Реферат: Оценка имущества предприятия

Вопросы к зачету

подисциплине «Экономическая оценка имущества предприятия»

длястудентов всех форм обучения

1.      Основные понятия

2.      Цели оценкиимущества предприятия

3.      Виды имуществапредприятия

4.      Классификациявидов стоимости (по выполняемым функциям и с точки зрения бухгалтерского учета)

5.      Классификациявидов стоимости (в зависимости от порядка оценки, в зависимости от ситуацииоценки, стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать иликвидационная)

6.      Принципыопределения стоимости связанные с представлением владельца об имуществе

7.      Принципыопределения стоимости связанные с рыночной средой.

8.      Принципы определениястоимости связанные с эксплуатацией имущества

9.      Факторы, влияющиена стоимость имущества

10.    Технология оценкистоимости имущества предприятия (стадии). Определение проблемы

11.    Предварительныйосмотр предприятия и заключение договора на оценку

12.    Сбор и анализданных

13.    Понятие сложногои простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы

14.    Шесть функцийсложного процента. Стоимость денег во времени

15.    Доходный подход коценке стоимости имущества предприятия. Его сущность

16.    Метод прямой капитализации.Его сущность и этапы

17.    Методдисконтирования денежных потоков. Его сущность

18.    Затратный(имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы

19.    Сравнительныйподход к оценке стоимости недвижимости предприятия

20.    Составнедвижимости предприятия. Сущность и особенности оценки стоимости земельногоучастка

21.    Методы оцениванияземельных участков и факторы их ценности

22.    Оценка стоимостизданий и сооружений (доходные и сравнительные подходы)

23.    Оценка стоимостизданий и сооружений (затратные подходы).

24.    Особенностиопределения износа недвижимости предприятия в оценочной практике

25.    Место оценкимашин и оборудования в общей системе оценки имущества предприятия

26.    Методы классификациимашин и оборудования

27.    Идентификация и локализациямашин и оборудования

28.    Особенности машини оборудования как объектов оценки

29.    Методы оценкимашин и оборудования

30.    Особенностиакционерного капитала предприятия как объекта оценки. Право пользования,контроля и распоряжения

31.    Оценка стоимостинеконтрольных пакетов

32.    Премия законтроль, скидки за неконтрольный характер пакета и за недостаточнуюликвидность

33.    Понятие оборотныхактивов. Оценка запасов

34.    Оценка малоценныхи быстроизнашивающихся предметов, отгруженных товаров, затрат в незавершенное производствои расходов будущих периодов

35.    Оценкадебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений

36.    Понятие нематериальныхактивов и их содержание

37.    Порядокпроведения оценки нематериальных активов

38.    Основные подходыи методы оценки нематериальных активов

39.    Реструктуризациягосударственной собственности

40.    Правовые основыпроведения анализа и оценки имущества предприятий в Республике Беларусь

41.    Объединение капиталаи оценочная деятельность

42.    Оценка арендованногои заложенного имущества

43.    Оценки иантикризисное управление

44.    Общие положенияпо государственному регулированию деятельности оценщиков Великобритании

45.    Стандартыоценивания

46.    Методы оценки,применяемые британскими оценщиками

47.    Перечень практическихтребований к оценщику

ТЕМА 2. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИСТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

1.        Технология оценкистоимости имущества предприятия (стадии). Определение проблемы

2.        Предварительныйосмотр предприятия и заключение договора на оценку

3.        Сбор и анализданных

4.        Понятие сложногои простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы

5.        Шесть функцийсложного процента. Стоимость денег во времени

5.1.    Накопленная суммаединицы

5.2.    Текущая стоимостьединицы

5.3.    Текущая стоимостьобычного аннуитета

5.4.    Взнос наамортизацию единицы

5.5.    Накопление единицыза период

5.6.    Фактор фондавозмещения

1.        Технология оценкистоимости имущества предприятия. Определение проблемы

Процессоценки стоимости имущества предприятия — это сложный трудоемкий процесс,состоящий из нескольких стадии и этапов. В зависимости от того, кто являетсяинициатором принятия решения об оценке и юридической принадлежностипривлекаемых оценщиков вся оценочная деятельность подразделяется на виды:

Внутренняя оценка –оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в томчисле индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, безпривлечения исполнителя оценки.

Независимая оценка –оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовыхдоговоров либо судебных постановлений с соблюдением требований, определенных внастоящем Положении. Зачастую независимая оценка может являться обязательной.

Обязательная оценка –оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством.

Весьпроцесс оценки имущества предприятия можно разделить на семь основных стадий:

1. Определениепроблемы.

2. Предварительныйосмотр предприятия и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализданных.

4. Оценка земельногоучастка.

5. Применение трехподходов к оценке стоимости предприятия.

6. Согласованиерезультатов, полученных с помощью различных подходов.

7. Подготовка отчетаи заключения об оценке.

8. Докладоб оценке.

1.1Определение проблемы. Даннаястадия оценки подразделяется на следующие этапы:

1. Идентификацияпредприятия.

2. Выявлениепредмета оценки.

3. Определение датыоценки.

4. Формулированиецелей, функций оценки, определение вида стоимости.

5. ОзнакомлениеЗаказчика с ограничительными условиями.

Приидентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название,организационно-правовая форма (коммерческие организации, акционерное обществооткрытого или закрытого типа, хозяйственное общество с ограниченнойответственностью, государственное унитарное предприятие; некоммерческиеорганизации, религиозные организации, и т.д.), место его регистрации,местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

Еслиоцениваемое предприятие является дочерним или зависимым, необходимо выявитьосновное или преобладающее предприятие.

Выявлениепредмета оценки. Важнейшимэтапом оценки имущества предприятия является выявление предмета оценки, то естьвыявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав напредприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерныйкапитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия,права на пакет акций предприятия, или какой-либо иной интерес. Таким образом,предмет оценки — это вид имущественных прав.

Определениедаты оценки. Дата оценки- календарная дата, посостоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

Стоимостьпредприятий во времени изменяется, причем эти изменения даже в короткиепромежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить ссамого начала дату оценки. Это может быть дата продажи предприятия, датаосмотра его, дата судебного разбирательства, связанная с разделениемимущественного комплекса, и другие случаи.

Еслиоценка предприятия производится в связи с судебным разбирательством, например,в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

Формулированиецели и функций оценки. Определениецели оценки — важный этап, от которого зависит выбор методики проведенияоценки. Неправильно сформулированная цель влечет за собой использованиенеадекватной, методики и вследствие этого ошибочный результат в оценкестоимости предприятия.

Выбор метода может такжезависеть от функций оценки. Метод оценки  способ расчета стоимости отдельноговида объекта оценки на дату оценки.

Стоимостьобъектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

·         индексным методомпутем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) илиостаточной стоимости имущества;

·         методомбалансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на датуоценки;

·         рыночным методомна основе:

·         методом расчетадоходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод);

·         определениязатрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетомизноса (затратный метод);

·         сравнения объектаоценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом поосновным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам сучетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод).

·         методом пересчетавалютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте поофициальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком надату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо егостоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года сприменением рыночного метода;

·         методомкадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственныхземельном и градостроительном кадастрах.

Цельоценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Целью оценкиможет быть определение рыночной стоимости предприятия, рыночной стоимости долейучредителей в уставном капитале акционерного общества, ликвидационной стоимостипредприятия-банкрота и т.д.

Функцияоценки — это сфера ее использования. Оценка помогает продавцу или покупателю вопределении цены предприятия. Другая функция оценки состоит в определениистоимости предприятия для его кредитования или страхования.

Ознакомлениезаказчика с ограничительными условиями. Заказчик оценки – юридическое или физическое лицо, в томчисле индивидуальный предприниматель, заключившее гражданско-правовой договор сисполнителем оценки на проведение независимой оценки, либо суд, принявшийпостановление о необходимости проведения оценки. На этой стадии оценки заказчикзнакомится с основными ограничительными условиями, сопровождающими процессоценки стоимости предприятия, которые формулируются в том числе и с цельюзащиты интересов заказчика и эксперта-оценщика! Некоторые из этих условий принеобходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущемконфликтных ситуаций между заказчиком и экспертом оценщиком.

2.        Предварительныйосмотр предприятия и заключение договора на оценку

Этастадия оценки состоит из следующих этапов:

1. Предварительныйосмотр предприятия и знакомство с его администрацией.

2. Определениеисходной информации и источников информации.

3. Определениесостава группы экспертов-оценщиков.

4. Составлениезадания на оценку и составление календарного плана.

5. Подготовка иподписание договора на оценку.

Предварительныйосмотр предприятия и знакомство с его администрацией.

Предварительныйосмотр предприятия лучше провести с одним из опытных руководителей, которыймного лет проработал на данном предприятии, хорошо знает производство и еголюдей. Это позволит при осмотре основных, вспомогательных и обслуживающихпроизводств, больше узнать о предыстории предприятия, о выпускаемой продукции отехническом состоянии оборудования, о квалификации работников и руководителяхпредприятия, о психологическом климате в коллективе, о перспективах развитияпредприятия и т.д.

Послезнакомства необходимо обменяться телефонами со всеми руководителямипредприятия, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных дляпроведения оценки. Все они могут участвовать в экспресс-опросе для полученияинформации о перспективах развития предприятия.

Определениеисходной информации и ее источников. На данном этапе определяются типы данных и их источники,необходимые для оценки: сведения о рынке, на котором функционирует оцениваемоепредприятие; данные о других, аналогичных предприятиях; финансовые итехнико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив егоразвития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых,экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость предприятия.

Определиввиды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Этомогут быть управленческие службы самого предприятия, специальные периодическиеиздания, государственные органы управления, специальная справочная литература,коллеги самого эксперта-оценщика.

Призаключении договора на оценку предприятия указывается состав документов,которые администрация предприятия должна предоставить эксперту-оценщику копределенному сроку, чтобы он смог вовремя начать оценку предприятия.

Определениесостава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик долженопределить состав группы экспертов для оценки стоимости предприятия.

Оценкамалого предприятия может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Для оценкикрупного предприятия (более 1000 работающих), привлекается несколько человек — экономисты, специалисты по маркетингу, экологи и т.д.

Для оценкинеобходимо привлекать также руководителей оцениваемого предприятия, знания иопыт которых важны для получения данных о будущих доходах предприятия, а такжедля того, чтобы обеспечить оперативный сбор исходных данных и приемку отчета обоценке.

Составлениезадания и календарного плана оценки.

Заданиена оценку, как правило, составляет эксперт-оценщик. Опыт показывает, чтозаказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает этонедостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей ифункций оценки является основной причиной ошибок в оценке и конфликтныхситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком.

Заданиена оценку включает:

1. Имя заказчика.

2. Имяэксперта-оценщика.

3. Определениепредмета оценки.

4. Дату оценки.

5.Цель и функциюоценки.

6. Определение видастоимости.

7. Краткоесодержание отчета об оценке.

8. Календарный план.

9. Особые условия.

В каждомотдельном случае эксперт-оценщик уточняет состав задания с учетом конкретных особенностейпредмета и объекта оценки.

Заданиена оценку прилагается к отчету об оценке.

Разработкаи подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного планаоценки — важный этап оценки, организующий стороны на целенаправленную работу.Продолжительность работ по оценке предприятий зависит от сложности и масштабапроизводства. В среднем продолжительность оценки предприятия составляет 3-6месяцев. Однако при оценке очень крупных предприятий эта продолжительностьзначительно возрастает.

Подготовкаи подписание договора на оценку.

Процессподготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленныепредметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификациейэксперта-оценщика.

Подготовивпроект договора на оценку стоимости предприятия, эксперт-оценщик представляетего Заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору в обязательномпорядке прикладывается задание на оценку (рабочая программа) и календарныйплан.

3.        Сбор и анализданных

Данную стадию оценки можноразбить на ряд этапов:

1.        Сбор исистематизация общих данных.

2.        Сбор и анализспециальных данных.

3.        Анализ наилучшегои наиболее эффективного использования.

Сбор исистематизация общих данных. К общим данным, необходимым для оценки стоимости имущества предприятия,можно отнести данные о состоянии рынка, на котором функционирует оцениваемоепредприятие, а также данные о местоположении предприятия.

К даннымо состоянии рынка относятся существенные данные об экономических, социальных,политических, правовых и экологических факторах, действующих на рынке. Этуинформацию можно получить из центральных, местных и специальных периодических,а также в результате проведения специального опроса среди руководителейпредприятия и специалистов.

К даннымо местоположении предприятия относится информация о регионе, городе и районе, вкотором располагается предприятие. К этой группе показателей относятся: уровеньнародонаселения, уровень занятости, степень промышленного развития региона сточки зрения выпуска данного вида продукции, жизненный цикл развития региона ит.п. Эти данные можно получить в местных органах стат. управления, в местных испециальных периодических изданиях и посредством опроса руководителей города ипредприятия.

Сбор ианализ специальных данных. К специальным данным можно отнести данные о предприятии и данные осопоставимых продажах.

Данные опредприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих правособственности, состав участников предприятия, их доли в уставном капитале,информацию об использовании земельного участка, зданий и сооружений,расположенных на этом участке, включая финансово-экономические и техническиехарактеристики предприятия, физические характеристики зданий и сооружений ит.д.

При осуществлении оценкипредприятии необходимо, чтобы эксперты-оценщики при определениифинансово-экономических показателей исходили из единых методических положений.

Важнымпоказателем для оценки предприятия являются его активы. Особое внимание оценке,активов придают при ликвидации предприятия, при оценке холдинговой компании,ремонтных и строительных организаций. Это объясняется тем, что ликвидируемоепредприятие, как правило, не приносит дохода, и оценить его по доходному методуне представляется возможным. Для оценщика важно также выяснение механизманалогообложения имущества и прибыли данного предприятия.

Описаниеземельного участка, на котором находится предприятие, должно включать описаниевсех его характеристик; площади, формы, топографии, ориентации участка изданий, находящихся на нем, инженерных коммуникаций, описание соседнихучастков, подъездных путей, стоянок и т.д.

Особоевнимание эксперт-оценщик должен уделять информации о загрязнении окружающейсреды, производимым оцениваемым предприятием. Известны случаи, когда экспертоценивает предприятие высоко, тогда как администрация города уже приняларешение о его ликвидации из-за негативного влияния на окружающую среду.

4.        Понятие сложногои простого процента, аннуитета. Дисконтирование и его факторы

Применениеметода капитализации доходов в оценке предприятия требует знания таких понятий,как сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.

Стоимостьприносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денежной единицы(одного доллара), которая будет получена в будущем. Для правильной оценкибудущих поступлений необходимо провести временную корректировку, используясложный процент и дисконтирование.

Потеории стоимости денег во времени денежная единица, полученная сегодня, стоитдороже, чем полученная завтра. Это обусловлено, в основном, тем, чтосегодняшняя денежная единица принесет доход больше, чем вложения будущихпериодов.

Сложныйпроцент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозитвместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. И вследующий период наряду с первоначальным депозитом полученный процент приноситновый процент.

Простойпроцент не предполагает данной процедуры — доход приносит только первоначальновложенная сумма.

Поданнуитетом понимают серию равновеликих периодических платежей.

Дисконтирование- это процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости.

Стоимостьожидаемых будущих доходов зависит от следующих элементов:

1.  Суммы денежных средств,представленной наличными деньгами или их денежными эквивалентами, которые будутинвестированы или получены от инвестиций, что позволитрассчитать обеспечит ли данное вложение
средств положительную ставку дохода (то есть приток денег превысит их
отток).

2.  Времени выплаты или получения суммденежных средств, что важно для увеличения прибыли. Временной период можетсостоять из одного дня,
месяца, квартала, полугодия или года.

3.      Риска- неопределенности, связанной с инвестициями, то есть это вероятность того, чтопрогнозируемые доходы от инвестиций, окажутся больше или меньше предполагаемыхвеличин.

4.      Соответствующейставки дохода на инвестиции — процентного соотношения между чистым доходом ивложенным капиталом, называемым конечной, отдачей.

Естественно,что чем больше риск, тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая рискинвестора.

Дляоблегчения расчетов по формированию и оценке денежных потоков с заданнымихарактеристиками (время и период поступления доходов от инвестиций, ставкапроцента) существуют таблицы, содержащие факторы сложного процента, которыеотражают изменение стоимости одной денежной единицы во времени, частоиспользуется специальный калькулятор.

5. Шестьфункций сложного процента. Стоимость денег во времени

Стандартныефункции сложного процента:

1)      Накопленнаясумма единицы (или будущая стоимость единицы);

2)      Накоплениеденежной единицы за период (или будущая стоимость аннуитета);

3) Фактор фондавозмещения;

4) Текущая стоимостьединицы (реверсии);

5) Текущая стоимостьаннуитета;

6) Взнос наамортизацию единицы.

Всешесть функций сложного процента строят, используя общую базовую формулу (1+1)n, описывающую накопленную суммуединицы. Все факторы являются производными от этого базового уравнения.

Дляопределения роста сложного процента используется формула:

Sn = (l+i)n,                                                                                     (1)

где: Sn — сумма после накопления в течение n-временных периодов;

i — периодическаяставка процента;

n — числопериодов.

Выделяюттри основные функции, а остальные получают как обратные к ним величины:

Функция Обратная величина Накопленная сумма единицы Текущая стоимость единицы Накопление единицы за период Фактор фонда возмещения Текущая стоимость аннуитета Взнос на амортизацию единицы

В основе оценкиприносящей доход собственности лежит понятие текущей стоимости (present value — PV)денежного дохода, который может быть получен в ходе эксплуатации предприятия.

5.1.Накопленная сумма единицы

/>

Ростосновной суммы по сложному проценту проиллюстрирован на рис. 1.

Втаблицах сложного процента используется формула (1).

Расчетбудущей стоимости текущего капитала проводят по формуле:

/>                                                                             (2)

где: FV — будущая стоимость текущегокапитала;

PV — текущая стоимость капитала.

Периоднакопления может быть и более коротким, чем год, например, месяц, квартал, полугодие. Это фиксированное (дискретное)накопление. Расчет частного накопления проводятпо формулам:

S кварт.= (l+i/4)n x 4,                                                                                                                        (3)

S мес.= (l+i/12)n<sup/>x12,                                                                                                                         <sup/>(4)

Непрерывноенакопление (приближением может быть ежедневное накопление) рассчитывают поформуле:

S ежедн.= (1+i/360)n<sup/>x360                                                                 (5)

Еслиначисление процентов производится чаще одного раза в год, то есть сумма растетбыстрее, чем при ежегодном начислении. Величина процентной ставки, котораяпозволила бы получить такую же величину основной суммы при ежегодномначислении, называется эффективной ставкой процента. В этом случае сама годоваяставка называется номинальной.

/>Правило 72-х.

Правило72-х используется для примерного расчета количества лет, необходимых дляувеличения наличной суммы в два раза при условии, что весь процент остается надепозите. Для расчета необходимо разделить 72 на ставку процента (выраженнуюцелым числом). Правило рекомендуется применять приставке, изменяющейся от 3 до 18 процентов.

/>/>5.2 Текущая стоимость единицы

Текущаястоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы. Этосегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем. Текущаястоимость единицы графически изображена на рис. 2.

/>

Расчеттекущей стоимости единицы производится по формуле:

/>                                                                         (6)

Этафункция является обратной величиной функции «накопленная сумма единицы».

Этотфактор используется для оценки текущей стоимости известной или прогнозируемойсуммы будущего поступления денежных средств с учетом заданного сложногопроцента. При использовании фактора текущей стоимости появляется понятиедисконтирования, которое по смыслу противоположно накоплению. С его помощьюможно решить, какую сумму надо положить сегодня, чтобы получить заданную суммув будущем, то есть будущая стоимость «дисконтируется» к текущей стоимости.

Интервалымежду периодами дисконтирования могут быть более частыми, чем один год. Приэтом номинальная ставка дисконта делится на частоту интервалов, а число периодовумножается на число лет.

Расчет текущей стоимостикапитала проводят по формуле:

/>                                                                            (7)

5.3 Текущаястоимость аннуитета

Поданнуитетом понимают серию равновеликих периодических платежей. Различаютобычный и авансовый аннуитеты.

Платежом(payment — РМТ) n-ого периода называется единовременный денежный вклад в этомпериоде.

Обычныйаннуитет определяется как серия равновеликих платежей, осуществляемых в концепериода.

/>

Текущая стоимостьаннуитета может быть рассчитана при заданной ставке дисконта через оценкукаждого платежа по фактору текущей стоимости единицы:

/>                                                                                (8)

Второй способпредполагает использование фактора аннуитета или фактора Инвуда, которыйрассчитывается по следующей формуле:

/>                                                                               (9)

Для проверки правильностирасчетов по второму способу используют метод «депозитной книжки» (схемаприведена в табл.1)

Год Остаток на начало года + % на остаток — годовое изъятие Остаток на конец года

Расчетытекущей стоимости обычного аннуитета осуществляются по следующей формуле:

/>                                                                    (10)

Авансовыйаннуитет — поступление потоков платежей происходит в начале периода.

Так какпервый платеж производится немедленно и поэтому не дисконтируется, топоследующие поступления дисконтируются по фактору обычного аннуитетаукороченного на один период и добавляется к нему единица:

/>                                                            (11)

Длярасчетов текущей стоимости авансового аннуитета используется формула:

/>                                                      (12)

Использованиедвух факторов

Определениетекущей стоимости предприятия методом дисконтирования
будущих доходов предполагает использование двух факторов текущей стоимостиединицы и текущей стоимости аннуитета.       Доход состоит из двух составныхчастей: потока доходов и единовременной суммы от перепродажи предприятия.

5.4Взнос на амортизацию единицы

Амортизациейназывается процесс погашения долга с течением времени. Взнос на амортизациюединицы — показывает, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту,включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредитв течение установленного срока. Он определяется как величина, обратная текущейстоимости аннуитета.

Каждыйравновеликий взнос на амортизацию единицы включает:

процент- доход на инвестиции (on),

выплатучасти первоначальной основной суммы кредита (of).

/>

Взнос наамортизацию единицы определяется как отношение одного платежа к первоначальнойосновной сумме кредита:

/>,                                                                                  (13)

где: i — периодичедвая ставка процента,

n — числопериодов;

аn — текущая стоимость аннуитета;

Расчет n — периодного обычного взноса наамортизацию единицы осуществляется по формуле:

/>                                                              (14)

5.5.   Накопление единицы за период

Факторнакопления единицы за период позволяет вычислить какой по истечении всегоустановленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в концекаждого из периодических интервалов, по формуле:

/>                                                                               (15)

где: i — периодическая ставка процента;

n — числопериодов;

Sn — текущая стоимость аннуитета.

Другой способ заключаетсяв суммировании данных кол. 1, укороченной на один-период. Например, при расчете4-х летнего накопления показатели за 3 года суммируются, затем прибавляется 1.Графическое изображение функции накопления будущей стоимости приведено на рис.5

/>

Расчетбудущей стоимости обычного аннуитета осуществляется по формуле:

/>                                                                    (16)

Еслиплатежи осуществляются в начале периода (авансовый аннуитет), то применяетсяформула:

/>                                                                 (17)

Расчетбудущей стоимости авансового аннуитета проводят по следующей формуле:

/>                                                               (18)

То есть,при использовании фактора кол.2 таблиц шести функций сложного процента,необходимо брать фактор за п + 1 период, а затем вычесть

5.6 Факторфонда возмещения

Факторфонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вносить э концекаждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составилодин доллар. Эта величина, обратная фактору накопления единицы за период.

Учитывает только возвратинвестированных средств (of)(рис. 6)

/>

Прирасчете фактора фонда обычного возмещения используется формула:

/>                                                                              (19)

где: i — периодическая ставка процента;

n — числопериодов;

/> - фактор фондаобычного возмещения.

Математическаязапись соответствует формуле:

/>                                                                          (20)

Если депонированиеденежных сумм производится в начале периода, то следует воспользоватьсяформулой фактора фонда авансового возмещения:

/>                                                                (21)

Взаимосвязьфункций

Всешесть стандартных функций сложного процента строятся на основе базовой формулы(l+i)n,которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторыявляются производными от этого базового уравнения. Каждый из нихпредусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете,естественно, только до тех пор, пока они остаются на депозитном счете. Каждыйиз них учитывает эффект сложного процента. Три функции, как отмечалось выше,являются прямыми, три получают как обратные им величины. Расчеты, требующиеумножения, выполняются и через деление на обратную величину и наоборот.

Суммафактора фонда возмещения (кол. 3) и ставки периодического процента равна взносуна амортизацию единицы (кол. 6). Таким образом, взнос на амортизацию единицыявляется суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срокакредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когдаосновная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита ивыплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счетпериодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фондвозмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то поокончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга. Взнос наамортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос всегдапревышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.

Текущаястоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор, равный частномуот деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Например, еслигодовая ставка равна 10%, то максимальное значение рассчитывается: 1 д.е.: 0,1= 10. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показываетсумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжениинеограниченного времени.

Остаток 10 д.е. при 10%-йставке принесет за год 1 д.е. процента.

ТЕМА 3. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

1. Доходный подход. Егосущность

Вдоходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода,представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оцениватьстоимость объекта на основе, его потенциальной способности приносить доход.Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод отвладения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка отпоследующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощьюкоэффициентов капитализации.

Существуетдва вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставкикапитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приноситимущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистогодохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

·    Общая ставкакапитализации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода кобщей стоимости объекта.

·    Ставка капитализациидля собственных средств. Представляет собой отношение потока денежных средств (доналогообложения) к собственным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

·    Ставкакапитализации для заемных средств (ипотечная постоянная). Выражает отношениеежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходностиимущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств),которые приносит это имущество на протяжении периода владения.

Видынорм прибыли:

1.Внутренняя норма прибыли (ВНП) — это ежегодная норма прибыли на
вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор в результате (положительных и отрицательных) потоковденежных средств.

2.Норма прибыли на собственные средства (норма прибыли инвестора). Показатель аналогичен показателю ВНП, при расчете которого использовались вложение в приобретение объекта, собственные средства, оставшийсяв распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта позакрытию кредита.

3.Норма прибыли на заемные средства. Показатель аналогичен показателю ВНП.При расчете этого показателя используются потоки денежных средств, получаемыебанком (выданный кредит, периодический доход и получения остатка задолженностипо основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Иногдаставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объекта могут совпадать,но это абсолютно разные показатели и не должны взаимно заменяться.

Междуставкой капитализации и нормой прибыли существует взаимосвязь:

1.      Ставкакапитализации равна норме прибыли.

Стоимостьобъекта или доход не изменяется с течением времени. Периодически получаемыйдоход выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначальновложенных средств, происходит в момент реверсии.

2.      Ставкакапитализации превышает норму прибыли. Стоимость объекта или доход уменьшаютсяза период владения. Следовательно, полное возмещение первоначально вложенныхсредств в момент реверсии становится невозможным. Определенная доляпервоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическимипоступлениями дохода до момента реверсии.

3.      Нормаприбыли превышает ставку капитализации.

Стоимостьобъекта (доход) увеличиваются за период владения. Размер ежегодного дохода неможет обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как частьэтой прибыли будет получена только в момент реверсии.

В мировой практике придоходном подходе используются два метода оценки: метод прямой капитализации иметод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы,применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

1.1 Метод прямой капитализации.Его сущность и этапы

Расчеттекущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методомвыполняется в три последовательных этапа.

Этап 1.Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятиечистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивуювеличину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемогоимущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но дообслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационныхначислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в арендуна условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доходпрогнозируется для одного наиболее характерного года.

РасчетЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющегособой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходовпоследнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимодохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы,которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы запользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы застационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемогоимущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности иделать поправки на различие между ними.

Дляопределения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную
величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от
владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшениз-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора аренднойплаты. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективноговалового дохода (ЭВД).

Для полученияЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельцаимущественного комплекса делятся на три группы:

1.Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой налоги на имуществои расходы по страхованию. Эти расходы практически не зависят от степенизагруженности объекта собственности.

2.Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя расходы типичногогода на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов иподдержание потока дохода.

3. Резервна замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственностивладельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонтводопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы ит. д. Оценщик должен, знать, что если даже эти денежные средства неиспользуются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

Приоценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будетиспользован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характераимущества.

Впрактике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применениеследующих показателей дохода:

·          для отдельного объектасобственности, находящегося в общем имущественном комплексе — «чистыйоперационный доход»;

·          для имущества сбыстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим Имуществом — «чистая прибыль»;

·          дляимущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью — «чистый денежныйпоток».

Если вкачестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитываетсяпо следующей формуле:

Чистыйденежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочнойзадолженности — Прирост собственного оборотного капитала — Капитальныевложения.

Этап 2.Расчет ставки капитализации.

Существуетнесколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них являетсяее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеетсяинформация об объекте собственности, сопоставимом с оцениваемым. Сопоставимыйобъект был продан за 200000 долларов и имел чистый операционный доход в размере25000 долларов. Ставку капитализации можно определить путем деления чистогооперационного дохода на стоимость имущества. Ставка капитализации, определеннаятаким образом, называется общей ставкой.

V = I/R                                                                                            (3.1)

где V — текущая стоимость;

I — периодическийдоход;

R — коэффициенткапитализации.

Оценщикуне следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одногонабора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализацииявляются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всехсуществующих способов определения ставок капитализации наилучшим (болеепростым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализациииз сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных посхожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора вкачестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимыеобъекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению иуровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств,вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько этовозможно по следующим факторам:

·     размеров дохода;

·     соотношения междуваловым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационныхрасходов);

·     физическогосходства;

·     месторасположения;

·     ожидаемыхизменений стоимости.

Покаждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

1.    цена продажи;

2.    чистый доход;

3.    коэффициентэксплуатационных расходов;

4.    условияфинансирования сделки;

5.    ситуация на рынкев момент заключения сделки.

Этап 3.Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьимэтапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величиныпрогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества надату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется путемделения чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации (СК):

/>

Рассмотримпример оценки объекта собственности, используя теорию метода прямой капитализации:

1.2       Методдисконтирования денежных потоков. Его сущность

Способностьпредприятия приносить периодический доход считается основным показателем приоценке стоимости полных прав собственности на предприятии. То есть используетсяизвестная формула капитализации V = I/R.

Основнымпринципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночнаястоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость правна ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтированиебудущих доходов — это метод, используемый для оценки объектов доходнойнедвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владенияобъектом.

Будущиепреимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодическиепоступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию,то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательностьприменения метода дисконтирования предполагает:

1.      Установлениепродолжительности периода получения дохода.

2.      Осуществлениепрогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежныхсредств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанной с основнойего функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоковденежных средств являются:

— размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийсяс известными темпами роста или падения,
изменяющийся без видимого тренда);

— периодичностьполучения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

— продолжительностьпериода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3.        Дисконтированиепотоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущейстоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основеприменения, теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущихстоимостей.

Взависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежныхсредств, выражающие:

— чистыйоперационный доход;

— доход инвесторадо налогообложения;

— доход инвесторапосле налогообложения;

— доход банка повыданному кредиту;

— доходарендодателя по арендному договору.

4.        Ставкадисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторыожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынканедвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

5.        Поскольку нормаприбыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтированияопределяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска,связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровеньриска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущаястоимость будущих доходов.

6.        Определениеметода дисконтирования — предполагает расчет выручки от продажи (реверсии)объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущейстоимости через ставку дисконтирования.

7.        Сложение текущихстоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8.        Расчет стоимостипредприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченныхзаемных средств.

Будущиедоходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценкапредстоящих затрат и результатов деятельности предприятия определяются впределах расчетного периода, продолжительность которого называется горизонтомрасчета. Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

2.        Затратный(имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы

Подход коценке имущества предприятия с точки зрения затрат — это определение еготекущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемогообъекта (или стоимости замещения) и определения его физического, техническогосостояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущаястоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства(восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости засчет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена нетолько прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыльзаказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительнаястоимость, как это было сказано ранее, это стоимость воспроизводства точнойкопии объекта собственности.

Стоимостьзамещения — это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичногооцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которогодопускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших,использованных в оцениваемом объекте.

Другимисловами, стоимость замещения — это затраты на возведение объекта, аналогичногооцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательскаяприбыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическими разрушениями,функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическимиусловиями, экологическим состоянием окружающей среды и т. п.).

Главныйпризнак затратного подхода — это поэлементная оценка, то есть оцениваемыйимущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждойчасти, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путемсуммирования стоимостей его частей.

Подход коценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

приоценке государственных объектов;

прирасчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования(без получения дохода) — это школы, больницы, здания почты, культурныесооружения, вокзалы и т.д.;

припереоценке основных фондов;

длябухгалтерского учета основных фондов;

приоценке в целях налогообложения и страхования;

присудебном разделе имущества;

прираспродаже имущества на открытых торгах.

Этапызатратного подхода и последовательность их выполнения.

Этап 1.На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплексапредприятия и выделяет его составные части (например, земля, здания,сооружения, коммуникации), оценка стоимости которых производится различнымиметодами.

Этап 2…На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельногоучастка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, тоего стоимость не оценивается. Прямое сравнение продаж — это надежный и наиболеечасто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессеего применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продажучастков, имеющих схожие характеристики.

ЭтапЗ.Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения). Для определениявосстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объектаиспользуется три метода:

Методудельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основеданных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываютсянормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м.объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или наобщий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения). Суть поэлементного метода заключается в том, что зданияразбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас,перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждомуэлементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимостьздания.Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечнястроительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработаннуюплату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Этап 4.Определение износа.

Совокупныйизнос — это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия,вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинамв связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Видыизноса: физический; функциональный; внешний. Способы определения износа:экспертный; нормативный; стоимостной. Износ считается устранимым, если затратына его устранение меньше, чем добавляемая стоимость имущества за счет егоустранения. Износ считается неустранимым, еслизатраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет егоустранения. В момент, когда оцениваемый объект неможет прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества,то есть в конце его экономической жизни, износ равен 100%. Методы определениясовокупного износа:

метод«срока жизни»;

методсравнения продаж;

методразбиения.

3. Сравнительный подход коценке стоимости недвижимости предприятия

Прииспользовании сравнительного подхода оценщику надлежит предпринять 5 шагов:

1)Изучить рынок и выбрать среду продаж и листингов (предложения на продажу), тоесть те объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемымобъектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные сопоставимые продажислужат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

2)      Собратьи проверить информацию по каждому отобранному объекту:

о ценепродажи и запрашиваемой цене;

о датесделки;

офизических характеристиках;

оместоположении объекта;

о любыхособых условиях сделки,

3)      Проанализироватьи сравнить каждый объект с оцениваемым:

повремени продажи, по местоположению;

пофизическим характеристикам;

поусловиям продажи.

4)      Скорректироватьцены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимомуобъекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемымобъектом.

Величиныпоправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода«сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

5)Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и прийтик показателю стоимости оцениваемого объекта.

ТЕМА 4. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИОСНОВНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

1. Состав недвижимостипредприятия. Сущность и особенности оценки стоимости земельного участка

Недвижимость— это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, чтосвязано прочно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения.

В составнедвижимости предприятия входят:

♦ земельныеучастки;

♦ природныеэлементы;

♦  улучшения.

Земельныйучасток — часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь,местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые вгосударственном земельное кадастре и документах государственной регистрации.

Природныеэлементы — деревья, холмы, водоемы, леса, поля и т.д.

Улучшения— все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованиюсвободного и неосвоенного участка для целей его использования.

В составулучшений предприятия входят: здания, сооружения, производственные и складскиепомещения, благоустройство территории, многолетние насаждения, капитальныевложения в недвижимость (или ее отдельные элементы).

Сооружения— все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке.

Здания —один из видов сооружений.

Затратына благоустройство территории — все затраты, связанные с обустройствомземельного участка, в том числе: устройство дорог, площадок для стоянкиавтомобилей, архитектурное обустройство территории, посадка многолетнихнасаждений и др.

Многолетниенасаждения —сельскохозяйственное угодье, занятое культурными древесными, кустарниковыми илитравянистыми многолетними растениями, предназначенными для выращиванияплодово-ягодной продукции или винограда, а также специальных технических илекарственных культур.

Оценказемельных участков предприятий — это новое направление оценочной деятельности вРеспублике Беларусь. С введением нового Гражданского кодекса земля становитсятоваром. Но для того чтобы это положение вступило в силу, нужны подзаконныеакты, система регистрации прав и система оценки земли. С 23 июля 2008 г. в Республике Беларусь вступил в силу Земельный кодекс, который наряду с Гражданским кодексомявляется базой для вовлечения земли в хозяйственный оборот, содержит правовыенормы, регулирующие все правоотношения, связанные с землей.

Для тогочтобы действовала система оценки земельных участков, ведется земельный кадастр.

Внастоящее время в Республике Беларусь действует временная методика кадастровойоценки стоимости земельных участков населенных пунктов. В ней рекомендуетсяоценку стоимости земельных участков вести по следующей формуле:

/>                                                                              (4.1)

где S — площадь земельного участка, м2;

0З —средняя стоимость оценочной зоны на 1 м2, руб.;

Iф — индекс влияния факторовценообразования на уровень стоимости отдельных земельных участков в оценочнойзоне.

Средняястоимость земли оценочной зоны определяется по формуле:

/>                                                                   (4.2)

где БС —базовая стоимость земельного участка в населенном пункте;

Кф— коэффициент функционального использования земель;

Км— коэффициент, учитывающий зональный фактор;

Кл— локальный коэффициент ценности.

Базоваястоимость данного населенного пункта устанавливается Национальным кадастровымагентством по средней стоимости земельного участка в наиболее дорогой зоне.

Рыночнаястоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного идоступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

/>В случае коммерческого использованиястоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины годового валовогодохода (арендной платы) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка,то есть:

/>                                                                            (4.3)

где Сзу — стоимость участка земли;

Дв — реальный или условно начисленный валовый доход;

Ио — ожидаемые издержки;

Кк — ставка (коэффициент) капитализации.

Вмировой и отечественной практике оценивания земельной собственности,применяются сравнительные, доходные, затратные и нормативные подходы и методы коценке. Эти походы используются для оценки земельных участков производственногои промышленного назначения.

2.Методы оценивания земельных участков и факторы их ценности

Сравнительныеметоды оценивания. Среди сравнительных методов оценивания наиболее частоиспользует метод сравнения продаж. Оценщик сначала на соответствующем рынкенедвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичныхоцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевоеиспользование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную(рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем этаинформация о сделках проверяется на возможность использования в процессеоценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, вобъекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым изсопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономическиеусловия и т. д.).

Достоинствометода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительныеданные, что характерно для условий современной Белоруссии, где даже в Минскетрудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельныхучастков промышленного использования.

Кданному классу методов относится также метод переноса. Этот метод основан наопределении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных нанем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчиваясвязь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типанедвижимости в определенном регионе. Подбираются продажи аналогичных поиспользованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и ссоответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

Доходныеметоды оценивания. К доходным методам при оценке земельных участков следуетотнести прежде всего метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

Методкапитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случаеаренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несетответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Еслиусловия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынкеаренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платыв земельную собственность.

Методостатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости(земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участкаили здания и требования к доходности здания и земли. В практике оценкинедвижимости данный метод используется так же в тех случаях, когда здания исооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализнового строительства) или сравнительно новы.

Затратныеметоды оценивания. Классический затратный подход, как правило, не применяютнепосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в немостаточный принцип используют в других методах данного класса, например, вметоде абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценкиземли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажиосвоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная какстоимость замещения (восстановительная стоимость). Аналогичным образомвыполняют массовую оценку земельных участков в Швеции.

Рассмотренныевыше методы достаточно эффективны для оценки земельных участковпроизводственного назначения сравнительно небольших по площади и расположенныхв составе селитебных территорий. Если же оценке подлежат производственные(промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных,коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оцениваниестановится достаточно проблематичным т.к. в их составе на данный момент непредставляется возможным подобрать достаточное количество продаж, которыепозволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса.

Нормативныеметоды оценивания. Данные методы оценивания относятся к классу затратных. Ониоснованы на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными,руководящими и регламентирующими документами.

Настоимость земельного участка с целью купли-продажи влияют следующие факторы:

♦ перспективностьместоположения;

♦ состояниерыночного спроса на предлагаемый тип
недвижимости;

♦ юридическиенормы;

♦ физическиехарактеристики земельного участка;

♦ финансоваяобоснованность проекта.

Местоположениеземельного участка — основной параметр, определяющий его стоимость.Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающеготипа застройки в данном месте и предполагаемого использования земельногоучастка.

3. Оценка стоимостизданий и сооружений. Анализ исходных данных

Оценканедвижимости предприятия методом капитализации дохода (доходный подход) имеетнекоторые специфические особенности. Это связано, во-первых, со стационарнымположением зданий и сооружений относительно земельного участка, а во-вторых, сее потенциальной возможностью генерировать чистый доход за счет сдачи в арендупроизводственных складских и прочих площадей.

Последовательностьоценки стоимости недвижимости предприятия методом капитализации чистого дохода в общем случае можно разбить на 3этапа:

— сбор и анализ достоверно рыночной информации по
величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам
операционных расходов и т.д.;

— определение чистого операционного дохода;

— определениестоимости недвижимости путем капитализации будущих чистых доходов.

Длявыполнения оценки собирается и анализируется следующая рыночная информация:данные, представленные заказчиком; данные, полученные от риэлторских фирм,специализирующихся на операциях с коммерческой недвижимостью; данные,полученные от интервью со специалистами, работающими в данной отрасли.

Далееопределяется чистый операционный доход путем составления реконструированногоотчета о доходах.

Реконструированныйотчет о доходах — это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатациинедвижимости предприятия.

Присравнительном подходе к оценке недвижимости предприятия применяют методсравнения продаж и метод валового мультипликатора.

Последовательностьприменения метода сравнения продаж при оценке недвижимости предприятияследующая:

1) исследование рынка с целью получениядостоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимойполезности;

2) определение подходящих единицсравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объектанедвижимости предприятия с выбранными объектами сравнения с целью корректировкиих продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4) приведение ряда показателей стоимостисравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Напервом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, т.е. объектов, которые посвоему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковыили близки. Объектом-аналогом может быть объект, не совпадающий по назначению собъектом оценки, если его использование в оценке необходимо для получениякакой-либо корректировки, или если по данным рынка стоимость 1 м2отличается незначительно и оценщик располагает информацией, позволяющей учестьс помощью корректировок все существенные отличия между объектом оценки ивыбранным объектом-аналогом.

Навтором этапе определяются единицы сравнения: 1 объект, 1 м2 площади,1 м3 объема и др.

Натретьем этапе из списка объектов-аналогов выбираются только те, по которымможно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектомоценки.

Начетвертом этапе объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектомоценки.

Методвалового мультипликатора такжеприменяется для расчета рыночной стоимости недвижимости предприятия.Преимущество этого метода по сравнению с методом сравнения продаж в том, чтодля определения рыночной стоимости не требуется выполнения корректировок.Валовой мультипликатор показывает время окупаемости и определяется по формуле:

/>                                                                                (4.4)

где V— рыночная стоимость собственности;

PGJ — потенциальный валовой доход.

Последовательностьпроведения расчета:

1)     определяетсясредний валовой мультипликатор по объектам-аналогам:

/>                                                                           (4.5)

где PGJMi — валовой мультипликатор i-го объекта-аналога;

i — порядковыйномер объекта аналога;

n — количествообъектов аналогов;

2)      определяетсярыночная стоимость недвижимости предприятия:

V= PGJMcp — PGJ,                                                                           (4.6)

Кромевалового мультипликатора в оценке может использоваться действительныймультипликатор, который определяется по формуле:

/>                                                                                (4.7)

где EGJ — действительный валовой доход.

Действительныймультипликатор используется для расчета общей ставки капитализации.

Общийкоэффициент капитализации определяется по формуле:

/>                                                                               (4.8)

где OER — коэффициент операционных расходов.

Коэффициентоперационных расходов определяетсяпо формуле:

/>                                                                                   (4.9)

где ОЕ- годовыеоперационные расходы.      

Потенциальныйваловой доход — есть общий доход, который можно получить при 100%-ной сдаче варенду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовойдоход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы всоответствии с договором и другие доходы от производственного использованиянедвижимости предприятия.

Действительныйваловой доход = Потенциальный валовой доход -Вакансии и потери при полученииарендной платы (ренты) — Прочие потери, возникающие при ненадлежащемпроизводственном использовании недвижимости предприятия.

Применениезатратного подхода к оценке зданий и сооружений />предполагает использование следующих методов:

Методсравнительной единицы являетсянаиболее точным и оперативным. Применение этого метода включает 3 этапа.

1. Рассчитываются нормативы затрат настроительные работы (на 1 м3, 1 м2 здания) на основеданных об издержках строительства аналогичных объектов.

2. Норматив удельных затрат умножаетсяна общую площадь или объем оцениваемого здания.

3.      Вносятсяпоправки на особенности оцениваемого объекта.
Эксперт-оценщик, например, может воспользоваться удельными показателямистоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характернымтипам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен наосновании ежеквартальных цен на ресурсы.

Поэлементныйметод определениястоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимостиединицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат: на земляные,монтажные, отделочные работы; материальные затраты; затраты на оплату труда ит.д. Примерная разбивка поэлементных затрат представлена в табл. 4.1.

Таблица4.1

Поэлементныйспособ расчета первоначальной (восстановительной) стоимости зданиятранспортного цеха предприятия

Компоненты Процент от общей суммы Издержки, у.e. 1 2 3 1. Подготовка строительно-проектной документации 3 1 200 2. Подготовка земельного участка и земляные работы 8 3 200 3. Материальные затраты на: 3.1. Строительство основания и фундамента 10 4 000 3.2. Возведение цоколя 6 2 400 3.3. Возведение стен и перекрытий 2 800 3.4. Внутренние стены и потолок 2 800 3.5. Покрытие крыши и гидроизоляция 2 800 3.6. Теплоизоляция 0,4 160 3.7. Двери, окна, ворота 0,3 120 3.8. Основное покрытие пола 0,5 200 3.9. Обогрев 0,6 240 3.10. Система труб 0,5 200 3.11. Слесарно-водопроводные и жестяные работы 0,3 120 3.12. Электропроводка и электрическое обслуживание 5 2000 3.13. Окраска и штукатурка 2 800 3.14. Подготовка подъездных путей 3 1 200 4. Уборка мусора 0,4 160 5. Накладные расходы подрядчика и затраты на временные сооружения 6 2400 6. Расходы на оплату труда 30 12 000 7. Амортизация строительного оборудования и механизмов 8 3 200 8. Прибыль подрядчика 10 4 000 9. Общие расходы 100 40 000

Применениесметного метода определения первоначальной (восстановительной) стоимостинедвижимости предприятия сводится к оценке затрат, которые должен понеститипичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом жеучастке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объектуоценки.

Восстановительнаястоимость — естьстоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии/>/> оцениваемого здания (сооружения) из таких жематериалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому жепроекту.

Заменяющаястоимость — этооцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценкиздания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, супотреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.

Оценказданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах.Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться какстоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующихнорм, цен на материально технические, трудовые ресурсы по формуле:

/>                                                                             (4.10)

где П — первоначальнаястоимость объекта при вводе объекта в

эксплуатацию в ценах на01.01. 1991 г.;

Ки — коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.

4. Особенности определенияизноса недвижимости предприятия в оценочной практике

/>В оценочной практике износ можноподразделить на 3 части: физический, функциональный, внешний.

Физическийизнос — разрушение илидеформация конструкции в результате эксплуатации.

Функциональныйизнос — этонесоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям.Функциональный износ заключается в потере потребительной стоимости недвижимостипредприятия в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой ипроизводственными требованиями.

Внешнийизнос — это убытки,вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названныйвид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения(ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, транспорт и т.д.).Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственнымобъектам, которые могут повлиять на стоимость имущества предприятия.

Внешнийизнос может также вызываться конкуренцией на местном рынке (если предложениепревышает спрос).

Приоценке недвижимости предприятия используются следующие методы определенияизноса: методы бухгалтерского учета, метод срока жизни, метод разбивки.

Методы бухгалтерскогоучета заключаются вначислении износа, начиная с момента ввода здания или сооружения вэксплуатацию. Стоимостным измерением полного или частичного возмещения износаявляется амортизация.

Суммагодовых амортизационных отчислений, рассчитанная линейным методом всоответствии с концепцией экономического износа, зависит от срока полезногоиспользования недвижимости и стоимости недвижимости:

/>                                                                                      (4.11)

или

/>                                                                                (4.12)

где Агод— годовые амортизационные отчисления, рассчитанные линейным методом;

Тп— срок полезногоиспользования;

На— годовая норма амортизационных отчислений, %.

/>                                                                                        (4.13)

Методсрока жизни применяется при расчете суммарного износа либо определения износаодного вида. Этот метод базируется на том, что эффектный возраст, выраженный впроцентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процентнакопленного износа отражает часть общих издержек производства:

/>                                                                                        (4.14)

где И —износ в стоимостном выражении в текущих ценах;

В —восстановительная стоимость в стоимостном выражении;

Тэф— эффективный возраст;

Тэ— типичный срок экономической жизни.

Эффективныйвозраст — это возрастотражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст можетотличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровневыше среднего или оно имеет отличное качество дизайна, или существуетнедостаток подобных зданий на рынке.

Типичныйсрок физической жизни — этопериод, в течение которого то или иное строение реально существует и годно дляорганизации производства в нем.

Оценкаизноса методом разбивки производится с выделением физического, функциональногои внешнего износа недвижимости предприятия. При этом физический ифункциональный износ подразделяются на исправимый и неисправимый.

Исправимыйфизический износ — потерястоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт) — определяетсяпутем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеровили в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведениездания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составлениясмет.

Неисправимыйфизический износ — этоснашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы,интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ.Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизниотдельных компонентов улучшений.

ТЕМА 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИМАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

1.        Место оценкимашин и оборудования в общей системе оценки имущества предприятия

Вотличие от объектов недвижимости машины и оборудование не связаны жестко сземлей, они могут быть перемещены в другое место, могут отдельно располагатьсяи быть функционально независимыми, а могут образовывать целые технологическиекомплексы.

Машины иоборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляюттехнологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью егоимущественного комплекса. Цели и мотивы их оценки многообразны. Однако всемногообразие конкретных целей и мотивов оценки машин и оборудования может бытьсведено к трем различным непересекающимся классам или целевым установкам:

1)Независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как правило,это оценка по отдельным инвентарным единицам. Например, при определениирыночной стоимости отдельных видов машин и оборудования с целью ихкупли-продажи, сдачи в аренду, лизинг, в залог и т.п.

2) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки)основных фондов.

3) Оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия вцелом.

Вотличие от первого случая, во втором и третьем речь идет о полной оценке всейсовокупности машин и оборудования рассматриваемого предприятия. На средних иособенно крупных предприятиях, парк машин и оборудования которых исчисляетсясотнями и тысячами единиц, такая оценка очень трудоемка, в силу чего безприменения современных компьютерных технологий ее проведение малоэффективно, аподчас и просто не возможно.

Вовтором и третьем случаях возникает также проблема разграничения машин иоборудования как объектов оценки, с одной стороны, и зданий и сооружений, сдругой. Необходимость такого разграничения вызывается различием технологии иметодов оценки стоимости этих элементов основных фондов, методов оценки ихизноса и обесценения.

2.Методы классификации машин и оборудования

Снаучно-технической точки зрения к машинам и оборудованию относятся устройства,преобразующие энергию, материалы и информацию. С точки зрения экономической подмашинами и оборудованием понимают все виды активной части основных фондов,непосредственно воздействующих на предмет труда, т.е. силовые и рабочие машиныи оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственныйинвентарь, а в отдельных случаях и дорогостоящий инструмент.

Классификациянеобходима при технологическом проектировании предприятий, разработкепромышленных и номенклатурных каталогов, прейскурантов цен, прайс-листов, приосуществлении дифференцированной амортизационной и таможенной политики, приразработке коэффициентов переоценки основных фондов, создании и ведении базданных ценовой информации и во многих других случаях.

Разнообразиефункциональных, эксплуатационных и конструктивных характеристик машин иоборудования делает осуществление научно обоснованной и одновременнопрактически приемлемой их классификации не простой задачей. Независимо отиспользуемой системы классификации при оценке оборудования рекомендуетсягруппировать его по следующим видам:

1.        Основноетехнологическое;

2.        Вспомогательное;

3.        Автотранспортное;

4.        Офисное — компьютерная техника, техника связи, множительная техника;

5.        Производственныйи хозяйственный инвентарь, включая мебель.

Такаягруппировка облегчает процесс оценки. Так, методы оценки основноготехнологического и вспомогательного оборудования могут быть различными; наавтотранспортное и офисное оборудование, производственный и хозяйственныйинвентарь, как правило, бывают известными рыночные цены и т.д.

Всоставе первых двух групп целесообразно также выделять оборудованиестандартизированное,- серийно выпускаемое у нас или за рубежом, и оборудованиенестандартизированное, в том числе специальное оборудование собственногопроизводства.

Вотдельные группы целесообразно выделять также морально устаревшие машины иоборудование, снятые с производства, аналоги которых следует искать навторичных рынках продаж. Целесообразно также отдельно рассматриватьоборудование к установке, оценка стоимости которого не связана условиямисуществующего использования, и импортное оборудование, оценка стоимостикоторого меньше зависит от процессов внутренней инфляции. Наконец, в процессеоценки целесообразно осуществлять стоимостной анализ всей совокупности машин иоборудования, разбивая их на группы по величине текущей балансовой стоимости,что позволяет в большей степени сосредоточиться на оборудовании, вносящем наибольшийвклад в общую величину стоимости всего машинного парка рассматриваемогопредприятия.

3.        Идентификация и локализациямашин и оборудования

Подидентификацией (отождествлением) в широком смысле понимают установлениесоответствия распознаваемого предмета своему образу (знаку), называемомуидентификатором. В оценочной деятельности идентификация — это установлениетождественности между тем, что предъявлено к оценке, например, записано всоответствующих документах и тем, что реально существует.

Различаютнесколько уровней идентификации.

Прежде всего,все подлежащее оценке имущество подразделяют на материальное и нематериальное.Материальное имущество подразделяют далее на два больших класса — движимое инедвижимое имущество. Объект является движимой собственностью, если он можетбыть перемещен без причинения серьезного ущерба как соответствующему объектунедвижимости, с которым он связан функционально, так и самому себе.

Очевидно,что машины и оборудование является частным случаем движимого имущества или движимойсобственности. С точки зрения приведенных выше признаков классификации подмашинами и оборудованием как объектами оценки понимаются такие материальныеобъекты, которые не прикреплены постоянно к недвижимости и могут бытьперемещены (откреплены от недвижимости) без причинения невосполнимогофизического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они быливременно присоединены.

Междудвижимостью и недвижимостью существует некая промежуточная область, объектыкоторой называются постоянными приспособлениями. Сами по себе эти объекты могутрассматриваться как элементы движимого имущества. Однако, из-за способаустановки они становятся постоянно прикрепленными к недвижимости или могутфункционировать, только будучи постоянно прикрепленными к ней. Их удалениеможет причинить ущерб объекту недвижимости. К числу постоянных приспособленийотносятся настенные или потолочные осветительные приборы, стеллажи, системыкондиционирования воздуха, лифты, шахтные подъемники и т.п. От постоянныхприспособлений следует отличать передаточные устройства, к которым относятсяустройства электропередачи, связи и все виды трубопроводов. Затраты, связанныес их устройством, учитываются либо самостоятельно, либо относятся на стоимостьсоответствующих зданий и сооружений.

Вопрособ отнесении постоянных приспособлений к промышленному оборудованию долженрешаться в каждом конкретном случае индивидуально.

В составукрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений дляпереоценки основных фондов включены затраты, связанные с устройством внутреннихтрубопроводов и внутренних устройств водоснабжения, канализации, отопления,газоснабжения, вентиляции, пневмотранспорта, кондиционирования воздуха (крометехнологического назначения), подъемников (лифтов), санитарно-техническихустройств и электроосвещения внутри зданий.

Следуеттакже иметь в виду, что существуют такие элементы основных фондов, как напримероснования и фундаменты, которые сами по себе не являются движимостью, однако посколькуони функционально связаны с соответствующими машинами или оборудованием, тозатраты на их создание следует включать в стоимость последних.

Заключительнымэтапом идентификации является уточнение технико-экономических характеристикконкретных объектов оценки — их габаритных размеров, массы, производительности,долговечности; ремонтопригодности и т.д. и.т.п. Источниками соответствующейинформации может быть как общепринятая техническая документация (инвентарныекарточки, технические паспорта и описания и т.п.), так и специальносоставляемые опросные листы, а также результаты непосредственного осмотра машини оборудования самим оценщиком.

4.Особенности машин и оборудования как объектов оценки

Какобъекты оценки машины и оборудование характеризуются рядом особенностей,отличающих их от других видов имущества, прежде всего от зданий и сооружений,и, как правило, затрудняющих процесс оценки. Рассмотрим некоторые из них.

Во-первых,в данной предметной области нет таких обобщающих технико-экономическихпоказателей как стоимость 1 кв.м, площади, 1 куб.м. объема, 1 погонного метрадлины и им подобных, широко используемых при оценке зданий, сооружений,передаточных устройств и облегчающих их оценку. Использование при оценке машини оборудования удельных весовых стоимостей (стоимости 1 тонны веса, например),если и приемлемо, то в крайне редких случаях.

Во-вторых,номенклатура машин и оборудования, их функциональные, конструктивные иэксплуатационные характеристики, а, следовательно, и ценовые параметрыизменяются более динамично и радикально. Это обстоятельство резко сужает,возможности и границы применения в целях оценки средних цен или индексовсредних цен.

В-третьих,машины и оборудование редко воспроизводятся в виде точных копий, что во многихслучаях делает невозможным прямое определение их восстановительной стоимостикак стоимости воспроизводства. Она трактуется в этих случаях расширительно,т.е. не как стоимость воспроизводства, а как стоимость, замещения, или (приотсутствии приемлемых аналогов) определяется индексными методами с учетомтолько что отмеченной ограниченности этого определения.

В-четвертых,для машин и оборудования гораздо более актуальной, чем для недвижимости, болеетрудной в определении и более значимой по своим последствиям является проблемафизического и функционального (как морального, так и технологического) износа иобесценения. Здания и сооружения служат значительно дольше, чем машины иоборудование, смена поколений здесь происходит гораздо реже и с существенноменьшими экономическими потерями для собственников, к тому же устаревшиеобъекты недвижимости гораздо легче (путем реконструкции и расширения),приспособить к изменившимся условиям эксплуатации или даже к другомуфункциональному назначению, чем модернизировать устаревшие объекты техники.

В-пятых,при определении оценочной стоимости машин и оборудования, особенно сложныхвидов техники, необходимо учитывать степень их комплектности, ее соответствиетребованиям стандартов, технических условий или другой нормативно-техническойдокументации, внося соответствующие поправки. Очевидно, что нарушение условийкомплектности снижает оценочную стоимость товара. Необходимо при этом различатьчастичную и полную потерю работоспособности в связи с некомплектностьюоцениваемого оборудования.

Соценкой сложной техники связана еще одна проблема — необходимость и возможностьоценки этой техники не только в целом как единой системы или одной инвентарнойединицы, но и по основным ее составляющим — узлам и агрегатам, которые набухгалтерском учете рассматриваемого предприятия как самостоятельныеинвентарные единицы могут и не состоять.

В-шестых,при оценке машин и оборудования необходимо учитывать наличие или отсутствиесистемы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а такжестепень ремонтопригодности оцениваемых объектов в случае осуществления ремонтасобственными силами пользователя. При этом следует иметь в виду, что онаопределяется не только технической возможностью ремонта и сложностью еготехнологии, но и возможностью приобретения необходимого комплекта запасныхчастей. Так, для машин и оборудования, снятых с производства, как правило,прекращается и выпуск запчастей.

В-седьмых,перед всеми агентами товаропроводящей сети машин и оборудования (как напервичном, так и на вторичном рынках продаж) остро стоят задачи продвижениятовара и расширения рынков сбыта. Поэтому они далеко не всегда ориентируются наего себестоимость, цену приобретения или остаточную балансовую стоимость приопределении нижней границы цены предложения. В силу отмеченного обстоятельстваона может быть и заниженной, что следует иметь в виду при ориентации на ценыаналогов.

В-восьмых,в целях решения предыдущей задачи, у наиболее активных и, следовательно,наиболее массовых продавцов доля рекламных и маркетинговых затрат в ценеединицы машины (оборудования) достигает достаточно больших величин, непозволяющих игнорировать их, что в некоторых случаях бывает необходимо,например, при оценке дефицитной продукции. В то же время определение оценщикомэтих элементов продажной цены объектов-аналогов далеко не всегда возможно, чтосущественно усложняет процесс оценки.

В-девятых,при оценке стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений необходимоучитывать ту стадию «жизненного цикла», на которой находится в моментоценки либо сам оцениваемый объект, либо объект-аналог, внося соответствующиекоррективы в определяемую величину оценочной стоимости.

В-десятых,оценку стоимости машин и оборудования, особенно простыми методами оценки(затратным и рыночных сравнений) затрудняет высокий удельный вес импортногооборудования как в составе действующего машинного парка. Особенно, насегодняшнем белорусском рынке машин отечественные и импортные машины, какправило, не сопоставимы не только по техническому уровню и уровню качества, нои по ценам; монопольное, в ряде случаев, положение импортеров приводит кнеоправданному завышению цен и т.д.

5. Методыоценки машин и оборудования

5.1 Затратныйподход к оценке машин

Затратныйподход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующихметодах: анализ и актуализация калькуляции; сравнение с ценойпредприятия-изготовителя; корректировка калькуляции конструктивно подобногообъекта; расчет себестоимости по укрупненным нормативам; метод поэлементногорасчета; метод остаточной стоимости.

Методактуализации калькуляции состоитв том, что анализируются затраты, отраженные в калькуляции, затем ониприводятся к современному уровню цен, и в итоге находится текущая полнаясебестоимость воспроизводства объекта оценки.

Приведениезатрат к моменту оценки выполняют умножением их на корректирующий индекс,равный отношению ценовых индексов на момент оценки и на исходный момент.

Процедуруиндексации издержек, представленных в калькуляции, выполняют по видамрасходуемых ресурсов. Для этого каждую статью расходов представляют как суммуэкономических элементов: материалы, энергоносители, оплата труда, амортизация.Затем используют ценовые индексы на соответствующие виды ресурсов.

Следуетизбегать индексации на значительном отрезке времени, особенно в периоднеустойчивой экономики.

Суть методасравнения с ценой предприятия-изготовителя состоит в том, что в качествеоцениваемой стоимости объекта берется текущая цена этого предприятия. Данныйметод является затратным с элементами сравнения, т.е. он использует не толькозатратный, но и частично сравнительный подход.

Ценапредприятия-изготовителя складывается из полной себестоимости и прибыли.Последовательность проведения работ в данном методе следующая: собираюттехническую и организационную информацию об объекте оценки, собирают информациюо предприятии-изготовителе; направляют запрос предприятию-изготовителю овозможности приема заказа на поставку данного оборудования по его цене; поданным, полученным от предприятия-изготовителя, определяют стоимостьоцениваемого объекта, при этом к цене изготовителя прибавляют затраты натранспортировку и установку оборудования.

Метод корректировкикалькуляции конструктивно подобного объекта может быть применен в том случае,если оценщик получает в распоряжение калькуляцию на объект, которыйконструктивно подобен оцениваемому объекту. Это могут быть, машины, которые похожина оцениваемый объект внешне и также конструктивно исполнены, но отличаются отоцениваемого объекта большими или меньшими размерами (в пределах примерно до20%). Обычно они принадлежат к одному параметрическому ряду или семейству.

В началекалькуляцию на подобный объект подвергают актуализации по описанному вышеметоду и получают затраты, соответствующие современному уровню цен. Далеерассчитывают параметрические индексы, с помощью которых выполняют пересчетзатрат. Обычно достаточно иметь два параметрических индекса — для материальныхи трудовых затрат.

Расчетсебестоимости объекта по укрупненным нормативам выполняют в том случае, когда имеется доступ кпроизводственной информации предприятия-изготовителя.

Дляукрупненных расчетов нужна информация из сферы производства продукции, похожейна оцениваемый объект по технологии изготовления, организации производства,материальному составу. При этом не надо подбирать функциональные иконструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина исверлильный станок — разные изделия в смысле их назначения и конструкции. Носостав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, накотором их изготавливают, некоторые стандартные комплектующие изделия у нихпочти одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном машиностроительномзаводе.

Укрупненноеопределение сметной стоимости выполняется по статьям: материалы, комплектующиеизделия, заработная плата и косвенные расходы. При этом с помощьюсоответствующих нормативов материальные затраты определяют по массеконструкции, трудовые затраты — по конструктивно-технологической сложности,затраты на комплектующие изделия — по степени автоматизации управления машиной.

Прииспользовании метода поэлементного расчета выполняются определенные этапы.

1. Составляется перечень комплектующихузлов и агрегатов оцениваемого объекта, собирается ценовая информация покомплектующим.

2. Определяетсяполная себестоимость объекта оценки по формуле:

/>                                                                                                                     (5.1)

где Сп— полная себестоимость оцениваемого объекта; n — количество комплектующих узлов или агрегатов; Цк— стоимость комплектующего узла или агрегата; Зизг — собственныезатраты изготовителя (стоимость сборки).

3.Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Согласнометоду остаточной стоимости стоимость машин и оборудования определяется поформуле:

/>                                                                                                        (5.2)

где Сост.— остаточная стоимость; Спер(вос) — первоначальная(восстановительная) стоимость; А — накопленные амортизационные отчисления.

5.2Сравнительный подход к оценке машин и оборудования

Сравнительныйподход к оценке стоимости машин и оборудования используется в методе прямогосравнения и методе статистического моделирования цены.

Методпрямого сравнения применимв том случае, если для оцениваемого объекта подобран близкий аналог илинесколько аналогов. Цена объекта-аналога, по которому недавно состояласьсделка, анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерныхобстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен всоответствующем секторе машин и оборудования. Стоимость машины или единицыоборудования определяют по формуле:

/>                                                                                (5.3)

где Цан— цена объекта-аналога; К1 К2, Km — корректирующие коэффициенты,учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога; Цдоп— цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемыеобъекты.

Корректирующиекоэффициенты рассчитываются по следующим формулам:

/>                                             (5.4)

где хi, xaнi — значения i-го параметра оцениваемого объекта и аналога; Аi — показательстепени, характеризующий силу влияния i -го параметра на цену объекта.

Вносимыев цену аналога корректировки подразделяются на 2 вида: коэффициентные, вносимыеумножением или делением на коэффициент, и поправочные, вносимые прибавлениемили вычитанием абсолютной поправки. В случае применения метода прямогосравнения необходимо соблюдать определенную последовательность при внесениикорректировок: сначала делают коэффициентные корректировки (по индексу цен ипараметрам), а затем — поправочные (по различным дополнениям).

Еслисравниваются объекты, имеющие износ, то последовательность внесениякорректировок такая: сначала коэффициентные корректировки, затем поправочныекорректировки и в конце делаются корректировки, учитывающие износ.

Возможностисравнительного подхода значительно расширяются при применении методастатистического моделирования цены. Он заключается в том, что оцениваемыйобъект рассматривают как некоторую совокупность однородных объектов, длякоторых цены известны. Для данной совокупности объектов с помощью методовтеории статистики разрабатывают математическую модель зависимости цены отодного или нескольких параметров. По этой модели выполняют расчет цены как бысреднестатистического аналога для нашего объекта.

Как и вслучае метода прямого сравнения, перед разработкой математической моделинеобходимо цены входящих в рассматриваемую совокупность объектов привести кединому виду по дате действия, характеру и структуре. В зависимости от того,какую математическую модель берут за основу, различают несколько разновидностейданного метода: расчет по удельным ценовым показателям, по корреляционныммоделям, по экспертным оценкам.

5.3 Доходный подход коценке машин и оборудования

Доходныйподход в оценке машин иоборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозироватьожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованиюнапрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всемпроизводственно-имущественным комплексом (ПИК). При использовании доходногоподхода предлагается поэтапное решение задачи:

1.Рассчитываетсяоперационный доход от функционирования
производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или
участка).

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинномупарку этой системы.

Спомощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимостьвсего машинного парка.

ТЕМА 6. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОНТРОЛЬНЫХ И НЕКОНТРОЛЬНЫХ ПАКЕТОВ АКЦИЙ

1. Особенностиакционерного капитала предприятия как объекта оценки. Право пользования,контроля и распоряжения

В процессе оценки частотребуется определение рыночной стоимости не всего предприятия, не всех 100%акций (паев) предприятия, а лишь конкретного пакета (пая). Здесь необходимым становитсяопределение влияния на стоимость пакета следующих факторов: какой — контрольнойили неконтрольной (миноритарной) — является доля оцениваемого пакета; какововоздействие на эту стоимость степени ликвидности акций предприятия и др.

Необходимостьоценки акционерного капитала в целом и по частям обусловлена стремлениемпокупателя пакета акций обрести контроль за той или иной частью собственностиакционерного общества.

Проблемавладения контрольным пакетом акций — это не только вопрос поддержания статусасобственника, но и эффективности отдельно взятой акции как инструмента владениясобственностью.

Оценкаакционерного капитала должна быть соотнесена с функциями собственности, т.е.правом на пользование, контроль и распоряжение, характеризующих меру владения.Функция «пользование» обеспечивает владельцу акции право претендовать на доходв виде дивиденда и курсовой разницы.

Взависимости от принадлежности к контрольному (большому) или не контрольному(малому) пакетам акций, акционерный капитал предприятия помимо функции«пользование» приобретает дополнительные реальные функции: «пользование — контроль» или «пользование — распоряжение».

В первомслучае акция обретает дополнительное (по отношению к «рядовой») свойство — приносить дополнительный доход за счет участия в распорядительно-информационнойдеятельности акционерного общества. Так как ее субъект — владелец относительнокрупного пакета акций. Единственный недостаток проявляется тогда, когдавладелец не входит в число тех, кто консолидировал право на осуществлениераспорядительных функций в их чистом виде. То есть не может формировать органыуправления и определять меру вознаграждения менеджеров; приобретать и продаватьактивы, распределять прибыли и, прежде всего, дивиденды; принимать решения обэмиссии т.д. Именно эти «распорядительные» функции являются, как правило,объектом борьбы конкурирующих лиц или групп (владельцев относительно крупныхпакетов акций). В конечном итоге, чем выше уровень распорядительных функцийсобственности, тем выше доходность акций, из которых формируется пакет.

2.        Оценка стоимостинеконтрольных пакетов

Существуюттри основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.

Первыйподход — «сверху-вниз». Онвключает три этапа:

1.Методами дисконтированных денежных потоков, капитализации доходовоценивается стоимость всего предприятия.

2.Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общейстоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка занеконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля вобщей стоимости предприятия, включая все права контроля.

3.Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка нанеконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено: наскольконеобходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточнуюликвидность.

Второйподход — «горизонтальный». При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия.Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных попродаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний и осуществитьрасчет методом рынка капитала. В связи с тем, что данные по этим сделкамотносятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях,необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для определениястоимости неконтрольного пакета.

Спомощью метода рынка капитала определяется стоимость владения неконтрольным(миноритарным) пакетом, а именно стоимость свободно реализуемой меньшей доли,потому что при этом методе применяется информация о котировках акций нафондовых рынках. Если оценщику нужно получить стоимость на уровне контрольногопакета, то к стоимости, полученной методом рынка капитала, надо добавить премиюза контроль. Для получения же стоимости миноритарного пакета из стоимостиконтрольного пакета, рассчитанной методами доходного, имущественного подходов,методом сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.

Прирасчете по методу сделок получают величину оценочной стоимости на уровневладения контрольным пакетом, так как этот метод основан на анализе ценконтрольных пакетов акций сходных компаний.

Премияза контроль представляетсобой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольнымпакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля надпредприятием (по сравнению с меньшей долей, т.е. владением миноритарным пакетомакций).

Скидказа неконтрольный характер — величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (вобщей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера.

Третийподход — «снизу-вверх». Вдвух предыдущих подходах оценщик начинает расчет с какой-то величины (стоимостивсего предприятия или стоимости сопоставимых неконтрольных пакетов), а затемвычитает из нее требуемые скидки, как бы идет вниз. В третьем подходе оценщик,напротив, начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольногопакета.

Владелецнеконтрольного пакета имеет два источника финансирования стоимости:

♦ прибыль,распределенную в форме дивидендов;

♦ выручку отпродажи неконтрольного пакета.

Этиожидаемые будущие выплаты рассматриваются оценщиком в качестве дисконтируемыхбудущих доходов, т.е. ожидаемые, прогнозируемые (по срокам и сумме) дивиденды ипрогнозируемая (по срокам и сумме) выручка от продажи в будущем миноритарногопакета берутся за основу денежного потока. По соответствующей ставке дисконтаони приводятся к текущей стоимости, и затем определяется стоимостьминоритарного пакета. Можно рассчитать иначе: при расчете основываться напрогнозе не ограниченного во времени потока дивидендов без учета остаточнойстоимости.

Недостатокже ликвидности у неконтрольных пакетов в закрытых компаниях может быть учтендвумя способами:

·         через увеличениеставки дисконта;

·         через расчетскидки за недостаточную ликвидность.

/>

3. Премия за контроль,скидки за неконтрольный характер пакета и за недостаточную ликвидность

Приоценке контрольного пакета, если отсутствуют какие-либо отдельные элементыконтроля, величина премии за контроль должна быть уменьшена на стоимость,приходящуюся на данные элементы. Напротив, если неконтрольному пакету акцийприсущи какие-то отдельные возможности элементов контроля, то это должно бытьотражено в его стоимости. Рассмотрим подробнее расчеты премий и скидок.

Премияза контроль. Взарубежной практике средние показатели премий за контроль публикуются вежегодно издаваемом статистическом обзоре слияний компаний («Mergestat Review»). В нашей стране таких изданий, где бы отслеживалисьсредние показатели премий за контроль по годам и отраслям, нет, поэтомуспециалисты вынуждены ориентироваться на данные зарубежных справочников (хотяэто и не совсем корректно) или осуществлять расчет самостоятельно. Премия законтроль рассматривается как процент превышения выкупной ценой рыночной ценыакций продавца за пять (рабочих) дней до официального объявления о слиянияхкомпаний. Иными словами, это разница между ценой, выраженной в процентах, иценой миноритарного свободно обращающегося пакета. Однако практика показывает,что в преддверии слияний курс акций начинает расти раньше, чем за пять дней доофициального объявления о сделке. Подобное приводит к искажению, точнее — кзанижению премии за контроль. В связи с этим чаще всего отслеживают курс запериод от двух месяцев до пяти (рабочих) дней.

Скидказа неконтрольный характер пакета. Она является производной от премии за контроль. Эта тенденцияоснована на эмпирических данных. Скидка (в %) за неконтрольный характер(миноритарную долю) вычисляется по формуле:

/>

Средняяпремия за контроль колеблется в пределах 30-40%, скидка со стоимости за меньшуюдолю — около 23%. Хотя оценщик и ориентируется на эти данные, в целом он долженпринять во внимание и проанализировать все факторы, влияющие на величину премийи скидок в каждом конкретном случае.

Скидказа недостаточную ликвидность. Ликвидность — способность ценной бумаги быть быстро проданной ипревращенной в денежные средства без существенных потерь для держателей. Исходяиз этого скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля(в %), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражениянедостаточной ликвидности. Высокая ликвидность увеличивает стоимость ценнойбумаги, низкая — снижает по сравнению со стоимостью аналогичных, но легкореализуемых бумаг.

Базоваявеличина, из которойвычитается скидка за недостаточную ликвидность, — стоимость высоколиквидногосопоставимого пакета.

Выделяютдве группы факторов увеличивающих и уменьшающих размер скидки.

Перваягруппа факторов включает:

·     низкие дивидендыили невозможность их выплаты;

·     неблагоприятныеперспективы продажи акций компании или ее самой;

·     ограничения наоперации с акциями (например, законодательные ограничения свободной продажиакций закрытых компаний).

Ковторой группе факторов относятся:

·     возможностьсвободной продажи акций или самой компании;

·     высокие выплатыдивидендов.

Размерпакета акций относится к фактору, который может как увеличить, так и снизитьскидку за недостаточную ликвидность. Степень контроля взаимосвязана со степеньюликвидности. Контрольный пакет акций требует меньшей скидки за недостаточнуюликвидность, чем миноритарный.

ТЕМА 7. ОЦЕНКА ОБОРОТНЫХАКТИВОВ

1. Понятиеоборотных активов. Оценка запасов

Хозяйственныесредства организации, используемые в процессе ее деятельности, являются ееактивами. В мировой теории и практике рыночной экономики активы определяютсякак будущие экономические выгоды, которыми владеет организация или которыенаходятся под ее контролем в результате хозяйственной деятельности. Такимобразом, активы представляют собой экономические ресурсы, используемые дляосуществления производства, потребления и обмена ценностей.

Всеактивы организации делятся на внеоборотные и оборотные.

Квнеоборотным активам относятся нематериальные активы, основные средства,незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения.

В составоборотных активов входят:

1.   запасы (в томчисле сырье, материалы и т. п.);

2.   малоценные ибыстроизнашивающиеся предметы (МБП);

3.   затраты (в томчисле затраты в незавершенном производстве, а также расходы будущих периодов);

4.   готоваяпродукция, товары, отгруженные товары (выполненные работы или оказанныеуслуги);

5.   дебиторскаязадолженность;

6.   краткосрочныефинансовые вложения;

7.   денежные активы(в том числе деньги на расчетном счете и в кассе).

Такимобразом, к оборотным активам относятся средства, которые в течение нормальнопротекающего производственного цикла или в период года, если цикл короче,должны вновь обратиться в наличные деньги. Оборотные активы более ликвидны, чемвнеоборотные.

Оценказапасов (в том числе сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива,покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, запасных частей, тары дляупаковки и транспортировки продукции, а также других аналогичных материальныхресурсов организации) производится исходя из принципа фактическойсебестоимости. Фактическая себестоимость материальных ресурсов, составляющихзапасы организации, складывается из затрат на их изготовление или приобретение(включая оплату процентов за приобретение в кредит, предоставленные поставщикомэтих ресурсов; наценки; комиссионные вознаграждения, уплаченные снабженческим,внешнеэкономическим и иным организациям; таможенные пошлины, расходы на транспортировку,хранение и доставку, осуществляемые силами сторонних организаций).

При этомследует иметь в виду, что фактическая себестоимостьматериально-производственных запасов, внесенных в качестве вклада в уставныйкапитал учредителями, определяется исходя из согласованной учредителями изарегистрированной в учредительных документах организации денежной оценки. Вэтом случае может быть применена как остаточная балансовая, так и другие видыстоимости (в том числе — рыночная).

Если жематериально-производственные запасы получены организацией безвозмездно, то дляих оценки на дату оприходования используется рыночная стоимость.

Производственныезапасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку искладирование. Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости,если есть надежда получить от них какой-либо доход.

Непригодныеи устаревшие материально-производственные запасы списываются.

В случаеесли предприятие имеет долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения, ониоцениваются с учетом текущего курса ценных бумаг на фондовом рынке.

Напредприятиях Республики Беларусь рекомендовано использовать следующие способыоценки производственных запасов материальных ресурсов:

·     по учетным ценамс учетом отклонений от их фактической стоимости;

·     ЛИФО (LIFO (last in — first out) — последняяпартия на приход — первая в расход);

·     посредневзвешенным ценам.

Привыборе той или иной методики следует исходить из складывающихся на предприятиихозяйственных связей с поставщиками, номенклатуры используемых материалов,системы ценообразования и других условий материально-технического обеспечения.

Использованиеметода ЛИФО подразумевает включение в затраты на производство последней, самойвысокой цены на материалы. Это ведет к росту себестоимости и снижению прибыли.Оценка конечных запасов сырья будет осуществляться по самым ранним и,следовательно, более низким ценам.

Оценкаматериально-производственных запасов по методу средневзвешенной себестоимости определяетсяпо формуле (7.1):

ЦМ= (КНЦ1 + КПЦ2 — ККЦ3)/ КМ,                                                   (7.1)

где ЦМ— среднеарифметическая цена данного материала; КН, КП, ККколичество материалов на начало периода, поступивших и остатка на конец периодасоответственно; Ц1 Ц2, Ц3 — рыночная цена наматериалы на начало периода, поступившие в течение отчетного периода и на конецпериода соответственно; КМ — количество израсходованного за отчетныйпериод материала.

2.        Оценка малоценныхи быстроизнашивающихся предметов, отгруженных товаров, затрат в незавершенное производствои расходов будущих периодов

Оценкамалоценных и быстроизнашивающихся предметов (МБП) требует предварительнойпроверки правильности отнесения тех или иных объектов к категории МБП. Всоответствии с действующей нормативной базой к МБП относятся предметы, срокслужбы которых составляет не более одного года, а также предметы со стоимостью,не превышающей нормативно установленного лимита.

СтоимостьМБП в процессе их эксплуатации погашается путем начисления износа.

ОценкаМБП производится по первоначальной стоимости, то есть по фактическим затратамна их приобретение или изготовление, за минусом накопленного износа. То естьпри их оценке применяется остаточная балансовая стоимость. Однако применениесуммы износа по данным бухгалтерского учета, представляющего не столько реальнуюстепень изношенности МБП, сколько в большей мере сумму амортизационныхотчислений, не всегда дает возможность объективно оценить остаточную стоимостьМБП. Поэтому представляется целесообразным введение возможности примененияэкспертной оценки износа МБП с целью достижения наиболее точного результата приоценке остаточной стоимости МБП.

Оценкаготовой продукции производится по фактической или нормативной (плановой)производственной себестоимости, включающей затраты, связанные с использованиемв процессе производства основных средств, сырья материалов, топлива, энергии,трудовых ресурсов, и другие затраты на производство продукции либо по прямымстатьям расходов.

Оценкатоваров в торговых, снабженческих и сбытовых организациях может производитьсядвумя методами: либо по розничным (продажным) ценам, либо по покупнойстоимости. При этом в случае оценки по розничным (продажным) ценам разницамежду покупной и продажной стоимостью (скидка либо наценка) учитываетсяобособленно.

Оценкаотгруженных товаров (сданных работ или оказанных услуг) осуществляется исходяиз их полной фактической (или нормативной (плановой)) себестоимости.

Оценказатрат в незавершенное производство производится по нормативной (плановой)производственной себестоимости или по прямым статьям расходов, а также постоимости сырья, материалов и полуфабрикатов. При этом в случае единичногопроизводства продукции незавершенное производство оценивается по фактическимпроизводственным затратам.

Оценкарасходов будущих периодов осуществляется исходя из принципа фактическойсебестоимости. К расходам будущих периодов принадлежат расходы, понесенныеорганизацией в рассматриваемом при оценке периоде, но относящиеся к следующимпериодам времени, по мере наступления которых расходы будущих периодоввключаются в себестоимость либо относятся на собственные источникифинансирования организации.

3.        Оценкадебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений

Дляоценки дебиторской задолженности требуются ее анализ по срокам погашения, выявлениепросроченной задолженности с последующим разделением ее на:

• безнадежную (она не войдет вэкономический баланс);

• ту, которую предприятие еще надеетсяполучить (она войдет в экономический баланс).

Прианализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить, не являются лисомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписаннаядебиторская задолженность оценивается метолом дисконтирования будущих основныхсумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценкакраткосрочных финансовых вложений производится в сумме фактически понесенныхинвестором затрат. При оценке краткосрочных вложений в государственные ценныебумаги (облигации) следует иметь в виду, что разница между суммой фактическихзатрат на приобретение и номинальной стоимостью в течение срока их обращенияравномерно (ежемесячно) относится на финансовые результаты организации.

Облигация- это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получениеот эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости изафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественногоэквивалента. Оценщик, как правило, работает со следующими основными видамиоблигаций:

• с купоном с постоянным уровнемвыплат;

•с плавающимкупоном;

• с бессрочными облигациями.

Оценкаоблигации с купоном с постоянным уровнем выплат. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщикимеет дело с простым процентным обязательством, постоянные процентные платежион может рассматривать как аннуитет. Текущая стоимость облигации в этом случаесостоит из двух частей:

1.      Текущейдисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей.

2.      Текущейдисконтированной стоимости выплаты номинала при
наступлении срока погашения облигации.

Формулапо стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов имеет следующий вид:

/>                                                        (7.2)

где PVобл — текущая стоимость облигаций, руб.;

Y — годовые процентные выплаты,определяющиеся номинальным процентным доходом (купонной ставкой);

r — требуемая норма доходности, %;

М — номинальная стоимость облигации(сумма, выплачиваемая при погашении облигации), руб.;

n — число лет до момента погашения.

Оценкаоблигации с плавающим купоном. Если купонные платежи не фиксированы, то оценщик имеет дело с облигациейс плавающей купонной ставкой. В этом случае поступления процентных платежейнельзя рассматривать как аннуитет. Поскольку каждый процентный платеж отличенот других, то он должен рассматриваться как самостоятельный единовременныйплатеж. Формула расчета:

/>         (7.3)

где PVобл<sub/>- текущая стоимость облигации, руб.;

Y1, Y2 ,Y3 ,Yn — ежегодныепроцентные выплаты, меняющиеся из года руб.;

R — требуемая норма, %.

Оценкабессрочных облигаций (облигациис периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения).

Текущаястоимость бессрочной облигации определяется по формуле:

/>                                                                                                                                (7.4)

где PVобл — текущая стоимость облигации, руб.;

Y — купонный доход, руб.;

r — требуемая норма, %.

Акции и паи, неоплаченные полностью, оцениваются как финансовые вложения в полной покупнойстоимости (с одновременным отражением непогашенной суммы в качествекредиторской задолженности), только в том случае, когда инвестор имеет право наполучение дивидендов и несет полную ответственность по этим вложениям. Востальных случаях частично оплаченные акции и паи оцениваются не как финансовыевложения, а как дебиторская задолженность инвестора до момента их полнойоплаты.

ТЕМА 8. ОСОБЕННОСТИОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ПРОМЫШЛЕННОЙ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

1.    Понятия нематериальных активов и ихсодержание

Представлениео сути нематериальных активов (НМА) удобнее всего формировать путем анализатермина ОИС — объекты интеллектуальной собственности.

Под ОИСпонимается совокупность исключительных прав как личного, так и имущественногохарактера на результаты интеллектуальной деятельности, в первую очередьтворческой, а также иные приравненные к ним объекты. Отличие же ОИС от НМАзаключается в том, что НМА — это стоимость долгосрочных имущественных прав наОИС, идентифицированных в виде конкретных объектов бухгалтерского учета иобеспечивающих его владельцам определенный доход или иную пользу. При этомстоимость НМА может быть выражена как разница между стоимостью действующегопредприятия и стоимостью его материальных активов.

Кнематериальным активам относятся активы:

·     либо не имеющиематериально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма, которых неимеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;

·     способныеприносить доход;

·     приобретенные снамерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года).

Нематериальныеактивы можно подразделить на четыре основные группы:

1.Интеллектуальнаясобственность (ИС).

2.Имущественные права.

3.Отложенные, или отсроченные, расходы.

4.Цена фирмы (гудвилл).

1.Интеллектуальная собственность. В рамках ИС выделяются:

•        правана объекты промышленной собственности (изобретения, полезные модели, права насекреты производства (ноу-хау, товарные знаки и знаки обслуживания, фирменныенаименования, наименования мест происхождения товаров и меры по пресечениюнедобросовестной конкуренции). Изобретения и полезные модели рассматриваютсякак техническое решение задачи. Под промышленным образцом понимаетсясоответствующее установленным требованиям художественно-конструкторское решениеизделия, определяющее его внешний вид. Товарные знаки, знаки обслуживания,фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров — обозначенияили названия, служащие для отличия товаров или услуг другого производителя, дляотличия товаров, обладающих особыми свойствами.

• права на секреты производства(ноу-хау);

• права на объекты авторского права исмежных прав: на все виды научных, литературных, художественных произведений,программные продукты для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем.

Классификация объектов интеллектуальной собственностипоказана на рис. 8.1.

/>

Рис. 8.1

2.Имущественные права (права пользования земельными участками, природнымиресурсами, водными объектами)-вторая группа нематериальных активов.Подтверждением таких прав служит лицензия.

3.  Отложенные, илиотсроченные, расходы — издержки, представленные в виде организационных расходов(гонорары юристам за составление целительных документов, услуги за регистрациюфирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.

4.  Цена фирмы(гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Впроцессе оценки целесообразно использовать понятие гудвилл как величину, накоторую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальныхактивов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерскойотчетности (учтена в балансе). Для понятия «гудвилл» характерны следующиепризнаки:

• гудвилл присутствует только приналичии избыточной прибыли;

• гудвилл не может быть отделен отдействующего предприятия, т. е. не может быть продан отдельно от него.

Гудвилл как экономическая величина принимается на баланстолько в момент смены владельца предприятия.

2.        Порядок проведенияоценки нематериальных активов

Работапо оценке НМА производится в следующей последовательности.

1.Осуществляется обследование ОИС. На этом этапе выявляются технические описания,чертежи, схемы, образцы изделий и продукции.

2.Проводится правовая экспертиза имущественных прав на ОИС. На этом этапевыявляются: неимущественные права (право на авторство и имя, право на экземплярпроизведения) и имущественные права, связанные с коммерческим использованиемОИС.

На этапеэкспертизы имущественных прав в обязательном порядке выявляются исключительныеправа, передаваемые лицензиату без сохранения за лицензиаром права на выдачулицензий другим лицам, и неисключительные права, передаваемые лицензиату ссохранением за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензийдругим лицам.

На этапеправовой экспертизы необходимо удостовериться в наличии документов (патентов,охранных свидетельств, лицензионных договоров и т.п.), подтверждающихправомерное владение имущественными правами. Перечень таких документов долженбыть представлен лицу, проводящему правовую экспертизу. Если на предприятииосуществлялись безвозмездные передачи ОИС, то эти факты должны быть обоснованысоответствующими актами приема-передачи ОИС.

3.Осуществляется оценка нематериальных активов

Припроведении оценки НМА используются следующие подходы: затратный, сравнительныйанализ продаж и доходный.

3.1Затратный подход

Призатратном подходе стоимость НМА определяется путем расчета затрат навоспроизводство оцениваемых ОИС в текущих ценах за вычетом износа(амортизации).

Затратныйподход заключается в том, что само предприятие создает ОИС и затем вводит этиобъекты в хозяйственный оборот. В этом случае следует проследить весь циклформирования ОИС на предприятии, который, как правило, включает следующиетехнологические операции:

·     проведениепатентных исследований;

·     создание ОИС;

·     патентование ОИС;

·     поддержание ОИС всиле в течение всего срока действия патента;

·     менеджмент ОИС.

С учетомзначительной продолжительности указанных работ, достигающей как правило 10-15лет, затраты на выполнение тех или иных операций корректируются на величинуиндекса цен на дату оценки. Работы, связанные с проведением патентныхисследований, патентованием и проведением менеджмента НМА, рассчитываются какзатраты на заработную плату патентоведам и экспертам с учетом соответствующихвыплат в социальные фонды.

Приопределении стоимости работ, связанных с созданием ОИС, учитываются затраты напроведение опытно-экспериментальных работ, изготовление и испытание моделей иобразцов, кроме того учитываются затраты на организацию выставок, смотровконкурсов и других мероприятий по изобретательству и рационализации, выплатаавторских вознаграждений.

Послеэтого рассчитывается величина амортизации стоимости ОИС. Стоимостьимущественных прав на ОИС по затратному методу определяется как разница междускорректированной величиной затрат и начисленной амортизацией.

3.2Сравнительный анализ продаж

Сравнительныйанализ продаж основан на изучении условий продаж аналогичных ОИС, реализуемыхна интеллектуальном и товарных рынках. При этом принимаются во внимание фактыкупли-продажи с независимыми решениями инвесторов и разработчиков ОИС оразмерах сделок в денежном выражении.

Сделкипо аналогичным ОИС, как правило, относящимся к аналогичным научно-техническимнаправлениям, сравниваются с оцениваемыми ОИС. По результатам сравнительногоанализа продаж выявляются экономические преимущества и недостатки оцениваемыхОИС. Если установлено, что экономические преимущества или недостатки взначительной степени разнятся с оцениваемыми ОИС, то вводятся соответствующиепоправки, которые учитывают качественные или количественные различия междуоцениваемыми активами и их аналогами.

3.3Доходный метод

Доходныйметод заключается в определении размера прибыли (чистого дохода) отиспользования тех или иных ОИС в хозяйственной деятельности предприятия,производстве наукоемкой продукции и реализации ее на товарном рынке. При этоммогут применяться методы дисконтирования доходов или прямой капитализацииприбыли. Определение стоимости НМА, например, этими методами осуществляетсятолько после выхода наукоемкой продукции на товарный рынок и достижениядостаточно стабильных объемов продаж.

Доходныйметод может быть реализован так же с помощью следующих приемов (методов),использование которых зависит от принципов создания товара с применением ОИС.

3 4Основные подходы и методы оценки нематериальных активов

Метод«Выигрыш в себестоимости»

Прииспользовании данного метода исходят из того, что при условии постоянной ценытовара, производимого с использованием оцениваемого нематериального актива,дополнительная прибыль определяется как разность себестоимостей указанного иранее производимого бед использования названного результата товара. При этом в калькуляцияхиспользуются данные по следующим статьям затрат: сырье, материалы,комплектующие изделия; обслуживание и ремонт производственного оборудования;амортизация; топливо и другие виды энергии; заработная плата,административно-управленческие расходы.

Дополнительнаяприбыль на единицу продукции по методу «Выигрыш в себестоимости» определяетсякак разница между отпускной ценой (оптовой ценой) и себестоимостью. Далее, знаяобъем производства товара с использованием оцениваемого нематериального актива,можно определить дополнительную прибыль от этого использования.

Этот метод применим лишь в тех случаях, когда речь идет одвух близких по своим технико-экономическим показателям видах продукции или одвух способах производства (технологических процессах) одной и той жепродукции.

Полученныевеличины прибыли приводятся к расчетному году — моменту оценки с использованиемкоэффициента дисконтирования.

Расчет величины стоимости оцениваемого нематериального активапроизводится по формуле:

/>

обладаниянематериальным активом и использования его при осуществлении хозяйственнойдеятельности.

Общаяформула вычисления по этому методу выглядит следующим образом:

/>

где: П П- дополнительная прибыль (до налогообложения), получаемая предприятием врезультате реализации товара или оказании услуг по сравнению с предприятиями,производящими аналогичную продукцию — товар или оказывающие аналогичные услуги,но не обладающие оцениваемым объектом.

/>

Ожидаемаядополнительная прибыль должна быть приведена к расчетному моменту — моментуоценки. Величина стоимости оцениваемого нематериального актива рассчитываетсяпо формуле:

/>

Проведение оценки нематериального актива с использованиемметода «Преимущества в прибыли» возможно лишь в том случае, когда оцениваемыйобъект может быть использован для получения дополнительной прибыли после датыпроведения оценки.

ТЕМА 9.ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Реструктуризациягосударственной собственности

Формированиерынка различных видов имущества предприятия, т.е. ввод активов предприятия врыночный оборот напрямую сопряжено с началом реструктуризации государственнойсобственности в Беларуси, связано с их стоимостным выражением. В дореформенныйпериод, в рамках единой государственной собственности на имущество предприятий,вопрос об имущественном обороте не стоял, поэтому начальный этап преобразованиясобственности государственных предприятий, начавшийся в начале 90-х был связанс приватизацией и оценкой активов по остаточной балансовой стоимости споследующими переоценками. Рынок имущества промышленных предприятийотсутствовал.

Осуществлениесделок с имуществом, определение имущественного и неимущественного потенциалапредприятий связанно, в том числе с оценочной и риэлтерской деятельностью — составляющими рынка имущественных операций, формированием рыночнойинфраструктуры.

Результатыимущественных преобразований свидетельствуют о преобладании в Белоруссии насегодняшний момент негосударственной промышленной собственности. Следовательно,можно говорить о потенциальной товарной массе активов предприятий, котораясущественно разовьет рынок имущественных и неимущественных активов предприятийи связанных с ними операций, в том числе рыночной оценки. Современная рыночнаяситуация характеризуется низкой конкурентоспособностью отечественнойпромышленности, что в свою очередь должно отразиться в увеличении доливысвобождающегося имущества – (существенного потенциала нарождающегосявторичного рынка имущества предприятий).

/>

Инфраструктурурынка имущества предприятий формирует деятельность целого рядапредпринимателей, целью которых является обеспечение сделок между покупателем ипродавцом, которую можно представить следующим образом.

Особую роль на рынкеимуществ выполняет оценочная деятельность, как центральное связующее звеноуправленческого механизма при осуществлении операций с имуществом.

АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ АРЕНДА ЗАЕМ И КРЕДИТ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕСА ЗАЛОГ СТРАХОВАНИЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ И РЕИНЖИНИРИНГ ИПОТЕКА

Актуальностьсоздания адекватной современным условиям хозяйствования системы управленияимуществом предприятий, создания рынка имущества предприятий и его инфраструктурысвязана со следующими основными обстоятельствами.

Во-первых,существенная доля государственного сектора в экономике Белоруссии объективнообуславливает длительность и сложность процессов реструктуризациигосударственной собственности, в том числе посредством проведения операций симуществом крупных промышленных объектов.

Во-вторых,привлечение инвестиционных ресурсов для реструктуризации производства,повышения эффективности хозяйственной деятельности и оздоровления предприятий иэкономики страны возможно не только посредством смены собственника, но и путемпроведения операций с имуществом вне зависимости от формы собственности.

Вмировой практике имеются свидетельства высоких результатов хозяйственнойдеятельности, эффективно использующей для этих целей вторичный рынок имуществапредприятий.

2.Правовые основы проведения анализа и оценки имущества предприятий в РеспубликеБеларусь

Правовой основой дляпроведения анализа и оценки имущества предприятий в Республике Беларусьявляется Указ президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».

Основной целью данногозаконодательного акта является — регулирование оценочной деятельности,обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведенииоценки стоимости объектов гражданских прав, соблюдение экономических интересовРеспублики Беларусь и ее административно-территориальных единиц:

Указом установлено что:

1. Президент РеспубликиБеларусь определяет государственную политику в области оценочной деятельности вРеспублике Беларусь;

2. Совет МинистровРеспублики Беларусь:

·     реализуетгосударственную политику в области оценочной деятельности, осуществляетконтроль за деятельностью республиканских органов государственного управления вданной сфере;

·     определяет методыоценки стоимости объектов гражданских прав при осуществлении с нимиопределенных видов сделок и (или) иных юридически значимых действий всоответствии с законодательными актами, если иное не предусмотрено ПрезидентомРеспублики Беларусь;

3. Государственныйкомитет по имуществу:

·     ведетгосударственный реестр оценщиков;

·     представляетинтересы Республики Беларусь в международных организациях по вопросам оценкистоимости объектов гражданских прав;

·     осуществляет иныеполномочия в области оценки стоимости объектов гражданских прав в соответствиис законодательством;

4. Для проведения оценкистоимости объектов гражданских прав оценщики – индивидуальные предпринимателилибо работники индивидуального предпринимателя или юридического лица,осуществляющего оценочную деятельность, подлежат аттестации в порядке,определяемом Советом Министров Республики Беларусь;

5. Оценка стоимостигосударственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридическизначимых действий проводится государственными организациями, осуществляющимиоценочную деятельность, доля государственной собственности в уставном фонде,которых составляет более 50 процентов;

6. Сделки с объектамигражданских прав, осуществленные без проведения оценки их стоимости,обязательность которой установлена законодательством, считаютсянедействительными;

7. Осуществление сделок собъектами гражданских прав без проведения оценки их стоимости, обязательностькоторой установлена законодательством, влечет наложение штрафа на юридическихлиц в размере от 30 до 100 базовых величин, на физических лиц, в том числеиндивидуальных предпринимателей, – от 10 до 30 базовых величин.

Производство, в том численаложение взысканий (применение санкций), по делам о правонарушенияхосуществляется уполномоченными должностными лицами органов Комитетагосударственного контроля, Государственного комитета по имуществу,Государственного комитета по науке и технологиям;

8. Действие настоящегоУказа не распространяется на:

·     оценку движимогои недвижимого имущества в связи со страхованием;

·     оценку имуществаизъятого, арестованного, конфискованного или обращенного в доход государстваиным способом;

·     оценкугосударственного имущества в процессе приватизации;

·     оценку имуществавоенного назначения, высвобождаемых материальных ресурсов Вооруженных СилРеспублики Беларусь, всех видов оружия и боеприпасов;

·     оценку имущества,являющегося носителем государственных секретов;

·     оценку стоимостиматериальных историко-культурных ценностей либо культурных ценностей, которыесоставляют библиотечный фонд Республики Беларусь, Национальный архивный фондРеспублики Беларусь или включенных в Музейный фонд Республики Беларусь, а такжепредставленных в установленном порядке для придания им статусаисторико-культурных ценностей;

·     оценкудрагоценных металлов и драгоценных камней и изделий из них;

·     предварительнуюоценку таможенными органами изъятых, арестованных, задержанных, принятых навременное хранение товаров, а также товаров, в отношении которых выданотаможенное разрешение на использование в таможенном режиме отказа от товара впользу государства;

·     оценку описанноголибо арестованного имущества, переоценку имущества, осуществляемую судебнымисполнителем в порядке, установленном гражданским или хозяйственнымпроцессуальным законодательством.

3.Объединение капитала и оценочная деятельность

Определенный механизмповышения эффективности в хозяйственной сфере заложен в белорусскихфинансово-промышленных группах (ФПГ), создание и функционирование которыхрегулируется Законом Республики Беларусь от 4 июня 1999 г. № 265-з «Офинансово-промышленных группах».

Финансово-промышленнаягруппа — объединение юридических лиц (участников группы), осуществляющиххозяйственную деятельность на основе договора о создании финансово-промышленнойгруппы для реализации инвестиционных и иных проектов и программ, направленныхна повышение конкурентоспособности и расширение рынков сбыта товаров и услуг, повышениеэффективности производства, создание новых рабочих мест.

Условия принятия решенийпри оценке имущества ФПГ, в т.ч. консолидированного, существенно отличаются отобычных. При оценке капитала ФПГ следует исходить из того, чтофинансово-промышленная группа, организуясь как совокупность хозяйствующих субъектовс целью увеличения доходов, стремится занять определенное место на внутреннем ивнешнем рынках. Специфику оценки финансово-промышленного капиталапредопределяет ряд обстоятельств:

·    финансово-промышленныйкапитал — единая и целостная экономическая система;

·    реализации можетподлежать не только система капитала ФПГ в целом, но и отдельные подсистемы(промышленная, финансовая) и отдельные элементы;

·    элементыфинансово-промышленного капитала, выведенные из его
системы, не должны трансформировать ФПГ как организационно-хозяйственнуюструктуру, хотя и могут стать основой формирования качественно иной системыкапитала;

·    капитал ФПГ — этоинвестиционный товар, т.е. товар, вложение в который осуществляется с цельюотдачи в будущем;

·    инвестиционнаяпривлекательность финансово-промышленного капитала определяется как затратамипо формированию системы, так и сопутствующими рыночными факторами;

·    потребность вкапитале ФПГ зависит как от внутренней организации, структуры группы, так и отвнешней среды. Из этого вытекает необходимость участия в регулировании условийреализации крупного капитала, в его оценке государственными органами власти.

/>

Можновыделить юридических и физических лиц, которые могут быть заинтересованы впроведении оценочных работ капитала той или иной финансово-промышленной группы(рис. 9.1).

Оценка,несмотря на статичность ее определения — проведения на определенную дату,должна обосновать ценность объекта не только в настоящем времени, но и вбудущем. Это предопределяет динамичность оценки финансово-промышленногокапитала, составления своего рода прогноза во времени и пространстве. Впроцессе оценки очень важен временной фактор, определяемый отрезком времени, втечение которого будет получен доход.

Спецификаоценки финансово-промышленного капитала предопределяет необходимость оценкирискованности вложений капитала в общее дело — образование группы хозяйствующихсубъектов, подсчет максимальных выгод и возможных потерь в результатесовместной деятельности. Риски делятся на систематические, зависящие от общегомакроэкономического состояния и не устранимые для финансово-промышленных групп,и несистематические, зависящие от ситуации в ФПГ и с успехом преодолеваемыечерез диверсификацию, распределение капитала в разных направлениях в рамкаходной группы.

Приоценке финансово-промышленного капитала используется понятие «рыночнаястоимость». Здесь имеется в виду наиболее вероятная цена в денежномвыражении, которую может принести продажа товара (капитала) на открытом иконкурентном рынке при справедливой сделке.

Оценкакапитала ФПГ может ориентироваться на капитализацию акций, определяемую какумножение рыночной стоимости акций, находящихся в обращении, на их количество.Рыночная стоимость акций является универсальным критерием, позволяющим отразитьреальное положение ФПГ на рынке, учесть в совокупности промышленный ифинансовый секторы, выявить убыточные предприятия и в целом дать точную оценкукапитала.

Конечнаяцель оценки капитала ФПГ — расчет и обоснование его рыночной стоимости всоответствии с задачами формирования, расширения груп/>пы, слияния групп, определения местафинансово-промышленной группы на внутреннем и внешнем рынках.

Приопределении рыночной стоимости капитала финансово-промышленных группучитываются некоторые случаи (рис. 9.2).

/>

Рис.9.2. Возможные варианты и случаи оценочных работ

4.Оценка арендованного и заложенного имущества

Правовладения имуществом может быть разделено между разными пользователями повремени, при этом определяется стоимость владения правом каждого пользователя.Общепринятыми инструментами разделения прав во времени являются арендныесоглашения.

Взаконодательном плане аренда представляет собой основанное на договоре срочноевозмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами,предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом,необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной илииной деятельности.

Арендадопускается в мировой практике при осуществлении любой хозяйственнойдеятельности, не запрещенной законом, и может применяться в        отношенииимущества всех форм и видов собственности, т.е. в аренду могут быть взяты, вт.ч. у государства, земля и другие природные ресурсы; предприятия,       организациии их структурные подразделения; отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные,средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности, за исключениемпредприятий и организаций, сдача имущества, которых, в аренду не допускается.

Процессприватизации государственной собственности в Белоруссии наложил естественныйотпечаток на регулирование арендных отношений в хозяйственной сфере.

Стоимостьправ арендатора может быть значительной. Долгосрочные договоры аренды сфиксированной платой на уровне ниже рыночного обладают рыночной стоимостью; ихстоимость может быть оценена, исходя из остающегося к срока аренды и разницымежду договорной и рыночной арендной платой.

Базойдля принятия решений по договорам аренды должна стать рыночная стоимостьобъектов, для чего необходимо составление реестров начальной стоимостиобъектов, что явится основой для определения конкурсной арендной платы заимущество и правильности платежей (в.ч. комитетами по управлениюгосударственным имуществом).

Залог — способ обеспечения исполненияобязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случаеневыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получитьудовлетворение своего требования из стоимости заложенного имуществапреимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев,предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Правовое полеобеспечивается закономРеспублики Беларусь от 24 ноября 1993 года «О залоге».

Сфераприменения законодательства о залоге достаточна широка и определяет требования,в частности, вытекающее из договоров займа, в том числе банковской ссуды,договоров купли — продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иныхдоговоров. Предметом залога могут быть веши, ценные бумаги, любое иноеимущество и имущественные права, которые в соответствии с законодательствоммогут быть отчуждены залогодателем. Во всех случаях возникает потребностьопределения рыночной стоимости закладываемого имущества.

Ипотекавозникает при залоге предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов,непосредственно связанных с землей.

Во всехслучаях способы и методы оценки сдаваемого в аренду или залог имущества зависятот целей оценки и вида имущества.

5.Оценки и антикризисное управление

Банкротствопредприятий является естественным фактором рынка, особенно формирующегося.Правовые отношения банкротства хозяйствующих субъектов сформировались вбелорусской действительности относительно недавно и основываются на ЗаконеРеспублики Беларусь «Об экономической несостоятельности и банкротстве»предприятий и последующих законодательных и нормативных актах.

Формированиеи проведение антикризисной политики по предотвращению банкротства участниковпредпринимательства на основе экономического анализа и стоимостной рыночнойоценки причин и процессов несостоятельности является наиболее емким и важнымнаправлением предпринимательской деятельности. Другим не менее насущнымпрактическим вопросом является вопрос вывода хозяйствующих субъектов изсостояния банкротства, финансового оздоровления тех направлений хозяйственнойдеятельности, которые являются социально значимыми, либо приоритетными длягосударства по тем или иным причинам.

Проведениеантикризисных мероприятий для всех предприятий одновременно практически неосуществимо. Поэтому данная работа должна проводиться на основе принципаизбирательности, подразумевающего экономический анализ, рыночную оценку и учет основных,в т.ч. рыночных, показателей деятельности предприятий, таких как:

-значимостьпредприятия (социальная иди иная);

-спросна производимую продукцию, определяющий конкурентоспособность;

-технологическийуровень предприятий (использование собственных ноу-хау, обеспечивающих высокоекачество выпускаемой продукции; наукоемкость производства в целом);

-состояниепроизводственных мощностей и фондов;

-перспективность,т.е. потенциальная способность к созданию своего места на рынке.

Припроведении экономического анализа и стоимостной оценки основные усилияконцентрируются на существенном, значимом, и рациональном, а не напроизводственных звеньях, оказавшихся в кризисной ситуации.

Напервом этапе анализа и оценки определяется участие в конкретных сегментаххозяйственной сферы вне зависимости от сложившихся на практике экономическихпоказателей предприятия.

Навтором этапе применяются процедуры финансового оздоровления или ликвидационные,которые определены законодательством о банкротстве и предусматривают правовуюэкспертизу и рыночную оценку стоимости имущества предприятия.

В целяхгосударственного регулирования сферы хозяйственной деятельности, сохранениянаучно-технического потенциала промышленных предприятий необходимо оценивать (вт.ч. по рыночной стоимости) приоритетные направления технологическойреконструкции производства на основе программ развития отечественнойтехнологической базы, в рамках которых оказывать поддержку тем объектамнаучно-технической сферы, которые успешно работают в приоритетных областяхнауки и техники.