Реферат: Анализ рынка недвижимости
Введение
Рынокнедвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряднаиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе:Что произошло с жилищными застройками во время кризиса? В каких регионахдевелоперы уже работают себе в убыток? Что делать с 60 млн. кв. незавершённыхновостроек? И почему жильё на первичном рынке не может стоить 30 000 руб.за квадрат?
Переходстраны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимостиследует понимать определённую систему экономических отношений, в которойосуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю инепосредственно через институт посредничества – риэлтер, девелопер.
Недвижимоеимущество – любое имущество, состоящее из земли, а так же зданий и сооруженийна ней. В своей работе я хочу рассмотреть – первичный и вторичный рынок жилья,ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от которыхзависит конечная стоимость готовых объектов.
Одной изтенденций формирования российского рынка недвижимости является строительствонового жилья – это первичный рынок.
1. Недвижимость и рынок недвижимости 1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка,законодательная база
Рынок- это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов,покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обменатоварами определенного вида на определенной территории. Недвижимость являетсяособым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров(например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — этосовокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи,покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).
Основнымиособенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынканедвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенногоместоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствиенеобходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требуетналичие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполнойинформированности продавцов и покупателей.
Пофункциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынокнежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынокнезавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основнымисубъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователяминедвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица)являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики),фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании,комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражныйсуд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Всвязи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочнойдеятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированиюдеятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношенииоцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной илииной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможнопредставить рынок недвижимости.
Развитиюрынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности нанедвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуетсяобязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону«О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов(объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основнымтипом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можносчитать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельныйкодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственностьна землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. УказыПрезидента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажиземельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение длярынка земли имеет земельный кадастр.
Делениерынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельныхучастков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленнойнедвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынканедвижимости.
Каждыйтакой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других,опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментоврынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией правна вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющийсобой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших вэксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большимразнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его болееразвитую институциональную среду.
Процессы,происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, — взаимосвязаны: ценывторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельностиосуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятыерешения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующиефакторы, определяющие особенности её экономического оборота:
· динамикуизвлекаемых из её использования денежных потоков;
· количествои качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектаминедвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;
· величинутрансакционных издержек, связанных с оформлением сделки;
· инвестиционнуюпривлекательность объекта сделки;
· степеньликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантовиспользования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечениядополнительного дохода);
· способналогообложения;
· необходимостьнепосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;
· возможныериски экономической и неэкономической природы.
1.1.1 Экономическая сущность недвижимости
В настоящеевремя категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода,нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит ксвоим истокам и римскому праву. В основе такова деления лежали природныесвойства вещей.
Первоеупоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин«недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году длярешения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указсвидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, преждевсего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.
Переходстраны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.
Под рынком недвижимости принято понимать определенную системуэкономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственностиот продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества(риэлтер, девелопер и др.).
Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в Россиидоказывает необходимость и своевременность его возникновения в период переходак рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделалв период с 1987 по 1991 год.
В последнее время в России появилось множество фирм, именующихсяриэлтерскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к намиз английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводитсякак «недвижимое имущество».
С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можносчитать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных снедвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению ифинансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости,а, следовательно, и риэлтерских услуг — это подсистема общего рынка, связаннаяс оборотом прав на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка — риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок снедвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации,касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:
· покупателии продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделкиперед тем как принимать решение;
· покупателии продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговораили мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильноискажены.
Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществусогласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:
Объекты недвижимости
Условно однородные:
Ø земельные участки;
Ø участи недр;
Ø обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;
Ø недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
Ø иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам
Неоднородное:
Ø предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги
Как видно изсхемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из ихэкономических, социальных и правовых признаков.
Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями,как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар,ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практическина все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составныечасти недвижимости или так называемые принадлежности.
Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческойдеятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условиемее товарного характера является экономическое обособление (частнаясобственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости какспецифического товара на рынке непосредственно связано с привлечениемфинансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.
Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля еересурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия),осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способовкупли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так исубъектов, включенных в данный процесс.
В связи с тем, что все большее число граждан и организацийвовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определитьсвойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждыйсобственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (иливверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие имжилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личногоимущества.
Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товариз всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле,можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудьсвое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Толькоземлетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствиемогут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальнаяситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностнымихарактеристиками.
Стационарность (иммобильность) — это признак, которыйхарактеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е.невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения инанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования.Стационарность — это пространственная характеристика недвижимости. Еематериальность означает, что недвижимость всегда функционирует внатурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объектанедвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах иопасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах,поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойствхарактеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физическиехарактеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в своюочередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимостинедвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любойобъект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, какпригодность для использования и ограниченный характер предложения.Ограниченность предложения — необходимая предпосылка формирования стоимостилюбого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность итенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силыоказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя междусобой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.
Таким образом, недвижимость — это товар, который обладает, с однойстороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество,которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Болеетого, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающейсреды.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которыхможет возрастать с течением времени, не считая последних месяцев, вследствиекризиса. Но об этом чуть позже
Согласно действующим в России строительным нормам и правилам(СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций(фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующиминормативными сроками службы — от 15 до 150 лет. Вместе с тем объектынедвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этомвыделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность,упадок, обновление.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимостинедвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степеньизменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износвозникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия зданиясовременным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних поотношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающейсреды.
Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще однугруппу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существуетдвух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у нихобязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам,коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждогопокупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений,возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальнуюпривлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.
Важной особенностью недвижимости является необходимостьпостоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимостинуждается в систематическом надзоре независимо от его функциональногоназначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилыхпомещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контрольза поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактическиеработы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне— жилая ячейка (квартира, комната, дом) — она выступает как частный товар, а намакроуровне — как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.
В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетнуюзначимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем наотдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонныеколебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложенияпри смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественнозависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общейэкономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей — темпамироста ВВП, инфляции, процента и др.
Недвижимостьпредставляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования ираспоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объектысобственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагиваетинтересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количестватоваров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или инойнедвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование,уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечитьгармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообществаи других субъектов права.
Одной изтенденций формирования российского рынка недвижимости является строительствонового жилья — это первичный рынок. На этом рынке продажа недвижимостиосуществляется напрямую по схеме: покупатель — застройщик. Также существуетвторичный рынок жилья.
1.1.2 Функции недвижимостиРынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороныжизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, прикоторых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах нижеравновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновеснойцены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объеминформации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах настроительство, хозяйственной и социальной политике государства в области,например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономнофункционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяетресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели,которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективнойструктуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном миренедостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственнымуправлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защитыконкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса,решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительнойстоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособныхи слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизмуказывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительноконечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестициив недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождениерынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимостиведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция — это уникальный способ оперативного сбора ираспространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам ипокупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своихинтересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качествесовокупного посредника и места встречи множества независимых и экономическиобособленных в результате общественного разделения труда покупателей ипродавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможностьальтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости ипрофессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики,ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованнымучастникам.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения —прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса всоздании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономическипринуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностейэффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способсохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбереженийи накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительныйкапитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом самонедвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционныхрисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всегонаселения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся статьсобственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижныхобъектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слойобщества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия,земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят кэффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное ихиспользование.
1.1.3 Управление рынком недвижимостиОсновные целиуправления рынком недвижимости:
Ø реализацияконституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанныхс владением им;
Ø установлениена рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
Ø защитаучастников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
Ø обеспечениесвободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии спредложением и спросом;
Ø созданиеусловий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сферепроизводства;
Ø оздоровлениеэкологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы,решение жилищной проблемы и других общественных целей;
Ø справедливоеналогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят отполитических и экономических условий в стране, но одновременно они должныучитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможнопри учете следующих принципов управления.
Разделение процедур — применение особых подходов к регулированиюотношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных,лесных участков и других объектов.
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимостидля принятия деловых решений.
Гласностьнормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов.Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всехслоев населения.
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения ихстоимости.
Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество инормоприменение — не должны совмещаться в одном лице.
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственностинаходятся в общем совместном владении и пользовании всего населениясоответствующего региона.
Применение дополнительных мер защиты, на рынке жилых помещенийграждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов идр.
Рациональное распределение функций управления рынкомнедвижимости между государственными органами и профессиональными участниками —коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщикови др.).
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективноеиспользование земель в соответствии с утвержденными схемами зонированиятерриторий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот поналогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельнымплатежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии спроводимой социальной политикой.
Представительныеорганы, государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) винтересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающиепорядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии сдействующим законодательством осуществляют исполнительные органыгосударственной власти.
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости ивозмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться порыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе ипо сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии сустановленными нормами.
Соблюдение преемственности российской системы управления рынкомнедвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опытарегулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества;его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
1.1.4 Формы государственного регулированияНа рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
ü идеологическойи законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка ипрограммы их реализации);
ü инвесторав приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство исоциально-культурную сферу;
ü профессиональногоучастника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями исооружениями и другими объектами недвижимости;
ü эмитентагосударственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
ü регулятора,устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
ü верховногоарбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебныхорганов;
ü контролераустойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоитиз двух элементов:
1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты. В организационномотношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется вдвух формах:
—путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
—косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупностьследующих приемов:
· созданиенормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений,регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
· удостоверениестатуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование,регистрация;
· установлениеобязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности нарынке недвижимости и к его участникам;
· контрольза соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
· введениезапретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершениисделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
· выкупв государственную собственность любых объектов недвижимости для общественныхнужд.
Административное управление основывается на силе государственнойвласти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются спомощью:
1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов,освобождение от них);
2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики ЦентральногоБанка);
3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищныхусловий, субсидий;
5) реализации государственных целевых программ;
6) амортизационной политики;
7) внешнеэкономическойдеятельности.
1.2Оценка недвижимости
Оценка – этометодически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости ипроцесс её определения.
Оценканедвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существуетнесколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта,мы получим различный результат.
Вообще дляоценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно жена первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность,эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.
Затем мыприменяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта своиособенности расчёта.
В настоящеевремя необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.
1.2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жильяОбъектнедвижимости может быть иметь «несколько» стоимостей в зависимости отпотребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимостьобъекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости,рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимостидля нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных рискуэлементов, для залога – способность имущества принести доход при прекращениивыплаты кредита.
Основныевиды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, дляцелей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая,меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительнаястоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Рассмотримнаиболее часто встречаемые виды стоимости:
1.наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости.Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимостина свободном рынке.
2.Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, укоторого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость вэксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта длявладельца недвижимости.
3.Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (навоспроизводство объекта).
4.Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементовнедвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используютдля целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимостиили стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительнаястоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованнойнедвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.
5.Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость –стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объектанедвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимостьучитывается при определении величины выдаваемой ссуда.
6.Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретногоинвестора с учетом его требований к инвестициям.
7.Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решениюсобственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденнаядля владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные дляознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей.Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различныхвидов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимостинедвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видомстоимости – залог успешной работы оценщика.
1.2.2 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак,в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризоватьследующими факторами:
1. Макроэкономическаянестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которыхобуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2.Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится»развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-заограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестированиявложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенноймере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3.Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4.Непрозрачность информационного пространства вследствие политическойнеустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формысотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальныеслужбы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынканедвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы,тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональнымкачествам).
5.Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6.Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым являетсярынок жилья).
Итак,с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром иразвивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю,инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитиероссийского рынка недвижимости.
1.3Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговойнедвижимости характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментоврынка недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложенияи арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спросапоказывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегосяжилья.
Индексактивности рынка
Данныйиндикатор показывает долю квартир, впервые выставленных на продажу от общегообъема предложения на вторичном рынке жилья. Характеризует изменение активностипредложения на рынке жилья Санкт-Петербурга
Индексценовых ожиданий продавцов
Данныйиндикатор показывает соотношение средней цены предложения впервые выставленныхобъектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку.Характеризует изменение ценовых ожиданий продавцов на рынке жильяСанкт-Петербурга
Индексарендных ставок
Данныйиндикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения на рынкеаренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение арендныхставок на рынке жилья Санкт-Петербурга.
Индексдоходности
Данныйиндикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартирысегодня в Санкт-Петербурге, % годовых.
Изменениецен на квартиры в районах
Данный индикатор показывает текущий средний уровень ценпредложения на вторичном рынке и рынке строящегося жилья по административнымрайонам Санкт-Петербурга.
Цены потипам квартир на первичном рынке жилья
Данныйиндикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения напервичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типам квартир
Цены потипам квартир на вторичном рынке жилья
Данный индикатор показывает динамику и текущий среднийуровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типамквартир.
Цены потипам домов на вторичном рынке жилья
Данный индикатор показывает динамику и текущий среднийуровень цен предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типамдомов.
Цены потипам домов на первичном рынке жилья
Данный индикатор показывает динамику и текущий среднийуровень цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типамдомов.
Цены накомнаты на вторичном рынке жилья
Данныйиндикатор показывает динамику и текущий средний уровень цен предложения накомнаты на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга. Вначале года очень многопредложений, на данном этапе меньше.
Активностьспроса на первичном рынке жилья
Данныйиндикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья нарынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и характеризует активностьпокупательского спроса. В феврале больше всего, сейчас спад.
Активностьспроса на вторичном рынке жилья
Данныйиндикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья навторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и характеризует активностьпокупательского спроса.
Активностьспроса на рынке аренды жилья
Данныйиндикатор показывает количество заявок на найм жилья на рынке Санкт-Петербургаи характеризует активность спроса на рынке аренды жилья.
Арендныеставки на рынке коммерческой недвижимости
Данныйиндикатор показывает динамику и текущий средний уровень арендных ставок наофисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге
Цены нарынке коммерческой недвижимости
Данный индикатор показывает динамику и текущий среднийуровень цен предложения на офисные и торговые помещения в Санкт-Петербурге.
Различныепубликации о тенденциях на рынке недвижимости
Результатысоциологических опросов
Независимо отситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования,это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимостинеобходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологическихметодов исследования. Применение социологических методов помогает выявитьфакторы, влияющие на развитие рынка, что способствует полноте полученияинформации для анализа и прогнозирования рынка недвижимости, позволяет узнатьмнение представителей целевых групп, подсказать развитее рынка, выявитьэффективность рекламных кампаний, известность на рынке.
На выставке-семинаре «Жилищный проект» используется метод опроса(анкетирования) участников и профессионалов рынка недвижимости. С привлечениемГородской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» применятся системателефонных опросов населения, как потенциальных покупателей, так и посредников,работающих на рынке недвижимости.
Методы,используемые при опросах:
/> Глубинныеструктурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителямии потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческойнедвижимости.
/> Анкетирование,опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестированиезнания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой икоммерческой недвижимости.
/> Глубинныеструктурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой икоммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.
Применениеразличных социологических методов (как в комплексе, так и с использованиемодного из методов), предоставляют возможность получения уникальной информации орынке, о потребителях, конкурентах и возможность оценки эффективности рекламныхкампаний.
Восновном использование социологических методов направлено на получениеследующих результатов:
/> Описаниефакторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости;
/> Определениецелевой аудитории– демография, психография;
/> Описаниевозможного поведения потребителей (в целом и по различным группам);
/> Оценкапараметров потребления и предпочтений;
/> Поведениереспондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости;
/> Описаниеличного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка;
/> Тестированиерекламных материалов;
/> Описаниецелевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью — отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях,наиболее популярные источники информации;
/> Описаниепсихографических особенностей целевой аудитории (стиль жизни, потребления, накопленийи трат).