Реферат: Операции с недвижимостью
Российскийгосударственный аграрный заочный
университет
Экономический факультет
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Экономиканедвижимости»
2009 год
План
1. Рынок недвижимости,его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъекты рынканедвижимости
2. Сущность инвестиций иоценка их отдачи по направлениям использования
3. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
4. Два подхода киспользованию затратного метода оценки недвижимости: по стоимости восстановленияи по стоимости замещения
Задача 1
Задача 2
Список использованнойлитературы
1. Рынокнедвижимости, его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъектырынка недвижимости
Любая сферахозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своимиспецифическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономическиепроцессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этойспецифики являются особенности рынка недвижимости.
Однако преждечем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мыпонимаем под самим термином «рынок недвижимости». Если обратиться к литературе,то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота правна недвижимость.
При такомопределении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений,связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатациейуже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны снедвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора привложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее,это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, ихнадежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны,но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости,величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом,оборот прав – это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
Рынокнедвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурныхотношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования,распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав иобязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
В системурынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
– в ходесоздания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчикамии пользователями недвижимости;
– впроцессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями,арендодателями и арендаторами и т.д.;
– впроцессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками иуправляющими, управляющими и пользователями и пр.
Рынокнедвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, чтоподтверждается:
– колоссальнойстоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, изкоторого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот иприносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другиеплатежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальныхобразований;
– достигнутойуже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
– достигнутымв ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи,сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числеземли);
– высокимуровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
– большимколичеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынканедвижимости.
Рынокнедвижимости в национальной экономике играет огромную роль и выполняетследующие функции:
– эффективноерешение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезныхсвойств недвижимости;
– отчуждениеполных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одногоэкономического субъекта к другому и защиту его прав;
– свободноеформирование цен на объекты и услуги;
– перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
– перераспределениеинвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Прирассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделитьобъекты и субъектов рынка (экономических агентов). Выделяют три основных типа(объекта) недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения Базовый объектнедвижимости – земля, которая является местом проживания всех людей, основнымфактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производствевсех других товаров.
Отличительныепризнаки недвижимости как объекта инвестиций:
– недвижимостьнеподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– существуетпрочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;
– каждаяконкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точкизрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимостьфундаментальна: ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;
– стоимостьнедвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли сложный илиневозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в неезатруднительны;
– низкаядоступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходностиинвестиций в недвижимость;
– долговечностьобъекта инвестирования;
– потеряпотребительских свойств или перенос стоимости в процессе производствапроисходит постепенно по мере износа;
– полезностьнедвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребностьчеловека в жилой и производственной площади;
– возможностьположительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимостьприлегающих земель, зданий;
– существуеттенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуютспецифические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: рискфизического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, рискнакопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный сусловиями пересмотра арендной платы;
– необходимостьпостоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость надостаточном уровне для получения приемлемого дохода;
– высокийуровень издержек на проведение сделок;
– существуютустановленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупкеи совершении других операций с недвижимостью.
Субъектамирынка недвижимости являются:
– продавцы(арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любоеюридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в томчисле государство в лице своих специализированных органов управлениясобственностью;
– покупатели(арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическоеили физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право наданную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельностьнерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельностьгосударственных органов);
– профессиональныеучастники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынканедвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участиемгосударства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно,их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
Кинституциональным участникам, представляющим интересы государства и действующимот его имени, относятся организации, регулирующие градостроительное развитие,землеустройство и землепользование.
Кнеинституционным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: предприниматели(юридические или физические лица); брокеры; оценщики недвижимости; финансисты(банкиры); девелоперы,; редевелоперы; проектировщики и строители, работающие накоммерческой основе; юристы; страховщики; финансовые аналитики; маркетологи ит.д.
2.Сущность инвестиций и оценка их отдачи по направлениям использования
Вотечественной экономической литературе до 80-х годов ХХ века термин практическине использовался. Сейчас это одна из наиболее часто используемых вэкономической системе категорий как на макро-, так и на микро – уровне. Однако,несмотря на исключительное внимание исследователей к этой экономическойкатегории универсальное определение инвестиций. До сих пор не выработано.Существует несколько определений инвестиции.
1. Инвестиции– долгосрочные вложения капитала промышленность, сельского хозяйства, транспорти др. отрасли хозяйства как внутри страны с целью получения прибыли (дохода).
2. Инвестиции– долгосрочные вложения капитала (внутри страны или за границей) в предприятияразличных отраслей народного хозяйства.
3. Инвестиции– долгосрочные вложения средств (денежных, материальных), интеллектуальныхценностей внутри страны или за границей в разные отрасли (предприятия,программы и т.п.), с целью развития производства, получения прибыли или другихконечных результатов (например, природоохранные, социальные).
4. Инвестиции– совокупность всех денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей,вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной,коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы сцелью получения прибыли (дохода).
5. Инвестиции– денежные средства, ценные бумаги, в том числе имущественные права имеющиеденежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и ли инойдеятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.
6. Инвестиции– долгосрочные вложения государственного или частного капитала в различныесферы экономики с целью получения прибыли.
Проведенныепримеры характеристик инвестиций показывает, насколько многоаспектной и сложнойэта экономическая категория.
Инвестициииграют существенную роль в функционировании и развитии экономики. Инвестиции служат «архимедовым рычагом» поступательногоразвития и позитивного функционирования экономики. Они создают новые предприятияи дополнительные рабочие места, позволяют осваивать передовые технологии иобновлять основной капитал, способствуют интенсификации производства,обеспечивают выход на рынок новых видов товаров и услуг. Это приносит благопотребителям и производителям, инвесторам и государству в целом.
Инвестиционныересурсы занимают позиции ведущего источника развития национальной экономики,обеспечения темпов экономического роста. Изменения в количественныхсоотношениях инвестиций оказывают воздействие на объем общественногопроизводства и занятости, структурные сдвиги в экономике, развитие отраслей исфер хозяйства Обеспечивая накопление фондов предприятий, производственногопотенциала, инвестиции непосредственно влияют на текущие и перспективныерезультаты хозяйственной деятельности. При этом инвестирование должноосуществляться в эффективных формах, поскольку вложение средств в моральноустаревшие средства производства, технологии не будет иметь положительногоэкономического эффекта. Нерациональное использование инвестиций влечет за собойзамораживание ресурсов и вследствие этого сокращение объемов производимойпродукции. Таким образом, эффективность использования инвестиций имеет важноезначение для экономики: увеличение масштабов инвестирования без достижения определенногоуровня его эффективности не ведет к стабильному экономическому росту.
Инвестициинаходятся в определенной зависимости от фактора экономического роста, Длявыяснения фактора экономического роста следует предварительно определитьпонятия валовых и чистых инвестиций.
Валовыеинвестиции – это затраты на замещение изношенного, устаревшего старогооборудования за счет амортизации и прирост инвестиций на расширениепроизводства. Чистые инвестиции – это затраты на новое строительство, установкудополнительного оборудования, создание средств экономической защиты и др.Чистые инвестиции обеспечиваются как внешними, так и внутренними ресурсами,включая амортизацию. Это валовые инвестиции за вычетом суммы амортизацииосновного капитала.
Динамикапоказателя чистых инвестиций является индикатором состояния экономики: величиначистых инвестиций показывает, в какой фазе развития находится экономика страны.Если объем валовых инвестиций превышает объем амортизационных отчислений, топрирост производственного потенциала обеспечивает расширенное воспроизводство,экономика находится в стадии подъема.
При равенствеваловых инвестиций и амортизационных отчислений, т.е. нулевом значении чистыхинвестиций, в экономику в данном периоде поступает такое же количествоинвестиционных средств, какое и потребляется, имеет место простоевоспроизводство общественного продукта, характеризующееся отсутствиемэкономического роста.
Если величинаваловых инвестиций меньше суммы амортизационных отчислений, показатель чистыхинвестиций является отрицательной величиной. Сокращение инвестиций вызываетуменьшение производственного потенциала и, как следствие, экономический спад.
Изменениеобъема чистых инвестиций ведет к изменению доходов, происходящему в том женаправлении, но в большей степени, чем исходные сдвиги в инвестиционныхрасходах.
3.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируетсяфедеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» (принят Государственной ДумойФедерального собрания РФ 17.06.1997 с учетом всех редакций), Гражданскимкодексом Российской Федерации, Конституцией Российской Федерации.
/>/>Государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
/>Государственная регистрация является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права, регистрация проводится на всейтерритории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным закономсистеме записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и можетбыть оспорено только в судебном порядке./>
/>Датой государственной регистрации прав является день внесениясоответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав />осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества впределах регистрационного округа/>. Отказ в государственнойрегистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственнойрегистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебнымприставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
/>/>/>/>Государственнойрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимоеимущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданскогокодекса Российской Федерации. />Ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органагосударственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежатгосударственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
/>/>/>Участниками отношений, возникающих пригосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащихгосударственной регистрации прав на него, в том числе граждане РоссийскойФедерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские ииностранные юридические лица, международные организации, иностранныегосударства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации имуниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – сдругой./>/>
/>/>Государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти,уполномоченный в области государственной регистрации (далее также – федеральныйорган в области государственной регистрации, орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие всоответствующих регистрационных кругах, который />/>действуютна основании общего положения утверждаемого федеральным органом исполнительнойвласти в области юстиции./>/>
/>/>/>/>/>Загосударственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимаетсягосударственная пошлина. />За предоставление информации озарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающихсодержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме,взимается плата. />Размеры указанной платы, порядок взимания,зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством РоссийскойФедерации.
/>/>/>/>Права на недвижимоеимущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Единомгосударственном реестре прав, который содержит информацию о существующих ипрекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанныхобъектах и сведения о правообладателях. />Неотъемлемой частьюЕдиного государственного реестра прав являются дела, включающие в себяправоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учетадокументов./>
/>/>/>/>Государственнаярегистрация прав проводится в следующем порядке:
/>– прием документов, представленных для государственнойрегистрации прав, регистрация таких документов;
/>– правовая экспертиза документов и проверка законностисделки;
/>– установление отсутствия противоречий между заявляемымиправами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимогоимущества, а также других оснований для отказа или приостановлениягосударственной регистрации прав;
/>– внесение записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других основанийдля отказа или приостановления государственной регистрации прав;
/>– совершение надписей на правоустанавливающих документах ивыдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
/>/>Государственная регистрация прав проводится непозднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимыхдля государственной регистрации.
/>/>/>/>/>Государственнаярегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторондоговора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариальноудостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, атакже по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению огосударственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимыедля ее проведения а так же документ об уплате государственной пошлины.
/>/>/>/>Государственнаярегистрация прав на основании судебного акта может приостанавливатьсягосударственным регистратором только при возникновении у него сомнений вподлинности представленных документов.
/>/>В государственной регистрации прав может бытьотказано в случаях, если:
/>– право на объект недвижимого имущества, о государственнойрегистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащимгосударственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральнымзаконом;
/>– заявлением о государственной регистрации прав обратилосьненадлежащее лицо;
/>– документы, представленные на государственную регистрациюправ, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующегозаконодательства;
/>– акт государственного органа или акт органа местногосамоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признаннедействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,действовавшим в месте его издания на момент издания;
/>– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
/>– лицо, которое имеет права, ограниченные определеннымиусловиями, составило документ без указания этих условий;
/>– правоустанавливающий документ об объекте недвижимогоимущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объектнедвижимого имущества;
/>– правообладатель не представил заявление и иные необходимыедокументы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объектнедвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственнойрегистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального законаперехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной послевведения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектомнедвижимого имущества.
/>/>/>/>/>/>/>/>Органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав, в соответствии с Федеральным законом несутответственность за своевременное, полное и точное исполнение своихобязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту иподлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах нанедвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующийоснованиям, указанным в настоящем Федеральном законе отказ в государственнойрегистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
/>/>
4. Дваподхода к использованию затратного метода оценки недвижимости: по стоимостивосстановления и по стоимости замещения
Традиционно для определения оценочной стоимости объекта недвижимостииспользуют три подхода к оценке: сравнительный метод, затратный метод, доходныйметод.
Затратныйподход–совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых длявосстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.
В основезатратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратнымподходом проводится в несколько этапов.
1.Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценкиземельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельнымэтапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительстваоцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапезатратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируютсястоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на немзданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.
2. Расчетзатрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определениестоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представлениеоб объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданийтакой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поискааналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.
Стоимостьвоспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, какправило, одним из следующих методов.
1. Методсравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использованияединичных скорректированных укрупненных показателей затрат на созданиеаналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности,1 кв. м. или 1 место недавно построенного аналога, и количества единицсравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемогостроения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного. Приопределении затрат на строительство с применением укрупненных сметных нормиспользуются удельные показатели стоимости на потребительскую единицустроительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисномтекущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных ценна ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.
2. Методразбивки по компонентам – оценка имущества на основе величины стоимостисоздания его основных элементов. В методе используются данные о стоимостиразличных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. Расчетпоэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части,установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на ихустановку в строящемся здании.
3. Методстоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементовоцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате примененияпозволяет получить величину большей точности, чем с использованием методасравнительной стоимости единицы.
4. Методколичественного анализа– оценка объекта на основе полной сметы затрат на еговоспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затратна возведение или установку составных частей строения. При этом необходимоучитывать и косвенные и прямые затраты. Применение метода требует составленияперечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимыхдля установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибылизастройщика.
Определениестоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчетабудущей стоимости строительства при строительном проектировании:
– не учитывается срокстроительства (в проекте он составляет, как правило, несколько месяцев);
– вместо цен различныхбазисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и эксплуатациюстроительной техники учитываются цены на дату оценки;
– при расчетах основываютсяна современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже еслианализируемый объект им не соответствует;
После расчетазатрат на возможное новое строительство объекта приступают к определениюнакопленного износа.
Износимущества– снижение стоимости имущества под действием различных причин.Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по даннымбухгалтерского и статистического учета.
Существуюттри вида износа недвижимости: физический, функциональный и внешний. Износподразделяют на устранимый и неустранимый.
Методыопределения величины накопленного износа:
1. Методразбиения: заключается в определении отдельно трех видов износа с разделениемфизического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Дляопределения каждого компонента износа используются инженерные и визуальныеметоды.
Определениеустранимого физического износа / основано на учете всех необходимыхрасходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт,который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибылиили минимизации убытков.
Неустранимыйфизический износ определяет степень физического старения здания. Признакомнеустранимого физического износа здания является невозможность его дальнейшейэксплуатации по условиям технической безопасности.
При оценкефизического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:
1)долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;
2)быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизниздания: крыши, трубы, окраска.
Износ каждогоэлемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результатеосмотра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа настоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство.
Функциональныйизнос возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональнымтребованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохогодизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е.утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенныхфункциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница надату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональныминедостатками и с неустраненными.
Внешний износможно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путемсопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.Внешний износ в стоимостном выражении определить сложно, так как не накопленодостаточного опыта и мало рыночных данных, позволяющих проследить изменениестоимости объекта под влиянием внешних факторов.
Основныеметоды оценки внешнего износа:
– сравнениепродаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
– капитализацияпотери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.
Метод срокажизниоснованна определении накопленного износа в результате непосредственного осмотрастроений. При определении износа этим методом используется ряд основныхпонятий: срок экономической жизни, хронологический возраст; эффективныйвозраст.
Метод срокажизни базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах,отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленногоизноса отражает общие затраты воспроизводства. Метод срока жизни основан навизуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опытаоценщика.
Методсравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночныхданных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные аналогиоцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них впорядке, При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получаютнаиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения.Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимыхобъектов для анализа.
Итак, стечением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимостиуменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного подходаучитываются не только затраты на возможное новое строительство, но инакопленный строением износ.
Преимуществаи недостатки затратного подхода.
Затратныйподход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для болееэффективного использования Оценка на основе затратного подхода являетсяцелесообразной в следующих случаях:
– анализнаилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
– технико-экономическийанализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосноватьцелесообразность конкретного строительства или реконструкции;
– оценкаобщественно-государственных и специальных объектов, так как они непредназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные обаналогичных продажах;
– оценкаобъектов на малоактивных рынках;
– оценкадля целей страхования и налогообложения;
Основныенедостатки затратного подхода:
– затраты не всегдаэквивалентны рыночной стоимости;
– попыткидостижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затраттруда;
– несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта Н. затратам на новое строительствоточно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительствавычитается накопленный износ;
– проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений;
– отдельнаяоценка земельного участка от строений;
– проблематичностьоценки земельных участков в России;
– сложностьопределения величины накопленного износа старых зданий.
Итак, исходяиз особенностей и специфики используемых методик оценка недвижимости на основезатратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуацияхтехнико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новыхобъектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических июридических лиц, для объектов специального назначения, в целях страхования ипри оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практическиотсутствуют.
Задача 1
Ипотечныйкредит в 1 млн. д.е. предусматривает периодическую выплату только однихпроцентов. Однако через 10 лет должна быть погашена единовременно вся основнаясумма кредита. Заемщик, сотрудник РГАЗУ, хочет в начале каждого месяца вноситьспециальную сумму с тем, чтобы иметь возможность через 10 лет погасить долг. Наденежный остаток в фонде ежегодно начисляется 8% годовых.
Решение.
1. Применивформулу фактора фонда возмещения за 1 год, имеем:
/>д.е.
2. Рассчитаемсумму ежемесячного взноса V:
/>/> д.е.
Ответ.Если в начале каждого месяца класть на счет 5750 д.е., то через 10 лет на счетенакопится требуемая сумма.
Задача 2
Предпринимательприобрел 3-комнатную квартиру в центре города как объект недвижимости. Какарендодатель – собственник жилья, он заключил договор аренды на 5 лет сарендатором с ежемесячной арендной платой 80 тыс. д.е. Арендные платежипоступают ежемесячно на текущий счет арендодателя под 12% годовых. Требуетсярассчитать текущую стоимость данной формы аренды объекта недвижимости.
Решение.
Применимформулу текущей стоимости аннуитета
/>д.е.
Ответ:текущая стоимость данной формы аренды объекта недвижимости составит 288000 тыс.д.е.
Списокиспользованной литературы
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации: Офиц. изд. Ч. 1, 2, 3. М.: Юрид. лит., 2002.
2. ОГосударственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним:Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ
3. Богаты Ю.В.,Швандер В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие длявузов. М.: ЮНИТИ: Финансы, 1999.
4. Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов. М: Филинъ, 1999
5. Грабовский С.В. Оценка доходнойнедвижимости: Учеб. Пособие для вузов. СПб: Питер, 2001.
6. Теорияи методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под, ред. В.В. Есипова.СПб: Изд-во СПГУЭФ, 1998.