Реферат: Рынок Земельных ресурсов и земельная рента

План

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ЗЕМЛЯ КАКФАКТОР ПРОИЗВОДСТВА. ЦЕНА ЗЕМЛИ

РАЗДЕЛ 2. ТЕОРИЯ РЕНТЫ

2.1 Земельная рента:сущность, формы

2.2 Квазирента и доход натекущие инвестиции

2.3 Монопольная и другиевиды ренты

РАЗДЕЛ 3. ОСОБЕННОСТИРАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Наряду струдом и капиталом важнейшим фактором производства является земля. Термин«земля» охватывает все полезности, которые даны природой вопределенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то самаземля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служитсредством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, длягорожанина — территориальной площадкой для размещения жилых и производственныхзданий.

Земля как месторасположения любого предприятия предстает всеобщим условием производства. Ноземельный участок для сельского хозяйства уже является основным ресурснымфактором производства. Почвенные, климатические, геологические, характеристикиземельных участков, их географическое местоположение вся совокупность природныхразностей в этих условиях приобретает первостепенное экономическое значение.

Различия эффективностипроизводства обуславливают получение предпринимателями разных доходов, что всвою очередь накладывает печать на отношения между собственниками ресурсов и ихпользователями, определяющим образом воздействует на рыночные цены ресурсов.

Земельная рента этоцентральная экономическая категория, регулирующая экономические отношения междуземлевладельцем и предпринимателем, арендующим землю для ведения сельскогохозяйства на капиталистической основе. Анализ образования ренты и позволяетвыяснить источники доходов этих двух субъектов арендных отношений, раскрытьвлияние природного фактора и юридической формы собственности на механизмвозникновения ренты. Внешне рента представляет собой плату за пользованиеземлей, которую ее собственник получает от арендатора. Но природу ее, источникии обстоятельства возникновения покажет мой краткий теоретический анализ.

Так как на данном этапеуровень развития рынка земли нестабилен, я считаю, что тема выбранная мною,очень актуальна. Любое принятие закона регионального уровня влияет на положениевещей в целом по стране.

В свое время проблемыразвития рынка земли и земельных отношений рассматривали такие ученые, как А.Маршал, К.Маркс, А. Смит, С. Фишер, П. Самуэльсон и др.

Основными методамиисследование, которые я использовала при моем анализе выступают аналитический,математический, исторический, статистический.

Целью этой работыявляется изучение земельной ренты как экономической категории. В связи с этимизадачи, преследуемые курсовой работой следующие: во-первых, проследить процессобразования земельной ренты; во-вторых, дать характеристику разным формамземельной ренты; в-третьих, проанализировать особенности рентных отношений. Всвоей курсовой работе я дам определение таким терминам, как «земля», «земельнаярента», раскрою основные проблемы земельного рынка в Украине.

РАЗДЕЛ 1. ЗЕМЛЯ КАКФАКТОР ПРОИЗВОДСТВА. ЦЕНА ЗЕМЛИ

Земля как факторпроизводства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена нарынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производстваона имеет исходную «стартовую» экономическую оценку в виде земельного кадастра.Земельный кадастр — это свод данных о земле.

Еслиизобразить на графике кривую предложения земли, то она будет аб­солютновертикальной линией (рис. 1.1).

/>

Рис. 21.1.Спрос и предложение земли

S –неэластичное предложение;

D1– потенциальный спрос на землю;

D2– спрос на землю в условиях, когда земля не приносит ренту;

Е – точкаравновесия

Качественная оценка землиесть определение в относительных цифрах степени пригодности почв длясельскохозяйственного производства. Укрупненная оценка завершается определениемкласса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета(обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитетаиспользуют многолетнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.

Земля как таковая лежитза границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельскомхозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

• оценку потребительскихсвойств земли;

• оценку полезности еесвойств.

Кроме того, к земельномуучастку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр,обособленные водные объекты, леса и другие объекты.

Кроме физическихпараметров и характеристик земельный участок как объект недвижимости имеетправовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочнуюстоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участкаотносятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок,цель использования земельного участка, форма собственности, сервитута,ограничения вещных прав на него.

Ограниченный характерпредложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводстваземельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность)использования участков как объектов производственно-хозяйственной или инойдеятельности и покупательная способность участник земельного рынка постояннорепродуцируют стоимость земельных участков.

Стоимость земельногоучастка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод,основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Выгоды от прав наземельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительногопериода времени, чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т. п.)земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.

В связи с этим к текущейстоимости земельных участков не приемлемы понятия износа и амортизации вотличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатацииравна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами нарасчистку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля при разумном ееиспользовании не изнашивается. Ее плодородие может быть увеличено.

Для оценки землисуществует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечиваютдифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровняплодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала итруда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелецпродает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода(ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучипомещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

Цена земли = (Размерренты / Величина ссудного процента) * 100%

Стоимостьсельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной аренднойплаты, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде«покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущностиявления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, вчастности, относятся:

• информация кадастровыхрегистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

• привлекаемая из иныхисточников информация о сделках с земельными участками и информация о рынкеземли и иной недвижимости;

• кадастровая оценкастоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

• кадастровые карты ирегистры стоимости земли.

Система оценки землипредполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценкиземли.

В условиях реформируемойэкономики Украины оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка,отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатаххозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватностьзатрат и эффектов при улучшении земель не позволяют механически переноситьпринятые в международной практике принципы и методы оценки земли.Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факторовпроизводства, из стоимости конечного продукта, для изготовления которогопонадобились те или иные производственные ресурсы. Например, если цена на зерноснизилась, то спрос на землю для его выращивания тоже сократится, а если спросуменьшится, то и ставки арендной платы станут ниже.

Неоклассики обосновываютидею о производном характере спроса на землю, считая, что цена зерна высокапотому, что высока цена земли.

Известно, что на ценустроительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента поместоположению.

Однако совокупнуюстоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы,если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готоваястоимость строительного участка — это доход, который обеспечит его рыночнаяцена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость поместоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично вэкономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить занимаемую еютерриторию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретномупользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целомкапитализированная стоимость всякого земельного участка — это статистическая«дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести споправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержкипо сбору ренты, а с другой стороны, — на его полезные ископаемые, егопотенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и егоматериальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людямвозможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса итех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, ненаходит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода,но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равныхусловиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, атакже чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доходувеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, можетвозрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальнойпроцентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и другихфакторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценностьвследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет созданиндустриальный центр около них. Поэтому А. Маршалл ввел понятие «общественнойстоимости» земли в таких случаях. Ту же часть годовой стоимости, которую можноотнести на счет труда и издержек индивидуальных землевладельцев, стоит назвать«частной стоимостью».

Годовая стоимость земли,которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятнымклиматом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью».Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную ииндивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную ценупродукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия — на цену земли.Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога напотребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привестик ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить,какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснитьпредел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых наскудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупныхзатрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных,промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой напервых и вторых участках.

Если значительная частьпродукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способенвызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложениепродукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налогбудет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукциипроизводится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера.В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, долженпотребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана нетолько с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другиефакторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенногиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

Выделяют три основныхметода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости: метод сравненияпродаж, затратами метод и метод капитализации доходов (доходный метод).

Основной метод оценки —это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуетрынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынокформирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этотрынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимостьоцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажиобъекта с рыночными аналогами.

Он предполагает, чтоблагоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можноприобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены,уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимостьоцениваемого объекта или их группы. Однако для этой работы необходим ужесформировавшийся рынок земли и недвижимости.

В Украине пока неткрупных рынков земли, но существуют рынки индивидуальных участков. Способомсравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т. е.там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. Воценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, таккак земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж.Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высокихтемпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратамк земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительныхслучаях.

Данный метод приводит к объективнымрезультатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимостиулучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительногоравновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратногометода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектовнедвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночнойстоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуютданные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительныхвложений капитала.

Затратный методопределяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночнойстоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью сучетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимостиземельного участка основывается на принципе остатка.

Доходный метод, или методкапитализации доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принциппредполагает, что инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожиданиидохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приноситьдоход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами,стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моментуожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходногометода всегда затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовомрынке. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализафинансового и физического состояния объекта, его окружения, экономическихтенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициенткапитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты (обязательствавыплаты суммы в оговоренный срок) и др.

Доходный метод может бытьреализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рентаисчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных,наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание,оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Следующим методом оценки,который применим именно для Украины, является метод оценки, основанный наанализе наиболее эффективного использования недвижимости.

Например, при оценкеземли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельнымиучастками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использованиеразличных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальнойрыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будетполучена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор,покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивногоиспользования.

Если участкиприобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечениядохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них — методосвоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода,который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения ипоследующей продажи.

Методы оценкисельскохозяйственных земель, применяемые Украинским обществом оценщиков,базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимальногосевооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их можетрассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализациисельхозпродукции.

Другие методы оценкиопираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной ценеземли и используют различные приемы капитализации земельной ренты, исчислениекоторой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использованииземель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительнолучших земельных участках.

Величина ренты измеряетсяпревышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур нахудших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряетсятакже превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственныхкультур над уровнем средних затрат, присущих данной оценочной группе почв. Сроккапитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в точкенаименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

Комитетом по земельнымресурсам рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земельсельскохозяйственного назначения:

• анализ и уточнение(корректировка) ранее выполненных работ по природно-сельскохозяйственномузонированию территории субъекта Украины и корректировки границземельно-оценочных районов;

• разработка (уточнение)региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основныхсельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв вграницах земельно-оценочных районов;

• классификация оценочныхгрупп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственныхугодий по признаку их продуктивности;

• расчет нормальныхзатрат при использовании земельных угодий и возделывании основныхсельскохозяйственных культур с включением в них нормативныхвнутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии стехнологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущихценах;

• расчетдифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различнымикультурами и видами угодий, исходя из продукции, нормальных затрат и отраслевойнормы прибыли;

• расчет нормативов длякорректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативныхсвойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклоненийвнутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных понормативному расстоянию и качеству дорог;

• исчисление(установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельныхучастков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качествесельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

• расчет доходности икадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользованиясельскохозяйственных товаропроизводителей;

• классификация земельсельскохозяйственного назначения административно-территориальных образований поих доходности и кадастровой стоимости;

•  ценовое зонированиеземель сельскохозяйственного назначения;

• состояние карткадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

• рассмотрение органамиместного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земельсельскохозяйственного назначения;

• утверждение результатовоценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам,классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов воткрытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованныхданных.

При оценке городскойземли, которая в большей части городов почти не продается, а лишь арендуется,нижнюю границу стоимости можно определять, исходя из размеров арендной платы вгороде и расчетов ее капитализации. Применяются и еще более простые методы.Стоимость участка, полученного в городе под застройку, можно определить, исходяиз тех 50 % цены строения, которые инвестор обязан заплатить в городскойбюджет. Они и составляют фактическую стоимость земли. Это упрощение связано снеразвитостью рынка земли. На величину стоимости земельных участков влияют идругие факторы:

• доступность к центругорода, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытовогообслуживания;

• уровень инженерногооборудования и благоустройства территории и застройки;

• уровень развития сферыкультурно-бытового обслуживания населения;

• эстетическая,историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;

• состояние окружающейсреды, санитарных и микроклиматических условий;

• инженерно-геологическиеусловия строительства и степень поврежденности территории разрушительнымивоздействиями природы;

• рекреационная ценностьтерритории и др.

В Украине сложиласьситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, нопока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитиевторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искаженынормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектрзадач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрациикак самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можносформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.

Рыночные методы оценкипомогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом.Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли инедвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценкитакой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать напривлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.

РАЗДЕЛ 2. ТЕОРИЯ РЕНТЫ

2.1 Земельная рента:сущность, формы.

Природа земельной рентыобусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениямиземлепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественноограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участкиразличаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительнуюсилу.

Использование землииздавна регулируется различными системами экономических отношений. Какэкономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно,издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому,где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютнонеэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. Приотсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использованииоказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

Деформированный рынокземли — не единственное препятствие проникновению капитала в сельскоехозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, чтовсе участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формыземледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрнойэкономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельныхотношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все жеперестраивает на свой лад.

Капитал находится впостоянном движении и ему нужна свобода приложения. Большую свободу капиталуобеспечивает государственная собственность на землю; частная собственностьсоздает границу для его свободного приложения.

Субъектами рыночнойаграрной экономики являются два типа собственников — полный собственник исобственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли иневозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видовмонополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частнойсобственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал кего земле. После заключения сделки по аренде определяется конкретныйпользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования наданном участке земли. Там, где собственником земли является государство, агосударственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный весвелик, частное присвоение отсутствует и устанавливается один вид монополии — монополияна землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник попотреблению (владелец, пользователь земельного участка). Монополия на землю —исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом — приноситее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую формуземельной ренты.

Монополия частнойсобственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйства наземле — дифференциальную земельную ренту. В современной западной литературеиспользуют термин «экономическая рента», виды ренты не выделяют, но две причиныих образования упоминают.

Рента — один из видовдохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал кземле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время,на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду.Следовательно, земельная рента — та форма, в которой земельная собственностьреализуется экономически, приносит доход.

Как вид дохода насобственность земельная рента использовалась еще в античности. Но присваиватьренту экономическими методами стало возможно лишь в рыночной экономике. Здесьона выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части —прибыль, присеваемую предпринимателем — арендатором земли, и ренту, достающуюсяземельному собственнику.

Арендная плата равназемельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку варенду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки,дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят иссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к землекапиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше доходаот арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срокадоговора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достояниемсобственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора.Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственникземли — в краткосрочной аренде.

В западной литературеоценка роли земельной ренты, и прежде всего абсолютной ренты, в экономикенегативна. Земельная рента рассматривается как излишек. В рыночной экономикерента не выполняет никакой побудительной функции, поскольку совокупноепредложение земли фиксировано и она не обеспечивает возможности ее замещения.Рентой можно было бы пренебречь, и это не оказало бы никакого воздействия напроизводственный потенциал экономики. Земельная рента — незаработанный доход.Более того, предлагается национализировать землю, чтобы платежи за еепользование государство могло употреблять в целях улучшения благосостояниявсего населения. В США в конце XIX в. протест против рентных платежей вылился вдвижение за единый налог. Земельную ренту предлагали обложить полным (100 %)налогом.

Однако выделитьсобственно ренту от вложений в повышение качества земли нелегко, поскольку втеории и на практике не различают виды дифференциальной ренты, к тому же дляиндивидуальных производителей сельскохозяйственной продукции рентные платежиявляются издержками.

Монополию хозяйства наземле порождают ограниченность этого ресурса и невозможность его воспроизвести.С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использованиекак отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственнойблизости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжениясельского хозяйства средствами производства. Причем и здесь речь идет омонопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив,ухудшенных условий производства данным хозяйством. Особо благоприятныеприродно-производственные факторы в земледелии не всегда могут бытьвоспроизведены в процессе труда, а отсюда далеко не все предприятия могутиспользовать порожденные самой природой более выгодные условия производства иза счет этого сокращать размер затрат на производство продукта. В земледелииуровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Разница впродуктивности земель связана с различиями в плодородии почвы, количествеосадков, температуре и других климатических факторах. Поэтому затраты труда напроизводство одного и того же вида продукции различны.

Продукты сельскогохозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают ростспроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же землификсировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельныхучастков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможностиэтих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становитсяэкономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется исогласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качествуземлях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль,которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природедифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся впромышленности. Она — результат применения более высокой естественнойпроизводительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыльвозникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствиираспространяются на другие предприятия.

Таблица 2.1

Виды дифференциальнойренты

Критерии различий Первый вид Второй вид Условия образования Различие земель по естественному плодородию и месторасположению Различие земель по экономическому плодородию Вид добавочной прибыли Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на лучшей земле Разница между общественной ценой производства и индивидуальной ценой производства на экономически более плодородной земле Кому достается добавочная прибыль Собственнику земли В пределах срока аренды – предпринимателю

Дифференциальная рентафиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках,располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, котораяскладывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения ксозданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в формуземельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

Надо заметить, что далеконе всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общейсуммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группехозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного,рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать какпроцент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доходи др.).

Возможно образованиедобавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но онаносит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

Важно отметить, чтодифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особымтрудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условийпроизводства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью иразнокачественностью земли. Но сила природы — не источник добавочной прибыли, алишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

Дифференциальная рентасуществует в двух видах — дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

Дифференциальная рента 1связана с различием в качестве земли. Она в свою очередь делится на ренту поплодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положенияземельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных поотношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала:повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий,использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. Врезультате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предпринимательполучает дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента 2выступает стимулом земледелия. Она в отличие от дифференциальной ренты 1 доистечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срокааренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что являетсяодной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор. Такимобразом:

• дифференциальная рента1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 —только при интенсивном земледелии;

• дифференциальная рента1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2—и на худшихземлях;

• дифференциальная рента1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временноприсваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за примененныйкапитал.

2.2 Квазирента и доход натекущие инвестиции.

Квазирента — извлеченныйдополнительный доход в результате усовершенствования агротехники и интенсивногоиспользования земли. Характер и количественные параметры усовершенствованийзависят и от существующих в данное время и в данной местности условийземлепользования, от предприимчивости, размеров капитала собственников иарендаторов земли.

Квазиренту характеризуюткак неоправданную, но необходимую прибыль (когда речь идет о коротком периоде)вследствие того, что не приходится производить особые или «основные» издержкина производство средств производства, так как они уже есть и ожидают своегоиспользования. Квазирента представляет собой необходимую прибыль по отношению ктем другим (дополнительным) издержкам, которые приходится с течением временипроизводить сверх основных издержек и которые в ряде отраслей намного важнее,чем основные издержки. Расчет на получение в будущем квазиренты составляетнеобходимое условие для вложения капитала в средства производства.

Разница между рентой иквазирентой обусловлена тем, что количество земли, имеющейся в распоряженииобщества, — постоянная (в известном смысле абсолютно) и фиксированная величина.В отличие от них другие средства производства, создаваемые человеком (здания,машины и т. д.), представляют собой «поток», способный увеличиваться илисокращаться в зависимости от колебании спроса на продукцию, созданию которойони способствуют.

Сходство ренты иквазиренты выражается в том, что все средства производства невозможнопроизводить быстро, поэтому в коротком периоде они тоже имеют фиксированноеколичество. Для этих периодов извлекаемые доходы находятся в таком же отношениик стоимости созданной с их помощью продукции, как и настоящая рента.

Следовательно, в отличиеот ренты квазирента — это доход, который обусловлен более или менеепродолжительной ограниченностью предложения какого-либо фактора производства(не только земли). Он определяется разницей между доходом на вложенный капитали расходами на поддержание и возмещение инвестиций в основной капитал,незаменимый в коротком периоде. Доходы, приносимые факторами производства,могут принимать форму ренты, квазиренты и процента на текущие инвестиции.Процент на свободный капитал (текущие инвестиции) и квазирента на староевложение капитала постепенно могут перейти одно в другое.

Теоретические предпосылкианализа чистой экономической ренты базируются на признании равноценности любыхземельных угодий одинаковой площади. На практике различные участки землиобнаруживают разную степень продуктивности на вариации их использования. Этосказывается на ренте.

При этом дифференциальнаярента — это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий ипроизводства сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическаякатегория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностьюоднородными.

Неоклассики рассматриваютпринцип установления ренты как фактор уравновешивающей цены. Например,заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложениекапитала. Неоклассиков не интересует вопрос конечного источника доходовземлевладельцев. Этот вопрос решается путем использования концепции трехфакторов производства. Авторы исследуют лишь уровень, на которомустанавливается земельная рента, факторы, которые определяют ее, и причины ееснижения или повышения.

В завершение своегоисследования ренты и квазиренты А. Маршалл выводит следующие заключения:

• размер выращенногопродукта, а следовательно, и предельный уровень обработки земли (т. е. пределприбыльного приложения капитала и труда к лучшим и худшим землям в равной мере)предопределяются общими условиями спроса и предложения. Они, с одной стороны,регулируются спросом на продукт земли, интенсивностью потребности в немнаселения и, с другой стороны — наличием у последнего средств для оплатыпродукта. Таким образом, издержки производства, интенсивность спроса, пределпроизводства и цена продукта взаимно регулируют друг друга;

• та часть продукта,которая образует ренту, «выбрасывается» на рынок и воздействует на цены в равноймере, как и любая его часть. Но общие условия спроса и предложения или ихотношения друг с другом не подвержены влиянию разделения продукта на долю,составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затратфермера. Размер этой ренты не является регулирующим фактором, а сампредопределяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнемпроизводства; он представляет собой превышение стоимости фактической общейотдачи от приложения капитала и труда к земле над той отдачей, которая могла быбыть получена при таких же неблагоприятных условиях, какие характеризуютпредельную об- работку земли.

Современной экономическойнаукой рента определяется как доход сверх того минимального уровня, которыйнеобходим для привлечения какого-либо производственного фактора в данную сферудеятельности. Это и есть экономическая рента. Квазирента определяется как доходсверх того минимального уровня, который необходим для удержанияпроизводственного фактора в данной сфере деятельности. Квазирента больше рентына величину невозвратных издержек. (Это издержки, которые понесла фирма привступлении в отрасль, но которые она не сможет окупить в случае выхода из нее).

В любой экономикеобнаруживается бессчетное множество рент и квазирент. Некоторые из них существуютнедолго и быстро сходят на нет под действием конкурентных сил, другие носятдолговременный и устойчивый характер. В динамичной экономике ренты выполняютважную функцию. От них зависит эффективность конкурентного процесса.Положительная рента дает сигнал к вступлению в данную сферу деятельности,отрицательная — к уходу из нее. Конкуренция постоянно приводит к появлениюновых источников ренты и исчезновению старых.

2.3 Монопольная и другиевиды ренты.

Всеми экономическимишколами выделяется категория монопольной ренты. Она основывается на монопольнойцене, по которой продается продукт редкого качества. Свойство, каким, например,является качество твердых пшениц, позволяющих получать муку высших сортов сособыми хлебопекарными качествами или особые сорта винограда для изготовлениявсемирно известных вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольноеположение на рынке и позволяет продавать их по монопольно высоким ценам.Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от ихобщественной цены производства. Она определяется способностью покупателяплатить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, естьизбыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всехсельскохозяйственных продуктов.

Разновидностьюмонопольной ренты является рента редкости, против которой конкуренциябессильна. Она составляет значительную часть дохода спортивной звезды итоп-модели, выдающегося музыканта и великого хирурга, собственника уникальноговиноградника и владельца единственного в мире целебного источника и т. д. Стеоретической точки зрения выплачивание ренты не является необходимым условиемоптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или хирург всеравно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другойстороны, сверхвысокий доход все равно не способен стимулировать увеличенияпроизводства благ и услуг с такими же уникальными свойствами, поскольку ихпредложение абсолютно ограничено.

Ренту получают ивладельцы тех земельных участков, из недр которых добываются полезныеископаемые или на которых возводятся постройки.

Рента в добывающейпромышленности («горная рента») образуется так же, как и земельная рента.Индивидуальная цена производства продукции, добываемой из недр, различна, но нарынке она продается по цене производства, определяемой худшими условиямипроизводства. Добавочная прибыль, получаемая вследствие этого на лучших исредних рудниках, шахтах и пр., образует дифференциальную ренту, которуюполучает собственник земли.

Это лишь один подход ксущности ренты. На рынке ресурсов земля выступает как фактор, отличающийсявозобновляемыми свойствами: плодородием, климатическими особенностями и пр. Приусловии правильной обработки и выполнении всех агротехнических правил земляможет давать хорошие урожаи каждый год. В сравнении с ней месторождения нефти,руды и др. при всех улучшениях и использованиях новейших технологий в добычерано или поздно исчерпываются, а темпы добычи нефти неизбежно падают.Следовательно, владелец невозобновляемых природных ресурсов, имея такиересурсы, должен предвидеть, что израсходованные сегодня средства и запасы ужене могут принести пользу завтра. По мере истощения запаса невозобновляемыхресурсов стоимость их единицы для будущих пользователей будет расти. Толькоабстрагируясь от исчерпаемости ресурсов, можно рассматривать превышение доходаот рудников и шахт над затратами как цену, получаемую от продажи накопленныхблаг — накопленных природой, но теперь считающихся частной собственностью. Поэтомупредельная цена предложения полезных ископаемых включает кроме предельныхиздержек на разработку рудника также и плату за право его разработки. Эта платаза право разработки недр не рента, хотя ее так называют. Она представляет тучасть сокращения стоимости шахты, считающейся источником богатства в будущем,которая обусловлена изъятием тонн угля из природной кладовой.

Если шахта или рудник неявляются неистощимыми, извлекаемый из них доход представляет собой частичноплату за право разработки недр и частично ренту. В отличие от ренты этаминимальная плата непосредственно входит в состав затрат, производимых накаждую часть продукта независимо от того, предельна она или нет.

Плата за право разработкинедр исчисляется по отношению к тем угольным пластам в шахте, которые неявляются ни исключительно богатыми и легко поддающимися разработке, ниисключительно бедными и трудными, а средними. Рента же связана с ценами науголь, нефть, добываемыми на худших шахтах, скважинах и т. п. Ренту получаетсобственник земли.

Земельные собственникиполучают арендную плату и за участки земли, предназначенные для строительствазданий и сооружений. Особенность ренты от строительных участков состоит в том,что на ее величину наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента поместоположению. При этом совокупную стоимость участка под застройку образуеттакая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили отстроений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительногоучастка — это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентнойставке. Она превышает рентный доход по местоположению.

Особое место занимаетэкологическая рента. Экологическим условиям жизнедеятельности свойственнадифференциация, часто весьма существенная. Качество естественной природнойсреды, уровень загрязнения среды обитания, ее благоустройство выступаютестественной предпосылкой экологической ренты. Следствием их дифференциацииявляются различия в затратах на воспроизводство жизнедеятельности людей. При равенствепоследних в регионах с относительно лучшими условиями обеспечивается болеевысокий уровень жизни. По мере ухудшения качества естественной природной средысущественно растет стоимость жизни и стоимость «потребительской корзины».

Экологическая рента фиксируетсяв более высокой арендной плате за землю, расположенную в лучших природных иэкономических (с хорошо развитой инфраструктурой, дорожной сетью) условиях. Онаимеет много общих черт с сельскохозяйственной рентой.

Условием образованиядифференциальной экологической ренты 1 служат различия качества среды обитания,сложившиеся вследствие природно-климатических факторов и географическогорасположения (удобство сообщения, близость к курортным, рекреационным центрам ит. д.). Владение лучшими земельными участками дает возможность извлечениядополнительных натуральных или денежных доходов, не связанных с участием впроизводстве. Такую ренту называют незаработанным доходом.

Другой вид доходов связанс последовательными вложениями средств в природоохранные мероприятия,восстановление, благоустройство и озеленение территории, улучшение еецелительных свойств, создание рекреационных зон (парков, пляжей, игровыхплощадок) и т. д. для того, чтобы поднять на более высокий уровень качествосреды обитания. Экологическая рента реализуется через соответствующие рынки:земельных участков, жилья, трудовых ресурсов. Средняя плата, взимаемая сарендатора, включает в себя всю совокупность указанных особенностей участковземли. Решение об использовании земельного участка под жилищное строительствоили для рекреационных нужд принимается, как правило, в зависимости от того,какой вариант обеспечивает более высокий уровень доходности и комфортности.Арендная плата, включающая ренту, переносится на цену товара или услуги, производимойна данной территории, поэтому и собственники, и арендаторы после заключениядоговора заинтересованы в улучшении экологических характеристик участка, таккак загрязнение окружающей среды приводит к обесцениванию недвижимости.

Таким образом, рента являетсяценой, уплачиваемой собственнику земли за право пользования лучшимиэкологическими условиями.

РАЗДЕЛ3. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ

С принятием в 2001 годунового Земельного кодекса Украины определилась земельная политика государства,которая концентрируется на конечном разрешении проблемы развития отношенийсобственности на землю, формировании цивилизованного рынка земли, повышениеэффективности управления земельными ресурсами, организации государственногоконтроля по их использовании и охране.

В целом земельный кодекссоздал широкую законодательную основу для разрешения проблем, которые возникаютв процессе реформирования земельных отношений. Одновременно он не охватил всехвопросов, связанных с урегулированием этих отношений, поэтому для егодополнения и создания законодательной базы предполагалось разработать и принятьзаконы, касающиеся функционирования рынка земель, использования земельприродно-заповедного, историко-культурного, рекреационного  фондов.

Но из-за объективных и субъективныхпричин этого не произошло. До сих пор не были разработаны и переданы нарассмотрение в Верховную Раду Украины более 20 необходимых законопроектов.Более того, не полностью выполняются уже принятые законы, не вырабатываютсясоответствующие нормативно-правовые акты и государственные стандарты.

При таких условияхвведение рынка земель сельскохозяйственного назначения было бы преждевременным.Это можно делать лишь после разработки и принятия соответствующейзаконодательно-нормативной базы в полном объеме. Кроме этого должен быть созданГосударственный реестр прав на землю, задействованы эффективные системыизучения спроса и предложения, а также объективное информационное обеспечениефункционирования и регулирования такого рынка, которое надлежащим образомобеспечило бы интересы крестьян. Иначе рынок земли будет развиваться какспекулятивный.

Этим и руководствовалосьпарламентское большинство, отдавая свои голоса за преодоление вето ПрезидентаУкраины на закон о запрете продажи до1 января 2008 года земельсельскохозяйственного назначения.

Наибольшей ошибкой нашихгосударственных деятелей за годы независимости является то, что в нашемзаконодательстве не предусмотрено основное – экономический оборот земли. Еслибы это было сделано на заре нашей независимости, то земля цивилизованнымиметодами, через земельный кадастр, стала бы товаром. А так, государство несделало ни одного вложения в развитие главного богатства Украины – землю.

Тем временем решениепарламента,  касающееся продолжения моратория на продажу земли отображаетобъективную ситуацию, которая в данный момент сложилась в обществе, связанная спониманием необходимости немедленного принятия законов, без которыхфункционирование рынка земли невозможно.

Заключение сделок сземлей имеет ряд особенностей. Ничейной земли в Украине нет. Вся земля в странепринадлежит либо государству, либо территориальным общинам, либо частным июридическим лицам. При этом пока не проведено размежевание земельгосударственной и коммунальной собственности. Право распоряжения землей, непринадлежащей частным или юридическим лицам, распределяется следующим образом:землями в черте населенных пунктов распоряжаются местные (городские, сельские,поселковые) советы, а землями за пределами населенных пунктов ведают местныегосударственные администрации либо Кабинет Министров Украины. В настоящее времясуществует четыре формы владения (пользования) землей:

· собственность наземлю (физических или юридических лиц);

· аренда земельногоучастка;

· право постоянногопользования земельным участком;

· сервитут(ограниченное право пользования земельным участком — для проезда, обслуживанияинженерных сетей и т. д.).

Все земли в странераспределены на несколько категорий: сельскохозяйственные земли, землилесохозяйственного фонда, земли промышленных предприятий, предприятийтранспорта и связи, а также земли, принадлежащие военным. По своему целевомуназначению земли могут быть определены для ведения индивидуального жилищногостроительства или крестьянского хозяйства. Следует также иметь в виду, чтоземельные отношения в Украине регулируются огромным количествомнормативно-правовых документов. Всего их около двухсот.

До начала реализацииземельной реформы вся земля в стране в той или иной форме принадлежалагосударству. После старта реформы земли стали распределяться междупользователями. Часть земель была передана в пользование, часть —приватизирована или продана. В то же время существовала и по сей деньсуществует практика землеотводов. Например, местный совет принимает решение опредоставлении земельного участка какой-нибудь строительной компании длявозведения того или иного объекта. Затем эта компания приватизирует участок иполучает возможность выставить его на продажу на вторичном рынке вместе спостроенным на нем объектом. Если вы намерены купить подобный участок, следуетобратить внимание на первичные документы. Нередки случаи, когда решения оземлеотводе принимаются с нарушением закона и установленных процедур. В такойситуации есть реальный риск лишиться земли, поскольку нарушение норм права припервичном отводе является достаточным основанием для вынесения судебногорешения об изъятии земельного участка и возврате его в государственнуюсобственность. Также следует обратить внимание на правоустанавливающиедокументы. К ним, в частности, относится государственный акт о правесобственности на землю. Бывает, что документы по небрежности оформляются сошибками (и не только грамматическими) или же подписываются лицами, которые подолжности не имеют права их подписывать. Вероятность возникновения различныхюридических проблем с таким участком тоже достаточно высока.

Последние изменения,внесенные Верховной Радой в Земельный кодекс Украины, запрещают выдачудоверенностей на право распоряжения земельным паем (такая доверенность и быласкрытой формой продажи земли) и признают ранее выданные доверенностинедействительными с момента их подписания. Помимо этого, в Украине существуетцелый ряд категорий земель, изменение целевого назначения которыхпредставляется достаточно сложным. Это рекреационные, заповедные, особо ценныесельскохозяйственные и прочие земли. Изменение целевого назначения, а зачастуюи приобретение такой земли требует согласования с высшими органами власти —Верховной Радой Украины или Кабинетом Министров. Незнание местными органамивласти правовых аспектов и порядка отчуждения таких земель сулят как минимумконфликтные ситуации с различными общественными организациями и населением. И,как правило, такие конфликтные ситуации разрешаются не в пользу покупателяземельного участка.

Существуют некоторыеограничения на право пользования землей. Эти ограничения могут быть установленызаконом или договором с собственником земельного участка. К ним относятся:

· запрет на продажуучастка или его отчуждение другим способом в течение определенного времени;

· запрет на сдачуземли в аренду или субаренду;

· приоритетноеправо приобретения данного земельного участка;

· обязательствоначать или закончить застройку (освоение) земельного участка к определеннойдате;

· запрет на ведениеопределенных видов хозяйственной деятельности;

· запрет наизменение целевого назначения участка, его ландшафта, внешнего вида построек ит. д.;

· обязательствовыполнять комплекс природоохранных мероприятий;

· предоставлениеправа на охоту, рыбную ловлю, сбор дикорастущих растений в установленный периодвремени;

· другиеограничения.

Все большеераспространение получает практика установления сервитутов. Земельный сервитут —это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченноеплатное или бесплатное пользование чужим земельным участком или его частью.Законом определено, что это право может включать в себя право проезда навелосипеде или прогона скота по существующему на участке пути, строительства иобслуживания линий электропередач, прокладки труб и других коммуникаций и т. д.Земельный сервитут, как и правовые ограничения, может быть установлен органамивласти по договору между сторонами. Принимая решение о покупке земельногоучастка, следует выяснить, установлены ли для данного участка какие-либоправовые ограничения или сервитуты. Если же ограничения существуют, необходимоопределить, насколько они повлияют на ваши планы по использованию приобретаемойземли.

Крым является особымрегионом Украины, где реализация принципов новой экономики и проведениеэкономических реформ требует взвешенного подхода к проблемам реформированияотношений собственности, и в особенности к приватизации земли как основногосредства производства, учета социально-экономической, политической,демографической, миграционной ситуации на полуострове, развивающейся нанедостаточно обеспеченном правовом поле Украины.

Эффективностьиспользования ресурсного потенциала, прежде всего земельного и трудового, изащита прав депортированных в земельной реформе являются одним из важнейшихвопросов региональной экономики Крыма на современном этапе.

Автономная республикаКрым столкнулась с острой проблемой, которая затрагивает интересы не толькоКрыма, но и перспективы социально-экономического развития всей Украины. Этовопрос равноправного участия депортированных в земельной реформе. Сегодня мыдолжны констатировать тот факт, что грубо нарушаются права крымско-татарскогонарода, подвергшегося преступной депортации в 1944 г. при сталинском режиме и в неимоверно трудных экономических условиях возвращающегося наРодину.

В приватизационномпроцессе в Крыму фактор возвращения депортированных на свою историческую родинубыл проигнорирован, хотя он активно проявил себя еще в 90-е годы, в моментформирования законодательно-нормативной базы экономических реформ в Украине.Игнорирование этого важного политического и социально-экономического фактора вреформировании отношений собственности в аграрном секторе привело, особеннопосле принятия нового Земельного Кодекса Украины, к резкому осложнению иобострению социально-экономической ситуации на полуострове, следствием чегосегодня являются выступления крымских татар за обеспечение их прав на земельныеучастки для обустройства на исконно принадлежащей им земле.

Урегулирование земельныхвопросов жизненно необходимо не только для страны в целом, а и для каждогогорода в отдельности. Вопросами, которые требуют правового закрепления,являются:

· Созданиеспециализированного фонда перераспределения земель  в границах всей страны,который бы разделялся на отдельные фонды по областям. Для этого должны бытьреально спланированы источники их пополнения и направления распределения.

· Проведениерегистрации и учета субъектов, которые желают получить земельные наделы поединой для всей страны системе, которая может быть автоматизирована.

· Установлениеразмеров земельных участков и их целевого назначения, которые могут бытьпереданы одному лицу в процессе перераспределения.

· Выявлениевозможных правонарушений в сфере перераспределения земель и установления видовответственности за их совершение путем ссылок на соответствующие нормыземельного законодательства, так и установления собственныхземельно-реформационных видов ответственности.

Итак, дальнейшеереформирование рынка земельных ресурсов в Украине возможно лишь при принятиисоответствующей законодательной базы, которая существовала бы не только набумаге, а была бы утверждена и претворялась в жизнь. Без этого обеспечитьстабильное развитие экономики невозможно. Современный период является самымглавным этапом реформ.

Время покажет, какиепоследствия для экономики принесут новые меры по урегулированию рынка, принятыеправительством.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На данном этапе растетроль государства на рынке земли. Обоснованное и своевременное вмешательствогосударства в характер землевладения и землепользования, реализациягосударственного экономического механизма регулирования земельных отношений ирынка земли обеспечивает эволюционный процесс развития и становления рынказемли в переходной экономической системе, возрождение земель, повышениеэффективности их использования.

Ограничивающим факторомразвития аграрной экономики является земля. Поэтому землевладение иземлепользование образуют основу системы аграрных отношений. Владение ипользование составляют то, что необходимо для хозяйствования на земле,независимо от формы собственности на землю. Форма собственности не являетсярешающим условием при переходе от натурального аграрного производства ктоварному. Частная собственность на землю сформировалась значительно позднеечастной собственности на другие факторы производства и до сих пор не являетсядоминирующей.

Собственник требует платуза право приложения капитала к его земле. Это уменьшает доход предпринимателя.Свободное предпринимательство возможно, если сложился механизм передачи земли варенду.

Арендная плата за землюво всех странах учитывает доход на капитал, вложенный в имуществоземлевладельцем. В силу этого плата за землепользование может включатьамортизацию за постройки, находящиеся на земле, процент на вложенный в землюкапитал. Но основную часть арендной платы составляет рента. Именно благодаряэтой части при аренде земли возникают рентные отношения.

Рентные отношенияпредставляют собой по существу отношения между собственником земли иарендатором по распределению прибыли. Одна ее часть в виде сверхприбыли –достается предпринимателю, а другую долю – в форме сверхприбыли – получаетземельный собственник. Можно сказать, что земельная рента – это формаэкономической реализации на землю.

В отличие от обычныхиндустриальных средств производства, которые могут изготавливаться в нужномколичестве, земля количественно ограничена. К тому же она различается покачеству (по плодородию и месторасположению – удаленности от рынка сбытасельскохозяйственной продукции): лучшие, средние и худшие участки земли.

Владелец земельнойсобственности прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли. Поэтомуразностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты. Такая рентабывает двух видов. Собственник земли получает дифференциальную ренту 1 (первоговида) с наилучших участков. В арендном договоре он сразу предусматривает такуюарендную плату. Дифференциальная рента 2  (второго вида) образуется врезультату того, что арендатор повышает экономическое плодородие земли. Онаозначает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков, путемулучшения использования средств производства и рабочей силы.

В развитом рыночномхозяйстве земля становится предметом купли-продажи. На рыночную цену землиопределенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данныйтовар.

Для современных условийхарактерна тенденция уменьшения предложения земли по ряду причини. Такнепрерывно ускоряется процесс урбанизации и использования земли для другихнесельскохозяйственных целей. Одновременно растет спрос на землю, вследствиечего цены на землю на Украине непрерывно растут.

Формированиецивилизованного рынка земли является сложным и продолжительным по временипроцессом. На мой взгляд, это обусловлено, во-первых, сложностью перехода отгосударственной к частной собственности на землю, во-вторых, спецификой иважностью данного экономического ресурса, необходимостью его сохранения длябудущих поколений, в-третьих, недопустимость со стороны государства спекуляциипри совершении рыночных спекуляций землей.

Сложность процессастановления рынка земли предусматривает дальнейшие научные исследованияразвития земельного рынка. Научные предложения вместе с разработкой и принятиемряда законодательных и нормативных актов в недалеком будущем приведут кразвитию цивилизованного рынка земли в Украине.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ:

1. Билецька Г.М.«Становлення та розвиток землi вУкраїні» — К.; журнал «Экономика, финансы иправо» № 11; 2006, 216 с.

2. Борисов Е.Ф.«Экономическая теория»; «Юристь»; 2000, 568 с.

3. Бревнов А.А.«Основы Экономической Теории»; учебное пособие; Харьков «Одиссей» 2000, 512 с.

4. Воробьев Е.М.«Экономическая теория»; Харьков «Фортуна-Пресс» 2000, 406 с.

5. Гарбуз М.Л. «Формування і розвиток ринкуземлі в Україні» — К.;журнал «Экономист» № 9; 2005, 113 с.

6. Гукасьян Г.Н.«Экономическая теория»; «Питер»; 2003, 400 с.

7. Даниленко А.С.«Формирование рынка земли в Украине» — К.; журнал «Урожай»; 2002, 280 с.

8. ДобрынинН.В.«Экономическая теория»; «Питер» 3-е изд.; 2004, 544 с.

9. ЗаєцьОлена «Механізм регулювання земельної реформи в Україні»; журнал «Все о бухгалтерском учете» № 15,2003, 165 с.

10. Мартин О.Г. «Формирование рынка землив Украине» «Региональная экономика» № 2, 2004, 211 с.

11. Красноутская Л.И. «Плата за землю»; журнал «Бухгалтерский учет и аудит» № 9, 2004, 104 с.