Реферат: Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла объекта недвижимости
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшегопрофессионального образования
«Читинский государственный университет»
(ЧитГУ)
Институт строительства и экологии
Кафедра ТиОСП
Реферат
«Методы проектного анализа по этапам жизненного циклаобъекта недвижимости»
Выполнила:ст-ка гр. ЭУН-07-2
ВороноваК.А
Проверил:доцент, к.т.н
МорозовВ.Т
Чита 2010г.
Содержание
1. Введение
2.Методы проектного анализа по этапам жизненного цикла объекта недвижимости
2.1 Технический анализ
2.2Коммерческий анализ
2.3 Институциональный (организационный)анализ
2.4 Социальный(социально-культурный) анализ
2.5 Экологический анализ
2.6 Финансовый анализ
2.7 Экономический анализ
Заключение
Списокиспользуемой литературы
1. Введение
Тема реферата«Методы проектного анализа по этапам жизненногоцикла объекта недвижимости» актуальна тем, что/> планируемые,реализуемые и осуществленные инвестиции принимают форму капитальных(инвестиционных) проектов. Однако эти проекты нужно оценить, и прежде всего наоснове сопоставления затрат на проект и результатов его реализации. Для этогоосуществляют проектный анализ (анализ инвестиционных проектов).
Цели и задачинаписания реферата – наиболее полное изучение методовпроектного анализа по этапам жизненного цикла объекта недвижимости.
К основнымзадачам, которые приходится решать в рамках проектного анализа, относятся:
1) оценкапринципиальной реализуемости проекта, т.е. проверка выполнения в его рамкахвсех необходимых ограничений технического, экологического, социального,финансового и другого характера;
2) оценкасоответствия проекта стратегии предприятия, на котором он реализуется;
3) оценкасоответствия проекта стратегии инвестора;
4) оценкаабсолютной экономической эффективности проекта, т.е. определение показателейэкономического эффекта, который может принести проект;
5) оценкасравнительной эффективности группы проектов, т.е. выяснение того, какой изпредложенных конкурирующих (альтернативных) проектов или вариантов проектаболее эффективен;
6) выбор измножества инвестиционных проектов (или их вариантов) наиболее эффективных.
В общемслучае этот выбор может осуществляться из множества проектов (вариантов),некоторые из них могут находиться в различных взаимосвязях (проекты могут бытьнезависимыми, взаимодополняющими и взаимоисключающими, альтернативными).
Рефератизложен на 19 страницах машинописного текста. Имеет 1 таблицу и списокиспользуемой литературы из 6 авторов.
2. Методы проектного анализа по этапам жизненногоцикла объекта недвижимости
Проектныманализом называется анализ доходности капитального проекта на основесопоставления затрат на проект и выгод, которые будут от него получены.
Виды анализа:
На всехстадиях проекта (и особенно на стадии разработки) необходим анализ его основныхаспектов. Различают следующие виды анализа.
1.Технический анализ, на основе которого определяется наиболее подходящая дляданного инвестиционного проекта техника и технология.
2.Коммерческий анализ, охватывающий анализ рынка сбыта той продукции, котораябудет производиться после реализации инвестиционного проекта.
3. Институциональный(организационный) анализ, в задачу которого входит оценкаорганизационно-правовой, административной и даже коммерческой среды, в которойбудет реализовываться проект и приспособление его к этой среде, особенно ктребованиям государственных организаций. Другой важный момент — приспособлениесамой организационной структуры предприятия к проекту.
4. Социальный(социально-культурный) анализ, задача которого состоит в том, чтобы исследоватьвоздействие проекта на жизнь местных жителей, добиваться благожелательного илихотя бы нейтрального отношения к проекту.
5.Экологический анализ, на основе которого выявляется и дается экспертная оценкаущербу, наносимому проектом окружающей среде, и одновременно формируютсяпредложения по смягчению или предотвращению этого ущерба.
6. Финансовыйанализ.
7.Экономический анализ.
Финансовый иэкономический анализы являются ключевыми, и они должны быть рассмотрены особо.Оба базируются на сопоставлении затрат и выгод от проекта, но отличаютсяподходами к их оценке. Если экономический анализ оценивает доходность проекта сточки зрения всего общества (страны), то финансовый анализ — только с точкизрения предприятия и его кредитора.
Стадиижизненного цикла объекта недвижимости:
•формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение(покупка, выделение и др.) земельного участка;
•эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, сменавида деятельности, реорганизация и др.);
• смена,возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• прекращениесуществования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
В конечномитоге проектный анализ позволяет не только определить отношение к имеющимсяпотенциально реализуемым проектам, но и осуществить корректировку проектов,создать их эффективные в конкретной ситуации комбинации. Обычно проектныйанализ носит персонифицированный характер, т.е. производится с точки зренияодного или нескольких участников «инвестиционной конфигурации» – инвестора,реципиента, потребителя результатов проекта и т.д. В качестве цели частопринимается максимизация совокупного эффекта для соответствующегоэкономического субъекта (или их группы), причем сам эффект определяется путемсопоставления результатов и затрат, связанных с проектом в течение его срокасуществования (жизненного цикла).
2.1 Техническийанализ
В рамках техническогоанализа инвестиционных проектов изучают:
1. технико-технологические альтернативы;
2. варианты местоположения;
3. размер (масштаб, объем) проекта;
4. сроки реализации проекта в целом и его фаз;
5. доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и другихпотребных ресурсов;
6. емкость рынка для продукции проекта;
7. затраты на проект с учетом непредвиденных факторов;
8. график проекта.
Эти задачирешаются (с возрастающей точностью) на стадиях прединвестиционных исследований,ТЭО (проекта) строительства и разработки рабочей документации.
В Россиинакоплен значительный опыт и, соответственно, нормативно-методическая база дляпроведения технического анализа. В общем случае должны быть рассмотрены ирешены задачи.
В процессепоэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.При этом уточняются физические и ценовые непредвиденные факторы, которыеприводят к непредвиденным расходам.
Техническийанализ обычно производится группой собственных экспертов предприятия свозможным привлечением узких специалистов. Стандартная процедура техническогоанализа начинается с анализа собственных существующих технологий. При этомнеобходимо руководствоваться следующими критериями: (1) технология должна себяхорошо зарекомендовать ранее, то есть быть стандартной, (2) технология недолжна быть ориентирована на импортное оборудование и сырье. [2, с.211]
2.2 Коммерческий анализ
Задача коммерческогоанализа – оценить проект с точки зрения конечных потребителей продукции илиуслуг, предлагаемых проектом.
В общем видерешаемые при этом задачи можно свести к трем:
1. маркетинг;
2. источники и условия получения ресурсов;
3. условия производства и сбыта.
В результатекоммерческого анализа надлежит ответить на такие вопросы, как:
1. где будет продаваться продукция?
2. имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю выпускаемуюпродукцию без влияния на ее цену?
3. если вероятно подобноевлияние на цену, то каково оно?
4. останется ли проект жизнеспособным с финансовой точки зрения при новойцене?
5. какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагаемый проект?
6. предназначена ли выпускаемая продукция для местного потребления или идетна экспорт?
7. какие финансовые мероприятия потребуются для продвижения продукции нарынок, и какие резервы надлежит предусмотреть в проекте для финансированиямаркетинга?
8. способны ли существующие методы поставок гарантировать своевременностьпоставок и устранить перебои?
9. практикуются ли конкурсные торги для установления справедливых цен?
10. кто разрабатывает спецификации на необходимые закупки? [ 5, с. 90]
2.3Институциональный (организационный) анализ
Организационный анализ выполняется для оценкивнутренних и внешних условий реализации нового инновационного проекта. Квнутренним относятся условия, зависящие от деятельности самого предприятия; вчастности:
· особенности управления;
· организационные структуры;
· планирование;
· комплектование и обучение персонала;
· координация деятельности;
· информационное обеспечение.
К внешним относятся политическая, правовая,общеэкономическая и научно-техническая (потенциал, потребность и т. п.)обстановка в обществе и регионе.
Цельорганизационного анализа – оценить организационную, правовую, политическую иадминистративную обстановку, в рамках которой проект должен реализовываться иэксплуатироваться, а также выработать необходимые рекомендации в части:
1. менеджмента;
2. организационной структуры; планирования;
3. комплектования и обучения персонала;
4. финансовой деятельности;
5. координации деятельности; общей политики.
6. Основными задачами организационного анализа являются:
7. определение задач участников проекта применительно к действующемузаконодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);
8. оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зренияматериально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;
9. оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбупроекта – особенно, в части защиты окружающей среды, заработной платы, цен,государственной поддержки, внешнеэкономических связей;
10. разработки мер по устранению слабых сторон участников проекта,выявленных в процессе анализа, а также снижению отрицательного воздействияокружения проекта (законы, политика, инструкции);
11. разработка предложений по совершенствованию вышеупомянутыхорганизационных факторов, влияющих на эффективность проекта.
Основными задачами организационного анализа являются:
1. Определение задач и действий участников проектаотносительно политической и правовой обстановки.
2. Оценка управления и организационных структурпредприятия с позиции их соответствия задачам проекта.
3. Анализ обеспеченности проекта ресурсами и необходимостиперестройки этого обеспечения, повышения квалификации персонала.
4. Выбор оптимальных управленческих решений привыявлении негативных организационных условий реализации инновационного проекта.
Организационный анализ в условиях рыночной экономики существенноотличается от анализа организации внедрения нового изделия в условияхдирективной экономики.
Эти отличия обусловлены изменившимися политическими,правовыми и экономическими условиями. Предприятие самостоятельно можетформировать систему управления, организационные структуры, планы и т. п. [4,с.89]
В этом смысле риск деятельности предприятиясущественно возрастает.
2.4Социальный (социально-культурный) анализ
Целью социальногоанализа является определение пригодности вариантов плана проекта для егопользователей. Результаты социального анализа должны обеспечить возможностьстратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, котораяпользовалась бы поддержкой населения и способствовала бы достижению целейпроекта.
Социальныйанализ сосредотачивает внимание на четырех основных областях:
1. социокультурные и демографические характеристики населения,затрагиваемого проектом (количественные характеристики и социальная структура);
2. организация населения в районе действия проекта, включая структурусемьи, наличие рабочей силы, доступ к контролю за ресурсами;
3. приемлемость проекта для местной культуры;
4. стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения иорганизаций, пользующихся результатами проекта.
Следуетотметить, что социальный анализ весьма сложен – прежде всего, из-зазатруднительности применения формальных методов и отсутствия стандартныхметодик и процедур. Вместе с тем успешное его проведение способствует улучшениюплана проекта, а также эффективности проекта в целом.
Социальныерезультаты в большинстве случаев поддаются стоимостной оценке и включаются всостав общих результатов проекта в рамках определения экономическойэффективности.
Основнымивидами социальных результатов проекта, подлежащих отражению в расчетахэффективности, являются:
1. изменение количества рабочих мест в регионе;
2. улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;
3. изменение условий труда работников;
4. изменение структуры производственного персонала;
5. изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;
6. изменение уровня здоровья работников и населения;
7. экономия свободного времени населения.
Предусматриваемыепроектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха,обеспечению их продуктами питания, жилой площади и объектами социальнойинфраструктуры являются обязательными условиями его реализации и какой-либосамостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат. [3, с. 47]
2.5Экологический анализ
Экологическийанализ занимает особое место в проектном анализе, так как взаимоотношения междудеятельностью человека и окружающей средой недостаточно изучены и, что самоеглавное, несовершенные с этой точки зрения решения приводят к необратимымизменениям в окружающей среде.
Задачейэкологического анализа инвестиционного проекта является установлениепотенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом, как винвестиционный, так и в постинвестиционный период, а также определение мер,необходимых для смягчения или предотвращения этого эффекта. Иначе говоря,следует находить такие средства достижения целей проекта, которые не уменьшают«емкость» экосистемы.
Поэтому вплан проекта должны включаться соответствующие руководящие стандарты, а такжемеры обеспечения соблюдения этих стандартов. По данным Всемирного банка,расходы на необходимые меры по защите окружающей среды составляют не более 3%общих затрат на проект. Существенно больших – до 10%, затрат, требуют тепроекты, которые нуждаются во включении защитных мер после завершения ихразработки.
Проведениестандартного анализа экономической эффективности экологических проектов частоне представляется возможным, так как экологические затраты и результаты нередкоочень трудно рассчитать. В этих случаях прибегают к т. н. качественному анализу(влияния, например, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус,коррозию, животных, растения). Тем не менее качественный анализ, как иколичественный, должен показать разницу между ситуациями «с проектом» и «безпроекта». [1, с. 32]
Требования коценке воздействия хозяйственной деятельности предприятия на отдельныекомпоненты окружающей среды изложены во «Временной инструкции по экологическомуобоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах» .
2.6.Финансовый анализ
Финансовыйанализ — изучение основных параметров, коэффициентов и мультипликаторов, дающихобъективную оценку финансового состояния предприятия, а также анализ курсаакций предприятия, с целью принятия решения о размещении капитала. Финансовыйанализ — это часть экономического анализа.
Цельфинансового анализа — характеристика финансового состояния предприятия,бизнеса, группы компаний.
Задачифинансового анализа:
1. Анализактивов (имущества).
2. Анализисточников финансирования.
3. Анализплатежеспособности (ликвидности).
4. Анализфинансовой устойчивости.
5. Анализфинансовых результатов и рентабельности.
6. Анализделовой активности (оборачиваемости).
7. Анализденежных потоков.
8. Анализинвестиций и капитальных вложений.
9. Анализрыночной стоимости.
10. Анализвероятности банкротства.
11.Комплексная оценка финансового состояния.
12.Подготовка прогнозов финансового положения.
13.Подготовка выводов и рекомендаций.
Видыфинансового анализа
Финансовыйанализ может быть разделен на следующие виды. По пользователям:
— внутреннийфинансовый анализ — финансовый анализ проводят сотрудники компании.
— внешнийфинансовый анализ — финансовый анализ проводят лица, не работающие в компании.
Понаправлению анализа:
— ретроспективный анализ — анализ прошлой финансовой информации;
— перспективный анализ — анализ финансовых планов и прогнозов.
Подетализации:
— экспресс-анализ — анализ проводится по основным финансовым показателям;
— детализированный финансовый анализ — проводится по всем показателям, даетполную характеристику компании.
По характерупроведения:
— анализфинансовой отчетности — анализ по данным бухгалтерской отчетности;
— инвестиционный анализ — анализ инвестиций и капитальных вложений;
— техническийанализ — анализ ценных бумаг компании;
— специальныйанализ — анализ по специальному заданию.
Методыфинансового анализа
Обычноиспользуют следующие методы в финансовом анализе:
— вертикальный анализ;
— горизонтальный анализ;
— анализкоэффициентов;
— методсводки и группировки;
— анализ ипрогнозирование трендов;
— Факторныйанализ;
— методбалансовой увязки;
— корреляционный анализ;
— анализчувствительности.
Источникиинформации
В качествеосновных источников информации для проведения финансового анализа могутиспользоваться:
1. Внешниеданные:
— состояниеэкономики, финансового сектора, политическое и экономическое состояние;
— курсывалют;
— курсыценных бумаг, доходность по ценным бумагам;
— альтернативные доходности;
— показателифинансового состояния других компаний;
2. Внутренниеданные:
— Бухгалтерскаяотчетность;
— Управленческаяотчетность. [4, с.70]
2.7Экономический анализ
Экономическийанализ состоит в оценке влияния вклада проекта в увеличении богатствагосударства (нации).
Рассмотримпример постановки задачи экономического анализа. Пусть компания N занимаетсяпроизводством какого-либо товара при следующих условиях: государственнаяорганизация продает компании сырье по льготным ценам; комплектующие элементы,которые импортируются, также продаются компании государством по ценам нижемеждународных рыночных; предприятие платит своим рабочим зарплату на уровнестандартов страны; в результате предприятие продает товары государственномупредприятию по ценам существенно меньшим, чем можно было бы продать за рубежомна свободном рынке.
Задачазаключается в том, чтобы установить выгоду государства от реализации такогопроекта, сравнив его со следующими вариантами:
· продавать компании сырье и комплектующие по рыночным ценам,платить рабочим по мировым стандартам и покупать потом у компании товары посвободным ценам;
· покупать аналогичный (главным образом по показателям качества)товар за границей.
Такимобразом, в процессе экономического анализа необходимо выяснить прибыльностьгосударства, а не владельцев компании от реализации этого проекта.
Для крупныхинвестиционных проектов помимо оценки их финансовой эффективности принятоанализировать экономическую эффективность и экономическую притягательность(т.е. степень соответствия проекта национально приоритетным задачам).
Измерениеэкономической притягательности инвестиционного проекта может быть осуществленопо следующей схеме.
Шаг 1.Выбирают цели и взвешивают их. Например
№ п/п Цели государства Вес цели 1 Приток твердой валюты 0.30 2 Экономия твердой валюты 0.20 3 Увеличение продуктов на местном рынке 0.15 4 Обеспечение занятости населения 0.20 5 Развитие регионов 0.15 Всего 1.00Таблица 1 –Цели экономической притягательности проета.
Шаг 2. Длякаждого из альтернативных проектов определяют численную меру достижения каждойцели (в абсолютных значениях или в процентном отношении к лучшему). Для каждогопроекта вычисляют взвешенное значение комплексного критерия
/>
Шаг 3. Выборнаилучшего варианта производится по критерию максимума обобщенного критерия.
Измерениеэкономической эффективности производится с учетом стоимости возможной закупкиресурсов и готовой продукции, внутренних цен (которые отличаются от мировых), имногого другого, что является отличительной особенностью страны и не совпадаетс мировыми правилами и расценками (например, условия работы с валютами другихстран).
Укрупненно процедураоценки экономической эффективности может быть представлена в виде следующейпоследовательности.
1. Представить результаты финансового анализа.
2. Сделать новую классификацию затрат и доходов с точки зренияэкономического анализа.
3. Перевести финансовые значения в экономические (они не совпадают попричине несоответствия цен и затрат для внешнего и внутреннего рынка).
4. Оценить стоимость других возможностей для использования ресурсов иполучения такого же продукта.
5. Исключить все расчеты по внутренним платежам (так как они не изменяютобщего богатства страны).
6. Сопоставить ежегодные экономические потоки средств с исходным объемоминвестиции (это будет конечный итог). [6, с.46]
Еще разподчеркнем, что экономический анализ обычно проводится для крупныхинвестиционных проектов, которые разрабатываются по заказу правительства ипризваны решить какую-либо национально значимую задачу.
Заключение
Под проектомпонимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых илимодернизируемых для их реализации физических объектов, технологическихпроцессов; технической и организационной документации для них, материальных,финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений имероприятий по их выполнению.
Еслисоздаваемые объекты являются настолько сложными, что работа над нимиосуществляется в составе программ, что означает более сложную или объемнуюзадачу, требующую больше времени для своего решения, то термин«проект» связывается, как правило, с относительно краткосрочнымицелями.
Все проектыобладают общими свойствами: включают координированное выполнениевзаимосвязанных действий; имеют ограниченную протяженность во времени, сопределенным началом и концом; все в некоторой степени неповторимы и уникальны.Проект предполагает комплекс взаимосвязанных целей. При нарушении синхронизациивзаимосвязанных задач (операций), когда одни не могут быть начаты, если незавершены другие, весь проект может быть поставлен под угрозу. Взаимосвязимогут быть как очевидными, так и представлять более сложный характервзаимодействия. Проект — это сложная система, состоящая из взаимосвязанныхдинамических частей, требующая особого подхода к управлению. Проектзаканчивается по достижению основных целей. Значительная часть усилийнаправлена именно на обеспечение сроков реализации проекта. Для этогоиспользуются сетевые графики, отображающие время начала и окончания заданий,входящих в проект. Отличие проекта от производственной системы заключается вего однократности и уникальности. Степень уникальности проектов может сильноотличаться для разных проектов. Источники уникальности могут иметь разнуюприроду, в том числе в специфике конкретной производственной ситуации. Степеньуникальности обычно определяется возможностью использования прошлого опыта.
Список использованнойлитературы
1. Основы управления недвижимостью:Учебное пособие/ П.А. Овчинников, Е.Ю. Есин, И.В. Табунов, Е.А. Хавина. –Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2006. – 88 с.
2. Управление проектами./И. И. Мазур, В. Д. Шапиро и др. Справочноепособие/Под редакцией И. И. Мазура и В. Д. Шапиро.— М.: Высшая школа, 2001 — 875 с.:
3. Управление качеством. Учебник / С.Д. Ильенкова, Н. Д. Ильенкова, С. Ю. Ягудин и др.; Под ред. Доктораэкономических наук, профессора Ильенковой С. Д. М.: ЮНИТИ
4. Черняк В.З. Управлениенедвижимостью. М.: Издательство «Экзамен», 2006.- 319 с.
5. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т;Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – 136 с.