Реферат: К вопросу об оценке недвижимости в России
М. П. Логинов, Снежинск
Проблемыоценки недвижимости, существующие в России, — это издержки становления рынкаоценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическомпонимании не всегда применима.
Отечественныйрынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой,поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых,а рынок отдельных элементов объекта недвижимости — квартир, офисов, складскихпомещений и т. д., вплоть до комнат.
Федеральныйзакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности вотношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектамили муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.
Различаютнесколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую,инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения идр. Стоимость вообще — это денежный эквивалент собственности.
Кнедвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилымипомещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,пригодные для постоянного и временного проживания и содержания, а такжеэлементы инженерной инфраструктуры.
Жильеобладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.
Во-первых,жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, временипостройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.
Во-вторых,жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другоепрактически невозможно.
В-третьих,жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно служит десятилетиями.
В-четвертых,жилье — дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семьядолжна взять немалый заем.
В-пятых,издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимостисобственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные срасставанием с привычным окружением.
Оценкакак важнейшая функция системы управления предшествует принятию практическилюбого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональнымиоценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, дляполучения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесенииего в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, пристраховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Вслучае получения кредита под залог недвижимости на этапе проведенияандеррайтинга банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточнадля обеспечения кредита. При оценке предмета залога анализируются:
•законность права собственности (юридическая чистота);
•соотношение стоимости имущества и суммы кредита;
•физическое состояние имущества.
Банкпроводит проверку правоустанавливающих документов, законности правасобственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц напредмет залога, соответствие заключаемых договоров стандартам. Юридическаяслужба банка проверяет документы, подтверждающие собственность на приобретенноежилье, с целью исключить возможность возникновения встречных требований третьихлиц в отношении заложенного имущества.
Банкобеспечивает проведение оценки стоимости имущества с привлечением оценщика,имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями правительстваРоссийской Федерации. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банкаи признаны удовлетворительными.
Оценщикпредоставляет банку подробное описание имущества и оценку его рыночнойстоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободномрынке. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты.
1.Анализ земельного участка. Оценщик должен представить банку карту с указанием местоположениянедвижимости и чертеж, показывающий размер и форму земельного участка. Для квартирыуказывается расположение квартиры в здании, а здания — в микрорайоне. Должныбыть описаны и другие характеристики имущества, включая адрес, размер, топографию,доступность коммуникаций и других услуг, и параметры земельного участка,влияющие на рыночную цену.
2.Анализ состояния жилого помещения. В отчете о результатах оценки приводится поэтажныйплан здания или план квартиры, полное описание помещений, включая вид, годпостройки, основные черты и имеющееся инженерное оборудование (отопление,водоснабжение, канализация и т. д.), его состояние, а также состояние местобщественного пользования, необходимые ремонтные работы.
3.Анализ прилегающей территории. Оценщик должен охарактеризовать прилегающую территорию,указав на близость к скоростным магистралям, транспортные условия, наличие или близостьпромышленных предприятий, экологическую обстановку; престижность данного района,насколько он привлекателен для населения, среднюю стоимость одного квадратногометра жилой площади, перспективы роста или снижения цен на жилье в данномрайоне.
4.Продажная цена сопоставимого жилья. Оценщик должен провести сравнение спроданным за последние шесть месяцев объектами недвижимости, аналогичными по местоположению,размеру и характеристикам, и сделать вывод о соответствии продажной ценыимущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемыхобъектов.
5.Ликвидационная стоимость. Стоимость продажи дома в случае срочной реализации объектазалога в течение краткого периода времени.
6.Рыночная стоимость. Оценщик определяет текущую рыночную стоимость залоговой недвижимостина дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации наоснове требований и по методологии Российского общества оценщиков.
Законодательноеобеспечение прав участников рыночных отношений при проведении операций симуществом — важнейшее условие цивилизованности этих отношений. Длянормализации работы российского рынка необходим четкий механизм оценки рыночнойстоимости активов.
Внастоящее время процесс оценки в стране осуществляется спонтанно. Оценкусобственности производят на основе так называемого нормативного подхода коценке, когда уровень стоимости собственности определяется по методикам,утвержденным федеральными или региональными органами управления. Например,стоимость имущества, подлежащего приватизации, оценивают по методике,предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистыхактивов акционерных обществ — по методике, утвержденной Комитетом по ценнымбумагам и фондовому рынку совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков- по методике, утвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценкаразличных видов муниципальной собственности производится по многочисленнымметодикам, утвержденным местными органами власти.
Почтивсе нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны наопределении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход неотвечает современным условиям хозяйствования, когда основным факторомформирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложенияданного товара.
Управлятьпроцессом оценки следовало бы на государственном уровне. Необходима единаясистема оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночнуюи другие виды стоимостей имущества.
Объективнаяоценка имущества, определение его рыночной стоимости станут возможными по мереформирования устойчивой рыночной экономики, когда закономерности получениядоходов от эксплуатации различных объектов, их износа будут ясны, анеприбыльные объекты составят небольшую часть от имеющихся в эксплуатации.
/>
/>
Список литературы
Российскийстатистический ежегодник: Стат. сб. / Госкомстат РФ. — М., 2001. С. 535.
МакаревичЛ. Основные источники, инструменты и механизмы финансирования российскихпредприятий // Общество и экономика. 2002. № 3-4. С. 5-58
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.auditorium.ru