Реферат: Рынок земли

Оглавление

Введение

Глава1. Рынок земли

1.1 Рынок земли Россиив новых экономических условиях

1.2 Специфика рентныхотношений на рынке земли

1.3 Цена земли и различия в ренте

Глава2. Собственность на землю

2.1 Частная игосударственная собственность на землю

2.2Социально-экономические аспекты проблемы

Заключение

Заданиек теме 18

Списокиспользованной литературы

Введение

Россия – страна, богато наделенная самыми разнообразными природнымиресурсами. По запасам многих из них России принадлежит первое место в мире.Зарубежные путешественники, ученые и дипломаты издавна восхищались сказочнымибогатствами российских недр. Главное богатство России – это щедрая природа:бескрайние леса, поля, моря. Это ее регионы, каждый из которых играет своюнезаменимую роль в жизни страны, давая ей кто нефть и газ, кто машины и научныеоткрытия. Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляютоснову жизни и деятельности людей.

В настоящее время практически во всём мире с каждым годом наблюдаетсяпостепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенноярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развитияоставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится.Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленнаяжизненной необходимостью, всевозрастающая активная деятельность человека поприспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит кнеобходимости принятия мер по сохранению как самих земель, так и их ценныхкачеств.

На рынке земли объектомкупли продажи является не сама земля, а право принадлежности земельного участкакому-либо или право пользования им, или то и другое вместе. В России юридическиправо частной собственности на землю признано еще с декабря 1990 года, когдабыла принята Конституция РСФСР, однако в ней был определен 10-летний мораторийна куплю-продажу земли. Принятые вслед за этим Конституция РФ, Указы ПрезидентаРФ порождали ситуацию довольно противоречивую: с одной стороны, право частнойсобственности и возможность рыночного оборота земель юридически невозбранялись, с другой – во многих регионах вводился запрет на сделки сземельными участками, являвшимися средством и условием производства. ПринятиеЗемельного Кодекса снимает некоторые противоречия, разрешая куплю-продажу 2%земельного фонда страны, которые включают земли городов и населенных пунктов,предприятий промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п., однакоэффективного механизма его реализации пока нет. Тем не менее, многимианалитиками констатируется существование рыночного оборота земель в России.

Глава1. Рынок земли 1.1 Рынок земли России в новых экономическихусловиях

Анализ формированиярынка земли позволил выявить следующие особенности его становления.

Во-первых, образованиепервичного рынка земли в современной России связано с тем, что государствопостепенно уступает право пользования землей и право собственности на землю субъектамхозяйственной деятельности[1]. Напервых этапах этим правом наделяли в административном порядке, такая земляиспользуется для нужд государства и безвозмездно распределяется междупроизводственными и административными единицами. На современном этапегосударство стремится воплотить в жизнь свое право собственности на землю иприбегает к платным формам его уступки. Во-вторых, отождествление сущностирыночного оборота земли с ее свободной куплей-продажей, трактовка частнойсобственности на землю как права полного безграничного распоряжения землейсформировали негативное отношение многих законодателей к рынку земли, что немогло способствовать его эффективному становлению, развитию, а, тем более –совершенствованию. В-третьих, борьба в законодательных органах власти междусторонниками крайних позиций в отношении частной собственности на землю и еекупли-продажи не позволила разработать механизм контроля и регулирования нетолько рынка земли, но и ее использования как на общегосударственном, так имуниципальном уровнях, в целях предотвращения различных злоупотреблений инегативных процессов, связанных с земельными отношениями: спекуляции земельнымиучастками, их монопольной концентрации, а также дробления при передаче понаследству и др. В четвертых, правовой вакуум создает беспрецедентные условиядля вмешательства чиновников в процессы распределения и перераспределенияземли, исходя из их личных, корыстных интересов, далеких от интересов какхозяйствующих субъектов, так и государства, что, в свою очередь, способствуетросту трансакционных издержек. В-пятых, введение моратория на куплю-продажуземли в период, когда происходило распределение земельных участков бывшихколхозов и совхозов между работниками этих предприятий, породило никем неконтролируемый процесс стихийного перераспределения этих земель. А так как нарынке земли объектом торговли может быть право пользования земельным участком,многие владельцы долей переуступали это право за символическую плату и частосубъектам, не имевшим отношения к данному хозяйству или даже району. Результатэтого процесса – появление теневого рынка земли[2].

Скрытые формы рынказемли или теневые рынки земли – порождение переходного периода от плановойэкономической системы социалистического типа к рыночной экономике, – явление,характерное не только для российской экономики. С ней сталкиваются многиепостсоциалистические страны. Основные формы теневых сделок реализуютсяследующими способами:

во-первых, путемпродажи недвижимости (зданий, сооружений и др.), которая сопровождаетсяпередачей сопутствующей земли. По форме – это сделка по поводу недвижимости, ана самом деле в стоимость помещения включена стоимость земли. Например,департамент по управлению муниципальным имуществом получает право пользованияземлей безвозмездно путем административного выделения, а затем продаетпомещение торговой организации. Причем в стоимость помещения включается истоимость земли, хотя при оформлении документов она не учитывается;

во-вторых, сдача варенду помещений вместе с землей. В ходе таких сделок аренда земли реализуетсяв скрытой форме.

Все вышесказанноепозволяет выделить несколько типов классификации рынка земли. По степенивовлечения в рыночный оборот можно выделить первичный и вторичный рынки земли.По уровню открытости – легальные, поддающиеся учету и контролю за сделками, инелегальные (теневые) рынки земли. По степени развитости – формирующиеся,развивающиеся и развитые. Экономике России, на наш взгляд, присущи в полномобъеме первые две классификации, а целью совершенствования земельных отношенийдолжно быть стремление к созданию развитого, то есть цивилизованного земельногорынка.

1.2 Специфика рентных отношений на рынке земли

Переход к принципиальноновым формам землевладения и землепользования, основанным на частной иколлективной собственности на землю, обязательной платности за использованиесельскохозяйственных угодий, привел к возникновению в России специфическогоземельного рынка и к экономической категории – цены земли, свойственнойрыночной экономике. Рынок земли с учетом его масштабов и огромногонеудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективыдля развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов.Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовойбазы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цельгосударственной политики в сфере земельных отношений – обеспечение условий дляэффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворенияпотребностей общества и граждан[3].

Земля в РоссийскойФедерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средствопроизводства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная или экспертнаястоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней,проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости[4].

Помимо кадастровойоценки, проводимой в целях налогообложения и определения нормативной ценыземли, которая «вводится для обеспечения экономического регулирования земельныхотношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевойсобственности на землю, передаче по наследству», на практике наблюдаетсярасширение вовлечения независимых оценщиков в земельный оборот, что обусловленоновыми требованиями законов, созданием новой системы земельных отношений.

Так, оценка стоимостисельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей,земельными паями; при получении кредитов; изъятии земельных участков уземлепользователей; выделении земельных участков в натуре из земельсельскохозяйственного назначения; приватизации земли; установлении величиныарендной платы; наследовании или дарении земли; проведении процедурыбанкротства и в других случаях. Таким образом, данный процесс занимает важноеместо в формировании рыночной экономики страны. Оценка земельных ресурсоввыступает в качестве экономической основы для развития земельных отношений.

Однако, несмотря накажущуюся простоту вопроса и наличие значительного количества методическихпособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной дляпрактикующих оценщиков.

В настоящее время, какобъект частной собственности, земля является предметом купли-продажи. И хотяона не создана трудом человека и поэтому не имеет стоимости, она имеет цену.

В отличие от ценыобычного товара, являющейся денежным выражением его стоимости, цена землипредставляет собой иррациональное (не соответствующее содержанию) выражение.Фактически цена земли становится превращенной формой существования земельнойренты. Цена земли зависит от величины ренты, которую приносит земельныйучасток, и уровня ссудного процента.

Поэтому цена землиравна денежной сумме, которая, будучи вложена в банк, приносит в виде процентадоход, равный величине ренты, получаемой с данного участка земли. Такимобразом, цена земли ставит частную собственность на землю в один ряд скапиталом, приносящим проценты, или затраченным на приобретение акций. Ценаземли повышается с увеличением ренты с данного земельного участка или соснижением банковского процента.

1.3 Цена земли и различия в ренте

Абсолютная рентапредставляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность егонормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемойданной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальнойи монопольной ренты при переходе от одного участка к другому.

В современных условияхминимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливаетсяи закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использованияземли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемогоземельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Влияние ажиотажногоспроса на особо ценные участки учитывает монопольная рента. Она может выступатькак особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленноститерритории для данного вида ее отраслевого использования при дефицитетерритории и увеличивающемся спросе на нее) и как модификация дифференциальнойренты, обусловленной наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию»и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающимиажиотаж спроса[5].

Основное значение, какбыло отмечено выше, имеет дифференциальная рента, образование которой связано сразличием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынкасбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкоговнедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает идифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочныхвложений на единицу земельной площади. Дифференциальная рента II не исчисляетсяв практике оценки земель, так как не существует практически применимых способовопределения эффективности дополнительных затрат на землях различного качества.Дифференциальная рента II образуется на основе дифференциальной ренты I. Естественноеплодородие со временем переходит в экономическое. Между ними и организационно-хозяйственнымдоходом нет четких границ. Это создает трудности в их разграничении. Поэтомуосновное внимание в работе уделяется методике определения дифференциальной рентыI как ведущей базе земельных отношений. (В последующем дифференциальная рента).

В современнойлитературе существует множество определений земельной ренты. Наиболее точноеопределение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях погосударственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденныхПриказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 г. № 145 «Обутверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земельсельскохозяйственного назначения». В них дифференциальная рента, илидифференциальный рентный доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный)доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения[6].

Основные определенияренты могут формулироваться следующим образом:

· абсолютнаярента – доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельногоучастка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченнаясобственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса,предложение которого строго ограничено;

· дифференциальнаярента – доход, дополнительно получаемый собственником более производительногоресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данногоресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшуючасти (участки) данного ресурса.

На практикедифференциальная земельная рента сельхозугодий рассчитывается как разность междубазовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат наведение сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициентыценности оцениваемого участка. Данные коэффициенты должны учитывать оценочныефакторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных угодий.Так, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельныхучастков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р,в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, атакже влияние экологических факторов, к основным из которых относятся: качественныехарактеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательныхвеществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, кислотность и др.),рельеф, микроклимат[7].

Помимовышеперечисленных факторов, влияющих на величину земельной ренты, а, следовательно,и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными, на наш взгляд,являются:

· природно-климатическиеусловия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственногопроизводства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местностикультур;

· структурапосевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

· плодородие,технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровеньурожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

· урожайностьосновных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельскогохозяйства в регионе расположения объекта оценки;

· местоположениеотносительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработкипродукции и центров технического обслуживания;

· конъюнктурацен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также насельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

· иныефакторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельскогохозяйства.

В свою очередь, на нашвзгляд, объективным условиям образования и распределения земельной ренты долженсоответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие созданиядля товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективногохозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизмаопределяющую роль играют ценообразование и налоговая система.

Глава2. Собственность на землю2.1 Частная игосударственная собственность на землю

В настоящее время вРоссии существует 2 формы собственности на землю:

· государственная;

· частная.

В государственной(федеральной) собственности находятся:

· всеземли лесного фонда;

· частьземель водного фонда;

· землиособо охраняемых природных территорий федерального значения; часть земельобластей, переданных в процессе разграничения государственной собственности наземлю.

К собственностиобластей относятся :

· землифонда перераспределения;

· земельныеучастки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся всобственности областей, а также ранее приватизированные предприятия,находящиеся в собственности областей;

· земельныеучастки, на которых расположены государственные унитарные предприятия,государственные учреждения, созданные органами власти областей[8].

К муниципальнойсобственности относятся: все земли на территории муниципальных образований,кроме земель частной собственности и земель, отнесённых к федеральнойсобственности и к собственности областей.

Перечень земельныхучастков, которые отнесли к тому или иному уровню территориальнойгосударственной собственности готовился территориальными органамиисполнительной власти РФ, департаментами имущества и земельных отношенийобластных и районных администраций, областными и районными Советами(Законодательными собраниями) депутатов, главами администраций областей имуниципальных образований.

В частной собственностинаходятся:

· земельныеучастки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположеныиндивидуальные жилые дома;

· земельныеучастки для ведения личного подсобного хозяйства;

· садовыеучастки;

· участкидля ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные засчёт земельных долей;

· земельныедоли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевойсобственности;

· земельныеучастки крестьянских (фермерских) хозяйств;

· земельныеучастки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями[9].

В соответствии сдействующим законодательством все юридические лица независимо от ихорганизационно-правовой формы, формы собственности, все граждане, имеющиефактически в пользовании земельные участки, должны иметь соответствующиеправоустанавливающие документы, а если нет таковых – оформить их.

Это сегодня актуально,так как много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки всобственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительныхместностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемыхприродных территориях.

2.2Социально-экономические аспекты проблемы

Всоциально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованиюи земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер имасштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающихфакторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальнойэкономики, становления рыночных отношений.

Со времени проведенияземельной реформы (1990 г.) в России создан новый земельный строй. В частности,ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход кмногоукладному землепользованию и многообразию форм собственности на землю,внедрено платное землепользование. Созданы объективные условия дляразграничения государственной земельной собственности и развития рыночногооборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей(территориальный базис, средство производства, природная среда и т.п.), сталаобъектом недвижимости и правовых гражданских отношений.

Однако реформированиеземельных отношений и системы землепользования до настоящего времени, с однойстороны, не дало положительных (особенно в аграрной сфере) результатов и нерешило главной задачи — обеспечение рационального экологически безопасного иэффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой,- создание отвечающей интересам страны и новым условиям системыгосударственного управления и регулирования земельных отношений. Означенныепроблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегодня неотложногорешения, так как особенности новых земельных отношений и системыземлепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурснымпотенциалом.

Управлениеземельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественныхотношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатствоимеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системыобщественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. Вчастности, земля является продуктом природы и возникла независимо отдеятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, впроцессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства,использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностьюпространства, в то время как иные средства производства в меру развитияпроизводительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются[10].

Земля — главныйнациональный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли(особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно вовсех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля поместоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования Россиипоказала, что отсутствие таких ограничений, особенно в пригородных и курортныхзонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромноготеневого рынка земли. Цивилизованный земельный рынок в стране не уложился внормальное, контролируемое государством русло в итоге таких обстоятельств, какотсутствие системы соответствующих законодательных актов, длительная проволочкас их принятием, а также ликвидация в стране в 2000 году соответствующейземельной службы (для справки: Россия почти единственная в мире страна,располагающая уникальным по размеру земельным пространством, не имеющая насегодняшний день специализированной земельной службы). Практика показывает, чтовезде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся в сфереприоритетных государственных интересов[11].

Проблема организациисистемы управления земельно-ресурсным потенциалом страны заключается вобеспечении рациональных масштабов государственного вмешательства в процессыраспределения, использования и охраны земли, в формировании эффективныхмеханизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этихпроцессов, в поиске оптимальных организационных структур и форм управленияданными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулированиеделовой, инвестиционной активности и повышение эффективности использованияземельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельностислужит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала ссоответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждогоземлевладельца и землепользователя.

Заключение

Практическая реализацияновых земельных отношений, основанных на рыночных механизмах, вызываетнеобходимость решения большой группы проблем комплексного развития национальнойи региональных экономик. Речь идет об эффективном землепользовании, основанномна территориальном разделении труда, экономном использовании земельно-ресурснойбазы, оптимальном пространственном развитии структуры поселений.

В этой связи можноназвать, не ранжируя их по значимости, следующие нерешенные проблемы:несоответствие систем расселения населения новым земельным отношениям; высокаяземлеемкость существующих поселений; непроработанность вопросовпространственной организации в связи с нерегулируемой миграцией населения(демографическое опустынивание территорий); отсутствие разграничениякомпетенции государства и конкретных землепользователей в решении вопросовобустройства территории; отсутствие стратегии дальнейшего развитияземлепользования регионов Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера; наличиезначительных диспропорций между природно-рекреационным потенциалом земель иуровнем их курортно-лечебного и туристически-рекреационного освоения ииспользования; несоответствие современных малых форм хозяйствования нуждамсохранения природно-хозяйственной сбалансированности землепользования; наличиеэкологического дисбаланса соотношения угодий (пашня, лес, природные кормовыеугодья) в региональных системах землепользования; рост уровня деградации почвенногопокрова; малоразвитость дорожной сети, инженерной инфраструктуры и др.

Процессы земельныхпреобразований в России пока еще протекают непоследовательно, бессистемно икрайне медленно. Нуждается в дальнейшем совершенствовании система земельногозаконодательства, на государственном уровне отсутствует четкая ипоследовательная концепция реализации земельной политики, размыта системауправления в области земельных отношений, принципы налогообложения недвижимостии взимания арендной платы явно устарели и требуют пересмотра, средства отземельных платежей расходуются в основном не на проведение земельныхпреобразований и улучшение недвижимости, чем нарушается действующеезаконодательство, до сих пор не проведено разграничение земель государственнойсобственности, в аграрном секторе земельные преобразования не решиливозложенных на них задач увеличения продуктивности сельскохозяйственных земельи их охраны, не используется экономический потенциал недвижимости как источникинвестиций, не создана система ипотечного кредитования под залог земли,практически свернуты землеустроительные работы, отсутствует доступ граждан июридических лиц к информации об объектах недвижимости и прав на них.

Россия впространственно-территориальном отношении – уникальная страна, единственная вмире в этом роде. Отсюда существенные отличия и особенности в организацииземлепользования по сравнению со всеми остальными странами.

Заданиек теме 18

1. Цена земли какдисконтированная стоимость находится в непосредственной зависимости:

а) от затрат на ееобработку;

б) от рыночной ставкипроцента;

в) от размера ежегоднойренты;

г) от плодородия иместоположения участков;

д) верны ответы напункты б) и в).

2. Предложение земли:

а) эластично;

б) обладает единичнойэластичностью;

в) может бытьэластичным и неэластичным;

г) неэластично.