Реферат: Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
«Метод капитализации дохода воценке недвижимости»План:
Введение
1. Общаяхарактеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямойкапитализации
2. Определениечистого дохода от использования объекта недвижимости
3. Методырасчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Становлениев Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов вобщественной и экономической жизни.
Прошедшаяприватизация и акционирование государственной собственности явились основойсоздания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка,коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики.Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то естькупля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономическойжизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личноепотребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения вбудущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования,транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившиеучастников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценкакупли-продажи.
Проведениеоценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственнымвидом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного ивзвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога,аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, неподразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определениирыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерямсобственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственносказывается на финансовом результате сделки.
В силувсего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особойтщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости,должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится кдорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют оченьзначительные суммы в абсолютном выражении.
В рядеслучаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда иобязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда нанего имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается приреализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся вдолевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характерсовершаемой сделки.
Основнаясложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самойнедвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, иразвитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственникможет обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находитсяв широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящихобъектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибкислишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимостиуслуг оценщика), — возникает необходимость обратиться к профессиональномуоценщику.
1.Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямойкапитализации
Обоснованностьи достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильностиопределения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов.Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретныхзадач и целей проведения оценки.
/>/>Доходный подходДоходный подход представляет собой совокупность приемов и методов,позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способностиприносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяетсявеличиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которыеданный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всейоставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующуюрыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлениемцены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется кактекущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не толькореальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды,связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. Впоследнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью аренднойплаты, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.
Цена владения (пользования) объектом может определяться не толькочерез величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежнойформе, определение потребительской полезности или ценности недвижимости кактовара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можемрассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их всобственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ передстроительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода,объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночнаястоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, анаиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяютцену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данномслучае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности иобеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон ценаренды на аналогичные помещения при разных функциональных и техническиххарактеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции итекущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппаратауправления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежныеотчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного.Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и рисканеполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходеиграет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрениятеории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя,формирующего спрос на товары.
Данный подходиспользуется при определении:
1. инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму,чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
2. рыночнойстоимости.
Основныепринципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принципожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива Vопределяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV — от англ. presentvalue) всех его будущих доходов I: V= PV(Il ,...Ik), где k — периодвладения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше егостоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всейоставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течениеэтого периода наиболее эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость активаV не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другойаналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогомэкономического принципа альтернативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации иметод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методовлежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализацииили дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистогооперационного дохода первого года использования актива при условии, что активнаходится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации дляпреобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по нормеотдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использованияактива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценкакоэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этихдоходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов икоэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямойкапитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года отиспользования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методомрыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходовактивов, аналогичных оцениваемому активу.
При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капиталучитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельновсе составляющие коэффициента капитализации.
Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимостидоходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного доходапервого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации,полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимостиактивов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходовприменяется, если:
· Потокидоходов равновелики и стабильны длительный период времени;
· Потокидоходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Методкапитализации доходов основан на следующих принципах оценки:
· принципожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем,какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидаетпотенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина,качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.
· принципспроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка настоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежныепотоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
· принципзамещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатитбольше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью,на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвесторанализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена всопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихсясхожим риском и качеством получения дохода.
Оценкатекущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализацииосуществляется следующим образом:
I. Определяется ежегодныйчистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валовогодохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционныхрасходов;
II. Основываясь на рыночныхданных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимыхобъектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОДоцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:
R= ЧОД / цена продажи;
III. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяетсястоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.
2.Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости
ЧОД — действительный валовой доход или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении завычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогами амортизационным отчислениям. При оценке доходной недвижимости допускается 2источника дохода:
1) аренднаяплата от сдачи собственности в аренду;
2) частьдохода от коммерческой эксплуатации собственности.
Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основнымисточником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, какправило, проявляется в двух основных формах:
• аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
• аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре,номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе, палаты иликойко-места в коммерческой больнице, кресла в кинотеатре и т.п.).
Однако, как показывает практика, эти две классические формы неисчерпывают все многообразие источников доходов. Большое распространение впоследнее время получил способ оценки объекта, при котором источником доходовявляется доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежуткавремени.
В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярныеарендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:
1.потенциальный валовой доход;
2.действительный валовый доход;
3. чистыйоперационный доход;
4. денежныйпоток до уплаты налогов;
5. денежныйпоток от реверсии.
Расчету ЧОДпредшествуют следующие этапы:
1. Оценкапотенциального валового дохода. Осуществляется на основе анализа текущих ставоки тарифов на рынке для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всехпотерь и расходов. ПВД формируется за счет:
А) плановойаренды – части ПВД, которая образуется за счет условий арендного договора;
Б)сверхплановой аренды – образуется за счет пунктов договора, предусматривающихдополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения,установленные в договоре;
Г) рыночнойаренды – часть ПВД, которая относится к свободной и занятой владельцем площади.Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
ПВД = S x Ca,
S – площадь,сдаваемая в аренду (в кв. м);
Ca- арендная ставка за 1кв. м. площади.
Как правило,величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физическогосостояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.
Следует такжеотметить, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основеанализа рыночных данных по доходам объектов, аналогичных оцениваемому, нообязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемомуобъекту. При этом учет существующих договоров аренды при оценке объектаобязателен, если, в соответствии с принципом вклада, затраты на расторжениеневыгодного договора меньше экономической выгоды, которая появится после этогорасторжения. Экономическая выгода, очевидно, может быть рассчитана как текущаястоимость разности рыночной и контрактной арендной ставок после расторжениядоговора, умноженная на площадь помещений. Если расторжение договоров являетсяэкономически нецелесообразным, то потенциальный доход в отношении свободныхплощадей рассчитывается по рыночным арендным ставкам, а по площадям, на которыезаключены договоры аренды − по договорным (контрактным) ставкам в течение срока действиядоговора. Если прогнозный период больше срока аренды, то по окончании договорааренды прогноз доходов с этой площади должен выполняются на основе рыночных арендныхставок.
2. Оценкапотерь от недоиспользования и неуплат. Производится на основе анализа рынка,характера его динамики применительно к арендованной недвижимости. Степеньнедоиспользования объекта недвижимости арендаторами характеризуетсякоэффициентом недоиспользования – отношением величины не сданных в арендуплощадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. С учетом потерьот недоиспользования и неплатежей арендной платы, всех скидок в арендной платеи прочих доходов от недвижимости (от пользования гаражом и автостоянкой, доходот торговых аппаратов, от сдачи в аренду мест отдыха, от экскурсионных итранспортных услуг и т. п.) рассчитывается действительный валовый доход:
ДВД = ПВД — скидки на простой и неплатежи.
3. Расчетиздержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости – операционных расходов.Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичныхиздержек на данном рынке.
При анализедоходов и расходов принято использовать как данные за прошлые годы(ретроспективные), так и прогнозируемые в будущем. При этом можно использоватьданные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, котороенеобходимо учитывать при капитализации доходов, — потоки денежных средств дляразличных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзясравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками,рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учетаналогообложения.
Расчетрасходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционированияобъекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.Операционные расходы принято делить на:
— условно-постоянные расходы или издержки;
— условно-переменные или эксплуатационные расходы;
— расходы назамещение или резервы.
Кусловно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит отстепени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги наимущество, страховка основных фондов и т.п.
Условно-переменные- это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженностиобъекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходамиявляются расходы на управление, коммунальные расходы (газ, электричество, вода,отопление, телефон и т.д.), расходы на заключение договора аренды, расходы науборку, содержание территории, на обеспечение безопасности и т.д.
К расходам назамещение относят расходы, которые либо имеют место всего один — два раза занесколько лет или сильно изменяются из года в год. Обычно это расходы напериодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К такимулучшениям относятся, например, мебель, ковровые покрытия, портьеры, а такженедолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметическийремонт.
Далее наоснове ЧОД и стоимости аналогичных объектов недвижимости рассчитываюткоэффициент капитализации.
3.Методы расчета ставки капитализации
Теоретическикоэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенноучитывать следующие факторы:
1.Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.
2.Компенсацию за риск.
3.Компенсацию за низкую ликвидность.
4.Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправкуна прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости
Существуетнесколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Методрыночной выжимки;
2. Методкумулятивного построения (суммирования);
3. Методсвязанных инвестиций заемного и собственного капитала;
4. Методсвязанных инвестиций земли и здания;
5. Методопределения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. МетодЭлвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).
1. Методрыночной выжимки.
Являетсясамым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либонедвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных посопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам(инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность,пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамкахдоходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается поформуле:
R=I/V
V – стоимостьобъекта-аналога;
I – ЧОДоцениваемого объекта.
2. Методкумулятивного построения (метод суммирования).
Этот методопределения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основнымикомпонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставкавозмещения (возврата) капитала.
Процентнуюставку разбивают на несколько составляющих:
1.Безрисковую ставку.
2. Ставку надополнительный риск.
3.Компенсацию на низкую ликвидность.
4.Компенсацию на инвестиционный менеджмент.
5. Поправкуна прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.
Безрисковаяставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которойдобавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определениябезрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями побезрисковым операциям, так и отечественными. В случае использованиясреднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за рискинвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковаяставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетомфактора времени (инвестиционного периода).
Ставка задополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций вгосударственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую отособенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должнабыть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск покакому-либо инвестиционному проекту.
Компенсацияза низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимостьможет быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна посравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка нанеликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продажеобъекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства илиотказа от аренды существующего арендатора.
Компенсацияза инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, темболее компетентного управления они требуют.
Ставкавозмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемоедля возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, втечение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала,вложенного в оцениваемую недвижимость.
Общийкоэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммированияпроцентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возвратакапитала.
3. Методсвязанных инвестиций собственного и заемного капитала.
Так какбольшинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственногокапитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночнымтребованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции =заемный капитал + собственный капитал.
Ставкакапитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной ирассчитывается следующим образом:
Rз= ежегодныевыплаты по обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссудавыплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей пообслуживанию долга на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю суммуипотечной ссуды.
Ипотечнаяпостоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга иусловий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можноопределить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставкипроцента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала такжестремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка,используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называетсяставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется следующимобразом:
Rc= денежныепоступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc являетсяне просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитали возврат вложенного капитала.
Общая ставкакапитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечнойпостоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.Она определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размерамзаемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величинызаемного капитала к стоимости фонда инвестиций называется кредитной долей.Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.=величина кредита / стоимость инвестиций
Тогда долясобственного капитала составляет: Мсоб. = 1 — Мкред., где за 1 принят суммарныйкапитал.
Когдаизвестны ипотечная постоянная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственныйкапитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = Rз х Мкр.+ Rc(1-Мкр.).
Типичныесроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализарыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основеданных по сопоставимым продажам.
Пример.Определить стоимость собственности, для покупки которой можно получить кредитсуммой 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платежпо обслуживанию долга – 133880). Предполагается, что после 8-летнего периодавладения собственность будет продана за 1200000. ЧОД составляет 180000, аинвестор рассчитывает на получение 14%-ной нормы отдачи собственного капитала.
Решение. Всоответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:
V=PV[(180000 – 133880), 8 лет14%] + PV[(1200000 – 829295), 8 лет 14%] + 100000= 213944 + 129953 +1000000=1343897.
4.Модифицированный метод капитализации заемного и собственного капитала (методЭлвуда). Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторыенедостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемыхкапиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течениеэтого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом былиувязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций,и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчетаобщей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны таблицы, упрощающиеиспользование его метода.
ФормулаЭлвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующийвид:
R = Rс — Мкрх С / Dep — app(SFF),
R — общаяставка капитализации;
Rс — ставкадохода на собственный капитал — представляет собой реальный доход накапиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владенияимуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к.большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чемоно было куплено). Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается наоснове рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
Мкр — отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарномкапитале);
С — ипотечныйкоэффициент;
Dep — уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр — повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF — коэффициент фонда погашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечныйкоэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y +P(SFF) — Rs,
где Р — частьипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течениепрогнозируемого периода;
Rs — ипотечная постоянная.
Ипотечныйкоэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Пример.Предположим, что требуется определить стоимость собственности исходя изследующих данных:
ЧОД (постоянный) 50000 Проектируемый период владения 10 лет Условия кредита: Норма процента 9% Срок амортизации кредита 25 лет Доля заемных средств 70% Изменение стоимости собственности 20% уменьшение Норма отдачи собственного капитала 16%Решение. Пометоду Элвуда ставка капитализации будет равна:
R = [0,16 –0,70(0,16+0,1726х0,04102-0,1007) – (-0,20х0,04102)]/ 1 + 0=0.12173.
Следовательно,стоимость собственности равна V=50000/0,12179=410745.
5. Методсвязанных инвестиций земли и здания.
Суть данногометода заключается в определении взвешенных ставок капитализации по каждому структурномуэлементу всего имущественного комплекса — земле и стоящему на ней сооружению.Взвешивание ставок капитализации осуществляется на основе размеров долейсоставляющих в стоимости имущественного комплекса в целом. Общая ставкакапитализации рассчитывается по формуле:
R= Сз x Кз + Сзд х Кзд,
Сз –стоимость земли в процентах от общей доли имущественного комплекса;
Кз – ставкакапитализации для земли;
Сзд –стоимость здания в процентах от общей имущественного комплекса;
Кзд – ставкакапитализации для здания.
6. Учетвозмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как ужеговорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимостивключает в себя доход на капитал и возврат капитала. Доход на капитал — этокомпенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетомфактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.Доход на капитал называют также отдачей. Возврат капитала означает погашениесуммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.
Потокидоходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами втечение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменениестоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента(дисконта).
В этом случаевозмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весьпоток доходов является доходом на инвестиции.
В случае еслипрогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимостьучета в коэффициенте капитализации возмещения капитала. Существует три способавозмещения инвестированного капитала:
· Прямолинейныйвозврат капитала (метод Ринга) – для истощаемых активов;
· Возвраткапитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) илианнуитетный метод — для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов;
· Возвраткапитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) — для высокоприбыльных активов.
1.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, чтовозмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Припрямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Этоуказывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающимпотокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит кзанижению их оценки. Годовая норма возврата вычисляется путем деления 100%-нойстоимости актива на остающийся срок жизни:
R= Ry + 1/n,
Ry – ставка доходностиинвестиций;
n — Оставшийся срокэкономической жизни.
Пример. Выданкредит в размере 1000$ сроком на 4 года под 12% годовых. Определить величинувозмещения первоначально вложенного капитала на инвестиции.
Решение.Учитывая то, что кредит выдан сроком на 4 года, то прямолинейный коэффициенткапитализации будет равен 25% (100%: 4 = 25%). Каждый год возмещается 25%(1000$ / 4 = 250$) первоначально вложенного капитала и 12% на инвестиции.Следовательно, общий коэффициент капитализации будет иметь вид R= 25% + 12%= 37%.
годы Возмещение основной суммы капитала, $ Остаток основной суммы на конец года, $1
2
3
4
250
250
250
250
1000 – 250 = 750
750 – 250 = 500
500 – 250 = 250
250 – 250 = 0
1й год 2й год 3й год 4й год 250 + 12% от 1000$ =120 250 + 12% от 750$ = 90 250 + 12% от 500$ = 60 250 + 12% от 250$ = 30 370 340 310 2802. Возвраткапитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации,равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и поинвестициям:
R= Ry + SFF (n, Y),
SFF – фактор фондавозмещения;
Y=Ry – ставка дохода наинвестиции.
Частьсуммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходовобеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капиталачасть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной попроцентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: таким образомпроисходит полное возмещение капитала.
Пример.Кредит в размере 2000$ выдан сроком на 5 лет под 10% годовых. Он может бытьполностью погашен при условии ежегодно выплачиваемых равных платежей в сумме527,6$ (исходя из взноса на амортизацию). Построить равномерно аннуитетнуюкапитализацию.
Решение.Доход банка составит 200$ ежегодно. Возврат основной суммы в первый годсоставит 527,6$ — 10% от 2000$=327,6$. Во второй год: 527,6$ — 10%(2000$ –327,6$)=360,36$. Аналогично рассчитывается доход и на последующие 3 года.Результаты расчетов приведены в таблице:
Годы Возврат основной суммы, $ Остаток основной суммы на конец года, $1
2
3
4
5
327,6
360,36
396,4
436,03
479,61
1672,4
1312,04
915,64
479,61
Равномерно аннуитетная таблица будет иметь вид:
527,6 – 10% от 2000 527,6 – 10% от 1672,42 527,6 – 10% от 1312,04 527,6 – 10% от 915,64 527,6 – 10% от 479,61 327,6 360,36 396,4 436,04 479,613. Возвраткапитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Внекоторых случаях ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями,несколько высока. При этом становится маловероятным осуществлениереинвестирования по той же ставке, что и на первоначальные инвестиции. Поэтомудля реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковойставке процента:
R= Ry + SFF (n, Yб),
Yб – Безрисковая ставкапроцента.
Пример.Инвестиционный проект предполагает ежегодный 10%-ный доход на капитал в течение5 лет. За первый год ожидается доход в 554$. Суммы в счет возврата инвестицийможет быть без риска реинвестированы по ставке лишь в 6%. Определить стоимостьдохода.
Решение. Потаблице «6 функций сложного процента» пятилетний фактор фонда возмещения при10% равен 0,1773964. Коэффициент капитализации будет равен R= 0,1 + 0,1773964 ≈0,277. Если ожидаемый доход за первый год составит 554$, то стоимость доходаравна V=ЧОД / R=554 / 0,277 = 2000$.
После расчетаЧОД и коэффициента капитализации на их основе рассчитывается стоимость объектанедвижимости. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определениеожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективномиспользовании;
2) расчетставки капитализации по собранным на конкурентном и свободном рынках данных посопоставимым продажам.;
3) определениестоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода икоэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
V = I / R.
Пример.Определить стоимость объекта на основе следующих данных по объекту оценки:
1) ПВД =160000 у.е.
2) Долги– 5% от ПВД
3) Операционныерасходы – 45% от ПВД
4) Коэффициенткапитализации в среднем по отрасли равен 0,10.
Решение. 1)Долги равны 5% от 160000 = 8000 у.е.
2) ДВД =160000 – 8000= 152000 у.е.
3)Операционные расходы 45% от 160000= 72000 у.е.
4) ЧОД = ДВД– опер.расходы = 152000 – 72000 = 80000 у.е.
5) стоимость V = I/R = 80000 / 0,10 = 800000у.е.
Заключение
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимостипоказала, что использование западных методик оценки на рынках, подобныхотечественным рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это стем, что для рынка недвижимости Азербайджана в силу его пассивности характерносравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль приформировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.Анализ западных методик и попытка использования в местных условиях показал ихотносительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостаткаинформации. Анализ рынков нежилой недвижимости Баку и страны в целомпоказывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, вотличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатымс информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для примененияметода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектовнедвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимостьс использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба этикоэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестицийи могут быть получены путем анализа рынка инвестиций. Таким образом, синформационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и,следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости дляАзербайджана сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своейсложности является наиболее
сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачиоценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов,интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Известны два метода оценки врамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации понорме отдачи на капитал. В западном классическом варианте метод прямойкапитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент,извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды ицена продажи. Практика показывает, что в наших условиях найти такую информациюпрактически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать методыпостроения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормыотдачи на капитал и нормы его возврата.
Преимущества метода прямой капитализации:
– простота расчетов;
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующегообъекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором идолгосрочной арендой).
Наряду с достаточной простотой применения метода, следуетучитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок наразличия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, еслиотсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадиистроительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.
Списокиспользованной литературы:
1. «Оценка недвижимости», Грязнова А.Г., Федотова М.А., Финансы истатистика, Москва, 2007
2. «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., Москва, 2006
3. «Оценка доходной недвижимости», Грибовский С.В., Москва, 2000
4. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Дж. Фридман, Ник.Ордуэй., Москва, 1995
5. «Оценка собственности и лизинговый бизнес», Лещенко М.И., Демин Ю.Н.,Москва, 2005
6. «Экономика недвижимости», Гриненко С.В., Таганрог, 2004
7. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Татарова А.В.,Таганрог,2003
8. «Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки», Ушаков Е.П.,Охрименко С.Е. Москва, 1997.
9. «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000.