оценке, представляемом заказчику.Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и тогоже вида ценового мультипликатора, рассчитанного по всему спискукомпаний-аналогов, может быть достаточно широким. Аналитик прежде всегоотсекает экстремальные величины мультипликатора и рассчитывает его среднюю имедианную величину по аналогам.

Выбор величины ценового мультипликатора производитсяна основе анализа фактических средних и медианных значений по каждомуфинансовому коэффициенту, а также позиции оцениваемой компании по элементусравнения. Методика поиска аналогов сводится к отбору компаний, чьи показателинаиболее близки к оцениваемой по таким критериям, как:

• структура балансового отчета;

• отчеты о финансовых результатах;

• значения финансовых коэффициентов.

Для отбора аналогов можно предложить математическоеобоснование: отбираются компании-аналоги, показатели которых не превышаютзаданного отклонения по всему диапазону значений от показателя оцениваемойкомпании, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В этом случаеперечень сопоставимых компаний уменьшается, однако экономическая логика невсегда совпадает с математическим расчетом и в этом случае всем элементамсравнения придается равное значение.

Затем к оценке привлекаются результаты финансовогоанализа, сосредоточенные в так называемой «Сводной таблице финансовыхкоэффициентов» Для выбора величины конкретного вида ценового мультипликаторааналитик использует финансовые коэффициенты, наиболее тесно с ним связанные. Наоснове сопоставления величин финансового коэффициента определяется положение(ранг) оцениваемой фирмы среди аналогичных компаний. Выбор значения ценовогомультипликатора для оцениваемой компании с использованием данных «Своднойтаблицы финансовых коэффициентов» производится обычно экспертным путем. Дляэтих целей можно применять методику графического сравнения значений финансовыхкоэффициентов оцениваемой компании с адекватными финансовыми показателямикомпаний-аналогов с целью определения места занимаемого оцениваемой компанией.Анализируются минимальное и максимальное значение коэффициента по всему спискуаналогов, а также рассчитанное среднее и медианное значение. Можно предложитьматематическое обоснование: например, коэффициент ликвидности, min значение0,95 принимаем за 0%, max значение 4,2 за 100%. Тогда значение показателя пооцениваемой компании, равное 1,34, в процентах будет составлять 8,92% = (1,34 —0,95)/ (4,2 — 0,95).

Затем оценщик проводит графическое сравнение значениймультипликаторов по аналогам с наиболее близкими значениями рассчитанныхминимальных, максимальных и медианных величин финансовых коэффициентов. Обычновыбирается не конкретная величина ценового мультипликатора, а диапазоннаиболее объективных значений. Например, если диапазон значений финансовыхкоэффициентов оцениваемой компании по сравнению с аналогами — ниже среднего, итоговоезначение мультипликатора будет определяться в диапазоне: среднее или нижесреднего.

Метод компании-аналога предполагает использованиеценовой информации с фондового рынка по открытым акционерным обществам,поэтому выбранную величину ценового мультипликатора рекомендуетсяскорректировать (уменьшить) в связи с более низким уровнем капитализацииоцениваемой компании.

Согласование предварительных результатов рыночнойстоимости. Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальноечисло всех возможных видов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчетабудет получено столько же вариантов стоимости. Если аналитик в качествеитоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин рыночнойстоимости собственного капитала, то это будет означать, что он одинаково доверяетвсем мультипликаторам.

Наиболее объективным приемом определения итоговойвеличины рыночной стоимости является метод взвешивания. Оценщик в зависимостиот конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или инойинформации придает каждому мультипликатору и, соответственно, вариантустоимости свой вес. На основе такого взвешивания получается итоговая величинастоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующихкорректировок.

Таблица 5.2. Взвешивание предварительной величиныстоимости

Мультипликатор Предварительная стоимость Удельный вес Промежуточный результат 1.Цена/чистая прибыль 55 0,6 33 2.Цена/денежный поток 46 0,3 13,8 3.Цена/балансовая стоимость 40 0,1 4,0 Итоговая величина стоимости 50,8

Внесение итоговых корректировок

Итоговая величина стоимости, полученная в результатеприменения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректированав соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичнымиявляются следующие поправки.

Портфельная скидка представляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик приопределении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиесянефункционирующие активы, например непроизводственного назначения.

Если в процессе финансового анализа выявлена либонедостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребностьв капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть.

Возможно применение скидки на низкую ликвидность.

В некоторых случаях вносится поправка в виде премии запредоставляемые инвестору элементы контроля. Данная поправка обеспечиваетуниверсальность метода компании-аналога, так как позволяет применять его дляоценки контрольной доли собственного капитала.

Сравнительный подход, несмотря на достаточнуюсложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемомопределения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные даннымспособом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависитот возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Следовательно,основным фактором, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналогаи метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой ифинансовой информации по отечественным компаниям-аналогам. Однако появление впоследние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информации,а также различных электронных источников является существенным прорывом вданном направлении. Таким образом, дальнейшее развитие оценочнойинфраструктуры будет способствовать расширению сферы использованиясравнительного подхода.

Контрольные тесты

Какая функция сложного процента применяется дляопределения величины взноса в погашение самоамортизирующегося кредита?

1) периодический взнос на погашениекредита

2) будущая стоимость единицы

3) текущая стоимость единицы

4) текущая стоимость аннуитета

5) будущая стоимость аннуитета

Укажите единственно верное утверждение одисконтировании.-

1) позволяет рассчитатьнастоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке иконкретной сумме

2) сумма, возникающая в определеннойхронологической последовательности

3) вероятность получения в будущемдохода

4) доход, получаемый ежегодно привложении капитала

5) нет правильного ответа

Какой риск относится к внутренним рискам?

1) административный

2) политический

3) нет верного ответа

4) инфляционный

5) ценовой

При росте цен в условиях инфляции применяетсяследующий метод учета запасов

1) по себестоимости последних повремени закупок

2) по средней себестоимости

3) по себестоимости первых по временизакупок

4) по полной себестоимости

5) по себестоимости

Что такое обычный денежный поток?

1) денежный поток, в котором всесуммы различаются по величине

2) денежные суммы, возникающие вопределенной хронологической последовательности

3) денежный поток, в котором всесуммы равновеликие

4) денежный поток, возникающий в началепериода

5) нет правильного ответа

Рисксвязанный с конкретной приносящей доход собственности который может быть связанс экономическими и институциональными условиями на рынке:

1) Систематический риск (sistematic risk)

2) Несистематический риск (unsistematic risk)

3) Статичный риск (static risk)

4) Динамичный риск (dynamic risk)

5) Нединамичный риск (undynamic risk)

Глава6. Оценка бизнеса затратным подходом

Процедура оценки бизнеса затратным подходомзаключается в выявлении неучтенных (функционирующих и/или нефункционирующих)активов и переоценке всех располагаемых компанией активов по рыночнойстоимости. Причем, если оценивается доля бизнеса принадлежащая акционерам, изстоимости активов вычитаются обязательства, также переоцененные по рыночнойстоимости (состав которых также дополнен неучтенными обязательствами илиобременениями в случае их обнаружения).
Описанная выше схема оценки бизнеса затратным подходом является устоявшейся иобщепринятой. Результат этой оценки впоследствии принимается во внимание приформировании мнения об итоговой величине стоимости бизнеса вместе срезультатами оценки полученными другими подходами. Казалось бы, все это вполнеправильно и не вызывает никаких сомнений. Хотя, пожалуй, те или иные сомнения(«разброд и шатания» в умах) присутствуют почти всегда, даже в таком вопросе.Это касается, например, адекватной оценки неучтенных на балансе нематериальныхактивов и гудвилла компании. В этой связи автор настоящей публикации хочетобозначить ряд факторов, учет которых необходим при оценке бизнеса затратнымподходом.

Начнем с гудвилла компании. Обычно гудвиллу«приписывают» стоимость, полученную как разница между результатами доходного исравнительного подходов с одной стороны, и результатом затратного подхода, сдругой стороны. Однако при такой оценке теряется смысл в результате затратногоподхода, ибо его результат с учетом так оцененного гудвилла всегда будетпрактически совпадать с результатами других подходов. Поэтому представляетсяцелесообразным в рамках затратного подхода осуществлять оценку стоимостигудвилла чисто затратным подходом, независимо от других подходов. Одним изтаких способов может стать интервьюирование специалистов по маркетингу и пиару.Некоторые подобные высококлассные специалисты могут дать экспертное заключениео том, сколько времени и денежных средств требуется для того, чтобы компания «снуля» обросла определенным количеством связей с контрагентами по бизнесу (темколичеством, которое имеет оцениваемая компания) и эффективной узнаваемостью нарынке вообще, и среди целевой аудитории в частности, а также доскональноизучила рынок своей продукции и потребителей. Если эти затраты сильно разнесеныво времени и в регионе сильная инфляция, затраты на формирование гудвилласледует индексировать. В то же время поскольку отнюдь не все подобные вложенияоказываются эффективными и, кроме того, подобные инвестиции подвержены сильномуобесцениванию ввиду влияния эффектов зашумления и «короткой потребительскойпамяти», эти вложения также следует амортизировать. Корректировки инвестиций вгудвилл – индексация и амортизация, — частично нивелируют друг друга, но всеже, как правило (при отсутствии гиперинфляции), влияние амортизации существеннопревышает воздействие инфляции. Итог суммарных скорректированных затрат насоздание эффективной узнаваемости, связей и репутации, которыми обладаетоцениваемая компания, следует трактовать как оценку стоимости гудвилла,определенную затратным подходом, и следовательно, ее необходимо прибавлять кстоимости других оцениваемых активов компании.
Теперь перейдем к рассмотрению другого вопроса, связанного с оценкой бизнесазатратным подходом. Сам по себе затратный подход оперирует понятием стоимости ипринципом замещения: если какой-либо объект можно каким-то образом создатьдешевле, чем предлагаемая за него цена продавца-собственника объекта, то так инадо поступать – создавать самостоятельно. Если же затраты насамостоятельное создание объекта превышают цену продавца целевого объекта, либосоздать этот объект самостоятельно по каким-либо причинам не представляетсявозможным, объект, при его надобности, целесообразно купить на рынке. При такойсхеме упускается из рассмотрения, как минимум, один нюанс, а именно – издержкиупущенных возможностей. Применение затратного подхода учитывает фактор временипри переоценке активов и обязательств посредством индексации внеоборотныхактивов и дисконтирования ряда запасов и обязательств. Однако потенциальныйпокупатель, решив, руководствуясь принципом замещения, самостоятельно«построить» бизнес, затратит на это не только прямые издержки обусловленныепокупкой активов по рыночной стоимости, но и вмененные издержки – за времясамостоятельного «строительства» бизнеса инвестор потеряет прибыль, которую онмог бы получать, если купил бы этот бизнес уже функционирующим. Кроме этого,необходимо также принимать во внимание специфические риски, присущие молодымкомпаниям при выходе на рынок: приобретая готовый бизнес, покупатель-инвесторизбавляется от рисков начального этапа. И последнее, что следует принять вовнимание при формировании мнения о рыночной стоимости бизнеса – наиболеевероятной цене сделки между продавцом и покупателем, — это скидка, позволяющаяпокупателю получать выгоду от сделки. Сразу же оговоримся, что данная скидка –не догма, покупатель в процессе торгов стремится ее выторговывать, однако нефакт, что продавец согласится ее предоставить: если бы такая скидкасуществовала всегда, действовал бы арбитраж, позволяющий «выковывать» деньги извоздуха, что быстро «съело» бы саму возможность как таковую — всекинулись бы заниматься покупкой и продажей готовых бизнесов.
С учетом вышеизложенного скорректированная стоимость функционирующего бизнеса,полученная на основе затратного подхода, составит:

Р=З + G3 + УВ + RP — ∆ (6.1)

где Р – стоимость функционирующего бизнеса,

З – стоимость скорректированных по рыночной стоимостиматериальных и идентифицированных нематериальных активов (чистых активов)бизнеса, определенных в рамках затратного подхода,

Gз – стоимость гудвилла компании, определеннаязатратным подходом,
УВ – стоимостный эквивалент упущеннойвыгоды, возникающей из-за недополучения прибыли на этапе становления бизнеса «снуля»,
RP – стоимостный эквивалентспецифических рисков этапа становления (превышения сметы расходов, повышеннойвероятности полной или частичной потери осуществленных инвестиционных затрат),

∆ — скидка на уторговывание.

Следует отметить, что определение стоимости бизнесасогласно (6.1) подразумевает эффективное функционирование с определеннойположительной рентабельностью. Если же бизнес только что создан и не приноситсвоим владельцам прибыль, для потенциального покупателя такого бизнеса нетпринципиальной разницы между покупкой такого бизнеса и созданием его с нуля.Поэтому в подобной ситуации компоненты УВ иRP в (6.1) будут близки к нулю. Наибольший интерес в (6.1) представляюткомпонента упущенной выгоды (УВ) и стоимостный эквивалент специфических рисковэтапа становления (RP).

Рассмотрим их подробнее. Планирование созданиябизнеса с нуля до определенной стадии можно разбить на несколько этапов: этапрегистрации компании и приобретения активов, этап отладки, найма и обученияперсонала – до момента начала реализации готовой продукции, этап выхода науровень безубыточности, и наконец этап выхода на плановую рентабельность Rп.Если для простоты рассмотрения разбить весь цикл создания бизнеса с нуля всегона два этапа – этап отсутствия прибыли (t0, t1) и этап роста прибыли с нуля допланового уровня рентабельности (t1, t2), то оценка стоимостного эквивалентаупущенной выгоды может осуществляться по следующей формуле:

УВ= З(t0, t1) х {(1+Rn) в степени {(t1-td1)/T} х(1+Rn(1-k) в степени {(t2-t1)/T} -1}+3(t1, t2) х {(1+Rn(1-k) в степени{(t2-td2)/T}) -1} (6.2)

где З(t0, t1) – общие затраты осуществленные на этапе(t0, t1),

З(t1, t2) – общие затраты осуществленные на этапе (t1,t2), причем,

З(t0, t1)+ З(t1, t2) = З + Gз, (6.3)

Rп – плановый уровень рентабельности (рентабельность(ROE) готового бизнеса или объектов-аналогов),

kRп – средний уровень рентабельности на этапе (t1,t2), 0 < k < 1.

td1 – дюрация инвестиций на этапе (t0, t1),

td2 – дюрация инвестиций на этапе (t1, t2),

T – фактор размерности времени приводящий показательстепени в безразмерную форму и приводящий его же (показатель степени) кгодовому интервалу,

t1 – момент начала зарабатывания компанией прибыли,

t2 – момент выхода компании на плановый уровеньрентабельности Rп.

Наличие компоненты RP в (6.1) с позиции затратногоподхода означает возможность дополнительных непредвиденных расходов,характерных для этапа первоначального становления (в т.ч. дополнительныеиздержки УВ, могущие возникнуть из-за затягивания прохождения бизнесомопределенных промежуточных подэтапов на этапе становления). По мнению автора,оценка параметра RP может осуществляться двумя способами. Во-первых, можноориентироваться на стоимостный эквивалент премии за риск вложений в малыекомпании, учитывая тот факт, что вновь создаваемые компании, как правило,являются небольшими компаниями. Во-вторых, можно оценить различие в статистикебанкротств компаний находящихся на стадии становления и компаний сосреднестатистическим для рынка сроком от момента образования до текущегомомента. Получив значение разницы вероятностей банкротства, ее следуеттрансформировать в относительную рисковую надбавку (дополнительную рисковуюнадбавку, отражающую только специфические риски вновь образуемой компании),после чего преобразовать ее в абсолютное (стоимостное) выражение.

Представленный выше модифицированный затратный подход(назовем его так) схож со структурой моделей EBO и EVA: и здесь и там есть двекомпоненты – компонента капитала/инвестированного капитала и компонентадоходов. Однако в отличие от EBO и EVA модифицированный затратный подход ограничиваетсуммирование доходов интервалом (t0, t2), что при условии положительнойрентабельности капитала приводит к получению более низкого значения стоимостибизнеса по сравнению с результатами оценки полученными в рамках моделиEBO/ EVA, но более высокого по сравнению со стоимостью, получаемой прииспользовании традиционного затратного подхода. То есть применениемодифицированного затратного подхода снижает разрыв между результатами оценкизатратным и доходным подходами, и, следовательно, повышает адекватностьитоговой оценки стоимости бизнеса. Если потенциальный покупатель бизнесаоценивает для себя инвестиционную стоимость объекта-мишени, ориентируясь надоходный подход, и при этом он может убедить собственника мишени продать ее поцене определенной на базе модифицированного затратного подхода, чистаяприведенная стоимость такой сделки будет для него положительной.

Контрольные вопросы и тесты и задачи

1. В каких случаях для оценкинедвижимости необходимо применение прежде всего затратного подхода?

2. Назовите основные этапы оценкинедвижимости затратным подходом.

3. Дайте определениевосстановительной стоимости.

4. Какие методы расчетавосстановительной стоимости Вам известны?

5. Что такое прибыль застройщика ичем она отличается от прибыли подрядчика?

6. Какой из методов расчетавосстановительной стоимости показывает наиболее точные результаты?

7. Имеются ли понятийные различия втерминах “стоимость” и “затраты”?

8. Опишите структуру сводногосметного расчета.

9. Чем характеризуется износ объектовнедвижимости?

10. Охарактеризуйте основные видыизноса и методы их расчета.

Какой из ниже перечисленных методов относится кзатратному подходу

1) метод чистых активов;

2) метод капитализации;

3) метод сделок;

4) метод арбитража;

5) метод ЛИФО

Выберите единственно верное определение временнойоценки денежных потоков.

1) приведение денежных сумм,возникающих в разное время к сопоставимому виду;

2) отрезок времени, в течениекоторого производится оценка;

3) денежный поток, которыйоценивается в данное время;

4) все верно;

5) нет правильного ответа

Что предполагает затратный подход в оценочнойдеятельности?

1) анализ балансовых счетовпредприятия и их корректировку;

2) анализ практики продаж объектов вотрасли;

3) прямое сравнение аналогичныхобъектов;

4) анализ доходов и затрат

5) нет правильного ответа

Что включает технология оценки недвижимости затратнымметодом?

1) все перечисленные стадии

2) оценку стоимости земельногоучастка

3) оценку стоимости восстановленияили замещения улучшений

4) вычет накопленного улучшениямиизноса

5) суммирование стоимости земельногоучастка и улучшений

Задачи

1. Определите общий накопленныйизнос (% износа) объекта недвижимости, исходя из следующих данных:

· цена продажи объекта составила 90000;

· исходя из анализа продаж земли, участок имеетоценочную стоимость в 30000;

· анализ затрат показывает, что полная стоимостьвоспроизводства здания составляет 110000.

2. Известна следующая информация:

Гостиницы Офисные здания Торговые здания Затраты на строительство, $ 1800000 1400000 1500000 Чистый операционный доход, $ 200000 160000 140000 Коэффициент капитализации Для зданий Для земли 14% 10% 14% 10% 14% 10% Участок земли пригоден по нормам зонирования длястроительства офисного, торгового или гостиничного здания.Определите остаточную стоимость земли.3. Оцените стоимость жилогообъекта недвижимости площадью в 1600 кв.м., используя затратный подход:Затраты на строительство дома - 60$/кв.м.Затраты на строительство гаража площадью 360 кв.м. - 30$/кв.м.Затраты на строительство других сооружений - 8500$Устранимый физический износ - 11000$Неустранимый физический износ - 4000$ Устранимый функциональный износ — 6000$Стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж - 38000$Какова общая расчетная стоимость объекта всоответствии с затратным подходом?

4. Найти функциональный износздания из-за несоответствия лифтов современным требованиям. Восстановительнаястоимость лифтов составляет 350000$. Установка лифтов была произведена 10 летназад. Затраты на демонтаж составят 25000$, а монтаж новых лифтов обойдётся в150000$. Общая срок физической жизни старых лифтов составляет 25 лет.

5. Стоимость свободногоземельного участка равна 400000$. Здание, площадью 4000 кв.м. построено 7 летназад. Срок его экономической жизни — 90 лет. Средняя стоимость строительства1м2 составляет 650$. Прибыль инвестора 25%. Оценить объект затратнымподходом.

РАЗДЕЛ 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХВИДОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Глава 7. Особенности оценки земли

7.1. Принципы оценки земли и его регулирование

Первую группу образуют ринципы, основанные наредставлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земельразличного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чембольше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, темвыше его полезность и стоимость.

Экономические принципы оценки земли условно можноразделить на четыре группы: (см. рис. 7.1).

/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> <td/> /> <td/> /> /> /> /> П Р И Н Ц И П Ы /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> <td/> /> /> /> />

Лучшее и наиболее эффективное использование

Рис. 7.1. Принципы оценки земли

В экономической оценке полезность определяетсявеличиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли,таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает вкачестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условиемжизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельныйфонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включаетземли различного целевого назначения, которые удовлетворяют на толькоиндивидуальные, но и общественные потребности.

Принцип замещения означает, что стоимость земельногоучастка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие егоучастки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора дляпокупателя, то есть при наличие определенного количества однородных земельныхучастков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой.Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость земли.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новыхпоселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровеньстандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладаютоднотипные земельные участки.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход илиудобства от использования земельного участка, включая выручку от последующейпродажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимостиземельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяетсякак сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к землесельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, чтостоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты отсельскохозяйственного производства.

Вторая группа принципов оценки обусловленапроцессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности,предельной производительности и сбалансированности.

Согласно классической теории экономики,разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход,приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяетсявеличиной остаточного дохода.

Как известно процесс любого производствапредставляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда,вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Таккак земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены кней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечениюдругих факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен кземле .

Таблица 7.1. - Остаточная продуктивность земли

Факторы производства Факторы компенсации

Труд

Вещественный капитал (здания, сооружения, оборудование и технические средства)

Менеджмент

Земельный участок

Зарплата, комиссионные вознаграждения

Процент на вложенный капитал плюс амортизация

Прибыль, вознаграждение управляющим

Остаток дохода, приходящийся на земельный участок

Принцип остаточной продуктивности раскрывает особоеположение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ееостаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит:добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективнодо тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что всефакторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельногоучастка, сбалансированный между собой таким образом, что достигаетсямаксимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимости иимущественных прав на них. Он означает, что физические элементы земельнойнедвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять такимобразом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделениифизических элементов земельной недвижимости и имущественных прав на нихвозможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав навоздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство снедрами, на водные ресурсы прибрежных полос, на разбиение земельного массива наотдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда,ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий,эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования:краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненноевладение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действиерыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции,соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражаетвзаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессесоциально-экономического развития общества и природной ограниченностью ихпредложения.

Спрос (D) на земельные участкиформируются под влиянием многочисленных факторов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитиеинфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов ицен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения вданном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, размерсемьи и др;

Природно-климатические – продолжительность временгода, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, формыучастка) и др;

Административные – территориально-экономическоезонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовоерегулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает какфиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна изособенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействиеспроса и предложения на землю в краткосрочном периоде представлено на рис.7.2.

В то же время отмечается устойчивая структурнаятенденция перераспределения земли по категориям пользователей.

/>/>/>Цена

/> P D

Q Количество

Рис. 7.2… Взаимодействие спроса и предложения наземлю

Таким образом предложение земельных участков,пользующихся наибольшим рыночным спросом – земли под застройку, — имееттенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графическикривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией,то есть абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность (см. рис.7.3).

/>/>/>/> Цена

p1 D2

p2 D

/> Q Q1 Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

Принцип спроса и предложения, как основа механизмарыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельныхучастков в зависимости от их целевого назначения и местоположения, то естьнаходящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраинегородов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия ограничений на всехуровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражаюттребования принципа спроса и предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельныеучастки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка,которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, чтоесли на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик илиуменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Крометого, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, твероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования,например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальнаярыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характерземлепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а такжедостаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающимиобъектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенныхпунктов.

Принцип соответствия требует определенногоместоположения участка с точки зрения приобретения материально-техническихсредств или продажи товаров и услуг.

При выборе местоположения земельного участканеобходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых можетсоздать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

Принцип изменения внешней среды предполагает учетпри оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных,юридических условий, при которых используется земля, и внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщаетпринцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает,что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, прикотором наиболее полно реализуется функциональные возможности имущественногокомплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участказависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущегоземлепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночнойстоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимальновозможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок илинет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то естьсоответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраныокружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охранепамятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельногоучастка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых,земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующимиулучшениями.

7.2. Методы оценкиземли

Экономическоесодержание доходного подхода. Доходныйподход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получитьоценку стоимости земли, исходя из ожидаемыхпотенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельнымучасткам, приносящим доход. В основедоходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса ипредложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предпринимательприобретает земельный участок в ожиданииполучения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определенапутем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, илидисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи.

Капитализацияпредставляет собой деление дохода от использования земельного участка насоответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходапревращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимостиземли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетовдоходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенноизменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно еефинансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требуетпроведения широких экономических и рыночныхисследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходови расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так ипрогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие,которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств отиспользования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться наодинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основеретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозныхданных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямойкапитализации дохода

Доходный подходвключает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам,или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямойкапитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком иделением его на ставку капитализации.

Капитализация доходапо периодам строится на определении потоков доходов за весь период владенияи приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко. Прииспользовании метода прямой капитализации дохода необходимо определитьвеличину дохода и ставку капитализации.

В зависимости отцелевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценкисельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода отимущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата дляоценки земель поселений;

доход от приростастоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при егозалоге подипотечный кредит.

Сложной проблемой доходногоподхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставкикапитализации, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) исостоящей из двух частей — ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации дляземли включает только первую часть.

На практике сложилосьтри подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных длякапитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — эторассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала исоответственно производят расчет ставки капитализации, исходя из характеристикденежного рынкана дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждойвыращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примерарассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализациивключает следующие составные части:

безрисковую ставку — например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

• рискликвидности- это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости илинеустойчивости рынка.

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, нотребует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализацииравна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательнорассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям виспользовании метода капитализации относятся неравномерность получаемыхдоходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов средианалогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализациидоходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный илиравномерно изменяющийся доход.

Одним из методовдоходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендойпонимается предоставление земельного участка арендодателем во временноевладение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) заплату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярныйпоток дохода, земельная аренднаяплата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о ценахпродажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин аренднойплаты.

Распределение доходамежду земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями

Для оценки земельныхучастков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техникаостатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципуостаточнойпродуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счетпривлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет прираспределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечениедругих факторов доход приписывается земельному участку.

При применениитехники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий исооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток послеудовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка дляземли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новыеили еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительствомогут быть определены с высокой степенью точности, так же как ипродолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен дляопределения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценка земельногоучастка на основе сравнительного подхода

Экономическоесодержание сравнительного подхода

Сравнительный подходшироко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценкисвободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основываетсяна систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельныхучастков, тоесть на принципе замещения. Сравнительный подход предполагает, что рациональный покупатель завыставленный на продажу земельный участокзаплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичныйпо площади и местоположению участок земли.Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночнуюстоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, чторынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей,которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономическирационально и в собственных интересах, ненаходясь под посторонним давлением.Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться натипичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке втечение достаточного периода времени, чтобыбыть доступным для потенциальных покупателей.

Основные этапыметода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительногоанализа продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявлениенедавних продаж: сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельногорынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какомусегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процессразбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географическойтерритории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожиехарактеристики объектов и субъектов.

К характеристикамтипичного для данного сегмента земельного участка относятся:

· зонированиеи разрешенные варианты землепользования;

· потребительскиесвойства земель;

· местоположение;

· передаваемыеюридические права собственности и др.

Характеристикитипичного субъекта для данного сегмента земельного рынка включают:

· инвестиционнуюмотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридическийстатус;

· источникии формы финансирования;

· предпочтенияпокупателей и др.

В результатесегментирования земельные участки делятся на:

· используемыедля целей садоводства и огородничества;

· используемыедля ведения личного подсобного хозяйства;

· используемыедля индивидуального жилищного строительства;

· используемыедля строительства гаражей;

· подобъектами коммерческой недвижимости и т.п.

После сегментированияоценщик выявляет недавние продажи сопоставимых земельных участков насоответствующем сегменте земельного рынка, собирая информацию о ценах, котировках, спросе и предложениипо продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажиземельных участков может классифицироваться по однородным группам, исходя изтаких признаков, как: территориальное положение, возможный вариантземлепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегментусгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования илитакими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географическойтерритории.

Для сравненияиспользуется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пятианалогов, но большее число повышает достоверность оценки. В мировой практикеметод сравнениястоимости основан, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или натекущих ценах шести предложений.

Этап 2. Проверкаинформации о сделках с земельными участками. Отбор информации в целях повышения еедостоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичныхрыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков,должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем илипродавцом) или посредником.

Кроме того, привыборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимостьсубъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, апокупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможногоиспользования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например,если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они немогут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельногоучастка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым изсравниваемых участков.

В той мере, в какойоцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в ценупоследнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог быбыть продан,если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Прикорректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся вцене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую ценубыл бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками,что и оцениваемый участок?» Когда сравнимый земельный участок уступаетоцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до тойвеличины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристикамиоцениваемого земельного участка.

Оценка земельногоучастка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводитьсядвумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравненияназывают характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними,которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяетсястоимость типичного (стандартного) земельного участка, которыйвыступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестветипичного земельного участка может использоваться как реальный, так игипотетический участок.

Для лучшейорганизации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементовсравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шестьэлементов.

Права собственности.Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочнойарендой.

Условияфинансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи,корректировка на которые отражает не типичные для рынка отношения между продавцоми покупателем, а также обстоятельства, когда продавец и покупатель принимают своирешения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. Присравнении даты оценки с датой продажи аналогов, определяется, осуществляласьли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситьсядве поправки, одна, учитывающая динамику
ценпродаж на данный вариант землепользования, и другая – на местоположениеземельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодоврезких скачков цен.

5. Местоположение.При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения наконкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и дажеполитическим факторам.

Если сопоставимыйучасток находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, невносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на неговоздействуютвыгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагиваетоцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участокнаходится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий междуэтими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортнаядоступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправкивычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физическиехарактеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются толькокрупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого изсопоставимых земельных участков, наиболее точная корректировка на отличия физическиххарактеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесениипоправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки отплощади земельного участка.

Способ типичного(стандартного) земельного участка широко используется для оценки участковприблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения,например, садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Способ единицысравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются поплощади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков соцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения.Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов илипотенциальных покупателей.

Например, стоимостьземельного участка — 600 дол.
за одну сотку или стоимость жилья — 700 дол. за один квадратный метр площади.

При сделках снезастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за I га — при продажахбольших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения под промышленноеиспользование,при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 кв. м — припродажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны бытьсопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий — это доступ к транспортныммагистралям и местам парковки, к другим офисным зданиям, банкам и т.п.;для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за один фронтальный метр частоприменяется при оценке земли,предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимостьземельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — ценаза стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой илидачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваныперепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицуплотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотностьзастройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит ктому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования,например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использованииметода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняястоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимостьопределяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) илисреднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения.Вели по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить сблизкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Методединицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, ноотносительно схожи по другим параметрам.

При правильномприменении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения должныдавать приблизительно одинаковые оценки земельных участков. Преимуществомметода типичногоучастка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, которойпозволяет учесть различия по элементам сравнения.

Преимуществом методаединицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенношироко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартнойзастройке.

Этап 4. Анализприведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимостиоцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов,полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимостиземельного участка. Простой расчет средней арифметической величины ценотобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результатаберется формула средневзвешенной величины.

Для определениярыночной стоимости земельного участка рассматривают следующую информацию:

1. титулсобственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

2. категориюземель, в границах которых расположен земельный участок;

3. физическиехарактеристики участка;

4. данныео взаимосвязи участка с окружением;

5. экономическиефакторы, характеризующие участок.

Источниками такихданных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, гдеосуществляется регистрация сделок с земельными участками: риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках снедвижимостью; ипотечные кредитныеорганизации;/оценочные фирмы; периодическая печать и другие источник. При этомнеобходимо меть в виду, что публикуемыев периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических
цен сделок.

Оценка методомсравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеетсядостаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показываетпрактика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты вусловиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажахсопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких измененияхэкономических условий.

Оценка земельногоучастка при недостаточном количестве продаж

Когда продажнезастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж,приходится обращаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их применениетребует проведения тщательного анализа исходной информации иопределенного опыта оценщика.

Метод переноса (илисоотнесения), который предполагает, что для каждого типа застройки земельногоучастка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостьюулучшений.

Метод переноса основанна установлении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных наней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимостьзданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройкиземельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостьюземли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципамисбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценкинет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобратьсопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенныхземельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью землии общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализапродаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Оценка земельногоучастка на основе затратного подхода

Экономическоесодержание и основные этапы метода изъятия

Затратный подход коценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор,проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, вкоторую обойдетсяприобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного поназначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратныйподход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку позатратамна инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяетрыночную стоимость собственно земельногоучастка как разницу между рыночной стоимостьювсего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями, ивосстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участкаосновывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценкиземельного участка методом изъятия.

Первый этап.Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучениярынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качествеисходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимостианалогичных объектов недвижимости (жилого дома, офисного, торгового илискладского здания, коттеджа и т.п.).

Второй этап. Расчетвосстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем,которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительнойстоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимостьвоспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объектас использованием тех же строительных материалов, по той же панировке, но втекущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможноили нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта в той же полезности, но сиспользованиемсовременных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимостьвоспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта,а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты настроительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибылипредпринимателя.

Прямые издержки — эторасходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают:стоимость строительного оборудования и материалов, заработную платурабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений иинженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процессастроительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовкутерритории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты покредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыльпредпринимателя — это денежное вознаграждение, которое ожидает получитьпредприниматель в виде премии за использование своего капитала,инвестированного в строительный проект.

Третий этап. Определениевеличины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений,расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическимизносом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результатефизического разрушения, то есть потери их элементами своих первоначальных свойств.Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ- это несоответствие характеристик зданий или сооружений современнымтребованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходитпод воздействиемнаучно-технического прогресса в области архитектуры и строительства ипроявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износвызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию илисооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений врезультатенегативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения,страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и др.

Физический ифункциональный износ делится на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило,неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Четвертый этап.Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленногоизноса для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

Пятый этап.Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия (вычитания)из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного илиторгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной (фактической)стоимости строений.

Для более точнойоценки стоимости земельных участков методом изъятия целесообразно использовать данныепо нескольким однотипным объектам недвижимости, которые необходимо скорректировать наимеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всехрасчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привестистоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством методаизъятия являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Оншироко применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельногоучастка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночнойстоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуютдостоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Метод изъятия приводитк объективным результатам, если можно точно оценить величинывосстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износапри условииотносительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегментерынка недвижимости.

Ограниченностьметода изъятия заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимостизданий и сооружений, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятностьвоспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчетанакопленного износа возрастает. Притом в условиях высокой инфляции очень сложноточно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, неговоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделениемдоли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Метод определениязатрат на освоение

К затратному подходуотносится метод определения затрат на освоение, который применяется, главнымобразом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимостьземли припредположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которыебудут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержкина их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определениязатрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованиемявляется разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большогоземельного массива на отдельные участки — широко распространенная практика,поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема Определениястоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любогорастущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделенияземли в первую очередь включает производственные и торговые операции. На застройкужилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы примененияметода определения затрат на освоение.

Первый этап.Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических ифизических возможностей, а также экономической целесообразности. В первуюочередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам,сложившимся в данной местности.

Второй этап. Расчетстоимости освоенных участков.

Данный расчетосуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно былианалогичным образом освоены, или методом сопоставимых продаж.

Третий этап. Расчетвсех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельныхучастков.

Затраты на освоениевключают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовкеземли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений.К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходыподрядчика, расходы на продажу и рекламу.

Четвертый этап.Вычет затрат на освоение и вычет предпринимательской прибыли из предполагаемойвыручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажиявляется стоимость одного земельного участка, определенная методом сравненияпродаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельногоучастка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.

Пятый этап.Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставкидисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемогоосвоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков,исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущейстоимости неосвоенной земли.

Оценка земли исходяиз затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель поселенийоценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. Ктаким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на создание и ремонт системводоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения газоснабжения,телефонизации, строительство улично-дорожной сети и объектовсоциально-культурного назначения. При оценке земель населенных пунктовнеобходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улучшений городскихземель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли,приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Глава 8. Виды недвижимого имущества и его оценка

8.1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин «недвижимость»мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняявидимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая вомногом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимсяисторическими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только кдефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а являетсясинтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира,недвижимость определяют в основном через объем понятия — перечень предметов(вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексомРеспублики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочносвязанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательствовключает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи(воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космическиеобъекты), это связано с целесообразностью распространения на них специальногоправового режима, установленного для действительно недвижимых объектов,называемых «имущественный комплекс» (табл.8.1).

В теории и практике следует различатьпонятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и каккомплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающихспециальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. .

Любой объект недвижимости в реальнойдействительности существует в единстве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условияхвыступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненныхситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материалстроении, размеры, местоположение, климат, плодородие почв; улучшения,окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергаетсявоздействию физических, химических, биологических, техногенных и другихпроцессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества ифункциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершениисделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объектинвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основныеэкономические элементы недвижимого имущества — стоимость и цена — первичновозникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности иинтересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируютсямуниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частных прав,устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международныхнорм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество)и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикальногоразграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков,строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странахмира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать,сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользованиеим другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собственностью(ст.l0 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит впротиворечие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикциичастного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц длягосударственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположеннымина нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользованиянедвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования поохране окружающей среды и Т.д. .

Социальная роль недвижимого имуществасостоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных идругих потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойнойжизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижнов общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднегосоциального слоя. Таблица 8.1.

В мировой практике под недвижимостьюпонимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центруземли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты,присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а такжеправо на эти объекты.

Таблица 8.1 Недвижимоеимущество, недвижимость.

Отдельные объекты

Сложные объекты

1. Земельные участки

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Все что прочно связанно с землей, в том числе:

· Леса;

· Многолетние насаждения;

· Сооружения.

5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

· Воздушные и морские суда;

· Суда внутреннего плавания;

· Космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая:

· Земельные участки;

· Здания и сооружения;

· Инвентарь и оборудование;

· Сырье и продукцию;

· Требования и долги;

· Нематериальные активы;

· Информация;

· И т.д.

В общем случае частный собственникземельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природныхресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, исоответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеетправо распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, которыйон может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и вчастности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушнымпространством страны, т.е. право, а воздушное пространство являетсяограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В рядерайонов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежатгосударству, а не собственнику недвижимости.

Не государственные субъекты собственностина землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие ихземельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые(глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в составнедвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все«онивместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их отдвижимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однороднымгруппам (схема 8.2.).

Схема 8.2. Основные признаки недвижимости

Признаки

Содержание (состояние)

Существенные (родовые)

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению Связь с землей Прочная физическая и юридическая Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная Состояние потребительской формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

Видовые (частные)

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Основные фундаментальные свойстванедвижимости — неподвижность и материальность или непотребляемость, на которыхбазируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Фиксчерс — это движимые предметы,прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что онистали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудованиеотопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторыеметаллические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих всумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составныечасти. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественногоприобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемымипредприятиями (»золотая акция") и т.д.

8.2. Спецификанедвижимости как товара

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимостинедвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости,которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения,уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости наконкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходногоподхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценитьтекущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости поаналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того,определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта дляинвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требуетобязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знаниеоценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет емувыработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости другихобъектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимостии прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяетопределить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются отдругих рынков экономическими характеристиками и эффективностью по такимнаиболее существенные параметрам, как:

товар

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности

баланс спроса и предложения

число потенциальных покупателей

информированность участников сделки

методы регулирования

надежность прогнозирования рыночной ситуации

Объект недвижимости в отличие от обычных товаровявляется специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакциюрынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижностьобъектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимаетсвой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввидунеподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низкимспросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего немогут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точкизрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объектнедвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой –вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимостиучитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость являетсяуникальной по своему местоположению и с экономической точки зрениянетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и,следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения,как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуруоценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупателина обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, осостоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможныхзаменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются,как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров,юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическомих выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно,предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (правособственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собойдостаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимостис точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимоститовара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынкенедвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости:владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделкивыступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав(владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектомнедвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, котораяназывается арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право ввиде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделкиодин участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежныйэквивалент, а другой — становится собственником объекта недвижимости, передавза него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, чтотоваром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделкиявляется имушественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости втечение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделкипродавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости(например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение(арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. Тоесть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболеераспространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта итовара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены.Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственникобъекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этойуслуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объектнедвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объектанедвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь наего доходность.

Сегментация рынков недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуютсявидом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода,типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другимипризнаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В своюочередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторовсоциального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходяиз назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участниковрынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии спредпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические,государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынканедвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, атакже спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынканедвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегментыпроводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка,инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактическогофункционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностямизонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основусегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам

процедуры оценки и требуют всестороннего учетахарактеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направленияиспользования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи,таунхаусы, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые,складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (здания и сооруженияпромышленных предприятий).

4. Незастроенные земельные участки различногоназначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья,заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, какправило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения,например церкви, школы, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынокнедвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные дляпоследующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные дляпоследующей застройки.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости,в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, длякоторых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.

8.3. Необходимостьоценки недвижимости

Формирование рыночной инфраструктуры казахстанской экономики предполагает, в числе прочего, создание и развитие института оценкисобственности. В странах с развитой рыночной экономикой отдельные сегментыобщенационального рынка являются неоднородными и функционируют с различнойстепенью эффективности. Товарные рынки и рынки ценных бумаг являютсяотносительно наиболее эффективными, поскольку, во-первых, цены сделокскладываются стихийно, то есть объективно (исключительно под влиянием факторовспроса и предложения ), а, во-вторых, сделки происходят в одном месте, вдостаточно больших количествах и с однородным товаром. В то же время,существуют рынки, товар на которых не является абсолютно однородным, сделкипроисходят в разных местах, неупорядоченно в пространстве и во времени.Примером может служить рынок недвижимости. На таких рынках отсутствуютпоследовательные текущие котировки цен, что очень затрудняет положениепродавцов и покупателей. Вот здесь и приходит на помощь независимый оценщик,обладающий профессиональными знаниями и опытом, позволяющими производитьобъективную оценку рыночной стоимости этого товара.

В Казахстане в соответствии с гражданским кодексом кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано сземлёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иноеимущество.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, дляобозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленнаятерритория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельномкадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А дляобозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениямиупотребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, чтотермин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости,так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но имноголетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшенияземельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, какправило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

С точки зрения оценки, следует различать термины:недвижимость и недвижимое имущество. Под недвижимостью, как правило, понимаютматериальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека(здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую сутьобъекта собственности. Недвижимое имущество – это совокупность объекта иимущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением,пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовойхарактеристике объекта недвижимости.

Объектами рынка недвижимости, стало быть, являютсяправа на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости — физические и юридические лица, включая государство, покупающие илипродающие права на объекты недвижимости.

Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разныхстранах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность доправа прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимаетсяправо владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, непротиворечащих местному законодательству. Полное право собственности обладаетнаивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Казахстане определяется главойГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как илюбым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основаниизакона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынкенедвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости,а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точкизрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельныхправомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться ираспоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав иобязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна бытьсвязана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющихза субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.

В условиях рыночной экономики оценка стоимостинедвижимости может производиться в целом ряде ситуаций. К таковым относятся:

· сделка купли-продажи;

· получение кредита под залогимущества;

· налогообложение (подоходное,поимущественное, наследства);

· страхование имущества;

· раздел собственности (например, вслучае расторжения брака);

· внесение имущества в уставнойкапитал предприятия и т.д.

В общем виде стоимость, которой оперируют в оценке,может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость впользовании.

Стоимость в обмене – это цена, устанавливающаяся насвободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия факторовпредложения и спроса. Иногда ее именуют объективной стоимостью. Наиболеераспространенной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость (чащеопределяется при продаже собственности).

Стоимость в пользовании – это стоимость собственностидля конкретного пользователя или группы пользователей. В силу связи этойстоимости с потребностями конкретного пользователя ее иногда называютсубъективной стоимостью. Наиболее часто встречающейся разновидностью стоимостив пользовании является инвестиционная стоимость (чаще определяется припокупке).

Отличие стоимости в обмене от стоимости в пользованиисостоит в том, что стоимость в пользовании есть характеристика собственности сточки зрения ее конкретного владельца (нынешнего или потенциального), и еевеличина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость в обмене,напротив, имеет место только при продаже собственности (состоявшейся илипредполагаемой), и для ее определения необходимо мнение, как минимум, двухсторон – участников сделки.

В большинстве случаев задачей оценщика являетсяопределение рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности»под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «… наиболее вероятнаяцена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке вусловиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объектоценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки идействуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в формепубличной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждениеза объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки счьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Из определения рыночной стоимости, принятого нафедеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и«рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторыйисторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, сдругой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости,поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимостьявляется наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует такжеразличать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряютсяденьгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, авклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит засозданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада врыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложениемна рынке на данные улучшения.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимостинедвижимости:

1. метод сравнения

2. затратный метод

3. метод капитализации доходов.

Методсравнительного анализа продаж.

Основной метод оценки – это метод сравнительногоанализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальныепродажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается втом, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и такимобразом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставленипредлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работынеобходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличиидостаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажиобъектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектовсравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительногоанализа продаж.

· .Выделяются недавние продажисопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информацииявляются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных,риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений(ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании,территориальные управления по несостоятельности и банкродству.

· Проверка информации о сделках:подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом )или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимостисопоставимых объектовы.

Корректировка может производится в трех основныхформах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.

Важным моментом при использовании сравнительногометода является согласование результатов сопоставления оцениваемойнедвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных.Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение сужденияомере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество ивеличена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессеитога согласования.

В качестве едениц сравнения принимают измерители,традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объектамогут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качествееденицы сравнения применяются:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу участков земливдоль магистрали;

- цена за участок;

- цена за единицу площади помещений,подлежащей сдаче в аренду;

- цена за единицу общей площади помещений;

- цена за единицу объема сооружения;

- цена за комнату;

- цена за квартиру;

- цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектовнедвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам,подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых правсобственности;

- условия финансирования сделкикупли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- место расположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанныес недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектовпроизводится в следующем порядке:

- в первую очередь производитсякорректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которыепроизводятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущемурезультату;

- во вторую очередь производятсякорректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которыепроизводятся путем применения указанных корректировок к результату, полученномупосле корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимостиот наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные икачественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок являетсяобязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методасравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных ценпродажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод оценки по затратам.

Этот метод к земле практически не применим. Можетиспользоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно отпроизведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема,а затратный метод применяется дя оценки искусственных объектов, созданныхчеловеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостьюулучшений ( зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод основывается на изучении возможностейинвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляядолжную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которуюобойдется получение соответствующего участка под застройку и возведениеанологичного по назначению и качеству здания в обозримый период безсущественных издержек.

Данный метод оценки может привести к объективнымрезультатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объектапри условии относительного равновесия спроса и предложения на рынкенедвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется вследующей последовательности:

- определение стоимости участказемли;

- определение стоимости возведенияновых аналогичных зданий и сооружений восстановительной или замещающейстоимости ;

- определение величины накопленногоизноса зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимостинедвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли ивосстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусомнакопленного износа.

Применение затратного метода необходимо при анализенового строительства; реконструкции здания; оценки для целей налогооблажения; длявыявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целейстрахования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий исооружений.

Метод капитализации доходов.

Методкапитализации основан на анализе наиболее эффективного использованиянедвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования,который будет приносить владельцу максимальный доход.

Метод капитализации дохода при оценке рыночнойстоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости,делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности ввезультате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционнойдеятельности прогнозируется путем составления (гипотического) отчета о доходах.Доход от реверсии прогнозируется:

· непосредственным назначениемабсолютной величины реверсии;

· назначением относительного изменениястоимости недвижимости за период владения;

· с применением терминальногокоэффициента капитализации.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализацииявляется постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямойкапитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется какотношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интересс, ккоэффициенту капитализации для данного права собственности.

Для расчета стоимости полного права собственностиопределение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночныхданных. В зависимости от наличия от исходной информации, применяются:

· анализ сравнительных продаж;

· расчет с использованиемкоэффициента покрытия долга.

При расчетах настоящей стоимости без учета условийфинансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в видеанализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделейкапитализации.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и ихпрофессиональную подготовку в Казахстане стал интенсивно расти. Это обусловленои недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизмакредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потерялина липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком взалог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынкинедвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большойинтерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценкенедвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектовнедвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональнойналоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложенияслужит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлениемреальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, котораябы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с темпополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке,проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильноразличается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и,разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки.Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовойоплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к егостоимости.

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

9.1. Особенности применениясравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируетсяна информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравненииоцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкойприменения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличиеразвитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость рынка недвижимости, атакже, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либообладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общеесостояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход базируется на трех основныхпринципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Наоснове этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используетсяряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения иизмерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделированиястоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода коценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии нарынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит большесуммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительнымподходом:

1. Изучают состояние итенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которомупринадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболеесопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяетсяинформация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждыйобъект — аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия вценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки вцены продаж сопоставимых аналогов.

4.Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговаявеличина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительногоподхода.

На первом этапенеобходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на сектора, имеющиесходные объекты и субъекты.

Сходные объекты:

· по назначению использования,

· качеству,

· передаваемым правам,

· местоположению;

· физическим характеристикам.

Сходные субъекты:

· по платежеспособности,

· возможностям финансирования,

· инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одномусегменту рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на типичных для данногосегмента условиях включающих:

· срок окупаемости,

· независимость субъектов сделки,

· инвестиционную мотивацию.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции — время, которое объект находится нарынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит внемалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срокэкспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисныхзданий — от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период временигораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует озаниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартногосрока экспозиции, цена — завышена. В обоих случаях сделка не является типичнойдля сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки.

Не считаются рыночными сделками (данные по ним немогут использоваться для сравнения) следующие:

· сделки с объектами, отягощеннымизалогом или иными обязательствами;

· продажи имущества умерших лиц;

· продажи с целью избежатьотчуждения заложенного имущества и т.д.;

а также сделки, в которых покупатель и продавец:

· находятся в родственныхотношениях;

· являются представителями холдингаи независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость ивзаимозаинтересованность;

Инвестиционная мотивация определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичное наилучшее и наиболееэффективное использование объектов;

· степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не можетиспользоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать подгостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитальногоремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иноймотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае — это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимыхобъектов-аналогов (ценообразующие факторы):

1) Права собственности на недвижимость

2) Условия финансирования

3) Условия и время продажи

4) Местоположение

5) Физические характеристики

1. Права собственности

Обычнойрыночной практикой является продажа недвижимости вместе с существующимиарендными договорами. При этом, если договорная арендная плата отличается отрыночной, покупатель будет в течение оставшегося срока договора аренды получатьденежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной идоговорной арендной платой при определении стоимости недвижимости называетсякорректировкой на права собственности. Исходным при корректировке являетсяположение о том, что полное право собственности определяется при рыночнойарендной плате и доступном текущем финансировании.

2.Условия финансирования сделки

Под нетипичными условиями финансирования сделки, какправило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам,которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли — продажиобъекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате котороговносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице вставках по кредиту.

3. Условия продажи и время продажи

Время продажи – один из основных элементов сравнениясопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в ценупродажи объекта — аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынкенедвижимости с течением времени.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичныедля рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти поцене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственностьили если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело обанкротстве и т.п.).

4. Местоположение — необходимый элемент сравнениясопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимостьоцениваемого объекта.

5. Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта идругие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.

Единицы сравнения (измерения ценообразующихфакторов)

Поскольку объекты недвижимости различаются по размеруи составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектомнеизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоемуобщему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объектав расчете на единицу площади.

Различными сегментамирынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земельных участков:

· цена за 1 га;

· цена за сотку;

· цена за 1 кв.метр.

Единицы сравнения зданий:

· цена за 1 кв.м. общей площади;

· цена за 1 фронтальный метр;

· цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче варенду;

· цена за 1 куб.м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценкепроектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоватьсяваловой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

9.2. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учетеразных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся междуоцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные корректировки вносятся путем умноженияцены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемогообъекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к ценепоследнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировкина местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные корректировки

а) Денежныекорректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, вкоторую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемогообъекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучшесопоставимого аналога, если хуже — применяется отрицательная поправка.

К денежнымпоправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнестикорректировки на качественные характеристики, а также корректировки,рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки,вносимые к цене проданного объекта-аналогав целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оцениваетсяразличие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к ценепроданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличиеили отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспортаи пр.)

Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множестворазличных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчёта и внесения поправок;

· статистические методы.

Методпарных продаж

Под парной продажей подразумевается продажадвух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключениемодного параметра (например — местоположения), наличием которого и объясняется разницав цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку навышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажисопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняетсясложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большогоколичества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по треманалогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города иодна в Айнабулаке (табл. 9.1.)

Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продажквартир

Характеристики (элементы) сравнения Оцениваемый объект

Продажа

Продажа III 1. Местоположение Айнабулак Айнабулак Центр Центр 2. Состояние квартиры хорошее среднее хорошее среднее

3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м2

? 600 960 800

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площадиоцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные двехарактеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния.Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравнимыхпродаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения –местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировкисоставит: 600 – 800 = -200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираемпару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементусравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величинакорректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимыхпродаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировкии, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по тремсравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таблица 9.2. Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения Оцениваемый объект

Продажа

Продажа III

1. Цена, у.е./м2

? 600 960 800 2. Местоположение Айнабулак Айнабулак Центр Центр 3. Корректировки на местоположение -200 -200 4. Состояние квартир хорошее среднее хорошее среднее 5.Корректировка на состояние квартир 160 160 6. Итоговая корректировка 160 -200 -40 7. Скорректированные цены продаж 760 760 760

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи посравнимым объектам указывают на стоимость 1 м2 общей площадиоцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения повведению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажамквартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательныекорректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимостьквартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак,где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160)по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое»в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчёта и внесенияпоправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика отом, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки — Х, а цену продажисопоставимого аналога примем равной — 1.0

Если объект лучше аналога на 15%, тогда ценааналога должна увеличиться на те же 15%:

Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15

Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

Х = 1.0 — 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 — 0.15) = 0.85

3. Аналог лучше оцениваемого объектана 15%.Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 +0.15 ), Х = 0.87

4. Аналог на 15% хужеоцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х — 15% ´ Х = Х ´ (1.0 — 0.15), Х = 1 / 0.85 = 1.18

Экспертными методами расчета и внесения поправокобычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежныекорректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистическиеметоды расчёта поправок

Сутьметода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализациизависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениямикаких-либо его характеристик.

Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитогорынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количестварепрезентативных выборок из базы данных.

Пример последовательности внесения поправок иполучение скорректированного результата

1. Процентныекорректировки вносятся всегда первыми — к каждой предыдущей, ужескорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятсяденежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога вцелом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки наусловия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютныеденежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.

Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок ивыведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.

Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок

№ Элементы сравнения

Величина

обоснованно-

вводимых поправок

Стоимостное выражение

поправок,

скорректированная цена, $

Цена продажи аналога

500000

Поправка на передаваемое право собственности +4% +20000

Скорректированная цена

520000

Поправка на условия

финансирования

-2% -10400

Скорректированная цена

509600

Поправка на условия

продажи

+3% +15288

Скорректированная цена

524888

Поправка на изменение

экономических условий

+5% +26244

Скорректированная цена

551132

10.

Поправка на

местоположение

+4% +22045

11.

Скорректированная цена

573177

12.

Поправка на износ -6% -34391

13.

Скорректированная цена

538787

14.

Поправка на наличие дополнительных улучшений

(денежная к цене в целом)

-35000

15.

Скорректированная цена

503787

16.

Поправка на масштаб

(денежная к един. сравнения)

-160

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ 343787

9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицысравнения:

1. Валовой рентныймультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициенткапитализации (ОКК).

Валовойрентный мультипликатор -это отношение продажной цены или кпотенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Дляприменения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доходгенерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного)дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта наусредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятнаяцена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´ (/>)/m (9.1.)

где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо — валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа — цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа — потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банкеданных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)

Таблица 9.4 Расчет валового рентногомультипликатора.

Аналог Цена продажи, $ ПВД ВРМ А 800000 / 160000 = 5 В 950000 / 175000 = 5.43 С

650000 /

135000 = 4.8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 =5

Цоб =$150000 * 5 = $750000

ВРМ не корректируют на удобства или другие различиямежду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМположены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтеныуказанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только вусловиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитываетразницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и егосопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполневероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициенткапитализации

Основныеэтапы расчета стоимостиобъекта:

Подбор сопоставимых (в т. ч. постепени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

Общий усредненный коэффициенткапитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД)сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = (/>)/m (9.2.)

где Ккап — общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа — чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа — цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Далее, вероятная цена продажи объектаоценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / (/>)/m (9.3.)

где ЧОДо — чистый операционный доход отоцениваемого объекта.

Например. Оценивается объект недвижимости спрогнозируемым ЧОД в размере $50000.

Таблица 9.5. Информация о сделках купли-продажи

Аналог Чистый операционный доход, $ Продажная цена, $ Расчетный Ккап. А 5000 35000 - В 40000 500000 0,08 С Доход за истекший год 35000 350000 -

АналогиА и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД несопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указандоход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = $50000 / 0.08 = $625000 .

Анализ полученных расчётов и итоговое заключение овероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Заключительнымэтапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализпроизведённых расчётов с целью получения итоговой величины стоимостиоцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчёта данныепо сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величинсопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной (среднеарифметической)величины.

Каждойскорректированной величине сопоставимой продажи произвольно присваиваетсяусловный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов составляла100%. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен техотобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величинапоправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатовкорректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы соцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются насвои удельные веса, и полученные результаты суммируются.

Расчётсреднеарифметической величины оправдан в том случае, если:

· количество отобранных аналоговминимально;

· величины их скорректированных цендостаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинствеслучаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая можетбыть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

3.В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж существенно ближе кобъекту оценки, чем остальные (минимальное число корректировок и абсолютнаявеличина суммарной корректировки), оценщик может выбрать его стоимость вкачестве базовой для определения стоимости объекта оценки, не проводявзвешивания.

Например.Анализ трех сопоставимых продаж и последующее внесениекорректировок и “взвешивания” позволил вывести итоговую цену в 528000$ (табл.9.6.).

Таблица9.6. Выведение итоговой ценыОбъект Скорректированная цена, $ Веса Взвешенная цена,$ А 573234 40% 229294 В 642143 10% 64214 С 468673 50% 234337 Средне-взвешенная 527845 ИТОГОВАЯ 528000 Контрольныевопросы:

1. Какие основные единицы сравненияиспользуются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные критерииприменения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировкаэлементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделированииего стоимости с помощью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные икачественные методы расчета и внесения корректировок при применениисравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишькачественных методов применения корректировок?

5. Какое количество сопоставимыхобъектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализапарных данных в сравнительном подходе?

6. Какими достоинствами инедостатками обладает метод валового рентного мультипликатора?

7. Какие основные статистическиехарактеристики используются при подготовке исходных рыночных данных и анализескорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предметоценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости всравнительном подходе?

8. Дисконтирование и приведениепритока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определеннойставке дисконта

1)Чистая текущая стоимость (NPV)

2)Общая ставка дохода (OAR)

3)Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)

4)Чистый располагаемый доход (NSI)

5)Валовой рентный мультипликатор (GRM)

9.Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать 70% длячастных лиц

1)Обычный доход

2)Доход от продажи долгосрочных капитальных активов

3)Налогооблагаемый доход

4)Доход от пассивной деятельности

5)Доход от перепродажи

10.Еслистоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или есливыгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является

1)«отрицательным»

2)«нейтральным»

Глава 10 Оценка стоимости машин и оборудования

10.1 Основные понятия оценки машин и оборудования

В настоящее время все более возрастает роль заключенийоб оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями,при принятии собственниками либо менеджерами компаний различных управленческихрешений в отношении основных средств (ОС) предприятия. Одним из трудныхвопросов стоимостных оценок ОС является анализ влияния стоимости машин иоборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистыхактивов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.

Машины и оборудование (М и О) большинства предприятийсильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеетрыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерскогоизноса, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, моральногои (или) экономического устаревания.

При большом количестве единиц машин и оборудования напредприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч накрупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельныхединиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин иоборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретнуюдату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимостипосле значительных дат (например, после дефолта и т. д.).

При этом собственник либо управляющий, как правило,имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных ОС, групп, либо всехфондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке — понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью.В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердитьвыводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствийна пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечняисходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначнойидентификации объекта оценки.

Еще недалеко то время, когда вторичного рынкаимущества практически не существовало, впрочем, как и первичного. Послеприобретения по разнарядке оборудования, оно, как правило, оседало у своегопервого же владельца вплоть до списания. В редких случаях происходила сменавладельца (так же, как и при его приобретении, осуществлявшаяся по распоряжению«сверху»). Оборудование передавалось безвозмездно «с баланса набаланс», в лучшем случае оно продавалось по фиксированной расчетной цене — остаточной стоимости.

В настоящее время можно смело утверждать, чтоимущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на немявляется наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок — появилась потребность в оценке. Оценка в свою очередь выдвинула требования вчеткой идентификации объектов оценки. Идентификация — это выявление техническиххарактеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе)основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетовстоимости объектов (табл. 10.1). Учитывая большое разнообразие и количествоединиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, чтоэта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 10.1- Перечень исходных данных, используемых вразличных методах оценки оборудования

1 Однородный объект (аналог) 28 Среднемесячная заработная плата в промышленности на исходный момент 2 Цена однородного объекта (аналога) 29 Среднемесячная зарплата в промышленности на дату оценки 3 Масса однородного объекта (аналога) 30 Собственные затраты производителя по сборке объекта из частей 4 Рентабельность однородного объекта (аналога) 31 Группы сложности оцениваемых объектов или его составных частей 5 Объем однородного объекта (аналога) 32 Количество узлов в оцениваемом объекте 6 Площадь однородного объекта (аналога) 33 Удельные затраты на изготовление и приобретение комплектующих изделий, приходящиеся на один «вход-выход» 7 Мощность однородного объекта (аналога) 34 Удельная зарплата на один технологический узел 8 Производительность однородного объекта (аналога) 35 Косвенные накладные расходы (% от основной заработной платы) 9 Исходная цена оцениваемого объекта 36 Удельные затраты на комплектующие изделия (% от стоимости материалов) 10 Базисная цена оцениваемого объекта 37 Коды ЕНАО оцениваемых объектов 11 Масса оцениваемого объекта 38 Время (месяц, год) зафиксированной исходной цены 12 Рентабельность оцениваемого объекта 39 Структура и вид цены Продолжение таблицы 10.1 13 Объем оцениваемого объекта 40 Цена товарного знака 14 Площадь оцениваемого объекта 41 Стоимость дополнительных устройств 15 Мощность оцениваемого объекта 42 Данные для определения годовой выручки 16 Производительность оцениваемого объекта 43 Данные для определения годовых затрат 17 Состав конструкции объекта оценки (устройства, блоки, агрегаты и т. п.) 44 Данные о стоимости зданий 18 Цены всех частей, входящих в конструкцию оцениваемого объекта 45 Данные о стоимости сооружений 19 Индексы приведения исходной стоимости к базисной 46 Данные о стоимости земли 20 Индексы приведения стоимости на 01.01.95 к уровню цен по состоянию на 01.01.91 47 Реальная ставка дисконта 21 Индексы приведения цен от базисного года к уровню на дату оценки 48 Ставка капитализации для земли 22 Индекс цен производителей на продукцию черной металлургии 49 Нормативный срок службы объекта 23 Индекс цен производителя на продукцию цветной металлургии 50 Фактический срок службы объекта 24 Индекс цен на продукцию электроэнергетики 51 Балансовая стоимость машинного комплекса 25 Индекс цен производителей на продукцию промышленности стройматериалов 52 Балансовая стоимость отдельных единиц оборудования 26 Индекс цен производителя на продукцию машиностроения 53 Первоначальная цена объекта 27 Единые отраслевые укрупненные нормативы удельных затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату основных рабочих, косвенные расходы, приходящиеся на единицу измерения влияющего фактора

Объекты оценки машин и оборудования

Рынок машин и оборудования широко структурирован, икаждая группа оборудования имеет свой сектор имущественного рынка.

Значительная часть машин и оборудования в силу своейспецифичности или специфичности производства, в котором оно занято, имеетограниченный открытый рынок. В целом рынок машин и оборудования очень подвиженпо сравнению с рынком недвижимости, что объясняется систематическим активнымобновлением ассортимента машиностроительной продукции и выпуском болеесовершенных образцов взамен морально устаревших. Принадлежащие предприятию иэксплуатируемые им машины и оборудование относятся к основным фондам и являютсобой совокупность материально-вещественных ценностей, которые используются втечение длительного времени в натуральной форме в качестве средствпроизводства.

Первичным объектом оценки является инвентарный объект- законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями ипринадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту.

В инвентарный объект, относящийся к силовым и рабочиммашинам, производственному оборудованию, входят: фундамент, все приспособленияк ним, принадлежности, приборы, индивидуальные ограждения и собственно самамашина или технологическое оборудование.

Таким образом, объектами оценки машин и оборудованиямогут быть:

1. Функционально самостоятельные машины, агрегаты иустановки;

2.Технологические комплексы, объединяющие всоответствии с технологическим процессом технологические машины ивспомогательные устройства в поточные и автоматические линии;

3.Машинный или станочный парк производственногоструктурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарныхобъектов.

Машины и оборудование по выполняемому ими назначению вхозяйственной деятельности определяются как активная часть основных фондов, анедвижимость (здания и сооружения) — как пассивная часть.

Виды рыночной стоимости машин и оборудования

Конечная цель оценки — расчет на конкретную датуобоснованной стоимости объектов — в существенной мере зависит также от ситуациина рынке. В зависимости от ситуации в экономической, политической, торговой ипроизводственной сферах возникает потребность в определении различных видовстоимости. Ситуация оценки — это конкретные обстоятельства и условия, вызвавшиенеобходимость оценки.

Оценка стоимости оборудования и машин обычно требуетоценки таких видов стоимости, как рыночная стоимость, стоимость первоначальная,восстановительная, остаточная, ликвидационная, утилизационная и страховая.

Понятие рыночной стоимости лежит в основе всейоценочной деятельности. Определение этого вида стоимости сформулировано вФедеральном законе «Об оценочной деятельности в РК»: «подрыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, покоторой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объектоценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки идействуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в формепубличной оферты;

платеж за объект оценки выражен в денежнойформе».

Международная практика оценки машин и оборудованияпредполагает использование трех видов рыночной стоимости:

обоснованная рыночная стоимость при продолжающемсяиспользовании;

обоснованная рыночная стоимость установленногооборудования;

обоснованная рыночная стоимость при перемещении.

В оценке машин и оборудования часто задача оценкиможет состоять в оценке только стоимости воспроизводства или стоимостизамещения объекта.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — суммазатрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетомизноса объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат насоздание объекта, идентичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих надату проведения оценки с применением идентичных материалов и технологии, сучетом износа объекта оценки.

Инфляция и другие структурные сдвиги в экономикеприводят к тому, что основные фонды предприятий обесцениваются. Необеспечиваются нужные объемы накоплений средств для воспроизводства основныхфондов.

Основным назначением стоимости воспроизводства истоимости замещения является начисление бухгалтерского износа (амортизации),расчет налогов и статистический учет национального богатства. Для того чтобыизбежать искажений действительных значений этих величин, необходима регулярнаяпереоценка основных фондов.

Для того чтобы определить полную стоимость замещенияили воспроизводства, необходимо учитывать износ: именно он определяет потерюстоимости объекта в процессе эксплуатации. Снижение стоимости вследствиечастичной потери работоспособности из-за физического старения объектаназывается физическим износом.

Снижение стоимости, связанное с потерей, уменьшениемконкурентоспособности на рынке, называют моральным износом; он определяетсяодномоментно с появлением объекта-конкурента.

Снижение стоимости в связи с изменением экономической,социальной или политической ситуации носит название внешнего или экономическогоизноса (устаревания).

Машины и оборудования – это материальные объектысобственности, не относящиеся к недвижимости. Они часто относятся к движимомуимуществу и могут существовать как отдельные объекты или часть системы,выполняющей определенную функцию.

Транспортное средство- это устройство, предназначенноедля перевозки по дорогам людей, грузов и установленного на нем оборудования.

Рыночная стоимость – это расчетная величина, равнаяденежной сумме, за которую предполагается переход имущества из руки в руки надату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем идобровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, чтокаждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Полная стоимость воспроизводства – совокупностьзатрат, требующихся на воспроизводство новой точной копии объекта собственностииз тех же или очень похожих материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Полная стоимость замещения – текущая стоимость новогоаналогичного объекта, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Планомерная ликвидационная стоимость – расчетнаяваловая величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получитьот продажи имущества при условии, что у продавца есть некоторый разумный периодвремени для поиска покупателя (покупателей) и что он обязан продавать имуществов том виде, как оно есть, в том месте, где оно находится. Эту стоимость такженазывают стоимостью упорядоченной ликвидации.

Стоимость ускоренной ликвидации – расчетная величина,выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от открытойпродажи имущества, проведенной должным образом с адекватной рекламой, приусловии, что продавец обязан продавать имущество срочно в том виде, как оноесть, и в том месте, где оно находится.

Страховая стоимость- это рыночная стоимостьоборудования, определяемая при страховании и фиксируемая в страховом полисе(договоре).

Таможенная стоимость- в общем случае это цена дляисчисления таможенной пошлины по ставке тарифа, установленной в процентномотношении к цене объекта.

Утилизационная стоимость- это стоимость выработавшегосвой ресурс и списываемого оборудования. Утилизационная стоимость включает всебя стоимость агрегатов, узлов и систем, как отслуживших свой срок иреализуемых по цене металлолома, так и еще годных для использования.

Цели и принципы оценки машин и оборудования. Цельоценки – составить заключение о стоимости.

При оценке машин и оборудования используется следующиепринципы:

полезность – это способность актива удовлетворятьпотребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

замещение – расчетливый и осведомленный покупатель незаплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другуюсобственность эквивалентного качества и полезности.

предвидение – стоимость создается ожиданием выгод,которые могут быть получены в будущем.

вклад – стоимость отдельного компонента измеряется еговкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, котораядолжна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия.

сбалансированность – все факторы производства должнынаходиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны.

соответствие – стоимость объекта создается и сохраняетсятогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка.

предложение и спрос – цена собственности растет приувеличении спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение испрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты напроизводство.

конкуренция – существует взаимовлияние двух или болеепотенциальных продавцов по совершению продажи.

изменение – стоимость объекта не остается постоянной именяется с течением времени и под воздействием других факторов, влияющих наобъект.

наиболее эффективного использования – тот вариантиспользования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течениезаданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный средиразумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который являетсяфизический возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым иприводит к наивысшей стоимости объекта.

Процесс оценки. Процесс оценки машин и оборудованиясостоит из следующих этапов:

Постановка задачи

Определение вида стоимости

Определение объекта оценки и сбор информации.

Расчет оценочной стоимости машин и оборудования

Согласование результатов оценки и оформление отчета

Постановка задачи. На данном этапе оценщик обсуждаетситуацию, при которой возникла необходимость проведения оценки.

Оценщику необходимо:

— определить, какая собственность подлежит оценке;

— обсудить, как будут использованы результаты оценки;

— определить дату оценки, на которую проводятся всерасчеты;

— установить все возможные ограничения и допущения,при которых

полученные результаты будут справедливы.

— разработать план проведения оценочных работ.

Определение вида стоимости. При оценке машин иоборудования применяются различные виды стоимости.

Оценщик должен определить и предложить клиенту тот видстоимости, который наилучшим образом соответствует поставленной цели.

Используются следующие зависимости между целью оценкии видом стоимости:

— передача прав собственности – обоснованная рыночнаястоимость;

— страхование – полная стоимость воспроизводства илизамещения за вычетом физического износа;

— вклад в уставной капитал – обоснованная рыночнаястоимость;

— финансирование, лизинг – обоснованная рыночнаястоимость, стоимость упорядоченной ликвидации, стоимость ускоренной ликвидации;

— расторжение партнерства – обоснованная рыночнаястоимость;

— налогообложение партнерства – обоснованная рыночнаястоимость.

Определение объекта оценки и сбор информации. На этомэтапе оценщик проводит идентификацию собственности, имеющихся документов наобъект, его комплектность, работоспособность и фактическое состояние на местеустановки объекта.

При идентификации объекта оценки необходимо составитьописание, которое имеет следующую структуру:

— наименование, модель (марка) объекта;

— назначение и принцип действия;

— масса и габариты;

— основные технические характеристики, позволяющиеопределить

потребительские свойства объекта;

— характеристика системы управления;

— комплектация, включая приспособления и инструменты;

— год изготовления и дата ввода в эксплуатацию;

— сведения об установке на фундамент и подключение кэнергетическим и информационным сетям;

— сведения о ремонте и техническом обслуживании,замене его отдельных узлов и агрегатов;

— наименование и реквизиты изготовителя.

При систематизации и классификации машин иоборудования можно использовать стандартную классификацию, применяемую вбухгалтерском учете.

Необходимо определить затраты на воспроизводство, надату оценки, новой точной копии объекта или на создание аналога; провестианализ рынка оцениваемого оборудования; определить доход, который может бытьполучен от эксплуатации объекта в будущем.

10.2 Методы оценки машин и оборудования.

При определении стоимости объекта используются триосновных подхода: затратный, рыночный и доходный.

Затратный подход

Затратный подход основан на определении стоимостипроизводства и реализации точной копии или равноценной замены объекта какнового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим,функциональным и экономическим износом.

Затратный метод применяется при оценке:

— машин и оборудования специального назначения;

— объектов, изготовленных по индивидуальным заказам.

— объектов, не имеющих аналогов на рынке.

Затратный подход реализуется в следующих методиках:

Расчет по цене однородного объекта

Индексный метод оценки

Метод поэлементного расчета.

Расчет по укрупненным нормативам

Расчет по цене однородного объекта.

В основе данного метода лежит предположение о том, чтосебестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости оцениваемогообъекта, если они похожи по конструкции, используемым материалам и технологииизготовления.

Если однородный объект пользуется спросом на рынке ицена на него известна, то можно предположит, что полная себестоимостьизготовления однородного объекта (сп.од) будет равна:

/> , (10.1)

где Цод — цена однородного объекта;

Ндс, Нпр – ставка налогов надобавленную стоимость и прибыль соответственно;

Кр – показатель рентабельности продукции,т.е. доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене.

При определении Кр можно пользоватьсяследующими рекомендациями:

кр = 0.25 – 0.35 – для продукции,пользующейся повышенным спросом,

кр = 0.1.- 0.25 – для продукции, имеющейсредний спрос,

кр = 0.05. – 0.1 – для продукции с малымспросом.

Полная себестоимость оцениваемого объекта (Сп)с учетом различия в массе конструкции определяется по следующей формуле:

/> , (10.2)

где G и Gод – массаконструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

Далее рассчитывают восстановительную стоимостьоцениваемого объекта (Sв) поформуле:

/> , (10.3)

Индексный метод оценки.

Данный метод позволяет приводить базовую стоимостьобъекта к современному уровню цен с помощью корректирующих индексов последующей формуле:

С = С0 * I, где

С – искомая стоимость объекта;

С0 – базовая стоимость объекта;

I –индекс изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за периодмежду датой оценки и исходным моментом.

В качестве базовой стоимости объекта можетиспользоваться восстановительная стоимость. В качестве индексов изменения ценмогут использоваться коэффициенты Агентства по статистике РК, а также индексыобщей и промышленной инфляции, валютные курсы.

Метод поэлементного расчета.

Этот метод применим в тех случаях, когда оцениваемыйобъект может быть собран из нескольких составных частей.

Последовательность работ при данном методе следующая:

Анализируется структура объекта и составляетсяперечень его основных частей (устройств, блоков, агрегатов), которые могут бытьприобретены отдельно.

Собирается информация о ценах по каждой части объекта.Если цена относится к разным моментам времени, то их индексируют.

Рассчитывается себестоимость объекта (С) по формуле:

сп= (1 + ксоб) * aj* Цj, (10.4)

где aj – количество комплектующих частей типа j

Цj–рыночная стоимость одной части типа j

ксоб – коэффициент, учитывающий собственныезатраты изготовителя.

Определяют восстановительную стоимость Sв

/> , (10.5)

где нпр – ставка налога на прибыль,

кр – показатель рентабельности продукции(см. метод расчета по цене однородного объекта).

Расчет по укрупненным нормативам

Данный метод предполагает использование нормативовзатрат, заранее рассчитанных для нескольких объектов, похожих на оцениваемый потехнологии изготовления, используемым материалам и организации производства.Нормативы затрат- это удельные показатели, определяющие расход какого-либоресурса на единицу влияющего фактора.

Определение износа машин и оборудования.

Износ машин и оборудования означает потерю стоимостиобъекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения,научно-технического процесса и экономической ситуации в целом. Поэтому приоценке машин и оборудования затратным методом учитываются физический износ,функциональное и экономическое устаревание.

Физический износ.

Для определения величины физического износаиспользуются следующие методы:

метод эффективного возврата,

метод экспертизы состояния,

метод поэлементного расчета,

прямой метод.

Метод эффективного возраста.

Оценщик экспертным методом, учитывая фактическоесостояние

машины, исходя из ее внешнего вида, условийэксплуатации и других факторов определяет остающийся срок службы (Тост). Определивиз технической документации эффективный возраст из выражения:

Тэф = Тн – Тост, (10.6)

где Тн – нормативный срок службы.

Физический износ Фи определяется по формуле:

/>, (10.7)

Метод экспертизы состояния.

Данный метод позволяет определить физический износ всоответствии с разработанной оценочной шкалой. Для повышения степенидостоверности могут быть привлечены несколько экспертов.

Физический износ определяется из зависимости:

Фи = Фиj* аj, где

Фиj — значениеизноса, согласно мнению j –го эксперта;

аj - весомость мнения j- го эксперта;

Весомость мнений экспертов определяется из условияΣ аj = 1

Метод поэлементного расчета.

Данный метод основан на определении износа дляотдельных элементов машин и оборудования в общей себестоимости объекта. Затемопределяется физический износ объекта в целом по формуле:

/> , (10.8)

где fi–физический износ i – го элемента,

Сi ,/> – себестоимость i –го элемента и объекта в целом соответственно.

/> – нормативный срок службы i- го элемента и объекта в целомсоответственно.

Прямой метод.

Данный метод применением в тех случаях, когда известныстоимости новых машин и оборудования (Сн)и затраты (З),которые необходимо произвести для того, чтобы довести объект до новогосостояния.

При этом износ определятся из выражения:

/>, (10.9)

Выбор метода определения физического износапри оценке конкретного объекта зависит от достоверности, доступности исходнойинформации и квалификации эксперта оценщика.

Функциональное устаревание.

Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная появлением новых изделий и технологий. Рассматривают две категориифункционального устаревания:

— функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат,

— функциональное устаревание, обусловленноеизбыточными эксплуатационными расходами.

Функциональное устаревание, обусловленное избыточнымикапитальными затратами возникает, когда эксплуатационная производительностьмашин и оборудования из-за технических или технологических условий меньшерасчетной, то есть объект недоиспользуется.

Величину обесценения (W) можноопределить по следующей зависимости:

/> , (10.10)

где W – обесценение от недоиспользования;

Р, р – реальная и расчетная производительностьсоответственно;

n –величина фактора «экономии на размере».

Функциональное устаревание, обусловленное избыточнымиэксплуатационными расходами характеризуется повышенной, по сравнению с новым,потребностью действующего оборудования в энергетических и материальныхзатратах, более высокой трудоемкостью обслуживания и ремонта и т.п.

Порядок расчета этого обесценения:

определение ежегодных эксплуатационных расходов пооцениваемому объекту.

Определение ежегодных операционных расходов приэксплуатации современного аналогичного оборудования.

Определение разницы затрат на эксплуатацию.

Учет влияния налогов.

Определение отстающего срока экономической жизниобъекта или времени на устранение недостатков.

Расчет текущей стоимости ежегодных будущих потерь дляостающегося срока жизни объекта по соответствующей ставке дисконтирования.

Экономическое устаревание.

Экономическое устаревание – потеря стоимости,обусловленная влиянием внешних факторов.

Оценщик должен глубоко разобраться в ситуации напредприятии, в сложных отраслях техники, учесть региональные и местныеособенности. Экономическое устаревание может быть вызвано общеэкономическими ивнутриотраслевыми изменениями, сокращением спроса на определенный видпродукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы,вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовымиизменениями, муниципальным постановлением и административным распоряжением.

При расчете экономического устаревания используютпринцип замещения, т.е. с учетом полезности объекта.

Потерю стоимости объекта по экономическим причинам (Иэ)определяют через недоиспользование:

/> , (10.11)

где Р, р – реальная и расчетная производительностьобъекта соответственно;

n – величина фактора «экономии на размере».

Рыночный подход.

Рыночный подход основан на определении обоснованнойрыночной цены объекта, аналогичного оцениваемому объекту.

При использовании данного метода сопоставлениепроводится:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, продающимся на вторичномрынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

с новым аналогичным оборудованием с внесением поправокна износ при отсутствии вторичного рынка.

Информационное обеспечение оценочной деятельности. Припроведении оценки оценщик использует следующую информацию:

реальные цены известных сделок купли-продажи нового иподержанного оборудования;

цены прейскурантов производителей или дилеров;

цены предложений, полученные в результате письменныхили устных запросов;

индексы цен;

Источниками информации при этом являются:

личные связи;

пресса и специализированные издания;

письменный или устный запрос;

общеэкономические и отраслевые издания.

Выбор аналога. Для выбора аналога рекомендуетсяопределить интегральный показатель степени близости (Р).

Показатель (Р) рассчитывается с учетом приоритетноститехнических характеристик, влияющих на стоимость, сравниваемых объектов последующей формуле:

Р = а1е1*… .* аnen , (10.12)

где /> , если j – ая характеристика считается возрастающей.

/> , если j – ая характеристика считается убывающей.

Роj - значение j – ойхарактеристики оцениваемого объекта,

Раj– значение j –ой характеристики аналога,

ej - весовые коэффициенты, определяемые экспертно.

В качестве аналога выбирается тот кандидат в аналоги,для которого модуль разницы (Р -1) имеет наименьшее значение.

Определение поправок и корректировок. Послеопределения аналога оценщик должен внести поправки в стоимость аналога. Всепоправки вносятся к аналогу, а не к объекту оценки.

Отличия в технических характеристиках учитываютсяинтегральным показателем степени схожести Р может добавляться поправочныйкоэффициент р, учитывающий суммарное влияние неучтенных характеристик.

Несовпадение даты оценки с датами определения ценаналогов следует учитывать по известным индексам цен, индексам инфляции иликурсу доллара.

Расчет стоимости машин и оборудования рыночнымметодом.

Оценочная стоимость машин и оборудования методомрыночных сравнений определяется по следующей формуле:

С = Са * Р * I *р, (10.13)

где Са – рыночная цена выбранного аналога;

I –индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения рыночнойстоимости;

p –поправочный коэффициент, учитывающий суммарное влияние неучтенныххарактеристик.

Следующий доходный подход.

Доходный подход основан на определении рыночной цены,исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем.

Применение доходного подхода требует прогнозированиябудущих доходов за несколько лет работы предприятия. При этом трудно определитьчасть дохода, относящуюся к машинам и оборудованию, так как доход создаетсявсей производственной системой, всеми ее активами.

Данный метод включает метод дисконтирования денежныхпотоков и метод прямой капитализации дохода.

Метод прямой капитализации дохода.

Этот метод предполагает определение стоимости объектана основе чистого дохода за определенный период времени и ставки капитализациии включает следующие этапы:

определение чистого дохода от использования объекта,

определение приемлемой для инвестора ставкикапитализации,

определение стоимости объекта на основе чистого доходаи ставки капитализации.

Определение чистого дохода.

Чистый доход определяется как разность между валовымдоходом, т.е. выручкой от реализации, и суммой затрат на производство иреализацию продукции. При этом в сумму затрат не входят амортизационныеотчисления.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации может быть определена на основеанализа собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости объекта поимевшим место продажам.

Ставка капитализации (r) может бытьопределена также по формуле

/> , (10.14)

где /> – ставка дисконтирования,

/>– коэффициент амортизации

Ставка дисконтирования включает в себя среднюю дляКазахстана ставку банковского процента на капитал, надбавки за риск и низкуюликвидность. Значения этих показателей определяются условиями на финансовомрынке и особенностями рынка выпускаемой продукции.

Коэффициент амортизации для машин и оборудованияопределяются из модели фонда возмещения:

/>, (10.15)

где T- нормативный срок службы машин и оборудования.

Расчет стоимости объекта методом прямой капитализации.

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

/> , (10.16)

где D- чистый доход

r- ставка капитализации

При наличии капиталовложений в улучшение объекта вразмере К применяется зависимость:

/> , (10.17)

Метод дисконтирования чистых доходов.

Этот метод точнее других позволяет определить рыночнуюстоимость предприятия, но широкое практическое применение его осложняетсяпроблемами, возникающими при проведении достаточно точного прогнозирования. Приреализации метода дисконтирования чистых доходов для оценки машин иоборудования соблюдаются следующий состав и последовательность действий:

Определение чистого дохода от функционирования

производственной системы, выделение машинногокомплекса, которую нужно оценить. Чистый доход определяется как разность междуваловым доходом и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Приэтом в сумму затрат не входят амортизационные отчисления.

Расчет текущей стоимости производственной системы.

Текущая стоимость производственной системыопределяется по соотношению:

/>, (10.18)

где D- чистый доход, получаемый от эксплуатации всейсистемы

i – ставка дисконта,

CM — остаточная стоимость имущества производственной системы к концупоследнего года службы машинного комплекса.

Ставка дисконта определяется при использованиисобственного и заемного капитала, определяется из выражения:

i=Eie+Mim, (10.19)

где E- доля собственного капитала в капитале компании,

Mim – доля заемного капитала

ie, im – ставка дохода на собственный и заемный капиталсоответственно.

Определение стоимости машинного комплекса.

Стоимости машинного комплекса Смашопределяется вычитанием из стоимости всей системы стоимости земли, зданий исооружений:

Смаш=С-Сзем-Сзд, (10.20)

где Сзем — стоимость земли

Сзд – стоимость зданий и сооружений.

Определение стоимости единицы оборудования

Если нужно определить стоимость единицы оборудованияв составе машинного комплекса, то это делают с помощью долевого коэффициента:

Сед=Смаш*Вед, (10.21)

где Вед — долевой коэффициент дляоцениваемой единицы машин и оборудования.Вед равен долебалансовой стоимости единицы в стоимости машинного комплекса в целом.

Согласование результатов оценки и оформление отчета.

На этом этапе оценщик принимает окончательное решениеоб оценочной стоимости, которая была определена в задании на оценку. Оценщикдолжен проанализировать полученные результаты, выяснить причины, приведшие красхождению, и по результатам такого анализа, а может быть, и дополнительногоисследования принять окончательное решение о величине оценочной стоимости.

Отчет об оценке, который оценщик предоставляетклиенту, является конечным результатом проведенного исследования¸ анализаи расчетов. Форма и последовательность отчета не регламентируются.

Отчет об оценке должен содержать:

Заголовок

Дату оценки

Определение оценочных терминов и понятий

Описание оцениваемой собственности

Описание процесса производства

Оценочную методологию

Выводы и заключения

Сделанные допущения и ограничивающие условия

Дату написания отчета

Сертификацию

Контрольные тесты:

1. Эксперт-оценщик определил стоимость машины тремяметодами. По затратному подходу получилось 2800 у.е., по доходному 3200 у.е.,по сравнительному 3600 у.е. Какой из трех величин следует учесть при условии,что оценка проводилась с целью сдачи машины в аренду:

A) 3200 у.е.;

B) 2800.у.е.;

C)3600 у.е.;

D)3350 у.е.;

Е )среди предъявленных ответов нет правильного.

2. Каков размер ежегодных амортизационных платежей,если стоимость оборудования составляет 1000 у.е., срок службы — 10 лет прииспользовании равномерного метода начисления амортизации:

A) 100 у.е.\ год;

B) 50у.е.\ год;

C) 200 у.е.\ год;

D) 1000 у.е.\ год;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

3. Каков размер ежемесячных амортизационных платежей,если стоимость оборудования для установления емкостей составляет 12 000 у.е.,выработка технологического ресурса происходит через 25 лет, используяравномерный метод:

A) 40 у.е. вмесяц;

B) 480 у.е. в месяц;

C) 200 у.е. в месяц;

D) 80 у.е. в месяц;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

4. Каким образом изменится рыночная стоимостьавтомобиля при условии введения усовершенствования, улучшающегофункциональность автомобиля, но не являющегося «родным» для данного видаимущества:

A) уменьшает;

B) увеличивает;

C) не влияет на рыночную стоимость;

D) влияет в исключительных случаях;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

5. Кто является потребителем услуг оценщика?

A) заказчик;

B) исполнитель;

C) ответчик;

D) начальник;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

6. Метод основанный на анализе цен покупки и продажи,сложившихся в текущий момент на первичном и вторичном рынках называется:

A) сравнительным;

B) затратным;

C) доходным;

D) комбинированным;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Глава 11. Особенности оценка транспортных средств

11.1. Предмет, объект и задачи исследованиятранспортных средств

Согласно Правилам дорожного движения Республики Казахстан под транспортнымсредством понимается устройства, предназначенное для перевозки по дорогамлюдей, грузов или оборудования, установленного на нем. В соответствии сГражданско-процессуальным кодексом РК по своему функциональному назначениютранспортные средства относятся к движимому имуществу. Однако их четкоеотнесение к движимому имуществу в законодательстве Республики Казахстанотсутствует. При возникновении имущественных споров транспортное средство можетбыть отнесено к имуществу, за которое юридические или юридическое лицо несутимущественную ответственность.

Следовательно, к одному из подвидов инженерно-экономического исследованияобъектов недвижимого и движимого имущества можно отнестиинженерно-экономическое исследования транспортных средств.

К задачам инженерно-экономическое исследования транспортные средства можноотнести следующие:

-какова причина и время изменения потребительских свойств объекта (образованияимеющихся на транспортных средствах повреждений), имели ли они место в процессерассматриваемого ДТП или каких либо других обстоятельствах;

- каков механизм и размер уценки (уменьшение стоимости) объекта в результатеизменения состояния (повреждения при ДТП).

Первая задача может быть решена путем назначения и поведения транспортно — трассологической и автотехнической экспертизы, в процессе которойустанавливаются одномоментность или различные периоды образования поврежденийтранспортного средства, не им6еющие отношения к рассматриваемому происшествию,а также путем назначения экспертизы по исследованию транспортных средств, впроцессе которого устанавливаются общее техническое состояние транспортныесредства, и его соответствие (несоответствие) требованием безопасности.

Вторая задача может быть решена путем назначения и поведения товароведческойэкспертизы в процессе которой устанавливается механизм и размер (процент)уценки и стоимость транспортных средств на основе общепринятых методов оценки(затратного, сравнительного, доходного).

Сама процедура оценки не является наукой в чистом виде, когда при одних и техже исходных данных всегда получается один и тот же результат, т.е. на лицоотсутствие нового выводного знания. Однако на результаты оценки оказываютвлияния множеству субъективных факторов (квалификация лица, проводящего оценку,его интуиция, его понимание ситуации, дар предвидения и т.п.). Следовательно,деятельность по оценке имущества (объектов) можно назвать ремеслом, посколькуона находится на грани науки и искусства. Вследствие этого результаты оценкиодного и того же объекта, полученные несколькими лицами, независимыми друг отдруга, как правело не совпадают.

Исходя из теории и практики судебной экспертизы, а так же сложившейся практикеи гражданского судопроизводства следует, что основная масса дел,рассматриваемых в судах по имущественным спорам или о возмещении ущербавладельцам транспортного средства, поврежденных при ДТП, требует проведенияисследований, на уровне ремесла, поскольку для суда, при принятие решения поделу в целом, необходимо располагать сведениями о состоянии ТС или стоимости(сумме) восстановительного ремонта.

Как указывалось выше, определение остаточной стоимости транспортного средстваили суммы восстановительного ремонта не может быть отнесено ксудебно-экспертной деятельности и по этому рассмотрение дел данной категории всудах должно осуществляться с привлечением специалистов (экспертов), имеющихсоответствующую подготовку.

В связи с выше перечисленным, в настоящей работе вводятся новое понятиеэксперта, как носителя специальных знаний, который может использоваться всоциально-экономической и правовой областях деятельности областях деятельностиобщества:

Эксперт – носитель специальных знаний в области науки, технике и т.д., которыйпривлекается для решения различных задач на этапе досудебного разбирательства.

Эксперт может быть привлечен для решения соответствующих задач участникамипроцесса или судом в соответствии c гражданско-процессуальнымправом.

К задачам эксперта – автотовароведа относятся:

- изучение и раскрытие закономерности ценообразования на исследуемом рынке;

- изучение и раскрытие закономерности снижения стоимости транспортного средствав результате эксплуатации, транспортировки, хранения, механического,термического, химического, и т.д. воздействия;

- исследования соответствия транспортного средства нормативно-технической,технологической, конструктивной, сопроводительной и другой документации,требование экологической безопасности;

-установление причин и времени изменение потребительских свойств объекта(образования имеющихся на транспортном средстве повреждений), имели ли ониместо в процессе рассматриваемого ДТП или каких либо других обстоятельствах;

-изучение механизма и размера уценки (уменьшение стоимости) объекта врезультате изменения соответствия (повреждения при ДТП).

В заключениях эксперта устанавливаются непосредственно лишь промежуточные(побочные) обстоятельства (например: стоимость восстановительного ремонтаавтомобиля после ДТП) по отношению к главному факту (например: факт ДТП,виновность сторон) и оно выступает как косвенное доказательство.

Основной любой методике оценки является размер снижения стоимости(амортизация) в процессе эксплуатации транспортного средства. Нормы амортизациидолжны носить универсальный характер для любой сферы деятельности.

11.2Общая характеристика легковых автомобилей

К легковым автомобилям относят пассажирскиеавтомобили вместимостью до 8 человек, включая водителя. Основнымиотечественными заводами-изготовителями их являются: Волжский автозавод (ВАЗ),г.Тольятти; запорожский автомобильный завод (ЗАЗ), г.Запорожье;производственное объединение «Ижмаш», г.Ижевск; Горьковский автозавод (ГАЗ),г.Нижний Новгород, а также в г. Таразе; Ульяновский автозавод (УАЗ),г.Ульяновск; Луцкий автомобильный завод (ЛуАЗ), г.Луцк, «Шкода» г.УстьКаменогорск, «НИВА» г. Семипалатинск и т.д.

Главными классификационными признаками для легковыхавтомобилей являются масса снаряженного автомобиля ирабочий объемдвигателя.

Основной номенклатурной характеристикой дляконкретных разновидностей автомобилей является индекс модели. Принятаясистема обозначений включает сокращенное название завода-изготовителя, индекскласса автомобиля, номер его модели и модификацию, разновидность исполнения(например, ВАЗ-21083-01). Полный товарный адрес включает индекс и торговуюмарку рассматриваемой модели (например, ВАЗ-2121 Нива).

При характеристике типажа конкретных моделей поклассам важнейшими ассортиментными признаками являются: предназначениеавтомобиля, колесная формула и компоновка, тип кузова (с числом мест и дверей).

Предназначение выражаетфункциональные возможности данной модели в части передвижения в различныхдорожных условиях. По данному признаку различают автомобили общего назначения иавтомобили повышенной проходимости.

Автомобили общего назначения предназначены для движения по дорогам различныхкатегорий, преимущественно по автотрассам.

Автомобили повышенной проходимости могут двигаться вне дорог, предназначены дляэксплуатации преимущественно в условиях сельской местности.

Проходимость автомобиля существенно зависит отконструктивного показателя, называемого «колесная формула».

Колесная формула указывает общее количество колес автомобиля (для легковых – обычно 4)и количество приводных (ведущих) колес. Автомобили общего назначения, какправило, имеют колесную формулу «4 х 2», то есть из четырех колес автомобиляведущими являются два; автомобили повышенной проходимости конструируются поформуле «4 х 4», то есть со всеми ведущими колесами. С колесной формулойувязывается компоновка автомобиля в целом.

Компоновкахарактеризует место расположения двигателя. Количество и положение приводныхосей, конструкцию силовой и ходовой части автомобиля в целом. В легковыхавтомобилях отечественного производства применяются следующие компоновочныесхемы:

·Заднее приводная с переднимрасположением двигателя (классическая) «4 х 2» — двигатель располагаетсяспереди (продольно кузову над осью передних колес), привод на ведущие колесазадней оси осуществляется посредством карданного вала, расположенного в нишепола кузова. Примеры: ВАЗ-21013, ВАЗ-2105 и др.;

·Заднее приводная с задним расположениемдвигателя «4 х 2» — двигатель расположен в заднем отсеке кузова автомобиля,ведущими являются также колеса задней оси, которая находится рядом сдвигателем. Пример: ЗАЗ-968М;

·Переднее приводная «4 * 2» — двигатель и трансмиссия располагаются непосредственно над передней осью,представляя собой общий силовой узел с выводом крутящего момента на передниеведущие колеса. Весь узел при этом компактно размещается в передней частикузова и ниша в полу кузова не требуется. Примеры: ВАЗ-2108, Москвич-2141 идр.;

·Полно приводная «4 * 4» — расположение двигателя и привода на заднюю ось аналогично классической схеме,для привода передней оси имеется раздаточная коробка и второй карданный вал.Пример: ВАЗ-2121, УАЗ-31512.

В настоящее время наиболее целесообразной дляавтомобилей малых классов считается переднее приводная компоновочная схема — прежде всего в силу высокого коэффициента полезного использования внутреннегообъема кузова. В среднем классе этот показатель не так важен и здесьсохраняется в основном классическая компоновка.

Тип кузоваопределяется по взаиморасположению внутренних объемов, базе (расстояние междуосями автомобиля), количеству рядов сидений и боковых дверей, возможностиоткрытия (или снятия) верха, доступу в багажное отделение и в значительной мере– по внешней конфигурации.

Современные легковые автомобили в основном выпускаютсяс кузовами типа «седан», «хэтчбек» и «универсал».

«Седан» — закрытый двух- или четырех дверной кузов сдвумя рядами сидений. Багажник полностью отделен от салона, доступ к багажнику- через специальную крышку (капот багажника).

Таблица 11.3 Типаж легковыхавтомобилей

Класс Группа Число мест Классификационные признаки Масса снаряженного автомобиля, кг. Рабочий объем двигателя, л.

Особо малый

Малый

Средний

Большой

2+2

5 – 7

До 600

600 – 700

700 – 850

850 – 950

950 – 1050

1050 – 1500

1500 и более

До 0,85

0,85 – 1,1

1,1 – 1,3

1,3 – 1,5

1,5 – 1,8

1,8 – 3,5

3,5 и более

Менее распространенными названиями кузовов данноготипа являются: «нотчбек», «салун», «берлина», «лимузин».

«Хэтчбек» - закрытый двух- или четырех дверной кузовс наклонной задней стенкой, в которой имеется открывающийся наверх люк, тоесть «нечетная дверь». Багажник отделен горизонтальной съемной полкой в заднейчасти салона. Задний ряд сидений может откидываться, при этом увеличиваетсяпространство для размещения багажа. Менее распространенные названия кузововданного типа: «комби», «лифтбек» и «свингбек».

«Универсал» — закрытый двух- или четырех дверной грузопассажирскийкузов, в котором помещение для груза выполнено в общем объеме с салоном иможет значительно увеличиваться путем складывания заднего ряда сидений. Доступк багажу – через дополнительную дверцу («нечетную дверь») в заднем торцекузова. К «универсалам» относятся: ВАЗ-2121 (с двумя боковыми дверями),ВАЗ-2104 (с четырьмя боковыми дверями). Кузова данного типа называются также«стейшн вэгон», «фамильяле», «эстейт» и «бреак».

За последние годы самое широкое распространение в миреполучили кузова типа «хэтчбек», сочетающие достоинства «седана» и«универсала», занимающие промежуточное положение между ними.

Потребительские свойства легковых автомобилей. В настоящее время в особо малом и малом классахпроизводятся в основном переднее приводные автомобили с кузовами типа«хэтчбек». Рассмотрим их более подробно.

Особо малый класс представлен автомобилями ВАЗ-1111 и ЗАЗ-1102.

Ока ВАЗ-1111– переднее приводной малогабаритный (длина – 3,2м), легкий и экономичныйавтомобиль, предназначенный для деловых поездок по городу и в хороших дорожныхусловиях. При малых внешних габаритах внутри кузова типа «хэтчбек» относительносвободно умещаются четыре взрослых человека, при сложенных задних сиденияхобъем багажника - около 0,5м3. Двухцилиндровый двигатель с рабочимобъемом всего 649см3 развивает мощность 30л.с., что достаточно длядвижения со скоростью 120 км/ч. При этом жидкостное охлаждение обеспечиваетустойчивый температурный режим работы двигателя даже в экстремальных условиях.Низкий уровень шума в салоне – 77дБ (А) – также выгодно отличает этотавтомобиль от предыдущих моделей данного класса в отношении комфортабельности.Автомобиль снабжен вакуумным усилителем привода тормозов, галогенными фарами,эффективным отоплением салона и другими элементами комфортабельности ибезопасности, применяемыми обычно в автомобилях более высокого класса. Съемныепередние крылья значительно повышают ремонтопригодность кузова, особенно вотношении антикоррозионной обработки. Кузов быстро и легко трансформируется в«грузовой вариант».

ТаврияЗАЗ-1102. особенностями кузова являются высокие аэродинамические качества,современный внешний вид и выгодное сочетание жесткости и прочности конструкциис малой собственной массой. Компоновка кузова позволяет при данных габаритныхразмерах автомобиля достичь наибольшего полезного объема. Размещениесилового агрегата спереди позволяет создать вместительный багажник сзади, апоперечное расположение двигателя экономит длину моторного отсека и за счетэтого дает возможность увеличить длину пассажирского салона. При меньшей, чем умодели ЗАЗ-968М (на 40 мм), длине автомобиля ЗАЗ-1102 имеет большую длинупассажирского салона и в 1,5 раза больший объем багажника.

Четырехцилиндровый двигатель жидкостного охлаждениямощностью 50 л.с. имеет довольно высокие значения крутящего момента в зонемалых частот вращения. Коробка передач – пятиступенчатая (5-я передача – дляснижения расхода топлива в условиях равномерного магистрального движения).Использование прогрессивных технических решений по всем агрегатам автомобиляпозволило добиться существенного снижения его снаряженной массы: 710 кг уЗАЗ-1102 по сравнению с 840 кг у ЗАЗ-968М. За счет этого значительно улучшеныкак топливная экономичность, так и динамические показатели.

Малый класспредставлен автомобилями Лада – Спутник ВАЗ-2108, ВАЗ-2109 и автомобилемМосквич АЗЛК-2141.

СпутникВАЗ-2108 – наиболее массовый автомобиль этого класса. Благодаря компоновке споперечным расположением силового агрегата и передними ведущими колесами этотавтомобиль стал компактнее и легче. Кроме того, более эффективно используетсяпространство в автомобиле, повышены курсовая устойчивость и проходимость машиныпо дорогам со скользким покрытием, исключены заносы из-за пробуксовки колес,обеспечен высокий уровень пассивной безопасности при лобовом ударе и низкийуровень шумов и вибраций. Технические и технологические решения, воплощенные вэтой машине, обеспечивают комплекс потребительских качеств, определяющихсовременный легковой автомобиль.

По сравнению с прежними моделями ВАЗа салон на 60 ммдлиннее (хотя габаритная длина автомобиля сократилась на 120 мм), сократилисьразмеры туннеля на полу в результате перехода на новую компоновочную схему.Габаритная ширина машины не изменилась, однако благодаря гнутым боковым стекламощутимо выросла внутренняя ширина салона на уровне плеч. Кузов «хэтчбек» легкотрансформируется из пассажирского в грузопассажирский вариант. Багажный отсекотделен от салона складывающейся полкой, которая поднимается при открывании двери задка. Для перевозки более крупного багажа или груза задние сидения могутбыть сложены.

Система отопления и вентиляции обеспечивает подачувоздуха одновременно в несколько точек салона и обеспечивает равномерныйпрогрев всего объема салона и его стекол. Существенно повлияли на улучшениекомфорта передние анатомические сидения с подголовниками и механизмомбесступенчатой регулировки наклона их спинок. При продольном перемещенииподушка одновременно приподнимается и поворачивается относительно горизонтали.Взаимное расположение рычагов, кнопок, педалей, руля, приборов подчиненосозданию наибольших удобств для управления. В целом улучшена обзорность иснижен по сравнению с ВАЗ-2105 уровень шума в салоне – на 7 дБ (А). Хорошаяаэродинамика обеспечила высокие скорость и приемистость ВАЗ-2108. автомобильтребует меньше корректирующих движений рулем, позволяет быстрее и безопаснеепреодолевать повороты, особенно на скользких дорогах. Общее уменьшение массыВАЗ-2108 обеспечивается применением более рациональной компоновочной схемы ишироким использованием алюминия – для радиатора и других деталей, а такжепластических масс (около 80 кг). Сократились потери, связанные с сопротивлениемвоздуха, и расход топлива. Двигатель по мощности практически равноцененсиловому агрегату ВАЗ-2105, но на 20 кг легче его, имеет новый карбюратор,систему зажигания и целый ряд усовершенствований. Система встроенных датчиковсигнализирует о падении уровня тормозной жидкости, опасном износе тормозныхнакладок, затянутом стояночном тормозе, падении давления масла, разрядкеаккумулятора. Избранная для кузова силовая схема обеспечивает сохранениежизненного пространства салона при ударах спереди, сзади, с боков и в то жевремя гасит энергию ударов.

В числе мер антикоррозионной защиты – более стойкаягрунтовка панелей перед окраской, специальная обработка закрытых полостей,нанесение защитной пленки из эпоксидного состава при окончательной обработкекузова.

Внешний вид автомобиля своеобразен благодаряклинообразной форме двух объемного кузова с гнутыми боковыми стеклами иминимальному количеству хромированных декоративных элементов. Для ВАЗ-2108характерны большие углы наклона лобового и заднего стекол, ярко выраженныеотформованные кромки колесных проемов, блок фары, наружная поверхность которыхкак бы вливается в формообразующую поверхность кузова.

СпутникВАЗ-2109 имеет по две двери с каждой стороны, что облегчает посадку и выходпассажиров; разделяющая двери центральная стойка кузова смещена вперед,благодаря чему увеличилось расстояние между стойкой и подушкой заднего сидения;изменилось также положение верхних точек крепления ремней безопасности и онименьше стесняют при поездке.

Для ВАЗ-2109 и его модификаций освоено производствобензобаков из пластмассы. Не уступая в прочности металлическим, пластиковыеемкости легче, более технологичны и безопасны.

Среди конструктивных особенностей, повышающихбезопасность и комфортабельность ВАЗ-2109, — гидра корректор фар. Он снижает ихслепящее действие, помогает правильно освещать дорогу независимо от загрузки автомобиля.Улучшение микроклимата в салоне обеспечивают дефлекторы вытяжной вентиляции врамках неподвижных боковых окон. Панели обивки на боковинах и двери задкапридают салону больший комфорт.

МосквичАЗЛК-2141 – пятиместный автомобиль, его салон на 140 мм шире и на 100 ммдлиннее салона автомобиля Москвич -2140. Такое сочетание размеров и массыдостигается благодаря применению компоновки автомобиля с приводом на передниеколеса. Конструкция передней подвески типа «реечный руль», эффективнаятормозная система с плавающими скобами дисковых тормозов передних колес ирычажно-пружинная задняя подвеска обеспечивают безопасность икомфортабельность. Силовой агрегат, состоящий из двигателя, сцепления, коробкипередач и главной передачи, выполнен в одном блоке.

Трансформируемое заднее сиденье и легкосъемная средняячасть полки, отделяющей багажник, расширяют возможности автомобиля дляперевозки габаритных грузов. Объем багажного отделения может быть увеличен с0,4 до 1,7 м3.

Контроль качества легковых автомобилей. Перед отгрузкой автомобилей покупателямзавод-изготовитель обязан:

· провести консервацию автомобилей согласно заводскойинструкции по эксплуатации и в соответствии с технологическим процессом;

· залить в бак топливо по установленной техническимиусловиями норме;

· отключить аккумуляторную батарею от «массы»;

· наклеить на ветровое стекло с внутренней стороныярлык с указанием мест расположения и количества пломб, а также с отметкой видаприменяемого топлива и состояния аккумуляторной батареи (с электролитом, безэлектролита);

· закрыть стекла и двери кузова;

· произвести пломбирование, исключающее доступ в кузов ибагажное отделение, к двигателю и аккумуляторной батарее.

Проведение операций по подготовке автомашин котгрузке должно быть выполнено торговыми предприятиями при приемке с учетомвышеперечисленных требований без разборки агрегатов и механизмов. Качествоавтомобилей подтверждается соответствующими документами и клеймом ОТК завода.

Качество всех материалов, полуфабрикатов и комплектующихизделий, изготовленных другими заводами, определяют по внешнему виду, наличиюклейм технического контроля заводов-поставщиков, сертификатам или паспортам.Заводы-изготовители гарантируют исправность автомобиля в целом, а такженормальную работу всех его агрегатов, механизмов и деталей в течениеустановленного для каждой модели срока (указывается в ТУ).

При приемке необходимо проверить комплектностьавтомобиля, так как каждая машина продается с комплектом инструментов ипринадлежностей (запасное колесо, банка с краской в цвет кузова, домкрат, насосдля накачки шин, лопатка для монтажа шин, манометр шинный, лампа переносная,ключи разных размеров, сумки инструментальные и так далее). Всеконтрольно-диагностические операции проводятся в процессе предпродажнойподготовки автомобилей.

11.3. Особенности расчета оценки рыночной стоимости подержанныхавтотранспортных средств с учетом их технического состояния

Расчет оценки рыночной стоимости подержанныхавтотранспортных средств с учетом их физического и морального износа, заменыагрегатов транспортного средства, разукомплектации, переоборудования иэксплуатационных дефектов проводитсямногомерным косвенным методом по формуле

+ />

/> (11.1)

Где/> — рыночная стоимостьподержанного не разукомплектованного автотранспортного средства в работоспособномсостоянии, на котором не производились замена агрегатов и переоборудование, атакже отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, на дату оценки вместе оценки, тг.;

n — числоагрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, замененных нааналогичные, на дату оценки, единицы;

/> — стоимость нового i-гоагрегата (узла, системы, механизма) базовой комплектации, установленной призамене аналогичного агрегата, на дату оценки в месте оценки, тг.;

/> —физический износ автотранспортного средства и дату оценки, %;

/> —физический износ i-го агрегата (узла, системы, механизма) базовой

комплектации,установленного при замене аналогичного агрегата, на дату

оценки,%;

w — общеечисло агрегатов (узлов, систем, элементов) базовой комплектации, отсутствующихна автотранспортном средстве на дату оценки вследствие его разукомплектации(кроме замененных при переоборудовании);

/> — стоимостьнового /-го агрегата (узла, системы, элемента) базовой

комплектации,отсутствующего на автотранспортном средстве вследствие

егоразукомплектации (кроме замененных при переоборудовании), на

датуоценки в месте оценки, тг.;

/> — затраты на установку1-го агрегата (узла, системы, элемента) базовой

комплектации,отсутствующего на автотранспортном средстве вследствие его разукомплектации,на дату оценки в месте оценки, тг.;

s — число единиц оборудования,дополнительно установленного при

переоборудовании автотранспортного средства взамен агрегатов (узлов,

систем, механизмов) базовой комплектации, на дату оценки;

/>— стоимость нового t-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортного средства взамен агрегатов (узлов,

систем,механизмов) базовой комплектации, на дату оценки в месте оценки, тг.;

/>— затраты на переоборудование автотранспортногосредства при замене агрегата (узла, системы, механизма) базовой комплектациина дополнительно установленное t-е оборудование, на дату оценки в месте оценки, тг.;

/>— физический износ t-гооборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортногосредства взамен агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовой комплектации, надату оценки, %;

/>— стоимость нового агрегата (узла, системы, механизма)базовой

комплектации, который заменен при переоборудовании автотранспортного средствана t-е оборудование, на дату оценки в месте оценки, тг.;

/>— моральный износ автотранспортного средства на дату оценки, %;

m — число единиц оборудования,дополнительно установленного при

переоборудованииавтотранспортного средства без замены, агрегатов (узлов, систем, механизмов)базовой комплектации, на дату оценки;

/>—стоимость нового j-гооборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортногосредства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов) базовойкомплектации, включая затраты на установку, на дату оценки в месте оценки, тг.;

/>— физический износ j-го оборудования, дополнительно установленного припереоборудовании автотранспортного средства без замены агрегатов (узлов,систем, механизмов) базовой комплектации, на дату оценки, %;

/>— стоимость устранения отказов, неисправностей и эксплуатационных

дефектовна дату оценки в месте оценки, тг.

Оценка стоимости /> подержанногоне разукомплектованного автотранспортного средства в работоспособном состоянии,на котором не производились замена агрегатов и переоборудование, а такжеотсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты, может определятьсяпрямым или одномерным косвенным методом.

Расчет оценки прямым методом проводится на основерезультатов выборочного наблюдения стоимости объекта оценки на вторичном рынкеавтотранспортных средств.

Втом случае, когда проведение выборочного наблюдения стоимости /> невозможно из-заотсутствия необходимых данных для вторичного рынка идентичных автотранспортныхсредств, расчет оценки стоимости /> выполняетсяодномерным косвенным методом по формуле

/>/>=/> (11.2)

Где /> — стоимость новогоавтотранспортного средства базовой

комплектации на дату оценки в месте оценки, тенге.

Расчет оценки стоимости нового автотранспортного средствабазовой комплектации /> можетосуществляться прямым или одномерным косвенным методом.

Величина /> определяетсяметодом расчета физического износа с контролем технического состояния,нормативным методом с корректированием, расчетным методом с учетом возраста ипробега с начала эксплуатации, методом амортизационных отчислений.

Метод расчета физического износа с контролем техническогосостояния целесообразно применять при наличии у оценщика возможностипроведения инструментального контроля (диагностики) технического состоянияавтотранспортного средства, для которого нормативно-технической документациейустановлен норматив пробега (срока службы) до списания.

Нормативный метод с корректированием приемлем дляоценки физического износа автотранспортных средств, для которых

нормативно-техническойдокументацией установлены нормативы

пробега(срока службы) до списания и имеется информация о факторах, влияющих нанормативный пробег (срок службы).

Расчетный метод с учетом возраста и пробега с началаэксплуатации целесообразно использовать для оценки физического износаавтотранспортных средств, для которых нормативно- технической документацией неустановлены нормативы пробега (срока службы) до списания.

Метод амортизационных отчислений имеет смысл применятьв отдельных случаях для оценки физического износа автотранспортных средств,принадлежащих юридическим лицам. Указанные методы используются также длярасчета физического износа агрегатов, узлов, систем и других элементовавтотранспортных средств.

Метод расчета физического износа с контролемтехнического

состоянияявляется наиболее точным и обоснованным. Если нормативно-техническойдокументацией для автотранспортного средства установлен нормативный пробег досписания (капитального ремонта), то расчет физического износа проводится поформуле

/> (11.3)

Где/> — эффективный пробегавтотранспортного средства с начала эксплуатации на дату оценки, тыс. км;

/> —нормативный пробег до списания (капитального ремонта) автотранспортногосредства, тыс. км.

Если нормативно-технической документацией для автотранспортногосредства установлен нормативный срок службы до списания (капитального ремонта),то расчет физического износа выполняется по формуле

/>/> (11.4)

/> — эффективный возраст автотранспортного средства на

датуоценки, годы (моточасы);

/> — нормативный срок службы до списания (капитального ремонта)автотранспортного средства, годы (моточасы).

Значения эффективного пробега (возраста) на датуоценки определяются по результатам инструментального контроля (диагностики)технического состояния автотранспортного средства. При таком контролеопределяются фактические значения диагностических параметров для основныхагрегатов и узлов автотранспортного средства, которые сравниваются с их начальнымии предельно допустимыми значениями. По результатам их комплексной оценкиустанавливается уровень фактического технического состояния автотранспортногосредства и соответствующее ему значение пробега (возраста), которое принимаетсяв качестве эффективного пробега (возраста). При инструментальном контролетранспортное средство также проверяется на соответствие требованиямбезопасности дорожного движения. Результаты контроля (диагностики) фиксируютсяв диагностической карте, которая должна быть представлена в приложении котчету об оценке. Рекомендации по проведению инструментального контроля(диагностики) технического состояния транспортных средств, значениядиагностических параметров, а так требования к техническому состояниюавтотранспортных средств содержатся в нормативных документах.

Значения нормативных пробегов до списания(капитального ремонта) автотранспортных средств приведены в приложении.

Расчет физического износа автотранспортного средства,для которого нормативно-технической документацией установлен нормативный пробегдо списания (капитального ремонта), нормативным методом с корректированиемвыполняется по формуле

/> /> (11.5)

/> — фактический пробег с начала эксплуатации автотранспортного средствана дату оценки, тыс. км;

/> — коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срокаслужбы) до списания в зависимости от условий эксплуатации;

/> — коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срокаслужбы) до списания в зависимости от модификации автотранспортного средства иорганизации его работы;

/> — коэффициент корректирования нормативного пробега (нормативного срокаслужбы) до списания в зависимости от природно-климатических условий.

Расчет физического износа автотранспортного средства,для которого нормативно-технической документацией установлен нормативный срокслужбы до списания (капитального ремонта), нормативным методом скорректированием проводится по формуле

/> />

Где/>— фактический возраст (срокслужбы) автотранспортного средства на

дату оценки, годы (моточасы).
Дата производства (выпуска) автотранспортного средства

определяетсяпо данным регистрационных документов (паспорт транспортного средства,свидетельство о его регистрации и т.п.), идентификационного номера (VIN),справочников и т. д.

Фактический пробег />автотранспортногосредства с начала эксплуатации на дату оценки определяется по спидометру. Еслиспидометровое оборудование неисправно или его состояние не соответствуеттребованиям нормативного документа, фактический пробег с начала эксплуатациинаходится расчетным путем.

Расчет пробега с начала эксплуатации легковыхавтомобилей импортного производства, выполняется на основе данных.

Для легковых автомобилей-такси отечественного иимпортного производства среднегодовой пробег принимается равным 90 тыс. км.

Расчет пробега с начала эксплуатации легковых автомобилей,частично эксплуатировавшихся за рубежом, проводится на основе данных по формуле

/> (11.6)

Где /> — продолжительностьэксплуатации легкового автомобиля за рубежом, годы;

/> — среднегодовой пробег легкового автомобиля за рубежом для i-гогода эксплуатации тыс. км;
/> — возраст легковогоавтомобиля на дату оценки годы;
/> — среднегодовой пробеглегкового автомобиля для i-го года эксплуатации
тыс. км.

Для отечественных грузовых автомобилей и грузовыхавтомобилей импортного производства, фактический пробег с начала эксплуатациирассчитывается по формуле

/> (11.7)

Где /> — продолжительность эксплуатации грузового отечественного или импортногоавтомобиля на дату оценки, годы;

m — числовидов перевозок, на которых использовался грузовой отечественный или импортныйавтомобиль, единицы;

/>— среднегодовой пробег грузового отечественного или импортногоавтомобиля для j-го вида перевозок, тыс. км;

/> — доля пробега грузового отечественного или импортного автомобиля дляj-го вида перевозок, %.

Среднегодовой пробег /> грузовогоотечественного автомобиля для j-го вида перевозок определяется по данным. Для грузовогоавтомобиля импортного производства — также в соответствии с данными на основевыбора его отечественного аналога; доля пробега /> грузовогоотечественного или импортного автомобиля для j-го видаперевозок — на основе данных, указанных в справке, представляемой и заверяемойзаказчиком услуг по оценке.

Для грузовых автомобилей, эксплуатировавшихся частичноза рубежом, фактический пробег с начала эксплуатации вычисляется по формуле

/> (11.8)

/>— продолжительность эксплуатации грузового автомобиля за рубежом,годы;

d — числовидов перевозок, на которых использовался грузовой автомобиль за рубежом,единицы;

/>— среднегодовой пробег грузового автомобиля за рубежом для l-говида перевозок, тыс. км;

/>— доля пробега грузового автомобиля для l-го вид;перевозок за рубежом.

Среднегодовой пробег грузового автомобиля /> для l-говида перевозок в Германии определяется поданным: доля пробега грузовогоавтомобиля /> для l-говида перевозок в Германии — на основе данных, указанных в справкепредставляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке; среднегодовой пробеггрузового автомобиля /> для других странбез учета вида перевозок — по данным..

Для отечественных автобусов и автобусов импортного производства,фактический пробег с начала эксплуатации рассчитывается по формуле

/> />(11.9)

Где />— продолжительностьэксплуатации отечественного или импортного автобуса на дату оценки, годы;

h — числовидов перевозок, на которых использовался отечественный или импортный автобус,единицы;

/> — среднегодовой пробег отечественного или импортного автобусадля/-го вида перевозок, тыс. км;

/> — доля пробега отечественного или импортного автобуса для /-говида перевозок, %.

Среднегодовой пробег отечественного или импортного автобуса/> для f-говида перевозок определяется по данным табл.; доля пробега отечественного илиимпортного автобуса /> для f-говида перевозок – на основе данных, указанных в справке, представляемой изаверяемой заказчиком услуг по оценке.

Среднегодовой пробег маршрутных микроавтобусов и троллейбусовпринимается равным 50 тыс. км.

Для автобусов эксплуатировавшихся частично за рубежом,фактический пробег с начала эксплуатации находится по формуле

/> (11.10)

где /> — продолжительностьэксплуатации автобуса за рубежом, годы;

х — число видов перевозок, на которых использовался автобус за рубежом,единицы;

/>— среднегодовой пробегавтобуса за рубежом для g-го вида перевозок, тыс. км;

/> — доля пробега автобусадля g-го вида перевозок за рубежом.

Среднегодовой пробег автобуса /> для g-говида перевозок в Германии принимается равным: для городских и пригородныхперевозок — 65 тыс. км, для туристических перевозок — 95 тыс. км, длямеждугородных перевозок — 135 тыс. км. Доля пробега автобуса /> для g-говида перевозок определяется на основе данных, указанных в справке,представляемой и заверяемой заказчиком услуг по оценке; среднегодовой пробегавтобуса /> для других стран без учетавида перевозок — по данным табл..

При определении фактического пробега с начала эксплуатацииспециальных автотранспортных средств рассчитывается дополнительная составляющаяпробега, учитывающая работу их двигателя для привода в действие специальногонавесного оборудования в стационарных условиях. Указанная составляющаяприбавляется к пробегу, определенному по спидометру, и рассчитывается поформуле

/> (11.11)

Где /> — фактическая наработкадвигателя специального автотранспортного средства при его работе в стационарныхусловиях для приведения в действие специального оборудования на дату оценки,моточас;

/> — коэффициент приведения наработки двигателя в стационарных условиях кпробегу автотранспортного средства, км/моточас. !

Наработка двигателя специального автотранспортногосредства, используемого в стационарных условиях для привода в действиеспециальной техники или оборудования, на дату оценки определяется по счетчикумоточасов или на основании справки, представляемой и заверяемой заказчикомуслуг по оценке автотранспортного средства. Значения коэффициентов приведениянаработки двигателя в стационарных условиях к пробегу для специальныхавтотранспортных средств представлены в табл. 11.2.

Таблица11.2 Коэффициенты приведениянаработки двигателя в стационарных условиях к пробегу специальногоавтотранспортного средства

Тип автотранспортного средства

Коэффициент /> , км/моточас

Грузовые автомобили и автобусы 25 Пожарные автомобили 50

Гусеничные машины, специальные

колесные шасси и тягачи

15 Трактора колесные 10 Трактора гусеничные 5

Фактическое значение пробега с начала эксплуатации специальногоавтотранспортного средства, у которого измерение фактической наработкиконструктивно предусмотрено только в моточасах, может быть рассчитано поформуле через фактическое значение наработки.

При расчете фактического пробега с начала эксплуатациимототранспортных средств их среднегодовой пробег принимается равным 10 тыс. км.В общем случае, учитывающем частичную эксплуатацию мототранспортного средстваза рубежом, его пробег с начала эксплуатации вычисляется по формуле

/> (11.12)

Где/>— продолжительность эксплуатациимототранспортного средства за рубежом, годы;

/>— среднегодовой пробег мототранспортного средства за рубежом, тыс. км;

/>— продолжительность эксплуатации мототранспортного средства, годы.

Среднегодовой пробег мототранспортного средства зарубежом /> определяется поданнымтабл…

Возраст автотранспортного средства на дату оценкиопределяется по регистрационным документам.

Величина коэффициентов /> установленаположением. Коэффициент />имеетследующие значения: для 1-й категории условий эксплуатации — 1,0; для 2-й — 0,9; для 3-й — 0,8; для 4-й — 0,7; для 5-й — 0,6. Категория условийэксплуатации определяется в соответствии с их классификацией, приведенной вприложении 19, в зависимости от дорожного покрытия, рельефа местности и условийдвижения автотранспортных средств.

Коэффициент /> имеетследующие значения: базовый автомобиль-1,00; седельный тягач — 0,95; автомобильс одним прицепом — 0,90; автомобиль с двумя прицепами или автомобиль-самосвалпри работе на плечах ездки свыше 5 км — 0,85; автомобиль-самосвал с однимприцепом или при работе на коротких плечах ездки (до 5 км) — 0,80; автомобили –самосвалы с двумя прицепами — 0,75.

Коэффициент/> имеет следующие значениядля районов с (различным видом климата: умеренно теплый, умеренно теплыйвлажный, теплый влажный — 1,1; умеренный — 1,0; жаркий сухой, очень жаркийсухой, умеренно холодный — 0,9; холодный — 0,8; очень холодный — 0,7. Длярайонов с высокой агрессивностью окружающей среды по отношению к автомобилям (восновном побережье морей и океанов), а также при постоянном использованииавтомобилей для перевозки химических грузов, вызывающих интенсивную коррозиюдеталей, значение коэффициента /> снижаетсяна 10%.

Расчет физического износа с учетом возраста и пробегаавтотранспортного средства с начала эксплуатации проводится поформуле

/> (11.13)

где/> — функция, зависящая отвозраста и фактического пробега автотранспортного средства с начала егоэксплуатации.

Физический износ гусеничных тракторов устанавливаетсяравным 12% в год, колесных тракторов — 10% в год независимо от пробега.Физический износ прицепов для легковых автомобилей и жилых автомобилей (типаавтомобиль-дача) принимается равным 8% в год независимо от пробега.

При наличии информации только о продолжительностиэксплуатации или только о пробеге с начала эксплуатации автотранспортногосредства, являющегося собственностью юридического лица, его физический износ можетбыть рассчитан в соответствии с нормами амортизации. Расчет в данном случаепроводится по формулам

/> (11.14)

/> (11.15)/>

Где />— норма амортизационныхотчислений по пробегу % на 1000 км пробега;

/> — годовая норма амортизационных отчислений, %

При расчете оценки рыночной стоимости подержанногоавтотранспортного средства замена агрегатов базовой комплектации на аналогичныеучитывается при условии, что она произведена на агрегаты той же модели.Рекомендуется учитывать замену основных агрегатов, стоимость которых в новомсостоянии с учетом затрат на замену на дату оценки в месте оценки составляет неменее 5% />, а также замену шин иаккумуляторов. Она должна быть подтверждена документально или фактически(запись в паспорте автотранспортного средства для номерных агрегатов,оплаченный заказ-наряд предприятия по техническому обслуживанию и ремонтуавтотранспортных средств, запись в сервисной книжке, маркировка даты выпускаагрегата или узла более поздняя, чем дата выпуска автотранспортного средства ит. п.).

Расчет оценки стоимости нового агрегата (узла,системы, механизма) базовой комплектации/>,установленного при замене аналогичного агрегата, на дату оценки проводитсяпрямым или одномерным косвенным методом. Для использования одномерногокосвенного метода необходимо на основе статистического исследования стоимостиагрегатов автотранспортных средств построить зависимости, подобные той, котораяпредставлена формулой (11.16). Физический износ i-го агрегата(узла, системы, механизма) базовой комплектации />,установленного при замене аналогичного агрегата, на дату оценки определяетсяметодом расчета физического износа с контролем технического состояния,нормативным методом с корректированием и расчетным методом с учетом возраста ипробега с начала эксплуатации. При замене агрегата базовой комплектации накапитально отремонтированный агрегат величина рассчитанного физического износа /> дополнительноувеличивается на 20%.

При оценке физического износа i-гоагрегата с контролем технического состояния расчет износа на дату оценки проворятсяпо формуле

/> (11.16)

Где/> — эффективный пробег(возраст, наработка) агрегата с даты замены на дату оценки, определенный по результатамконтроля технического состояния, тыс. км (годы, моточасы);

/>— нормативный пробег (срок службы) агрегата до списания (капитальногоремонта) на дату оценки, тыс. км (годы, моточасы).

Значения эффективного пробега (возраста, наработки) надату оценки определяются по результатам контроля технического состояния(диагностики) агрегатов автотранспортного средства. При этом необходимоучитывать критерии списания (направления на капитальный ремонт) агрегатов.Агрегат автотранспортного средства направляется на капитальный ремонт илисписывается по следующим критериям:

базовая и основные детали требуют ремонта с полной разборкойагрегата;

работоспособностьагрегата не может быть восстановлена по техническим причинам или еевосстановление путем проведения текущего ремонта экономически нецелесообразно.Текущий ремонт предназначен для обеспечения работоспособности агрегатапосредством восстановления или замены всех его деталей, кроме базовых.

При проведении оценки автотранспортного средства высота рисунка протекторановой шины определяется следующим образом. Сначала устанавливаются модель итипоразмер шин автотранспортного средства по маркировке на боковине шины. Всоответствии с методикой, приведенной в Правилах эксплуатации автомобильныхшин, определяется тип рисунка протектора шины. Для установленных модели,типоразмера и рисунка протектора по данным приложения находится числовоезначение высоты рисунка протектора новой шины.

Для восстановленных шин высота рисунка протекторапринимается равной 80% высоты рисунка протектора новой логичной шины.

Фактическая высота рисунка протектора для каждой иопределяется как среднее арифметическое значение измерений в 4—6 точках среднейчасти беговой дорожки протектора при помощи глубиномера или штангенциркуля.

Минимально допустимая высота рисунка протектора и поусловиям безопасности дорожного движения составляет легковые автомобили — 1,6мм; грузовые автомобили — 1мм, автобусы — 2 мм; мотоциклы и мопеды — 0,8 мм.Для прицепов устанавливаются нормы минимально допустимой высоты рисункапротектора шин, аналогичные нормам для шин транспортных средств — тягачей.

Дополнительный износ шины />,обусловленный наличием повреждений и дефектов, для различных их видов имеетследующие значения:

выкрашивания, сколы, трещины на протекторе или трещиныбоковины без обнажения — 10%;

местный износ (пятнистость) протектора — 15%.

Расчетдополнительного износа шины /> (%)определяемого сроком ее эксплуатации, проводится по формуле

/>/> (11.17)

где />— срок эксплуатации шины,годы.

Для шин, не пригодных к дальнейшей эксплуатации ивосстановлению, устанавливается физический износ, равный 100%.

Срок эксплуатации определяется по дате изготовленияшины в соответствии с заводской маркой по ГОСТ-4754-80. Для восстановленных шиндата восстановления указывается на боковине или в плечевой зоне протектора.

Расчет по формуле проводится для каждой шиныавтотранспортного средства (включая запасное колесо). При этом в формуле каждаяшина, с учетом ее стоимости и физического износа, рассматривается отдельно.Стоимость камерной дины равна стоимости шины с камерой. Стоимостьвосстановленной покрышки равна сумме стоимости восстановительного ремонта изалоговой стоимости покрышки, подлежащей восстановлению.

Физический износ аккумуляторной батареи определяетсяпо формуле

/> (11.18)

Где/> — фактический срокэксплуатации аккумуляторной

батареина дату оценки, годы;

/> — нормативный срок службы аккумуляторной батареи до замены(списания), годы.

Фактическийсрок службы аккумуляторной батареи определяется продолжительностью периодамежду датой оценки автотранспортного средства и датой ее изготовления, котораяизвестна но маркировке, нанесенной на корпус аккумуляторной батареи сбоку(сверху) или выполненной в виде цифровой набивки на перемычках и выводныхклеммах (полюсах). На аккумуляторных батареях иностранного производства можетприменяться буквенно-цифровая маркировка даты изготовления, где буквасоответствует месяцу, а цифра — году изготовлениия (например, маркировка А8обозначает дату изготовления- январь 1998 г.). Аккумуляторные батареиотечественного производства имеют маркировку даты изготовления, состоящую издвух пар цифр, первая из которых обозначает номер месяца, а вторая — годвыпуска (например, маркировка 01.98 обозначает дату изготовления — январь 1998г.). Кроме того, на аккумуляторных батареях отечественного производства можетиспользоваться маркировка, которая принята на импортных аккумуляторныхбатареях. В качестве дополнительной информации используется маркировка даты изготовлениямоноблоку (корпуса), которая обычно наносится на его днище.

Срок службы аккумуляторной батареи до замены(списания) рекомендуется принимать равным:

4годам — при среднегодовом пробеге автотранспортного средства до 40 тыс. кмвключительно;

3годам — при среднегодовом пробеге автотранспортного средства более 40 тыс. км.

Оценка стоимости />новогоl-го агрегата (узла, системы, элемента) базовойкомплектации, отсутствующего на дату оценки на автотранспортном средстве врезультате его разукомплектации (кроме замененных при переоборудовании),определяется прямым или одномерным косвенным методом.

Оценка стоимости /> установкиl-го агрегата (узла, системы, элемента) базовойкомплектации, отсутствующего на дату оценки в месте оценки на автотранспортномсредстве вследствие его разукомплектации, рассчитывается многомерным косвеннымметодом посредством составления калькуляции затрат.

При учете оборудования, дополнительно установленногопри переоборудовании автотранспортного средства взамен агрегатов (узлов,систем, механизмов) базовой комплектации, следует проверить у заказчика наличиесвидетельства о соответствии конструкции автотранспортного средства требованиямбезопасности, выданного ГИБДД по результатам контроля за внесением изменений вконструкцию оцениваемого автотранспортного средства. При отсутствии такого документа,подтверждающего соответствие оцениваемого автотранспортного средстватребованиям нормативных правовых актов в области обеспечения его безопасности,указанный факт следует отразить в отчете об оценке и согласовать с заказчикомнеобходимость учета указанного вида переоборудования при оценке автотранспортногосредства.

Оценка стоимости /> новогоt-го оборудования, дополнительно установленного припереоборудовании автотранспортного средства взамен агрегатов (узлов, систем,механизмов) базовой комплектации, определяется прямым или одномерным косвеннымметодом.

Физический износ /> t-гооборудования, дополнительно установленного при переоборудованииавтотранспортного средcтва взамен агрегатов (узлов, систем, механизмов)базовой комплектации, на дату оценки определяется в соответствии с данными одате его установки и нормативном сроке службы. Фактический срок службыдополнительно установленного оборудования должен быть подтверждендокументально (чек, паспорт и пр.). Если данные о нормативном сроке службыотсутствуют, годовой физический износ принимается равным 10%.

Оценка стоимости /> новогоагрегата (узла, механизма, системы) базовой комплектации, который заменен припереоборудовании автотранспортного средства на t-е оборудование,рассчитывается прямым или одномерным косвенным методом.

Оценка затрат />напереоборудование автотранспортного средства с заменой агрегата (узла, механизма,системы) базовой комплектации на дополнительно установленное t-еоборудование на дату оценки в месте оценки определяется многомерным косвеннымметодом на основе калькуляции затрат.

Вобщем случае расчет морального износа автотранспортного средства проводится поформуле

/> (11.19)

Где/>— р-й фактор,учитываемый при определении морального износа автотранспортного средства, %.

Значение первого фактора, учитывающего прекращение надату оценки производства автотранспортного средства, вычисляется по формуле

/> /> (11.20)

где/> — срок, прошедший с датыснятия автотранспортного средства с производства до даты оценки, годы.

Значение фактора морального износа />, учитывающего прекращениевыпуска запасных частей к автотранспортному средству, равно 20%.

Значение фактора моральною износа />, учитывающего попаданиеранее (до даты оценки) автотранспортного средства в дорожно-транспортноепроисшествие, равно 5%.

Значение фактора морального износа />, учитывающего количествовладельцев автотранспортного средства (более 3 владельцев по даннымрегистрационных документов), равно 20%.

К видам оборудования, дополнительно устанавливаемогопри переоборудовании автотранспортного средства без замены агрегатов (узлов,систем, механизмов) базовой комплектации, относятся дополнительноегазобаллонное оборудование, противотуманные фары, подушки безопасности, чехлына сиденья, кондиционер, подкрылки, катализатор, магнитола, проигрывателькомпакт-дисков, другая автоаудиотехника, охранные и противоугонные системы,автономная печка для грузовых автомобилей, дополнительный бензобак, лебедка,багажник, скамейка в кузове, тент на кузов и другие виды оборудования.

Стоимость />нового j-гооборудования, дополнительно установленного при переоборудованииавтотранспортного средства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов)базовой комплектации, включает затраты на установку. Оценка стоимости самогооборудования определяется прямым или одномерным косвенным методом. Оценказатрат на установку рассчитывается многомерным косвенным методом посредствомсоставления калькуляции затрат.

Физический износ /> j-гооборудования, дополнительно установленного при переоборудованииавтотранспортного средства без замены агрегатов (узлов, систем, механизмов)базовой комплектации, на дату оценки определяется в соответствии данными о датеего установки и нормативном сроке службы. Фактический срок службы дополнительноустановленного оборудования должен быть подтвержден документально (чек,паспорт и пр.). Если данные о нормативном сроке службы отсутствуют, считается,что годовой физический износ равен 10%.

В качестве отказов, неисправностей и эксплуатационныхдефектов при оценке рыночной стоимости автотранспортного редства учитываются:

повреждения и неисправности, при которых запрещается эксплуатацияавтотранспортных средств по условиям безопасности дорожного движения иэкологической безопасности;

отказы и неисправности автотранспортного средства, невлияющие на безопасность дорожного движения и экологическую безопасность иприведшие к потере работоспособности или ухудшению функциональных иэксплуатационных характеристик автотранспортного средства, его агрегатов,узлов, механизмов систем;

эксплуатационные дефекты, приведшие к ухудшениювнешнего вида автотранспортного средства и вида внутри салона (кабины),моторного и багажного отделений из-за воздействия климатических и дорожныхусловий эксплуатации, факторов вешней среды, агрессивных по отношению кавтотранспортному средству, нарушения правил эксплуатации, некачественноготехнического обслуживания и ремонта, воздействия водителя и пассажиров припользовании автотранспортным средством.

При оценке автотранспортного средства учитываютсяотказы, неисправности и эксплуатационные дефекты дополнительно установленногооборудования.

Отказы, неисправности и эксплуатационные дефекты,связанные с физическим износом, основными причинами которого являются процессытрения, пластические деформации и усталостные разрушения, не учитываются.

Потеря работоспособности, ухудшение функциональных иэксплуатационных характеристик автотранспортного средства агрегатов, узлов,механизмов и систем из-за отказа и не исправностей устанавливается в результатепроверки его функциональных характеристик на ходу, а также проверкифункциональных характеристик агрегатов, узлов, механизмов и систем. Основнымивнешними признаками неисправностей являются, повышение уровня вибрации илишума, детонация, стук (при включении, выключении и движении), нестабильностьработы, значительный люфт, прорыв газов, пробуксовка, ослабление крепления,натяжения или соединения, перегрев, показания контрольных приборов(завышенные, заниженные, нестабильные или их отсутствие), течьтопливно-смазочных материалов и спецжидкостей.

Эксплуатационные дефекты, приведшие к ухудшениювнешнего вида автотранспортного средства и вида внутри салона (кабины),моторного и багажного отделений из-за воздействий климатических и дорожныхусловий эксплуатации, фактора внешней среды, агрессивных по отношению кавтомобилю нарушения правил эксплуатации, некачественного техническогообслуживания и ремонта, воздействия водителя и пассажиров при пользованииавтотранспортным средством, разделяются на две группы и учитываются взависимости от величины износа автотранспортного средства.

Независимо от величины износа автотранспортногосредства учитываются следующие виды эксплуатационных дефектов:

мелкие механические повреждения (вмятины, неровности,риски, царапины и т. д.) кузова, кабины, оперения, салона, моторного ибагажного отделений, не являющиеся следствием дорожно-транспортногопроисшествия или аварийного случая;

трещины, сколы и риски на стекле, приборах светотехники,на пластмассовых и пластиковых деталях;

следы некачественного технического обслуживания иремонта, рихтовки, правки, подгонки, ремонтной сварки элементов кузова, рамы идругих элементов автотранспортного средства;

повреждения шин, к которым относятся пробои и (или)порезы протектора или боковин, запрессовка твердых включений с повреждениемслоев каркаса, повреждения борта, потеря герметичности бескамерных шин,повреждение или обрыв вентиля;

негерметичность емкостей и систем, соединительных трубопроводов,нарушение герметичности соединений трубопроводов, разрыв шлангов;

оплавление, выгорание и обгорание пластмассовых и пластиковыхдеталей.

При условии, что износ автотранспортного средства надату оценки не превышает 50%, учитываются следующие виды эксплуатационныхдефектов:

следы и последствия коррозии, устанавливаемые в первуюочередь при осмотре следующих элементов автотранспортного средства:

наружной поверхности кузова (включая всю наружную облицовку),состоящей из крыши, передней и задней части, боковин, наружной части дверей,багажника, вентиляционных люков, низа обивки;

поверхностей кузова, обращенных к полотну дороги, включаяоснование кузова, арки и кожухи колес, оперение, подножки, облицовку днищакузова;

поверхностей, ограниченных внутренним объемом кузова:

наружнойповерхности каркаса, пола кузова, наружной облицовки со стороны салона,наружных частей дверей и вентиляционных люков, обращенных к салону, внутреннихповерхностей багажника, инструментального и аккумуляторного ящиков, внутреннейповерхности наружной обшивки, пола и др.;

поверхностей, образующих замкнутый объем (деталейкоробчатого сечения), внутренней поверхности каркаса, коробов жесткости,дверей, вентиляционных люков, моторного отсека, корпуса фар, сигнальных игабаритных фонарей;

хромоникелевых покрытий таких элементов, как бамперы,дверные ручки, молдинги;

закрытыхполостей, карманов, щелей, зазоров, мест точечной сварки, постановки заклепок,болтов и узких щелях (0,2- 0,7 мм), крепление металлической обивки к каркасу,постановки болтов и самонарезающихся винтов, сопряжения дюралевых и другихоблицовочных материалов с металлическим каркасом и нижней металлическойоблицовкой мест под декоративными плёнками во фланцевых, винтовых соединениях;

трещеныэлементов кузова, рамы и других деталей, швов пайки и сварки (не являющиесяследствием дорожно-транспортного происшествия или аварийного случая);

загрязнениеи повреждение обивки салона (кабины) и сидений кузова автомобиля и прицепа,тента, сидений покрывочных материалов мототранспортных средств;

потускнение(потеря глянца), расслоение, растрескивание, вздутие, отслаивание, вспучивание,различие по тону лакокрасочных и других защитных покрытий;

выкрашиваниеи отклеивание пластмассовых, пластиковых и других неметаллических деталей(материалов);

загрязнениеи замасливание подкапотного отсека, внутренней поверхности багажника;

ослаблениекрепления агрегатов, дверей, сидений и других узлов и элементовавтотранпортного средства.

Расчётоценки стоимости устранения отказов, неиспраностей и эксплуатационных дефектовпроводится многомерным косвенным методом по формуле

/> (11.20)

Где/>— стоимость работ поремонту (восстановлению) на дату оценки в месте оценки, тг.;

/>— стоимость материалов на оценки в месте оценки, тг.;

/>— стоимость запасных частей на дату оценки в месте оценки, тг.

Оценкистоимости работ /> по ремонту(восстановлению), стоимости материалов /> истоимости запасных частей /> рассчитываютсяпрямым или косвенным методом.

Значениеоценки рыночной стоимости подержанного автотранспортного средства должносоответствовать следующим условиям:

/> /> /> (11.21)

Где />—утилизационная стоимость автотранспортного средства в месте оценки на датуоценки, тг.

Контрольные тесты:

Ккакой безопасности относится устройство сигнализации?

A) послеаварийнойбезопасности

B) пассивной безопасности;

C) активной безопасности;

D) экологической;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Определениеразмера материального ущерба при ДТП основано на положениях:

A) по теории удара в механике;

B) по нормированию времени на выполнение единицы

конструктивного элемента;

C) по нормированию труда и заработной платы;

D) по вероятности;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Изкаких этапов состоит процесс оценки ТС:

A) определениетехнической и экономической составляющей;

B) определение экономической составляющей;

C) определение технической составляющей;

D) определение продажной стоимости;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Которыйиз нижеперечисленных видов деятельности не может быть отнесен ксудебно-экспертной деятельности?

A) определение остаточнойстоимости;

B) определение суммы ущерба;

C) определение виновной стороны;

D) определение меры пресечения;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Какаястоимость является базовой для расчета таможенных платежей в РК

A) таможенная;

B) балансовая;

C) рыночная;

D) ликвидированная;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Ккакому методу относится равномерное списание изношенной стоимости объекта втечении всего срока его службы

A) прямолинейному;

B) кумулятивному;

C) ; производственному

D) регрессивному;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Какойиз нижеперечисленных методов начисления амортизации не учитывают моральногостарения оборудования?

A) равномерный;

B) регрессивный;

C) кумулятивный;

D) производственный;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Какойиз нижеперечисленных методов в полной мере учитывает и моральное и физическоеустаревание оборудования или ТС?

A) кумулятивный;

B) равномерный;

C) регрессивный;

D) производственный;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Необходимоли при проведение процедуры оценки осуществлять обязательный осмотр машины,оборудования или ТС?

A) да, обязательно;

B) нет, не обязательно;

C) не обязательно, на усмотрение эксперта;

D) не обязательно, на усмотрение заказчика;

Е ) среди предъявленных ответов нет правильного.

Глав 12. Оценка нематериальных активов предприятия

12.1. Нематериальные активы организации и ихиспользование

В соответствии СБУ к нематериальным активам относятимущество, которое одновременно отвечает следующим условиям:

- не имеет материально-вещественнойструктуры;

- может быть идентифицировано отдругого имущества;

- предназначено для использования впроизводстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо дляуправленческих нужд организации;

- используется в течение длительноговремени (свыше 12 месяцев или в течение обычного операционного цикла, если онпревышает 12 мес.);

- не предполагается последующаяперепродажа данного имущества;

- способно приносить организацииэкономическую выгоду;

- имеются надлежащие оформленныедокументы, подтверждающие существование самого актива и исключительные праваорганизации на результаты интеллектуальной деятельности.

В соответствии с перечисленными условиями к нематериальным активамотносят следующие объекты интеллектуальной собственности:

- исключительное правопатентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель;

- авторское право на программы дляЭВМ, базы данных;

- имущественное право автора илииного правообладателя на топологии интегральных микросхем;

- исключительное право владельца натоварный знаки знак обслуживания, наименование места происхождения товаров;

- исключительное правопатентообладателя на селекционные достижения.

В составе нематериальных активов учитываются также деловаярепутация организации и организационные расходы (расходы, связанные собразованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительнымидокументами частью вклада участников в уставный капитал).

В состав нематериальных активов не включаются интеллектуальныеи деловые качества персонала организации, их квалификация и способность ктруду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованыбез них.

Практическое использование нематериальных активов вэкономическом обороте предприятий есть, по сути, процесс коммерциализацииинновационной сферы, который условно можно свести к следующим стадиям.

Первая стадия — это грамотная классификация объектовинтеллектуальной собственности, на базе которой должна формироваться предварительнаяоценка их рыночной стоимости. Однако в настоящее время предприятия либо ее невыполняют, либо делают это по-дилетантски. Поэтому необходима профессиональнаяразработка базовых методологических и методических рекомендаций.

Вторая стадия — это включение стоимости объектовнематериальных активов в состав имущества предприятий по бухгалтерскому счету04 «Нематериальные активы». В соответствии с законодательством эти средстваподлежат амортизации: ежемесячно относятся на себестоимость продукции (работ, услуг)по нормам, которые рассчитывает предприятие (фирма) исходя из первоначальнойстоимости и срока их полезного использования, но не более срока деятельностисамого предприятия), затем реализуются и оседают на расчетном счетепредприятия. В дальнейшем они используются исключительно на развитие данногопроизводства, на вознаграждение авторам разработок, и потому не должныоблагаться налогами.

Третья стадия — коммерциализации нематериальныхактивов заключается:

·в активном выходе предприятий на рынок научно-технической продукции;

·в умении найти своего покупателя, овладевать искусством предпринимателя, т.е.самому искать заказчика (потребителя) для своей идеи или разработки;

·в умении рекламировать их;

·в умении писать в журналы, пробиваться на телевидение и т.д…

12. 2. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХАКТИВОВ

Хозяйствующему субъекту любой фирмы собственностинеобходимо уметь грамотно анализировать ситуацию на рынке продукции (услуг),вести учет тенденций спроса на свои разработки или продукцию (услуги),закреплять за собой рыночную «нишу» и быть серьезно подготовленным в областипредпринимательской деятельности, маркетинга, знать правовые, юридическиеосновы отношений с партнерами.

Тактика игнорирования подобных действий неизбежнообернется для предприятий в будущем полной потерей конкурентной способности ихпродукции на внешних и внутренних рынках.

Практическое же использование нематериальных активов вэкономическом обороте предприятий, превращение их в конкретный механизм длякоммерческой оценки результатов интеллектуального труда, интеллектуальнойсобственности дает возможность современному предприятию (фирме):

· изменить структуру своего производственного капиталаза счет увеличения доли нематериальных активов в стоимости новой продукции иуслуг, увеличив их наукоемкость, что сыграет определенное значение дляповышения конкурентной способности продукции и услуг;

· экономически эффективно и рационально использоватьнезадействованные и лежащие «мертвым грузом» нематериальные активы, которымивсе еще располагают многие предприятия, фирмы, НИИ, научно-исследовательскиелаборатории и т.д..

Можно привестинаиболее характерные случаи, когда становится явной потребность в оценкенематериальных активов предприятия, а также всего имущества предприятия вцелом:

Купля-продажа акцийпредприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося вакционерной собственности, есть покупка всех акций, эмитированных даннымпредприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все егоакции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того,покупается ли контрольный или неконтрольный пакет акций, инвестор тогда уверенв своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости,приходящуюся на контрольный пакет акций.

Купля-продажа доли(вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченнойответственностью. В отличие от предыдущего случая доля оценивается не числомакций, а в денежных единицах.

Передача всегопредприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы иосуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договоромаренды).

Реорганизация(слияние,разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как порешению собственников предприятия, так и при решении арбитражного суда прибанкротстве предприятия.

Продажа предприятияцеликом на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротстваили при приватизации государственного предприятия.

Осуществлениеинвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснованиянеобходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблемавозникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия.

Получение кредитапод залог всего имущества предприятия (ипотека).

Оценка стоимостифирменного товарного знака или других средств индивидуализации предприятия иего продукции (услуг) производится:

при их перекупке,приобретении другой фирмой;

при предоставлениифраншизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объемпродаж;

при определенииущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями состороны других предприятий;

при использованииих в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества или товарищества;

при определениистоимости нематериальных активов, «гудвилла», для общей оценки стоимостипредприятия.

Таким образом,обоснованность и достоверность оценки стоимости нематериальных активов вомногом зависит от того, насколько правильно определена область использованияоценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

12.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

Методыоценки нематериальных активов

3.1 Доходный подход

3.2Сравнительный подход

3.3Затратный подход

Оценка (определениестоимости) нематериальных активов зависит от способа ихприобретения. Нематериальные активы могут быть внесены в качестве вклада вуставный капитал, приобретены за плату у других организаций, полученыбезвозмездно или созданы на самом предприятии. Поэтому оценка может бытьпроизведена по договоренности сторон, исходя из затрат на приобретение, порыночной стоимости, по стоимости изготовления .

Первоначальнаястоимость нематериальных активов, внесенных в счет вклада в уставный(складочный) капитал организации, определяется исходя из их денежной оценки,согласованной учредителями (участниками) организации, если иное непредусмотрено законодательством .

Первоначальная стоимость нематериальных активов, приобретенных заплату,определяется каксумма всехфактических расходов на приобретение (за исключением налогов надобавленную стоимость и иных возмещаемых налогов) и приведение их в состояние, пригодное для использованияв запланированныхцелях.

Первоначальнаястоимость нематериальных активов, полученных организацией по договору дарения(безвозмездно), соответствует их рыночной стоимости на дату принятия кбухгалтерскому учету.

Первоначальнаястоимость нематериальных активов, созданных самой организацией, рассчитываетсякак сумма всех фактических расходов на их создание, изготовление(израсходованные материальные ресурсы, оплата труда, услуги стороннихорганизаций, патентные пошлины, связанные с получением патентов, свидетельств,и т.п.), за исключением налогов на добавленную стоимость и иных возмещаемыхналогов .

Первоначальнаястоимость нематериальных активов, полученных по договорам, предусматривающимисполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, определяется исходя изстоимости товаров, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимостьэтих товаров устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимыхобстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров.

Стоимостьнематериальных активов, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, неподлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством .

Оценканематериальных активов, стоимость которых при приобретении определена виностранной валюте производится в рублях путем пересчета иностранной валюты покурсу Центрального банка ., действующему на дату приобретения организациейобъектов по праву собственности, хозяйственного ведения, оперативногоуправления.

В оценкенематериальных активов можно использовать три основных подхода: доходный; затратный; сравнительный.

3.1. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

В соответствии сдоходным подходом стоимость объекта нематериальных активов принимается науровне текущей стоимости тех преимуществ, которые имеет предприятие от егоиспользования. В качестве примера можно привести метод освобождения от роялти,который используется для оценки стоимости патентов и лицензий. Роялти – этопериодическое отчисление лицензеру (продавцу) за пользование интеллектуальнойсобственностью. Обычно роялти составляет 5-20 % дополнительной прибыли,получаемой предприятием, купившим интеллектуальную собственность. Если объектинтеллектуальной собственности является основой нового продукта (технологии),роялти может составлять до 50 %.

На доходный подходопираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходови метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые клюбым видам имущественных комплексов .

Методдисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правиламбудущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемыхнематериальных активов. Будущие доходы включают:

¨периодический денежный поток доходов отэксплуатации нематериальных активов на протяжении срока владения; это чистыйдоход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетомподоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

¨денежные поступления от продажинематериальных активов в конце срока владения, то есть будущая выручка отперепродажи нематериальных активов (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понятьсущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложныйпроцент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Вложенный капиталкак бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указатьнекоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капиталапо истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методедисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Метод прямойкапитализации достаточно прост и в этом его главное и единственное достоинство.Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерногогода, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателейчистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимостинематериальных активов данным методом выполняется в три последовательных этапа:

¨ расчет ежегодного чистого дохода.

¨ выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализациидолжен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

¨ расчет текущей стоимости нематериальных активов .

3.2.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

Сравнительныйподход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходяиз данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальнымиактивами.

Сравнительныйподход может применяться для тех видов нематериальных активов, сделки покоторым часто совершаются на рынке. Исходной информацией для расчета стоимостиобъекта служат цены продажи аналогичных объектов

Метод базируется напринципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит заданный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта,обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажианалогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данногообъекта .

Расчеты методами,использующими сравнительный подход осуществляются по следующим этапам.

Этап 1. Изучениесоответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичнымиобъектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит отколичества и качества собранной информации. Когда информации достаточно,необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы соцениваемыми нематериальными активами по своим функциям и параметрам.

Этап 2.Проверка информации. Необходимо убедиться, прежде всего в том, что цены неискажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшимисостоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки,физических и других характеристиках аналогичных объектов.

Этап 3.Сравнениеоцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия подате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению,наличию дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированыи учтены.

Этап 4.Расчет стоимости данных нематериальных активов путем корректировки цен нааналогичные нематериальные активы. В той мере, в какой оцениваемый объектотличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобыопределить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми жехарактеристиками, что и оцениваемый объект. При анализе цен аналогичныхобъектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

1) определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;

2) определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектамипо отдельным параметрам;

3) расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определениягруппы аналогичных объектов;

4) расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода;

5) расчет стоимости с помощью корреляционных моделей.

Определение стоимостидополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух группобъектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можноопределить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательныхсооружений к зданиям и т.п.

Определениекорректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемыенематериальные активы различаются по отдельным техническим и размернымпараметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобстваобслуживания – все эти характеристики можно учесть в стоимости введениясоответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Расчет стоимости поудельным показателям – способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемыеобъекты функционально однородны, но существенно различаются по размеру имощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу.

Способ расчетастоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношенияцены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к темнематериальным активам, функционирование которых приносит доход. Если оцениваютнематериальные активы предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е(цена к доходу на акцию), если оценивают нематериальные активы, включающиетолько недвижимость предприятия, то расчет ведут с помощью мультипликаторавалового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение ценыаналогичного объекта к валовой ренте его владельца. Порядок расчета такой. Длякаждого аналогичного объекта рассчитывают мультипликатор дохода, затем выводятусредненное значение мультипликатора для всей группы объектов. Стоимостьданного объекта получают умножением усредненного мультипликатора напрогнозируемую величину дохода от данного объекта.

Расчет стоимостинематериальных активов с помощью корреляционной модели возможен в том случае,когда имеется достаточно большое количество аналогичных объектов и можно путемстатистической обработки информации построить корреляционную модель,описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-2 его основных параметров.

3.3.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

На основе затратного подходаопределяют стоимость воспроизводства. Прииспользовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как суммазатрат на их создание, приобретение и введение в действие.

Хотя при затратномподходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости,так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менеевстречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например:

- для исчисления налога на имущество,

- для целей страхования отдельных составляющих имущества,

- при судебном разделе имущества между собственниками,

- при распродаже имущества на открытых торгах,

- для бухгалтерского учета основных фондов;

- при переоценке основных фондов.)

Где фондовый рыноктолько формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подходчасто оказывается единственно возможным.

Главный признакзатратного подхода — это поэлементная оценка, то есть оцениваемыенематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждойчасти, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированиемстоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципеесть возможность не только купить данные нематериальные активы, но и создать ихиз отдельно покупаемых элементов.

В зависимости отхарактера оцениваемых нематериальных активов применяют различные методызатратного подхода. Поэтому здесь речь идет об общей последовательностирасчетов по данному подходу, выполняемых в несколько этапов.

Этап 1.Анализ структуры нематериальных активов и выделение их составных частей(компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированноразличными методами. Если нужно оценить предприятие в целом, а не только егонематериальные активы, то в нем выделяют такие компоненты как: основные фонды(земля, здания, сооружения, машины и оборудование), оборотные материальныесредства, денежные средства.

Этап 2.Выбор наиболее походящего метода оценки стоимости для каждого компонентанематериальных активов и выполнение расчетов. Для определения стоимостиземельного участка применяют специальные методы, известные из теории оценкинедвижимости, или расчеты ведут по ценам за 1 м2, применяемым приисчислении земельного налога.

Этап 3.Оценка реальной степени износа компонентов нематериальных активов. Термин«износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, аследовательно и его стоимости по различным причинам, то есть не тольковследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется вбухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизмпереноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службыобъекта .

В практике оценкиразличают два вида износа: физический износ и моральный износ.

Физический износозначает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации.Реальный физический износ оценивается следующими методами:

¨по эффективному возрасту;

¨по индексам снижения потребительскихсвойств;

¨по снижению чистого дохода (прибыли) впроцессе эксплуатации.

Моральный износхарактеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости, в связис появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Моральный износ принятоподразделять на:

¨технологический,

¨функциональный,

¨внешний.

Технологическийизнос является следствием влияния на стоимость достижений научно-техническогопрогресса в области конструкции, технологии, материалов.

Функциональныйизнос есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемогообъекта в сравнении с новым аналогом.

Внешний износпроявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новымтребованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности ит.д.

Основным методомопределения морального износа является метод сравнения с новым, болеесовершенным объектом.

Этап 4.Расчет остаточной стоимости компонентов нематериальных активов и суммарнаяоценка остаточной стоимости всех нематериальных активов. Остаточная стоимостьна дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа.

Применительно ктаким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, тоесть ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хауили патента (лицензиару), согласно заключенному между ними договору.

Фактически роялти —вознаграждение продавцу, определенное по фиксированной ставке, проценту отдохода, прибыли или стоимости в зависимости от договоренности субъектов сделки.Обычно роялти берется в размере от пяти до двадцати процентов дополнительнойприбыли, полученной предприятием, купившим и использовавшим нематериальныеактивы. Но это справедливо лишь для крупномасштабных производств и для случаев,когда помимо данных нематериальных активов в технологии производства нового илиобновленного продукта задействованы также несколько других. Когда женематериальные активы в рассматриваемой технологии являются единственным иглавным элементом новизны, оригинальности или экономичности выпускаемой продукции,то эти проценты существенно занижают фактическую стоимость нематериальныхактивов.

Роялти, выполняяфункцию определителя не стоимости нематериальных активов, а размеравознаграждения, как фиксированный процент от прибыли распространяется на весьжизненный цикл данных нематериальных активов.

Роялти как элементрасчета размера вознаграждения имеет глубокий экономический смысл, стимулируявладельца нематериальных активов поддерживать его реализацию в производстве,постоянно его адаптировать к изменяющимся условиям производства и рыночнойконъюнктуры.

Ставка роялтитакова, что выплаты по ней обычно не являются для производителя ощутимойпотерей, а владельцу нематериальных активов периодически начисляетсяотносительно высокая сумма. Поэтому ставки роялти определены, с точки зренияавтора, как стихийно сложившийся и принятый в международной практике компромиссмежду интересами производителя и изобретателя, владельца и покупателя. Причемэтот компромисс исторически сложился во времена полного диктата производителя иотносительной слабости правовых и рыночных позиций изобретателей и владельцевнематериальных активов. В прежнее время организация внедрения нововведенийпредставляла большую проблему. И если на данном производстве владельцу патентаотказывали во внедрении, то шансов внедрить нематериальные активы в другомместе, как правило, было крайне мало.

Сейчас положение вмире существенно меняется в пользу владельцев нематериальных активов:

различные компаниии фирмы организуют системы поиска, генерации и фильтрации полезных идей;

создается множествовенчурных фирм;

нематериальныеактивы закладываются в многочисленные инвестиционные проекты;

информационныесистемы и издания рекламируют новые высокоэффективные идеи.

Дальновидныебизнесмены продают ценные патенты лишь при острой необходимости и в последнююочередь. Хорошие идеи стали «сытно» кормить своих владельцев, превратились вдорогой товар .

Методология оценкинематериальных активов с использованием роялти предполагает знание всегожизненного цикла объекта, реально предсказать который бывает почти невозможно.Тем более не удается обычно достоверно рассчитать массу прибыли по всемжизненному циклу нематериальных активов ввиду того, что, как правило, неудается обосновать ожидаемое моральное старение нематериальных активов. Поэтомуиспользование роялти для расчетов стоимости нематериальных активовпредставляется неэффективным.

Более правильнымпредставляется расчет стоимости нематериальных активов с использованием массыприбыли за некий обозримый период (лишь несколько лет). Но прибыль, полученнуюот реализации данных нематериальных активов, было бы разумнее делить поровнумежду продавцом и покупателем нематериальных активов в течение определенногосрока, владельцем нематериальных активов и производителем продукции, егосодержащей.

Проблемаопределения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объектаинтеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения впроизводство требуются инвестиции. Чистый доход от использования ноу-хау илиизобретения является частью чистого дохода от реализации определенногоинвестиционного проекта. Поэтому сначала разрабатывается инвестиционный проект,составляется бизнес-план, в котором рассчитывают ожидаемый ежегодный чистыйдоход. Затем выделяют ту часть чистого дохода, которую можно отнести киспользуемому объекту интеллектуальной собственности. Применяемый при этомдолевой коэффициент рассчитывается с учетом фактора получения экономии. Так,применение ноу-хау или изобретения дает прирост чистого дохода предприятия засчет таких факторов, как снижение себестоимости продукции, увеличения объемапродаж, увеличения цены за продукцию за счет роста качества. Нужно также иметьввиду, что применение некоторых ноу-хау позволяет снизить величину налога наприбыль.

Задача упрощается,если инвестиции не требуются. Например, что при оценке стоимости товарногознака, приобретаемого предприятием у другой авторитетной фирмы, достаточнорассчитать прирост чистого дохода предприятия вследствие увеличения цены ирасширения рынка сбыта, но при этом нужно вычесть дополнительные расходы наудовлетворение требований обладателя товарного знака. Кстати, стоимостьтоварного знака может измеряться значительной суммой.

Особое вниманиеследует обратить на выбор ставки дисконта. Как уже отмечалось, ставка дисконтаскладывается из безрисковой ставки и премии за риск.

Когда оцениваютсяобъекты интеллектуальной собственности, премия за риск выбирается повышенной,так как вложения в эти объекты отличаются большой рискованностью.

Срок полезногоприменения объекта интеллектуальной собственности оценивается предприятиемсамостоятельно и зависит от сроков старения передаваемых знаний (опыта) ивозможного раскрытия их конфиденциальности. Этот период соответствоватьдвадцатилетнему периоду действия патента РФ на изобретение илисемнадцатилетнему сроку действия патента США. При определении срока действиядоговор на передачу ноу-хау в международной практике принятым считается срок,равный пяти годам, а по отдельным договорам он изменяется в пределах от двух додесяти лет.

Стоимость деловойрепутации предприятия или гудвилла определяется методом избыточнойрентабельности, который можно рассматривать как частный случай методакапитализации. Оценку гудвилла выполняют как составную процедуру оценки стоимостипредприятия в целом. Исходят из того положения, что гудвилл – это тенематериальные активы, благодаря которым рентабельность собственного капиталапредприятия превышает среднеотраслевую рентабельность. Расчеты выполняют втакой последовательности:

1. Анализируют данные о результатах деятельности предприятий отрасли, к которойотносится данное предприятие, и вычисляют среднее по отрасли значениепоказателя рентабельности собственного капитала (отношение чистой прибыли ксобственному капиталу предприятия).

2. Определяют чистую прибыль предприятия при среднеотраслевом уровнерентабельности, для чего среднеотраслевой показатель рентабельности умножают насобственные средства предприятия.

3. Определяют избыточную прибыль; при этом из фактической чистой прибыливычитается чистая прибыль при среднеотраслевой рентабельности.

4. Методом капитализации, то есть делением избыточной прибыли на коэффициенткапитализации определяют стоимость гудвилла.

Имеется целый ряднематериальных активов, стоимость которых может быть оценена только на основезатратного подхода. Методом расчета сметных затрат определяется и учитываетсястоимость таких нематериальных активов, как целевые организационные расходы,стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимостьлицензий на право заниматься определенными видами деятельности и т.д. Стоимостьопределяется как итог затрат по схеме расходов плюс прибыль.

ТЕСТЫ ДЛЯ РУБЕЖНОГО КОНТРОЛЯ:

Который из нижеперечисленных видов деятельности неможет быть отнесен к судебно-экспертной деятельности?

1. определение остаточной стоимости

2. определение суммы ущерба

3. определение виновной стороны

4. определение меры пресечения

5. нет правильного ответа

Какой из нижеперечисленных методов начисления амортизациине учитывают морального старения оборудования?

1. равномерный

2. регрессивный

3. кумулятивный

4. производственный

5. нет правильного ответа

Какой из нижеуказанных методов основан наопределении текущей стоимости объекта как совокупности будущих доходов:

1. доходный метод

2. затратный метод

3. сравнительный метод

4. синтетический метод

5. нет правильного ответа

Составление калькуляции используется какинструментарий при оценке:

1. затратным методом

2. доходным методом

3. сравнительным методом

4. синтетическим методом

5. нет правильного ответа

Стоимость имуществом за вычетом суммы накопленногоизноса на определенную дату называется?

1. остаточной

2. рыночной

3. ликвидационной

4. балансовой

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Какой из нижеперечисленных методов оценки движимогоимущества требует наличия большой информационной базы данных:

1. сравнительный

2. затратный

3. доходный

4. синтетический

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Показатель позволяющий рассчитывать текущую стоимостьв будущую называется:

1. коэффициентом капитализации

2. ставкой дисконта

3. ставкой рефинансирования

4. коэффициентом сжатия

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Кто является потребителем услуг оценщика?

1. заказчик

2. исполнитель

3. ответчик

4. начальник

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Метод основанный на анализе цен покупки и продажи,сложившихся в текущий момент на первичном и вторичном рынках называется:

1. сравнительным

2. затратным

3. доходным

4. комбинированным

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Учет износа происходит на:

1. вторичном рынке движимого имущества

2. первичном рынке движимого имущества

3. расширенном рынке движимогоимущества

4. мнимом рынке движимого имущества

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Если А — процент износа детали, Н – глубина износадетали, мм, то как определить К коэффициент износа детали:

1. К=А/Н;

2. К=Н/А;

3. К=(А-Н)/100%;

4. К=(Н=А)/100%;

5. среди предъявленных ответов нетправильного.

Износ и устаревание, которое целесообразно устранить сэкономической точки зрения:

1. Устранимый износ2. Неустранимый износ3. Физический износ

4. Функциональное устаревание

5. Экономическое устаревание

Текущая стоимость нового объекта, являющаяся по своимхарактеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта:

1. Полная стоимость замещения

2. Полная восстановительная стоимость

3. Стоимость остаточного замещения

4. Страховая стоимость

5. Инвестиционная стоимость

Минимальные совокупные затраты (в текущих ценах),необходимые для замены данного объекта аналогичным другим объектом:

1. Полная стоимость замещения

2. Полная восстановительная стоимость

3. Стоимость остаточного замещения

4. Сраховая стоимость

5. Инвестиционная стоимость

При определении этой стоимости рассматривается не весьсовокупный износ, а лишь износ, учитываемый для целей страхования:

1. Сраховая стоимость

2. Полная восстановительная стоимость

3. Полная стоимость замещения

4. Стоимость остаточного замещения

5. Инвестиционная стоимость

Стоимость собственности для конкретного инвестора, илигруппы инвесторов при определенных целях инвестирования:

1. Инвестиционная стоимость

2. Полная восстановительная стоимость

3. Полная стоимость замещения

4. Стоимость остаточного замещения

5. Страховая стоимость

Независимо от используемой классификации при оценкеоборудования рекомендуется группировать его по следующим группам:

1. Все ответы верны

2. Основное технологическое

3. Вспомогательное

4. Подъемно-транспортное

5. Офисное

Потеря стоимости, вызванная появлением новыхтехнологий:

1. Функциональный износ

2. Моральный износ

3. Технологический износ

4. Экономическое обесценивание

5. Экономическое устаревание

Износ вызванный повышенными инвестиционнымииздержками:

1. Моральный износ

2. Технологический износ

3. Экономическое обесценивание

4. Функциональный износ

5. Экономическое устаревание

Износ делающий рассматриваемое оборудование ненужным впринципе в рамках новой технологии:

1. Технологический износ

2. Моральный износ

3. Экономическое обесценивание

4. Функциональный износ

5. Экономическое устаревание

Потеря стоимости, вызванная крупными отраслевыми,региональными, мировыми технологическими и политическими изменениями:

1. Экономическое обесценивание

2. Моральный износ

3. Технологический износ

4. Функциональный износ

5. Неустранимый износ

Подвид физического износа по времени протекания:

1. Равномерный и непрерывный

2. Глобальный

3. Устранимый

4. Технический

5. Локальный

Какие из следующих работ следует рассматривать вкачестве заключении о стоимости машин и оборудования:

1. Все ответы верны

2. Экспресс-анализ

3. Кабинетный анализ

4. Анализ гипотетических ситуаций

5. Анализ нематериальных активов

Распространенная практика для получения быстрогомнения о стоимости машин и оборудования:

1. Экспресс-анализ

2. Кабинетный анализ

3. Анализ гипотетических ситуаций

4. Анализ нематериальных активов

5. Анализ без инспекции

Величина, выраженная в денежном эквиваленте, которуюможно получить от продажи имущества, реализуемого как совокупность материалов,которые в нем содержатся:

1. Стоимость скрапа (лома)

2. Восстановительная стоимость

3. Затраты на восстановление

4. Страховая стоимость с учетомизноса

5. Страховая стоимость замещения

Величина, выраженная в денежном эквиваленте, которуюожидается получить от продажи бывших активов или их составных компонентов дляальтернативного использования:

1. Остаточная ликвидационнаястоимость

2. Восстановительная стоимость

3. Затраты на восстановление

4. Страховая стоимость с учетомизноса

5. Страховая стоимость замещения

Способность актива удовлетворять потребностипользователя в данном месте и в течении данного периода времени:

1. Полезность

2. Замещение

3. Предвидение

4. Вклад

5. Сбалансированность

Принцип лежащий в основе трех подходов к оценке любогоактива:

1. Замещение

2. Предвидение

3. Вклад

4. Сбалансированность

5. Полезность

Метод оценки оборудования на принципе подстановки илизамещения, который подразумевает, что разумный инвестор не заплатит заоцениваемое имущество, чем стоит его замещение:

1. Метод рыночных сравнений

2. Затратный метод

3. Метод капитализации дохода

4. Статический подход

5. Динамический подход

Ресурсно-технологические модели оценки включают всебя:

1. Все ответы верны

2. Искомую стоимость объекта оценки

3. Количество комплектующих узлов иагрегатов типа j

4. Рыночная стоимость одного узлатипа j

5. Суммарная стоимостьнерасшифрованной

Восстановительная стоимость включает в себя:

1. Все ответы верны

2. Действующую оптовую цену

3. Заготовительно-складские расходы

4. Стоимость транспортных расходов

5. Стоимость фундаментов подоборудование

Методы определения таможенной стоимости товарагосударств – участников СНГ включают:

1. Все ответы верны

2. Метод определения таможеннойстоимости товара

3. Метод по цене сделки с ввозимымитоварами

4. Метод по цене сделки с идентичнымитоварами

5. Метод по цене сделки с однороднымитоварами

Метод расчета амартизации на основе дроби, котораяменяется с течением времени в применении к первоначальной балансовой стоимостиактива:

1. Кумулятивный метод

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Д)Теория текущей стоимости

5. Метод амортизации по фондувозмещения

Метод для расчета износа основанный на фундаментальнойконцепции оценочной стоимости:

1. Теория текущей стоимости

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Кумулятивный метод

5. Метод амортизации по фондувозмещения

Метод амортизации основанный на общепризнанномпринципе сложного процента:

1. Метод амортизации по фондувозмещения

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Кумулятивный метод

5. Е)Теория текущей стоимости

Оцененная сумма в денежных единицах, которая обычноможет быть реализована на открытом аукционе в условиях вынужденной продажи:

1. Ликвидационная стоимость

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Обоснованная рыночная стоимостьобъекта

4. Ликвидационная стоимостьустановленного оборудования

5. Упорядоченная ликвидационнаястоимость

Прогнозируемая денежная сумма, которую можно получитьисходя из предложения, что все оборудование будет продано целиком со всеми устройствами:

1. Ликвидационная стоимостьустановленного оборудования

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Обоснованная рыночная стоимостьобъекта

4. Упорядоченная ликвидационнаястоимость

5. Ликвидационная стоимость

Стоимость единиц машин и оборудования дляпользователя, которая получена путем сравнения оцениваемых объектов саналогичными объектами:

1. Обоснованная рыночная стоимостьобъекта в пользовании вне нынешнего местоположения

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Ликвидационная стоимость установленногооборудования

4. Упорядоченная ликвидационнаястоимость

5. Ликвидационная стоимость

Сумма валовой выручки, которую можно получить врезультате продажи оцениваемых активов:

1. Упорядоченная ликвидационнаястоимость

2. Обоснованная рыночная стоимостьобъекта в пользовании вне нынешнего местоположения

3. Обоснованная рыночная стоимостьобъекта

4. Ликвидационная стоимостьустановленного оборудования

5. Ликвидационная стоимость

Величина затрат на ремонт, на восстановление доначального состояния:

1. Затраты на восстановление

2. Восстановительная стоимость

3. Страховая стоимость с учетомизноса

4. Страховая стоимость замещения

5. Стоимость скрапа (лома)

Аналоговая стоимость – это?

1. стоимость замещения;

2. стоимость восстановительногоремонта;

3. среднерыночная стоимость;

4. страховая стоимость;

5. среди предъявленных ответов нетправильного.

Видобязательно проводимой деятельности

1. технический сервис

2. ремонт

3. диагностика

4. контрольные работы

5. предварительный ремонт

Стоимостьаналога транспорта оцениваемого, покупаемого или перерабатываемого на данныймомент

1. стоимость переработки

2. стоимость замещения

3. остаточная стоимость

4. рыночная стоимость

5. таможенная стоимость

Важный принцип, определяющий логику любогопокупателя-инвестора:

1. Предвидение

2. Замещение

3. Вклад

4. Сбалансированность

5. Полезность

Что может быть объектом оценки?

1. все перечисленное

2. природные ресурсы

3. инвестиционные проекты

4. бизнес

5. недвижимость

Чем обусловлена потребность в оценкестоимости объектов и прав собственности?

1. всем перечисленным

2. возникновением и развитиемфондового рынка

3. развитием системы страхования

4. переходом коммерческих банков квыдаче кредитов под залог имущества

5. процессами приватизации

Какая функция показывает равновеликий периодическийплатеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1. взнос за амортизацию денежнойединицы

2. накопленная сумма единицы

3. накопление единицы за период

4. фактор фонда возмещения

5. текущая стоимость обычногоаннуитета

Какой из стандартов стоимостипредполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемогообъекта?

1. внутренней(фундаментальной)стоимости

2. обоснованной рыночной стоимости

3. обоснованной стоимости

4. инвестиционной стоимости

5. нет правильного ответа

Как называется денежный поток, вкотором все суммы равновеликие?

1. аннуитет

2. актив

3. пассив

4. рента

5. дисконтирование

К нематериальным активам предприятияне относится.

1. незавершенное строительство

2. фирменное имя

3. товарные знаки

4. патенты

5. лицензии

Максимальная стоимость объектаопределяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект сэквивалентной полезностью – это…..

1. принцип замещения

2. принцип полезности

3. принцип остаточной стоимости

4. принцип ожидания

5. принцип изменения стоимости

Что из ниже перечисленного несоответствует определению ликвидационной стоимости:

1. стоимость, учитывающаяиндивидуальные требования конкретного инвестора

2. стоимость, рассчитанная на основереализации активов предприятия

3. разность между выручкой от продажиактивов предприятия по отдельности

4. стоимость, рассчитанная поконкретному факту

5. стоимость, рассчитанная дляпредприятия, которое находится в состоянии банкротства

Что такое аннуитет?

1. денежный поток, в котором всесуммы равновеликие

2. вероятность получения в будущемдохода

3. денежный поток, в котором всесуммы различаются по величине

4. денежный поток, в котором всесуммы возникают через равновеликие отрезки времени

5. процентное соотношение междуденежным потоком и чистым доходом

Что такое ликвидность?

1. возможность быстрого превращенияактивов предприятия в денежные средства

2. обеспеченность запасов и затратсобственными источниками

3. количество оборотов дебиторскойзадолженности за год

4. эффективность хозяйственной деятельностипредприятия

5. соотношение между собственными изаемными средствами

Какая функция сложного процента применяется для определения величинывзноса в погашение самоамортизирующегося кредита?

1. периодический взнос на погашениекредита

2. будущая стоимость единицы

3. текущая стоимость единицы

4. текущая стоимость аннуитета

5. будущая стоимость аннуитета

Укажите единственно верное утверждениео дисконтировании.-

1. позволяет рассчитатьнастоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке иконкретной сумме

2. сумма, возникающая в определеннойхронологической последовательности

3. вероятность получения в будущемдохода

4. доход, получаемый ежегодно привложении капитала

5. нет правильного ответа

Какой риск относится к внутренним рискам?

1. административный

2. политический

3. нет верного ответа

4. инфляционный

5. ценовой

Что такое балансовая стоимость?

1. затраты на строительство илиприобретение объекта собственности

2. стоимость объекта собственности,рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем бездополнительного ремонта

3. стоимость близкого аналогарассматриваемого объекта

4. стоимость активов и пассивовобъекта

5. стоимость сформировавшегосяобъекта как единого целого

В чем заключается суть принципа полезности?

1. объект имеет стоимость, так какобладает определенной полезностью

2. соответствие конкурентоспособноститребованиям

3. определение текущей стоимостидохода, который может быть получен в будущем

4. полезность определяет конъюнктуруна рынке

5. полезность приносит доход

При росте цен в условиях инфляцииприменяется следующий метод учета запасов

1. по себестоимости последних повремени закупок

2. по средней себестоимости

3. по себестоимости первых по временизакупок

4. по полной себестоимости

5. по себестоимости

Какой из ниже перечисленных методовотносится к затратному подходу

1. метод чистых активов

2. метод капитализации

3. метод сделок

4. метод арбитража

5. метод ЛИФО

Виды и формы аренды недвижимости

1. Все перечисленные виды и формыаренды имеют право на существование

2. Полная аренда

3. Частичная аренда

4. Свободная аренда

5. Целевая аренда

Стандарт обоснованной стоимостипредполагает

1. равную доступность информации дляпроизводителя и потребителя

2. недоступность информации дляоценщика

3. общедоступность информации дляоценщиков

4. равную доступность информации всемэмитентам

5. нет правильного ответа

Риск непредсказуемого изменения темповроста цен?

1. инфляционный

2. страховой

3. финансовый

4. общеэкономический

5. политический

Что такое обычный денежный поток?

1. денежный поток, в котором всесуммы различаются по величине

2. денежные суммы, возникающие вопределенной хронологической последовательности

3. денежный поток, в котором всесуммы равновеликие

4. денежный поток, возникающий в началепериода

5. нет правильного ответа

Что относится к нематериальнымактивам?

1. патенты, гудвилл

2. земельный участок

3. здания и сооружения

4. транспортные средства

5. незавершенное строительство инеустановленное оборудование

Риск связанный с конкретной приносящей доходсобственности который может быть связан с экономическими и институциональнымиусловиями на рынке:

1. Систематический риск (sistematic risk)

2. Несистематический риск (unsistematic risk)

3. Статичный риск (static risk)

4. Динамичный риск (dynamic risk)

5. Нединамичный риск (undynamic risk)

С помощью какой функции сложногопроцента можно определить, какую сумму необходимо поместить на депозит под 10%годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500 долларов США?

1. дисконтирование

2. текущая стоимость единичногоаннуитета

3. будущая стоимость единицы

4. периодический взнос на погашениекредита

5. периодический взнос в фондвозмещения

Что из ниже перечисленногосоответствует определению ликвидационной стоимости?

1. Разность между выручкой от продажиактивов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию

2. Стоимость активов, равная большейиз двух величин –потребительной стоимости активов для данного владельца истоимости их реализации

3. разность между выручкой от продажиактивов предприятия по отдельности

4. стоимость, рассчитанная поконкретному факту

5. стоимость, учитывающаяиндивидуальные требования конкретного инвестора

Выберите единственно верноеопределение временной оценки денежных потоков.

1. приведение денежных сумм,возникающих в разное время к сопоставимому виду

2. отрезок времени, в течениекоторого производится оценка

3. денежный поток, которыйоценивается в данное время

4. все верно

5. нет правильного ответа

Что предполагает затратный подход воценочной деятельности?

1. анализ балансовых счетовпредприятия и их корректировку;

2. анализ практики продаж объектов вотрасли;

3. прямое сравнение аналогичныхобъектов;

4. анализ доходов и затрат

5. нет правильного ответа

Экономический принцип, гласящий, чтопри наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеетнаименьшую цену, пользуется наибольшим спросом –это

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип регрессии и прогрессии

4. принцип полезности

5. нет правильного ответа

Действительный валовой доходопределяется как

1. доход, получаемый от недвижимостипри полной её загруженности без учёта потерь и расходов

2. доход, получаемый от недвижимостипри полной её загруженности минус потери от недозагрузки помещений, сменыарендаторов и неплатежей арендаторов

3. это доход, получаемый отнедвижимости при полной её загруженности, минус потери от недозагрузкипомещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы

4. это потенциальный валовой доход завычетом всех потерь и расходов

5. все ответы неверны

Экономический принцип, определяющийсумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость оцениваемого объекта?

1. вклада

2. замещения

3. полезности

4. прогрессии и регрессии

5. соответствия

Основными методами оценки недвижимостиявляются

1. классический, системно-аналитический,прогностический

2. классический

3. системно-аналитический

4. прогностический

5. технологический

Что включает технология оценкинедвижимости затратным методом?

1. все перечисленные стадии.

2. оценку стоимости земельногоучастка

3. оценку стоимости восстановленияили замещения улучшений

4. вычет накопленного улучшениямиизноса

5. суммирование стоимости земельногоучастка и улучшений

В каких случаях используется затратныйподход при оценке стоимости объектов недвижимости?

1. в условиях пассивного рынка, когданет аналогичных продаж

2. для целей налогообложения

3. наравне с другими подходами, дляболее полного определения стоимости

4. для целей страхования

5. во всех указанных случаях

Что такое оценка?

1. научно обоснованное мнениеэксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта

2. процесс погашения долга в течениеопределенного времени

3. разница между валовой выручкой ииздержками производства

4. научно обоснованное мнениеналогового инспектора о надбавке к издержкам производства

5. нет верного ответа

Определите единственно верноеположение об информационном обеспечении оценки.

1. все стадии оценки объекта связаныс анализом собранной информации

2. наиболее важной информацией дляоценки является внутренняя информация об уровне инфляции

3. к внешней информации относятсяданные об оцениваемом объекте

4. внутренней информации относятсяданные о ставках налогообложения

5. один из способов сбора внешнейинформации – анкетирование персонала

Принципы оценки, лежащие в основесравнительного метода оценки.

1. все перечисленные

2. замещение

3. спрос и предложение

4. пропорциональность

5. зависимость

Что такое сервитут?

1. юридически закрепленное правовладельца одного участка на строго определенный способ использования частитерритории участка другого владельца

2. юридическое понятие, котороеозначает совокупность прав собственности на недвижимое имущество

3. конкурсная форма проведенияподрядных торгов

4. право на получение дохода отиспользования имущества

5. нет верного определения

Что такое временная оценка денежныхпотоков?

1. приведение денежных сумм,возникающих в разное время, к сопоставимому виду

2. отрезок времени, в течениекоторого проводится оценка

3. денежный поток, которыйоценивается в данное время

4. денежные суммы, которые возникаютв определенной последовательности

5. нет правильного ответа

В чем суть принципа полезности?

1. объект имеет стоимость, так какобладает определенной полезностью

2. соответствие конкурентнымтребованиям

3. определение текущей стоимостидохода, который может быть получен

4. полезность определяет конъюнктурурынка

5. полезность приносит доход

Что такое физический износ?

1. потеря стоимости за счет ухудшенияфизического состояния объекта

2. потеря стоимости из-за моральногоустаревания

3. потеря стоимости из-за измененияситуации на рынке

4. потеря стоимости за счет измененияфинансовых условий

5. потеря стоимости из-за изменениязаконодательных условий

Назовите три основных метода оценки

1. сравнительный, доходный, затратный

2. сравнительный, доходный,комиссионный

3. сравнительный, затратный, арендный

4. затратный, доходный,приватизационный

5. затратный, инвестиционный,сравнительный

Оценочная деятельность в РеспубликеКазахстан регулируется

1. законом об оценочной деятельностив Республике Казахстан

2. законом о банкротстве

3. законом об акционерных обществах

4. законом о хозяйствующих субъектах

5. среди предъявленных ответов нетправильного

Какая из шести функций сложногопроцента позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликихвзносов?

1. будущая стоимость аннуитета;

2. периодический взнос на накоплениефонда;

3. периодический взнос в погашениекредита;

4. текущая стоимость аннуитета;

5. дисконтирование.

Оценочная деятельность требуетлицензирования?

1. да;

2. нет;

3. возможно;

4. не обязательно;

5. среди предъявленных ответов нетправильного.

Стоимость объекта собственности,рассматриваемая как совокупная стоимость материалов?

1. скраповая;

2. балансовая;

3. нормативно рассчитываемая;

4. эффективная;

5. ликвидационная.

Какой метод учета запасов применяетсяв условиях инфляции?

1. по себестоимости;

2. по средней себестоимости;

3. по себестоимости первых по временизакупок;

4. по полной себестоимости;

5. любой метод.

Что предполагает стандарт обоснованнойстоимости?

1. равную доступность информации дляпроизводителя и потребителя;

2. общедоступность информации;

3. разную доступность информацииразным инвесторам;

4. доступность информациинезависимому оценщику;

5. равную доступность информации длявсех инвесторов.

Снижение первоначальной стоимости объекта в результатеего физического и морального износа вследствие его эксплуатации или выработкитехнологического ресурса называется

1. амортизацией

2. авторизацией;

3. аккредитацией;

4. апелляцией;

5. анимацией.

Юридически обеспеченная возможность осуществлятьфактическое обладание имуществом?

1. право владения;

2. право пользования;

3. право распоряжения;

4. право собственности;

5. право оперативного управлениясобственностью.

Разрешение,выдаваемое владельцем другому лицу на промышленное использование изобретения –это:

1. лицензия

2. патент

3. смежное право

4. регистрация

5. нет верного ответа

Потребность в оценке стоимости предприятия возникает вслучаях:

1. все ответы верны

2. продажи предприятия

3. продажи части имуществапредприятия

4. реорганизации предприятия

5. ликвидация предприятия

Затраты на приобретениеосновных фондов предприятия, числящихся на его балансе – это:

1. балансовая стоимость

2. первоначальная стоимость

3. восстановительная стоимость

4. страховая стоимость

5. инвестиционная стоимость

Установление текущей стоимости доходов, которые могутбыть получены в будущем от владения собственностью:

1. принцип ожидания

2. принцип замещения

3. принцип полезности

4. принцип конкуренции

5. нет верного ответа

К факторам, влияющим на оценку стоимости имуществаотносят:

1. все ответы верны

2. социальные

3. экономические

4. политические

5. физические

К политическим факторам, влияющим на оценку стоимостиимущества, относится:

1. нет верного ответа

2. климат

3. ресурсы

4. почва

5. земля

Для отдельного объекта собственности, находящегося вобщем имущественном комплексе, применяется показатель:

1. чистый операционный доход

2. чистая прибыль

3. чистый денежный поток

4. амортизация

5. нет верного ответа

Расчет стоимости имущества производят по формуле:

1. доход / стоимость капитализации

2. стоимость капитализации * доход

3. стоимость капитализации / доход

4. стоимость капитализации + доход

5. нет верного ответа

Текущая стоимость инвестиций, возвращенных в концеинвестиционного периода – это:

1. реверсия

2. внутренняя норма прибыли

3. капитализация

4. стоимость имущества

5. нет верного ответа

Ставка дисконта рассчитывается как:

1. сумма безрисковой ставки и премииза риск

2. разность между безрисковой ставкойи премией за риск

3. произведение безрисковой ставки ипремии за риск

4. отношение безрисковой ставки кпремии за риск

5. нет верного ответа

Отрезок времени, в течение которого объект можноиспользовать, извлекая прибыль – это:

1. срок экономической жизни

2. срок физической жизни

3. эффективный возраст

4. срок оставшейся экономическойжизни

5. нет верного ответа

При определении денежных потоков рекомендуемый срокпрогнозирования составляет:

1. 5 года

2. 3 года

3. 4 года

4. 2 лет

5. нет верного ответа

Цены специально организованных рынков качественнооднородных товаров:

1. биржевые

2. справочные

3. импортные

4. мировые

5. нет верного ответа

Деньгиили денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либопредмет или объект:

1. Стоимость

2. Затраты

3. Цена

4. Заемная стоимость

5. Страховая стоимость

Принцип оценки недвижимости, связанный с землей,зданиями и сооружениями:

1. Остаточная продуктивность

2. Соответствие

3. Предложение и спрос

4. Конкуренция

5. Зависимость

Способностьнедвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в теченииданного периода времени:

1. Полезность

2. Замещение

3. Ожидание

4. Остаточная продуктивность

5. Вклад

Оптимальные суммы различных факторов производства,присочитании которых достигается максимальная стоимость земли:

1. Сбалансированность

2. Экономический размер

3. Экономическое разделение

4. Зависимость

5. Соответствие

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимыйдля оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что,в сою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов:

1. Конкуренция

2. Экономическое разделение

3. Зависимость

4. Изменение

5. Соответствие

Процесс оценки может быть разделен на этапы, к этапу«Сбор и проверка информации» относят:

1. Анализ построек

2. Анализ

3. Предложения об условиях выполнениязадания

4. Логические рассуждения и суждения

5. Искомый вид стоимости.

Цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте,на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец:

1. Обоснованная рыночная стоимость

2. Доход от продажи долгосрочногокапитального актива

3. Плата за управление

4. Рыночная цена

5. Рыночная рента

Расчетные инструменты, которые могут быть примененыдля оценки прогнозируемых доходов от инвестиций:

1. Дисконтирование

2. Суммы денежных средств

3. Осознанные риск

4. Ставка дохода

5. Накопление

Обязательство представить объект собственности вкачестве обеспечения долга:

1. Закладная

2. Первая ипотека

3. Младшие закладные

4. Субординация

5. Залоговое участие

Право на пользование объектом, принадлежащим другомулицу, в определенных целях:

1. Сервитуты

2. Право пожизненного владения

3. Арендные соглашения

4. Опцион

5. Контракт на титул

Право государственных органов ограничивать вариантыиспользования собственности, тем самым не допуская строительства определенныхзданий и сооружений:

1. Правила зонирования

2. Изъятие

3. Строительные правила

4. Требования охраны окружающей среды

5. Конфискация

Дисконтирование и приведение притока средств отинвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта:

1. Чистая текущая стоимость (NPV)

2. Валовый рентный мультипликатор (GRM)

3. Общая ставка дохода (OAR)

4. Ставка денежных поступлений насобственный капитал (EDR)

5. Чистый распологаемый доход (NSI)

Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам иможет достигать 70% для частных лиц:

1. Обычный доход

2. Доход от продажи долгосрочныхкапитальных активов

3. Налогооблогаемый доход

4. Доход от пасивной деятельности

5. Доход от перепродажи

Если стоимость купленных с использованием кредитовактивов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам,левередж является:

1. «отрицательным»

2. «нейтральным»

3. «положительным»

4. «титпичным»

5. «нетиричным»

Использование заемных средств для финансированияпокупки недвижимости или других активов:

1. Финансовый левередж

2. Равномерный аннуитет

3. Ипотека с равномерными выплатами

4. Пожизненный аннуитет

5. Пожизненное владение

Финансовый институт участвующий в бизнесе, связанном сприносящей доход недвижимостью, активно выдающий строительные кредиты подсобственнось любых видов:

1. Коммерческие банки (CB)

2. Компании по страхованию жизни (LIC)

3. Сберегательные и кредитныеассоциации (S&L)

4. Взаимосберегательные банки (MSB)

5. Трасты по инвестициям внедвижимость (REIT)

Вид ипотечного кредита предусматривающего выплатыосновной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «кикер»:

1. «Совместное участие»

2. Кредти с «шаровым» платежем

3. Кредит с фиксированными выплатамиосновной суммы

4. «Нарастающие платежи»

5. «Обратный аннуитет»

Соотношение между ежегодными требованиями поипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженноедесятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

1. Кредитная постоянная

2. Залоговое право «мастерового»

3. Закладная, или ипотека

4. Ипотечный коэффициент

5. Обязательство по ипотеке

Ипотечный кредит при котором сумма процентовприбавляется к основной сумме, и результат делится на число месяцев дляопределения ежемесячных выплат:

1. «Добавленный процент»

2. «Канадский ролл-овер»

3. «Завершающая ипотека»

4. «Переменная ставка»

5. «Ипотека с участием кредитора вприросте стоимости»

Возможность потери от физических или гуманитарныхфакторов, которая может быть актуарно ожидаема:

1. Статичный риск (static risk)

2. Систематический риск (sistematic risk)

3. Несистематический риск (unsistematic risk)

4. Динамичный риск (dynamic risk)

5. Нединамичный риск (undynamic risk)

Финансовый коэффициент «собственного капитала» анализанедвижимости это соотношение:

1. Стоимость собственного капитала/Стоимостьсобственности

2. Стоимость зданий исооружений/Общие затраты или стоимость

3. Основная сумма ипотечногокредита/Стоимость собственности

4. Потери при сборе аренднойплаты/Потенциальный валовой доход

5. Операционные расходы иобслуживание долга/Потенциальный валовой доход

Мультипликатор валовых рентных платежей:

1. Ценапокупки/Валовый рентный доход (потенциальный или действительный)

2. Чистыйоперационный доход/Ежегодные платежи по обслуживанию долга

3. Чистыйоперационный доход/Цена покупки

4. Ежегодныеплатежи по обслуживанию долга/основная сумма ипотечного кредита

5. Чистыйоперационный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга/Инвестиции всобственный капитал.

Для оценки уровня производительности труда применяетсясистема…

1. обобщающих, частных ивспомогательных показателей

2. обобщающих показателей

3. частных показателей

4. вспомогательных показателей

5. нет верного ответа

К объектам гражданскихправ, возникающих в процессе оценочной деятельности, относится:

1. недвижимое, движимое имущество,работы, услуги

2. недвижимое имущество

3. движимое имущество

4. работы, услуги

5. нет верного ответа

Уменьшение стоимости имущества вследствие потери имспособности использоваться по своему прямому назначению – это:

1. рыночный метод

2. метод срока жизни

3. метод разбиения

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Способ определения износа:

1. экспертный, нормативный,стоимостной

2. экспертный

3. нормативный

4. стоимостной

5. нет верного ответа

Оригинально оформленный отличительный знак – это:

1. товарный знак

2. изобретение

3. промышленный образец

4. полезная модель

5. нет верного ответа

Стадия создания продукта включает:

1. разработку изделия

2. освоение производства

3. стабилизацию продаж

4. организацию системы сбыта

5. нет верного ответа

Инновации, являющиеся новыми для отрасли, называются:

1. пионерными

2. радикальными

3. инкрементальными

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Внедрение новых технологических процессов и форморганизации операций называется:

1. процессом инновации

2. инкрементальными инновациями

3. продуктовыми инновациями

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

На стадии освоения продукта происходит:

1. организация системы сбыта

2. уменьшение прибыльности продукта

3. разработка технологическихпроцессов производства продукта

4. уменьшение дохода

5. нет верного ответа

Объектом гражданскихправ, возникающих при оценочной деятельности, является:

1. информация

2. машины

3. объекты интеллектуальнойсобственности

4. все ответы верны

5. недвижимое имущество

Стоимость точной копии оцениваемого объекта подействующим ценам – это:

1. стоимость замещения

2. стоимость воспроизводства

3. ликвидационная стоимость

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Вторичная стоимость массы материалов, из которыхсостоит оцениваемый объект – это:

1. утилизационная

2. страховая

3. ликвидационная

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Способность объекта собственности удовлетворятьпотребность владельца:

1. принцип полезности

2. принцип замещения

3. принцип ожидания

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Уменьшение стоимости имущества вследствие потери егоэлементами своих первоначальных свойств — это:

1. физический износ

2. функциональный износ

3. внешний износ

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Период времени, в течение которого объект реальносуществует – это:

1. срок физической жизни

2. срок экономической жизни

3. эффективный возраст

4. срок оставшейся экономическойжизни

5. нет верного ответа

Предложение по усовершенствованию техники – это:

1. рационализаторское предложение

2. полезная модель

3. промышленный образец

4. изобретение

5. нет верного ответа

Патент на изобретение действует в течение:

1. 25 лет

2. 20 лет

3. 15 лет

4. 10 лет

5. 5 лет

Фондоемкость

1. отношение стоимости основныхфондов к объему выполненной работы

2. отношение стоимости основныхфондов к численности работников

3. произведение стоимости основныхфондов на объем работы

4. произведение суммы расходов наобъем выполненной работы

5. отношение суммы расходов кстоимости основных фондов

Фондооснащенность

1. отношение стоимости основныхфондов на производительную площадь

2. отношение производственной площадик стоимости фондов

3. стоимости основных *производственную площадь

4. произведение производственнойплощади на фондовооруженность

5. отношение основных фондов кфондоемкости

Амортизационный срок службы

1. период, в течение которогостоимость подвижного состава полностью переносится на выполняемую транспортнуюпродукцию

2. оптимальный срок службы минуснормативный срок службы

3. фактический срок службы минуснормативный срок службы

4. фактический срок службы минусоптимальный срок службы плюс нормативный срок службы

5. />

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Брейли Р., Майерс С. Принципыкорпоративных финансов / Пер. с англ., — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес»,1997. Второе (дополненное) издание – 2004.

2. Глоссарий к международным иевропейским стандартам оценки на русском языке и англо-русский словарь /Микерин Г.И., Павлов Н.В. — М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

3. Гражданский кодекс РеспубликиКазахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

4. Гражданский кодекс РеспубликиКазахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

5. Грязнова А. Оценка имущества. А.,2000.

6. Европейские стандарты оценки /Микерин Г.И., Павлов Н.В., Артеменков И.Л. – М., Российское общество оценщиков,2003

7. Забота о Земле. Стратегияустойчивого существования”, 1991г.

8. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.

9. Закон Республики Казахстан от 16апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;

10. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года«О регистрации залога движимого имущества»;

11. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003года № 442-II

12. Истоки иперспективы”. Зеленый мир N 22, 1995 г.

13. Международные стандарты оценки (Шестое издание 2003) /Пер. с англ. Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В. — М.,: Российскоеобщество оценщиков, 2004

14. Международные стандарты оценки / Микерин Г.И., ПавловН.В. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

15. Методологические основы оценки стоимости имущества(Учебное пособие) / Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. — М.,:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

16. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н.Том 1. Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, дополнения. Том 2.Глоссарий к Международным стандартам оценки М., «НОВОСТИ», 2000

17. Особенности оценочной деятельности применительно кусловиям Новой экономики (Хрестоматия) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

18. Оценка бизнеса: Учебник Под ред.Грязновой А 2002г

19. Оценка стоимости нематериальных активов иинтеллектуальной собственности (Учебное пособие) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

20. Постановление Кабинета Министров Республики Казахстанот 17 августа 1992 года № 683 «О порядке ведения Государственного земельногокадастра и мониторинга земель в РК» п.5

21. Путин В.В. Минерально-сырьевые ресурсы в стратегии развитияэкономики. Использование и охрана природных ресурсов. 2000. № 3. С. 3.

22. Роберт Н. Холт Основы оценки вдеятельности предприятий. М., 2000.

23. Рындин А.Б, Шамаев В.И. Основыоценки движимого и недвижимого имущества — М.: Финансы и статистика 1995.

24. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силузакона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности вРеспублике Казахстан»;

25. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силузакона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности вРеспублике Казахстан»;

26. Финансовый менеджмент: Теория ипрактика. Учебник под редакцией Е.С.Стояновой. М.: ерспектива 2002.

27. Финансы и инвестиции. Англо-русский ирусско-английский толковый словарь. «Пособия Эрнст энд Янг» (Учебное пособие) /Микерин Г.И., Павлов Н.В. – М.: Джон Уайли энд Санз, 1995

28. Шевчук А. Экономический механизм охраны природы. — Экология и бизнес”, 1993г.

29. Экология, охрана природы и экологическая безопасность.Учебное пособие для системы повышения квалификации и переподготовкигосударственных служащих. Под общей редакцией проф. В.И. Данилова-Данильяна. —М.: Изд-во МНЭПУ, 1997.

30. Экономика недвижимости Дияров С.К. 2003 Кызылорда

Приложение 1-1

Типовое заключение

по оценке земельного участка,принадлежащего залогодателю на праве собственности

«Утверждаю»

Заключениепо оценке на сумму 136 324 доллара США залоговая стоимость

__________________________________

должность курирующего Руководителя Банка (Филиала) ____________ ____________________

подпись ф.и.о.

25 января 2002

дата месяц год

Заключениепо оценке по проекту ТОО «сcc»

наименованиепроекта

Датапроведения оценки: 25 января 2002года

КурсНационального банка РК: 1 доллар США= 151,30 тенге

Заемщик:ТОО «СCC»

суммазайма: 250 000 долларов США

срокзайма: 1 год

ставкавознаграждения: 18 %

cрок до первого платежа по вознаграждению: 270 дней

Залогодатель: ТОО «СCC»

предметзалога и место его расположения: земельныйучасток (право собственности), г. Алматы, ул.Фурманова, 157

Оценка произведена на основаниипроизведенного обследования объекта и предоставленных документов:

- Акта на право собственности на земельный участок №0015789 от15.03.2001;

- Договора купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001;

- Платежного поручения №125 от 20.02.2001;

- Справки налогового комитета по Медеускому району г.Алматы №1/78от 22.01.2002;

- Документов, подтверждающих объемы, стоимость и оплату работ поулучшению земельного участка (перечень см. ниже).

1. Описание предмета залога

Предлагаемыйв залог земельный участок располагается на углу ул.Фурманова и Хаджи Мукана.Район расположения характеризуется развитой инфраструктурой (имеютсятранспортные магистрали и развязки, необходимые инженерные коммуникации),застроен преимущественно зданиями жилого и, частично, офисного назначения,имеются предприятия розничной торговли, общественного питания, службы быта,досуга и отдыха.

Район признан экологически чистым.

Земельный участок площадью 0,8295 га (8 295 кв.м)находится в праве собственности ТОО «СCC» согласно предоставленнымдокументам.

Форма земельного участка правильная, прямоугольная,ориентировочные размеры в плане 50 на 150 метров. Протяженная линия (150 м)располагается вдоль ул.Хаджи Мукана.

Собственником выполнены работы по улучшению земельногоучастка:

- выполнена планировка поверхности;

- проложены и подведены центральные наружные сети холодного игорячего водоснабжения, канализации и отопления, электросеть.

В отношении коммерческогоиспользования земельного участка следует отметить следующее:

- На дату проведения обследования (24.01.2002) начаты работы поустройству котлована для здания, предполагается строительство универсальноготоргового комплекса, вся площадь земельного участка, в соответствие с проектом,будет занята зданием, элементами благоустройства и местом для парковкиавтотранспорта. Таким образом, в случае выполнения проекта, дополнительноекоммерческое использование объекта невозможно.

- В случае невыполнения объекта возможно использование земельногоучастка для строительства жилых или офисных зданий.

Таким образом, учитываяместоположение земельного участка, его площадь и наличие подведенных инженерныхсистем привлекательность данного объекта можно расценивать как выше среднего.

2. Оценка предмета залога

Оценказемельного участка доходным методом не рассматривалась ввиду неразвитости рынкааренды земли.

2.1. Рыночный метод

Для определения стоимости земельного участкаиспользован метод сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов споследовательным внесением поправок к стоимости.

Технология расчета следующая:

- Определены сопоставимые соцениваемым земельные участки и сумма предложения их реализации (использованаинформация, публикуемая в периодических специализированных изданиях «Крыша»,«Из рук в руки);

- Определена цена предложенияреализации сопоставимых земельных участков за 1 кв.м;

- К цене предложения реализацииопределена поправка на условия продажи (скидка при возможном заключении сделкикупли-продажи) в размере 5% и определена скорректированная цена;

- Последовательно определеныпоправки (оцениваемый участок принимается за 100%) и на основании поправокскорректированы цены:

- поправка на размеры (площадь и вплане),

- поправка на местоположениеобъекта,

- поправка на улучшения (инженерныесети, планировка, балгоустройство);

- Определена средняя цена за 1 кв.м земельного участка на базе последних скорректированных цен;

- Стоимость оцениваемого земельногоучастка определена посредством умножения его площади на среднюю цену 1 кв.м:

Параметры

Сопоставимые объекты

Площадь, га 1,0250 0,6530 0,4850 Площадь, соток 102,50 65,30 48,50 Площадь, кв.м 10 250 6 530 4 850 Размеры в плане, м х м 100 х 100 130 х 50 80 х 60 Месторасположение Жибек жолы / Барибаева Достык / Сатпаева Аль Фараби / Водозаборная Инженерное обеспечение нет холодная и горячая вода, отопление, канализация, энергосеть холодная вода, канализация, энергосеть Благоустройство озеленение озеленение вертикальная планировка

Цена предложения реализации, USD

250 000,00

150 000,00

100 000,00

Цена предложения реализации, USD/кв.м 24,39 22,97 20,62 Поправка на условия продажи, % -5,00% -5,00% -5,00% Скорректированная цена, USD/кв.м 23,17 21,82 19,59 Поправка на размеры, % -2,00% 2,00% 5,00% Скорректированная цена, USD/кв.м 22,71 22,26 20,57 Поправка на местоположение, % -1,00% 1,00% 3,00% Скорректированная цена, USD/кв.м 22,48 22,48 21,18 Поправка на улучшения, % 3,00% 1,00% 2,00% Скорректированная цена, USD/кв.м 23,15 22,71 21,61

Средняя цена, USD/кв.м

22,49

Площадь земельного участка, кв.м 8 295

Стоимость земельного участка, USD

186 550,57

Стоимость земельного участка, KZT

28 225 100,90

Таким образом, стоимость земельного участкаопределенная рыночным методом составляет 28 225 101 тенге или 186 551 долларСША по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

2.2. Затратный метод

Стоимостьземельного участка затратным методом определена на основании издержекосуществленных собственником на приобретение объекта и осуществление улучшений.

Согласно договора купли-продажи земельного участка б/нот 15.02.2001 и платежного поручения №125 от 20.02.2001 стоимость выкупаземельного участка в собственность составляет 20 000 000 тенге.

Общие затраты, вместе с издержками на проведениеулучшений (согласно предоставленным документам) составляют:

Документ — основание

Документ об оплате

Сумма

KZT

USD

1 Договор купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001 п/п №125 от 20.02.2001 — за земельный участок 20 000 000,00 132 187,71 2 Акт приемки выполненных работ №1 от 24.04.2001 П/п №304 от 1.05.2001 — за вертикальную планировку 5 000 000,00 33 046,93 3 Акт приемки выполненных работ №2 от 25.05.2001 П/п №337 от 1.06.2001 — за устройство внешних сетей водопроа и канализации 2 500 000,00 16 523,46 4 Акт приемки выполненных работ №3 от 20.06.2001 П/п №359 от 3.07.2001 — за устройство внешних сетей отопления и горячей воды 4 300 000,00 28 420,36 5 Акт приемки выполненных работ №4 от 28.07.2001 П/п №378 от 5.08.2001 — за устройство внешних кабельных электросетей 1 800 000,00 11 896,89

ВСЕГО

33 600 000,00

222 075,35

Таким образом, стоимость земельного участкаопределенная затратным методом составляет 33 600 000 тенге или 222 075 долларовСША по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3. заключение

3.1. Итоговая оценочная стоимость

Учитывая произведенные расчеты и выводы,итоговая стоимость земельного участка определена на основании расчетовпроизведенных рыночным и затратным методами.

При определении итоговой стоимости использованспособ математического взвешивания результатов разных методов. Ввиду того, чтопри расчетах:

- Рыночным методом — использованы реальные данные о ценах сопоставимыхобъектов и учтены различия в их характеристиках при оценке – значению стоимостипридана достоверность 100%;

- Затратным методом — учтены фактические издержки на приобретениеземельного участка и произведенные улучшения, но определенная стоимость неотражает ликвидности объекта – значению стоимости придана достоверность 30%:

Значение, USD

Достоверность %

Доля

Значение

Рыночный метод 186 550,57 100,00% 0,7692 143 500,44 Затратный метод 222 075,35 30,00% 0,2308 51 248,16

Итоговая оценочная стоимость, USD

130,00%

1,0000

194 748,59

Итоговая оценочная стоимость, KZT

29 465 462,23

Итоговая оценочная стоимость земельного участкасоставляет 29 465 462 тенге или 194 749 долларов США по курсу НациональногоБанка РК на дату оценки.

3.2. Залоговая стоимость

Залоговая стоимость земельного участкаопределена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающегокоэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,70:

USD

KZT

Итоговая стоимость 194 748,59 29 465 462,23 Понижающий коэффициент 0,70

Залоговая стоимость

136 324.02

20 625 823.56

Залоговая стоимость земельного участка составляет20 625 824 тенге или 136 324 доллара США по курсу Национального Банка РК надату оценки.

3.3. Расчет оптимальной суммы кредитования

Исходные данные

Валюта для расчета USD Курс Национального Банка РК, тенге 151,30 Срок до первого платежа по вознаграждению, дней 270 Годовая ставка вознаграждения 18,00% Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) 6,75% Ставка расходов по реализации предмета залога 3,00% Ставка сбора с аукционных продаж 3,00% Ставка налога на добавленную стоимость 16,00%

Расчет оптимальной суммы кредитования

Наименование статьи

Сумма

KZT

USD

Залоговая стоимость

20 625 823.56

136 324.02

Основной долг 13 722 785.87 90 699.18 Плановое вознаграждение 1 852 576.09 12 244.39 Вознаграждение по повышенной ставке 1 051 336.93 6 948.69 Расходы по реализации предмета залога 618 774.71 4 089.72 Сбор с аукционных продаж 618 774.71 4 089.72 Налог на добавленную стоимость 2 844 941.18 18 803.31

Итого

20 709 189.48

136 875.01

Оптимальная сумма кредитования

13 722 785.87

90 699.18

_________________________ __________________ _____________________

должность исполнителя подпись ф.и.о.

тел._______________________

Согласовано:

_________________________ __________________ _____________________

долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.

Приложение 1-2

Типовое заключение

по оценке жилого дома

«Утверждаю»

Заключение по оценке на сумму 116 686 долларов США залоговая стоимость

__________________________________

должность курирующего Руководителя Банка (Филиала) ____________ ____________________

подпись ф.и.о.

9 января 2002

дата месяц год

Заключениепо оценке по проекту ТОО «ССС»

наименование проекта

Датапроведения оценки: 9 января 2002 года

КурсНационального банка РК: 1 доллар США = 151,00 тенге

Заемщик: ТОО «ССС»

суммазайма: 250 000 долларов США

срокзайма: 1 год

ставкавознаграждения: 18 %

срокдо первого платежа по вознаграждению: 90 дней

Залогодатель: Ахметов Алихан Алиевич

предмет залога и место егорасположения: жилой дом с земельным участком, г.Алматы, Медеуский район, п. КокТобе-2, ул. Кыз Жибек, 22

Оценка произведена на основании осмотра объекта и предоставленных документов (копии):

- Технический паспорт на жилой дом от 26.11.1999;

- Свидетельство о Государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним № 3957 от 28.12.1999;

- Акт на право собственности на земельный участок № 0103192 от 24.12.1999;

- Справка адресного стола о составе семьи 03.01.2000.

1. ОПИСАНИЕ обеспечения

В качествеобеспечения предлагается жилой дом в 3-х уровнях, 1991 года постройки,расположенный по адресу: г. Алматы, Медеуский район, п. Кок Тобе-2, ул. КызЖибек, 22. Площадь прилегающего земельного участка (в праве собственности)составляет 0,21 га (2 100 кв.м).

Предлагаемый в залог жилой дом в гражданско-правовыхсделках (купля-продажа, дарение, обмен и т.д.) ранее не участвовал и построензалогодателем, располагается в предгорной зоне.

Район расположения характеризуется развитойинфраструктурой (имеются транспортные магистрали и развязки, необходимыеинженерные коммуникации), застроен преимущественно зданиями жилого и, частично,офисного назначения, имеются предприятия розничной торговли, общественногопитания, службы быта, досуга и отдыха.

Район экологически чистый.

Комнатыизолированные, ванная комната и туалет раздельные, общая площадь жилого домасоставляет 450,4 кв.м (жилая 154,1 кв.м), в том числе:

Цокольный этаж 1 этаж 2 этаж

Помещение

Площадь, кв.м

Помещение

Площадь, кв.м

Помещение

Площадь, кв.м

Служебная 35,7 Жилая комната 40,9 Жилая комната 13,80 Служебная 40,1 Жилая комната 13,0 Жилая комната 36,00 Служебная 19,6 Кухня 19,7 Жилая комната 18,00 Служебная 7,9 Коридор 3,3 Жилая комната 17,50 Служебная 20,2 Кладовка 19,1 Жилая комната 14,90 Служебная 12,7 Прихожая 33,9 Холл 35,90 Лестничная клетка 9,3 Баня 4,0 Санузел 5,20 Туалет 1,6 Туалет 3,70 Бассейн

15,1

Лестн. клетка 9,3

Итого

145,5

Итого

159,9

Итого

145,0

Конструктивные элементы здания вхорошем состоянии:

- фундамент – железобетонныйленточный;

- наружные стены – кирпич;

- внутренние перегородки – бетон,кирпич;

- перекрытия – железобетонныесборные;

- кровля скатная – металлическийпрофнастил (окрашен);

- оконные проемы – деревянные состеклопакетами;

- дверные проемы – деревянныефиленчатые, входная бронированная.

Элементы отделки – в целом вхорошем состоянии:

внутренняя поверхность стен –штукатурка, левкас, окраска;

потолки – подвесные(гипсокартон), левкас;

полы – бетонные, паркет.

Инженерное обеспечение – вхорошем состоянии:

холодное водоснабжение иводоотведение – центральное;

электроснабжение центральное;

отопление, горячее водоснабжение– автономное (котел на дизельном топливе и твердом топливе);

телефонизация – имеется;

вентиляция – в кухне исанузлах, приточно-вытяжная, самотечная;

кондиционирование – нет;

охранная сигнализация – нет;

пожарная сигнализация – нет.

Благоустройство территории:

мощение – асфальт;

ограждение – металлическийзабор из прутьев;

освещение – имеется;

озеленение – газон, фруктовыеи хвойные деревья;

надворные постройки исооружения – навес для автомашины.

Использование объекта:

На дату проведения оценкиуказанный объект используется по назначению, проживает семья залогодателя.

2. ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯОценка обеспечения не производилась:- доходным методом, – так как метод учитывает полезность (доходностьобъекта), но не учитывает его ликвидности;- затратным методом – затраты на сооружение объекта не отражают реальнойрыночной стоимости.

2.1. Рыночный метод

Ввиду того, что рынок недвижимости в настоящее времядостаточно сформирован, наиболее приемлемой стоимостью может считаться значениеопределенное рыночным методом.

В качестве сравнительныхпоказателей, использовалась цена предложения о продаже сопоставимых домов, поданным, опубликованным в периодических специализированных изданиях («Крыша»,«Из рук в руки»).

Порядок расчета следующий:

- определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимостьреализации;

- определена цена реализации за 1 кв.м общей площади объектов;

- определены и последовательно внесены поправки к цене:

- на условия продажи (предполагается скидка при фактическом заключениисделки купли-продажи),

- на местоположение,

- на конструктивные элементы,

- на элементы отделки,

- на инженерное обеспечение,

- на земельный участок.

- определена средняя цена за 1 кв.м общей площади на базе последнихскорректированных цен;

- на основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта:

Характеристики

1 объект

2 объект

3 объект

Место расположения строения г. Алматы, Медеуский район, Коктобе-2 г. Алматы, Медеуский район, Малая Станица г. Алматы, Медеуский район, Горный Гигант Количество уровней 3 3 3 Общая площадь, кв.м. 350,0 320,0 700,0 Жилая площадь, кв.м. 150,0 220,0 290,0 Кухня, кв.м. 28,0 23,0 30,0 Ванная, санузел раздельные, 2 шт. раздельные, 2 шт. раздельные, 3 шт. Комнаты изолированные изолированные изолированные Материал стен кирпич кирпич Кирпич Наружная отделка штукатурка, левкас, покраска штукатурка байрамикс сплитеррный кирпич Внутренняя отделка штукатурка, кафель, паркет гипсокартон, кафель, паркет штукатурка, покраска, линолеум Инженерное обеспечение отопление и горячее водоснабжение — центр.; холодная вода и канализация — центр.; электроснабжение, газ, телефонизация отопление и горячее водоснабжение — автоном.; холодная вода и канализация — центр.; электроснабжение, газ, телефонизация отопление и горячее водоснабжение — центр.; холодная вода и канализация — центр.; электроснабжение Земельный участок, кв.м 1 200,0 900,0 1 000,0 Благоустройство территории и надворные постройки ограждение, озеленение, мощение, бассейн ограждение, озеленение, мощение ограждение, озеленение, мощение

Стоимость, USD

120 000,00

90 000,00

200 000,00

Цена, USD/кв.м 342,86 281,25 285,71 Поправка на условия продажи, % -10% -10% -5% Скорректированная цена, USD/кв.м 308,57 253,13 271,43 Поправка на местоположение, % 0% 20% 10% Скорректированная цена, USD/кв.м 308,57 303,75 298,57 Поправка на конструктивные элементы, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 308,57 303,75 298,57 Поправка на элементы отделки, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 308,57 303,75 298,57 Поправка на инженерное обеспечение, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 308,57 303,75 298,57 Поправка на земельный участок (размеры, благоустройство), % 5% 8% 7% Скорректированная цена, USD/кв.м 324,00 328,05 319,47

Средняя цена, USD/кв.м

323,84

Общая площадь жилого дома, кв.м 450,40

Стоимость, USD

145 857,75

Стоимость, KZT

22 024 520,32

Таким образом, стоимость жилого дома с земельнымучастком определенная рыночным методом составляет 22 024 530 тенге или 145 858долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

3.1. Итоговая оценочная стоимость

Итоговая оценочнаястоимость жилого дома с земельным участком определена на основании значенияполученного рыночным методом и составляет 22 024 520 тенге или 145 858 долларовСША по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3.2. Залоговая стоимость

Залоговая стоимостьжилого дома с земельным участком определена на основании итоговой оценочнойстоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего спецификуобеспечения) в размере 0,80:

USD

KZT

Итоговая стоимость 145 857.75 22 024 520.32 Понижающий коэффициент 0.80

Залоговая стоимость

116 686.20

17 619 616.26

Залоговая стоимостьжилого дома с земельным участком составляет
17 619 616 тенгеили 116 686 долларов СШАпо курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3.3. Расчет оптимальной суммы кредитования

Исходные данные

Валюта для расчета USD Курс Национального Банка РК, тенге 151,30 Срок до первого платежа по вознаграждению, дней 90 Годовая ставка вознаграждения 18,00% Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) 6,75% Ставка расходов по реализации предмета залога 3,00% Ставка сбора с аукционных продаж 3,00% Ставка налога на добавленную стоимость 16,00%

Расчет оптимальной суммы кредитования

Наименование статьи

Сумма

KZT

USD

Залоговая стоимость

17 619 616.26

116 686.20

Основной долг 12 668 464.65 83 897.12 Плановое вознаграждение 570 080.91 3 775.37 Вознаграждение по повышенной ставке 893 601.83 5 917.89 Расходы по реализации предмета залога 528 588.49 3 500.59 Сбор с аукционных продаж 528 588.49 3 500.59 Налог на добавленную стоимость 2 430 291.90 16 094.65

Итого

17 619 616.26

116 686.20

Оптимальная сумма кредитования

12 668 464.65

83 897.12

___________________ __________________ _____________________

должность исполнителя подпись ф.и.о.

тел._______________________

Согласовано:

_________________________ __________________ _____________________

долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.

Приложение 1-3

Типовое заключение по оценкеквартиры

«Утверждаю»

Заключение по оценке на сумму 10 133 доллара США залоговая стоимость

__________________________________

должность курирующего Руководителя Банка (Филиала) ____________ ____________________

подпись ф.и.о.

29 января 2002

дата месяц год

Заключение по оценке по кредитной заявке КАЙМАКПАЕВА В.В.

Фамилия И.О.

Датапроведения оценки: 29 января 2002года

КурсНационального банка РК: 1 доллар США= 151,30 тенге

Заемщик: Каймакпаев Владимир Владимирович

суммазайма: 10 000 долларов США

срокзайма: 10 лет

ставкавознаграждения: 10%

Залогодатель: Каймакпаев Владимир Владимирович

предмет залога и место егорасположения: трехкомнатная квартира, г. Алматы, Медеуский район, мкр.Самал-2, дом 12, кв. 15.

Оценка произведена наосновании осмотра объекта и предоставленных документов (копии):

- Договор купли-продажи от 15.09.2001;

- Технический паспорт (План квартиры) от 22.10.2001;

- Справка адресного стола о составе семьи от 25.01.2002.

1. ОПИСАНИЕ обеспечения

В качествеобеспечения предлагается трехкомнатная квартира, расположенная на четвертомэтаже девятиэтажного здания 1986 года постройки, по адресу: г. Алматы,Медеуский район, мкр. Самал-2, дом 12 кв. 15.

Согласнопредоставленной Справке о составе семьи от 25.01.2002 в указанной квартирепроживают четыре человека, в том числе один ребенок, не достигший 16-тилетнеговозраста.

Комнаты изолированные,ванная комната и туалет раздельные, общая площадь квартиры составляет 66,5 кв.м(жилая 45,0 кв.м), в том числе:

№

Помещение

Площадь, кв.м

1 Жилая комната 15,00 2 Жилая комната 13,00 3 Жилая комната 17,00 4 Кухня 7,10 5 Кладовка 2,10 6 Коридор 7,50 7 Ванная комната 3,20 8 Туалет 1,60

Итого

66,50

Конструктивные элементыздания в хорошем состоянии:

фундамент – железобетонныйленточный;

каркас – железобетонныймонолитно-сборный;

наружные стены – кирпич;

внутренние перегородки –кирпич;

перекрытия – железобетонныесборные;

кровля скатная – мягкая(рубероид) совмещенная;

Элементы отделки квартиры – вцелом в хорошем состоянии:

оконные проемы – деревянныедвойные со спаренными переплетами;

дверные проемы – деревянныефиленчатые, входная – металлическая.

внутренняя поверхность стен –комнаты – обои, кухня, ванная и санузел – кафель;

потолки – левкас;

полы – линолеум.

Инженерное обеспечение – вхорошем состоянии:

холодное водоснабжение иводоотведение – центральное;

электроснабжение –центральное;

отопление, горячееводоснабжение – центральное;

телефонизация – имеется;

вентиляция – в кухне исанузле, приточно-вытяжная, самотечная;

лифт – имеется;

охранная сигнализация – нет;

пожарная сигнализация – нет.

Использование объекта:

На дату проведения оценки указаннаяквартира используется по назначению, проживает семья залогодателя.

2. ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ

Оценка обеспечения не производилась:

- доходным методом – так как метод учитывает полезность (доходностьобъекта), но не учитывает его ликвидности;

- затратным методом – затраты насооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

Согласно Договору купли-продажи от 15.09.2001стоимость данной квартиры составляла 3 200 000 тенге.

2.1. Рыночный метод

В качестве сравнительныхпоказателей, использовалась цена предложения о продаже сопоставимых квартир, поданным, опубликованным в периодических специализированных изданиях («Крыша»,«Из рук в руки»).

Порядок расчета следующий:

- определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимостьреализации;

- определена цена реализации за 1 кв.м общей площади объектов;

- определены и последовательно внесены поправки к цене:

- на условия продажи (предполагается скидка при фактическом заключениисделки купли-продажи),

- на местоположение,

- на конструктивные элементы,

- на элементы отделки,

- на инженерное обеспечение,

- на этаж (этажность).

- определена средняя цена за 1 кв.м общей площади на базе последнихскорректированных цен;

- на основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта:

Характеристики

1 объект

2 объект

3 объект

Место расположения строения г. Алматы, Медеуский район, мкр. Самал-2 г. Алматы, Медеуский район, мкр. Самал-2 г. Алматы, Медеуский район, мкр. Самал-2 Этаж (этажность) 1(9) 4(9) 8(8) Общая площадь, кв.м. 65,0 63,0 70,0 Жилая площадь, кв.м. 48,0 45,0 49,0 Кухня, кв.м. 9,0 7,8 8,0 Ванная, санузел раздельные раздельные раздельные Комнаты изолированные изолированные изолированные Материал стен кирпич монолит кирпич Внутренняя отделка штукатурка, покраска, кафель, паркет гипсокартон, покраска, кафель, паркет штукатурка, обои, кафель, линолеум Инженерное обеспечение отоплен., гор.и хол.водоснаб., канализация, эл/снаб., газ, телефон отоплен., гор.и хол.водоснаб., канализация, эл/снаб., телефон отоплен., гор.и хол.водоснаб., канализация, эл/снаб., газ, телефон

Стоимость, USD

19 000,00

17 000,00

22 000,00

Цена, USD/кв.м 292,31 269,84 314,29 Поправка на условия продажи, % -10% -10% -10% Скорректированная цена, USD/кв.м 263,08 242,86 282,86 Поправка на местоположение, % 0% 0% 10% Скорректированная цена, USD/кв.м 263,08 242,86 311,14 Поправка на конструктивные элементы, % 0% 15% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 263,08 279,29 311,14 Поправка на элементы отделки, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 263,08 279,29 311,14 Поправка на инженерное обеспечение, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD/кв.м 263,08 279,29 311,14 Поправка на этаж (этажность), % 3% 0% 3% Скорректированная цена, USD/кв.м 270,97 279,29 320,48

Средняя цена, USD/кв.м

290,24

Общая площадь квартиры, кв.м 66,50

Стоимость, USD

19 301,23

Стоимость, KZT

2 920 275,79

Таким образом, стоимость трехкомнатной квартиры,определенная рыночным методом составляет 2 920 276 тенге или 19 301 доллар США по курсу Национального Банка РК на датупроведения оценки.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

3.1. Итоговая оценочная стоимость

Итоговая оценочнаястоимость трехкомнатной квартиры определена на основании значения полученногорыночным методом и составляет 2920 276 тенге или 19 301доллар США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3.2. Залоговая стоимость

Залоговая стоимостьтрехкомнатной квартиры определена на основании итоговой оценочной стоимости сучетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере0,70, и за вычетом доли лиц проживающих в указанной квартире и не достигших16-тилетнего возраста:

USD

KZT

Итоговая стоимость 19 301,23 2 920 275,79 Понижающий коэффициент 0,70 Состав семьи, чел. 4 Дети до 16-ти лет, чел. 1 Доля детей 0,25

Залоговая стоимость

10 133,14

1 533 144,79

Залоговая стоимостьтрехкомнатной квартиры составляет 1 533 145 тенге или 10 133 доллара США по курсу Национального Банка РК на датупроведения оценки.

_________________________ __________________ _____________________

должность исполнителя подпись ф.и.о.

тел._______________________

Согласовано:

_________________________ __________________ _____________________

долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.

Приложение 1-4

Типовое заключение

по оценке транспортногосредства

«Утверждаю»

Заключение по оценке на сумму 6972доллара США залоговая стоимость

_________________________________

должность курирующего Руководителя Банка (Филиала) ____________ ____________________

подпись ф.и.о.

9 января 2002

дата месяц год

Заключениепо оценке по проекту ТОО «ссс»

наименованиепроекта

Датапроведения оценки: 9 января 2002 года

КурсНационального банка РК: 1 доллар США= 148,55 тенге

Заемщик: ТОО «ССС»

суммазайма: 10 000 долларов США

срокзайма: 1 год

ставкавознаграждения: 18%

срок до первого платежа по вознаграждению: 30 дней

Залогодатель: ТОО «ММ»

Предмет залога и его местонахождение (парковка): автомобильToyota Camry, г.Алматы,ул. С.Ковалевской, 31, производственная база ТОО «Марум»

Оценка произведена на основании визуального осмотра и предоставленных документов (копии):

- Справка об остаточной стоимости основных средств на 5.01.2002;

- Технический паспорт (Свидетельство о регистрации транспортного средства)№ AD00008027 от 28.08.2001;

- Информационная справка (Форма №3) № 01/1455 от 30.11.2001 об отсутствиизалога на транспортное средство.

1. ОПИСАНИЕ И ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ

Согласнопредоставленным документам в залог предлагается легковой автомобиль Toyota Camry, 1998 года выпуска, государственный номер А920 KSM.Описаниеосновных характеристик приводится ниже в сравнительной таблице.ОЦЕНКА ОБЕСПЕЧЕНИЯ

Оценка обеспечения не производилась:

- доходным методом, – так как объект самостоятельно доход не приносит;- затратным методом – затраты на изготовление объекта не отражают егорыночной стоимости.

Остаточная стоимость предлагаемого в залогтранспортного средства составляет 2 079 700 тенге.

2.1. Рыночный метод

Ввидутого, что рынок автотранспорта настоящее время достаточно сформирован, наиболееприемлемой будет стоимость определенная рыночным методом.Вкачестве сравнительных показателей, использовалась цена предложений о продажесопоставимой специализированной техники, по данным, опубликованным впериодических специализированных изданиях («Колеса», «Основные средства»):

Характеристики оцениваемого и сопоставимых объектов

Оцениваемый объект

1 объект

2 объект

3 объект

Марка, модель

Toyota Camry Toyota Camry Toyota Camry Toyota Camry

Год выпуска

1998 1998 1998 1997

Гос.регистрац. номер

А 920 KSM *** *** ***

Номер двигателя

5S0759754 *** *** ***

Номер кузова

SXV200221076 *** *** ***

Тип и цвет кузова

Седан, белый Седан, зеленый Седан, белый Седан, серый металлик

Объем и мощность двигателя, куб.см/ кВт

2200/110/н.у. 2200/*/* 2200/*/* 2200/*/*

Салон

Кожанный *** Велюр ***

Коробка передач

Автомат, 5-ти ступ. *** Мех., 5-ти ступ. Автомат, 5-ти ступ.

Привод

Передний Передний Передний Передний

Стеклоподъемники

С эл/приводом на передних дверях *** *** ***

Кондиционер

Имеется Имеется Имеется Имеется

Люк

Имеется *** *** ***

Магнитола

Имеется Имеется Имеется Имеется

Центральный замок

Имеется Имеется Имеется Имеется

Подушки безопасности

4 шт., передние и боковые *** 2 шт., передние ***

Гидроусилитель руля

Имеется Имеется Имеется Имеется

Наружные зеркала

С эл/приводом, обогреваемые С эл/приводом, обогреваемые С эл/приводом, обогреваемые С эл/приводом, обогреваемые

Топливная система

Инжектор *** *** ***

Осветительные приборы

Функционируют *** *** ***

Система охлаждения

Водяная Водяная Водяная Водяная

Тормозная система

Дисковая Дисковая Дисковая Дисковая

Ходовая часть

В хорошем состоянии *** *** ***

Техосмотр

Пройден до 2002 *** *** ***

Пробег (на текущую дату), км

67 647 62 000 55 000 84 000

Текущее состояние

Хорошее хорошее хорошее хорошее (свежепригн.)

Цена предложения, USD

12 700,00 13 500,00 14 300,00 Порядокрасчета следующий:

- определены сопоставимые объекты, их важнейшие характеристики и стоимостьреализации;

- определены и последовательно внесены поправки к цене:

- на условия продажи (предполагается скидка при фактическом заключениисделки купли-продажи),

- на год выпуска,

- на текущее состояние,

- на пробег,

- на дополнительное оборудование,

- определена средняя цена на базе последних скорректированных цен;

- на основании средней цены определена стоимость оцениваемого объекта:

1 объект

2 объект

3 объект

Цена предложения, USD 12 700,00 13 500,00 14 300,00 Поправка на условия продажи, % -10% -10% -10% Скорректированная цена, USD 11 430,00 12 150,00 12 870,00 Поправка на год выпуска, % 0% 0% 8% Скорректированная цена, USD 11 430,00 12 150,00 13 899,60 Поправка на текущее состояние, % 0% 0% -20% Скорректированная цена, USD 11 430,00 12 150,00 11 119,68 Поправка на пробег, % -3% -5% 10% Скорректированная цена, USD 11 087,10 11 542,50 12 231,65 Поправка на дополнительное оборудование, % 0% 0% 0% Скорректированная цена, USD 11 087,10 11 542,50 12 231,65

Средняя цена, USD

11 620,42

Стоимость автомобиля ToyotaCamry определенная рыночным методом составляет 1 726 213 тенге или 11 620долларов США по курсу НБ РК на дату проведения оценки:

USD

KZT

Стоимость, определенная рыночным методом 11 620,42 1 726 212,80

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

3.1 Оценочная стоимость

Оценочная стоимостьтехники предлагаемой в залог определена на основании значения полученногорыночным методом и составляет 1726 213 тенге или 11 620долларов СШАпо курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3.2. Залоговая стоимость

Залоговая стоимостьтехники определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетомпонижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,60.

Оценочная стоимость 11 620,42 1 726 212,80 Понижающий коэффициент 0,60

Залоговая стоимость

6 972,25

1 035 727,68

Залоговая стоимость автомобиля ToyotaCamry составляет1 035 728 тенге или 6 972 доллара США по курсу Национального Банка РК надату проведения оценки.

3.3 Расчет оптимальной суммы кредитования

Исходные данные

Валюта для расчета USD Курс Национального Банка РК, тенге 148,55 Срок до первого платежа по вознаграждению, дней 30 Годовая ставка вознаграждения 18,00% Повышенная ставка вознаграждения (за 3 месяца) 6,75% Ставка расходов по реализации предмета залога 3,00% Ставка сбора с аукционных продаж 3,00% Ставка налога на добавленную стоимость 16,00%

Расчет оптимальной суммы кредитования

Наименование статьи

Сумма

KZT

USD

Залоговая стоимость

1 035 727,68

6 972,25

Основной долг 766 696,30 5 161,20 Плановое вознаграждение 11 500,44 77,42 Вознаграждение по повышенной ставке 52 528,28 353,61 Расходы по реализации предмета залога 31 071,83 209,17 Сбор с аукционных продаж 31 071,83 209,17 Налог на добавленную стоимость 142 858,99 961,69

Итого

1 035 727,68

6 972,25

Оптимальная сумма кредитования

766 696,30

5 161,20

_________________________ __________________ _____________________

должность исполнителя подпись ф.и.о.

тел._______________________

Согласовано:

_________________________ __________________ _____________________

долж. руководителя подразделения подпись ф.и.о.