Реферат: Формирование спроса на жильё

Министерство науки иобразования РФ

Министерство науки иобразования Республики Бурятия

Бурятский ГосударственныйУниверситет

Биолого-географическийфакультет

Кафедра землепользованияи земельного кадастра

Сообщение на тему

«Формирование спроса нажилье»

Улан-Удэ

2009 г.

1. Понятие спроса

Спрос – это количество товара,которое покупатели могут и желают купить по данной цене. Полным спросом натовар является совокупность спросов на этот товар по различным ценам.

Следуетразличать понятия величина спроса и спрос. Величина спроса представляет собойготовность купить определённое количество товара при одной конкретной цене, аполный спрос на товар – это совокупность величин спроса при всевозможных ценах,то есть, функциональная зависимость величины спроса от цены.

Спрос наквартиры можно проиллюстрировать следующей таблицей. При понижении ценыпредложения увеличивается величина спроса, то есть покупатели желают купитьбольше квартир.

ЦенаПредложения      Величина Спроса

1.000.000рублей         1 квартира

900.000рублей  10 квартир

800.000рублей  100 квартир

Как правило,чем выше цена, тем ниже величина спроса, и наоборот. В некоторых случаяхотмечается так называемый парадоксальный спрос (товар Гиффена) – повышениевеличины спроса с ростом цены.

Товар Гиффена– это товар, потребление которого (при прочих равных условиях) увеличиваетсяпри повышении цены. При соблюдении прочих равных условий (особенно, стабильногоуровня дохода) потребление товаров Гиффена отражает положительный наклон кривойспроса.

Длябольшинства товаров при повышении цены снижается потребление: при повышении ценна мясо население покупает меньше мяса, заменяя его рыбой, грибами и т.д. Утоваров Гиффена всё наоборот – при повышении цен на картофель люди начинаютпокупать больше картофеля, но меньше, например, мяса.

Все товарыГиффена – малоценные товары, которые занимают в потребительском бюджетезначительное место и для которых отсутствует равнозначный товар-заменитель.Ценных товаров Гиффена не бывает. Так, например товарами Гиффена в Россииявляются соевый соус, кетчуп и майонез.

В этомзаключается «парадокс Гиффена»: при повышении цен на определённые виды товара(в основном товары первой необходимости) их потребление повышается за счётэкономии на других товарах.

2. Понятиежилья

Сейчаснормотворческой органами разных уровней используется понятие «жилье». В то жевремя единого толкования этого понятия в законодательстве не приведено. Самоераспространенное определение понятия жилья такое: жилье– этоквартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах иодноквартирных домах, а также другие помещения, предназначенные для постоянногоили временного проживания людей, завершенного строительства и отнесенные вустановленном порядке к жилищному фонду.

Предложенноеопределение понятия «жилье» содержит в себе наиболее распространенные сейчасобъекты жилищного фонда – квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома,комнаты в квартирах и одноквартирных домах. Но любое определение должно иметьуниверсальный характер. Согласно этому, с одной стороны, не исключено, чтозаконодатель при определенных условиях позволит относить к жилому фонду идругие помещения, которые сейчас не находятся в нем (например, дачи). С другойстороны, в период острой потребности в жилье встречаются случаи, когда жильеразмещается в нежилых по своему функциональному назначению помещениях.Например, в Крымской астрономической обсерватории сотрудники проживают вотдельных комнатах и квартирах, расположенных непосредственно в помещенииобсерватории. Именно из этих соображений в понятие жилье было введенословосочетание «прочие помещения».

2.1 Признаки жилья

Изпредложенного понятие жилья можно выделить его признаки. Первым признакомжилья является то, что это определенное помещение. Любому жилью вобъективном смысле присуще то, что это некое строительное сооружение или егочасть. Оно имеет стены, перекрытия, пол, потолок, крышу. Более того, жилье этосооружение капитального типа. Это обусловлено определенным санитарным итехническим нормам, предъявляемым к жилью и в наиболее общем виде закреплены вЖилищном Кодексе. Безусловно, лицо, проживающее в чистом поле, может считатьего своим жильем. Но это субъективное понятие жилья и оно не охватываетсяправовым регулированием жилищных отношений, поэтому не включено в понятиежилья, которое здесь рассматривается. Второй признак. Жильемявляется не любое помещение, а именно такое, которое предназначено дляпостоянного или временного проживания людей. Основное отличие жилья отнежилых строений состоит в разном их назначении. Жильё предназначено дляпостоянного или временного проживания граждан (ст. 6 ЖК). Нежилые строенияиспользуются для нужд промышленного характера, как объекты инфраструктуры,административные учреждения и т.д. Назначение любого здания определяется втехническом паспорте здания или сооружения, который ведется по даннымтехнической инвентаризации.

Жилье всегдаимеет целевое назначение. Оно рассчитано именно для проживания людей. Это закрепленов ст. 6 Жилищного Кодекса. Предоставление помещений в жилых домах для нуждпромышленного характера запрещается.

Третийпризнак жилья заключается в том, что здание должно быть завершеннымстроительством. Если сооружение не является завершенной строительством,это уже не жилье, а незавершенный строительством дом. О том, что строительствоявляется завершенным, в частности, свидетельствует акт государственной комиссиио приеме здания в эксплуатацию.

Четвертыйпризнак жилья – помещение должно в установленном порядке бытьотнесено к жилищному фонду.

Об этомсвидетельствует инвентаризационная дело, которое ведется на каждый из объектовжилищного фонда. Кроме того, в справке-характеристике БТИ, что является однимиз необходимых документов при отчуждении жилья, указывается, отнесеннаянедвижимость к жилому фонду. Ст. 4 Жилищного Кодекса устанавливает, чтожилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, находящихся на территориинашей страны, создают жилой фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещенияв жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленногохарактера.

3. Постоянные факторы спроса на жилье

Одним изглавных факторов роста цен на жилье стал демографический сдвиг,происходящий по всему миру. Количество неполных семей, то есть людей живущих поодному, увеличивается. Продолжительность активной жизни увеличивается. Людичаше живут поодиночке и заводят семью в уже зрелом возрасте. Меняется стильжизни. Если раньше в традиционную семью входили бабушки, дедушки, родители,дети, и это считалось нормальным, то сегодня люди стремятся разъехаться посвоим квартирам. Кроме того, требования к квартирам стали выше. Сегодняоднокомнатной квартирой в 29 м2 можно привлечь только прикрайней ограниченности в деньгах. Телевидение, газеты и глянцевые журналывнушают новые стандарты жизни, требующие большего личного пространства. Давноизвестно, что одним из главных факторов роста цен на жилье является как разулучшение условий жизни: разъезд, увеличение площади – это основаальтернативных сделок, составляющих 2/3 от всех сделок на вторичном рынкежилья. Поэтому, покупая квартиру, необходимо «впрок» запасать метры, еслипозволяет бюджет – не лишен практического смысла.

Еще однимфактором роста цен является миграция. Она наиболее характерна длякрупнейших мегаполисов: пресловутые «огни большого города». Особое местостолицы России, как зарождающейся одной из крупнейших финансовых столиц мира,манит приезжих. Средний заработок в Москве гораздо выше среднего по России.Молодые и активные едут на работу, преодолевая время, теряя в электричках ипробках часы жизни. Теряя свою родину, приезжая из других городов и стран СНГ.Купить квартиру сразу они не могут, поэтому приходится снимать. Стоимостьаренды растет, а вместе с ней и ценность квартиры. «Хочешь остаться в Москве –зарабатывай больше». Именно больший поток доходов горожан капитализуется в ценуквартиры.

Кстати, ростцен напрямую связан с ростом доходов населения. «Дойче банк» проводилисследование, в котором сравнивал среднегодовой рост цен в разных европейскихстранах со среднегодовым ростом располагаемых доходов (disposable income)населения. Была обнаружена устойчивая связь. Так, в Германии рост доходовотносительно небольшой, поэтому и цены практически не растут. Напротив, Испанияи Англия с ростом доходов на 4–6% в год показывают самый высокий в Европе ростцен на жилье. Сравнивая среднестатистический рост доходов россиян – 10% в год,легко понять, что темпы роста цен на недвижимость в стране на уровне 20–25% – вполнеоправданы.

С такойскоростью цены растут во всех крупнейших городах России уже несколько лет,начиная с 2000 года, когда страна вышла на траекторию устойчивого роста послепереходного кризиса, который завершился в 1997 году. Очевидно, что рост цен врегионах не даст сильно застаиваться ценам в Москве. Работает своеобразныймаятник: цены в столице отдыхают – в других городах России растут, и наоборот.

Заключение

Итак, прирыночной экономике важными факторами формирования спроса на жилье являются:

· обеспеченностьнаселения жильем на данный период,

· демографическиепроцессы в стране и

· уровеньдоходов населения.

Необходимоотметить, что в контексте рассматриваемых проблем формированияспроса на рынке жилья и развития системы ипотечного жилищного кредитования важнейшаяроль принадлежит третьему из перечисленных выше факторов т.е. уровнюдоходов населения. Динамика и структура доходов населения имеют важноезначение и для банков – для оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков,и для строительных организаций, поскольку принятие управленческих решений вобласти жилищного строительства во многом определяется дифференциацией спроса,предполагающей такое разделение рынка, когда каждый покупатель находит своюценовую нишу, где характерны соответствие цены и покупательской способностикаждой группы населения.

Такимобразом, уровень доходов населения и степень их дифференциации между группамиявляются определяющими факторами формирования платежеспособного спроса нажилье.

Список литературы

1. http://ru.wikipedia.org/wiki/Спрос– сайт «Википедия»

2. http://www.ds-magazine.ru/magazines/9/articles/273.html?print – журнал компании Дон-строй

3. http://www.stroi.ru/tsch/d928dr365118m2.html– сайт «Строительный мир»