Реферат: Принципы оценки недвижимости
Принципыоценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
Принципы,основанные на представлениях пользователя.
Принципысвязанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
Принципысвязанные с рыночной средой.
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования.
Этипринципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могутбыть задействованы сразу несколько принципов.
Однако,люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одномупринципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будетопределяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционированиерынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полномобъеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанныевыше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируюттакое поведение.
Принципыоснованные на представлениях пользователя.
Данныепринципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Полезность.Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может бытьполезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна дляреализации определенной экономической функции, например, работы промышленногопредприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-тоготов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна,поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет инуюпсихологическую потребность.
Определениеполезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворятьпотребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.
Вслучаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностейпользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другимисловами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимостьарендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактическиденьги не переходят из рук в руки.
Замещение.Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за емуэквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можнопостроить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью.Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлятьсвою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Следовательнопринцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяетсянаименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объектс эквивалентной полезностью.
Этотметод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости,используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямогосравнительного анализа продаж, подходный и затратный.
Схожимс принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры тогосколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятиеотказавшись от альтернативных предложений.
Также важным для инвестора является величина, качество и продолжительностьожидаемого будущего потока дохода.
Ожидание– это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут бытьполучены в будущем от владельцев недвижимости.
Принципы связанные с землей, зданиями исооружениями на ней
Остаточнаяпродуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как былиоплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словамиостаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяетизвлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – тоособые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.
Частоинвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту недвижимости увеличивстоимость самого объекта на сумму меньшую, чем затраты на строительстводополнительного фактора.
Вклад– сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственногообъекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-тодополнительного фактора производства.
Собственникиземли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраиватьпринадлежащий им участок.
Возрастающаяи убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторампроизводства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпамивплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако ужезамедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока приростстоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Еслиземля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менеерентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.
Принципсбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальныесуммы различных факторов производства, при сочетании которых достигаетсямаксимальная стоимость земли.
Оченьблизкий к принципу сбалансированности принцип экономического размера –количества земли, пропорционального для обеспечения оптимального масштабаземлепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Еслиправа на недвижимость можно разделить на 2 или более имущественных интереса, врезультате чего общая стоимость объекта возрастает, то имеет место принципэкономического разделения.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принципы,связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение испрос, конкуренцию и изменение.
Оченьмного в процессе землепользования зависит от места расположения факторапроизводства и влияние на него окружающей экономической среды изменения вкоторой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта кпримеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательныхобъектов), изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология).Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, какместоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-застроительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что быперехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.
Принципзависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом,подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости другихиспользуемых земель в прилегающей местности.
Очевидноследующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг,предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в тойстепени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будетдостаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.
Какмы замечали выше недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностьюдля какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственнымэлементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другимисловами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением.Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос– это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос вовзаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны,предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки снедвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции,затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлениипродажных цен.
Когдаприбыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторовпроизводства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводитк снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика,пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыльнеобходимо отделять от сверхприбыли.
Следующийпринцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объектыпостепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируютсяили закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных иобщественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки.Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров… Все эти факторы имногие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, номеняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Посколькусобытия и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессиональногостандарта и производят оценку на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всехтрех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиковвыглядит следующим образом:
Определениенаилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможноеиспользование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (поопределению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное средиразумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое являетсяфизически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и котороеприводит к наивысшей стоимости земли.
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Процессоценки можно разделить на шесть этапов.
Определениепроблемы.
Составлениеплана оценки.
Сбори подтверждение информации.
Применениесоответствующих данному случаю подходов к оценке.
Согласование.
Отчето результате оценки стоимости.
Определениепроблемы
Приоценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определитьсвязанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального активаследует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могутпредоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридическиеограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципысбалансированности, экономического размера и экономического разделенияпозволяют установить какие виды данных следует собирать.
Принципизменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Посколькуусловия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать тевременные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной.
Составление плана оценки
Последовательностьоценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общихфакторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне.От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу болееспецифических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец,оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данногоучастка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Обычнооценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будутнеобходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежатьненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.
Вплане выявляется соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложениявыявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятномогут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможныепокупатели или пользователи того вида собственности, который оценивается. Также отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина иконкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможныхпользователей.
Следующаязадача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использованиекоэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.
Сбор и подтверждение информации.
Надежностьвыводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им вработе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудноподготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшуюинформацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить наследующие вопросы:
Всели собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняяинформация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышаетдоверие к последнему.
Насколькополезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий,которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли фактыдостаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
Былили подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?
Былали подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов
осведомленнымилицами? Насколько финансовые показатели,
использованныепри подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с
даннымио схожих объектах, имеющихся на рынке?
Естьли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения илиотклонения?
Имеетли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом егоопыта и знаний?
Согласование.
Согласование– процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимостивыносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщикпросматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущенияпроверяются на доступность и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
Вкачестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях,который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальнойдоговоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляетсяпо стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.
Вывод
Подходк оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен вконтексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основуэтого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципыможно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанныена представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения иожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями исооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада,возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размераи экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные срыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения испроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом,соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и болееэффективного использования.
Список литературы
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта www.ef.wwww4.com/