Реферат: Оценка бизнеса: объекты, цели, принципы и этапы

Михаил Васильевич Пылoв, сертифицированный оценщикАРМО, оценщик I-й категории, член НП СРО «Ассоциации российских магистровоценки».

Оценка— это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки дляспецифических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение остоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Хотяоценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективнойвеличиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой — состояниеобъекта.

Чтотакое оценка? Оценивать что-либо — означает определять стоимость объекта.

Естьи более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющееограничительные условия проведения оценки. Оценка — это процесс установленияэкспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатомкоторого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объектана дату оценки в денежном выражении.

Объектамиоценки могут являться различные активы — земля, здания, сооружения и другиеобъекты недвижимости, оборудование, ценные бумаг и, нематериальные активы(авторские права, патенты, гудвилл, торговая марка и т. д.), предприятие какдействующий бизнес и др.

Процессоценки включает в себя две базовые составляющие — аналитическую и расчетную, —грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическаясоставляющая — это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуациина рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения оважности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельныйвыбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки.Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различныхданных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разнымиоценщиками.

Расчетнаясоставляющая — это введение полученных различными способами данных вматематические формулы и получение результатов, которые снова будутаналитически перерабатываться и т. д., пока оценщик не придет к конечнойискомой цифре.

Хотяоценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективнойвеличиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой — состояниеобъекта. Произведя расчет стоимости объекта, мы обязательно уточняем, чтостоимость определена именно по состоянию на конкретное календарное число, называемоедатой оценки.

Естественно,что со временем стоимость объекта может значительно меняться в связи сизменением характеристик как самого объекта, так и окружающей среды. Величинастоимости объекта оценки, указанная в отчете, в соответствии с действующимистандартами оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершениясделки с объектом только в течение 6 месяцев, считая с даты оценки. Иногда заэти 6 месяцев стоимость объекта оценка практически не изменяется. А бываютслучаи, когда стоимость за это время меняется несколько раз.

Принципыоценки

Оценщикиназывают эти принципы фундаментальными. Для удобства их можно разделить на тригруппы.

Принципы,основанные на представлениях собственника.

Принципы,связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией.

Принципы,обусловливаемые воздействием окружающей среды.

Iгруппа принципов. В нее входят принципы, основанные на представленияхсобственника.

Принципполезности:

Любойобъект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворятьпотребность реального или потенциального собственника в течение определенногопериода времени.

Используяэтот принцип, следует иметь в виду, что полезность одною и того же объекта длявсех участников рынка не одинакова.

Принципзамещения:

Данныйпринцип гласит, что максимальная стоимость объекта на открытом конкурентномрынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретенили создан другой объект, обладающий такой же полезностью.

Принципдействует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных — вследствие отсутствияаналогов и фактической невозможности воспроизведения.

Принципожидания (принцип ожидаемой полезности):

Рыночнаястоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, обудущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов.

IIгруппа принципов. Она включает принципы, связанные с особенностями объектаоценки и его эксплуатацией.

Принципвклада:

Рыночнаястоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующегодоход объекта.

Сумма,на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимостидобавляемого фактора.

Наличиеу торгового комплекса подземной автостоянки обычно увеличивает стоимость этогокомплекса на сумму, превышающую издержки на строительство самой стоянки. Идругой пример: если вы поставите посередине своего комплекса статую работыкакого-нибудь известного скульптора, стоимость комплекса вряд ли увеличится наумопомрачительную сумму, заплаченную за шедевр.

Принципдобавочной продуктивности:

Добавочнаяпродуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, послекомпенсации затрат на труд, капитал и управление.

Напрактике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что егособственность расположена в более выгодном месте.

Принциппредельной производительности:

Изменениетого или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимостьобъекта.

Обычнопо мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом приростстоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далееприрост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинаютпревышать прирост стоимости объекта.

Принципсбалансированности:

Принципсостоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальноесочетание факторов производства.

IIIгруппа принципов. Принципы, обусловливаемые воздействием окружающей среды, составляюттретью группу.

Принципзависимости:

Принципгласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера истоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартирв типовых домах выше, чем в обычном районе.

Принципсоответствия:

Принципозначает, что максимальная стоимость достигается тогда, когда особенности ихарактер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиямместного рынка.

Домс бассейном, стоящий среди таких же домов с бассейном, будет иметь максимальновозможную рыночную стоимость. Если этот же дом лишить такого значимого атрибутапрестижности, как бассейн, его стоимость тут же упадет на величину, большую, чемстоимость бассейна.

Принципспроса и предложения:

Знаменитыйпринцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса ипредложения.

Принципконкуренции:

Ещеодин знаменитый принцип. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынокстановится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция, и прибылиснова снижаются. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость.

Принципизменения:

Самыйлегкий принцип, который гласит, что стоимость изменяется во времени. Ничто невечно.

Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования

Этотпринцип можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимостиобъекта, когда это возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющегоопределить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываютсяюридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическаяцелесообразность такого использования.

Например,имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченнымспросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, чтонезначительная модификация оборудования позволил расширить ассортимент, найтиновые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость бизнеса будет оцененавыше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы несобираетесь что-либо менять в структуре производства.

Добровольнаяоценка: в каких случаях она необходима?

Ежедневнов мире совершается немыслимое количество операций с имуществом. Собственностьпродается, покупается, закладывается, страхуется, конфисковывается и даженезаконно захватывается.

Добровольнаяоценка нужна для того, чтобы вы имели возможность принимать во всех этихслучаях обоснованные управленческие решения. Проведя независимую оценку, выможете рассчитывать на максимальную отдачу от любой операции с вашимимуществом.

Понашим наблюдениям, если до 1998 г. 90% работ приходилось на обязательную оценку(в основном, с целью переоценки) и только 10% оценочных работ проводилось поинициативе заказчиков, то сейчас на все обязательные виды оценки приходится неболее 10—15% оценочных работ. В остальных случаях заказчики обращаются заоценочными услугами добровольно. Добровольную оценку желательно проводить вследующих случаях.

Оценкаинвестиционного проекта нового бизнеса, или инвестиционного проекта как одногоиз новых направлений существующего бизнеса. Оценка инвестиционного проектатребуется для детального изучения перспектив развития бизнеса, структурыбудущих денежных потоков и рисков осуществления проекта. Оценка покажетвозможности достижении запланированных проектом показателей и пути оптимизацииего параметров. Отчет об оценке инвестиционного проекта, сделанный независимымоценщиком, поможет руководителю принять решение об осуществлении проекта илиего отклонении и в случае необходимости привлечь в проект дополнительныеинвестиции либо получить кредит в банке.

Оценкадля повышения эффективности текущего управления компанией (для внутреннегоиспользования). Оценка проводится, во-первых, для выявления избыточных активов,которые отягчают производства и от которых следует избавляться; во-вторых, длявыявления недооцененных активов, которые способны принести в будущемзначительные доходы. Например, в процессе оценки может обнаружиться, чтоиспользование арендованных складских помещений обойдется дешевле, чем поддержаниев рабочем состоянии и обслуживание собственных, стоящих на балансе.

Оценкадля целей покупки, продажи бизнеса или его части. Оценка бизнеса в случаяхкупли-продажи необходима как для продавца, так и для покупателя. Обычнооценивается рыночная стоимость бизнеса (акций долей, паев). Отчет об оценкедает ответы на следующие вопросы: какова стоимость 100-процентного участия вуставном капитале, какова стоимость контрольного пакета, блокирующего пакета, каковастоимость меньшей доли, каковы перспективы развития бизнеса и т. д.

Оценкадля целей дополнительной эмиссии, залога ценных бумаг. Оценка требуется дляповышения привлекательности ценных бумаг в глазах потенциальных инвесторов, определениясправедливого объема кредитных средств, получаемых под залог ценных бумаг. Вслучае если речь идет об акциях — оценка проводится также для учета интересовсуществующих собственников акций. Кроме акций, можно оценить облигации, векселяи любые другие ценные бумаги.

Оценкадля целей реструктуризации бизнеса. Реструктуризация может подразумеватьслияние, присоединение, разделение, выделение из состава действующего бизнесаодного или нескольких элементов. Чаше всего целью реструктуризации являетсяоптимизация или увеличение совокупной стоимости нового бизнеса. Чтобы определитьоптимальный способ реструктуризации, желательно провести независимую оценку.Можно провести оценку уже готового проекта реструктуризации, а можно заказатьразработку такого проекта оценщику.

Оценкадля получения кредита под залог имущества. Кредитная организация можетпотребовать отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость имущества.Как правило, в случае проведения независимой оценки кредит можно получить наболее выгодных для компании условиях.

Оценкадля целей страхования. Отчет об оценке необходим для представления страховойорганизации полных данных о стоимости объектов страхования. Конечно, страховаяорганизация может провести оценку вашего имущества своими силами, но вбольшинстве случаев, являясь заинтересованной стороной, она склонна кзаниженной стоимости объекта страховки. Независимая оценка позволяет заказчикуснизить расходы на страхование.

Оценкадля целей налогообложения. Предприятие самостоятельно определяетналогооблагаемую базу, руководствуясь соответствующими нормативно-правовымиактами. Грамотно проведенная оценка может значительно уменьшитьналогооблагаемую базу, не выходя при этом за рамки действующегозаконодательства.

Оценкадолговых обязательств. Оценка понадобится для целей переуступки прав требования,а также при определении стоимости задолженности для подачи иска к должнику всуд. Испытывая потребность в оборотных средствах, имея при этом дебиторскуюзадолженность, вы могли бы оценить дебиторскую задолженность и продать праватребования третьему лицу.

Оценкапри добровольной ликвидации бизнеса или его части. В этом случае потребуетсяопределить ликвидационную стоимость активов ликвидируемого бизнеса. Оценкапозволит определить резервы стоимости ликвидируемых активов и увеличитьсовокупную выручку.

Оценкаотдельных видов или отдельных объектов имущества предприятия. Объектынедвижимости, машины, транспорт и оборудование необходимо оценивать при ихвнесении в качестве вклада в уставный капитал; при передаче прав собственностина имущество (покупка, продажа, безвозмездное получение/передача, аренда, лизинги др.); для целей кредитования под залог оцениваемого имущества; для целейстрахования имущества, а также в рамках оценки бизнеса. Объектыинтеллектуальной собственности (ОИС) следует оценивать при внесении стоимостиОИС в уставный капитал; при постановке на бухгалтерский учет в качественематериальных активов; при уступке прав на ОИС; при передаче прав наиспользование ОИС на лицензионной основе; при залоге ОИС; для определенияущерба от несанкционированного использования ОИС, а также в рамках оценкибизнеса.

Оценкас целью переоценки основных фондов. Согласно действующему законодательству, организацииимеет право не чаше одного раза в год, на 1 января отчетного года, переоцениватьполностью или частично стоимость основных средств по восстановительнойстоимости. Частичная или полная оценка с целью переоценки основных фондов — этона сегодняшний день самый простой и эффективный способ налоговой оптимизации.

Этапыпроцесса оценки

Процессоценки глазами многих бизнесменов обычно выглядит так: оценщик заключаетдоговор, получает у вас информацию и уходит, а потом приходит с готовымотчетом. На самом же деле, процесс оценки включает в себя следующие основныеэтапы:

Таблица1.

Подготовительный этап Этап сбора информации Этап расчета стоимости объекта оценки Заключительный этап

Ознакомление с объектом оценки.

Составление перечня необходимых документов, представляемых заказчиком.

Заключение договора на проведение оценки, с указанием объекта оценки и целей оценки.

Осмотр объекта оценки на месте.

Получение информации от заказчика.

Получение дополнительной информации из официальных источников, в печатных изданиях, в Интернете, в базах данных оценщиков, в сборниках законодательства РФ и ее субъектов.

Исследования рынка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определение стоимости объекта оценки с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов.

Согласование результатов оценки, полученных с применением различных методов, и получение итоговой стоимости.

Подготовка окончательного текста отчета.

Передача отчета заказчику, подписание акта приема-передачи и возвращение документов заказчику.

1.Подготовительный этап. Прежде чем подписывать с заказчиком договор напроведение оценки, оценщику необходимо уточнить цели оценки, ознакомиться симеющимися документами на оцениваемое имущество, определить, что входит всостав имущества и какова его специфика. Оценщик выясняет, достаточно лидокументов, имеющихся у заказчика, или требуется получить дополнительнуюинформацию. После согласования сроков исполнения работ, цены и другихсущественных условий заключается договор на проведение оценочных работ.

2.Этап сбора информации. Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собираети анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный иответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемойинформации будет зависеть объективность оценки. Во-первых, необходимо визуальноосмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры. Во-вторых, часто дляуточнения некоторых деталей требуется провести интервью с представителямизаказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится с предоставленнойзаказчиком проектно-сметной, бухгалтерской и иной документацией. Выявляются ианализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные идругие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, городаи района расположения объекта.Основные источники дополнительной информации дляаналитических исследований — это печатные издания, Интернет, статистическиесборники, специальные базы данных оценщиков, риэлторов, сборникизаконодательства. Иногда требуется получить недостающую информацию из органовгосударственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций.

3.Этап расчета стоимости объекта оценки. Собрав необходимую информацию и проведяпри необходимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, оценщикприступает к выбору методов оценки в рамках трех известных нам подходов — затратного,сравнительного и доходного, а также проведению расчетов. В процессе расчетапринимаются во внимание все проанализированные ранее факторы, влияющие настоимость. Каждый из подходов приводит к получению различных значенийстоимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства инедостатки каждого из использованных подходов и провести согласованиеполученных результатов, т. е. установить итоговое значение стоимости объектаоценки.

4.Заключительный этап. На этом этапе составляется окончательный вариант текстаотчета. Отчет об оценке — документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленныйв соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценочнойдеятельности, с указанием всех исходных данных, фактов, расчетов, обоснований ивыводов. Помимо описания объекта оценки и расчетов в отчет включаютсяаналитические материалы о состоянии рынка объектов — аналогов оцениваемого, обэкономических и политических факторах, оказывающих влияние на состояние объектаоценки, и др. Отчет подписывается оценщиком и передается заказчику по актуприема передачи. Одновременно заказчику возвращаются переданные им ранеедокументы.

Список литературы

Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.elitarium.ru