Реферат: Новости Приглашение к участию

вестник № 6


Российского Совета Торговых Центров


август 2004 года


Новости

Приглашение к участию:

Международные курсы профессионального развития

Клубная встреча участников и партнеров Совета

Конференция «Бизнес кинотеатров»

III-я Международная конференция «Инвестиции в торговле»

Рейтинг торговых центров-2004

II-я Международная выставка «МОЛЛ-2005»

^ Публикации журнала «Молл»

План работы Совета

Члены Совета

Партнеры Совета


125315, г. Москва, а/я 48

тел. (095) 7-999-000, 967-92-14,

www.rcsc.ru, office@rcsc.ru
^ НОВОСТИ РОССИЙСКОГО СОВЕТА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Как оценить торговый центр

Очередное заседание жюри Рейтинга торговых центров-2004 (16 июня 2004 г., Москва)

На очередном заседании жюри Рейтинга торговых центров-2004, которое состоялось 16 июня 2004 года в г. Москве, были утверждены критерии оценки для участников конкурса. В номинациях «Действующий торговый центр» и «Управляющая компания» были скорректированы и дополнены показатели, использованные в рейтинге 2003 года, а для номинаций «Проект торгового центра» и «Арендатор торгового центра» эта работа была проведена «с нуля». Система критериев была разработана при поддержке Поволжского антикризисного института (г. Казань).

^ Специальная номинация «Маркетинговая стратегия регионального торгового центра» будет учреждена газетой и журналом «Российская торговля» - информационными спонсорами рейтинга.

Жюри также приняло решение провести торжественную церемонию подведения итогов Рейтинга торговых центров-2004 28 октября 2004 г. в рамках III-й Международной конференции «Инвестиции в торговле» - ежегодной осенней конференции Российского Совета Торговых Центров.

^ Организатор Рейтинга торговых центров-2004: Российский Совет Торговых Центров. kygiyuiy

Информационные спонсоры – газета и журнал «Российская торговля», «Торговая газета». ^ Информационные партнеры – журналы «Молл», «Экономика России: XXI век», «Ведомости. Недвижимость», «Бизнес-журнал», «Торговое дело», «Московский рынок и услуги», «Московские торги», «P.O.S.Materials», «Модный магазин», «Магазин и Ресторан», «Екатеринбургский магазин», «Торговое и технологическое оборудование», «Опт-мастер»; агентства «РБК-рейтинг», МФД-ИнфоЦентр, интернет-порталы CISLink.ru, Arendator.ru, Retail.ru, RussianRealty.ru, Retailer.ru, Нижегородский бизнес-онлайн; информпроект «ПИР», Центр политической конъюнктуры.

^ Оформление места подведения итогов рейтинга взяла на себя студия флористики «ВИТМЕР-Букет».

Дополнительная информация:

Мария Гурова (менеджер проекта) –

тел.: +7 (095) 7-999-000, 967-92-14, gurova@rcsc.ru, www.rcsc.ru

Торговые центры России, Украины и Польши: сотрудничество профессиональных объединений

^ Конференция «Интеграция Национального Совета в Международный Совет Торговых Центров» (29 июня 2004 г., Киев (Украина))


Делегация Российского Совета Торговых Центров приняла участие в конференции «Интеграция Национального Совета в Международный Совет Торговых Центров (ICSC)», которая прошла 29 июня 2004 года в Киеве (Украина).

Встреча была посвящена вопросам стратегического развития Совета Торговых Центров Украины, а также его взаимодействию с подобными ассоциациями международного и национального масштаба. Фактически Украинский Совет был оформлен в ходе этой конференции, на которой был избран его Президиум.

По итогам встречи был подписан меморандум, который свидетельствует о развитии сотрудничества Советов России, Украины и Польши.

Почетными гостями конференции стали генеральный менеджер европейского отделения ICSC Эрмин Эмис, управляющий директор Российского Совета Торговых Центров Олег Войцеховский, начальник управления внутренней торговли и потребительских услуг Министерства экономики Украины Юрий Радионов, генеральный секретарь Польского Совета Торговых Центров Анна Кроплевска.

В ходе встречи Олег Войцеховский был избран Почетным членом Совета Торговых Центров Украины.


Дополнительная информация:

Коваль Анна (международные программы) –

тел.: +7 (095) 967-92-14,

koval@rcsc.ru,

www.rcsc.ru


Торговые центры Нижнего Новгорода:

взгляд специалистов отрасли

^ Рабочий визит представителей Российского Совета Торговых Центров (10 августа 2004 г., г. Нижний Новгород)


10 августа 2004 г. состоялся рабочий визит представителей Российского Совета Торговых Центров в Нижний Новгород, где они посетили торговые комплексы, управляемые компаниями «Торговый квартал – Регион», «Столица Нижний» и «Новая эра».

Все осмотренные торговые объекты имеют различную концепцию.

Торговый центр «Шоколад» («ТК-Регион») обладает значительной развлекательной составляющей и уникальным фитнес-центром (в 2004 году комплекс стал участником Рейтинга торговых центров России).

В торговом центре «Этажи» («Столица Нижний») весьма полно представлены форматы общественного питания.

Торговый центр «Новая эра» ориентирован в основном на продажу мебели и бытовой техники и в отличие от других комплексов расположен в реконструированном заводском помещении.

В ходе встречи стороны обсудили перспективные планы ведущих девелоперов по разработке новых крупных проектов в столице Нижегородской области. Участники рынка отметили важность сотрудничества с Российским Советом Торговых Центров в этом направлении.


Дополнительная информация:

тел.: +7 (095) 967-92-14

office@rcsc.ru


^ приглашение к участию
Международные курсы профессионального развития

13-17 сентября 2004 г., г. Москва, RENAISSANCE MOSCOW HOTEL*****

13-17 сентября 2004 года в Москве Российским Советом Торговых Центров будут организованы Международные курсы профессионального развития II-го уровня.

Это ежегодная обучающая программа Международного Совета Торговых Центров (ICSC-International) для владельцев и менеджеров торговых центров, универмагов; девелоперов и торговых операторов. Подобные курсы регулярно проводятся в разных странах мира (ОАЭ, Турция, Швейцария, Венгрия и др.).

Основные вопросы курсов:

стратегия лизинга и развития,

создание бизнес-плана,

углубленный маркетинг и другие виды стратегического планирования для наибольшего повышения эффективности,

выявление слабых сторон торгового центра,

командный подход к управлению активами,

первоочередные задачи и технологии перепроектировки и обновления объекта.

Преподаватели программы - ведущие специалисты отрасли из США: Стэнли Эйчелбаум (президент компании Marketing Developments Inc.), Джозеф В. Карп (вице-президент и директор компании Asset Management Houston, национальный и международный представитель ICSC-International и Institute of Real Estate Management), Дик Гроувз (США/Гонконг, сертифицированный специалист по недвижимости).

Курсы I-го уровня были впервые проведены в России в сентябре 2003 года. Их эффективность была отмечена российскими участниками – представителями таких компаний, как «Перекресток», «Рамэнка», «БИН», «Colliers International», КБ «Гарант-Инвест», «МАКРОМИР» (Санкт-Петербург), «Столица Нижний» (Нижний Новгород), Торговый центр «Дирижабль» (Екатеринбург), управляющие компании «Ермак», «Питер» и др.

Адаптирование и проведение в России плановых курсов по повышению профессионального уровня специалистов на базе зарубежных разработок является приоритетным направлением работы Российского Совета Торговых Центров.


Вечером 13 сентября 2004 г. в рамках курсов пройдет очередная клубная встреча членов и партнеров Российского Совета Торговых Центров.


Дополнительная информация:

Коваль Анна (менеджер проекта) -

тел: +7 (095) 7-999-000, 967-92-14

koval@rcsc.ru,

www.rcsc.ru


Клубная встреча членов и партнеров

Российского Совета Торговых Центров

^ 13 сентября 2004 г., г. Москва, RENAISSANCE MOSCOW HOTEL*****

Российский Совет Торговых Центров приглашает принять участие в очередной^ Клубной встрече участников и партнеров Совета, которая состоится вечером 13 сентября 2004 г. в RENAISSANCE MOSCOW HOTEL***** (Москва).

Встреча соберет руководителей ведущих отечественных и зарубежных торговых центров, розничных сетей, управляющих и обеспечивающих компаний (ECE Projektmanagement Int., «Торговый квартал – Регион», «Перекресток», «Сбарро», «Мосмарт», Property Management Company и др.). Участниками встречи также станут слушатели Международных курсов профессионального развития. Приглашены первые лица Правительства Москвы.

В программе клубной встречи – обсуждение вопросов развития отрасли с руководителями властных структур, презентации проектов, а также неформальное общение.


Дополнительная информация:

Мария Гурова (менеджер проекта) –

тел.: +7 (095) 7-999-000, 967-92-14,

gurova@rcsc.ru,

www.rcsc.ru


Кинотеатры и индустрия торговых центров:

будущее за интеграцией

^ Российский Совет Торговых Центров – соорганизатор конференции «Бизнес кинотеатров» (16 сентября 2004 г., Москва, «Экспоцентр» на Красной Пресне, павильон № 7)

Интеграция мультиплексов в торгово-развлекательные центры (ТРЦ) является одной из главных тенденций развития кинопрокатного бизнеса в России и в странах ближнего зарубежья. Различные аспекты планирования, строительства, оборудования кинотеатров, вопросы эффективного управления кинотеатрами становятся актуальными не только для представителей киноиндустрии, но и для широкого круга предпринимателей, инвесторов, управляющих компаний, девелоперов, операторов ТРЦ и др.

^ Задача конференции «Бизнес кинотеатров», которая пройдет 16 сентября 2004 г. в рамках VI-го Международного форума «Кино Экспо-2004» - информировать бизнес-сообщество о важнейших аспектах бизнеса кинотеатров, тенденциях его развития в России и в странах СНГ, о вопросах взаимодействия кинотеатров и торгово-развлекательных комплексов, бизнес-моделях кинотеатров различных типов, об эффективном управлении кинотеатрами.  На конференции «Бизнес кинотеатров-2004» будет уделено особое внимание актуальным аспектам интеграции многозального кинотеатра в инфраструктуру ТРЦ.

^ Перед участниками конференции выступят: вице-президент компании IMAX Джон Шрайнер, президент компании United International Pictures Андрей Криппс, генеральный директор компании «Невафильм» Олег Березин, генеральный директор сети кинотеатров «Киномакс» Владимир Федоров, генеральный директор сети кинотеатров «Кронверк Синема» Эдуард Пичугин, управляющий директор Российского Совета Торговых Центров Олег Войцеховский, член Совета директоров Калужской управляющей компании Наталья Осипова, генеральный директор компании «Инвесткинопроект» Александр Тимофеев и др.

^ В конференц-пакет, помимо участия в конференции, включены посещение международной выставки оборудования и инфраструктуры кинотеатров «Кино Экспо-2004» и презентация фильма «Московская жара» в кинотеатре «Прага».


Российский Совет Торговых Центров приглашает принять участие в конференции «Бизнес кинотеатров».


Дополнительная информация:

Рева Виолетта (менеджер проекта) –

тел.: +7 (095) 967-92-14,

reva@rusretail.ru,

www.kinoexpo.ru


Регистрация:

Чуйкова Юлия (Оргкомитет форума и выставки «Кино Экспо-2004»)

Тел.: +7 (812) 373-97-93/92

julia@kinoexpo.ru


III-я Международная конференция «Инвестиции в торговле»
28-29 октября 2004 г., г. Москва, RENAISSANCE MOSCOW HOTEL


Российский Совет Торговых Центров приглашает принять участие в III-й Международной конференции «Инвестиции в торговле», которая пройдет 28-29 октября 2004 г. в Москве (Renaissance Moscow Hotel*****).

^ Цель конференции - всесторонне представить возможности и потребности рынка и увеличить объемы инвестиций в сектор торговой недвижимости.

В конференции примут участие:

инвесторы;

специалисты в области девелопмента и управляющие компании,

операторы торговых сетей, предприятий общественного питания и сервиса;

консалтинговые и риэлторские фирмы, оказывающие услуги на рынке коммерческой недвижимости (более 150 специалистов).

^ В программе - обсуждение «от первых лиц» вопросов теории и практики инвестиционного процесса на рынке торговой недвижимости и сетевых структур.

Участники конференции смогут получить новые контакты, узнать о достижениях и проблемах в этом сегменте, использовать апробированные решения в собственном бизнесе.

Будут организованы экспозиции проектов в области девелопмента торговых центров, сетевого ритэйла, а также проектов реконструкции исторических центров городов России.


^ Организатор конференции: Российский Совет Торговых Центров.

Подготовка и проведение: Russian Retail Solutions.

Официальный спонсор: КБ «Гарант-Инвест».


Официальное издание конференции: журнал «Молл».

^ Информационные спонсоры: информационное агентство «АК&М», журнал «Финанс.», «Финансовая газета».

 Информационные партнеры: информационные агентства «Финмаркет», «МФД-ИнфоЦентр», «ФИНАМ», газеты «Деловой Петербург», «Property Times», журналы «Инвестиции в России», «Инвестиции и управление», «Инвестиции +», «Инвестиции. Налоги и оффшорный бизнес», «Национальный банковский журнал», «Финансовый менеджмент», «Business. Мир и Дом. Коммерческая недвижимость», «Московский рынок и услуги», «Московские торги», «Торговое оборудование в России», «Свой бизнес», «Торговый эксперт», «Все для магазина, ресторана, отеля, склада», «Магазин и ресторан», «Модный магазин», интернет-порталы Roscom.ru, Arendator.ru, Guide to Property, Retail.ru, Retailer.ru, «Все инвестиции России», сборник «Мир инвестиций и финансов».


Вечером 28 октября 2004 г. в рамках конференции пройдет торжественная церемония подведения итогов Рейтинга торговых центров-2004.


Дополнительная информация:

Носков Алексей (менеджер проекта) – (095) 967-92-14, 7-999-000,

confer@rusretail.ru, noskov@rcsc.ru,

www.rcsc.ru


Рейтинг торговых центров-2004

^ Почему Вам необходимо представить свой торговый центр и/или управляющую компанию в Рейтинге торговых центров России

Профессионализм и проверенные решения во всём

(1) Рейтинг Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ) оценивает только и исключительно торговую (торгово-развлекательную) недвижимость и уровень управления объектами. Узкая специализация Рейтинга обеспечивает качество во всех деталях.

(2) Жюри Рейтинга состоит из компетентных специалистов-практиков, представляющих компании – носителей мирового опыта создания и управления торговыми и торгово-развлекательными центрами.

(3) При обработке материалов Рейтинга применяются адаптированные к ситуации в России стандарты Международного Совета Торговых Центров (ICSC). Для оценки используются показатели, всесторонне описывающие функционирование торгового центра и участвующие в формировании окончательного результата с различными математическими коэффициентами. Марки РСТЦ и ICSC – залог объективности в оценке Вашего торгового центра.


^ Актуальные и востребованные номинации

(1) Основными номинациями Рейтинга в 2004 году являются «Действующий торговый центр»,

«Проект торгового центра», «Управляющая компания».

(2) В дополнение к номинациям от РСТЦ на Торжественной церемонии-2004 будут вручаться премии от специализированных СМИ (по согласованию с Жюри).


^ Широкие возможности для Вашего PR

(1) Все номинированные объекты и компании проходят оценку на соответствие современным требованиям и в равной мере представляются широкой аудитории на Торжественной церемонии объявления результатов Рейтинга – среди профессионалов проигравших не будет.

(2) Результаты Рейтинга широко освещаются в деловой и специализированной прессе. Дополнительные возможности предоставляет официальное издание Рейтинга – журнал о торговой недвижимости и сетевых технологиях «Молл».

(3) Большое значение имеет возможность использования символики Рейтинга в рекламе, размещаемой в СМИ, на уличных щитах, а также в профессиональных контактах (в особенности, с зарубежными партнёрами).

(4) Участники Рейтинга особо отмечаются в Каталоге торговых центров России (первое издание Каталога увидит свет зимой 2004-2005 гг.).


^ Общероссийский охват, международный уровень

(1) В Рейтинге на равных участвуют торговые, торгово-развлекательные центры, управляющие компании любых регионов России – это обеспечивает действительную объективность оценок.

(2) Полноцветная брошюра (каталог Рейтинга) издаётся большим тиражом параллельно на русском и английском языках и доводится до профильной аудитории как в России, так и за рубежом.

(3) Материалы, подготовленные в соответствии со стандартами участия в Рейтинге РСТЦ (ICSC-Russia), с минимальными изменениями затем предоставляются далее – на соискание международной премии ICSC-Europe (по дополнительному соглашению).


^ Для участия в рейтинге необходимо подать заявкудо 30 сентября 2004 г.

Дополнительная информация:

Мария Гурова – тел.: +7 (095) 7-999-000, 967-92-14, gurova@rcsc.ru, www.rcsc.ru

II-я Международная выставка “МОЛЛ-2005”


^ 2-4 февраля 2005 года, г. Москва, «Экспоцентр» на Красной Пресне, павильон № 7


2-4 февраля 2005 года в «Экспоцентре» на Красной Пресне (Москва) пройдет II-я Международная выставка «МОЛЛ-2005».

Это единственная в России специализированная выставка, посвященная торговой недвижимости и розничным сетям.

Тематические разделы выставки:

сетевые операторы розничной торговли, питания, услуг, развлечений

торговые центры: девелопмент и управление

реконструкция и обновление

перепрофилируемые объекты

финансы, инвестиции, страхование

консультирование и сдача в аренду

инжиниринг, клининг и эксплуатация торговых центров

архитектура, дизайн, строительство

охрана и обеспечение безопасности

торговое оборудование

информационные технологии

лифты, эскалаторы, травелаторы

фасады, витрины, освещение

рекламные конструкции, P.O.S. маркетинг

Выставка является главным событием года в индустрии торговых центров и позволит:

установить деловые контакты в первую очередь между компаниями, работающими в сфере торговой недвижимости, и операторами розничной торговли, а также кредитными и инвестиционными структурами, организациями общественного питания, услуг, развлечений, представителями органов власти, обеспечивающих компаний;

раскрыть привлекательность регионов, представить планируемые к открытию и действующие торговые центры, создать условия для территориального продвижения торговых сетей.

^ Идея и поддержка проведения выставки: Российский Совет Торговых Центров.

Организатором выставки «МОЛЛ-2005» является компания Russian Retail Solutions при содействии ЗАО «Экспоцентр».

В рамках деловой программы выставки «МОЛЛ-2005» Российским Советом Торговых Центров будут организованы: V-я Международная конференция «Концепция российского торгового центра», Международная конференция «Представление сетевых марочных брэндов в региональном торговом центре».

«МОЛЛ-2005» представит более 150 участников выставки, более 600 участников конференций, а также около 3 тысяч посетителей.


^ Дополнительная информация:

Виолетта Рева (директор выставки) -

+7 (095) 744-01-60, 967-92-14,

expo@rusretail.ru,

сайт выставки: www.mall-expo.ru


^ Каталог торговых центров России


Российский Совет Торговых Центров приглашает владельцев торговых центров, управляющие и девелоперские компании к участию в создании каталога торговых центров России.

Проект предполагает формирование общероссийской базы торговых центров, создание иллюстрированного каталога в печатном виде, а также его интерактивной версии.

^ Каталог торговых центров будет включать в себя обзор состояния рынка торговой недвижимости в регионах; исчерпывающую информацию о действующих и строящихся торговых центрах: общую характеристику, местонахождение, данные по арендаторам и условиям аренды, контактную информацию, графические и фотоматериалы.

^ Интерактивная версия каталога дополнительно будет включать электронную карту расположения торгового центра, систему навигации и поиска, мультимедийные материалы.

^ Концепция каталога предполагает следование схемам B2G (Business To Government) и B2B (Business To Business). Информация, содержащаяся в каталоге, предназначена для администраций регионов и городов РФ, девелоперских и управляющих компаний, владельцев торговых центров, операторов торговли, консультантов и экспертов в области торговой недвижимости.

Размещение информации в каталоге бесплатное.

Выпуск первого издания запланирован на 4 квартал 2004 года.


Дополнительная информация:

Васюткин Андрей (менеджер проекта) –

тел.: +7 (095) 967-92-14,

catalog@rcsc.ru,

www.rcsc.ru
^


ПУБЛИКАЦИИ ЖУРНАЛА «МОЛЛ»
Семь раз отмерь, один раз построй

Текст: Татьяна Крол


Приняв решение о строительстве торгового центра, инвестор прежде всего просчитывает риски, а также срок окупаемости будущего объекта недвижимости. И без маркетинговых исследований в зоне застройки здесь не обойтись. Стоит ли приглашать консультантов, использовать ли только свои силы? Чем чреват каждый из путей и что в результате дает этот пресловутый маркетинг?

Предположим, самый непростой первый этап преодолен. Инвестор принял решение о строительстве торгового центра, приобрел земельный участок либо в аренду сроком на 49 лет, либо в собственность (что бывает значительно реже). Он ознакомился со всеми сопутствующими обременениями и девелоперскими рисками. Проявив инициативу в создании подобного объекта, девелопер оценивает целесообразность реализации проекта и далее рассчитывает экономические показатели, характеризующие данный проект. Подобная экспертиза включает в себя: физическую осуществимость, правовую допустимость, экономическую целесообразность и эффективность.

Нередко оценка инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей, определению соотношения между затратами и доходами, приносимыми проектом. Безусловно, подобные расчеты необходимы. Но, прежде чем дело дойдет до них, проект нуждается в качественной оценке.

STEP-by-STEP
Следующий этап — маркетинговый анализ имеющейся территории. Он определяет, какой конкретно торговый центр со своими географическими и экономическими показателями может принести наибольшую прибыль.

С этого момента начинается самая творческая часть процесса — ваяние будущего ТЦ. Изучается более подробно сам участок, проводятся социологические и маркетинговые исследования в среде его предполагаемого нахождения, исследуются ресурсные качества, изучаются прилегающие зоны торгового обслуживания и т.д. После этого, исходя из полученных данных, формируется позиционирование на рынке торговой недвижимости, сканируется целевая аудитория. На этой же стадии определяется и тип ТЦ, профили деятельности основных якорных арендаторов. В России, где потребительский спрос еще не удовлетворен и конкуренции между торговыми центрами почти нет, ошибки в концепции пока не настолько фатальны.

К сожалению, сегодня многие торговые центры в России построены неграмотно. И, по мнению экспертов, самая распространенная ошибка происходит именно из-за неверной предпроектной политики: девелоперы не продумывают особенностей местоположения будущего ТЦ.

Часто, ориентируясь только на привлекательность трассы, они не учитывают доходов населения и конкуренции в данном районе. «Например, сложная ситуация уже сложилась в столице на Рублевском шоссе, — считает консультант отдела торговой недвижимости Stiles & Riabokobylko Дмитрий Хечумов . — При том, что это теоретически очень выгодное место для строительства торгового центра, нельзя не учитывать, что здесь уже функционируют четыре комплекса — «Западный», «Рублевский», Zar, «Квадро» — и строится торгово-развлекательный центр «Екатериновка». Именно поэтому для нового торгового центра необходимо очень четко продумать и выстроить концепцию, опираясь на серьезные исследования, учитывая уже функционирующие проекты. Естественно, во всем этом требуется грамотный консалтинг. Создатели многих небольших торговых центров на МКАД не учли того, что рядом нет жилых домов, и не позаботились о привлечении потока людей, поэтому сейчас они страдают от недостатка покупателей.

Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов убежден: «Даже опытному девелоперу на этапе проведения маркетинговых исследований следует обращаться к консультантам. У нас очень сильные специалисты, но независимо от этого мы всегда обращаемся в одно из крупных консалтинговых агентств по недвижимости — одна профессиональная голова хорошо, а несколько — лучше». В Екатеринбурге общество «Малышева-73» идет по схожему пути. «При выборе участков под строительство наша компания как ритейлер сама принимает ключевое решение на первичном этапе выбора, а уже затем (после подбора) подключаются консалтинговая фирма, принимающая участие в разработке концепции будущего объекта, а также — управляющая компания», — говорит Дмитрий Сарапульцев, заместитель директора ООО «Общество «Малышева-73».

Однако некоторые компании, наоборот, надеются только на собственные маркетинговые ресурсы. Так, генеральный директор Группы компаний «Инкомреалинвест» Эдуард Гулян отметил, что их организация обладает всеми необходимыми возможностями для осуществления поиска земельных участков на всех стадиях, а также оказания консалтинговых услуг и услуг по управлению. Многие девелоперы считают, что вместе с оформлением земли необходимо начинать промоушн торгового центра и поиск будущих арендаторов, чтобы те не оказались уже привлеченными в соседний торговый центр. Во избежание обоюдных сожалений арендаторы должны заблаговременно вносить предложения девелоперов в свои планы.

^ Цена услуги
По мнению специалистов Stiles & Riabokobylko, доля маркетинговых исследований составляет от 0,1 до 0,5% от общей стоимости проекта. Причем, как это ни парадоксально, чем больше проект, тем эта ставка для него ниже. Дело в том, что стоимость маркетинговых исследований фиксирована и является более или менее одинаковой для всех, поэтому чем больше общая стоимость проекта, тем меньшую долю в ней составляют маркетинговые исследования. Однако чаще всего российские компании работают с фиксированными суммами. Так, например, в Penny Lane Realty это нормочасы.

^ Чем удачнее место, тем дороже проект
Любопытно, что в дореволюционной России земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10% выше, чем те, что располагались по фронту этих улиц. И аргументом выступал тот факт, что угловое здание имеет два открытых фасада, а значит, оно более ценно, чем однофасадное. Местоположение оказывает существенное влияние на издержки по созданию объектов недвижимости. Наиболее часто это связано с дополнительными затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах застройки, где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Увеличение издержек может быть связано также с высокой плотностью застройки в районе расположения проекта, что усложняет использование техники, организацию подъездов к строительной площадке, складирование строительных материалов и т.д.

Существует разница между географическим и экономическим местоположением.

Географическое местоположение объекта недвижимости — это привязанность его к определенным топографическим характеристикам. Экономическое — это расположение объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки, а потому влияют на его стоимость. Таким образом, определяющую роль в будущей эффективности торгового центра играет его удачное местоположение, то есть оптимальное расположение в соответствии с его функциональным предназначением.

Исследования, проведенные в крупных городах США более 10 лет назад, показывают, что основными факторами, способными повлиять на доходность проекта, являются: близость к деловому центру; незначительный процент населения с доходом ниже черты бедности; близость к станции метро; близость к водоемам и паркам; криминогенный фактор (низкий уровень преступности вокруг участка).

Разумеется, в России несколько смещены акценты приоритетности, тем не менее такие понятия, как доступность, отсутствие конкурентного окружения, численность населения, наличие рабочих мест, пешеходные и пассажирские потоки, являются определяющими. Рассмотрим подробнее перечисленные аспекты.

Под доступностью понимается: соответствие нового проекта ландшафту; наличие транспортных сетей, доступных покупателю.

Также важно — является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю и т.д.

Следующий по значимости фактор — конкуренция. Если у потенциального магазина поблизости уже есть прямые конкуренты, то надо рассчитать, какую долю покупателей можно у них забрать. Существенной характеристикой местоположения является понятие «зоны притяжения» — территории, население которой полностью или частично полагается на торговый центр, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или иных товарах. Нередко девелоперов пугает наличие рядом стоящих объектов, оказывающих подобные же услуги и предлагающих товары-субституты. Между тем это еще не является негативным фактором. Наоборот, для товаров длительного пользования (автомашин, видеосистем, телевизоров, бытовой техники) соседство с магазинами, предлагающими комплиментарные товары, может способствовать успеху проекта, поскольку наличие ряда магазинов одного направления — фактор притяжения для покупателей.

Также важно учитывать: какова обеспеченность торговыми площадями на текущий момент; каковы уровень доходов и расходов в розничной торговле в данной области; сколько вновь созданных магазинов на данной территории; каковы покупательская способность, численность населения и тенденции занятости в данной местности; каково отношение местных властей к развитию торгового проекта; имеются ли еще какие-либо проекты.

Для достоверного и подробного изучения участка важными составляющими являются структура занятости населения, ее перспектива, а также наличие рабочих мест. Так, близость учебного заведения может стать важным положительным фактором для магазинов, торгующих товарами молодежного ассортимента — аудиотехникой, кассетами, дисками и др.

И последней, пожалуй, не менее существенной среди всех перечисленных особенностей становится такая характеристика, как проходимость, т.е. количество пешеходов, проходящих мимо магазина в течение определенного периода. Этот показатель может существенно отличаться даже в пределах нескольких десятков метров.

^ На службе у инвестора
Почти всегда реализацией проекта от имени инвестора занимается управляющая компания (УК). Это позволяет централизованно и в надлежащем порядке оформлять исходно-разрешительные документы, получать необходимые согласования и разрешения. УК представляет интересы инвестора на этапе проектирования и строительства. Она также вправе привлекать внешние кредитные и инвестиционные средства.

Инвестор же, привлекая профессиональную УК, избегает необходимости создания и содержания собственной службы заказчика. Это дает возможность: внятно и грамотно сформулировать стратегию проекта; обеспечить контроль за оптимизацией и минимизацией бюджета; максимально сократить сроки строительства, соблюдая качество; обеспечивать защиту интересов инвестора перед подрядчиком; избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет, либо снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

^ Цена ошибки
Нередко при оценке инвестиционных проектов допускаются ошибки: занижаются инвестиционные затраты, возможно, не учитывается прирост потребностей в оборотном капитале, связанных с организацией сбыта, оплатой консультантов и прочих косвенных расходов; предположения об эффективности проекта могут быть завышены, пока не получены реально обоснованные анализы и заключения; выводы и заключения могут быть умозрительными; не принимаются во внимание происходящие возможные изменения в динамике спроса, предложения и конкуренции на рынке; отсутствует надлежащий анализ рынка при подготовке заключения о прогнозируемой доходности проекта; нередко возникает явное расхождение между настоящими (или недавними) ценами продажи аналогичных объектов и потенциальной ценой создаваемого ТЦ; неумение быстро ориентироваться в изменении условий рынка; недостаточно знаний о движущих факторах рынка (например, использование вместо цен сделок цен предложения); чрезмерно оптимистические прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы; недостаточное обоснование ставки дисконтирования (без рисковой ставки, уровня премии за риск и пр.).

При оценке эффективности инвестиционного проекта ошибки могут скрываться не только в неверных расчетах (что тоже случается), но и при недостаточном внимании к анализу состояния и тенденций развития рынка. «Проблемы из-за неправильной концепции или управления возникают у многих проектов, но большинство из них еще можно решить, если грамотно за это взяться, — считают консультанты Stiles & Riabokobylko. — Например, Торговому центру «Охотный ряд» по прошествии времени пришлось сменить концепцию. С самого начала была неверно сделана ставка на посетителей бутиков, тогда как основной поток потенциальных покупателей на Манежной площади — это молодежь, собирающаяся в центре города. Для этой категории посетителей и были позднее созданы развлекательная зона, интернет-кафе, открыты магазины молодежных марок».

Чем могут обернуться ошибки проектирования? Ответ может быть очень прост, особенно если дело касается регионов: в торговый центр не зайдут якорные арендаторы и известные брэнды. В данном случае это будет обычный рынок, возможно, экономически успешный, но не стабильный.

^ Методы оценки привлекательности участка
Существуют различные методы оценки места расположения объекта розничной торговли. С некоторой условностью они могут быть применены к процессу принятия решения о размещении торгового центра.

Наиболее простым и полезным методом оценки расположения можно назвать сочетание методов Берри и Парра (Berry and Parr, 1987) и Боулби, Брехени и Фута (Bowlby, Breheny and Foot, 1984). Такой совмещенный метод предполагает три стадии оценки места расположения: макро- и микрорасположения, а также выбор места.

Попробуем применить данный метод к решению о строительстве окружного (районного) ТЦ в Москве. Конечно, такой подход можно рассматривать как чисто теоретический, но в целом он вполне применим на практике.

Таблица 1. Предварительные данные по округам

Округ

Освоение рынка

Уровень конкуренции

Наличие участка

Уровень дохода

A

7

7

6

7

B

5

9

4

8

C

4

5

7

5

D

5

5

8

6

E

6

6

5

7


Оценка макрорасположения

Данная стадия будет являться процессом отбора в рамках территории города. Мы ищем любые положительные или негативные факторы, влияющие на пригодность того или иного округа для размещения ТЦ. Эти факторы могут быть оценены, например, с помощью метода последовательного отсева либо многофакторным способом.

1. Предварительно были собраны данные по округам Москвы. Количество определяющих факторов может быть сколь угодно большим. Мы ограничимся четырьмя из них:

- освоение рынка — уровень развития рынка торговых площадей;

- уровень конкуренции — наличие разноформатных объектов торговли;

- наличие участка — количество пригодных для строительства участков;

- уровень дохода — средний личный располагаемый доход потенциальных потребител