Реферат: Экономика недвижимости

Контрольная работа по курсу «Экономика недвижимости»

Тест.

1. К недвижимости относятся:

а) земля;

б) здания, строения;

в) нефть в переработке;

г) дороги;

д) самолеты;

е) чугун.

2. Право собственности на недвижимость возникает:

а) после подписания договора;

б) по договору с момента передачи имущества;

в) после государственной регистрации.

3. Рынок недвижимости подразделяется на рынок:

а) жилья;

б) коммерческой недвижимости;

в) дачных участков;

г) земельных участков;

д) наземного транспорта.

4. Основные факторы, действующие на рынкенедвижимости:

а) спрос;

б) количество предложений;

в) качество предлагаемой недвижимости;

г) цена;

д) разновидность предлагаемой недвижимости;

е) возраст недвижимости.

5. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющегос оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

6. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемойнедвижимости.

7. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:

а) доходный;

б) сравнительный;

в) восстановительный;

г) замещение;

д) с учетом износа;

е) затратный.

8. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимостиземельного участка:

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный;

г) все вышеперечисленные.

9. Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше:

а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке;

б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне;

в) если он обеспечен инженерными сетями;

г) если он вдали от транспортных сетей.

10. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:

а) со временем сохраняет свои потребительские качества;

б) цена на недвижимость практически стабильна;

в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.

11. Чистый операционный доход это:

а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;

б) потенциально валовый доход;

в) эффективный валовый доход.

12. Рыночной считается цена когда:

а) спрос превышает предложение;

б) предложение превышает спрос;

в) уравновешиваются предложение со спросом.

13. Функциональный износ это:

а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерялстоимость;

б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерялстоимость;

в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и неотвечает функциональным требованиям по прямому назначению.

Задача 1.

Определить рыночную стоимость предприятия на основе следующих данных:

Стоимость строительства здания на земельном участке 1000 м2 (нормативная цена земли 50 рублей за 1 м2) по смете 250 000рублей, эффективный возраст здания15 лет, срок экономической жизни здания 120 лет. Косвенные затраты составляют5% от стоимости строительства. Предприниматель исходит из нормы прибыли навложенный капитал 20%.

Решение:

Стоимость земли = 1000*50= 50 000 руб.

Стоимость строительства здания=250 000 руб.,

Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни = 15 /120 = 0,125 (12,5%).

Стоимость здания с учетом износа: 250000 * (1-0,125) = 218 750.

Стоимость строительства с учетом косвенных затрат:

218750 * (1+5%/100%) = 218750*1,05 = 229687,5.

Совокупная стоимость участка и здания: 50 000 + 229 687,5 =279687,5

С учетом нормы прибыли: 279687,5 * (1+20%/100%) = 335625 руб.

Задача 2.

Определить корректировки на разницу в площади и на наличие водоснабжения,отопления, электричества и канализации.

Показатели

Объект 1

Объект 2

Объект 3

Объект 4

Объект 5

Объект 6

Объект 7

Площадь, м2

150

200

150

Холодная вода

Есть

Нет

Есть

Нет

Есть

Горячая вода

Есть

Нет

Есть

Нет

Есть

Отопление

Нет

Есть

Нет

Есть

Электричество

Нет

Есть

Канализация

Есть

Нет

Есть

Нет

Есть

Цена за 1 м2, $

1800

1200

1900

1950

2000

1450

2450

Решение:

Для нахождения коэффициентов корректировки сравним все варианты попарно.Обнаружим, что варианты 5 и 1 отличаются только размером в площади. Значит,коэффициент корректировки на площадь равен:

2000 / 1800 = 1,111

Скорректируем цены вариантов 3, 4 и 5 на этот коэффициент и условнопереведем их на 150м.:

Показатели Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Объект 6 Объект 7 Корректировка Площадь, м2 150 150 150 150 150 150 150 1,111 Холодная вода Есть Есть Есть Нет Есть Нет Есть 1,179 Горячая вода Есть Нет Нет Нет Есть Нет Есть 1,0526 Отопление Нет Нет Нет Есть Нет Нет Есть Электричество Нет Нет Нет Нет Нет Нет Есть Канализация Есть Нет Есть Нет Есть Есть Есть 1,425 Цена за 1 м2, $ 1800 1200 1710 1755 1800 1450 2450

Снова сравниваем варианты попарно. Объекты 1 и 3 отличаются тольконаличием гор. воды.

Коэффициент составит:

1800/1710 = 1,0526

Объекты 2 и 3 отличаются только наличием канализации.

Коэффициент составит:

1710/1200= 1,425

Объекты 3 и 6 отличаются только наличием холодной воды

Коэффициент составит:

1710/1450=1,179

Объекты 1 и 7 отличаются только наличием отопления и электричества. Коэффициентсоставит: 2450/ 1800 = 1,361

Задача 3.

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использованияземельного участка на основе следующих данных:

Показатели Торговый центр Гостиница Кинотеатр Ожидаемый годовой доход, млн. руб. 600 300 200 Потери от недоиспользования, млн. руб. 10 15 5 Операционные расходы, млн.руб. 5 3 1 Резерв на замещение, млн.руб. 15 7 4 Доходы от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб. 10 50 100 Стоимость строительства здания, млн.руб. 3000 2500 1800 Коэффициент капитализации для здания, % 12 10 11 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10

Решение:

Определим доход от здания для каждого проекта.

Полученный ежегодный чистый доход разделим на коэффициент капитализацииздания.

Показатели Торговый центр Гостиница Кинотеатр Ожидаемый годовой доход, млн. руб. 600 300 200 Потери от недоиспользования, млн. руб. 10 15 5 Операционные расходы, млн.руб. 5 3 1 Резерв на замещение, млн.руб. 15 7 4 Итого: 570 275 190 Коэффициент капитализации для здания, % 12 10 11 Приведенная стоимость здания 4750 2750 1727, 3

Аналогично с помощью коэффициента капитализации земли определимприведенную стоимость земли:

Показатели Торговый центр Гостиница Кинотеатр Доходы от сдачи в аренду подсобных помещений, млн.руб. 10 50 100 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10 Приведенная стоимость земли 100 500 1000

Определим чистый доход от проекта как сумму стоимостей земли и здания завычетом стоимости строительства:

Показатели Торговый центр Гостиница Кинотеатр Приведенная стоимость здания 4750 2750 1727 Приведенная стоимость земли 100 500 1000 Стоимость строительства здания, млн.руб. 3000 2500 1800 Чистая приведенная стоимость проекта 1850 750 927

Вывод: наиболее выгодным является проект по строительству торговогоцентра.

Задача 4.

Определить величину исправимого физического износа, если известно, чтонеустранимый физический износ 15 млн. руб., функциональный износ 35 млн. руб.,экономический износ 40 млн. руб. Рыночная стоимость предприятия 500 млн. руб.,стоимость строительства здания 300 млн. руб., стоимость земельного участка 50млн. руб. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 10%.

Решение:

В общем случае рыночная стоимость равна восстановительной стоимости завычетом износа. Т.о., общий износ можно определить как разницу междувосстановительной и рыночной стоимостями. При этом рыночную стоимостьнеобходимо скорректировать на норму прибыли на вложенный капитал (10%).

Износ = (300+50) – 500*(1+10%/100%) = -200.

Совокупный объем износа состоит из нескольких видов – исправимого,физического, функционального, экономического.

Определим размер исправимого износа как разницу между совокупным износоми всеми прочими подвидами:

-200 – 15 – 35 – 40 = -290 млн. руб.

Задача 5.

недвижимость доход товар рынок

Определить наилучший вариант использования земельного участка на основеследующих данных:

1. Театр

годовой доход 15000 $, операционные расходы 5000$, потери отнедоиспользования составляют 2% потенциального валового дохода, стоимостьстроительства здания театра 45000$, коэффициент капитализации для здания 11%.

2. Ресторан

Потенциальный валовой доход составляет 4000$, резерв на замещение 500$,стоимость строительства здания 25000$ коэффициент капитализации для здания 12%.

3. Ночной клуб

Годовой доход 50 000$, потери 5000$, операционные расходы 2000$,стоимость строительства здания 200000$ коэффициент капитализации для здания14%.

Решение:

Определимдоход от здания для каждого проекта как разницу между валовым доходом иоперационными расходами, потерями, резервом на замещение и т.д.:

1.Театр.

15000*(1-2%/100%)– 5000 = 9700

2.Ресторан.

4000-500=3500

3.Ночнойклуб.

50000-5000-2000=43 000

Определимтекущую стоимость всех будущих денежных потоков как отношение ежегодного потокак коэффициенту капитализации:

1.Театр.