Реферат: Правовое регулирование оборота недвижимого имущества
Содержание
Введение
1. Правовые основы осуществления сделокс недвижимым имуществом
1.1 Понятие сделки. Общие черты. Виды
1.2 Недвижимое имущество как предметсделки
1.3 Правовое регулированиеодносторонних сделок с недвижимым имуществом
2. Особенности правовогорегулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом
2.1 Особенности правовогорегулирование сделок с недвижимым имуществом подлежащих государственнойрегистрации
2.2 Особенности правовогорегулирование сделок направленных на переход права под условием
2.3 Особенности правовогорегулирование сделок с земельными участками
Заключение
Список литературы
Введение
Впоследние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулированияоборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынокнедвижимости в России пережил период становления, и в настоящее времясуществует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правоваямысль в области оборота недвижимого имущества.
Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. В современныхроссийских условиях сделки с недвижимым имуществом — явление очень распространенноеи необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объектынедвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры.При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, ипоэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобыих права не были нарушений и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Стремление же гражданина(юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества — не только сутьсоциально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти игосударства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимостиэкономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободныйпредпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.
Правоотношения,связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, — одна из тем, которыеникогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства.Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новыеусовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.),оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится всетруднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развитияизменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамкахтеории вещных и обязательственных прав на недвижимость.
Преобразованиеэкономического строя России, переход к доминированию таких институтов, какчастная собственность, свобода договора, государственные гарантии иностранныминвестициям влекут за собой качественные изменения как в правовой системестраны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства.
Все вышеизложенное свидетельствует о теоретической значимостиизучения правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Практическая значимость исследования определяется тем, чтополученные результаты могут быть использованы как в работе практикующихюристов, так и в учебном процессе.
Объект исследования составляют правоотношения в сфере оборотанедвижимости, а также правоотношения в области правового регулирования отдельныхвидов сделок с недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются правовые основы совершениясделок с недвижимостью, а также новеллы действующего законодательства.
Целью написания данной дипломной работы являются анализосновных аспектов правового регулирования сделок с недвижимым имуществом,детальное изучение этого сложного, постоянно изменяющегося института права.Также целями работы является изучение методом сравнительного анализа правовыхоснов осуществления сделок с недвижимостью и особенностей правовогорегулирования отдельных видов сделок
Названная цель обусловила постановку и решение следующихзадач:
1)Рассмотреть понятие, общие черты и виды сделок, а также проанализировать недвижимоеимущество как предмет сделки.
2)Датьобщую характеристику основам правового регулирования односторонних сделок снедвижимым имуществом.
3)Проанализировать особенности правового регулированияотдельных видов сделок с недвижимым имуществом.
Методологическойосновой исследования является диалектика, как общенаучный метод познания. Вкачестве частных методов познания использованы сравнительно-правовой, системный,логико-юридический, методы обобщения и сравнения.
Теоретическуюоснову исследования представляют научные труды видных отечественных цивилистов,таких как Е.А. Суханова, Е.А. Киндеевой, В.П. Мозолина, Е.А. Степанова, О.Г.Курноскиной, Е.А. Чефрановой, О.Ю. Скворцова, А.Е. Корнеева, В.В. Кущенко идругих.
Рассматриваемаяпроблематика имеет высокую степень разработанности в отечественной правовойнауке, однако, несмотря на это, не лишена дискуссионных вопросов, касающихся вчастности, видов сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственнойрегистрации, правовых последствий отсутствия государственной регистрации сделокс недвижимым имуществом и противоречивостью действующего законодательства ввопросах правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Содержаниеи структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Дипломная работасостоит из ведения, двух глав (включающие в себя каждая по три параграфа),заключения и списка использованных источников.
Новизнаисследования заключается, в первую очередь в том, что рассматриваютсяконкретные противоречия и недостатки действующего законодательства в вопросахправового регулирования сделок с недвижимым имуществом.
1.Правовые основы осуществления сделок с недвижимым имуществом
1.1Понятие сделки. Общие черты. Виды
Сделкизанимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права иобязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результатесделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служатсредством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежитв таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица савторитетом закона. Прибегая к помощи суда, истец основанием своих требованийчаще всего называет несоблюдение другой стороной условий совершенной сделки1.
Всилу ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц,направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей.
Сделка- это волевое правомерное юридическое действие субъекта (участника) гражданскихправоотношений. Направленность воли лица при совершении сделки на достижениеопределенного правомерного правового результата отличает сделку, представляющуюсобой юридический акт, от юридического поступка (нахождение потерянной вещи,обнаружение клада и др.), совершение которого влечет правовые последствиянезависимо от направленности воли лица на достижение такого результата, а такжеот неправомерных действий (причинение вреда, неосновательное обогащение).
По числусубъектов (сторон) сделки и связанных с этими особенностями последствий могутбыть:
А)двух- или многосторонними (договоры);
Б) односторонними.
Всякийдоговор — это двусторонняя или многосторонняя сделка, но не всякая сделка –договор1.
Одностороннейсчитается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, инымиправовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения волиодной стороны (п. 2 ст. 154 ГК). Например, к односторонним сделкам относятсясоставление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдачадоверенности, отказ от исполнения договора, когда такой односторонний отказстороны допускается законом или соглашением сторон; объявление конкурса илиаукциона и др2.
Однасторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (несколькограждан, выдающих доверенность, несколько юридических лиц, отказывающихся вдопустимых случаях от исполнения договора, и т.п.). В подобных случаяхнесколько лиц рассматриваются как одна сторона. Следовательно, сделка остаетсяодносторонней.
Согласност. 155 ГК односторонняя сделка, как правило, вызывает обязанности только усовершившего ее лица. Например, объявление аукциона накладывает определенныеобязанности на его организатора. Для других лиц оно может создавать лишь права.Однако это другое лицо может отказаться от их приобретения (например, отказ отпринятия наследства и др.).
Двустороннейдолжна быть признана сделка, для совершения которой необходимо выражениесогласованной каждой из двух сторон воли. Иными словами, необходимо совпадениедвух встречных воле изъявлений. Поскольку волеизъявление исходит от каждой издвух сторон, такие сделки называют также взаимными. Например, при сделкекупли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствоватьсогласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделкеможет быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все онисоставляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеихсторонах сделки).
Многосторонняясделка отличается от одно- или двусторонней тем, что число сторон в такойсделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менеетрех. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена надостижение общей для всех сторон цели. Примером многосторонней сделки можетслужить договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), покоторому несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместнодействовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащейзакону (ст. 1041 ГК). Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделкесчитается ее стороной.
Сделкимогут быть классифицированы и по другим критериям; так выделяют условныесделки, среди которых выделяют сделки, совершенные под отменительным условием,и сделки, совершенные под отлагательным условием. Сделка считается совершеннойпод отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав иобязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно,наступит оно или не наступит. Таким образом, правовой результат сделкинаступит, если соответствующее событие или явление произойдет или действиетретьего лица будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, еслиданное обстоятельство не наступит1.
Например,стороны пришли к соглашению о том, что договор найма квартиры считаетсязаключенным с 1 сентября текущего года при условии, что дочь нанимателявыдержит конкурсные испытания в вуз.
Сделкасчитается совершенной под отменительным условием, если стороны поставилипрекращение прав в зависимость от обстоятельства, относительно которогонеизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности по такой сделкевозникают с момента ее совершения. Однако они прекращаются, если наступитотменительное условие. Правовые последствия сделки, наступившие до того, какпроизошло это событие или явление, сохраняют силу1.
Например,стороны договорились о прекращении действия договора долевого участия встроительстве при условии, если установленные сроки сдачи дома в эксплуатациюбудут нарушены более чем на 3 месяца.
Двусторонниеи многосторонние сделки подразделяются на реальные и консенсуальные.
Консенсуальныесделки порождают права и обязанности с момента достижения сторонами соглашенияпо всем условиям, отнесенным к существенным.
Так,договор продажи нежилой недвижимости считается заключенным с момента егоподписания, т.е. достижения соглашения по всем существенным условиям,следовательно, такой договор относится к группе консенсуальных.
Длясовершения реальной сделки соглашения недостаточно, необходима передача вещи.
Договорпожизненного содержания с иждивением порождает права и обязанности только смомента передачи недвижимой вещи от рентополучателя к рентоплательщику, т.е.относится к реальным договорам.
Сделкиподразделяются на абстрактные и каузальные. Любая сделка имеет правовоеоснование — правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты. Большинствогражданско-правовых сделок, заключаемых в РФ, носит каузальный характер1.
Фактическиецели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должнысоответствовать содержанию и предназначению таких сделок.
Так,из договора продажи недвижимости всегда можно определить, на какое имуществохочет приобрести право собственности покупатель и в связи с продажей какогонедвижимого имущества у продавца возникает право требовать оплаты.
Абстрактныесделки весьма немногочисленны. При совершении абстрактных сделок их основаниеотступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки,свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяютпризнать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридическибезразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки,если при ее совершении соблюдены определенные требования. К числу абстрактныхотносятся, например, вексель, выдача чека1.
Чек — это ничем не обусловленное поручение чекодателя банку оплатить чекополучателюсумму, указанную в чеке. Из чека не видно, на основании чего возникло правочекополучателя требовать от банка выплаты денежных сумм2.
Сделкиделятся на возмездные и безвозмездные.
Например,договор дарения — только безвозмездная сделка, тогда как купля-продажа — всегдавозмездная. Договор займа между гражданами предполагается безвозмездным, хотя всамом договоре может быть предусмотрена его возмездность. То же касается договорапоручения.
Поособому характеру взаимоотношений участников сделки их можно разделить нафидуциарные и нефидуциарные. Фидуциарные сделки основаны на особыхлично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношенийсторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться отисполнения сделки (к таким сделкам относится договор поручения).
Поформе сделки подразделяются на устные и письменные.
Сделка,для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простаяили нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установленосоглашением сторон, все сделки могут совершаться устно (ст. 159 ГК РФ),исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которыхустановлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменнойформы, которых влечет их недействительность.
Так,несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договорапродажи недвижимости, следовательно, он не может быть совершен устно, дажепритом, что был исполнен при самом его совершении. Например, одна сторонапередала другой обусловленную сумму, а другая передала ключи от гаража ипредоставила возможность другой стороне вступить во владение и пользованиегаражом.
Всеписьменные сделки делятся на совершаемые в форме:
а)простой письменной; б) письменной, не подлежащей нотариальному удостоверению,но с обязательной государственной регистрацией; в) нотариально удостовереннойбез государственной регистрации; г) требующей нотариального удостоверения игосударственной регистрации1.
Сделкав письменной форме должна быть совершена путем составления документа,выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку,или должным образом уполномоченными ими лицами.
Впростой письменной форме должны совершаться:
— сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
— сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленныйзаконом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммысделки (например, соглашение о задатке, поручительство);
— всесделки с недвижимостью, независимо от суммы, даже в случае, когда недвижимостьпередается за символическую сумму — один доллар, совершаются только вписьменной форме.
Письменнаяформа, не подлежащая нотариальному удостоверению с обязательной государственнойрегистрацией, установлена для договоров продажи предприятия (ст. 560 ГК),дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), аренды недвижимого имущества,если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК), аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), арендыпредприятия (п. 2 ст. 658 ГК). Так называемая квалифицированная письменнаяформа сделки — нотариальная — может быть установлена законом или соглашениемсторон. Нотариальное удостоверение письменной сделки без государственнойрегистрации осуществляется путем совершения на документе, соответствующемтребованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другимдолжностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1ст. 163 ГК).
Законодательпоследовательно сужает круг сделок, для которых нотариальное удостоверениеявляется обязательным в силу указания закона (под п. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ).Недавно отменено требование закона об обязательном нотариальном удостоверениидоговора ипотеки; согласно новой редакции ст. 339 ГК РФ договор о залоге долженбыть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или правна имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен бытьнотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариальноеудостоверение остается обязательным для следующих сделок:
— договора ренты и его разновидности пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ);
— брачного договора (ст. 41 СК РФ);
— соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);
— соглашения об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п.1 ст. 452 ГК РФ);
— завещания (ст. 1124 ГК РФ), за исключением составленного в чрезвычайныхобстоятельствах (ст. 1129 ГК РФ);
— договора уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389ГК РФ);
— соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания напредмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)»);
— доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (п. 2ст. 185 ГК РФ), а также доверенностей в порядке передоверия.
Несоблюдениенотариальной формы и требований о государственной регистрации сделки влечет еенедействительность (ничтожность).Однако законодательством для сделок снедвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся вобязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним1. Основной проблемой при заключении сделок хочетсяотметить правовую безграмотность граждан, которая ведет к несоблюдению основныхаспектов действующего законодательства. Заключая кабальные сделки, которыеявляют собой оспоримые сделки с пороками воли, заключенные вследствие стечениятяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях для одной из сторон, адругая сторона сознательно использует тяжелое положение потерпевшего призаключении сделки. Например, у обеспеченного гражданина родственник попадает ваварию, и гражданин, спасая родственника, платит за неотложную операциюближайшего медицинского центра баснословные деньги. В этом случае сделка пооказанию медицинских услуг впоследствии может быть признана кабальной длягражданина даже несмотря на то, что он был здоров и по своему имущественномуположению мог заплатить и гораздо большие деньги.
Даннымидействиями и в силу своей безграмотности граждане ставят под удар свои правапредусмотренные Конституцией Российской Федерации, т.к. признание сделкикабальной является очень сложным процессом и судебная практика доказывает этотем, что чаще всего подобные сделки оставляют без изменения. Вследствие того,что легкомыслие или неопытность потерпевшего в расчет не принимаются. Извечнойпроблемой действующего законодательства является проблема его несовершенства, аименно наряду с большим количеством правовых норм направленных на защиту правграждан, эти же норма зачастую нарушают права, т.к. их доказывание в судебномпорядке не всегда успешно.
Такимобразом, сделка — действие, направленное на достижение определенного правовогорезультата. Направленность воли субъекта, совершающего сделку, отличает ее отюридического поступка. При совершении такого поступка правовые последствиянаступают только в силу достижения указанного в законе результата независимо оттого, на что были направлены действия лица (находка потерянной вещи — ст. ст.227 — 229 ГК, обнаружение клада — ст. 233 ГК и др.)2.Цель (основание,кауза) в сделке всегда носит правовой характер — приобретение правасобственности, права на долю, исключительное право и т.д. В качествесущественного условия большинства сделок цель должна также соответствоватьтребованиям правовых норм.
Так,существует целый ряд оснований для классификации сделок, а именно:
1)числосубъектов;
2)наличиеусловий совершения сделки;
3)моментзаключения сделки;
4)цельзаключения сделки;
5)характервзаимоотношений участников сделки;
6)формасделки.
Такимобразом в теории гражданского права институт сделок структурирован ирегламентирован с достаточной четкостью.
1.2Недвижимое имущество как предмет сделки
Существуютразличные способы классификации вещей. Одной из наиболее значимых ираспространенных является разделение вещей на движимые и недвижимые. Значимостьэтой классификации столь велика, что известный дореволюционный правовед П. П.Цитович называл такое подразделение «верховным», а профессор И.А.Покровский, анализируя различия в регулировании оборота движимостей и недвижимостей,указывал на особенное значение недвижимости как важнейшего объектанационального достояния1.
Делениевещей на недвижимые и движимые не случайно, такое правило основывается наестественных свойствах этих вещей. Так, недвижимые вещи не могут перемещаться,кроме того, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. В своюочередь, движимые вещи могут свободно перемещаться и могут бытьиндивидуально-определенными либо родовыми.
Впервые термин «недвижимое имущество» появился взаконодательстве Российской империи при Петре I, в 1712 г. Он возник изнеобходимости регулирования правового положения земельных участков и строений иимел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.Законодательство дореволюционной России, которое проводило деление имущества надвижимое и недвижимое, указывало на следующие признаки недвижимого имущества: неподвижность,незаменимость, имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственнойрегистрации.
Категория недвижимого имущества, если следовать п. 1 ст. 130 ГКРФ, объединяет две группы объектов:
1. Вещи, недвижимые по их природе.
2.Вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.
В свою очередь вещи, недвижимые по их природе,подразделяются на две категории:
а)земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.
Установленный законодателем критерий отнесенияобъектов к недвижимости — прочная связь с землей, невозможность ее перемещениябез соразмерного ущерба ее назначению — носит универсальный характер, однакоприменительно к конкретному спору суд оценивает в совокупности всеобстоятельства и факты, характеризующие объект, в том числе характер работ попривязке фундамента объекта к местности, по изготовлению фундамента и монтажуобъекта.
Так, оставляя в силе постановление судаапелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал на то,что спорный объект является недвижимостью, поскольку представляет собойстационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для негофундаменте, к объекту подведены стационарные коммуникации по электро иводоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности1.
Признак прочной связи с землей являетсяопределяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такоепонятие довольно спорно. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочностии связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью».Унекоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие.
Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение,данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленныйдля определения недвижимых вещей оценочный критерий -»перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно". Свое мнение онапоясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные техническиедостижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания назначительные расстояния не только без „несоразмерного“, но и безвсякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание,перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качествонедвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению»1.
Целесообразнее сформулировать данный признак так,как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельныеучастки и все, что прочно с ними связано», исключив указание нанесоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также переченьтаких объектов.
Таким образом, абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФпредставляется целесообразным изложить в следующей редакции: «Недвижимымивещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другиеобъекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природныхсвойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей (в том числе: леса,многолетние насаждения, здания, сооружения)».
Кроме названных критериев, которые обычно считаютматериальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя кнедвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль вгражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовойрежим недвижимости2. К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона,относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, указание на обязательностьтакой регистрации должно подчерки; идентичность правового режима данныхобъектов недвижимым вещам.
Признание судов и космических объектов, т.е.предметов, экономических и по другим основаниям предназначенных для движения (движимыхприроде), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на этиобъекты правового режима недвижимости.
Недвижимостью признаются суда и космическиеобъекты, подлежащих государственной регистрации, а не прошедшие такуюрегистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами смомента создания (а не с момента регистрации).
Кроме того, существуют формально относящиеся квещам объекты. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия,под которыми ст. 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие нетолько из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов.
В настоящее время общепризнанным в отечественнойюриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав можетвыступать действующее предприятие, в состав которого, соответственно, включаютсяте вещи, права и обязанности, которые необходимы для его функционирования. Однакодля того чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторымобразом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, какпредставляется, служит признание предприятия недвижимостью. Признаниепредприятия недвижимостью оказалось самым экономным средством скрепления разныхвидов имущества, но из этого не следует еще, что предприятие является вещью.Вообще, предприятие является объектом, который «выпадает» изклассификации недвижимых и движимых вещей, поскольку вещью не является, — оноявляется особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что подчеркиваетсясамим законодателем, вводящим предприятие в круг правовых понятий не в общей ст.128 ГК РФ, а отдельно — в ст. 132 ГК РФ. На современном этапе развитияроссийского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, тотолько как юридическая фикция. Все элементы предприятия, будь то вещи, праватребования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняютсвой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временнообъединяются в имущественный комплекс, с тем, чтобы снова распасться наотдельные составляющие после такой сделки.
Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, неявляется исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут бытьотнесены и иные объекты.
Закрепляя в тексте Кодекса виды недвижимогоимущества, законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большойхозяйственной ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда — и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. По сути дела,единственной общей чертой правового режима «недвижимости по природе»и «недвижимости по закону» оказалась необходимость государственнойрегистрации прав на нее. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: еслидля «недвижимости по природе» он установлен Законом о государственнойрегистрации прав, то в соответствии с п. 1 ст. 4 этого Закона регистрация правна воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты имне регулирует1.
Междутем недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладаетповышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначенадля длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Недвижимоеимущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок.Остановимся на наиболее расспространенных из них.
Купля-продажа- это двухсторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуетсяпередать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупательобязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму(цену). В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могутвыступать все субъекты гражданского права, которые обладают установленнойзаконом правоспособностью и дееспособностью. По общему правилу продавец долженбыть собственником продаваемой недвижимой вещи, хотя исключение составляют случаи,когда продавцом по договору купли-продажи может быть комиссионер.
Аренда- сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель)обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество заплату во временное владение и пользование или во временное пользование. Варенду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природныеобъекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств, в процессе их использования (непотребляемые вещи)2.
Ипотека(залог недвижимого имущества) — сделка, в соответствии с которой одна сторона(залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченномуипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований кдолжнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имуществадругой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторамизалогодателя.
Приватизация- это переход имущества из государственной или муниципальной собственности всобственность граждан и юридических лиц.
Отношения,возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, исвязанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальнымимуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества».
Подприватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездноеотчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации,субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических илиюридических лиц.
Рента- это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другойстороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик рентыобязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателюренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на егосодержание в иной форме.
Посмыслу рентного законодательства, получение ренты является формой регулярногодохода, при этом такая деятельность не должна иметь коммерческий характер ипризнаваться предпринимательской деятельностью.
Рента- это определенная денежная сумма либо иные средства для содержания получателяренты1.
Пожизненноесодержание с иждивением — сделка, по которой гражданин передает принадлежащиеему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость всобственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненноесодержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Пожизненноесодержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты. Общим для двухдоговоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) являетсясрок действия — время жизни получателя ренты. Срок действия данного договораопределяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти отчуждателя- получателя ренты. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты ипожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежатотчуждению.
Безвозмездноепользование — это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуетсяпередать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, вкотором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии,обусловленном договором.
Договорбезвозмездного пользования имуществом по своему содержанию очень близок кдоговору аренды. В каждом случае стороны (арендодатель либо ссудодатель)передают во временное пользование имущество (вещь) другой стороне (арендаторулибо ссудополучателю), которая обязуется вернуть его в том же состоянии, но сучетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Отличие междуэтими договорами — это возмездный характер аренды и безвозмездный ссуды.
Мена- это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственностьдругой стороны один товар в обмен на другой.
Обмениваемымитоварами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота илиограничены в обороте.
Дарение- сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает илиобязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либоимущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождаетили обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или передтретьим лицом.
Сделкис недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную снаибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуацияобусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектовнедвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной,сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающегоправила регистрации сделок с такими объектами и прав на них1.
Итак, под предметом сделки в гражданском правепонимается определенный вид имущества. Выделяют различные классификацииимущества. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считаетсяделение вещей на движимые и недвижимые.
Категория недвижимого имущества объединяет двегруппы объектов: вещи, недвижимые по их природе (земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты; объекты, прочно связанные с землей,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и вещи, отнесенные кнедвижимым в силу закона (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Недвижимымивещами можно считать материальные, физически осязаемые, индивидуальные инезаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческоготруда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а такжедвижимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственнойрегистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектамигражданского оборота.
1.3Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом
Особенностисовершения сделок с недвижимостью определяются значительным количествомнормативных источников. Не вдаваясь в дискуссии о понятии источника права, вкачестве основы для определения источников правового регулирования недвижимостии сделок с ней изберем общее определение, сформулированное профессором А.В.Мицкевичем, который под источниками или формами права понимает«официальные формы выражения и закрепления (а также изменения или отмены)правовых норм, действующих в данном государстве»1.
КонституцияРоссийской Федерации не содержит терминов «недвижимость»,«недвижимое имущество». Однако в широком смысле слова Конституция РФявляется идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования инормального функционирования рынка недвижимости как составной и существеннойчасти гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы,определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности — частной, государственной, муниципальной и иных. Основным источникомнепосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданскийкодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды,правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулируетспецифические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимымимуществом2. Будучи «центральным, стержневым актом гражданскогозаконодательства», «первым среди равных», ГК РФ содержит норму,согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должнысоответствовать ему
Взависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершениясделки (такие лица называются сторонами сделки), сделки могут быть одностороннимилибо двух- или многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст. 154).
Длясовершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения воли однойстороны: например, выдача доверенности, отказ от наследства, составлениезавещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделкасоздает обязанности лишь для лица, совершившего ее. Обязанности для других лицодносторонняя сделка может создавать лишь в случаях, установленных законом илисоглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).
Односторонниесделки признаются законом в качестве составной части института сделок, правиласовершения которых, во-первых, включают нормы гражданского права, относящиеся ксделкам вообще, а во-вторых, не могут иметь принципиальных отличий от норм,относящихся к двух- и многосторонним сделкам. К односторонним сделкам должныприменяться поэтому положения о возникновении, осуществлении и защитегражданских прав (гл. 2 ГК), правоспособности и дееспособности физических июридических лиц (гл. 3 ГК), о форме сделки (ст. 158 — 165 ГК), онедействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК).
Кодносторонним сделкам могут применяться также и нормы, относящиеся к договорам,если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.Объясняется это тем, что договор тоже вид сделки. В большинстве случаев именнодоговор служит основанием возникновения обязательств, но это не исключает примененияправил об обязательствах и к односторонним сделкам. Конечно, не рассчитаны наодносторонние сделки правила заключения (гл. 28 ГК), изменения и расторжения(гл. 29 ГК) договоров1. Однако каждое из действий, совершаемыхсторонами договора: оферта, акцепт, заявление о расторжении (об отказе)договора может рассматриваться и как односторонняя сделка. К одностороннимсделкам могут применяться правила о месте и сроке исполнения обязательства (ст.314, 316 ГК), о толковании договора (ст. 431 ГК).
Нормы,учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общихположениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященныхрегулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 — 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды(гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видамодносторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах иподзаконных актах1.
Вкачестве односторонних сделок с недвижимым имуществом рассмотрим наследство,доверенность. Остановимся отдельно на правовом регулировании данных сделок.
Кдоверенностям, как к видам односторонних сделок с недвижимым имуществам,применяются общие правила правового регулирования, установленные для сделок такогорода.
Всилу п. 1 ст. 185 ГК доверенностью признается письменный документ, выдаваемыйодним лицом другому для представительства перед третьим лицом. Доверенностьявляется односторонней сделкой, содержащей четкое указание на полномочиепредставителя. В юридической литературе доверенность рассматривается как способвыражения полномочия представителя «вовне», перед третьими лицами2.Этим доверенность отличается от договора между представителем и представляемым,в котором урегулированы внутренние отношения сторон. Неслучайно представляемый,в силу п. 1 ст. 185 ГК, вправе предоставить третьему лицу доверенность напредставителя непосредственно, договора и доверенности права и обязанностипредставителя определяются минуя самого представителя. В силу изложенного, вслучае расхождений в текстах доверенностью.
Какодносторонняя сделка, доверенность подчиняется правилам ст. 155 ГК. Кдоверенности применяются общие положения об обязательствах и договорах, еслиэто не противоречит закону, одностороннему характеру и существу доверенности(ст. 156 ГК). Выдача доверенности подчинена правилам о совершении одностороннихсделок и поэтому не нуждается в согласии представителя. Последний, однако,вправе отказаться от принятия доверенности.
Законустанавливает специальные требования к форме и сроку доверенности. В силу п. 1ст. 185 ГК для доверенности обязательна письменная форма. Если доверенностьсодержит полномочие на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения(например, договора ренты, ипотеки), она должна быть также нотариальноудостоверена, за исключением случаев, указанных в законе. Нотариальномуудостоверению подлежат также доверенности, выданные в порядке передоверия (ст.187 ГК). Обязательность нотариального удостоверения доверенности может бытьтакже предусмотрена специальными законами. Так в 2005 г. внесено требование обобязательной нотариальной форме:
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лицапри предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов оправах на недвижимость (п. 4 ст. 16);
— доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица наполучение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и другихдокументов (п. 5 ст. 18);
— доверенности работника или иного представителя юридического лица на получениесвидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов(п. 5 ст. 18).
Согласноп. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1)доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении вгоспиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенныеначальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшимили дежурным врачом;
2)доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей,соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контори других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочихи служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенныекомандиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3)доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенныеначальником соответствующего места лишения свободы;
4)доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учрежденияхсоциальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения илируководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защитынаселения.
Всилу ст. 186 ГК срок действия доверенности не может превышать трех лет.Доверенность, выданная на больший срок, действует в течение трех лет. Срок действиядоверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действиядоверенности, на основании которой она выдана (п. 4 ст. 187 ГК).
Отсутствиесрока в доверенности не влечет за собой утрату ее юридической силы. Такаядоверенность действует, по общему правилу, один год. Вместе с тем доверенность,не содержащая указания на дату ее совершения, является ничтожной (п. 1 ст. 186ГК). Исключение из общего правила о предельном сроке представляет собойнотариально удостоверенная доверенность, предназначенная
длясовершения действий за границей. Если в такой доверенности не указан срокдействия, она сохраняет силу вплоть до отмены ее лицом, выдавшим доверенность(п. 2 ст. 186 ГК).
Закондопускает возможность передоверия представительского полномочия другому лицу.Хотя ГК говорит о «передаче» полномочия представителя в порядкепередоверия, представляется, что термин «передача» не вполнеадекватно отражает правовую сущность возникающего правоотношения1.
Делов том, что представитель не расстается с возложенным на него полномочием, нопродолжает выступать в качестве уполномоченного лица. Неслучайно, в силу п. 2ст. 187 ГК, представитель несет риск ответственности за действия, совершенные впорядке передоверия. О сохранении за представителем его полномочия в случаепередоверия свидетельствует и тот факт, что передоверие не входит висчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности (ст. 188 ГК). В связис изложенным, по мнению ряда правоведов, передоверие представляет собой не«передачу» полномочия представителя новому лицу, а«наделение» последнего представительским полномочием.
Всилу личного, доверительного характера представительства возможна отменадоверенности и отказ от нее, а тем самым и прекращение всего представительства,односторонней волей либо представляемого, либо представителя, причем соглашениеоб отказе от указанного права ничтожно со всеми вытекающими из этогопоследствиями, предусмотренными ст. 166 и 167 ГК. Отмена доверенности можетбыть совершена во всякое время ее действия2.
Проблемнымвопросом в правовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществомявляется противоречие в действующем законодательстве, а именно в соответствии сФЗ № 122 от 27.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» необходимо предоставление нотариальноудостоверенной доверенности от шимени юридическоголица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФ говорит о том, что, доверенность от имениюридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица,уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печатиэтой организации. Хочется надеется, что данный пробел в законодательстве будетликвидирован и в дальнейшем подобные разногласия Российского законодательствабудут исчерпаны (приложение 1).
Приступаяк рассмотрению правового регулирования наследования, хочется отметить, чтоданная односторонняя сделка сопутствует существованию человеческого общества снезапамятных времен. Оно играет важную роль в самых различных сферах.Наследование имело политическое значение при переходе высших постов вгосударстве (престолонаследие) или мест в законодательных органах. Наследованиенакладывало отпечаток и на формальную структуру общества (при переходесословных титулов), а также на отправление тех религиозных культов, которыестроятся на поклонении предкам или семейным богам. По этой причине, например, вДревнем Риме при всем значении наследования для тогдашних имущественныхотношений основной его функцией считалось продолжение личности умершего1.
Говоря,о правовом регулировании наследования следует обратится в Конституции РФ,которая определяет особое место наследования среди других гражданско — правовыхинститутов. Только наследованию предоставлена конституционная гарантия.Конституция РФ провозглашает: «Право наследования гарантируется» (ч.4 ст. 35). Это положение является частью гл. 2 Конституции РФ «Права и свободычеловека и гражданина», положения которой «являются непосредственнодействующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельностьзаконодательной и исполнительной власти, местного самоуправления иобеспечиваются правосудием» (ст. 18 Конституции РФ). Конституционный СудРФ в Постановлении от 16 января 1996 г. раскрыл содержание этих конституционныхположений, установив, что они предоставляют как право наследодателяраспорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение"1.
Всоответствии с действующим законодательством наследственное право являетсячастью гражданского права, поэтому вопросы наследования регулируются в основномчастью третьей ГК. Кроме того, к источникам регулирования наследственныхотношений также относятся Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 147-ФЗ«О введении в действие части третьей Гражданского кодекса РоссийскойФедерации», части первая и вторая ГК (например, ст. 17, 18, 20, 21, 26 — 30, 37 — 38, 45, 47, 78, 93, 111, 130, 133, 182, 185, 192, 218, 252, 266, 292,300, 581, 589, 596, 617, 934, 979, 1026, 1038, 1050); Основы законодательстваРоссийской Федерации о нотариате (далее — Основы) от 11 февраля 1993 г.,Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действийнотариусами Российской Федерации, утвержденные приказом Минюста России от 15марта 2000 г. N 91.
Ряднорм о наследовании содержится в законах РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 «Опотребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в РоссийскойФедерации», Федеральных законах от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Обакционерных обществах», от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах сограниченной ответственностью» (вступает в силу четвертая часть ГК РФ, котораяболее широко регулирует указанные нормы), кроме того нормы о наследованиисодержится в четвертой части Гражданского кодекса Российской Федерации,вступившей в законную силу 01.01.2008г.
Отдельныенормы наследственного права есть в Семейном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ,Кодексе торгового мореплавания РФ, а также в финансовом и административномправе. Серьезное значение в регулировании вопросов наследственного права имеютпостановления Верховного Суда РФ, например, Постановление Пленума ВерховногоСуда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих усудов по делам о наследовании».
Рассматриваявопрос о правовом регулировании наследственных отношений в области недвижимогоимущества, остановимся на нормах гражданского законодательства.
Итак,в соответствии со ст. 1111 ГК РФ существует два основания наследования: позавещанию и по закону.
Наследованиепо закону наступает при наличии следующих оснований:
1)смерть наследодателя;
2)принятие наследником наследства;
3)наличие определенного состояния (родство с наследодателем, супружество и т.п.),позволяющее призвать наследника к наследованию1.
Наследованиепо завещанию предполагает помимо перечисленных оснований — смерти наследодателяи принятии наследником наследства — наличие завещания, являющегосяодносторонней сделкой.
Наследованиепо закону, по общему правилу, наступает при отсутствии завещания. Исключениесоставляют случаи, когда наследодатель лишил всех своих законных наследниковнаследства, не указав при этом наследника из числа иных лиц.
Наследованиепо закону может наступить и при наличии завещания, в котором наследодатель лишилнаследства всех своих наследников по закону, не указав при этом кого-либо вкачестве наследника из иных лиц (имущество как выморочное в этом случаеперейдет в порядке наследования по закону в собственность РФ (п. 2 ст. 1151 ГКРФ)2. Возможны и иные случаи наследования по закону при наличиизавещания. Если наследодатель распорядился в завещании лишь о части своегоимущества, в отношении незавещенного имущества возникает наследование позакону. Если завещание признано в целом либо в части недействительным, то в отношении этой части имущества либонаследства в целом открывается наследование по закону. Если наследник позавещанию отказался от принятия наследства или умер ранее завещателя, топричитающаяся такому наследнику доля должна перейти к наследникам по закону приусловии, что в завещании не было записано, что все имущество наследодательоставляет назначенным в завещании наследникам1.
Так,гражданин Иванов скончался, завещав квартиру сыну. Супруга Иванова обратилась сисковым заявлением в суд о признании завещания недействительным в частираспоряжения наследодателя 1/2 квартиры, принадлежащей ей, как совместнонажитое в браке имущество. Суд признал правомерными требования истицы, так какв соответствии с п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ супруги имеют равные права наимущество, нажитое ими за время их совместного проживания. Следовательно,несмотря на то, что по документам владельцем квартиры является гр-н Иванов, егосупруга имеет право на 1/2 часть указанной квартиры. Таким образом, приотсутствии завещания супруга Иванова имела бы право претендовать на половину от1/2 части квартиры, как наследница по закону, наравне с сыном и, таким образом,при вступлении в права наследства являлась бы владелицей 3/4 квартиры.Поскольку гр-н Иванов завещал квартиру сыну, супруга Иванова не можетпретендовать на 1/2 квартиры, принадлежавшей ее покойному супругу, но при этомостается полноправной владелицей 1/2 квартиры, принадлежащей ей на правесовместно нажитого имущества в браке.
Наследник,которому завещан объект недвижимости (земельный участок, садовый домик,квартира, жилой дом и т.д.), обязан в течение шести месяцев со дня смертинаследодателя явиться в нотариальную контору по месту нахождения завещания изаявить свои права наследника. При этом он должен иметь при себе,удостоверяющий личность (паспорт). По истечении шести месяцев с моментаоткрытия наследственного дела наследник вступает в права наследства.
Правона объект недвижимости, перешедший в собственность в порядке наследования,подлежит обязательной государственной регистрации в установленном закономпорядке (в учреждении государственной регистрации недвижимости по местунахождения объекта).
Какуже было сказано выше, при отсутствии завещания (за некоторым исключением)наступает наследование по закону.
При отсутствиинаследников как по закону, так и по завещанию, либо при отказе всех наследниковот завещания наследуемое имущество считается, в соответствии со ст. 1151 ГК РФ,выморочным и поступает в собственность РФ.
Наследникипо закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной ст.1142 — 1145 и 1148 ГК. Очередность наследников исходит из степени их родства снаследодателем: чем оно ближе, тем больше возможность попасть в числонаследников. Ранее действующее гражданское законодательство предусматривалотолько две очереди наследников по закону. Новое законодательство значительнорасширило круг наследников и довело число очередей до восьми.
Наследникивсех очередей наследуют имущество наследодателя в равных долях.
Так,при наследовании квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д. указанныеобъекты недвижимости делятся на равные доли и распределяются междунаследниками.
Порядокоформления прав на наследуемое по закону недвижимое имущество осуществляетсятак же, как и оформление прав на недвижимое имущество при наследовании позавещанию.
Такимобразом наследование является объектом самых разнообразных правоотношений,односторонних сделок, договоров, а также судебных и административных актов, окоторых говорится в разделе V ГК РФ «Наследственное право», не можетбыть объектом таких договоров, о которых не упоминается в правилах, включенныхв этот раздел.
Локальныйхарактер наследства как объекта гражданских прав обусловлен тем, чтосоответствующие правоотношения, односторонние сделки, а также судебные иадминистративные акты имеют конечную цель. Они направлены на то, чтобыобеспечить переход имущества умерших к другим лицам в порядке универсальногоправопреемства.
КонституцияРФ обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшегоумершему, к другим лицам и гарантирует право завещателя распорядиться своимимуществом1.
Следуетотметить, что правовое регулирование основных односторонних сделок с недвижимымимуществом базируется на гражданском законодательстве Российском Федерации.Правила совершения указанных сделок относятся к сделкам вообще.
Однимиз главных проблемных вопросов следует отметить несоответствие, а иногда ипротиворечие действующего законодательства. Хочется надеется что проблемные испорные отношения правового регулирования односторонних сделок с недвижимымимуществом будут устранены.
2.Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
2.1Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом подлежащих государственнойрегистрации
Сделкис недвижимым имуществом составляют значительную, и, пожалуй, сопряженную снаибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуацияобусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектовнедвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной,сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающегоправила регистрации сделок с такими объектами и прав на них1.
Цельзаконодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правамсубъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.
Прирассмотрении данного вопроса следует отметить, что государственная регистрациясделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений озаключении сделок.
Поэтому,когда законом предусматривается обязательная государственная регистрациясделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникаютв полном объеме только после их государственной регистрации.
Юридическийрезультат государственной регистрации сделки — признание ее законностигосударством и определение момента ее заключения.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» является юридическим актом признания иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданскимкодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательномузанесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, чтогосударственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебномпорядке.
Всоответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права нанедвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость,ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации в едином государственном реестре учреждениямиюстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственноговедения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемоговладения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные правав случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
Согласност. 164 ГК государственной регистрации подлежат также обязательственныеправоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и впорядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним1.
Всоответствии с нормами Гражданского законодательства по отношению к сделкам снедвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующихслучаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственнаярегистрация (п. 3 ст. 339 ГК); уступки требования по сделке, требующейгосударственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующейгосударственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частейжилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); продажи предприятия (п. 3 ст. 560ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимогоимущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срокболее одного года (п. 2 ст. 651 ГК); аренды предприятия независимо от ее срока(п. 2 ст. 658 ГК); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственнойрегистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Таким образом, всоответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежатгосударственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе.
Этотвывод на основе ГК логически невозможен в связи с неудачной редакцией п. 1 ст.164 ГК. Однако правоприменительная практика однозначно отвечает на этот вопрос.Например: п. 5, 15, 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним“, в котором говорится, что учреждение юстиции,осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическомулицу в государственной регистрации договора купли — продажи здания, так какзакон не предусматривает государственной регистрации такого договора. В то жевремя в юридической литературе высказывались и другие мнения1.Например, М.И. Брагинский считает, что „в силу ст. 131 (хотя в даннойстатье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации) государственнаярегистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость“.
Изэтого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество покоторым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например,в соответствии со ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подоговору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.В соответствии же со ст. 558, 560 ГК государственной регистрации подлежат лишьдоговоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры ипредприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договорего купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переходправа собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.
Рассмотримсделки с недвижимым имуществом, для которых законодатель предусмотрелобязательность государственной регистрации.
Всоответствии со ст. 558 (п. 2) ГК РФ договоры купли-продажи: жилого дома (частижилого дома), квартиры (части квартиры), доли в праве собственности на, инойдом или квартиру (ст. 251ГК РФ); ст. 560 (п. 3) ГК РФ договоры продажипредприятия, как имущественного комплекса; со ст. 567 (п. 2) ГК РФ договорымены: жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), доли в правесобственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ) ст. 574 (п. 3),договоры дарения и пожертвования ст. 582 ГК РФ недвижимости (независимо отназначения объекта): доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ),ст. 584 ГК РФ договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственностьпод выплату ренты, ст. 601 (п. 2) ГК РФ договоры пожизненного содержания сиждивением, ст. 624 ГК РФ договоры аренды недвижимости с правом выкупа ст. 4(п. 3) ФЗ „Об участии договоры участия в долевом в долевомстроительстве“ строительстве, ст. 339 (п. 3) ГК РФ договоры о залогенедвижимости (ипотеке), ст. 615 (п. 2) ГК РФ договоры субаренды недвижимости,ст. 651 (п. 2) ГК РФ договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений,земельных участков, участков лесного фонда
насрок не менее 1 года, ст. 658 (п. 2) ГК РФ договоры аренды предприятий какимущественных комплексов.
Итак,для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иногодоговора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам фактгосударственной регистрации в одних случаях является условием действительностидоговора, а в других случаях — необходимым условием признания договоразаключенным1.
Говоряо правовых последствия несоблюдения требования о государственной регистрацииследует отметить, что нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядокзаключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствиянесоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим нескольковариантов2.
1.Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, анесоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например,ст. 560 ГК РФ — продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшиегосударственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого немогут быть признаны недействительными.
2.Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договорсчитается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст.558 ГК РФ — договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома иликвартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечетнедействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являютсядействительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующийдоговор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Впротивном случае сделка не является заключенной и соответственно не может бытьпризнана недействительной.
3.Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки,не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом егорегистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации(ст. 574 ГК РФ — договор дарения, ст. 584 ГК РФ — договор, предусматривающийотчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкамбудет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор,подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента егорегистрации, если иное не установлено законом.
Такимобразом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об ихгосударственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможностьприменения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренныхпримерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а ненедействительными, если иное не установлено законом1.
4. ГКРФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушениятребования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке,ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительногоуправления имуществом).2 В данных случаях сделка считается заключенной,но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (вчастности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Нарядус отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму,согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующаятребованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).
Пункт1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы, а вслучаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделкивлечет ее недействительность. Такая сделка считается „ничтожной“.
Неоднозначноетолкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, посколькунепонятно, к каким ситуациям следует отнести слова „в случаях,установленных законом“: когда в законе содержится требование о государственнойрегистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствиенесоблюдения требования о регистрации1.
Еслирассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственнойрегистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой законустановил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено,считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, всоответствии с которой государственная регистрация является условием признаниясделок заключенными.
Еслиже рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности толькоопределенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственнойрегистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямымуказанием на это закона.
Представляется,что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяетпоследствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотреныпоследствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. Ак договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключеннымис момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. Всвязи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматриватьне как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Этообъясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделокпрямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования огосударственной регистрации, а в других — нет. Кроме того, если бы первыйвариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другомуи слова „в случаях, установленных законом“ относились бы не только ктребованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверениюсделок1.
Е.И.Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа,анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований огосударственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике неизложена позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст.165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по даннойтематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматриватьих как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, „представляетсяправильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежитприменению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрациисделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, чтоотсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотренопрямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечетпризнание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГКРФ“2.
Огромное практическое значение имеет норма ч. 3 ст. 165 ГК РФпредусматривающая так называемую санацию (sanatio), или „исцеление“сделки.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованиюдругой стороны вынести решение о регистрации сделки.1
Думается, что на основании изложенного следует полностью согласитьсяс предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу.Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделкикак излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрацииправа на нее. Это предложение обсуждалось и было принято на заседании Совета покодификации гражданского законодательства при Президенте РФ.
Кроме того, несоблюдение требования огосударственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не можетявляться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствуетправовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрациисделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине,что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка ужесостоялся до государственной регистрации. На государственную регистрациюпредставляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения кзаключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не долженпризнаваться незаключенным. Право на недвижимое имущество по такому договоруможет быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе ипри помощи суда — в принудительном порядке. Поэтому в Гражданском кодексе РФ(аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установленавозможность принудительно требовать государственной регистрации права (сейчасэтот вопрос решается в соответствии с абз. 3 ст. 551 ГК РФ, предусматривающимпринудительную регистрацию перехода права собственности на недвижимость), атребование государственной регистрации сделки следует исключить1.
Так, Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд сиском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажижилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по томумотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием орегистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение, суда иприняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости. Приэтом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционернымобществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилогодома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу,а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этогодоговора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованиемзарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к нейинтерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 ст. 165 ГС РФ предусмотрено: еслисделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, ноодна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другойстороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого домасогласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации1.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель еене зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересовв суд.
Апелляционная инстанция обоснованноквалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение отгосударственной регистрации сделки. Данное решение суда — основание длявозникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственнуюрегистрацию сделки.
Итак, в отношении сделок с недвижимостью принесоблюдении требования об их государственной регистрации фактическиотсутствует необходимость и возможность применения к ним последствийнедействительности, так как сделки при отсутствии регистрации признаютсянезаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.
Однако в ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямопредусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования огосударственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ- передача недвижимого имущества по договору доверительного управленияимуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будутприменяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности,ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ1.
Иными словами, незаключенными в случае отсутствиягосударственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законене указано, что такие договоры являются недействительными.
Получается, что в случае несоблюдения требованияо государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либонедействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан.Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия.Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является нестолько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Видсделки, скорее являетсяоснованием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и нетребующие таковой.
Проведенный анализ позволяет сделать ряд выводов.
Во-первых, сделки с недвижимостью занимают особое место в системерегулирования гражданско-правовых сделок поскольку подлежать государственнойрегистрации. Во-вторых, законодателем сознательно устанавливается, что лишьотдельные наиболее сложные, наиболее значимые для гражданского оборота подлежатгосударственной регистрации.
2.2Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переходправа под условием
Содержание любой сделки представляет собой совокупностьусловий, на которых она совершается. Предмет, цена, срок, способ исполнения имногое другое относятся к числу условий в сделке. Отсюда, не существует сделок,которые бы не содержали никаких условий. Но не всякие сделки совершаются подусловием. Это происходит только в тех случаях, когда результат сделки ставитсяв зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств,относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.
В ст.157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием.
Условие,которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку.Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер.Например, гражданин покупает дом под условием, что его сын, военнослужащий,получит назначение в данный город. Сделка совершена, но права и обязанностисторон возникнут лишь в том случае, если данный военнослужащий получит такоеназначение. Если этого не произойдет, то обе стороны свободны от своихобязательств; сделка не совершена. Если же условие выполнено, то сторонысвязаны своими взаимными обязательствами с момента его наступления. Ни продавецдома, ни покупатель не могут отказаться от исполнения своих обязанностей.
Сторонамв момент совершения сделки не должно быть известно, наступит это условие илинет. Данная черта означает, что обе стороны в отношении условия находятся вравном положении1.
Заключаяусловную сделку, стороны могут установить срок, в течение которого условиеимеет силу. Так, учредитель может заключить договор аренды нежилого помещения сусловием, если в течение 2 месяцев с момента заключения сделки состоитсягосударственная регистрация учреждаемого юридического лица. Истечение срока вэтом случае будет означать, что условие не наступило и сделка утратила силу,так и не создав для сторон никаких прав и обязанностей.
Условиеможет быть сформулировано позитивно: наступление события, совершение действия(перевод в другую местность, назначение на должность, государственнаярегистрация, окончание вуза и т.д.). Но возможна и иная редакция — негативная,увязывающая правовой эффект в сделке с ненаступлением условия (ненаступлениемсобытия, несовершением действия)1. Можно, в частности, обусловитьсдачу в аренду дачи, если к определенному сроку к собственнику не приедутгости.
Условиеможет определять момент возникновения прав и обязанностей по сделке. Такаясделка именуется сделкой, совершенной под отлагательным условием. Сделка в этомслучае считается совершенной, но правовой результат по ней не наступает. В этомотношении она несколько напоминает предварительный договор (ст. 429 ГК).Правда, в отличие от предварительного договора такая сделка содержит всесущественные условия и не требует совершения каких-либо дополнительных(основной) сделок. В предварительном же договоре, как правило, определяютсятолько вид основной сделки, предмет и другие существенные условия будущейсделки, а также срок, в течение которого она должна быть совершена. Предварительныйдоговор ни при каких условиях не создает прав и обязанностей для сторон, кромеправа и обязанности заключить основную сделку.
Приотменительном условии правовые последствия по сделке наступают немедленно по еесовершении. Но стороны заранее предусматривают возможность прекращения прав иобязанностей при наступлении (ненаступлении) определенных обстоятельств.Например, юридическое лицо получает в аренду нежилое помещение с условиемпрекращения действия этого договора к моменту начала работ по реконструкцииздания, в котором это помещение находится. Практика свидетельствует ораспространенности таких сделок при сдаче в аренду объектов муниципальногофонда нежилых помещений. В этом случае договор аренды будет действовать до тогомомента, как будет заключен соответствующий договор с подрядной организацией навыполнение работ по строительному подряду, которым определяется срок началаработ по объекту. Если же такой договор по каким-либо причинам заключен небудет, стороны обязаны будут соблюдать условия договора аренды.
Кчислу таких сделок также можно отнести договор дарения. С одной стороны данныйдоговор выглядит как простейшая сделка, условием для которой является, согласноп. 1ст. 572 ГК РФ, безвозмездная передача или обязательство передать другой стороне(одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себеили к третьему лицу либо освобождение или обязательство освободить ее отимущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. А также согласноп. 3 ст. 574 договор дарения недвижимого имущество подлежит обязательнойгосударственной регистрации.
Однако,договор дарения может быть заключен под отлагательным условием, например подусловием достижения одаряемым определенного общественно полезного результата(окончание учебного заведения, вступление в брак и т.п.). Возможныеотменительные условия дарения прямо определены законом (п. 2 ст. 577, ст. 578ГК).1
Всилу п. 4 ст. 578 даритель вправе отменить дарение в том случае, если он переживетодаряемого. Однако такое право у дарителя возникает лишь в том случае, еслистороны оговорили это в самом договоре дарения при его заключении. Следуетотметить, что если даритель переживет одаряемого, отмена дарения не происходитавтоматически. Каждый гражданин осуществляет любое принадлежащее ему право посвоему усмотрению. Поэтому даритель может реализовать имеющееся у него право наотмену дарения, а может и не воспользоваться им. В последнем случае дарпереходит к наследникам одаряемого.
Но сточки зрения практики подобные договора встречаются достаточно редко и ихрегулирование происходит только в судебном порядке, т.к. смерть не может быть»условием", она не может быть «предусмотрена», законодательв п. 4 ст. 578 ГК РФ не ставит в зависимость от наступления смерти возвратподаренного имущества, он лишь оговаривает право Дарителя на отмену дарения, амеханизм отношений сторон известен — Даритель обращается в суд, ссылаясь на п.4 ст. 578 ГК РФ, с отменой договора, наследники одаряемого оспаривают своиправа на наследуемое имущество и т.д.
Рассматриваявопрос правового регулирования сделок с недвижимым имуществом совершаемых подусловием, хочется остановится на наиболее распространенных из них, а именно,купли-продажи с рассрочкой платежа (или в кредит), договоре пожизненногосодержания с иждивением.
Итак,купля-продажа недвижимого имущества в кредит или в рассрочку платежа, являетсясделкой совершенной под отлагательным условием.
Правовоерегулирование данного вида договора осуществляется на основании ст. 488, 489 ГКРФ, которые гласят, что оплата в рассрочку или кредит требует обязательногоуказания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроков периодических платежейи их размеров1. Условиям о цене недвижимого имущества, порядке,сроках и размерах платежей действующим законодательством придается значениесущественных. Следовательно, при их отсутствии в договоре, даже при включении внего условий о наименовании и количестве недвижимого имущества, договоркупли-продажи с рассрочкой платежа или в кредит признается незаключенным(приложение 2).
Продажанедвижимости в кредит означает, что возникает ипотека в силу закона. Согласноп. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.При этом государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляетсяучреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплатыгосударственной регистрации.
Подлежитгосударственной регистрации также договор, влекущий возникновение ипотеки всилу закона, т.е. договор продажи недвижимости в кредит. В соответствии со ст.11 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» государственная регистрация такого договора является основаниемдля внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона, т.е. для недвижимости,проданной в кредит (приложение 3)1.
Те жеправила действуют в случае продажи недвижимости с рассрочкой платежа (ст. 489ГК РФ).
Крометого правовое регулирование данного вида договора осуществляется на основанииФедерального закона №122- ФЗ от 21.07.1997г. «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающегоосновные правила, а так же срок государственной регистрации.
Порядокгосударственной регистрации договора купли продажи недвижимого имущества вкредит или в рассрочку платежа раскрывается в разделе IV Приказа Минюста РФ от15.06.2006г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственнойрегистрации ипотеки объектов недвижимого имущества». Следует отметить, чтоприменение конструкции залога в силу закона при совершении сделок снедвижимостью вызывает ряд трудностей. Так, при регистрации перехода правасобственности к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникаетли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядокоплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, частостороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации переходаправа собственности к покупателю (через три дня после государственнойрегистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающиезалог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, ане к государственной регистрации перехода права собственности на вещь кпокупателю. В то же время специфика недвижимости как особого объектагражданского оборота, важное правовое значение при отчуждении которогопридается государственной регистрации перехода прав на него, нежели чем егофактической передаче в руки покупателя, свидетельствует о несовершенстве данныхнорм ст. ст. 488 — 489 ГК РФ, устанавливающих залог в силу закона.
Изложенноепозволяет сделать вывод о сложности применения норм, касающихся залога в силузакона, к продаже недвижимости, поскольку в каждом конкретном случае пригосударственной регистрации перехода права собственности по договорукупли-продажи учреждение юстиции сопоставляет срок и факт оплаты с моментомпередачи вещи покупателю, а из договора это не всегда четко прослеживается.Кроме того, не всегда ясно, как толковать положения договора, устанавливающиесрок оплаты «в течение» определенного периода времени. Это можетозначать оплату как в момент передачи или сразу после передачи, так и позже. Вто же время, если договор не содержит конкретного порядка, срока и размераплатежей, это нельзя считать рассрочкой платежа. Аналогично при определениитого, что является продажей в кредит, не всегда ясно, является ли таковойпродажа при предусмотренной договором оплате через незначительный срок(несколько дней) либо когда срок оплаты не установлен вообще. Если обратиться кнормам главы 42 ГК «Заем и кредит», то согласно ст. 810 ГК (котораяприменяется к кредитным отношениям) в случаях, когда срок договором неустановлен или определен моментом востребования, сумма (займа) должна бытьвозвращена в течение тридцати дней со дня предъявления требования об этом, еслииное не предусмотрено договором. Отсюда можно сделать вывод, что во всехслучаях, когда оплата по договору продажи недвижимости предусмотрена послепередачи вещи либо срок оплаты не установлен или определен моментомвостребования, а передача уже произошла (при отсутствии сведений опроизведенной оплате), возникает залог в силу закона, и учреждение юстициидолжно производить его государственную регистрацию.
Как вслучае с договором купли-продажи недвижимого имущества в кредит или срассрочкой платежа при государственной регистрации договора пожизненногосодержания с иждивением, также возникает залог в силу закона. Правовоерегулирование данного вида договора также базируется на нормах гражданскогозаконодательства1. Однако, хочется отметить, что рентные отношения — это новый институт российского гражданского законодательства. В ранеедействовавшем Гражданском кодексе в главе о купле-продаже содержались двестатьи, предусматривающие куплю-продажу жилого дома с условием пожизненногосодержания. Нормы этих статьей содержали больше ограничений, нежелиуправомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливатьсятолько по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовоерегулирование рентных отношений резко изменилось. Сегодня нормы, посвященныерентным отношениям, выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33«Рента и пожизненное содержание с иждивением». Она в свою очередьразделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям о ренте ипожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированиюотношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установленоспециальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видахдоговоров ренты — постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержаниис иждивением.
Вчастности, для граждан в действующем законодательстве все ограничения сняты. Вотличие от договора купли-продажи жилого дома, в настоящее время, предметомдоговора пожизненного содержания может быть любая недвижимость1.Иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный,гражданин. Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность попожизненному содержанию как в отношении себя, так и в пользу любого другогогражданина или нескольких граждан. Как и любой договор ренты, договорпожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагаетпредоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Ноявляясь всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либобесплатным — в зависимости от того, передано имущество иждивенцем всобственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первомслучае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК РФ окупле-продаже, а во втором — правила о договоре дарения постольку, посколькуиное не установлено правилами ГК РФ о договоре ренты и не противоречит существуэтого договора2. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй- бесплатный — вид договора пожизненного содержания с иждивением.
Нередковстречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное практическоезначение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договорупожизненной ренты или пожизненного содержания сиждивением, если имуществопередано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, чтодаритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? Помнению Методического совета Московской областной нотариальной палаты,бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарения, ведьдоговор ренты порождает у плательщика ренты обязательства перед получателемренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципуправопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяетправила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплатепредмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты неможет отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договорадарения.
Формадоговора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты требуетнотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор,устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора,ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ)1.
Всоответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик ренты приобретает право собственностина переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрациидоговора. Однако несмотря на то, что плательщик ренты становится собственникомпереданного ему недвижимого имущества, его права в отношении распоряжения такимимуществом ограничены. Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправеотчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество,переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительногосогласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.
Посколькусрок действия договора ограничен периодом жизни получателя ренты, по общемуправилу обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается с егосмертью.
Часть2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможность досрочного прекращения пожизненногосодержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается вслучае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
Серьезнымпороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в планевозможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихсяренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возвратаимущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора.
Так,по нотариально удостоверенному договору купли — продажи от 29 января 1996 г.Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в доме 28 по Русаковской ул. вг. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного содержания продавца.
Виюне 1996 г. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г.Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договоранедействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находиласьв тяжелом болезненном состоянии1.
Вапреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменениипредмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчиквзятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
11июля 1997 г. Рихтер М.Н. умерла.
ОпределениемПреображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г.производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. былоприостановлено до вступления в дело правопреемника истицы.
Определениемтого же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущенаее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство поделу было возобновлено.
РешениемПреображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 ян-варя 1999 г.,оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским деламМосковского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли — продажиквартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между РихтерМ.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут1.
Крометого, хочется отметить противоречие действующего законодательства в вопросерегулирования отношений возникающих в результате государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, согласно п.3 ст. 433 ГК РФдоговор, подлежащий государственной регистрации, к каковым относится и договорпожизненного содержания с иждивением, считается заключённым с момента егогосударственной регистрации. В соответствии с п.3 ст.596 ГК РФ договор,устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моментузаключения договора, ничтожен.
Вместес тем необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ правособственности плательщика ренты на недвижимое имущество возникает с моментагосударственной регистрации права. Согласно абз. 2 п.1 ст. 2 Федеральногозакона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке.
Учитывая,отсутствие у регистрирующего органа полномочий по судебному оспариваниюзарегистрированного права собственности, положения ст. 433, 596 ГК РФ не могутрассматриваться в качестве оснований для отказа в государственной регистрациипрекращения залога (ипотеки).
Полагаю,что отказ в государственной регистрации прекращения возникшей в силу законаипотеки фактически означает применение регистрирующим органом последствийнедействительности ничтожной сделки, что отнесено законом к исключительнойкомпетенции органов судебной власти.
Фактическирегистрируя прекращение залога в силу закона органы, осуществляющиегосударственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество подтверждаютзаконное основание существующих прав по ничтожной сделки. Что противоречит п. 1ст. 167 ГП РФ -недействительная сделка не влечет юридических последствий, заисключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна смомента ее совершения.
Такимобразом, правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных напереход права под условием базируется на нормах гражданского законодательства.Согласно которого, сделки данного типа могут заключаться под отлагательным иотметинительным условием.
Наиболеераспространенными, являются сделки направленные на переход права подотлагательным условием, (смерть рентополучателя, полный расчет по договорукупли-продажи).
Проблемамив правовом регулировании данного вопроса, хочется отметить сложность применениезаконодательства на практике, а также оспоримость данных сделок.
2.3Особенности правового регулирование сделок с земельными участками
Земляявляется особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силусвоих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессеисторического развития претерпевали изменения системы, виды и формыземлепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок сземельными участками.
Первыевещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятсяприблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. наместе шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первыхдоговоров о предоставлении земли в пользование.
Вримском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборотземли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа,мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты- ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, онине являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо такжеотметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграниченияразличных сделок1.
Вдействующем Российском законодательстве правила о сделках с земельнымиучастками (договорах) закреплены преимущественно нормами Гражданского кодекса.Это прежде всего основные положения гражданского законодательства (ст. 1 — 7 ГКРФ), определяющие его принципы и источники, правила о возникновении гражданскихправ и обязанностей, их осуществлении и защите (ст. 8 — 16 ГК РФ), нормы обобъектах гражданских прав (ст. 128 — 141 ГК РФ), правила о собственно сделках(ст. 153 — 165 ГК РФ), а также их недействительности (ст. 166 — 181 ГК РФ).Полностью отдельным сделкам (договорам) посвящен раздел третий ГК РФ2.Некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского)оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ ипостановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст. 3 ГК РФ эти актыименуются иными правовыми актами). Другие, касающиеся заключения, исполнения ипрекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признатьтакже общепризнанные принципы и нормы международного права и международныедоговоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с КонституциейРоссийской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяютсяприоритетно (ст. 7 ГК РФ)2.
Еслинормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения,стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота(ст. 5 ГК РФ). Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (приотсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смыслагражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности,разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ).
Базисныеусловия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившаягарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ееформ, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространствеРФ и т.п. В 1990-х гг. было принято множество нормативных актов, закрепляющихвозможность совершения отдельных сделок с землей; сами же участки признанынедвижимым имуществом. Был принят Гражданский кодекс Российской Федерации,являющийся основополагающим документом, регулирующим оборот, и содержащийосновные правила о гражданско-правовых сделках1.
Вэтот период бурно развивается и законодательство субъектов РФ о земле.
Многиеиз них приняли законы и иные нормативные акты, регулирующие оборот участков. Появиласьсоответствующая правоприменительная практика и реальная практика совершениясделок с землей.
Большоезначение для правового регулирования земельных отношений имело принятиеЗемельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. В январе 2002 г. Был введен вдействие ФЗ N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности наземлю» от 17 июля 2001 г., а затем и Федеральный закон N 101-ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. Нарядус другими законами, обеспечивающими правовое регулирование земельных отношений,эти акты сформировали необходимые правовые основы для успешного становления иразвития оборота земли (земельных участков). Земельное законодательство продолжаетразвиваться.
Самым«молодым» внесением изменение в закон является закон о «дачнойамнистии», вступивший в силу с 1 сентября 2006 года (за исключениемотдельных положений), принятый с целью управления регистрации прав граждан наземельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.
Так,дачная амнистия – это упрощенный порядок передачи в собственность земельныхучастков, находящихся в личном пользовании граждан, а также расположенных наних домов, гаражей, садовых домиков, дач и прочих строений. Президент страныВ.В. Путин более года назад поставил задачу перед Министерством экономическогоразвития РФ — оказать помощь гражданам в оформлении прав принадлежащих имобъектов недвижимости, разработать упрощенный механизм признания государствомчастной собственности на земельные участки и другие объекты1. Вотношении земельного участка гражданину необходимо подать заявление орегистрации права собственности на данный земельный участок и имеющиеся у негона руках документы, на основании которых он может вести личное подсобное,дачное хозяйство, заниматься садоводством, индивидуальным гаражным и жилищнымстроительством.
Внастоящее время благодаря дачной амнистии:
1)срокгосударственной регистрации сокращен с месяца до двух недель;
2)уменьшен размер государственной пошлины за государственную регистрацию права с500 рублей до 100 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
3) уграждан появилась возможность регистрировать свои права на объектынедвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы(п. 4ст. 5Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления
вупрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»);
4)введена норма, которая разрешает регистрировать право собственности, если вдокументе о предоставлении гражданину земельного участка не указан вид права,на котором он предоставлялся либо невозможно определить вид этого права(п.4 ст.7 Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления вупрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»)1;
5)государственная регистрация права собственности на земельный участокосуществляется, и в случаях, когда имеются разночтения по площади в имеющихсяна руках у гражданина документах и в документах кадастрового учета( п.2,3 ст. 5Федерального закона от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенномпорядке прав граждан на отдельные объекты
недвижимогоимущества»).
Однаиз проблем, возникающая на предварительном этапе регистрации, это согласованиеграниц земельного участка и оформление его кадастрового плана. Эта услугадорогостоящая. Но, по словам директора ФРС Сергея Васильевича Васильева, этотвопрос скоро будет решен.
Другаяпроблема, высокая стоимость землеустроительных работ.В каждом районесвоя цена. В некоторых районах материальные затраты на межевание и оформлениекадастрового плана превышает цену самого земельного участка. Большая частьграждан именно по этой причине не спешит реализовывать свое право2.Над снижением этих затрат активно работает Администрация области. Многихвладельцев земельных участков пугает последующее налогообложение.
Существуетпроблема в нежелании воспользоваться дачной амнистией из-за неудобстварасположения садовых и дачных кооперативов, нет подъездных дорог, или совсемотсутствуют. Из-за воровства линий электропередач в перестроечный период 90-хгодов отсутствует электричество. Необходимо отметить также, что старшеепоколение, любящее землю, в настоящее время в силу своих физических сил неможет ее обрабатывать, а молодежь не очень тянется к земле.
Анализколичества подаваемых на регистрацию документов показывает, что наметиласьтенденция по увеличению подаваемых заявлений на регистрацию прав на объекты вупрощенном порядке.
Загод деятельности дачной амнистии на регистрацию поступило 5709 заявлений отграждан, а зарегистрировано 4932 прав, из которых на земельные участки 3207право, садовые, дачные домики и гаражи – 985 прав и на индивидуальные жилыедома – 740 (приложение 4)1.
Хочетсяотдельно рассмотреть вопрос правового регулирования оборота земельсельскохозяйственного назначения, представляющих собой одну из наиболее важныхсоставляющих земельного фонда Российской Федерации.
Особенностиоборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначенияустановлены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 24июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель<sup/>сельскохозяйственногоназначения». Необходимо отметить, что в Закон об обороте были внесены измененияФедеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, которые породили немалоправовых проблем.
Так,изменения, внесенные 18 июля 2005 г. в Закон об обороте, породили коллизиимежду нормами Закона об обороте и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним»В соответствии со ст. 18 Закона об обороте свидетельства оправе на земельные доли- доли в праве общей собственности на земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения, выданные до вступления в силуЗакона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления всилу Закона о регистрации решений органов местного самоуправления оприватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельнуюдолю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Нормаст. 18 Закона об обороте соответствует п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодексаРоссийской Федерации» и п. 1 ст. 6 Закона о регистрации о признании ранеевозникших прав1.
Новымправилом, закрепленным в абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте, установлено, чтопередача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственнойорганизации, использующей земельный участок, находящийся в долевойсобственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельногоучастка в счет земельной доли осуществляется на основании документов,удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 Закона обобороте, без государственной регистрации возникшего в результате приватизациисельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
В тоже время п. 2 ст. 6, абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации требуют государственнойрегистрации ранее возникшего права перед переходом данного права, егоограничением (обременением) или совершением сделки, что стало противоречитьновой норме абз. 3 п. 1 ст. 12 Закона об обороте.
Всоответствии с п. 3 ст. 12 Закона об обороте сделки с земельными долями могутосуществляться на основании доверенности, выданной участником долевойсобственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостовереннойдолжностным лицом органа местного самоуправления или удостовереннойнотариально. Однако согласно п. 1 и 4 ст. 16 Закона о регистрации дляпредставления интересов правообладателя при государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним требуется (является обязательной) нотариальноудостоверенная доверенность1.
Сложностьситуации заключается в том, что трудно однозначно ответить на вопрос, какой издвух Законов — Закон об обороте или Закон о регистрации — в данных случаяхявляется специальным2. Следует отметить, что практика органа,осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним в Тульской области, показывает, что правообладатели продолжаютиспользовать нотариально удостоверенные доверенности и представляют заявления огосударственной регистрации ранее возникших прав на земельную долю, однаконельзя не отметить положительные тенденции в регулировании данного вопроса,так, в соответствии с Информационным письмом Управления Федеральнойрегистрационной службы по Тульской области от 26.03.2007г. № 01-23/176, в целяхсоздания единой правоприменительной практики, было пояснено, что согласно ст.1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признаетсяпринадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени егофактического принятия, а также независимо от государственной регистрации праванаследника на наследственное имущество, когда такое право подлежитгосударственной регистрации. Данная норма права представляет собой допускаемоезаконом изъятие из ст. 8 ГК РФ, предусматривающей в виде общего правила то, чтоправо на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с моментатакой регистрации.
Вэтом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишьправоподтверждающее значение, следовательно участник (наследник) долевойсобственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,не регистрируя право собственности на земельную долю вправе сразу выделитьземельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей всоответствии со ст. ст. 13,14 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения», а затем обратиться сзаявлением о проведении государственной регистрации уже на выделенный участок(приложение 5).
Внастоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что вотношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены,залога и др., является неотъемлемой частью современной истории России. Кругсделок с земельными участками не ограничивается видами сделок, указанными в ЗКРФ, ГК РФ, других федеральных законах1. В соответствии с гражданскимзаконодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементыразличных сделок. В то же время необходимо отметить, что в силу особенностейоборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те видысделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: купля-продажа, аренда, залог.После появления в законодательстве прямого упоминания какого-либо вида сделок сземлей он получает развитие на практике. Так, например, после принятия УказаПрезидента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 «О реализации конституционных правграждан на землю» получили развитие договоры аренды, где на сторонеарендодателя выступали несколько лиц собственников земельных долей, входящих впредоставляемый в аренду земельный участок.
Однакомногие существенные проблемы оборота земли остались нерешенными. Так, до сихпор отсутствует согласованность между земельным и гражданскимзаконодательством. Ряд нормативных актов, необходимых для реализации положенийкак ЗК РФ, так и ГК РФ, пока еще не принят. Так, была введена в действие гл. 17ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», но ее нормысегодня не соответствуют обновленному земельному законодательству. Так, всоответствии со ст.264 ГК РФ Остались открытыми вопросы государственногорегулирования рынка земли, установления ограничений на совершение сделок сучастками. Множество проблем связано с их оборотом в городах и поселениях, гдеспрос на земельные участки наиболее высок. К ним относятся и вопросы, связанныес землей, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости (проблема«единства судьбы земельного участка и недвижимости»). Нельзя признатьрешенными проблемы общих прав на земельные участки и оборота участков, которыепринадлежат нескольким лицам.
Вместес тем эти проблемы обострились и, как никогда, являются актуальными. Пробелы ипротиворечивость законодательства, безусловно, порождают сложности на практике.Количество земельных споров варьирует в различных субъектах РФ, но постояннорастет, судебная же практика не отличается единообразием. Ее обзоры и обобщенияпо рассмотрению земельных споров в основном касаются административно-правовыхвопросов или собственно гражданско-правовых вопросов, тогда как споры по поводусделок с землей чаще всего носят специфический характер, не сводимы к указаннымотраслям. При этом актуальными являются не только материально-правовые вопросырассмотрения и разрешения земельных споров, но и процессуальные аспекты.Земельные споры обладают большой спецификой, в связи с чем некоторые ученыепредлагают ввести для их рассмотрения специальные земельные суды.
Заключение
Итак,в соответствии со ст. 153 Гражданским кодексом Российской Федерации сделкамипризнаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Под предметом сделки в гражданском правепонимается определенный вид имущества. Выделяют различные классификацииимущества. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считаетсяделение вещей на движимые и недвижимые. Категория недвижимого имуществаобъединяет две группы объектов: вещи, недвижимые по их природе (земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты; объекты, прочно связанные сземлей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и вещи,отнесенные к недвижимым в силу закона (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Установленный законодателем критерий отнесенияобъектов к недвижимости — прочная связь с землей, невозможность ее перемещениябез соразмерного ущерба ее назначению — носит универсальный характер.
Междутем недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладаетповышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначенадля длительного пользования и не исчезает в процессе использования.
Основнымисточником непосредственного регулирования оборота недвижимости являетсяГражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливаетего виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а такжеформулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок снедвижимым имуществом. Будучи «центральным, стержневым актом гражданскогозаконодательства», «первым среди равных», ГК РФ содержит норму,согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должнысоответствовать ему (п.2 ст. 3 ГК РФ).
Взависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершениясделки (такие лица называются сторонами сделки), сделки могут бытьодносторонними либо двух- или многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст. 154).Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения волиодной стороны: например, выдача доверенности, отказ от наследства, составлениезавещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделкасоздает обязанности лишь для лица, совершившего ее.
Нормы,учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общихположениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященныхрегулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 — 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещаниенаграды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельнымвидам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах иподзаконных актах.
Всесделки с недвижимым имуществом заключаются в простой письменной илинотариальной форме. Однако, для сделок с недвижимым имуществом установленодополнительное требование, заключающееся в обязательности государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним.
НормыГражданского кодекса Российской Федерации определяют договоры с недвижимымимуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации. Цельзаконодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним — в первую очередь желание придать особую устойчивость правамсубъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.
Именнос момента государственной регистрации (а именно с момента внесения записей вЕдиный государственный реестр прав) сделки считается заключенной, а правовозникшим
Вотношении сделок с недвижимым имуществом при несоблюдении требования огосударственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможностьприменения к ним последствий недействительности, так как сделки при отсутствиирегистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное неустановлено законом.
Однаков ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительностьдоговора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339ГКРФ- договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ- передачи недвижимого имущества подоговору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделкасчитается незаключенной, но к ней будут применяться последствия в видепризнания ее недействительной (в частности ничтожной) в соответствии с п. 1 ст.165 ГК РФ.
Инымисловами, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрациипризнаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такиедоговоры являются недействительными.
Получается,что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделкасчитается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такойправовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание должно приводить кодинаковым последствиям.
Внастоящее время особое распространение получили сделки с недвижимым имуществомнаправленные на переход права под условием, самыми распространенными из сделокданного вида являются купля-продажа с рассрочкой платежа (или в кредит), а также договор пожизненного содержания с иждивением.
Правовоерегулирование данных видов договоров осуществляется на основании ст. 488, 489,а так же главы 33 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Общим для договоров данного вида являетсявозникновение ипотеки в силу закона, ограничивающей права покупателя либоплательщика рента в отношениях по распоряжению имуществом.
Особоевнимание заслуживает законодательство, регулирующее правоотношения возникающиепри совершении сделок с земельными участками.
Земляявляется особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силусвоих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. Именнопоэтому претерпело значительное изменение правовое регулирование сделок сземельными участками. Принят Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ «Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации повопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объектынедвижимого имущества» направленный на упрощение регистрации прав гражданна земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.
Однаконе исчерпаны проблемы правового регулирование сделок с недвижимым имуществом.Несовершенство, противоречие и пробелы действующего законодательствабезусловно, порождают сложности на практике. Так, проблемным вопросом вправовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществом являетсяпротиворечие в действующем законодательстве, а именно в соответствии с ФЗ № 122от 27.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» необходимо предоставление нотариальноудостоверенной доверенности от имени юридического лица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФговорит о том, что, доверенность от имени юридического лица выдается заподписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это егоучредительными документами, с приложением печати этой организации.
Решениемданных проблем видится в доработке, действующего законодательства, принятияновых законов регулирующих проблемные вопросы, а также заполняющих пробелы.Работа законодателей в данном направлении обеспечит полноценное развитиеобщества, т.к. сделки являются наиболее распространенными основанием возникновениягражданских прав и обязанностей. Хочется также отметить необходимость повышенияуровня правовой культуры населения. Ведь зачастую именно не понимание своихдействий, а порой и безразличное отношение к нормам закона ведет к совершениюнедействительных сделок, или к мошенническим действиям. К которым относитсяпрактика выдачи выписок из государственного земельного кадастра (кадастровогоплана земельного участка) в одном из районов Тульской области. Так, приполучении выписки, достаточно заявления гражданина, чтобы в форме В2 неуказывать находящиеся на участке строения, что противоречит ст. 35 Земельногокодекса Российской Федерации.
Списоклитературы
Нормативные акты исудебная практика
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) //Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая// Собрание законодательстваРоссийской Федерации. 1994. 05 декабря
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая// Собрание законодательстваРоссийской Федерации. 1996. 29 января
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть третья// Собрание законодательстваРоссийской Федерации.2001.03 декабря
5. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации. 2001.29 октября.
6. Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. 1997. 28 июля.
7. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собраниезаконодательства Российской Федерации. 1998. 20 июля.
8. Федеральный законот 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке правграждан на отдельные объекты недвижимого имущества»// Собраниезаконодательства. 2006. 03 июля.
9. Информационноеписьмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзорпрактики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1998.-№ 1.
10. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2001.-№4.
11. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 „О некоторыхвопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности идругих вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1998. — № 10.
12. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4749/98 от 2 февраля 1999 г. //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1999. — № 5.
13. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ №2061/99 от 12 октября 1999 г. //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — №1.
Научнаялитература
14. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: “Юрайт»,2004.- 488с.
15. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: «Юрайт»,2004.- 552с.
16. Абова Т.Е., Богуславский М.М.,Светланова А.Г.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, частьтретьей. М.: «Юрайт», 2004.- 245с.
17. Алексееев С.С. Гражданское право. М.: «Велби», 2006.-477с.
18. Гришаев С.П. Комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. М.: „Норма“, 2005.-49с.
19. Касьянова О.В. Правовое регулированиесделок с земельными участками. М.: „Юстицинформ“, 2006.-78с.
20. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права сделки. Новые правила оформления. Государственнаярегистрация. Образцы документов. М.: „Юрайт“, 2005.-363с.
21. Корнеев А.Л. Сделки с земельнымиучастками, учебное пособие. М.: „Городец“, 2006.-97с.
22. Курноскина О.Г. Сделки снедвижимостью., 2006.-100с.
23. Маковский А.Л., Суханов Е.А. Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть третьей. М.: „Юристъ“,2002.-230с.
24. Минахина И.А. Наследование. Дарение.Пожизненная рента: вопросы правового регулирования. М.: „Дашков и К“,2007.-75с.
25. Мозолин В.П., Малеина М.П. Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: „Норма“,2004.-474с.
26. Мозолин В.П.Гражданское право. Часть первая: Учебник. М.: „Юрист“, 2005.-339с.
27. Садиков О.Н. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: „Инфра-М“,2006. -470с.
28. Сергеев А.П.Гражданское право, учебник. Том II.М.: „Издательство Проспект“, 2003. -846с.
29. Скворцов О.Ю.Сделки снедвижимостью в коммерческом обороте. М.: „Волтерс Клувер“,2006.-167с.
30. Чефранова Е.А. Государственныйрегистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия.М.: „Статут“, 2006.-430с.
31. Чубаров В.В. Проблемы правовогорегулирования недвижимости. М.: „Статут“, 2006.-152С.
Научные статьи
32. АфонинаЕ.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФедеральногоЗакона „О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом сделокс ним“// Вестник ВАС РФ, 2000. №7. С. 8-9.
33. .БолтановаЕ.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров// Журнал российскогоправа, 2002. №1.С. 7-10.
34. Гришаев С.П. Недействительностьсделок с недвижимым имуществом// Эж-Юристь. 2005. №2. С. 11-13
35. .Каширин А., Сыродоев Н.А. Спорные достижениязаконопроектной работы// Эж-Юрист, 2005. №29. С. 10-16.
36. Кияшко В.А.Государственная регистрация сделок в Гражданском законодательстве// Журналроссийского права, 2004. №11. С. 12-13.
37. Козырь О.М. Особенности регулированиясделок с землей земельным законодательством// Экологическое право, 2003. №4. С.32-34.
38. Кущенко В.В. Правовой режимнедвижимости: проблемы и пути их решения// Законодательство и экономика, 2006.№10. С.2-3.
39. Ильченко Ю.Л. Защита прав продавцапри купле- продажи недвижимости// Юрист, 2004. С. 26-29.
40. Морунова Е. Пожизненная рента ипожизненное содержание с иждивением// Бюллетень нотариальной практики.2003.№5.С.3-7.
41. Новиков А.А. Завещание изавещательный отказ в современном российском гражданском праве// Закон, 2006.С. 7-9.
42. Осипова А.В. Проблемные вопросы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Нотариус, 2004. №6.С. 28-31.
43. Седухин А.В. 9 вопросов и ответов подачной амнистии// Заокский вестник, 2007. №9. С.15-17.
44. Тужилова- Орданская Е.М. Понятие иособенности недвижимости как объекта по Гражданскому кодексу// Журналроссийского права, 2004. № 6. С.10-13.
45. Шейкин Л.Б. Отсутствиегосударственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок снедвижимостью?// Юридический мир, 2005. №11. С. 21-26.
46. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимымимуществом: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации//Юрист, 2005. №1. С. 16-18.
47. Ширинская Е.Ю.Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборотаземельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними//Нотариус, 2006. С.14-15.