Реферат: Экономические принципы оценки земли

Экономические принципы оценки земли

Оценказемли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков ирыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли — это массоваяоценка, которая представляет собой совокупность административных и техническихдействий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границахадминистративно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Государственнаякадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечениясопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации.Главная цель кадастровой оценки — создание базы для налогообложения. Всоответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерацииналоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Цельюрыночной оценки земельного участка являетсяопределение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичногоземельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии спринятыми стандартами и методами оценки.

Кадастроваяи единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительногои затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли ииной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельныхучастков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включаякачество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения,уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

ПравительствоРоссийской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительнойвласти разрабатывают и утверждают:

■  порядокпроведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иныхгосударственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии сост. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают среднийуровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

■  методикирыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка длягосударственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы,продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ иобществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности;

■  методическиерекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночнойстоимости права аренды земельных участков.

Основойопределения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены.Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спросаи предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынкаруководствуются совокупностью экономическихпринципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценкистоимости конкретного земельного участка.

Экономическиепринципы оценки земли условно можно разделить на три группы.

Принципыоценки земли

С позициипотенциального собственника

Обусловленные

процессомэксплуатации

Обусловленные

действиемрыночной среды

Полезность

Остаточная продуктивность

Спрос и предложение

Н Замещение

Конкуренция

Ожидание

Предельная производительность —Соответствие

Сбалансированность

Изменение внешней среды

Разделение

Первую группу принципов оценки образуютпринципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходнымпринципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, которыйозначает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребностисобственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезностьвыступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества.Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретнымусловиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезностьдостигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказатьсяболее полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтомуцелесообразно различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и егополезность как части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, какего воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественногокомплекса.

Вэкономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристикземельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность испособы его эксплуатации, а в результате — величину и сроки получения доходовили других выгод от использования земли, таких как эксплуатация способом режимеили связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которымопределяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем ихарактер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод,размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иныехарактеристики условий землепользования или местоположения (например,престижность).

Полезностьдля каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественноопределена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных илесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию иместоположению, а для земель под застройку особое значение имеетместоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретногоучастка.

Необходимоособо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага,поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшуюэкологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являтьсяобъектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевогоназначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественныепотребности. К объектам совместного использования относятся национальные паркии заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческиегосударственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок сземельными участками регулируется конституционными нормами, земельным,гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает,что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынкеаналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможностьальтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числаоднородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высокимспросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принципзамещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например,для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимостинедвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющейнедвижимости в приемлемые сроки.

Принципзамещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилойи дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных иградостроительных проектов и преобладают однотипные, земельные участки.

Принцип ожидания определяетсятем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включаявыручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель(инвестор).

Данныйпринцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом,когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущихдоходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожиданияпроявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величинуожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимостьземельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будетотражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциальновозможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка состроениями.

Крометого, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, тооценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективныетенденции развития данной территории. В этом отношении данный принципзаставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияниепринципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночнуюситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловленапроцессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности,предельной производительности, сбалансированности и разделения элементовнедвижимости и имущественных прав на них.

Согласноклассической теории экономики, разработанной первоначально длясельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется какостаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

/> <td/> />
Какизвестно, процесс любого производства представляет собой соединение четырехгрупп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательскихспособностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал иуправление должны быть привлечены к ней.

Поэтомусобственник земли, сначала должен оплатить расходы по привлечению другихфакторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.Принцип остаточной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью табл. 1.1.

Дляплодородной земли характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладатьболее высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов,то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Такимобразом, принцип остаточнойпродуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторовпроизводства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подверженасильным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит:добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективнодо тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельнаяпроизводительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда,выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятиеместественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловленоприродными факторами, то экономическое плодородие достигается за счетцеленаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использованияпутем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений,передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией идеятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходитповышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственныйконтроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охранойземель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органыгосударственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органыгосударственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а такжеорганы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеровистощения плодородия почв.

Внаселенных пунктах принцип предельной производительности учитывается черезвозрастающую или уменьшающуюся доходность каждой части земельного участка сулучшениями.

Принцип сбалансированности предполагает,что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либоземельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигаетсямаксимальная стоимость земли.

Дляземельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуетсяпоказателями емкости и эффективности. Емкость показывает,сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельномуучастку. Эффективность определяетсятем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка срасположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.Например, живописный вид участка, его естественные особенности —растительность, наличие ручьев и водоемов, престижное местоположение — могутобусловить более эффективное использование при строительстве коттеджей посравнению со строительством производственных или складских помещений.

Такимобразом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае,когда его застройка является сбалансированной.

Сбалансированностьнарушается, если сооружения на земельном участке характеризуются недостаточнымиусовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению кданному земельному участку, например его размеру. Так, в настоящее время вближайшем Подмосковье при коттеджной застройке сбалансированным являетсясоотношение между площадью коттеджа и общей площадью земельного участка неменее 1:10.

Принципыпредельной производительности и сбалансированности играют большую роль приопределении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимостии имущественных прав на них означает, что физические элементыединого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять исоединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характернаячерта земельного участка заключается в том, что он не может быть перемещен содного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переходземельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав нанего. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразныеправа на земельную недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнееземельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные сприобретением недвижимости.

Приразделении физических элементов единого объекта недвижимости и имущественныхправ на него возможны следующие варианты:

■       пространственноеразделение:

—разделение прав на воздушноепространство,

—на почвенный слой земли,

—на подземное пространство с недрами,

—на водные ресурсы прибрежных полос,

—деление земельного массива наотдельные участки, здания и строения;

■       разделениепо видам имущественных прав:

—аренда,

—ограниченное использование,

—ипотека,

—внесение в уставные капиталыпредприятий,

—эмиссионное обеспечение для выпускаакций;

■       разделениепо времени владения или пользования:

—краткосрочная и долгосрочная аренда,

—бессрочное пользование,

—срочное пользование,

—пожизненное наследуемое владение,

—право хозяйственного ведения,оперативного управления.

Третья группа принципов оценки отражаетдействие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции,соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражаетвзаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессесоциально-экономического развития общества и природной ограниченностью ихпредложения.

Спросна земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которыеможно разделить на следующие группы:

■  экономические:темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровеньзанятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональнаяструктура производства и др.;

■  демографические:численность и плотность населения в данном регионе, возрастной ипрофессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;

■  природно-климатические:продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка(тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

■  административные:территориально-экономическое зонирование, политика государства в областиналогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложениеземли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самойприродой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно невоспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю вкраткосрочном периоде можно проиллюстрировать (рис. 1.3).

/> <td/> />
Цена(Р)

Вто же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения землипо категориям пользователей. Например, с 1990 по 2004 гг. площадь земель,находящихся в ведении городских, поселковых и сельских администрацийувеличилась на 11,6 млн га за счет передачи земель, ранее входивших в земликолхозов, совхозов и государственного лесного фонда; площадь земель промышленности,транспорта и иного специального назначения возросла на 0,7 млн га; земли особоохраняемых территорий увеличились на 16,8 млн га; земли сельскохозяйственногоназначения уменьшились на 238,1 млн га; земли запаса уменьшились на 24,1 млн га[29. С. 5].

Такимобразом, предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночнымспросом — земель под застройку, — имеет тенденцию к росту за счет сокращениялесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указаннойкатегории не является вертикальной линией, т.е. абсолютно неэластичной, а имеетнизкую эластичность (рис. 1.4).

Цена

Соотношениеспроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки.Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулированияобъясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевогоназначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает,что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянногосоперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальнойприбыли.

Высокаянорма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливаетконкуренцию. Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождаетразрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, ав конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасенэтот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений,что характерно для нашей страны.

Учетпринципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидаетсяобострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемыхдоходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получаетдоход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшегопоступления дохода требует тщательного обоснования, например заключениядоговоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает,что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеетсясовместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственногоназначения, а также-достаточный уровень архитектурной однородности или сходствас окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участковнаселенных пунктов.

Использованиеземельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение иосвоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объектанедвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностями ожиданиям. Таким образом, соответствие означает, в какой степениархитектурный стиль и уровень удобства и услуг, предлагаемых имущественнымкомплексом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принципсоответствия требует определенного местоположения участка с точки зренияприобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так,при строительстве складских помещений предпочтение отдается участкам, имеющимвыход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объектов каккафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйственных товаров,запчастей, горюче-смазочных материалов большое значение имеет визуальнаяоткрытость со стороны дорожного движения.

Привыборе местоположения земельного участка необходимо принимать во вниманиевнешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха ималопривлекательных производственных зданий и сооружений, загрязняющихокружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критериисоответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов инарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагаетучет при оценке земельных участков возможных изменений экономических,социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учетвнешнего окружения.

Земельныеучастки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подверженывлиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров илиуслуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированнымместоположением. При этом можно выделить несколько уровней внешнеговоздействия:

■ макроэкономический; м региональный;

■ местный.

Намакроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказываютвлияние такие факторы как: тенденции развития экономики, темпы экономическогороста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходовнаселения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитнаяполитика, законодательство по охране окружающей среды и др.

Нарегиональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства,налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развитияипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо такжеучитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город,район или отрасль производства.

Влияниеуказанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИозначает, что из возможных вариантов использования земельного участкавыбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональныевозможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется дляоценки стоимости земли.

Такимобразом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативныхвариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данныйпринцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так какпозволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход отземельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какиестроения находятся на нем на дату оценки.

НЭИопределяется как использование, которое:

■       являетсязаконодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включаянормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительныеограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры,благоустройству прилегающей территории;

■  физическиосуществимо;

■  финансововыполнимо;

■  обеспечиваетнаивысшую стоимость земельного участка.

Вроссийской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается,во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли ссуществующими улучшениями.

Еслиучасток свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективнопостроить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных-ограничений, а также перспектив развития района.

Еслина земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, егосуществующее использование может не соответствовать наиболее эффективномуварианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, покастоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость землии построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихсясооружений.

ВМСО наиболее эффективное использованиеимущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющеенадлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и прикотором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применениеэтого определения позволяет оценщику определять степень износа и устареваниязданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка,судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а такжеориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСОописываются следующие ситуации:

■  на рынках,характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесиеммежду спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имуществаможет быть его сохранение для будущего использования;

■  в другихситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболееэффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативныеварианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов;

■  там, гдеиспользование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболееэффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточнымиспользованием.

Понятиенаиболее эффективного использования является основополагающим, а также оноявляется неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

НЭИможет изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участкапролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительствозаправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

Напрактике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строитсязаключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня вРоссии административные ограничения и зонирование часто не отражают текущихтребований развивающегося земельного рынка, и поэтому фактическое использованиеземельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.

Всевышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и взависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемогометода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенныевыше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимостиземельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценкеземельного участка: доходный, сравнительный и затратный.