Реферат: Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

Содержание

 

1. Теоретическая часть

1.1. Закон РФ «Об оценочной деятельности»

1.2. Первая и четвертая функция денежнойединицы

1.3. Затратный метод оценки недвижимости

2. Аналитическая часть

3. Решение задач

Задача №1

Задача №2

Задача №3

Списоклитературы

/>1.Теоретическая часть

/>1.1. Закон РФ «Об оценочнойдеятельности»

Бурное развитие профессии на волнепереоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынкепоявилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации,не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкогокачества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии вРоссии необходимо введение государственного регулирования оценочнойдеятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решилФедеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,который вводит лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензированияоценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье №24 Закона, являются:

- государственнаярегистрация в качестве юридического лица;

- наличие в штатеюридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании,подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочнойдеятельности;

- уплата сбора за выдачулицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю заосуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственногоимущества Российской Федерации (ныне Министерство имущественных отношенийРоссийской Федерации — Минимущество России). Уполномоченному органу былопоручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности вРоссийской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применениюсубъектами оценочной деятельности. [1.c.15]

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные кприменению субъектами оценочной деятельности», — Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Положение о лицензировании устанавливаетпорядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочнойдеятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельностиосуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации(лиавизирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданнойлицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий органвправе по согласованию — органами государственной власти субъектов РоссийскойФедерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочнойдеятельности органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации.Такие полномочия в настоящее время переданы более чем половине субъектовРоссийской Федерации.

Лицензия выдается на осуществлениеследующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

- оценка стоимости правасобственное, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественныхкомплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов,судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценкастоимости недвижимого имущества);

- оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а такжеподлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судоввнутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценка стоимостимашин, оборудования и транспортных средств);

- оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительныхправ на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальнойинформации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется — оценка стоимостинематериальных активов и интеллектуальной собственности);

- оценка стоимости правасобственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) вотношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных)капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется — оценка стоимости предприятия (бизнеса));

- копии документов обобразовании работников (для юридических лиц) или индивидуальногопредпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указаннымв заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии собразовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионнымитребованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:

- соблюдение лицензиатомзаконодательства Российской Федерации и законодательства субъектов РоссийскойФедерации об оценочной деятельности;

- предоставление позапросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля засоблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

- осуществление страхованиягражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования поуказанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо покаждому заключаемому договору об оценке;

- для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ обобразовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным влицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочнойдеятельности;

- для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании,подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии(заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочнойдеятельности.

Для получения лицензии ее соискательпредставляет в лицензирующий орган следующие документы:

1. заявление о выдачелицензии с указанием:

- для юридического лица- наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения,идентификационного номера налогоплательщика, реквизитов расчетного счета вбанке;

- для индивидуальногопредпринимателя — фамилии, имени, отчества, данных документа, удостоверяющеголичность;

- лицензируемойдеятельности (с перечислением работ (услуг));

- срока, в течениекоторого будет осуществляться лицензируемая деятельность;

2. копии учредительныхдокументов со всеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства оГосударственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица;копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии вкачестве индивидуального предпринимателя;

3. копии документов обобразовании работников (для юридических лиц) или индивидуальногопредпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указаннымв заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии собразовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;

4.  справку о постановкесоискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием идентификационногономера налогоплательщика;

5. сведения о ранееполученных лицензиях на осуществление оценочной деятельности;

6. документ,подтверждающий внесение соискателем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из основныхформ государственного регулирования оценочной деятельности является разработкастандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий,относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществленияоценочной деятельности. Различают международные и национальные стандартыоценки. [1.c.17]

/>1.2. Первая и четвертая функция денежной единицы

Первая функции денежной единицы — функции меры стоимости и средства обращения. Как мера стоимости деньги служат длявыражения стоимости всех товаров. В основе цены лежит стоимость товара, т.е.величина затрат общественно необходимого труда, связанных с его изготовлением иреализацией. На разных рынках страны и даже на одном рынке, но в разное времядня или года цены на одни и те же товары могут быть различными. Относительновысокие цены при прочих равных условиях свидетельствуют о неудовлетворенномспросе на товар. Снижение цен означает перепроизводство товара. Конкурентнаяборьба заставляет товаропроизводителей не только улучшать качество,разнообразить ассортимент, но и снижать издержки производства. Отрасли,обеспечивающие выпуск новых, нужных и экономичных дли общества товаров приневысоких издержках производства и реализации, оказываются наиболеерентабельными. В эти отрасли устремляются свободные капиталы, увеличиваютсяинвестиции, что ведет к росту производства в одних отраслях народ негохозяйства и сокращению Ъ других.

Кроме этихфункций — меры стоимости и средства обращения — деньги как всеобщий эквивалентпо мере развития товарно-денежных отношений приобрели и другие функции: сокровищаи средства накопления, средства платежа и мировых денег. В функции мировыхденег они проявляются во взаимоотношениях между странами или экономическимисубъектами — юридическими и физическими лицами, находящимися в разных странах.[5.c.40]

Четвертая функцияденежной единицы:

Преобладающую часть денежного оборотаденьги обслуживают в функции средства платежа. В отличие от функции средстваобращения деньги в функции средства платежа осуществляют относительносамостоятельное движение до или после движения товара. Деньги в этой функциисоставляют основу развития финансово-кредитных отношений, организациибезналичных расчетов. Полная реализация возможностей экономического воздействияденег на развитие рыночной экономики требует определенных условий. Прежде всего,денежное обращение в стране должно быть устойчивым, т.е. деньги должнысохранять или повышать свою покупательную способность и курс в иностраннойвалюте. В противном случае они могут затруднить развитие общественногопроизводства и вызвать социально-экономическое напряжение в стране.

Состояние денежного обращения в странах сразвитой рыночной экономикой зависит от многих факторов, но в конечном счете отсоотношения между товарной и денежной массами. Закон денежного обращения,сформулированный К. Марксом, гласит: количество денег, необходимых длятоварного обращения, зависит от суммы цен реализуемых товаров, объема товаров иплатных услуг, проданных в кредит, суммы платежей, срок оплаты которыхнаступил, объема взаимно погашенных денежных обязательств, расчеты по которымпроизошли без участия денег. Так как каждая денежная единица за определенныйпромежуток времени обслуживает несколько сделок, то при определении количестваденег следует учитывать скорость их обращения. Как свидетельствует практика,этот закон имеет всеобщее значение, т.е. действует во всехобщественно-экономических формациях с рыночной экономикой. Покупательнаяспособность денежных знаков — кредитных и бумажных денег — зависит отсоотношения между теоретически представляемым количеством золотых денег,необходимых для обращения, и количеством денежных знаков, находящихся вобращении. Например, если для нормального товарного обращения требуется 200руб. золотом (в России с 1897 по 1914 г. существовал золотомонетный стандарт),а напечатали и выпустили в обращение на 400 руб. кредитных билетов, топокупательная способность рубля в этом случае снизится вдвое и будет составлять50 коп. золотом. Подчеркивая это обстоятельство, К. Маркс писал, что«специфический закон обращения бумажных денег может возникнуть лишь изотношения их к золоту, лишь из того, что они являются представителямипоследнего» и далее «… выпуск бумажных денег должен быть ограничен тем ихколичеством, в каком действительно обращалось бы символически представленноеими золото (или серебро).

Однако уже давнони в одной стране мира нет золотого обращения. Это позволяет многим современнымэкономистам утверждать, что в настоящее время нет никакой связи между золотымиполноценными деньгами и денежными знаками, находящимися в обращении. По ихмнению, покупательная способность денег определяется не золотом, а стоимостьюреализуемых за деньги товаров и услуг. Поэтому при дополнительном выпускеденежных знаков покупательная способность денежной единицы падает, а ценырастут. Так происходит до наступления равновесия между стоимостью реализуемыхтоваров и платных услуг и величиной денежной массы в обращении. При продолжениинеоправданной эмиссии денежных знаков подобный процесс повторяется. [5.c.48]

/>1.3. Затратный метод оценки недвижимости

К основным характеристикам затратногоподхода относятся:

- оценка имущественногокомплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, наоснове расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (датуоценки);

- учет износа(обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействиемразличных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие для использованиязатратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительствоидентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемогообъекта. Основные этапы применения затратного подхода:

- оценкавосстановительной стоимости оцениваемого здания;

- оценка величиныпредпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

- расчет выявленныхвидов износа;

- оценка рыночнойстоимости земельного участка;

- расчет итоговойстоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости наизнос с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельногоучастка.

Необходимо учитывать, что во многихслучаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость,так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы виздержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемаястоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается преждевсего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимостиоцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительногоанализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику иприоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичныи приемлемы в каждом конкретном случае. [3.c.210]

Применение затратного подходапредпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

- Когда оцениваютсяновые или недавно построенные объекты.

В этом случае стоимость строительстватаких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более близка крыночной стоимости.

- В случае, когданеобходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельногоучастка.

Наиболее эффективное использованиеземельного участка представляет собой использование незанятого земельногоучастка или земельного участка с улучшениями, которое является физическивозможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения иобеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможноболее эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаяхпозволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественногокомплекса в глазах потенциального инвестора.

Оценка данного имущественного комплексапроводится в следующих случаях:

- Когда необходимотехнико-экономическое обоснование нового строительства.

- Для оценки объектовнезавершенного строительства.

- Для оценки в целяхвыделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

- Для оценки в целяхстрахования.

- Для переоценки основныхфондов предприятий2.

- В случае еслиощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратногоподхода отражены на рис. 1 [3.c.211]

/>

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимостизатратным подходом