Реферат: Операции с недвижимостью
Федеральное агентство по сельскому хозяйству
Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждениевысшего профессионального образования
Государственный Университет по Землеустройству
Кафедра экономической теории и менеджмента
Отчет о прохождении ознакомительной практики поспециальности
Выполнил:
Проверил:
Доцент НилиповскийВ.И.
Оценка:
Москва 2005 г.
Содержание
1) Введение......................................................................................................3
2) Краткая характеристика
предприятия занятого нарынке недвижимости.......................................4
3) Обоснование вариантасовершения сделки с недвижимостью………..9
а) купля жилогопомещения……………………………………………..9
б) купля земельногоучастка....................................................................12
в) аренда нежилогопомещения...............................................................13
4) Общая характеристикаспециальности....................................................15
6) Заключение.................................................................................................17
8) Списоклитературы....................................................................................19
7) Приложения
Введение
Развитие рыночныхотношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операцийобъектов недвижимости. Это, в свою очередь, обусловило необходимостьадекватного определения стоимостного эквивалента недвижимого имущества.
Объектаминедвижимости являются:
üнезастроенные земельные участки;
üжилые здания;
üмногоэтажные жилые здания;
üквартиры в жилом доме;
üнежилые здания (нежилой фонд) –офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
üпромышленные и производственныездания;
üнезавершенное строительство.
Участники рынка недвижимости:
— покупатель – продавец.
1. Оценщики (государственные,независимые)
2. Риэлторы (обмен, продажа)
3. Брокеры
4. Юристы
5. Специалисты страхования ирегистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовой информации
Стоимость – это мера того,сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.
Цена – это свершившийся факт.
Затраты – это мера издержекнеобходимых для создания объекта недвижимости.
Стоимость бывает впользовании и в обмене:
В пользовании – это стоимостьнедвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. скуплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимостьдля налогообложения.
В обмене – это рыночнаястоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, прикупле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:
üликвидационная – чистая сумма,которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этогообъекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
üзалоговая – при предоставленииипотечного кредита;
üстраховая стоимость;
üарендная.
Факторы влияющие на стоимостьнедвижимости:
üфизические (природные, созданныечеловеком);
üсоциальные (демографические);
üэкономические (уровень зарплаты);
üполитические(административно-правовые).
Краткая характеристика предприятия занятого на рынке недвижимости- компания «МИЭЛЬ-Недвижимость»
«МИЭЛЬ-Недвижимость»- одна из крупнейших риэлторских фирм на российском рынке недвижимости,занимающаяся риэлторской, инвестиционной и девелоперской деятельностью. Компания«МИЭЛЬ» была основана 17 октября 1990 года. С тех пор компаниязаметно разрослась и увеличила спектр предоставляемых услуг. «МИЭЛЬ-Недвижимость»сегодня – это разветвлённая сеть отделений в Москве, Подмосковье и другихгородах России. В настоящее время в Москве и Подмосковье открыто 34 отделения«МИЭЛЬ — Недвижимость», и стратегический план развитияпредусматривает открытие новых офисов. Компания управляется из единого центра инесет полную ответственность за действия каждого из своих отделений. Общеечисло сотрудников компании превышает три с половиной тысячи.
Основные услуги,предоставляемые компанией:
1)Продажа и покупка(вторичного) жилья
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» оказывает полный спектр услуг на рынке вторичного жилья, аименно: продажа и покупка квартир и комнат в Москве и Подмосковье, оказаниепомощи в получении жилищных субсидий при покупке жилья, оформление покупкинедвижимости с использованием ипотечного кредита и т.д.
2)Продажа новых квартир
«МИЭЛЬ — Недвижимость» предлагает большой выбор новых квартир в разных районахМосквы и Подмосковья. Компания сотрудничает с Правительством Москвы, СбербанкомРФ и крупнейшими домостроительными комбинатами города.
3)Управление недвижимым имуществом.
Департамент управления недвижимымимуществом компании оказывает услуги по поручениям собственников земельныхучастков, зданий, строений и сооружений, жилых и нежилых помещений.
4)Продажа и аренда нежилыхпомещений
МИЭЛЬ — Недвижимость" помогаеткоммерческим структурам находить и оформлять в аренду или в собственностьнежилые помещения.
5)Продажа загороднойнедвижимости
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» готова помочь найти и приобрести участок, дачу, коттедж илидом в ближнем Подмосковье с учетом пожеланий и финансовых возможностей клиента.
6)Оценка недвижимогоимущества
Специалисты отдела оценки ианалитики компании «МИЭЛЬ — Недвижимость» помогут определить рыночнуюстоимость недвижимости, переоценить основные фонды, спрогнозировать изменениецен.
7)Ипотека
Агентство недвижимостисотрудничает как с банками Московской ипотечной программы, так и с банками,работающими по собственным ипотечным программам.
8)Аренда жилья
Постоянно обновляемая базаданных агентства недвижимости включает в себя несколько десятков тысяч квартир.
9)Обмены
10)Расселение коммунальныхквартир
11)Продажа жилья в крупныхгородах России
Компания «МИЭЛЬ»имеет партнеров практически в любом крупном городе России.
12)Юридическое сопровождениесделок
Подготовка и проверкавысококвалифицированными специалистами всех документов и данных, сопутствующихсделке.
13)Ремонтно-строительныеработы
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» берёт на себя все заботы, связанные со строительством,ремонтом, получением разрешения на перепланировку квартиры, разработкойинтерьера жилого помещения и т.д.
14)Консультации по вопросамнедвижимости
Агентство недвижимости«МИЭЛЬ» даёт бесплатные юридические консультации по жилищным вопросамдля населения в офисах отделений, в Префектурах и ДЭЗах. Также можно получитьконсультации на сайте компании в Интернете.
15)Обеспечение безопасностиопераций с недвижимостью
«МИЭЛЬ» — дает клиентамреальные гарантии защиты их интересов. Конфиденциальность, тщательная проверкаюридической чистоты правоустанавливающих документов на объекты недвижимости иистории передачи объекта от собственника к собственнику, несколько вариантовотработанных схем передачи финансовых средств в операциях с недвижимостью, выдача«Гарантийного Обязательства».
/> Особенно широки возможностикомпании в сфере риэлторских услуг, т.е. профессиональных посредническихуслугах при продаже, покупке, аренде, обмене объектов недвижимости — квартир,комнат, коттеджей, дач, земельных участков, офисов, производственных искладских помещений, объектов свободного назначения, торговых и развлекательныхкомплексов. В базе данных вторичного рынка жилья постоянно находится около 9000квартир, из которых более 2000 — это квартиры, хозяева которых передалиКомпании эксклюзивные права на продажу. Управление загородной недвижимостипредлагает 1000 коттеджей, в том числе в коттеджных поселках, и 500 земельныхучастков в Подмосковье. Для желающих приобрести новое жилье — 6500 квартир вдомах-новостройках. Также «МИЭЛЬ-Недвижимость» предоставляет консалтинговыеуслуги, которые включают в себя подробный анализ рынка недвижимости иподготовку обоснованных рекомендаций по вопросам, связанным с инвестициями,разработкой и развитием проектов, а также созданием и управлением недвижимостью.Также компания предоставляет инвестиционные и девелоперские услуги. В компаниисуществует свой аналитический центр, созданный в январе 2004 года. Онзанимается и предоставляет следующие услуги: инвестиционный консалтинг, аналитическиеобзоры, оценка недвижимости, мониторинг рынка недвижимости. Кроме того, прикомпании в августе 1998 года был создан Учебный центр. В нём проводитсяобучение по двум направлениям: «Специалист в области Вторичного рынка жилья» и«Специалист по элитной Загородной недвижимости», продолжительностью 2,5 недели.Успешное завершение обучения подтверждается соответствующим Сертификатомкомпании «МИЭЛЬ — Недвижимость».
/> В этом году компании«МИЭЛЬ — Недвижимость» исполняется 15 лет. За это время компанияпрошла действительно длинный путь от новичка до признанного лидера нароссийском рынке недвижимости. Следует выделить основные этапы развития иформирования фирмы:
/>
— 1991 –
/> Открыт первый офис«МИЭЛЬ» в Останкино, на Ботанической улице.
— 1992-1993 –
Сформирован Отдел аренды квартир иОтдел коммерческой недвижимости. Создается агентская сеть.
— 1994 -
Создан первый Отдел продаж.«МИЭЛЬ» входит в Российскую гильдию риэлторов (РГР); становитсясоучредителем Московской ассоциации риэлторов (МАР) и Московской гильдиириэлторов (МГР).
— 1995 -
Компания открывает два новых офисав Останкино. Один из них — офис на улице Королева, д.13 — становится ядром,вокруг которого формируются новые отделы и направления. Создан Отдел оценкинедвижимости под руководством В.И.Светлакова.
— 1996 -
Создан Отдел реализации новостроек.
— 1997 -
Сформирован Отдел загороднойнедвижимости (впоследствии — Управление загородной недвижимости) во главе сС.Л.Орбантом. 20 декабря, в деньриэлтора, вышел первый номер газеты «МИЭЛЬ-NEWS».
— 1998 -
Произошло объединение«МИЭЛЬ» и фирмы «Ле-Ру», результатом чего стало рождениеОбъединенной Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» и появилось новоеотделение — СУЩЕВСКОЕ. В апреле к «МИЭЛЬ» присоединились фирмы«Тандем-С» и «Юридическая помощь», открылись новыеотделения. «МИЭЛЬ» открыл собственный учебный центр.
— 1999 -
В Компании образована ипотечнаягруппа, в июле проведена первая сделка по ипотеке. В августе начатаэксплуатация web-сервера Компании.
— 2000 —
В начале года организован Отдел загороднойнедвижимости «Усадьба», открыт новый офис на Варшавском шоссе — отделение «Южное». К Компании присоединилась фирма «Квадратныйметр». Создана девелоперская группа, занимающаяся инвестиционнымистроительными проектами, их организацией и финансированием, вплоть до реальнойпродажи. В 2000 году в работе находятся два таких проекта: возведение крупныхкомплексов из блокированных домов в Ромашково и Барвихе.
— 2001 -
Открыто второе отделения по адресуЛенинский проспект, дом 1. Теперь по соседству с отделением«Октябрьское» работает отделение НА ЛЕНИНСКОМ. Завершеностроительство первого коттеджного поселка в Ромашкове (между Минским иРублевским шоссе), развернуто строительство поселка «Барвиха-2» — этопервый этап выполнения еще более масштабного проекта.
— 2002 -
Компания участвует в восстановлениидвух подмосковных храмов: Святой Троицы (г. Сходня) и храма Святого великомученикаФеодора Стратилата (с. Большое Колычево Коломенского района). Открыты новыеотделения — ЮГО-ЗАПАДНОЕ, недалеко от станции метро «Коньково», иПЕРОВО.
— 2003 -
В январе открыто отделение«МИЭЛЬ» в Серпухове — это первый офис Компании в дальнем Подмосковье.Открылся первый офис «МИЭЛЬ-СП» в Санкт-Петербурге. В сентябреначались продажи квартир в фешенебельном районе бизнес-класса Гранд-Паркъ — новом масштабном инвестиционном проекте Компании. «МИЭЛЬ» оказываетсодействие восстановлению Введенского Владычного женского монастыря в Серпухове.
— 2004 -
Открыт Центр ипотечных программ«МИЭЛЬ». Организован Аналитический центр компании «МИЭЛЬ», возглавляемый Г. М.Стерником, одним из наиболее авторитетных российских экспертов по рынкунедвижимости. За год работы Центром выполнено семнадцать полномасштабныхисследований.
У компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»есть несколько печатных изданий: МИЭЛЬ-News (бесплатный журнал понедвижимости), Квартирный ответ (массовая бесплатная ежемесячная газета), Искусствовыбора (фотокаталог элитной и загородной недвижимости), Планета МИЭЛЬ.Компания является победителем нескольких десятков различных конкурсов ивыставок. Среди титулов и наград компании: «Лучшая брокерская фирма нарынке жилищных программ и ипотечных сделок 2004»; почетный диплом «Заактивное участие в формировании цивилизованного потребительского рынка вРоссии»; титул «СУПЕРБРЭНД года»; приз «За информационнуюоткрытость»; «Лучшая брокерская фирма на рынке аренды».
Обоснование совершения сделки с недвижимостью
1.Купля жилого помещения.
Мною были рассмотреныварианты покупки жилого помещения в г.Москве.
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Количество комнат: 5
-Стоимость жилого помещения:до 600000$
-Минимальная удаленность отКремля.
-Общая площадь помещения: от100м²
-Высота потолков: от 3-хметров.
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны четыреварианта квартир, которые будут рассмотрены ниже:
А) 5-и комнатная квартира.
м.Китай-город.Ул. Солянка д.1/2;
Общаяплощадь квартиры составляет 194м², в том числе жилая 134м², площадь кухни 13м².
Квартиранаходится на втором этаже шестиэтажного кирпичного дома спроектированногоархитектором Шервудом. В объявлении упоминается о «интересном» стиле фасада.
Высотапотолков составляет 385см.
Окнавыходят на две стороны дома.
Наличиепарадного подъезда.
На этаже находятся двеквартиры.
Имеется черный ход ипарковка во дворе.
Стоимость квартиры:520000$
Б) 5-и комнатная квартира.
м.КрасныеВорота. 5 минут пешком. Ул. Садово-Черногрязская, 3Б, строение 1;
Общаяплощадь квартиры составляет 152м², в том числе жилая 97м², площадь кухни 22м².
Квартиранаходится на пятом этаже шестиэтажного кирпичного дома.
Высотапотолков составляет 340см.
Вквартире сделан «евроремонт», имеется встроенная кухня, стеклопакеты,кондиционеры, сигнализация пожарная охрана,
домофон.
Вобъявлении упоминается чистый подъезд с консьержем.
Стоимостьквартиры: 465000$
В) 5-и комнатная квартира.
м.Кропоткинская.5 минут пешком. Пер. Сивцев Вражек д. 12
Общаяплощадь квартиры составляет 122м², в том числе жилая 80м², площадь кухни 18м².
Квартиранаходится на четвертом этаже шестиэтажного кирпичного малоквартирного дома слифтом.
Высотапотолков составляет 340см.
Окнавыходят на три стороны.
Ваннаяс окном, санузел — раздельный.
Имеетсявозможность устройства камина.
Однаквартира на этаже.
Естьчерный ход.
Отмечаетсявеликолепный подъезд.
Системавидеонаблюдения.
Стоимостьквартиры: 525000$
Г) 5-и комнатная квартира.
м.КузнецкийМост. Звонарский пер. д.1
Общаяплощадь квартиры составляет 101.1м², в том числе жилая64.5м², площадь кухни 19м².
Квартиранаходится на третьем этаже семиэтажного кирпичного дома с лифтом.
Высотапотолков составляет 400см.
Имеетсязимний сад, два действующих камина.
Вобъявлении указывается, что проведен ремонт по авторскому дизайн-проекту сиспользованием дорогостоящих материалов.
Стоимостьквартиры: 575000$
Взвесив положительные иотрицательные стороны данных вариантов, я остановил свой выбор на квартире «А».
Вариант «Б» был отброшениз-за относительной удаленности от Кремля.
Вариант «Г» отброшен из-за,на мой взгляд, недостаточной жилой площади для 5-и комнатной квартиры – всего64.5м².
При сравнении вариантов «А» и«В», выбор был сделан в пользу «А» из-за большей жилой площади – 134м²,против 80м² у варианта «В».
2. Купля земельногоучастка
Мною были рассмотреныварианты покупки земельного участка в Московской области .
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Стоимость земельного участкадо: 700000$
-Близость к МКАД.
-Площадь земельного участкаот 20 соток
-Престижность направления накотором находится участок.
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны триварианта земельных участков, которые будут рассмотрены ниже:
А) Земельный участок 30 соток
Рублево-Успенскоеш., 10 км от МКАД, Барвиха.
Участокнаходится в охраняемом коттеджном поселке.
Коммуникации:электричество, газ, водопровод, канализация, проходят по границе участка.
Кучастку возможен круглогодичный подъезд.
Ценаземельного участка: 660000$
Б) Земельный участок 27 соток
Рублево-Успенскоеш., 12 км от МКАД, деревня Усово.
Участокнаходится на охраняемой территории.
Подведеныкоммуникации(не указано какие)
Участокогорожен забором.
Рядомнаходится лес.
Ценаземельного участка: 600000$
В) Земельный участок 54 соток
Рублево-Успенскоеш., 27 км от МКАД, деревня Аксиньино.
Коммуникации:электричество, газ, проходят по границе участка
Ценаземельного участка: 405000$
Взвесив положительные иотрицательные стороны данных вариантов, я остановил свой выбор на земельномучастке «А».
Вариант «Б» был отброшен из-заплощади на 3 сотки меньше участка «А», расположения в менее престижном месте.
Вариант «Г» был возможен, впервую очередь из-за большей чем у участка «А» площади – на 24 сотки и меньшейцене – разница составляла 255000$, но слишком большое расстояние до МКАД — 27километров стало решающим.
3. Аренда нежилогопомещения.
Мною были рассмотреныварианты аренды нежилого помещения в г.Москве.
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Площадь помещения150-200м²
-Арендная плата до 600$/м²/год
-Офис должен быть расположенв центре Москвы
-Минимальное удаление отметро
-наличие линии INTERNET
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны триварианта офисных помещений, которые будут рассмотрены ниже:
А) Офисное помещение вбизнес-центре класса «Б»
м. Красные Ворота
Помещения представленыблоками от 200м²
Евроотделка.
Оптико-волоконнаятелефония и Интернет
В здании имеетсякафетерий.
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка
Арендная плата 466$/м²/год
Б) Офисное помещение150м²
7 минут пешком от м.Кропоткинская
Евроотделка
Имеется доступ в INTERNET
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка
Арендная плата 550$/м²/год
В) Офисное помещение вадминистративном здании.
1 минута пешком от м.Кропоткинская; Гоголевский б-р
В здании имеются блокиот 35 до 1500м²
Проведен евроремонт
ТелефонМГТС+оптоволокно
Имеется доступ в INTERNET
По желаниюпредоставляется мебель.
В здании имеетсякафетерий.
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка исклад в полуподвале.
Арендная плата 280-350$/м²/год
Взвесив положительные иотрицательные стороны данных вариантов, я остановил свой выбор на офисномпомещении «В».
Этот вариант был выбран из-заблизкого расположения метро – 1 минута пешком, возможности подбора помещениянеобходимой площади и самой низкой арендной платы.
Общая характеристика специальности 060800 «ЭКОНОМИКАИ УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (операциис недвижимым
имуществом)»
1.1. Специальностьутверждена Приказом Министерства образования Российской Федерации от 2 марта2000 г. №686.
1.2. Квалификациявыпускника: экономист-менеджер
Нормативный срок освоенияосновной образовательной программы подготовки экономиста-менеджера поспециальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (операции снедвижимым
имуществом)» при очной форме обучения 5 лет.
1.3. Квалификационнаяхарактеристика выпускника
Выпускник по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым
имуществом)» должен быть подготовлен к профессиональной деятельности,обеспечивающей рациональное управление экономикой, производством и социальнымразвитием предприятий всех организационно-правовых форм с учетом отраслевойспецифики, техники, технологии, организации производства, эффективногоприродопользования на должностях, требующих базового высшего экономического илиинженерно-экономического образования согласно Квалификационному справочникудолжностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденномуПостановлением Минтруда России от 21.08.98 №37, а также к работе нанаучно-педагогических должностях, в органах государственного управления иместного самоуправления в должностях, требующих профессиональных знанийотраслевой экономики и экономики предприятия.
Отрасли народного хозяйства с точки зренияхарактера общественного разделения труда и участия в создании совокупногообщественного продукта и национального дохода подразделяются на сферуматериального производства и непроизводственную сферу.
Распределение отраслейпо сферам материального производства и непроизводственной производится всоответствии с ОКОНХ (ред. на 29.10.97 г.). Отраслевые особенности подготовкиспециалистов учитываются в настоящем стандарте.
Объектамипрофессиональной деятельности выпускника являются:
· предприятия отраслей народногохозяйства различных организационно-правовых форм, их структурныепроизводственные и функциональные подразделения;
· объекты инфраструктурыпредприятия;
· проектные организации;
· научно-исследовательскиеучреждения;
· образовательные учреждения;
· органы государственного управленияи местного самоуправления.
Выпускник по специальности060800 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»должен быть подготовлен к следующим видам профессиональной деятельности:
· организационно-управленческая;
· планово-экономическая;
· проектно-экономическая;
· финансово-экономическая;
· аналитическая;
· внешнеэкономическая;
· предпринимательская;
· научно-исследовательская;
· образовательная.
1.4. Возможности продолженияобразования выпускника
Экономист-менеджер, освоившийосновную образовательную программу высшего профессионального образования поспециальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (операции снедвижимым
имуществом)», подготовлен для продолжения образования в аспирантуре.
Заключение
В соответствии с учебнымпланом я проходил ознакомительную практику в закрытом акционерном обществеагентстве по торговле недвижимостью «Миэль-недвижимость».
В процессе прохожденияпроизводственной практики я:
— ознакомился с законодательством РФ,регулирующим деятельность закрытого акционерного общества агентство по торговленедвижимостью «Миэль-недвижимость».
— ознакомился с учредительнымдокументом – уставом, утвержденным учредителем общества.
— ознакомился со структуройорганизации.
- ознакомился с организацией ивыполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия.
— ознакомился с содержаниемэкономической и организационной работой.
— ознакомился с особенностями работыэкономиста-менеджера в сфере операций с недвижимостью.
- ознакомился с видамигражданско-правовых договоров, и их спецификой.
— ознакомился с особенностями работы экономиста-менеджера.
Также я изучал рынокжилой недвижимости, земельных участков и нежилых помещений. На основе своихзнаний я делал обоснование варианта покупки или аренды недвижимости.
В процессе прохожденияознакомительной практики я изучил основные направления деятельностиэкономиста-менеджера и ознакомился со сферами его деятельности.