Реферат: Анализ земельного рынка России

Содержание

Введение

Глава 1.Характеристика рынка земли

1.1Сущность, функции, особенности рынка земли

1.2Земельные и рентные отношения

1.3 Видыземельной ренты

1.4 Ценаземли

Глава 2.Современное состояние земельного рынка России иперспективы его развития

2.1Анализ земельного рынка России

2.2Перспективы развития рынка земли в России

Заключение

Списоклитературы

Приложения

Введение

Актуальность изучения земельного рынка обусловлена тем фактором, что Россиярасполагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатствостраны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформане доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельныйранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующиемеханизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ кземельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли ипередачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантийправ на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размерыи механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетахвсех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственногоиспользования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этомфинансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется поостаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка кликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

Выходом из такого сложного положения является определение основныхнаправлений государственной земельной политики и разработка системыстратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в РоссийскойФедерации.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельныхотношений и создания российской национальной системы землепользования, котораяпозволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование исоциальную справедливость при распределении земли.

Целью данной работы является изучение рынка земли и выявления его роли вформировании экономической системы.

В соответствии с обозначенной целью работы перед ней ставится ряд задач:

— изучить сущность, функции, особенности рынка земли;

— подвергнуть исследованию земельные и рентные отношения;

— провести анализ современного земельного рынка России;

— рассмотреть перспективы развития рынка земли в России.

Объектом исследования является рынок земли. Предметом исследованиявыступает анализ земельного рынка России

При написании работы были использованы следующие методы научногоисследования: сравнительный метод; изучение нормативно-правовой базы; изучениемонографических публикаций и статей; аналитический метод.

Глава1. Характеристика рынка земли 1.1 Сущность, функции, особенности рынка земли

Среди всех реальных и потенциальных богатств, которыми обладают люди,земле, несомненно, принадлежит центральное место при любой системеобщественного устройства.

Земля, как объект хозяйственных и рыночных отношений, занимает уникальноеи ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей исамой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческогообщества, поскольку является единственным местом проживания всех народов ипоколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямоили косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение в качествеприродного объекта, существующего независимо от воли людей, земля — это всяпланета, колыбель человека, которая выполняет важнейшую экологическую функцию.Одновременно земля — это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхностьили пространственный базис, являющийся объектов хозяйствования, и,следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли состоитв том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И наконец, земля,как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическуюфункцию Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не толькоконституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательствомс учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу этого земля, как невосполнимый природный ресурс многофункциональногозначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особеннокупля-продажа земельных участков в России на современном этапе — делоспецифическое и непростое. Рынок земли, как средство законногоперераспределения земель между собственниками экономическими методами,объективно регулируется с помощью различных ограничений и норм.

Совершение сделок с земельными участками требует глубоких и систематическихзнаний особенностей земельного рынка, которые происходят из специфики самоготовара — земли.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими вузаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность,препятствует криминальным сделкам с землей. Как объект предпринимательскойдеятельности земля не только служит определенной гарантией стабильности бизнесаи сохранения капитала, но и имеет особую престижность в общественном сознании.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитогогосударства. Земля — важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизнии деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых,земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить обиррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектомкупли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий,а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие,средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы,от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена врезультате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенноеплодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородияпочвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенныеграницы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда присложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затратобеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой,предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью,хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение землиобладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможностьувеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов.Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью землив частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотноидут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли ввиде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтомукаждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельногофонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использованиеземли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка,если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантомстабильности. Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства.Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственностина землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств,целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этомполитика государства должна базироваться на сочетании интересов всеххозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная системауправления должна базироваться на земельном кадастре — это официальносоставленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фондастраны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможноразрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но ипредоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции,на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

1.2 Земельные и рентные отношения

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля как средствопроизводства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное использованиесоставляет существо земельных отношений.

Исходным условием для образования ренты является аренда земли.Арендаземли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участокна определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. Варендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу — аренднаяплата.

Арендная плата в настоящее время является основной формой крестьянскогоземлепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60%всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине — 40, в Панаме — свыше 75%.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает процент накапитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главнымобразом — ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцеми предпринимателем — арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственникомземли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычнойприбыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

1.3 Виды земельной ренты

Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений,которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец(частный собственник, кооператив или государство) на законном основанииобладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое правоиспользования земли предпринимателю, который по условиям арендного договоравременно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношенияарендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия.

В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могутизготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым факторомэкономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (поплодородию и по месторасположению — удаленности от рынка сбыта): различаютсялучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних покачеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей вэтих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предпринимателиберут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условияобразования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицускладывается поусловиям производства нахудших землях. Всефермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупаютповышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальныхресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству земляхсебестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложитьтакую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью,то на лучших участках ееиндивидуальная цена будет ниже рыночной.Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ порыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такаядифференциальная(разностная)сверхприбыль — это разница между рыночной ценой, отражающейповышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальнойценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Земельный собственник прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей емуземли и учитывает это обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностнаяприбыль достается ему в видедифференциальной ренты.

Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, тоесть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехническиемероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства,которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участковпутем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие мерыповышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чегосебестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай поустановившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худшихземлях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собойразницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, котораяпонизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этотдоход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда жеземлевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, тоон учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные безвсякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (гдеполучают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесьдифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда ивеличине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей инеравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовыхскважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно,по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получаютполезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достаетсясобственнику земли в виде ренты.

1.4 Цена земли

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи.Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерятьполучаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок покрайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы емугодовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли,прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты спроцентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Сталобыть,цена земли есть капитализированная (превращенная в денежныйкапитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) иобратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц’):

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когдаснижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5%годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 марок в год, будет продаватьсяза 2800 тыс. марок (/>). Когда же норма банковскогопроцента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн марок (/>).

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношениепредложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, чтоколичество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействиемповышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможноувеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгоднымвовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и ихколичество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характернатенденция уменьшения предложенияземли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процессурбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственныхцелей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи сэтим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее усобственников), создает национальные парки и заповедники, в которых вэкологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оноулучшает использование земель для городского строительства и рациональногоразвития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничиваетпредложение на рынке земли.

Одновременновозрастает спрос на землю. Его предъявляют крупныесельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность.Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов ииспользует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношенияпредложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

Рис. 2. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спросана нее

На рис. 2 показано, что происходит с ценой при сокращении земельныхугодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличенииспроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строгофиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется подвоздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 – П2)пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точкеР1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однакопри уменьшении количества земли с З1 до З2 криваяпредложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса вравновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровняЦ1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложиласьустойчиваятенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в рядерегионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз.Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены нажилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционногоодносемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возрослаболее чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получитьссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между темвыплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальныеобъекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, сталоособенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную“горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, такимобразом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения вбудущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны,ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые иземельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи сэтим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограниченополучение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, исобственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственностьна землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когдадействует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, иесли собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, чтосельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственностина землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют техническиеи организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются упроцветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то онинуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезныеэкономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственногопроизводства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В немпродуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства длясельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработкиполученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднятьэффективность труда во всех отраслях комплекса.

Глава 2. Современное состояние земельного рынкаРоссии и перспективы его развития 2.1 Анализ земельного рынка России

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итоговаграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданскийкодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов ианалогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственностифизических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажиземельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность егодвояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых,что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остаетсягосударство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельнойсобственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадьземельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1процента от земельного фонда РФ/>[1].

Представленные в табл. 1 данные, полученные на основании государственнойотчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном и устойчивом преобладанииарендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления быловыставлено всего лишь 0,42–0,45 процента земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по меревовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторыхисследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены,достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных длясельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказыватьбольшое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям/>[2].

Таблица 1

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формированииарендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога исоответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории,целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос ипредложение также учитываются. В среднем по России в 2007 году арендная плата(за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания вгородах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенныхпунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности;частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, всельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы дляпредприятий торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля.Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлосьзаплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкойобласти — 400 рублей.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2007году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки,217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ поналогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась всоответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах поосуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «Одополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении всобственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года.Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретениюземельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства,личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес началпадать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться вполтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участкамиобщей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь началорасти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительстваиндивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства(21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольшихплощадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан,пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных)целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участкаобщей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участковплощадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2005 года иблизко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупившихземлю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участковобщей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории поРоссии в целом).

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной властии местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой наземлю. Это понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативнаяцена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицуплощади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размерповысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы властиполучили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену крыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определениянормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправленияимеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленнойсубъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участкианалогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена землиопределяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четвертисубъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитываетсякратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской,Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономныхокругах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В другихсубъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской,Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае,Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставказемельного налога.

Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительнойвласти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкогоавтономного округа.

В табл. 2 приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектовРФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

Таблица 2

Приведенные крайние значения нормативных цен можно сопоставить среальными продажными ценами в их средних значениях по стране (табл. 3).

Таблица 3

Обращают на себя внимание цены земельных участков, предназначенных дляпредпринимательской деятельности. Они многократно превышают цены участковдругих категорий. В 2006 году зафиксировано почти трехкратное повышение, послечего они немного снизились в 2007 году.

Посредством земельных аукционов и конкурсов в 2007 году было реализовано1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в полтора раза больше, чем в 2006 году.Основное количество сделок—717—пришлось на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольноактивно раскупались земли сельскохозяйственного назначения. Так, в Саратовскойобласти через аукционы реализовано 59 участков общей площадью 9 526,4 гектаровпо цене 300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодийСаратовской области составляет 8 000 тысяч рублей за гектар. Расхождениепоследней с продажной ценой объясняется главным образом неплатежеспособностьюбольшинства сельского населения.

В структуре сделок с земельными участками второй по величине объемзанимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами. В 2007 году в75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи.Всего же за период с 1993 по 2007 год количество таких сделок выросло в 31 раз,для дачных участков — в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участковвесьма скромны.

Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным дляличного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищногостроительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающихсведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых,весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся набумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению среальными рыночными.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленныедля жилищного строительства в городах и поселках, в 2007 году колебалась от 3до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельскихнаселенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вненаселенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. Распределениеземельных ресурсов приведено в приложении.

2.2 Перспективы развития рынка земли в России

В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодийсоставила 6033,75 тыс. га, из них пашни — 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенныевозможности пополнить бюджет, используя эти земли. В ежегодный оборот земельсельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентовземель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля отсельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другимпользователям — в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Передправительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земельиз сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленныйкомплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данныймомент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либоусилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей именьшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций позалогу земель. В 2005–2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04процента от числа всех сделок. Развитие земельной ипотеки сдерживалосьроссийским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым землисельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящийпоправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации,а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимаетпрежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения,которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однакоданная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передаватьарендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределахсрока договора аренды.

Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственногоназначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землейобъектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельцаземельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самогоземельного участка.

Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночногомеханизма применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельнымиотношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение инерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуютсерьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынказемли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

• необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты собъяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихсяна ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земликак фактора производства.

• в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существованияперераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равныхусловий производства может быть сформулирован принцип рациональностисосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высокиместественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и болееполной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

• обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственногопроизводства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, длясоздания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условияхнизкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не можетслужить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

•выявить, что современную частную собственность на землю необходиморассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многимифакторами, такими как:

— возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственнымпроизводителям;

— ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;

— запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственныхземель из оборота или перевода их на другие виды использования;

— как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственныхугодий;

— запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтамии юридическими лицами;

— ограничения экологического характера.

• обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким(крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в созданииразличных систем налогообложения различного юридического статуса земельнойсобственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовыххозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственнойправоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелкиххозяйств.

• доказать необходимость введения государственного регулирования рынказемли и создание институциональных основ для его функционирования в России,

— установить нормы максимальных владений и аренды, с целью недопущениялатифундистских форм собственности.

• определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современныхусловиях, а именно

— высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,

— наличие ценных земель;

— наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.);

— возможности перепрофилирования использования земли для других целей.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, впервую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличиезначительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этойобласти остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельныхотношений, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция ксозданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, посуществу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкойопределенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается втечение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшиеюридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большуюсферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как научном, так и взаконотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной иисполнительной власти, а также в соответствующих научно-исследовательскихучреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а самаэта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, нокрайне политизирована и идеологизирована.

Заключение

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуютсумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот врыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системыи эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформи постановлений может служить необходимость политики, воздействующей наструктуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая,финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательскогориска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурнойдеятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективнымпричинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современныхусловиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качествепотенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.

Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендныеотношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемыйгосударством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этойсферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен наземлю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективнымвложением капитала.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективнотрудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельногорынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитостьпроизводственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объеминвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли.Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становлениеполноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственнаяподдержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой имиэкономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочногокредитования; коррумпированность властей.

Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспективиспользования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенноукрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере.Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создатьМинистерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальноезначение в развитии земельного рынка России будет иметь созданиесоответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций,облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих притокреальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельныйзалоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок сземельно-недвижимыми объектами.

В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня являетсясоздания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспективразвития земельного рынка, выявления сегментных и региональных егодиспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющихнейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

Списоклитературы

1. Баринова И.И., Дронов В.П. Физическая и экономическая география России.- М… 1998.

2. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? //Вопросы экономики. № 11. 1998. С. 46-62.

3. Беленький В.Р… Что нужно сделать для формирования земельного рынка вРоссии // Независимая газета. 2004. № 103.

4. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация,ипотека — М., 2004. С. 11.

5. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. — М.,2005. С. 345.

6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земельРоссийской Федерации в 2007 году. М.: Федеральная служба земельного кадастра,2002. С. 96.

7. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель вРФ в 2005г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. С. 10-16,146-154.

8. Дронов В.П. Экономическая и социальная география. — М., 1994.

9. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономикастроительства. 2004. №6. С. 2-15.

10. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1.2004. С. 256-261.

11. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельныхотношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004. С. 5.

12. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельскогохозяйства в России. 2004. №3. С.9.

13. Липец Ю.Г. Пуляркин В.А., Шлихтер С.Б. География мирового хозяйства. — М., 2005.

14. Липски С. А. Институциональные преобразования в системе земельныхотношений и их исследование (модель России конца XX — начала XXI века). — М.,2002. С. 209.

15. Морозова Т.Г., Победина М.П., Шишов С.С. Экономическая география России.- М., 2005.

16. Размещение производительных сил России / под ред. В.В. Кистанова, М.,1994

17. Региональная экономика / под ред. Т.Г. Морозовой. Учебник для ВУЗов, М.,1998

18. Родионова И.А. Экономическая география России. — М., 1998.

19. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России:перспективы анализа. М.: АЭП, 2006. С. 86.

20. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения вРоссии// Отечественные записки. 2004. №1. С.262-268.

Приложения

СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ РФ ПО КАТЕГОРИЯМ

(ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ)

по состоянию на 01.01.2008

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ РФ

ПО ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ