Реферат: Экономика недвижимости

1. Понятиенедвижимости, его содержание

В современном значениитермин окончательно закреплен в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаетсянедвижимостью». Это определение раскрывает юридическую сторону термина«недвижимое имущество». Однако термин «недвижмость» имеет и экономическую составляющую.

Экономическая сущностьнедвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основныхпроизводственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость какобъект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечиваетсоциальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребностьнаселения в жилой площади.

Недвижимость можетявляться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощинедвижимости. Рента — регулярно получаемый доход (денежный поток) от объектанедвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимостив аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, — это результатиспользования недвижимости в производстве или торговле.

2. Функциирынка недвижимости

Рынок недвижимостивыполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая ит.д.

Ценообразующая функциязаключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособногоспроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функцийрынка недвижимости.

Регулирующая функциясостоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляетучастников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечениюпотребностей.

Коммерческая функциязаключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И полученииприбыли на вложенный капитал.

Функция санирования(оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабыхучастников.

Информационная функцияпозволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынкенедвижимости, ценах и т.д.

Посредническая функциявыражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречидля множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.

Стимулирующая функциясостоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособныхучастников рынка.

Инвестиционная функциярынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с однойстороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой — способствует переходусбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

Социальная функция рынканедвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальныепроблемы.

3.Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

Классификация объектовнедвижимости по различным критериям способствует всестороннему изучениюобъектов, помогает при сегментации рынка.

Происхождение: 1)естественная (невоспроизводимая), 2) искусственная (воспроизводимая).

Степень готовности кэксплуатации: 1) готовая к эксплуатации, 2) не готовая к эксплуатации.

Форма собственности: 1)частная, 2) государственная.

Отраслеваяпринадлежности: недвижимость для с/х. транспорта, полиграфическойпромышленности и т.д. Возможность приватизации: 1) недвижимость, приватизациякоторой разрешена, 2) недвижимость, приватизация которой запрещена. Для целейналогообложения: коммерческая, личная жилая, предназначенная для продажи,объект инвестирования.

Целевое назначение:категория А – недвижимость, используемая для ведения бизнеса. в т.ч.специализированная (отраслевая) и неспециализированная (здания – магазины,офисы, склады, сдаваемые в аренду). категория Б – недвижимость для инвестиций,которая используется для получения дохода от аренды или других доходов отвложенного капитала. категория В – избыточная недвижимость, например земля созданиями или свободные участки, которые являются потенциальными объектами рынканедвижимости.

4.Особенности рынка земельных участков

Рынок земельных участковявляется одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так каксоздает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующиеособенности земельного рынка в РФ: 1) Относительная неразвитость земельногорынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. 2) Достаточножесткая регламентированность целевого назначения земельных участков. 3)Возможность многоцелевого использования земельного участка, в том числе и какосновы для формирования среды проживания населения. 4) Большое количествонеправильно оформленных или незарегистрированных земельных участков, особеннодачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другимисегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями насделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью земельныхучастков; со сложностью оформления.

Из этих трех сегментовнаиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство.Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основнойформой сделок — купля-продажа. На стоимость земельного участка в основномвлияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять насегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности открупных центров.

Рынок земель подпромышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее времяпереживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка —долгосрочная аренда у государства. Субъектами рынка являются прежде всегоюридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительстваскладов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательныхцентров. На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как:местоположение участка (направление, удаленность от МКАД); транспортнаядоступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащихсносу. Рынок земель под жилыми помещениями недостаточно развит, так как имеютсяправовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны,именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей подзастройку, с другой стороны — не выработан механизм более эффективного ихиспользования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Средифакторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленностьот центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры —дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок;престижность района. 3. Особенности недвижимости и его основные особенности

Недвижимость становитсятоваром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.

Недвижимость как товаробладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди других товаров. Косновным из них относятся: 1) материальность, стационарность, надежность; 2)возрастание стоимости объекта с течением времени; 3) низкая ликвидность; 4)уникальность каждого объекта; 5) длительный жизненный цикл.

Материалъностъ,стационарность и надежность определяют роль недвижимого имущества в экономике,позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения различных сделок.

Возрастание стоимостиобъектов недвижимости с течением времени делает объекты недвижимости особеннопривлекательными для инвестирования. Разумеется, при определенных условияхстоимость недвижимости может снизиться, однако в целом, на протяжениижизненного цикла, стоимость объектов недвижимости возрастает.

Низкая ликвидностьобъектов недвижимости связана как с сущностью недвижимости, так и с особенностямирегулирования рынка недвижимости.

Уникальность каждогообъекта недвижимости связана с самой сущностью недвижимости и наиболееактуальна для таких объектов, как земельные участки, участки недр, предприятияи т.д. Даже квартиры в многоэтажном жилом доме могут отличаться по состоянию,планировке, отделке.

Длительность жизненногоцикла связана в первую очередь с длительностью существования объектовнедвижимости в целом. Жизненный цикл любого объекта недвижимости состоит изследующих этапов: 1) этап — предынвестиционный. Он включает разработку идей,обоснование эффективности проекта, решение вопросов финансирования, проектирование,определение исполнителя. 2) этап — организация сооружения объекта, егоподготовки и сдачи в эксплуатацию. 3) этап — эксплуатация объекта. Как правило,это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости. 4) этап —реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая эксплуатация. Можетбыть достаточно длительным в зависимости от состояния объекта. 5)этап —ликвидация объекта или его перепрофилирование.

На любой из стадийжизненного цикла объект недвижимости может выступать в качестве товара и бытьисточником дохода. По своему целевому назначению он используется на этапах IIIи IV.

5.Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие

Рынок недвижимости имеетразветвленную структуру и делится по видам финансовых активов, регионам,функциональному назначению объектов и другим признакам. Сегментация рынканедвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать ипрогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того,многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно. Основныекритерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный,региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектовнедвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынокготовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизнеобъекта (первичный, вторичный рынок), по иду сделок (рынок купли-продажи, рынокаренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков,жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимойявляется сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объектынедвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанныхобъектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотримкаждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как онявляется наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляютсятенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.

6. Рынокнедвижимости и его особенности

Рынок недвижимости каксредство перераспределения объектов недвижимости между собственниками ипользователями с помощью традиционных рыночных методов на основе конкурентногоспроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страныи является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Болеебизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономикистраны в целом.

Существование рынканедвижимости обеспечивает: устойчивые потоки доходов от инвестиций внедвижимость; рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периодах;возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками ипользователями; защиту капитала от инфляции.

Развитие рынка недвижимостизависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос ипредложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

Рынок недвижимости имеетряд технических и социально-экономических особенностей, которые выделяют егосреди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формированиецен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенностирынка:

1. Величина спроса наобъекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими,социальными, административными, географическими, историческими, окружающейсредой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем ииндивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтенийпокупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3.Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что вомногом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости.4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкойликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержекобмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок нарынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что такжеувеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидностьобъектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на другихрынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8.Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами наподдержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии(эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владениенедвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

Такие особенности рынканедвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условияфинансирования, сложные юридические правила функционирования, низкаяликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости — эторынок несовершенной конкуренции.

7.Особенности современного развития рынка торговых помещений

Одним из наиболеепривлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынокторговых помещений. К основным сегментам рынка торговых помещений можноотнести: магазины в «торговых коридорах»; торговые комплексы в центре города;торгово-развлекательные центры на окраине города. Основные особенности развитиярынка торговых помещений: 1. Низкий уровень вакантных площадей. 2. Крайневысокая стоимость помещений. 3. Строительство торговых центров на окраинахгорода и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестиции иностранного капитала вовновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынок известных международныхторговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, а также поступательноеразвитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент», «Перекресток», «Пятерочка».

8.Основные субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынканедвижимости— участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющиерынку функционировать и развиваться.

Субъекты рынка недвижимостимогут быть разделены на несколько основных групп: продавцы, покупатели,профессиональные участники рынка, институциональные участники рынка (то естьпредставляющие государство и действующие от его имени).

В качестве продавца(арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющееправо собственности на объект, в том числе государство. Покупателем(арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее правона данную операцию по закону.

Состав профессиональныхучастников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке.Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от видадеятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию.Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер,оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители,аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи,специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала…Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующиефункции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектовнедвижимости, контроль за использованием недвижимости, инвестирование всоциально важные сферы и т.д. К институциональным участникам рынка относятся:1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство иземлепользование. 2) Органы технической, пожарной и иной инспекции. 3)Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета. 4) Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.

9.Структура специфика рынка офисных помещений

Наиболее развитымсегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений онпродолжает достаточно активно развиваться. Обычно принято подразделять офисныепомещения на классы — A, B, C, D. К классу А относят офисы вспециализированных бизнес-центрах, расположенных в центре города и вблизикрупных транспортных магистралей и оборудованных в соответствии с западнымистандартами. Как правило, это помещения, построенные по индивидуальному(авторскому) проекту, с удобным местоположением. Во внутреннюю инфраструктурутаких помещений входят централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой,средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытовогообслуживания и отдыха, охраняемые стоянки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений). В здании должны быть собственные службы безопасности и управленияОфисные помещения класса В отличаются от помещений класса А меньшим перечнемдополнительных услуг или несколько худшим местоположением. Это могут бытьбизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, новые офисные здания илиреконструированные особняки. Помещения класса С представлены офисами вгостиницах, приспособленных помещениях (научно-исследовательских институтов,учебных заведений и др.), расположенных вне центра города, но вблизи станцийметро и на пересечении транспортных магистралей. Неприспособленные помещениявне транспортных развязок относят к классу D. Их основное преимущество —возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.Преобладающая форма сделок на рынке офисных помещений — аренда, хотя достаточнораспространена и купля-продажа офисных помещений класса А и В. Можно выделитьследующие основные тенденции развития рынка офисных помещений: 1) Маленькийпроцент вакантных площадей 2) Интенсивное строительство объектов. 3) Увелич.доли офисных помещений классов А и В. 4) Увелич. объемов строительствавысококачественных офисных помещений. 5) Увелич. объемов строительства офисныхпомещений вне Садового кольца. 6) Уход с рынка или реконструкция помещенийкласса В.

10. Рынокжилья, его современное развитие

Существование и развитиерынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий иострым дефицитом жилья. На сегодняшний день это наиболее развитый секторнедвижимости. Основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирныхзданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дачв пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жильяявляется купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда. Выделяютпервичный и вторичный рынок жилья. Первичный рынок представляет собой рынок строящегосяили вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируютстроительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведутстроительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос — рядовыеграждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником данногожилья. Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, бывшей в обороте.Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лицеконкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступаетсобственник жилья. Рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однаковозросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом всеболее «заметным» сегментом рынка. По географическому критерию на рынке жилыхпомещений выделяются два основных сегмента: рынок городского жилья и рынокзагородного жилья. Рынок городского жилья подразделяется на сегменты, зависящиеот стоимости объекта. Принято выделять: элитное жилье; жилье среднего качества;жилье низкого качества. В настоящее время развивается и рынок аренды городскогожилья. Преобладает аренда элитного жилья и жилья низкого качества; аренда жильясреднего качества распространена менее, поскольку в этом случае болеецелесообразной становится покупка квартиры в ипотеку. На рынке загородногожилья обычно выделяют три сегмента (по аналогии с рынком городского жилья),однако на стоимость жилья в большей мере влияет местоположение объекта. Предложениена рынке элитного загородного жилья сегодня существенно превышает спрос, и чемдальше находится объект от Москвы, тем значительнее разрыв.

Рынок загородного жильясреднего качества развивается медленно, поскольку средний класс вследствиеплохо развитой инфраструктуры, в том числе и дорог, все еще предпочитает квартирыкоттеджам. В этом сегменте рынка также наблюдается дисбаланс спроса ипредложения.

11.Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества

Оценочная деятельность —деятельность субъектов, направленная на установление в отношении объектовоценки рыночной или иной стоимости.

В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков, которое разработало стандарты по оценке стоимостинедвижимости и кодекс профессиональной этики оценщика. Оно также проводитревизию отчетов по оценке стоимости, способствуя защите интересов потребителей.

Субъектами оценочнойдеятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические(индивидуальные предприниматели) лица, а с другой — потребители их услуг(заказчики). Заказчиками могут являться: предприятия; собственники объектовнедвижимости; кредитные учреждения; страховые предприятия; фондовые биржи;инвесторы; государственные органы.

Оценка может проводитьсятолько профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиков выступаюткак юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности вРФ» закреплены основные требовании к оценщику, его права и обязанности, а такжеобязательное требование независимости оценщика.

12. Рынокнежилых помещений, его основные сегменты и особенности

Развитие рынка нежилыхпомещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизациипредприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственниковэтого вида недвижимости. Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости)подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональномуназначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. На рынкенежилых помещений также четко выделяются две составляющие — рынок первичных ивторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя внекоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнеевремя существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространенатакая форма сделок, как аренда. Наиболее развитым сегментом является рынокофисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активноразвиваться. Рынок складских помещений — один из наиболее молодых сегментоврынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складскаянедвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынканежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью,устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений восновном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимыхкоммуникаций и дополнительных услуг. Одним из наиболее привлекательныхсегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений.Основные особенности развития рынка торговых помещений: 1. Низкий уровеньвакантных площадей. 2. Крайне высокая стоимость помещений. 3. Строительствоторговых центров на окраинах города и за пределами МКАД. 4. Крупные инвестициииностранного капитала во вновь возводимые торговые площади. 5. Приход на рынокизвестных международных торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан, Меtго, атакже поступательное развитее российских торговых сетей — «Седьмой Континент»,«Перекресток», «Пятерочка». Производственные помещения и производственнаянедвижимость — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое времяиз-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным.Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость.Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятсясоздание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленныхзон.

13.Особенности и структура рынка складских помещений

Рынок складских помещений— один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако всвязи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится всеактуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становитсясейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Этотсегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуетсястабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимостьскладских помещений в основном связана с их местоположением, удобствомподъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынокскладских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости отместоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг. Складскиепомещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складскойкомплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути,непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всехкоммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточнаяохрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемыйтемпературный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы иналичие офисных помещений для арендаторов. Складские помещения класса В пофункциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этомуступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов,удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют предоставлятьполный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым кпомещениям класса А. К складским помещениям класса С относят переоборудованныецеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, свысотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием.Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные изпроизводственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные.Складские помещения класса D — плохо оборудованные цеха, ангары, неотремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее времяколичество объектов этого класса постепенно сокращается. Основные особенностиразвития рынка складских помещений: 1) Уровень вакантных площадей зависит от классасклада. Наибольший дефицит площадей — в сегментах складских помещений класса Аи В. 2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройкинеликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственныепомещения собственно самих производств. 3) Основные помещения находятся вМосковской области или около МКАД. 4) Наблюдается бурный рост данного сегментарынка. 5) Растущий рынок привлекает новые международные логистические идевелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистическихцентров.

14.Основные виды стоимости недвижимости

Как и любой товар нарынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимостивсегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, вотличие от цены, носит более объективный характер. Цена сделки можетзначительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой насделку» и зависит от ряда причин, таких как наличие объектов-аналогов,стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца илипокупателя, особый интерес покупателя к объекту, неинформированность продавцаили покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования,психология продавца и покупателя. В оценочной практике выделяют различные видыстоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависитв первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется рыночнаястоимость, поскольку она универсальна и близка к цене объекта. Рыночнаястоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажиданного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупательсвободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости,условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д. Инвестиционнаястоимость — это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она,как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство вданном сегменте или нише рынка недвижимости. Стоимость воспроизводства истоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости обычно нижерыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точнойкопии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги.Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемымэквивалентную полезность, но построенного с использованием современныхматериалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяютсяпри определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целейстрахования, определения суммы страховых выплат и установления размерастрахового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимостипри вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая можетбыть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведенияадекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта поэтому значительнониже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки,равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетомзатрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемаястоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговойбазы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов(в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость используетсяпри оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило,рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.

Потребительная стоимость(ее также называют стоимостью объекта оценки при существующем использовании) —это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и цели егоиспользования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретногособственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит отпотребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже,так и выше рыночной стоимости.

15.Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные напредставлениях пользователя, важны тем, что они связаны в первую очередь свзглядом пользователя, покупателя на объект недвижимости. В этой группевыделяются три принципа: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезностиозначает, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, еслион обладает полезностью. При этом полезность может быть связана как среализацией определенной экономической функции (например, в сферахпромышленности, сельского хозяйства и других), так и с удовлетворениемпсихологической потребности собственника обладать определенными объектами.Полезностью жилья, например, является комфортное проживание, а полезностьюпредприятия — его способность приносить доход. Согласно принципу замещения,стоимость объекта недвижимости не может быть больше наименьшей рыночной ценыальтернативного объекта. Таким образом, принцип замещения предполагает наличиевариантов выбора для покупателя, если он не купит данный объект. Стоимостьобъекта недвижимости, следовательно, будет зависеть от наличия на рынкеобъектов, эквивалентных оцениваемому, и от их цены, а также от того, возможноли строительство аналогичных объектов (в том случае, если их предложение нарынке отсутствует). На принципе замещения основан сравнительный метод оценкинедвижимости.

Принцип ожиданияподразумевает, что стоимость недвижимости вытекает из ожидания покупателембудущих преимуществ от владения ею и определяется сегодняшней стоимостьюпредполагаемых преимуществ или выгод. Прямой реализацией данного принципаявляется доходный подход к оценке недвижимости. Наиболее применим этот принципк коммерческой (то есть приносящей доход) недвижимости. Он также применяетсядля недвижимости, не используемой в коммерческих целях, поскольку чем больше преимуществ(комфортность использования, удобное местоположение, меньшие затраты наэксплуатацию объекта и т.д.) ожидает получить потребитель от данного объекта,тем больше он готов заплатить и, следовательно, тем выше будет стоимостьобъекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит втом, что при оценке объекта недвижимости из всех альтернативных вариантовследует выбирать наиболее выгодный и экономически эффективный. Наилучшим дляоценки считается тот вариант, при котором на объект недвижимости может бытьустановлена максимальная цена. Этот принцип так важен, что выделяется вотдельную группу. При определении рыночной стоимости объекта недвижимостииспользование данного принципа обязательно.

16. Отчетоб оценке и его основные особенности

Отчет об оценке долженвключать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание дляпроведения оценки объекта; 3) место нахождения оценщика и сведения о выданнойему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащегоюридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данногообъекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего видастоимости объекта оценки, обоснование их применения, перечень использованныхданных с указанием источников их получения, а так же принятые при проведенииоценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта оценки иее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученногорезультата; 7) дату определения стоимости объекта оценки; 8) переченьдокументов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения,являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отраженияпримененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

17.Принципы оценки недвижимости, связанные с объектом недвижимости

Принципы, связанные собъектом недвижимости, позволяют учитывать при оценке особенности объекта. Вэту группу входят следующие принципы: остаточной продуктивности; вклада(предельной продуктивности); возрастающей и убывающей доходности;сбалансированности (пропорциональности); оптимального размера; экономическогоразделения и соединения имущественных прав. Принцип остаточной продуктивностиприменим главным образом к земельным участкам. Он предполагает, что земляприобретает ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия затратна труд, капитал и управление землей. Стоимость земли, таким образом,определяется величиной этого дохода. Принцип вклада (предельной продуктивности)означает, что улучшение объекта недвижимости обладает ценностью лишь тогда,когда оно сопровождается увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимостине всегда совпадает с затратами на улучшения. Например, такие улучшения, каккосметический ремонт жилья, сооружение стоянки для автомобилей рядом с домом,при относительно небольших затратах могут вызвать значительный рост стоимостинедвижимости. Следовательно, вклад — это сумма, на которую может увеличиваться(или уменьшаться) стоимость объекта или чистый доход от него вследствие наличияили отсутствия определенного дополнительного фактора или элемента. С принципомвклада тесно связан принцип возрастающей и убывающей отдачи. Он означает, чтоесли к собственности добавляется один или несколько компонентов, стоимостьобъекта недвижимости будет увеличиваться до точки максимальной доходности.После этой точки стоимость недвижимости не будет увеличиваться, сколько бы мы внее ни вкладывали, так как эти «чрезмерные» улучшения уже не будут важны дляпотенциального потребителя. Принцип сбалансированности (пропорциональности)означает, что стоимость объекта будет максимальной при оптимальном сочетаниивсех частей собственности. Фундаментальной для принципа сбалансированностиявляется концепция функциональной полезности. Согласно принципу оптимальногоразмера стоимость объекта будет максимальной при оптимальном размере объекта.Оптимальный размер объекта зависит от рыночной конъюнктуры и связан с видомобъекта (а для земельных участков и с его целевым использованием), С этимпринципом тесно связан и принцип экономического разделения и соединенияимущественных прав, который действует, если при разделении одного объекта надве части или более общая стоимость объекта может возрасти (либо наоборот).

18.Основные группы методов оценки недвижимости: особенности и область ихприменения

Международная практикавыработала три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный,сравнительный и доходный.

Затратный подход —совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определениизатрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом егоизноса.

Сравнительный подход —совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объектаоценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценахсделок с ними.

Доходный подход —совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемыхдоходов от объекта оценки.

Выбор подхода зависит отсубъекта оценки, основных целей и задач оценки объекта, определяемого видастоимости, особенностей объекта, наличия информации для оценки. Идеальным случаемявляется применение к оценке объекта всех трех подходов. Более того, насовершенном рынке стоимость объекта, полученная методами всех подходов, должнабыть одинаковой. Однако в реальности это не так. Иногда бывает невозможноприменить один из подходов к оценке, да и полученная при помощи различныхподходов оценочная стоимость может существенно различаться.

19.Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой

Принципы, связанные срыночном средой, отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды настоимость объекта. К ним относятся следующие принципы: спроса и предложения;соответствия (прогрессии и регрессии); зависимости; изменения. Принцип спроса ипредложения означает, что стоимость объекта формируется в соответствии срыночными законами спроса и предложения. При росте спроса или снижениипредложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения ценаснижается. Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеетнаивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектамив использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилойнедвижимости. С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии ирегрессии. Согласно принципу регрессии, если дорогие и дешевые объектынедвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимостьуменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Соблюдение принципасоответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствиесоответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принциппрогрессии означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружениеболее дорогих, повысится.

Принципы зависимости иизменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимостьобъекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип измененияозначает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется истоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут повлиять на стоимостьобъекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так,строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличитстоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость)могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.

20.Обязательные случаи оценки недвижимости

Проведение оценкиявляется обязательным в случае вовлечения сделку объектов, принадлежащихполностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в томчисле: при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации,передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов вкачестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; припереуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передачеобъектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, проведениеоценки обязательно при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе:при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических июридических л: в случаях возникновения споров о величине стоимости предметаипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихсясупругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора остоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренномзаконодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных илимуниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля заправильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемойбазы.

В других случаях оценкапроводится на добровольной основе. В зависимости от сложности объекта,используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различноеколичество этапов оценки. Для типовых повторяющихся объектов, таких, например,как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку уоценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичнымобъектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может сдостаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложнымиобъектами для оценки являются предприятия.

21.Ипотека предприятий и ее особенности

При ипотеке предприятиякак имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяетсяна все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки являетсяпредприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имуществавходят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы,в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готоваяпродукция, права требования, исключительные права.

Составпередаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка егостоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Актинвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора осоставе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору обипотеке.

Передачапредприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имуществаили уполномоченного им органа.

Ипотекойпредприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет неменее половины стоимости имущества.

Залогодательможет продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество,относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжатьсяуказанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества,если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимостиимущества, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако безразрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество,относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные наотчуждение недвижимого имущества, если иное не установлено договором обипотеке. В том случае, если залогодатель предприятия не принимает меры пообеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективно использует его, чтоможет привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправеобратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекойобязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Ипотекапредприятий гораздо меньше распространена, чем ипотека жилья. Это связано соследующими факторами:

1)Гораздо более высокий уровень рисков при выдаче кредита.

2)Сложности в оценке предприятия как имущественногокомплекса.

3)Недостаточная развитость российского фондового рынка.

4)Проблемы при контроле за соблюдением предприятием условийдоговора.

22.Особенности развития ипотеки в России

Основнымиусловиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются:стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы,наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, исамое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всейсистемы отношений при ипотечных операциях.

В Россиик настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителейипотечных услуг, а также структур, которые готовы оказывать подобные услуги.Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получилоактивную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, вадминистрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а прифедеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее,есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1)Ограниченный платежеспособный спрос населения,

2)Выдача заработной платы «черным налом».

3)Относительно низкие объемы и невысокое качество новогожилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливаютнедостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4)Низкие темпы разработки и совершенствованиязаконодательства о недвижимости.

5)Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6)Психологические факторы.

7)Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски иделает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8)Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делаютневыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме.

Ипотекадействует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банкиотдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кромекоммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектомипотечного жилищного кредитования является жилье в многоквартирных домах. Этоподтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделоксоставляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупкудомов в коттеджных поселках не превышает 5—7%.

Основными кредиторами наипотечном рынке России являются универсальные банки

23.Основные структурные элементы ипотечного кредита

К основным структурнымэлементам относятся: сумма (размер) кредита, процентная ставка, сроккредитования. Все эти элементы взаимосвязаны и зависят от различных факторов,таких как;

степень риска;

вид, стоимость и состояние недвижимости;

величина первоначального взноса;

доходы заемщика;

используемый вид страхования;

применяемые кредитные инструменты.

Суммакредита — это объемденежных средств, предоставляемых залогодателем залогодержателю. Ее размерзависит в первую очередь от стоимости объекта недвижимости, средств, ужеимеющихся у залогодателя, и его доходов. Как правило, сумма кредита составляет 70—95%от стоимости объекта недвижимости. Первоначальный взнос призван доказатьплатежеспособность заемщика. Кроме того, это снижает риски банка, связанные снеправильной оценкой объекта недвижимости или снижением стоимости объекта.

Процентныеставки по кредитузависят от вида и особенностей недвижимости, срока и условий кредитования. Чемболее нестабильным и рискованным считается сегмент рынка недвижимости, темболее высокой будет ставка по кредиту. Так, на новостройки процент обычно выше.Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, так какзалогодержатели в этом случае несут повышенные риски, связанные с уникальностьюобъекта недвижимости и более низкой ликвидностью на данном рынке Процентныеставки могут быть гибкими (плавающими) и фиксированными. Гибкой называетсяпроцентная ставка, которая изменяется в течение срока кредитования. Какправило, условия изменения процентной ставки оговорены заранее и связаны срыночными индексами или показателями, такими как уровень инфляции, ставкарефинансирования и т.д. Традиционно широко на мировом рынке и в отечественнойпрактике используется ставка Libor— усредненная процентная ставка, по которой кредитные организации занимаютденежные ресурсы у других финансовых институтов на Лондонском межбанковскомрынке. Срок кредитования связан с суммой кредита, возрастом заемщика ипродолжительностью функционирования объекта недвижимости. Возраст заемщикаочень важен, потому что к моменту выхода клиента на пенсию кредит должен бытьпогашен. Например, если банк указывает максимальный возраст клиента 60 лет, тозаемщик может взять кредит на 20 лет только при условии, что на момент еговыдачи ему исполнится не больше 40 лет. Впрочем, для российских заемщиковхарактерно скорее желание досрочно избавиться от долгового бремени.

Поданным аналитиков, средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около6~7 лет. Многие банки, которым невыгодно досрочное погашение кредитов, в целяхоправдания собственных расходов по выдаче ипотечных кредитов устанавливаютмораторий, а в отдельных случаях определяют штрафные проценты за суммыдосрочного погашения. Это необходимо для того, чтобы компенсировать за счет клиентаупущенную выгоду, которую банк должен был получать в виде процентных платежейв течение всего срока ипотечного кредита.

Внастоящее время разработаны различные модели ипотечного кредитования, которыеразличаются схемой выплат. Можно выделить четыре основные схемы:

типовая;

с ростом платежей;

с периодическим увеличением суммы взносов;

с изменяющейся суммой выплат.

24.Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости

Правовоесодержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договоруо залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона —залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику поэтому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другойстороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом,является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установленав обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иногообязательства, в том числе обязательства, основанного на купле — продаже,аренде, подряде, Другом договоре, причинении вреда.

Особенностьюзалога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остаетсяу залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотекипозволяет ей успешно конкурировать с лизингом и арендой недвижимости.

Системаипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, такихкак субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования,обеспечение ипотечного кредитования. К субъектам ипотечного кредитованияотносятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры,страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.

Залогодателем(по гражданскомузаконодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательствуили третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на правесобственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу тогочто наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступаютфизические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например,в случае ипотеки предприятий.

Залогодержатель— это кредитор пообеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки,специализированные ипотечные компании и др.

Страховыекомпании — очень важныйсубъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованиюстрахования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя идругих субъектов рынка ипотечного кредитования, В некоторых странах, например вКанаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством.Однако использование страхования увеличивает накладные расходы.

25.Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею

Государственнаярегистрация прав проводится в следующем порядке прием документов, необходимыхдля государственной регистрации прав, регистрация таких документов собязательным приложением документа об оплате регистрации; правовая экспертизадокументов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, атакже других оснований для отказа или приостановления государственной регистрацииправ;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказаили приостановления государственной регистрации прав;

совершениенадписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрации прав.

На первомэтапе государственной регистрации прав происходит прием документов. Документы,устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственнуюрегистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательствомРоссийской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и видрегистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны бытьнотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторонили определенных законодательством должностных лиц. К документам, необходимымдля государственной регистрации права, относятся: правоустанавливающие документы;

документы, подтверждающие личность заявителя;

документы, содержащие необходимые сведения о регистрируемомобъекте недвижимости;

документ об оплате государственной регистрации.

К числу правоустанавливающих документов могут относитьсядоговоры, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве нанаследство. Документы, подтверждающие личность заявителя, необходимы для того,чтобы снизить вероятность мошенничества. Для физического лица обязательнопредъявление паспорта. В случае регистрации сделки с юридическим лицом, крометого, требуется доверенность, выданная представителю юридического лица. Второйэтап предполагает проведение органами государственной регистрации правовойэкспертизы документов и проверки законности сделки.

На третьемэтапе орган государственной регистрации должен установить отсутствие противоречиймежду заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимогоимущества.

На четвертомэтапе осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество. Именно в этот момент происходит возникновение,ограничение (обременение), переход или прекращение прав. После внесения записейв реестр оспаривание зарегистрированного права собственности и других вещныхправ на объект недвижимости возможно только в судебном порядке.

И,наконец, пятый этап государственной регистрации — это совершение надписей направоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведеннойгосударственной регистрации прав.

26. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним

правособственности и другие вещные права;

ограничения(обременения)прав;

сделки с недвижимым имуществом;

физические объекты, подлежащие регистрации и учету.

Обязательной государственной регистрации подлежат все правасобственности и другие вещные права: право хозяйственного ведения, оперативногоуправления, иные права.

Право хозяйственноговедения возникает, когда по законодательству РФ собственник закрепляетпринадлежащее ему имущество за созданным им предприятием. Осуществляя правополного хозяйственного ведения, предприятие владеет, пользуется и распоряжаетсязакрепленным за ним имуществом, совершает в отношении его любые действия, непротиворечащие закону.

Право оперативногоуправления — особая разновидность вещных прав в гражданском законодательствеРФ. По объему правомочий право оперативного управления значительно уступаетправу собственности и праву хозяйственного ведения. В соответствии с ГК РФсубъектами права оперативного управления могут быть только казенное предприятиеи учреждение. Эти юридические лица в отношении закрепленного за ними имуществаосуществляют в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственникаи назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. При этомсобственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не поназначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Ограничение (обременением)прав называется наличие установленных законом или уполномоченными органами (впредусмотренном законом порядке) условий, запрещений, стесняющих правообладателяпри осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретныйобъект недвижимого имущества. К основным ограничениям (об реме нениям) относятся:сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Сервитут— право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества,например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций и иных нужд,которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Ипотека.— это залог недвижимогоимущества. Доверительное управление — осуществление доверительным управляющимот своего имени и за вознаграждение в течение определенного договором срокалюбых правомерных юридических я фактических действий с имуществом, переданным вдоверительное управление.

Аренда — соглашение, по которому собственникпередает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не правособственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты.

Действия (сделки), влекущие за собой возникновение,изменение, прекращение или передачу прав, также подлежат государственнойрегистрации. Однако не для всех она является обязательной. Как правило, прирегистрации сделок действует принцип достаточности однократной проверки иподтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежитлибо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которойпереходит это право. Кроме того, не все сделки с недвижимым имуществом подлежатгосударственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется.

27. Единыйгос. реестр прав на недвижимое имущество

Всяинформация об объектах недвижимости, о существующих и прекращенных правах наних, сведения о правообладателях, заключенных сделках, ограничениях (обременениях)в процессе государственной регистрации записывается в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единыйгосударственный реестр прав, а также дела, содержащие правоустанавливающиедокументы и книги учета документов, являются вечными, то есть их уничтожение, аравно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Единый государственныйреестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объектенедвижимого имущества. Разделы располагаются в соответствии с принципом единогообъекта недвижимого имущества. Это означает, что разделы, содержащие информациюо зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочносвязанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом,содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информациюо квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий исооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом,относящимся к зданию, сооружению.

28.Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Правовыеосновы регистрации недвижимого имущества в России

В мировой практикепринято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества:европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системойфиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав.

Показатели Европейская Англо-американская Момент перехода прав на недвижимое имущество При регистрации объекта в органах государственной регистрации При совершении сделок у нотариуса Система хранения информации о сделках В едином государственном реестре В нотариальных конторах Наличие государственных гарантий Государство несет ответственность при выявлении ошибок регистрации Все последствия неправильно оформленной сделки ложатся на нового владельца или на страховую компанию (в случаях, когда риски застрахованы) Информация о заключенных сделках Выдается всем желающим по запросу в едином государственном реестре «История* объекта недвижимости составляется по описям в нотариальных конторах специализированными юридическими фирмами Плата за регистрацию Производится уплата пошлины в регистрационной палате Оплачиваются только услуги нотариуса, юридических и страховых компаний

Англо-американскаясистема регистрации предусматривает, что возникновение, переход, ограничениеили прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственнопосле заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках собъектами недвижимости также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобыгарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелецвынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случаевозникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д.ответственность несет либо новый владелец объекта, либо страховая компания{если риски застрахованы). К основным достоинствам англо-американской системырегистрации прав можно отнести:

уменьшениепериода экспозиции объектов недвижимости;

«увеличение ликвидности объектов недвижимости.

Кнедостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:

повышается вероятность мошенничества на рынке недвижимости;

необходима развитая система страхования рисков как продавцов,так и покупателей на рынке недвижимости;

повышается уровень трансакций иных издержек (издержек обмена),поскольку для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки, клиентдолжен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;

трудно найти информациюоб уже заключенных сделках с объектом недвижимости

Более распространеннойявляется европейская система регистрации. Она основана на государственныхгарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейскойсистемы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав наобъект недвижимого имущества осуществляется в момент проведения регистрациинедвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимостинаходится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней.При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственныйорган.

29.Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий

Определениестоимости предприятия с помощью доходного подхода основано на предположении отом, что потенциальный инвестор не заплатит за данное предприятие сумму,большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования.Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимостипрогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут ксоглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данныйподход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора,поскольку он, вкладывая деньги в действующее предприятие, покупает не наборактивов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальныхценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенныесредства и получить прибыль.

Для оценки предприятиямогут использоваться и метод прямой капитализации прибыли, и методдисконтирования денежных потоков.

Метод дископтированнияденежных потоков можноиспользовать для оценки любого действующего предприятия. Применение егонаиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историюхозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадиироста или стабильного экономического развития, В меньшей степени пригоден дляоценки предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумнуюосторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть дажеи многообещающих, поскольку отсутствие ретроспективной информации о прибыляхзатрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.

Методпрямой капитализации применяется,как правило, для небольших предприятий со стабильными доходами и расходами.Существует множество разновидностей метода. Например, можно выделить:капитализацию чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов икапитализации затрат; капитализацию чистого дохода после налогообложения,выплаты процентов и капитальных затрат;

капитализацию фактических дивидендов;

капитализациюпотенциальных дивидендов

30. Оценкапредприятия методом сделок. Ценовые мультипликаторы и основная область ихприменения

Методсделок, или методпродаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольногопакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данногометода — оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.

Ценовый мультипликатор отражаетсоотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем,характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. И в качестветаких показателей можно использовать прибыль предприятия, его денежный поток,дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Целесообразнорассчитать ценовый мультипликатор по нескольким предприятиям аналогам — в •томслучае оценка будет более точной. Ценовые мультипликаторы подразделяются наинтервальные и моментные.

Кинтервальным мультипликаторам относятся: Цена/прибыль.

Цена/денежный поток.

Цена/дивидендные выплаты.

Цена/выручка от реализации.

Интервальныемультипликаторы обычно характеризуют результат деятельности предприятия закакой-либо промежуток времени (год, полугодие, квартал, месяц).

Кмоментным мультипликаторам относятся:

Цена/балансоваястоимость.

Цена/чистая стоимость активов.

Моментныемультипликаторы позволяют оценивать с помощью сравнительного подходапредприятия, не приносящие дохода. Они характеризуют состояние предприятия накакой-то момент времени.

Деление ценовыхмультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемогов расчетах числа акций в обращении

31.Методотраслевых коэффициентов и метод компании-аналога

Методпредприятия-аналога, илиметод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытымфондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерныхоткрытого типа.

Методсделок и метод отраслевых коэффициентов практически совпадают, так как разницатолько в исходной ценовой информации. I Основным инструментом определения рыночной стоимости собственногокапитала предприятия с помощью сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы.

Методотраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемыхсоотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевыекоэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями наоснове длительных статистических наблюдений за соотношением между ценойсобственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовымипоказателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатовбыли разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемогопредприятия.

32.Сравнительныеметоды оценки предприятий

Присравнительном подходе используют три основных метода, выбор которых зависит отцелей, объекта и конкретных условий оценки:

• метод отраслевых коэффициентов;

• метод сделок;

• метод предприятия-аналога.

Рассмотримсодержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода.

Метод отраслевыхкоэффициентов, или методотраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношениймежду ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычнорассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительныхстатистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капиталапредприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Наоснове анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаныдостаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован нацены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Этоопределяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%капитала либо контрольного пакета акций.

открытоготипа.

33. Областьприменения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий

Методрасчета ликвидационной стоимости применяется, как правило, при ликвидациипредприятия. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется в такойпоследовательности:

Проведение комплексного финансового анализа предприятия, наосновании которого делается экспертный вывод о достаточности средств напокрытие задолженности.

Формирование оцениваемой массы имущества.

Определение суммы задолженности предприятия.

Разработка календарного графика ликвидации.

Определение размера затрат на ликвидацию предприятия.

Оценка реализуемого имущества.

Определение ставки дисконтирования с учетом планируемого срокареализации.

Построение графика реализации имущества и определениесовокупной выручки от реализации активов.

Погашение накопленной суммы текущей задолженности за периодликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществление выплаты пообязательствам.

Конечнымдействием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долюсобственников (акционеров).

При проведениикомплексного финансового анализа используются статистические и бухгалтерскиедокументы, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала,статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс, инвентарныекарточки. После этого формируется оцениваемая масса имущества.

Оценкаимущества, подл ежащего реализации, осуществляется с помощью всех подходов. Впрактике наиболее часто используемым подходом для оценки объектов недвижимостиявляется сравнительный.

Ставкадисконтирования определяется с учетом планируемого срока реализации. Онанеобходима, потому что доходы от продажи реализуемых активов будут поступать вразное время и, следовательно, для сопоставления потоков доходов и расходов ихнеобходимо про дисконтировать. Ставка дисконтирования может устанавливаться длякаждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности(значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной непродажи».

34.Основыеэтапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов

Методстоимости чистых активов основанна анализе активов предприятия. Использование данного метода дает лучшие результатыпри оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными ифинансовыми активами.

При этомв рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке предприятия,отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения,здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного исравнительного подходов.

Процедураоценки предусматривает следующие этапы:

Определение рыночной стоимости всех активов предприятия.

Определение величины обязательств предприятия.

Расчет разницы между рыночной стоимостью активов иобязательств.

К числуактивов предприятия относятся: нематериальные активы; долгосрочные финансовыевложения; здания, сооружения; машины, оборудование; запасы; дебиторская задолженность;прочее. Активы оцениваются отдельно, затем полученные значения суммируются. Дляопределения рыночной стоимости всех активов предприятия возможно применение нетолько затратного, но и доходного и сравнительного подходов.

35.Область применения затратного подхода к оценке предприятий

Затратныйподход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.Преимуществом такого взгляда является то, что информация для оценки может бытьнайдена даже в тех случаях, когда предприятие не приносит дохода. Недостатоксостоит в том, что такой подход к стоимости предприятия несколько однобок. Стоимостьпредприятия, определенная с точки зрения издержек, нередко в достаточной мерене отражает рыночную стоимость. Тем не менее, применение затратного подходанаиболее целесообразно в случаях:

оценки некотирующихся предприятий, которые имеют непрозрачныефинансовые потоки;

принятия эффективных инвестиционных решений при условиисочетания с другими подходами к оценке;

оценки ликвидационной стоимости предприятия;

оценки предприятий специального назначения, по которым несуществует рыночных аналогов;

оценки матер мал о емких производств;

оценки фондоемких производств;

страхования

еще рефераты

Еще работы по экономике

Реферат по экономике

Франчайзинг как особенная форма

1 Сентября 2013