Реферат: Оценка эффективности использования объекта недвижимости

Министерство образования и наукиРоссийской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственноеобразовательное учреждение высшего

профессиональногообразования

«СИБИРСКАЯГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ»(ГОУ ВПО «СГГА»)

Кафедраэкономики и менеджмента

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТАПо дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценкаэффективности использования объекта недвижимости

Новосибирск2009

Номер вариантазачетки: 43

 

№ варианта Местоположение объекта

Площадь объекта, м2

Материал стен Состояние помещения

Износ

физич.,

%

Ставка

капитализации, %

43 с/о 960 п ср 25 20

 

№ варианта Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 43 7200 7000 6350 Местоположение с/о о о Состояние хор ср хор Материал стен к к п Площадь кв.м 1010 950 960 /> /> /> /> />

 

Цель оценки: Выбрать изпредложенных объектов оценки нежилое помещение под офис с учетом спроса,полезности, дефицитности и возможности отчуждаемости объектов.

Вид стоимости: рыночнаяцена, т.к. объект и его аналоги указаны по более вероятным ценам, по которымобъект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования объекта: результаты анализа лучшего инаиболее эффективного использования учитываются при определении стоимостиимущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализеинвестиционных объектов. В нашем случае нужно выбрать из оцениваемых объектоводин вариант под офис, с удачным местоположением(не отдаленным от центрагорода), с хорошим состоянием и отделкой.

Сравнительный подход

объект недвижимостиэффективность

Параметры

Объект

Оценки

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, тыс. р. - 7200 7000 6350 Площадь, м. кв. 960 1010 950 960 Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р. - 7,13 7,37 6,61 Условия продажи Рыночные рыночные рыночные рыночные Корректировка - 1,0 1,0 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 7,13 7,37 6,61 Местоположение с/о с/о о о Корректировка - 1,0 1,15 1,15 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 7,13 8,47 7,60 Материал стен п к к п Корректировка - 0,95 0,95 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 6,77 8,04 7,60 Состояние помещения хор хор ср хор Корректировка - 1,0 1,10 1,0 Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. - 6,77 8,84 7,6 Весовой коэффициент - 0,50 0,20 0,30 Взвешенное значение, тыс. р/м.кв. - 3,38 1,76 2,28 Стоимость 1 м. кв., тыс. р. 7,42 Стоимость объекта оценки, тыс. р. 7123

 

Вывод: изкорректировок следует выделить Аналог 1, т.к. он более удачно подходит по рядухарактеристик для поставленной цели. У Аналога 1,2 имеется больше корректировоки различий с нашим объектом оценки.

Затратный подход

Показатели ед. изм. Значение 1. Площадь земельного участка м.кв. 1440 2. Стоимость зем. участка тыс. руб. 10684 3. Стоимость строительства тыс. руб. 9660 4. Физический износ % 25 5. Функциональный износ % 10 6. Внешний износ % 7. Итого накопленный износ % 32 8. Итого накопленный износ тыс. руб. 6568 9. Итого стоимость объекта тыс. руб. 17253

Сзп = Сз +Снс — Ин;

Сзп=10684+9660-6568;

Снс = ПИ + КИ+ ПП;

ПИ= 7000 р/м.кв.;

ПП=(7000+1050)*20%=1610т.р.;

КИ= 7000*15%=1050 т.р.;

Снс =7000+1050+1610=9660т.р.;

Сз = Пз* Цз;

/>;

Пз.у.=960*1,5=1440;

Сз =7,42*1440=10684т.р.;

Цз=7,42т.р.;

Ин = 1 – (1- Ифиз)(1 — Ифункц)(1 — Ивнеш);

Ифиз=25%;

Ифункц=10%;

Ивнеш=0%;

Ин=1-(1-0,25)(1-0,1)(1-0)=0,32

Ин=0,68*9660=6568

Вывод: после расчетовзатратным подходом видно, что несоответствие затрат на приобретение оцениваемогообъекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как процессеоценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Доходный подход

 

№ п/п Показатели Ед. изм. Количество 1 Ставка аренды за месяц р./м.кв. 200 2 Площадь оцениваемого помещения м.кв. 960 3 ПВД за год тыс.р. 2304 4 Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы тыс.р. 69,12 5 ДВД за год тыс.р. 2234,88 6

Расходы арендодателя за 1 год, всего:

в том числе:

— по управлению,

— на страхование,

— налог на имущество,

-резервы,

— плата за землю

. — эксплуатационные

тыс.р.

тыс.р.

тыс.р.

тыс.р.

тыс.р

тыс.р.

тыс.р.

931,62

223,48

9,66

68

178,71

4,8

446,97

7 ЧОД тыс.р. 1303,25 8 Ставка капитализации % 20 9 Стоимость объекта оценки тыс.р. 6516,3

 

Сдп = ЧОД /СК,  

Сдп=1303,25/20%=6516,3

ПВД = Пнп * А* n,

ПВД=960*200*12=2304т.р.

ДВД = ПВД — У1 — У2,

У1=0;

У2=2304*3%=69,12т.р.

ДВД=2304-0-69,12=2234,88т.р.

ЧОД = ДВД — Р,

Р:

-поуправлению=2234,88*10%=223,48т.р.

-на страхование=9660*0,1%=9,66т.р.

-налог наимущество=(9660-6568,8)*2,2%=68т.р.

-резервы=9660*1,85%=178,71т.р.

-плата заземлю=5*960=4,8т.р.

-эксплуатационные=2234,88*20%=446,97т.р.

ЧОД=2234,88-931,62=1303,25т.р.

СК=20%

Вывод: из расчетовдоходным подходом видно, что метод более точный, чем сравнительный и затратный,отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике получениядохода.

 

Итоговая оценкастоимости объекта

 

Подходы к оценке недвижимости Стоимость нежилого помещения, тыс. р. Вес,% Взвешенное значение, тыс.руб.

Сравнительный

Затратный

Доходный

7123

17253

6516,3

30%

20%

50%

2136,9

3450,6

3258,15

Итого стоимость объекта - 100 8845,65 Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно 8845

 

Вывод: Каждый изподходов имеет свои сильные и слабые стороны. Из сравнительного подхода мыувидели, что наиболее корректный вариант для нашей цели и эффективногоиспользования объекта – наш оцениваемый объект. У аналогов практически по всемэлементам сравнения была произведена корректировка.

В затратном подходе коценке стоимости недвижимости мы рассчитали стоимость земли и затрат навоспроизводство оцениваемого здания с учетом всех видов износа и предпринимательскойдеятельности. Доходный подход в наибольшей степени отражает спрос инвестора. Отсюдаследует, что в доходном подходе получена цена стоимости недвижимости, закоторую заплатит инвестор с учетом будущих ожиданий от бизнеса.