Реферат: Оценка недвижимости
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
ФИЛИАЛ
Федеральногогосударственного образовательного учреждения высшего профессиональногообразования
«СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»
в г. Калуге
КАФЕДРА
финансов и кредита
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
г. Калуга
2008
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретическиеосновы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1 Оценка стоимостинедвижимости: основные понятия и принципы оценки
1.2 Подходы и методыоценки стоимости недвижимости
1.3 Проблемы оценкисобственности
Глава 2. Определениерыночной стоимости объекта недвижимости
2.1 Описание объектаоценки
2.2 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
2.3 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода
2.4 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Глава 3. Рекомендации поуправлению стоимостью объекта
3.1 Определениеитоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
3.2 Рекомендации поувеличению рыночной стоимости
Заключение
Список литературы
Введение
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовалуглубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценкистоимости недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики,представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономическихсубъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е.процессов производства (создания), потребления (использования) и обменаобъектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающихфункционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры икомнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торговогоназначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следуетучитывать региональные особенности рынка недвижимости.
Впроизводственно-экономической практике экономических субъектов появляетсямножество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимостьимущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция покупле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешениюимущественных споров, налогообложению и т. д.
Определениерыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальныйпроцесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичныхобъекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту,но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительноразличаться.
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что насегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной иобъективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности ещене полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки,профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель работы – определение рыночной стоимости объектанедвижимости и обоснование путей ее повышения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующиезадачи:
1. Исследоватьтеоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;
2. Датьхарактеристику объекту оценки и его окружению;
3. Обосноватьрыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;
4. Дать рекомендациипо увеличению рыночной стоимости объекта оценки.
Объект исследования – процедура определения рыночнойстоимости имущества.
Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объектанедвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключенияи списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценкинедвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объектанедвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяютсяпути повышения рыночной стоимости недвижимости.
Теоретическойи методологической основой исследования является диалектический метод познания,а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет поисследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы:экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а такжеметод сравнения.
Глава 1.Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости1.1 Оценкастоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
Различныеблага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются дляудовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физическихлиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. Отвозможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиесяпотребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом вдальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]
Все операциии сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Врыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций иизменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценкенедвижимости возникает в следующих случаях: [2]
§ операциикупли-продажи или сдаче в аренду;
§ акционированиепредприятий и перераспределении имущественных долей;
§ привлечениеновых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
§ кадастроваяоценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельныхучастков;
§ страхованиеобъектов недвижимости;
§ кредитованиепод залог объектов недвижимости;
§ внесениеобъектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий иорганизаций;
§ разработкаинвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
§ ликвидацияобъектов недвижимости;
§ исполнениеправ наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
§ другиеоперации, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1]
При оценкенедвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения –это вклад в стоимость.
Недвижимоеимущество находится в свободном гражданском обороте и является объектомразличных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. вопределении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретныймомент времени.
В современнойэкономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силуразличных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемнаястоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансоваястоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционнаястоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена надве категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]
Стоимость вобмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом иконкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложенияи спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяетсяреальными экономическими факторами.
Стоимость впользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя илигруппы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется каксоставная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемаязаводом). [17, 20]
Из всех видовстоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной видстоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мыисходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности ужепродавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) ибудет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка непротиворечат этому.
Исходя извышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированныерынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеюттрехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20,36-37]
- действительностоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
- действительнорыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимостьконкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторовсвободного, открытого и конкурентного рынка;
- действительнообъективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка –производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночныеинтересы сторон.
Стоимостьможно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего,поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на местоинвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный,затратный и доходный подходы.
Основнаязадача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества ипродолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этихвыгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принциповоценки.
Принципыоценки делятся на четыре группы: [15, 33]
1) принципы,основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения иожидания);
2) принципы,вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточнойпродуктивности, предельной производительности, сбалансированности,экономического размера и экономического разделения);
3) принципы,обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности,изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4) принципнаилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этотпринцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любойоценки недвижимости.
Обязательнымусловием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынканедвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенноевлияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объектанедвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные,используемые при оценке методами доходного подхода. [27, 48]
1.2 Подходыи методы оценки стоимости недвижимостиВ оценкенедвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости:затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиесяметоды, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов коценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объектаопределяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблемоценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.
Затратныйподход
Затратныйподход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат посозданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимыхобъектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретениинедвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель,проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку ивозведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период безсущественных задержек. [9, 52]
Основныеэтапы процедуры оценки при данном подходе: [34, 87]
1. Расчетстоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся враспоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2. Оценкавосстановительной стоимости оцениваемого здания. В основе расчетавосстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемогообъекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектовна определенную дату.
3. Определениевеличины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
4. Оценкавеличины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
5. Расчетитоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительнойстоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимостьземельного участка.
Затратныйподход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, онприводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованнойстоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектовспециального назначения и другого имущества, сделки по которому редкозаключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования.Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяетустановить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличениемоперационного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратногоподхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.
Такжезатратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических ифизических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего инаиболее эффективного использования участка земли. [28]
Определениестоимости земельного участка
Всоответствии со ст. 35 ГК РФ при переходе права собственности на здание,строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицуоно приобретает право на использование соответствующей части земельногоучастка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования,на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. [1]
Из всехметодов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализапродаж. [29, 244]
Восстановительнаястоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается втекущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к датеоценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат,связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядкаучета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые икосвенные затраты.
Прямыезатраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов,заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмови т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно кстроительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций вземлю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопераотражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор исвязанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателяопределяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величиныпроцента и соответствующей ему основы (составной части стоимостисобственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной. [35]
Основнымисточником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимостиявляются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому.Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущихцен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов ипромышленные сооружения. В настоящее время в России существует системанормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. [41,48]
Построенныеобъекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют своиэксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимостьобъекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со сторонынепосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаютфизический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение(потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническимпрогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательностиобъекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией врегионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который ибудет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта истоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки. [46, 4]
Наиболееполным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания илисооружения служат материалы натурального обследования. Первым условиемпроведения таких обследований должно быть точное определение функциональногоназначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменениемтехнологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределыизменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. [38, 44]
Вторымусловием проведения исследований является получение полной информации оприродно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия районарасположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности. [38,45]
Рыночныйподход
Необходимойпредпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличиеинформации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимыпо назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях(время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Сравнительныйподход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса ипредложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости врыночном подходе используется ряд количественных и качественных методоввыделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данныхсопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. [32,65]
Основнымпринципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения,который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену,превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.
Основныетрудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностьюроссийского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок собъектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценкиприменяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. [30]
Методсравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализанедавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны соцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определениястоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта темже самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобыприменить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включаяпринцип замещения.
Применениеметода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующихдействий: [22, 67]
1. подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определениеподходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждойединице;
3. сопоставлениеоцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ихпродажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведениеряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночнойстоимости объекта оценки.
В качествеисточников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерскиеконторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.
После выбораединицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементысравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредствомнеобходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.
В оценочнойпрактике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основныеэлементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовыхрасчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), времяпродажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездныхпутей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений. [41,48]
Данный методнаиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.
Для выделенияэлементов измерения корректировок используют количественные и качественныеметодики.
Кколичественным методикам относят: [10, 71-72]
· анализпарных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определитькорректировку для одного элемента сравнения);
· статистическийанализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики дляпроведения корреляционно-регрессионного анализа);
· анализвторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь наданные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения)и другие.
Ккачественным методикам относятся:
· классификационный(сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключениемтого, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а вкатегориях нечеткой логики);
· распределительныйанализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности,затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
Доходныйподход
Определениерыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подходаосновывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичныйинвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожиданииполучения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существуетнепосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческогоиспользования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется какстоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимостьобъекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов,генерируемым объектом оценки.
Преимуществодоходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается втом, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимостикак источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается какосновной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода являетсято, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. [15,89]
Основныеэтапы процедуры оценки при данном подходе: [21, 116-118]
1. Составлениепрогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за периодвладения и на основе полученных данных определение потенциального валовогодохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:
ПВД = S * Са, (1.1)
где
S – площадь,сдаваемая в аренду, кв.м;
Са – аренднаяставка за 1 кв.м.
2. Определениена основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сбореарендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило,собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать варенду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполнойзанятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестнымиарендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуетсякоэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных варенду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.
Расчетдействительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2: [22]
ДВД = ПВД *Кз * Кс, (1.2)
где
ДВД –действительный валовой доход;
ПВД –потенциальный валовой доход;
Кз –коэффициент загрузки площадей;
Кс –коэффициент сбора платежей.
Следуетотметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавитьпрочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей(например, за использование дополнительными услугами – автомобильной стоянкой ит.п.).
3. Расчетиздержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается наанализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данномрынке. Расходы бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховыевзносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные,текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.),расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихсяконструктивных элементов здания).
Такимобразом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, аитоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
4. Пересчетчистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.
Метод прямойкапитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта,основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года встоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основеанализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов,аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции. Такойзападный классический вариант метода прямой капитализации, при которомкоэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять вроссийских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностямипри сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являютсяконфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходитсяиспользовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации,предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы еговозврата.
Следуетотметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующихактивов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительностикапиталовложений в ремонт или реконструкцию. [37, 19]
1.3 Проблемыоценки собственности
Трудностисвязаны с рядом проблем, возникающих при оценке собственности (подходы иметоды), некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этойобласти. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.
Перваяпроблема по счету, а не по назначению – выбор ставки капитализации идисконтирования.
Существуетнесколько рекомендаций по выбору ставки: [40, 27-28]
1. Стоимостьссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельногоповедения (отсутствует рынок ценных бумаг).
2. Средняямаржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которыхкотируются на рынке.
3. Наоснове средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.
4. Средниемаржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).
5. Нормывозмещения по займам.
6. Плановыенормы.
7. Нормассудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом(НД) и внутренним национальным продуктом (ВНП)).
8. Доходностьальтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).
9. Минимальнаябезрисковая доходность, с точки зрения инвестора.
Реальнаякраткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностьюказначейских векселей и индексом потребительских цен.
Множествопрактических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит онеблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещениянаходится за пределами теории управления финансами – в области психологии(сфера искусства, а не науки).
Чтобы сделатьоценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставкипринять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, понормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — каксейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной длякаждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следуетподчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (несту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставкасравнения, ставка помещения инвестиций).
Втораяпроблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая,что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разныхоценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано спроцедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминаетизготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одномуи тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует массапричин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому впроизводстве принята система допусков на размеры деталей. Если размерыизготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной.Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходахи методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски наразмеры деталей. [45]
Выход изэтого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценкистоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчетследует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математикеподразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа.Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определитьколичество цифр в целой части числа.
Другаяпроблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетовстоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт,оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости методарасчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна.Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента,равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу)оценки. [41, 48-49]
Следующаяпроблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности,когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения ксопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеетсязначительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов присопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектовсобственности и ряд других.
Одна из самыхсложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночнойинформации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимостисобственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативнымметодом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных итехнологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информациялибо потеряна, либо устарела. [36, 29]
Чтобы снятьбольшинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности,следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результатерасчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченногораспределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следуетрекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца ипокупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной ценыравна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.
В этом случаеи продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценахкупли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемойсделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать иискать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижениезапрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]
Такихвариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателясрочность в покупке-продаже может быть разная.
В 2001 годупринято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерствуимущественных отношений РФ вменяется в обязанность «разработка иутверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности». Этодолжно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видамстоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов обоценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органамиисполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфередеятельности.
Однакоминистерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности(на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.
Поэтому науровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базеобщеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородныхобъектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задачасогласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, городаили региона.
Процедурасогласования и утверждения региональных методических материалов применительно кразличным объектам собственности должна быть регламентирована Министерствомимущественных отношений Российской Федерации.
Это поможетболее обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видовсобственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимостирезультатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизитполукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.[2]
Глава 2.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
2.1 Описаниеобъекта оценки
В настоящеевремя существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в видеотдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложениеколеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция кнекоторому повышению верхней границы цены предложения.
Этообъясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансовообоснованным.
С другойстороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящемувремени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растутцены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые дляпродажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точкизрения экономической логики.
Объектнедвижимости находится в собственности ООО «Арис» и расположен в Ленинскомрайоне города Калуги.
Объектвключает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораномобщей площадью 1.375,8 кв.м.
Объектнаходится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительнонедалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортнаядоступность – хорошая.
Описание земельногоучастка
Формаучастка– прямоугольная;
Площадьучастка– 556,0 м2
Состояниепочвы –основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топографияместности:рельеф участка спокойный.
Обеспеченностьинфраструктурой:
К жилому домуподключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Возможныеограничения по использованию и сервитуты
Разрешенноеиспользование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменениефункционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласованиис органами местной администрации, что подтверждает и собственник объектаоценки.
Сервитуты.Предполагается,что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда ипроведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующихсервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболееэффективного использования участка. В состав участка не входят памятники,уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особыхограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Описаниездания
Здание имеет3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.
Таблица 1
Конструктивныеэлементы здания
Конструктивный элемент Характеристика Техническое состояние Фундаменты Бетонные ленточные ОтличноеСтены
и их наружная отделка
Силикатный кирпич
красный отделочный кирпич, t=0,5
Отличное Перегородки Кирпичные ОтличноеПерекрытия:
- чердачные;
- междуэтажные;
- надподвальные
Ж/бетонные
Ж/бетонные
Ж/бетонные
Отличное Крыша Совмещенная Отличное Полы Паркет, плитка, линолеум ОтличноеПроемы
-оконные
-деревянные
Деревянные модернизированные Отличное Внутренняя отделка Еврокласс ОтличноеСанитарно- и э/технические устройства:
· отопление
· водопровод
· канализация
· э/освещение
· телефон
· вентиляция
Центральное, от котельной
От сети
Сток в городской коллектор
Скрытая проводка
АТС
Естественная
Отличное Прочие работы отмостки Отличное 2.2 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подходаВ качествеобъекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичноетрехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показателивосстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальныхзданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболеесоответствующее по конструктивным признакам объекту оценки.
Таблица 2
Сравнительныйанализ объекта оценки и объекта-аналога
(Определениекоэффициента подобия)
Конструктивные элементы Объект-аналог Объект оценки Степень подобия (коэфф. подобия) Удельный вес, элементов % объект-аналог объект оценки 1 2 3 4 5 6 1. Фундаменты ж/б блоки ж/б блоки 1,00 5,0 5,0 2. Стены и перегородки кирпич кирпич 1,00 24,0 24,0 3. Перекрытия ж/бетон ж/бетон 1,00 9,0 9,0 4. Полы бетонные бетонные 1,00 10,0 10,0 5. Проемы простые деревянные простые деревянные 1,00 11,0 11,0 6. Внутренняя отделка простая - 0,00 8,0 0,0 7. Санитарно-технические и электротехнические устройства· центр.отопл.
· водопровод
· канализация
· вентиляция
· эл/освещение
· центр.отопл.
· водопровод
· канализация
· вентиляция
· эл/освещение
1,00 12,7 12,7 8. Крыша рулон по ж/б плитам ─ 0,00 6,0 0,0 9. Лестницы и входы – – 1,00 5,0 5,0 10. Простые работы – – 1,00 9,3 9,3 ИТОГО: 0,8 100 86 Поправочный коэффициент 0,86 /> /> /> /> /> /> /> />Определениеполной восстановительной стоимости объекта оценки.
Основныеисходные данные:
· Группакапитальности – I.;
· Строительныйобъем: Vстр. = 4 444 м3;
· Общаяплощадь: S=1.375,8 м2;
· Источникинормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52
Основнаярасчетная формула:
ПВС = УС1969х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn, (3.1)
где ПВС –полная восстановительная стоимость объекта, руб.
УС1969– стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9р/ м3
Vстр.– строительный объем, куб. м;
И69-84– индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых икоммерческих зданий в среднем – 2,21;
И84-20.12.2007 — индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу встроительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;
К84-20.12.2007= 61,07
Кn– поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86
Расчетполной восстановительной стоимости объекта:
ПВС=24,9 х 4 444х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.
Оценка износа(обесценения) объекта
Исходя изпредполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности),физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.
Посколькуздание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.
Экономический(внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящеевремя востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанноеположение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.
Определениеприбыли предпринимателя
Прибыльпредпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателяожидает получить в виде премии за использование своего капитала,инвестированного в строительство.
Прибыльпредпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательскогодохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периодастроительства (Тстр.) по формуле:
/> (3.2)
По даннымКалужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. мотдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. сучетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительствана 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза(Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее времяобычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговыеплощади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:
/>= 0,937, или97,3%.
Таблица 3
Расчетитоговой величины стоимости объекта оценки
Элементы стоимости Величина стоимости, руб. Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС) 12.843.755,88 Совокупный износ (обесценение) 642.187,80 Прибыль предпринимателя. 12.496.974,47 Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась) – Итоговая величина стоимости 25.982.918,15Такимобразом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощьюзатратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсотвосемнадцать рублей) без НДС.
2.3 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подходаТаблица 4
Характеристикаобъектов сравнения
Характерис-тика объектов сравнения Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 41 2 3 4 5 6
Адрес объекта г. Калуга, ул. Суворова, д.29
г. Калуга,
ул.Теле-визионная, д.2а
г. Калуга,
ул. Московская, д.237
г. Калуга,
ул. Азаровская, д.26
г. Калуга,
ул.
Хрустальная,
д.18
Год постройки 2002 г. 1995 г., реконструкция – 1998г. 2003 г. 1971 г., реконструкция – 2002г. 1988 г.
Общая площадь (кв. м.) 1375,8 1157,1 297,3 2234,0 3806,0
Основное назначение в текущем состоянии Офисные помещения, кафе, места отдыха Офисные помещения Офисные помещения, места отдыха Офисно-выставочные помещения Офисные помещения
Первоначальное назначение то же Административное здание Административное здание Книжная база Админ.-произ-водственное здание
Наружные ограждающие конструкции кирпич кирпич кирпич кирпично-панельное со вставками из пеноблоков ж/б панели
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Земельный участок
554,5 м2
122971 м2 (имеются другие строения)
под зданием6250 м2
под зданием + прирамповая площадкаКачество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» класс «Э» Качество парковки и автотранспорта Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка Организованная парковка (спец. площадка) Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка Ограниченная внутренняя парковка Период продажи –– декабрь 2007 г. август 2007 г. февраль 2007 г. октябрь 2006 г. Этажность 3 этажа 2 этажа 3 этажа 2 этажа 3 этажа Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб. – 33000 41500 28500 15500 /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Определение(обоснование) корректировок
1.Корректировка на рыночные условия (дату продажи)
В данномслучае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Онпредполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи иопределить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потомувеличина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляциидля интересующих нас периодов по формуле:
/>,
где Мi– средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072
Расчетнаяформула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл= 1,0072
100 × Кtсрминфл– 100
Таблица 5
Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Время продажи декабрь 2007г.август
2007г.
февраль 2007г. октябрь 2006г. Величина корректировок 0,0 9,0 13,0 17,12.Местоположение.
Местоположениесравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное»,«отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего»,«удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.
Таблица 6
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего Величина корректировок, % - +10 +10 +20 +20
3.Корректировка на физическое отличие.
Единственнымсущественным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материалограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как вобъекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич.Данное отличие оценивается нами в размере 6%
4.Корректировка на состояние объекта
Состояние, вкотором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние наего цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние»,скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимопровести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.
В данномслучае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующихградаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего»,«удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.
Таблица 7
Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Состояние объекта «отличное» «хорошее» «отличное» «отличное» «удовлетворительное» Величина корректировок, % – +6 0,0 0,0 +30
5.Корректировка на качество отделки
При оценкекачества отделки рассматривались шесть уровней качества:
· высшеекачество – класс «люкс»;
· повышенноекачество – класс «У»;
· среднеекачество – класс «С»;
· удовлетворительноекачество – класс «Э» (экономичный)
· качествонизкого уровня – «Н»;
· оченьплохое – «О».
Цена градации– 5 %
Таблица 8
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» качество «Н» Величина корректировок, % – -10 -15 -15 +5
6.Корректировка на площадь объекта.
В нашемслучае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2.По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади даетснижение цены 1 м2 на величину:
(Sоб.ср.– Sоб.оц) х К, (3.3)
где: Sоб.ср.– площадь объекта сравнения;
Sоб.оц– площадь объекта оценки;
К –эмпирический коэффициент, К = 0,00533
Расчетнаяформула:
/>
Таблица 9
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Площадь объекта, кв.м. 1375,8 1157,1 297,3 2234 3806 Величина корректировок, % - -1,1 -5,7 +4,6 +13,07.Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельногоучастка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциаловобъекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие илиотсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5% от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8.Корректировка на этажность.
В нашемслучае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследованияпоказывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом.Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы иарендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а неинвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-хниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажейтакое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажныхзданий эта величина составляет 12÷15%.
9.Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличиепарковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости.В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковкирассматривалось в трех вариантах:
· наружнаяпарковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянкимашин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднеекачество);
· организованнаяпарковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка дляпарковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
· внутренняяпарковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутреннейтерритории) – 0%, (плохое).
Таблица 10
Итоговыекорректировки
Элементы сравнения СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 1 2 3 4 5 6 Цена продажи, руб./кв. м –– 33000 41500 28500 15500 Переданные права Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Величина корректировки ― 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена ― 33000 41500 28500 15500 Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Величина корректировки ― 0% 0% 0% 0% Цена после корректировки ― 33000 41500 28500 15500 Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Корректировка на условия продажи ― 0% 0% 0% 0% Цена после корректировки ― 33000 41500 28500 15500 Рыночные условия (дата продажи) ― декабрь 2007г.август
2007г.
февраль 2007г. октябрь 2006г. Корректировка на рыночные условия ― 0,0 +9,0 +13,0 +17,1 Цена после корректировки ― 33000 45235 32205 18151Вывод: Наименьшееколичество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому ценаобъекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3,т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямогосравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.
Такимобразом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыремиллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
2.4 Определениерыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подходаВ работе былиспользован метод прямой капитализации для оценки стоимости объектанедвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точнуюоценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый потокдоходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Анализ доходов
Все доходыдля оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещенийразличного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, целькоторого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлисьсопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью снесколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложенийи условий действующей аренды.
В ходеподготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и егопрофиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды:1175 руб./кв.м
Анализ расходов
Эксплуатационныерасходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением иэксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величинакоторых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги наимущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящиеот степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Налоги нанедвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимостьземли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложенияопределять не следует.
Налог наимущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость= Первоначальная стоимость – Износ).
Для вновькупленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только чтопостроенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам настроительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценкискладывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на моментприобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мысчитаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группыкапитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменениемвеличины налога на имущество можно смело пренебречь.
Страховыеплатежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, безучета НДС.
В данномслучае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительноговалового дохода (ДВД).
Включениерасходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностьюобъекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличиеот владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлениюобъектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняяфирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем,что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектомнедвижимости, а усилиями управляющего.
Для данноготипа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валовогодохода.
Посколькуздание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется,расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.
На основеимеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементовзданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принятозначение 3,6% от ЭВД.
Прочиерасходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.
Определение общегокоэффициента капитализации
Коэффициенткапитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода отего эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичныхобъектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования,согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК = НПб/р+ Р + Л ± Св.к., где
СК – ставкакапитализации;
НПб/р– безрисковая норма прибыли;
Р – надбавказа риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавказа низкую ликвидность объекта;
Св.к.– ставка возврата капитала.
Безрисковаяставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем7%).
Надбавка зариск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации околичестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р =4%.
Надбавка задополнительный риск – 4%.
Коэффициентна ликвидностьопределяется примерным временем продажи недвижимостиподобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономическойконъюнктуры в 0,4 года.
Кн/ликв.= Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или2,8%
Премия зариск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.
Втораясоставляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала илиприрост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числулет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время,которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвесторасоставляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5%(1/20).
В настоящеевремя конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что длясравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение)нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Крометого, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодноеместорасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортныхмагистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценкиочевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).
Общийкоэффициент капитализации равен:
R0= 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Расчетстоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды
Для расчетапотенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячныеарендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м
Такимобразом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 ×1375,8 = 19.398.780 руб.;
Расчет эффективноговалового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузкисдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принятозначение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников исобственных наблюдений.
Проведенныерасчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:
19.398.780 ×0,92 = 17.846.877,6 руб.
Таблица 11
Определениерыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
Эффективный валовой доход (ЭВД) 17846877,60 руб. Операционные расходы, 3045391,19 руб. в т.ч. /> · налог на здание 291494,44 руб. · страховые платежи 53897,45 руб. · коммунальные платежи 1249281,43 руб. · управление объектом 392631,31 руб. · текущий ремонт (4% от ЭВД) 713875,10 руб. · прочие расходы (2% от ОР) 47115,76 руб. · резерв на замещение (3,6% от ЭВД) 642487,59 руб. Чистый операционный доход (ЧОД) до налогообложения 14801486,41 руб. Чистый операционный доход (ЧОД) с учетом налога на прибыль 11249129,67 руб.Общий коэффициент капитализации (R0)
0,19 Стоимость оцениваемого здания составляет 60479191,77 руб.Такимобразом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощьюдоходного подхода, составляет 60.479.191,77 руб., или округленно 60.479.192руб. (Шестьдесят миллионов четыреста семьдесят девять тысяч сто девяносто дварубля) без НДС.
Глава 3.Рекомендации по управлению стоимостью объекта
3.1 Определениеитоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Применяяразличные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам:
Таблица 12
Подходы (методы) Весовой коэффициент Стоимость, руб. Затратный подход (метод сравнительной единицы) 0,35 25982918 Рыночный подход (метод прямого сравнения продаж) 0,25 44307639 Доходный подход (метод прямой капитализации дохода) 0,4 60479192 Итоговая величина стоимости 1,00 44362607,85Затратныйподход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду иназначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое зданиепринадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтомуудельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратногоподхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент – 0,35.
Данные,положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, всвязи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объектанеобходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подходапридается весовой коэффициент 0,25.
Доходнаястоимость отражает рыночное поведение типичного инвестора, поэтому результатуданного подхода присваивается максимальный весовой коэффициент – 0,40.
Таким образом,на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
· затратныйподход – 0,35;
· рыночныйподход – 0,25;
· доходныйподход – 0,40.
С учетомвесовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на20.12.2007г. составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллионатриста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимостиСтоимостьнедвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежнымипотоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такуюотдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечениекапитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такойсистеме управления именно на них строится весь механизм принятия крупныхстратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управлениестоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы иприемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компаниимаксимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятияуправленческих решений на ключевых факторах стоимости.
Управлениестоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-егоды. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата ипризвано усовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В немизначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятиярешений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупныхмногопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научитьсяиспользовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений.Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибыляхи убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными икраткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено иорганизовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такоеуправление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленнуюна достижение максимальной стоимости.
Дляоцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективномуиспользованию имеющихся площадей.
Оцениваемоездание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящеевремя частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С однойстороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать этопомещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширениемсотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниямизначительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагаетсяпровести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее вразряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместныхномеров класса «люкс».
Стоимостьмероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.
Таблица 13
Сметарасходов на реконструкцию мансарды
№ Наименование работ Стоимость, руб. 1 Общестроительные работы (демонтаж) 406.211 2 Общестроительные работы (новые) 2.448.728 3 Холодное и горячее водоснабжение 49.818 4 Отопление 90.144 5 Канализация и сантехническое оборудование 31.738 6 Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование 67.534 7 Электросиловое оборудование и электроосвещение 422.402 8 Устройство связи 37.010 9 Охранно-пожарная сигнализация 114.531 10 Автоматика отопления, вентиляция 7.638 11 Благоустройство номеров 872.640 Итого 4.548.394Дляфинансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующихусловиях:
· Суммакредита – 5.250.000 руб.
· Процентнаяставка – 14% в год;
· Сроккредитования – 1 год;
· Обеспечение– оцениваемый объект недвижимости;
· Условияпогашения кредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долгаравными долями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.
Как ужеотмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса «люкс».Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблется от 1400руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб.,поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначальноданное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создаетопределенные неудобства для клиентов.
Инвестиционныйгоризонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, чтооцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.
Движениеденежных средств представлено в табл. 14.
Таблица 14
Движениеденежных средств в руб.
Статья расходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год Реконструкция 4548394 – – – 4548394 Обслуживание кредита 1866506 1866506 1866506 1866506 7466025 Операционные расходы 124539 127030 129571 132162 513302 Налог на прибыль - 292073 291463 290841 874377 Итого 6539439 2285609 2287540 2289509 13402098 Статья доходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год Гостиничный бизнес – 1344000 1344000 1344000 4032000 Амортизация 1299145 1302393 1305649 1308913 5216100 Кредит 5250000 – – – 5250000 Итого 6549145 2646393 2649649 2652913 14498100 Сальдо 9706 360784 362109 363404 1096002Основнуюстатью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, чтопри избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемостиномеров не выявлено.
Чтобыопределить, насколько увеличится текущая рыночная стоимость оцениваемогообъекта в результате проведения рекомендуемых мероприятий, целесообразновоспользоваться коэффициентом капитализации, применявшемся в рамках доходногоподхода. Это обусловлено тем, что данный проект является инвестиционным, т.е.ориентированным, прежде всего, на получение дохода.
Следовательно,прирост текущей рыночной стоимости объекта оценки составит:
1.096.002 /0,19 = 5.768.432 (руб.)
(Пятьмиллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) безучета НДС.
Заключение
Как следуетиз положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночнойстоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильноприменены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом«любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сутисравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, толькокачество информации и правильность применения процедур может служитьограничением на использование того или иного метода.
В первойглаве работы рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости,основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные собоснование стоимости недвижимого имущества.
Недвижимоеимущество – это физические объекты с фиксированным местоположением впространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так инад поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а такжеправа, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под объектомнедвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественныйкомплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могутбыть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты,многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооруженияблагоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного иинженерного обеспечения; другие объекты.
Оценкунедвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного исравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристикиобъекта.
Каждый изтрех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих емуметодов:
- методпрямой капитализации доходов;
- методсравнения продаж;
- методсравнительной единицы.
Такимобразом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использованиямогут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий идругих улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.
Во второйглаве проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов коценке.
Каждый изиспользованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительныйподход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику пореальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предпринятыспециальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи сэтим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.
Затратныйподход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности ифизическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база несовершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того,при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненныеиндексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.
Доходныйподход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратногоподхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность,связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.
В третьейглаве работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимостиобъекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость, а также данырекомендации по ее увеличению.
Расчетыпоказали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2007г.составляет округленно 44.362.608 руб. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесятдве тысячи шестьсот восемь рублей) без учета НДС.
Однакопредложенные мероприятия по управлению стоимостью позволяют увеличить текущую рыночнуюстоимость на 5.768.432 руб. (Пять миллионов семьсот шестьдесят восемь тысяччетыреста тридцать два рубля) без НДС.
Списоклитературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (частьпервая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 №395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»
4. Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочнойдеятельности в Российской Федерации»
5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки»
6. СборникиУкрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений
7. Международныестандарты оценки. – М.: РОО, 1995
8. «Методическиерекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденныераспоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р
9. Анализи оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело,1997
10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект,2006. — 355 с.
11. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб:Питер, 2001. — 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
12. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П.В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО,2002. – 95 с.
13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектовнедвижимости. — М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующихпредприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005
15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.Оценка бизнеса. — СПб: Питер, 2006. – 457 с.
16. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужскийфилиал СЗАГС, Калуга, 2005
17. Коростылев С. П. Основы теории и практикиоценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998
18. Оценка бизнеса / Под ред. А. Г. Грязновой и М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004
19. Оценка бизнеса: Задачи и решения / ПросветоваГ. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.
20. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.: ил.
21. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
22. Оценка объектов недвижимости: теоретические ипрактические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебноеи практическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998
24. Оценочная деятельность в экономике. Учебноепособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. –101 с.
25. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценканедвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002
26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2004. – 464 с.
27. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости.СПб, 1998. – 247 с.
28. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. — М.: ЮНИТИ,2006. – 463 с.
29. Управление земельными ресурсами.Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.:ВШПП, 2004. – 520 с.
30. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методыоценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004
31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценкаприносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
32. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательныеакты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочнойдеятельности: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2003. –164 с.
33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценкастоимости предприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.
34. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик,М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. — 297 с.
35. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.:Дело, 2000
36. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектовнедвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2001. – с. 28-30
37. Акимова И., БиктимироваН. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системедействующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Правои экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
38. Грибовский С. Массоваяоценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. – №4. – с. 43-45
39. Грибовский С. Оценка объектовнедвижимости с использованием доходного подхода // Проблемы недвижимости. 2000.Вып. 2.
40. Грибовский С.Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. –2005. – №3. – с. 24-43
41. Григорьева И. Л. Проблемыоценки собственности // Финансовый бизнес. – 2004. – №1. – с. 48–49
42. Зеленский Ю. В. Осопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принципсогласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. – №4.
43. Логинов М. П. К вопросуоб оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002. – №9. – с. 103–107
44. Озеров Е.С. Феноменравновесной цены как база аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2000.Вып. 1. С 32–54.
45. Озеров Е.С. Экономика именеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
46. Озеров Е.С. К вопросу обобосновании и использовании аксиомы теории оценки // Проблемы недвижимости.2004. Вып. 1. С 3-5.
47. ПацкалевА. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
48. ОфициальныйWeb–сайт СБРФ htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru