Реферат: Москва 2011. Итоги предварительные обзор рынка торговой недвижимости

Москва

2011. ИТОГИ предварительные




ОБЗОР рынка торговой НЕДВИЖИМОСТИ

МОСКВА

Предварительные итоги 2011 года




торговая недвижимость




^ Ольга Збруева

Руководитель департамента по работе с клиентами

ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate


«Рынок российского ритейла вступил в зрелую фазу. Уровень требований к помещениям и избирательность розничных операторов резко повысились в связи с нестабильностью финансовых рынков. Ритейлеры изменили стратегию развития: отказавшись от ориентации на бурный количественный рост магазинов любой ценой, они обратились к взвешенной политике выбора каждого конкретного помещения в зависимости от потенциала его использования. Многие операторы разрабатывают на 2012 год консервативную стратегию развития, отказываются от нерентабельных торговых точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат».

основные тенденции

В сегменте торговых центров наметилась определенная стабилизация.  Недостаток финансирования строительства, связанный с последствиями кризиса 2008-2009 гг., привел к сокращению объема ввода предложения в 2011 г. При стабильном уровне спроса на торговые площади, уровень вакантности достиг практически нулевых показателей. В этих условиях собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов. Был задействован такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота. Собственники впервые увидели ощутимую выгоду от этого инструмента: он позволил привлечь арендаторов и обеспечил рост доходов собственнику.

Ограничения на строительство торговых объектов в центре и низкий объем ввода новых объектов в эксплуатацию заставляют активно развивающиеся розничные сети обращаться к сегменту street retail. Учитывая ограниченный объем существующего фонда помещений этого формата и низкий потенциал его развития за счет строительства новых районов, на рынке возникает серьезная конкуренция за наиболее привлекательные торговые площадки. Это находит отражение в арендной политике их собственников.

Важность имиджевых проектов для ритейлеров снижается. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, закрывают убыточные магазины и уходят в торговые центры, либо в сегмент street retail в спальных районах. Значимым фактором, определяющим перспективы бизнеса торговых операторов, становятся интенсивность пешеходного трафика в зоне расположения объекта и наличие целевой аудитории.

В процессе формирования арендных ставок на торговые помещения формата street retail наметились две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды (до 10%) на переоцененные объекты с длительными сроками экспонирования. С другой стороны, наблюдается повышение ставок аренды (до 25%) на ликвидные помещения по окончании сроков договоров и при смене арендатора на ключевых торговых улицах. В условиях прагматичного подхода ритейлеров к выбору помещений это приводит к увеличению сроков экспозиции объекта и дальнейшей коррекции арендной ставки.

Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать свой бизнес в спальных районах, городах Подмосковья и регионах. Города-спутники и районы массовой жилой застройки становятся крупной торговой площадкой для развития сетевой розницы, которая активно вытесняет с этого рынка местных торговых операторов.








ввод новых площадей




вакантные площади




арендные ставки




ставка капитализации






ключевые показатели


Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2011 г.*

Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы по итогам 2011 г.

Общая площадь, кв.м

6 027 730

Арендопригодная площадь, кв.м

3 296 500

^ Введено в эксплуатацию в 2011 г.

Общая площадь, кв.м

467 730

Арендопригодная площадь, кв.м

276 500

Источник: ASTERA

*предварительные данные на момент подготовки

отчета


Основные показатели рынка street retail Москвы по итогам 2011 г.*

Средние ставки аренды**, долл./ кв.м в год

В пределах Садового кольца

2 200

Между Садовым кольцом и ТТК

1 700

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

1 000

^ Средние цены продажи**, долл./ кв.м в год

В пределах Садового кольца

14 500

Между Садовым кольцом и ТТК

5 000

Между ТТК и МКАД (спальные районы)

2 500

Источник: ASTERA

*предварительные данные на момент подготовки

отчета


**На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.




предложение
Если в 2010 г. объем ввода на рынок новых объектов торговой недвижимости оказался рекордным (общая площадь нового предложения превысила 1 млн. кв.м), то в 2011 г. даже плановые показатели не были выполнены (введено 467,7 тыс. кв.м). Посткризисные тенденции 2008-2009 гг., связанные с задержкой финансирования строительства объектов, а ограничение строительства коммерческой недвижимости в центре столицы создали предпосылки для серьезного дефицита торговых площадей в Москве.

Запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты уже не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ритейла на торговую недвижимость.

Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены изменять свои стратегии. Одни корректируют планы открытия розничных точек, другие строят торговые объекты самостоятельно («Лента», «Магнит»), третьи уходят в формат street retail. Дефицит качественных торговых площадей в Москве и относительно низкий уровень конкуренции на рынке Московской области способствуют развитию торговой недвижимости Подмосковья (ритейлеры: «Азбука вкуса», «Castorama», «Обувь России» и др.). Компании, не находящие ниши на столичном рынке, увеличивают экспансию в регионах («Кенгуру», «Обувь России», «Детский мир» и др.). Наибольшая активность заметна не только в городах миллионниках, но и в городах с населением от 500 000 чел.
^ Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2011 году Новое предложение торговых площадей в 2011 г.
^ Название объекта

Тип

Адрес

Общая площадь, кв.м

^ Арендопригодная площадь, кв.м

AFI Mall

ТРЦ

Пресненская наб., д.2

179 420

114 210

Калейдоскоп

ТРЦ

Химкинский бульвар, вл. 7-23

118 720

41 000

Планерная

ТПУ

Ул. Планерная, д. 8/6

14 790

(50 380*)

14 790

^ Северное Чертаново

ТЦ

Северное Чертаново, д. 1 литера А

35 000

20 000

Конфетти **

ТРЦ

Ул. Веневская, д.7

30 000

23 000

^ Отрада, 1 фаза

ТРЦ

Пятницкое шоссе, вл.2

30 000

25 000

^ Торговая галерея в составе МФК гостиницы «Москва»

МФК

Ул. Охотный ряд, д.2

27 800

21 000

^ Северное Сияние

ТРЦ

Пересечение бульвара Дм. Донского и ул. Ратная

20 000

12 000

EGO Mall

ТЦ

Дежнева пр., д.23

12 000

5 500

ИТОГО







467 730

276 500

Источник: ASTERA


*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

** Заявлен к сдаче в эксплуатацию до конца 2011 года на момент подготовки отчета




Динамика ввода объектов торговой недвижимости, 2006-2011 гг.



Источник: ASTERA

*предварительные данные на момент подготовки

отчета




ТРЦ Конфетти



^ ТРЦ Калейдоскоп



Торговая галерея в составе МФК Москва



^ ТРЦ Отрада







спрос

После активного восстановления спроса со стороны ритейлеров в 2010 году, в текущем году они сконцентрировались на прагматических целях повышения доходы с каждой розничной точки.


Требования розничных операторов к помещениям повысились по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. Нестабильность на финансовых рынках с конца лета 2011 г. усилила эту тенденцию. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 г.
^ Ключевые сделки по аренде в 2011 г.

Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, «Грабли» на Тверской, Diesel на Петровке, re:Store на Садово-Спасской, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно.


Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.



Наиболее заметные сделки в торговых центрах Москвы в 2011 г.

Компания-

арендатор

^ Арендуемая площадь, кв.м

Торговый центр

Адрес

Эльдорадо

3 300

AFI Mall

Пресненская наб., д.2

^ Apple Inc.

1 500

Торговая галерея в составе МФК гостиницы «Москва»

Ул. Охотный ряд, д.2

Inditex

1 500

Азовский

Ул. Азовская, д.24/3

^ New Yorker

1 400

AFI Mall

Пресненская наб., д.2

X5 Retail

(Зеленый перекресток)

1 309

AFI Mall

Пресненская наб., д.2

Golden-Plaza

1 300

Монарх

Ленинградский пр., д.31

^ Источник: ASTERA



Развитие сетей


Многие популярные российские бренды в 2011 г. заявили о планах дальнейшего развития. Наибольшую активность проявляют компании, работающие в следующих секторах: общепит, продукты, одежда, обувь и детские товары.


Прирост игроков, ищущих помещения для развития сетей, произошел, в основном, со стороны предприятий, развивающих бренды по франчайзингу (KFC, Subway, Burger King).


Бренды, заявившие о планах расширения

франчайзинговой сети в России в 2011 г.

^ Название бренда

Профиль деятельности

Burger King

Общепит

^ De Sallito

Детские товары

Esprit

Одежда и обувь

Imaginarium

Товары для детей

^ Kostya Tszyu by Concellence

Одежда и обувь

KFC

Общепит

Mango

Одежда и обувь

Obuv.com

Одежда и обувь

s.Oliver

Одежда и обувь

Stenders

Одежда и обувь

Subway

Общепит

^ Victoria`s secret

Нижнее белье

Московский ювелирный завод

Ювелирные украшения

^ Источник: ASTERA


В тоже время часть зарубежных операторов отказываются от франчайзинга и начинают развивать свой бренд в России самостоятельно, среди них: Hermes, Bestseller (Jack & Jones, Vero Moda, Only) и Prada.


Из представителей ближнего зарубежья о планах развития заявила казахская сеть одежды для будущих мам «Biba B happy B mother». Появились в России и новые иностранные бренды: Victoria`s secret, Chili`s Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy's и др., что говорит о стабильном интересе к российскому рынку со стороны западных игроков.


Некоторые бренды покинули рынок торговой недвижимости в 2011 г. Компания Castro заявила о своем уходе, «Топ-книга» анонсировала закрытие большинства своих магазинов, а «Дикая орхидея» - закрытие сети «Бельевой базар» и сокращении «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).


^ Арендные ставки


По сравнению с 2010 годом, когда арендные ставки в формате помещений street retail демонстрировали активный рост и выросли в два раза, достигнув предкризисных значений, в 2011 г. их динамика стала более сдержанной. Рост за год составил 7%, и только по ключевым торговым коридорам, находящимся в пределах Садового кольца.

Динамика арендных ставок в торговых центрах Москвы зависела от востребованности каждого отдельного ТЦ. В 2011 г. особую актуальность имели такие факторы, как удачное расположение торгового объекта, грамотная концепция и эффективность маркетинговых решений.
^ Уровень вакантных площадей
Показатели вакантности площадей в торговых центрах в 2011 г. постепенно сокращались. К концу 2011 г. они достигли 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. Для сравнения по итогам 4 квартала 2010 года – средний уровень вакантности для таких объектов составлял около 5-6%.

Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру, ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и составляет 7-10%.

Изменение доли вакантных площадей

в торговых центрах Москвы, 4 кв.2008- 4 кв.2011* гг.




Источник: ASTERA

* предварительные данные на момент подготовки отчета


^ ПРОГНОЗ НА 2012 год

Предложение

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также ситуация нестабильности на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых торговых площадей в Москве. В связи с этим, из 1 млн. кв.м качественных торговых площадей, заявленных девелоперами к сдаче в 2012 г., свыше 400 тыс. кв.м будет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г.

В связи со сложностью процедур согласования строительства в столице, девелоперам приходится переориентироваться на строительство в Московском регионе. Среди крупных проектов, запланированных на 2012 год, ожидается открытие следующих торговых центров: Жук (Жуковский, 45,8 тыс. кв.м), Солнечный (Солнечногорск, 19 тыс. кв.м), Парк II (Красногорск, 25 тыс. кв.м), ИЮНЬ (Красногорск, 25 тыс. кв.м) и др. В рамках проектов комплексной застройки подмосковных городов рынок торговой недвижимости пополняется помещениями формата street retail (на первых этажах жилых домов).

Некоторое увеличение объема торговой недвижимости в Москве станет возможно, в том числе, за счет строительства малоформатных районных ТЦ и магазинов шаговой доступности. В Московском регионе увеличение торговых площадей будет возможно за счет проектов комплексной жилой застройки территорий и размещения торговых помещений на первых этажах жилых домов.


Спрос

В условиях финансовой нестабильности в 2012 г. многие операторы продолжат консервативную стратегию развития, отказываясь от нерентабельных торговых точек и реализовывая программы по оптимизации арендных затрат.

На фоне возросшей конкуренции усилится тенденция развития новых торговых форматов. Например, METRO Group планируют развивать франчайзинговую сеть магазинов у дома, Auchan – магазин складского типа «Ашан Авто» и магазины без кассира «Радуга», Mercury Holding – универмаги под брендом «ЦУМ» в регионах.

Не имея возможности найти торговые площадки в столице, ритейлеры ориентируются на развитие в Подмосковье и регионах. Многие из них рассматривают развитие в рамках инфраструктурных проектов комплексной жилой застройки в Московской области и двигаются в региональные города с населением от 250 тыс. человек.


^ Уровень вакантных площадей

Стабильный спрос на торговые помещения, не удовлетворенный объемом нового предложения, будет способствовать дальнейшему сокращению вакантности в качественных торговых центрах. На конец 2011 года уровень вакантности в 2-3% в привлекательных торговых центрах скорее говорит об определенном «люфте» площадей, необходимом для плановой ротации арендаторов. В то время как уровень вакантности 7-10% в других объектах связан скорее с недостатками их концепции. В 2012 г. с учетом стабильного спроса на торговые помещения можно ожидать снижение этого уровня до 5-7%.


^ Арендные ставки

В условиях неопределенности на финансовых рынках и повышения требований операторов к торговым площадкам оснований для серьезного увеличения ставок аренды на торговые помещения не предвидится. Вместе с тем, с ростом оборота торговых операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки имеют определенный потенциал роста, особенно по ликвидным помещениям. В формате торговых центров можно прогнозировать активную ротацию арендаторов . Это связано, с одной стороны, с желанием собственников повысить эффективность своих объектов, и с другой стороны, с необходимостью арендаторов оптимизировать свой бизнес. Такой инструмент работы с арендаторами, как процент от оборота, доказавший эффективность в 2011 г., вероятнее всего, будет использоваться и в 2012 году.


^ О компании ASTERA




^ АЛЕКСЕЙ ФИЛИМОНОВ

Генеральный директор

a.filimonov@asteragroup.ru





^ АЛЕКСАНДР ШЕЛУХИН

Директор по инвестиционным проектам

a.shelukhin@asteragroup.ru





^ АЛЕКСЕЙ РЯБИЧЕВ

Руководитель офисного отдела

a.ryabichev@asteragroup.ru




^ ОЛЬГА ЗБРУЕВА

Руководитель департамента по работе с клиентами

o.zbrueva@asteragroup.ru
































Офис в Москве

Офис в Санкт-Петербурге

Офис в Киеве




Тел.: +7(495) 925-00-05

Факс: +7(495) 981-05-65


Тел.: +7(812) 703-00-03

Факс: +7(812) 703-00-04


Тел.: +380(444) 501-5010

Факс: +380(444) 501-5011





www.asteragroup.ru

office@asteragroup.ru













^ Структура спроса

По формату помещений

В 2011 г. наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользовались помещения до 100 кв.м (особенно в сегменте до 50 кв.м). Это связано с высокой ротацией арендаторов в помещениях подобного формата.


Распределение спроса арендаторов по форматам помещений

в торговых центрах в 2011 г.





Источник: ASTERA


Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения

street retail в 2011 г.




Источник: ASTERA


Ключевые зарубежные бренды, появившиеся в России в 2011 г.

^ Название бренда

Профиль деятельности

American Eagle Outfitters

Одежда и обувь

^ Apple Store

БТЭ

BabyBjorn

Товары для детей

^ Banana Republic

Одежда и обувь

Chili`s Grill & Bar

Общепит

DC Shoes

Спортивные товары

Gavello

Одежда и обувь

Hesburger

Общепит

Imaginarium

Товары для детей

^ Jimmy Choo

Одежда и обувь

Malemi (INCANTO)

Нижнее белье

Nordsee

Общепит

Pandora

Ювелирные украшения

^ Petit Patapon

Товары для детей

Reiss

Одежда и обувь

^ Victoria`s secret

Нижнее белье

Wendy's

Общепит

^ Источник: ASTERA


Ключевые российские бренды, появившиеся в 2011 г.

^ Название бренда

Профиль деятельности

A.V.E

Аптека

^ Fashion Galaxy

Одежда и обувь

ВинБерри

Продовольствие

^ Московский метрополитен

Общепит

Оки-Доки

Общепит

^ Хорошая аптека

Аптека

Источник: ASTERA


Торговые операторы, представившие новые форматы или заявившие о ребрендинге в 2011 г.

^ Название бренда

Профиль деятельности

Apple Moon

Одежда и обувь

Castorama

Товары для дома

INCANTO

Нижнее белье

^ Mercury Holding (ЦУМ)

Одежда и обувь

METRO

Продовольствие

re:Store

БТЭ

Auchan

Продовольствие

ДИКСИ

Продовольствие

Евросеть

БТЭ

^ Магнит Косметик

Парфюмерия,косметика

Связной

БТЭ

^ Старик Хоттабыч

Мебель

Эльдорадо

БТЭ

^ Источник: ASTERA


Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы

^ Профиль якорного

арендатора

Арендная ставка*,

долл./кв.м в год

Кинотеатр

120-180

DIY

100-150

Продукты

150-400

Товары для дома

300-400

Товары для детей

300-500

Бытовая техника

250-400

Одежда и обувь

400-600

Источник: ASTERA

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов





Основные операторы торговых галерей

в торговых центрах Москвы

Профиль оператора

Площадь, кв.м

^ Арендная ставка*,

долл./кв.м в год




Общепит

50-300

800-2000




Одежда и обувь

50-200

1000-2500




Парфюмерия, косметика

50-300

1500-3000




Аксессуары, бижутерия

30-60

1500-3000




Сотовая связь

30-80

2500-4000




^ Источник: ASTERA

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов



Диапазон средних арендных ставок торговых помещений street retail по основным торговым коридорам Москвы

^ Торговый коридор

Арендная ставка, долл./кв.м в год

Ул. Тверская

1950-6000

^ Ул. Петровка

1900-4100

Ул. Арбат

1700-3000

^ Ул. 1-я Тверская – Ямская

1700-3000

Кутузовский пр.

1500-2400

^ Ленинградский пр.

1200-3000

Пр. Мира

1200-2100

^ Ул. Маросейка

1950-2500

Ул. Большая Дмитровка

1800-2500

^ Ул. Пятницкая

1200-1800

Ленинский пр.

1100-2100

^ Ул. Кузнецкий Мост

1400-2500

Ул. Мясницкая

1100-2000

Источник: ASTERA


Торговые центры, срок ввода которых

перенесен на 2012 г.:

ТЦ River Mall (285 тыс. кв.м)

Outlet village Belaya Dacha (40,8 тыс. кв.м)

Outlet Fashion House (38,6 тыс. кв.м)

ТЦ Парус (35 тыс. кв.м)

Outlet Brand City (30 тыс. кв.м)

ТЦ на Профсоюзной (7,8 тыс. кв.м)


Среди крупных проектов, заявленных

на 2012 г.:

ТРЦ РИО (76 тыс. кв.м)

ТРЦ Отрада (2-4 фазы, 55 тыс. кв.м)

ТРЦ Москворечье (30 тыс. кв.м)

ТЦ Панфиловский (25 тыс. кв.м)

ТЦ МЦ (15 тыс. кв.) и др.




ТЦ Москворечье



ТРЦ РИО



ТЦ МЦ



ТЦ Панфиловский

AA

ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate – международная консалтинговая компания, оказывающие профессиональные услуги в сфере коммерческой и элитной жилой недвижимости. Компания активно работает на рынке коммерческой недвижимости с 1992 года.

Офисы компании расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве.

^ BNP Paribas Real Estate — ведущая международная компания в сфере недвижимости, лидер рынка Европы по объему оборота среди консалтинговых компаний по итогам 2009 года.

Альянс с компанией BNP Paribas Real Estate дает компании ASTERA возможность представлять интересы клиентов за рубежом и привлекать зарубежные инвестиции в российские девелоперские проекты.

^ ASTERA – ЛИДЕРСТВО, ОСНОВАННОЕ НА КАЧЕСТВЕ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ

Более 500 реализованных проектов стратегического и инвестиционного консалтинга;

Собственная эксклюзивная база из 30 000 объектов торговой, офисной, индустриальной и элитной жилой недвижимости;

Более 6 000 000 кв.м коммерческих площадей реализовано консультантами компании ASTERA с 1992 года;

Заключено более 8 500 сделок на рынке коммерческой недвижимости России и Украины;

Клиентами ASTERA стали более 4 000 компаний, включая международные и российские финансовые, инвестиционные, торговые и промышленные корпорации и сети.