Реферат: Оценка недвижимости сравнительным подходом

РЕФЕРАТ

Тема:

Оценка недвижимостисравнительным подходом

План

1.Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.

2.Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.

3.Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Литература

1. Общие положения и сфера применениясравнительного подхода

Сравнительный подход предусматриваетанализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующимкорректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

Сравнительный подход основывается научете принципов замещения и спроса и предложения.

Достоинства и преимуществасравнительного подхода:

-  Наиболеепростой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические ценыкупли-продажи аналогичных объектов;

-  базойявляется ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результатыпроизводственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода,ограничивающие его использование в оценочной практике:

— требует активного рынка подобнойнедвижимости;

-  основанна прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

-  возможентолько при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

-  основанна использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

Вусловиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующихслучаях:

Ø   дляцелей приватизации;

Ø   прикредитовании (оценка залогового имущества);

Ø   дляопределения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

Ø   дляцелей купли-продажи.

2. Последовательность оценочных процедурсравнительным подходом

Всоответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующуюпоследовательность оценочных процедур.

Этап1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобногонедвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

Всоответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующимкритериям:

-  условиясделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок неотличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым копределению рыночной стоимости;

-  продажиподобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

-  условияна рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж илипредложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которыепроизошли, могут быть учтены.

Источникамиинформации о недавних продажах могут быть:

-  собственныйархив (банк данных) оценщика;

-  данныериэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

-  данныенотариальных контор;

-  данныестраховых компаний;

-  банкданных Фонда Государственного Имущества Украины;

-  публикациив периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях нарынке недвижимости.

Наданном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные,подлежащие проверке:

-  мотивациясделки;

-  былили стороны сделки независимыми друг от друга;

-  имелили покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, накотором состоялась сделка;

-  имелли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

-  имелисьли какие-либо специальные условия продажи.

Этап2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема идостоверности имеющейся информации.

Взависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подходпредполагает использование трех основных методов:

-            Методсделок, или метод продаж;

-            Методотраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

-            Методкомпании аналога, или метод рынка капитала;

Этап3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующимкорректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

Процесссравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

-  Элементысравнения

-  Единицысравнения

Элементысравнения (классификация Харрисона).

1.        Условияфинансирования.

2.        Условияпродажи.

3.        Рыночныеусловия (временной фактор).

Различаютсезонную и цикличную активность рынка.

Сезоннаяактивность обычно связана с временами года, в которые рыночная активностьзатухает.

Цикличнаяактивность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов(городов) отраслей и т.д.

-           Зарождение(проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города ит.д.);

-           Рост(рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, ростдоходов населения и т.д.);

-           Стабильностьили период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей,сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

-           Упадок(период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходови т.д.).

4.        Местонахождение.

Различаютследующие виды различий по местоположению:

-        Экологическаяпривлекательность;

-        Развитостьинфраструктуры;

-        Наличиекоммуникаций;

-        Престижностьи др.

5.        Физическиехарактеристики.

-        Физическиепараметры;

-        Качествостроительства и эксплуатации;

-        Удобства;

-        Функциональнаяпригодность.

Единицысравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектовнедвижимости.

-  Объемно-планировочныеединицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

-  Рыночныеединицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и.д.

Этап4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующихпоправок к стоимости объекта сравнения.

Определениестоимости может производится следующими путями:

-  Повеличинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

-  Наоснове определения средневзвешенной стоимости.

-  Постоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

-  Наоснове стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложенияи характеристики которых наиболее достоверны.

-  Сприменением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласованиепроизводится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.

3. Методы оценки недвижимостисравнительным подходом.

Сравнительныйподход к оценке предприятий включает следующие методы:

Ø  Методсделок (продаж).

Ø  Методотраслевых соотношений;

Ø  Методрынка капитала;

Методсделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимыхобъектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимогообъекта.

Способыопределения поправок:

-    Анализпарных продаж.

-    Расчетстоимости элемента, для которого необходима поправка.

-    Регрессионныйанализ.

Определениепоправок методом «Анализ парных продаж» базируется насравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением однойхарактеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки кфактической цене сопоставимого объекта).

Теория,на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумясопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажнойцене можно приписать этому элементу.

Пример № 1

Сравнение продаждвух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).

Параметры Объект 1 Объект 2

Площадь, м 2

155 160 Строительный материал кирпич кирпич Наличие коммуникаций все все Дополнительные условия - сауна Цена продажи, тыс. дол. США 30,0 34,0

Всехарактеристики сопоставимы. Единственное отличие — наличие сауны в объекте 2,которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

Однако междудвумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должнывносится по каждом из различий.

Последняяоставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправоксоотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Пример № 2

Сравнение продажоднокомнатных квартир расположенных в одном районе города.

Параметры Объект 1 Объект 2 Объект 3

Общая площадь, м2

31,2 31,1 31,2 Строительный материал панельный панельный панельный

Площадь кухни, м2

6,0 5,9 6,1 Наличие лоджии + + - Наличие телефона - + - Цена продажи, тыс. дол. 15,5 16,0 14,0

— СравнимОбъекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу вразмере кухонь можно считать несущественной.

Получается, чторазница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.

— Сравним № 1 и№ 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3.(Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии –1,5 тыс. дол.

— Сравниваяобъекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:

-        0,5– поправка на наличие телефона;

-        1,5– поправка на наличие лоджии.

Определениепоправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходимапоправка».

Данный способприменяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделкахкупли-продажи сопоставимой недвижимости.

Пример № 3.

Объект оценки –дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.

Параметры Объект 1 Объект 2 Объект оценки

Общая площадь, м2

200,0 150,0 180,0 Строительный материал кирпич кирпич кирпич Цена продажи, тыс. дол. 23,0 18,0 -

Цена продажи 1 м2, дол.

115,0 120,0 -

Средняя цена продажи 1 м2, дол.

- -

117,5*

Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны) 21,15 Стоимость сауны,, тыс. дол. 4,0 Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной) 25,15

* средняя ценарассчитана среднеарифметически. Можно рассчитать как средневзвешенную – 117,1дол.

Стоимость саунырассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа.

Определениепоправок методом «регрессионным методом» основано навыведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

Примернаягруппировка факторов:

— Окружение –величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующихцентров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);

— Общаяхарактеристика объекта – функциональный профиль, проектное решение (отдельностоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценкифизический износ, определенный экспертным путем;

— Объемно-планировочные характеристики – площадь и объем здания, количествоэтажей;

— Обустроенностьобъекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием – наличиеэлектроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона,радиотрансляции.

Пример

Административныездания(офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.)

ЦР =ЦS * S* К$,

Где    ЦР– стоимость объекта;

ЦS–стоимость единицы площади объекта, долл/м2;

S– общая площадь объекта, м2;

К$ — официальный курс доллара на дату оценки.

N            S

ЦS<sub/>= 70,5 + — + — — 0,869 F — 1,32 RЦ + 1,76 В

101      64.1

Где

N–численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.

F– физический износ объекта, %;

Rц–фактическое расстояние объекта от административного центра города, км;

В – уровеньобустроенности объекта инженерными коммуникациями.

Методотраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений).Методоснован на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определеннымифинансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основестатистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основнымипроизводственно-финансовыми характеристиками.

Методкомпании-аналога или метод рынка капитала.Данныйметод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерногообщества.

Методрынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компанийна мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость однойакции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые необеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информациивыступает цена одной акции.

Предполагаетвыбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либофинансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.

Алгоритмметода:

Ø  Выборпредприятий-аналогов;

Ø  Выбори расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;

Ø  Применениеоценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.

Выборкомпании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.

— идентификация;

— сходная отрасль;

— сходная продукция;

— диверсифицированность продукции/деятельности;

— «зрелость деятельности» (стадия развития);

— географические факторы;

— размеры;

— стратегия деятельности;

Оценочный(ценовой) мультипликатор — это коэффициент, показывающий соотношение междурыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой:

М= С / Ф,

Где:С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);

М– оценочный мультипликатор;

Ф– показатель финансовой базы.

Основнымиоценочными мультипликаторами являются:

Ø  Стоимость/ капитал (балансовая стоимость);

Ø  Стоимость/ выручка от реализации;

Ø  Стоимость/ денежный поток;

Ø  Стоимость/ прибыль;

Ø  Стоимость/ дивиденды.

Применениеоценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:

Сi= Фi * М,

Где: Сi<sub/>–стоимость оцениваемого предприятия;

Фi– финансовая база оцениваемого предприятия;

М – рассчитанныйрыночный мульти пликатор.

Списоклитературы

1.    Александрова,С. Л. Витратний підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова //Економіка. Фінанси. Право. — 2005. — N 1. — C.3-5

2.    Грибовский,С. В. Экономико — математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В.Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. — 2005. — N 3. — C.24-44

3.    Есипов,В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества ифинансового состояния предприятия [Текст]: учебное пособие / В. Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В. В. Терехова. — СПб.: Питер, 2002.-128 с.

4.    Зайцева,Т. В. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартостіоб`єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева // Економіка. Фінанси. Право. — 2005. — N 6. — C.3-12

5.    Заяць,В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінки нерухомості в Україні[Текст] / В. М. Заяць // Фінанси України. — 2007. — N 3. — C.41-50

6.    Корнилов,Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена иопределение на их основе эффективности принимаемых стратегий приреструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы икредит. — 2004. — N 27. — C.14-22

7.    Оцінкамайна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. — 2009. — N 19

8.    Оцінкамайна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. — 2009. — N 20

9.    Оцінкамайна: Методичні вказівки щодо вивчення дисципліни: Для магістрів спец.«Фінанси» денн. форми навч-ня [Текст] /; сост. А. В. Андрєєв; НБУ,УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. — Суми: УАБС НБУ, 2002. — 32 с.

10. Оцінка майна:Нормативні документи [Текст] // Инвестгазета. — 2008. — N 5

11. Про затвердженняНаціонального стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» [Текст]:постанова / Україна. Кабінет Міністрів. — [Б. м.: б. и.], 2004. — Б. ц.