Реферат: Аналіз фактичних характеристик будівель і споруд

Аналіз фактичниххарактеристик будівель і споруд

 

ВСТУП

 

Аналізфактичних характеристик будівель і споруд часто використовується при оцінцізабезпеченості кредиту. Принцип забезпеченості кредиту означає наявність убанку права для захисту своїх інтересів, недопущення збитків від неповерненняборгу через неплатоспроможність позичальника. В банківській практиці найбільшрозповсюдженими є такі форми забезпечення кредитів: застава нерухомості,гарантія або поручительство, страхування кредиту та інші.

Механізмнадання іпотечного кредиту, тобто кредиту під заставу нерухомості такий:позичальник звертається до банку за кредитом під забезпечення нерухомості. Банквимагає від клієнта виписку з реєстру для того, щоб дізнатись про вартістьзастави і наявність чи відсутність інших заставних прав на неї. Такий реєстр, вякому фіксується інформація про власників майна, землі, зміни у власності, провидані та погашені іпотечні кредити, ведеться державними органами. Задоволеннявимог кредиторів відбувається у порядку черговості запису їх номерів у реєстрі.Тому банки зацікавлені бути першими в списку кредиторів. Тому важливо правильнооцінити вартість застави, щоб за рахунок реалізації майна можна було б погаситизаборгованість.

1 Актуальність проблеми. Стисла історична довідка пророзвиток оцінки будівель та споруд в Україні

Існуваннятоварно-грошових відносин у будь-яких формах суспільного устрою, визначаєактуальність проблеми оцінки майна, методів її визначення, а такожінфраструктури забезпечення оцінки майна. В недалекому минулому в Україні прифактичній відсутності купівлі-продажу нерухомості, необхідності в визначенні їїринкової вартості фактично не існувало: достатнім було визначення так званої“балансової вартості”, що віддзеркалювала обсяг затрат на будівництво, монтаж івведення в експлуатацію будівель, споруд, причому в умовах цін, що регулюютьсянормативами. Основними факторами, що визначають розвиток оцінки будівель таспоруд в Україні є:

· приватизація державного майна;

· приватизація житлового фонду;

· потреби в інвестиціях, що існують для більшості підприємств тапідприємців в Україні;

· введення ринкових механізмів ціноутворення в будівництві;

· розвиток іпотечного кредитування, в тому числі під гаранти УрядуУкраїни;

· активне створення нових підприємств на базі реструктуризаціїстарих;

· розширення практики банкрутства;

· становлення законодавчої бази оподатковування нерухомості;

· суб'єктивні чинники поводження власників нерухомості на ринку, щодиктуються станом економіки (наприклад, інфляцією), і т.п.

Появаперших робіт з оцінки будівель і споруд в Україні, як і фахових оцінювачівприурочено до кінця 1992 — початку 1993 року. У 1994 році за підтримкиВерховної Ради України і Фонду державного майна в Україні створена першапрофесійна асоціація оцінювачів — Українське товариство оцінювачів; у 1996 році- Український інститут оцінки. Починаючи з 1995 року Фонд державного майна ведереєстр оцінних фірм, що мають право оцінки будівель і споруд, що належатьдержаві (місцевим органам влади), а також іншим суб'єктам права у випадках,коли державні органи приватизації погоджують оцінку або підтверджують їїрезультати. Наявність в оцінної фірми генеральної угоди з Фондом державногомайна України свідчить про довіру держави до досвіду і якості роботи фірми,підвищує престиж оцінної фірми в очах інших замовників (зокрема, банків).

2 Контроль оцінки будівель і споруд в Україні

Контрольза проведенням оцінювачами оцінки будівель і споруд (втім як і іншого майна)складається з проведення ревю оцінки на предмет її відповідності цілі оцінки,принципам, методології і стандартам оцінки. Ревю здійснюють професійніоцінювачі, що працюють в органах державного управління (зокрема, в органахприватизації), Експертна Рада Фонду державного майна, Експертна радаУкраїнського товариства оцінювачів. Замовник оцінки будинку або спорудження,незалежний оцінювач має право на проведення незалежного ревю оцінки. Тому приухваленні рішення про оцінку будівель і споруд в Україні достатньо частонедержавними замовниками (банками, господарськими товариствами, громадянами)використовується практика проведення ревю, у тому числі з притягненнямпрофесійних оцінювачів, що працюють у державних органах. Аналогічна практикавикористовується судовими органами при розгляді судових суперечок.

3 Хто виконує оцінку будівель і споруд

Відповіднодо Цивільного Кодексу України, кожний суб'єкт права має право на встановлення цінисамостійно або шляхом проведення незалежної оцінки. Оцінку будівель і споруд,що є державною власністю для цілей купівлі-продажу, застави, передачі в оренду,створенні господарських товариств і передачі в їхній статутний фонд проводятьдержавні і незалежні оцінювачі. Порядок проведення такої оцінки, а також умовипритягнення державою незалежних оцінювачів установлюються законодавчими інормативними актами. При здійсненні угод купівлі-продажу будівель і споруд наповторному ринку (як правило житлової й офісної нерухомості) власникинерухомості і покупці, установлюючи ціну за домовленістю сторін, не проводятьнезалежну оцінку, а використовують, відповідно, дані оцінки бюро технічноїінвентаризації, що як правило набагато нижче ринкової вартості. Причина: відхідвід нотаріального збору за реєстрацію угоди, встановленого в розмірі 5% відвартості нерухомості, заявленої в договорі купівлі-продажу й інших податків.

4 Законодавче і нормативне регулювання

Чіткізаконодавчі правила оцінки будівель і споруд в Україні встановлені тільки приприватизації, оренді державної нежилої нерухомості, притягненні іноземнихінвестицій. На базі цих законів розроблені і затверджені Постанови КабінетуМіністрів України і нормативні акти Фонду державного майна. Основними серед нихє :

1. Закон України “Про приватизацію державного майна”.

2. Закон України “Про приватизацію майна невеликих підприємств (малоїприватизації)”.

3. Закон України “Про режим іноземного інвестування”.

4. Закон України “Про оренду державного майна”.

5. Методика оцінки вартості майна при приватизації, затвердженапостановою Кабінету Міністрів від 22.07.98 р. №1114 (із доповненнями ізмінами).

6. Положення про порядок притягнення експертів до оцінки вартостівнесків державного майна в статутні фонди підприємств з іноземнимиінвестиціями, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 20.07.96 р.№813.

7. Положення про внесення змін до постанови Кабінету МіністрівУкраїни про питання регулювання орендних відношень, затверджене постановоюКабінету Міністрів України від 18.05.98 р. № 69.

8. Положення про порядок експертної оцінки державного майна приприватизації, затверджене Фондом державного майна від 2.02.95 р. №100.

Вданий час у стадії затвердження Верховною Радою України знаходяться закони,прийняття яких дозволить впорядкувати оцінку нерухомості :

· Закон України “Про оцінку майна, майнових прав і фахової оцінноїдіяльності”;

· Закон України “Про оподатковування нерухомості”;

· Закон України “Про іпотеку”

· Закон України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”.

Впроцесі оцінки оцінювачі використовують Міжнародні стандарти оцінки (МСО) іНорми професійної діяльності оцінювачів.

5 Засоби оцінки

Вданий час, у залежності від цілі оцінки, будинки і споруди оцінюються двомазасобами:

· засобом, орієнтованим на використання даних бухгалтерського обліку(даних бюро технічної інвентаризації);

· ринковим засобом.

Взаємозв'язокцілі оцінки і засобу оцінки демонструє рис. 1.

/>

Рис. 1. Взаємозв'язок цілі оцінки і засобу оцінки

Прицьому засіб, орієнтований на використання даних бухгалтерського обліку (данихбюро технічної інвентаризації) по суті являє собою оцінку будівель і споруд поїхній історичній вартості за відрахуванням нарахованого зносу відповідно донорм амортизації, прийнятих в Україні. Історична вартість будівель і споруд,введених в експлуатацію до 1.04.96 року (житла до 1.07.96 року) перетерпілапереоцінку відповідно до змін цін у будівництві. Такий засіб оцінки в Україніприйнято називати балансовим. Проте варто мати на увазі, що на повторному ринкучіткого розмежування між засобами оцінки в залежності від цілей немає, оскількизаконодавством України гарантується право сторін установити засіб оцінки і цінуза домовленістю сторін. Основними негативними чинниками, що впливають нарозширення застосування ринкового засобу оцінки на повторному ринку єтеневизація економіки і ухилення від оподатковування при проведенні угодкупівлі-продажу нерухомості (рис.1).

6 Ринковий метод оцінки: підходи, особливості їхзастосування в умовах України

Уоціночній практиці в Україні використовуються всі узвичаєні в міжнароднійпрактиці підходи до оцінки, зокрема:

· витратний (затратний) підхід;

· доходний підхід;

· аналоговий підхід.

Кожний із перелічених підходів має обмеження в застосуванні,пов'язані з метою оцінки, наявністю достовірної інформації, законодавчимиобмеженнями. Нормами фахової діяльності оцінювачів в Україні, нормативнимиактами рекомендоване одночасне використання декількох підходів.

Витратнийпідхід

Якправило, в умовах України використовується при оцінці :

· нерухомості, що не приносить прибуток;

· будівель і споруд, предметів приватизації;

· унікальних об'єктів (аеродромів, архітектурно-історичнихпам'ятників, і т.п.);

· об'єктів, що потребують оцінки по заміщенні будівельним аналогом;

· для визначення страхової вартості нерухомості;

· для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію абокапітальний ремонт будівель і споруд;

· об'єктів незавершеного будівництва.

Витратнийпідхід грунтується на припущеннях, що вартість об'єкта не перевищує витрат позаміні його новим, а також на раціональному поводженні типового продавця, щобажає повернути витрачені кошти на будівництво. Використовувані методичніприйоми оцінки в рамках затратного підходу демонструє рис.2. Процедуривизначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а також фізичного зносубудівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами.

/>

Рис.2. Затратний метод оцінки

Послідовністьоцінки така:

/>

Доходнийпідхід

Найчастішевикористовується при оцінці :

· доходної нерухомості;

· при приватизації;

· для визначення орендної плати за користування нерухомістю;

· при оцінці окупності інвестицій у функціонуючий об'єктнерухомості;

· для цілей кредитування під заставу;

· для цілей внесення в статутний фонд господарського товариства;

· для цілей купівлі-продажу в умовах обмеженості інформації проугоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів;

· для цілей оцінки права оренди (користування).

Доходний підхід грунтується на припущенні, що тільки той об'єктмає вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість об'єктавизначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатаціїнайкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийомиоцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.3. Пряма капіталізаціяприбутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта незмінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, колиприбутки від експлуатації об'єкта змінні з часом.

ВУкраїні не застосовні використовувані в закордонній оціночній практиці методирозрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятніпідходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.

/>

Рис.3. Доходний метод оцінки

Основнимметодом розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування) є методсумування.

/>

Всібазові показники при використанні даного методу розраховуються винятково наоснові даних про ринок нерухомості та поточних ставок орендної плати.

/>

Аналоговийпідхід

Уоціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкогозастосування в зв'язку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу,нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірноїінформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняєпрактику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним.Проте у випадках оцінки нерухомості для цілей приватизації, використання цьогопідходу можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всіугоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформаціюузагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхіднайчастіше використовується при оцінці для цілей:

· приватизації;

· при кредитуванні;

· для визначення ставки орендної плати за користування об'єктаминерухомості;

· для цілей купівлі-продажу.

Підхідзаснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажупо об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладенийпринцип, згідно якого покупець не заплатить за об'єкт суму, що перевищувала бвартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовуванів рамках даного підходу, демонструє рис.4.

/>

Рис. 4. Підхід заснований на узагальненні даних про поточні(нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічнихоцінюваному

Найбільшпоширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, основанийна одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники)порівняння (рис.5):

· фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);

· функціональні характеристики;

· місце розташування, дата укладання угод;

· засоби платежу.

Одиницеюпорівняння є площа або об’єм (1м2, 1м3). Варто мати наувазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціниоб'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а такожнеобхідно враховувати термін експозиції об'єкта (перебування об'єкта на ринкувід дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, привикористанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.

/>

Рис.5. Послідовність оцінки7 Законодавчі обмеження

Необхідновраховувати, що в Україні існує ряд законодавчих обмежень, що істотно впливаютьна процес оцінки і на вартість об'єктів нерухомості. Наприклад, законодавствопро оренду передбачає обмеження по ставці орендної плати за користуваннянерухомим майном; обов'язковій компенсації також підлягають невіддільніполіпшення нерухомості, виконані орендарем за час оренди за рахунок власнихджерел фінансування.

8 Необхідний звіт про оцінку

Зарезультатами проведеної оцінки складається звіт. Зміст звіту обов'язкововключає такі розділи :

1. Реквізити оцінювача, реквізити об'єкта оцінки;

2. Ціль оцінки й обмеження, що супроводжують процедуру оцінки (у томучислі законодавчі);

3. Опис об'єкта оцінки;

4. Методика оцінки;

5. Аналіз зібраних для цілей оцінки інформаційних матеріалів,характеристика ступеня їх повноти і достовірності;

6. Розрахунок вартості об'єкта оцінки відповідно до методики;

7. Висновки про вартість об'єкта оцінки;

8. Додатки (інформаційний масив, документи бюро технічної інвентаризації,фотоматеріали, кошториси, акти приймання решти виконаних робіт і іншіматеріали).

Звітмає бути складеним в повному обсязі, оскільки практика ревю оцінки в Україніпередбачає повноту представлення всіх процедур оцінки.

ВИСНОВОК

 

Вданій роботі освітлено механізми і методи аналізу будівель і споруд при їхоцінці під заставу. В роботі доведено, що у оціночній практиці в Українівикористовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки,зокрема: витратний підхід; доходний підхід; аналоговий підхід.

Кожнийіз перелічених підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою оцінки,наявністю достовірної інформації, законодавчими обмеженнями. Нормами фаховоїдіяльності оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендоване одночасневикористання декількох підходів.

Проблемамирозвитку іпотечного кредитування українськими банками є: недостатня ресурснабаза банків, що має в основі низький платоспроможний попит на нерухомість,відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки понад один рік, атакож високий рівень інфляції. За оцінками спеціалістів банків, що займаютьсяіпотечним кредитуванням, переважним кредитним періодом для клієнтів є термін дотрьох років. Для банків великою проблемою ліквідності є розрив між строками залученнякороткострокових ресурсів і довгими строками розміщення ресурсів при іпотечномукредитуванні.

СПИСОКВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

 

1.  Фридман Д.,Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, — Москва, Дело,1995,461с

2.  Тарасович Е.И.,Мендрул А.Г. Оценка недвижимости. — Санкт-Петербург, Издательство СПбГТУ, 1997,423с.

3.  Лебедь Н.П.,Мендрул А.Г. Практическое пособие по экспертной оценке предприятий. — Киев,1996, 280