Статья: Товарищество собственников жилья

--PAGE_BREAK--Регистрирующий орган в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.
После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.
В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Доля
нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.
С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

Глава 2. Устав товарищества собственников жилья 2.1. Создание устава ТСЖ Примерный устав ТСЖ был утвержден еще в 1998 году приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 3527. Положения этого устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ. Уже нет этого министерства, отменен даже закон, в развитие которого разработан этот вариант устава, принят новый ЖК РФ, а отголоски этого документа можно найти и в настоящее время. Очень неудобно применение типового устава в конкретных случаях, с этим многие уже, наверное, столкнулись на практике не раз.
В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Новый ЖК не оговорил состав и не определил требования к содержанию учредительных документов товарищества. Только в статье 135 ЖК РФ определено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Следовательно, учредительным документом товарищества будет являться устав ТСЖ. В императивной форме установлено, что утверждение устава, внесение в него изменений происходит только по решению общего собрания членов кооператива.
Требования к содержанию учредительных документов юридического лица определяются пунктом 2 ст.52 ГК РФ, в котором устанавливается в императивной форме, что учредительные документы юридического лица должны содержать:
а) наименование юридического лица,
б) место его нахождения,
в) порядок управления деятельностью юридического лица,
г) а также другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц.
Так как ТСЖ признается некоммерческой организацией, то на его деятельность распространяются и положения закона, регулирующего деятельность некоммерческих организаций. Требования к содержанию учредительных документов можно найти в ст. 14 закона «О не коммерческих организациях». В этой статье в частности определено, что в учредительных документах некоммерческой организации должны содержаться (устав ТСЖ):
1) наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;
2) место нахождения;
3) порядок управления деятельностью товарищества;
4) предмет и цели деятельности;
5) сведения о филиалах и представительствах;
6) права и обязанности членов ТСЖ; условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него;
7) источники формирования имущества;
8) порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;
9) порядок использования имущества в случае ликвидации;
10) иные не противоречащие законодательству положения.
Императивные нормы, отдельные положения, содержащиеся в ЖК РФ, которые должны обязательно присутствовать в тексте устава, содержатся в статьях: ст.137 ч.2, ст.145 ч.1, ст.146 ч.3, ст.147 ч.5, ст.149 ч.1, ст.151 ч.3, ст.152 ч.3, ст.156 ч.8.
Помимо императивных норм, перечисленных выше, в законодательстве очень часто используются еще диспозитивные нормы, содержащиеся в ЖК, позволяющие изменить те или иные положения в уставе товарищества: ст.135 ч.4, ст.145 ч.3, ст.146 ч.6, ст.147 ч.2, ст.147 ч.5, ст.148 п.9.
Сочетание императивных и диспозитивных норм, содержащихся в законодательстве о ТСЖ, позволяет конкретизировать положения устава индивидуально для каждого товарищества. Императивными нормами отражены вопросы, которые могут в дальнейшем создать определенные трудности, и поэтому они должны быть однозначно определены в уставе товарищества. Некоторые диспозитивные нормы имеют также достаточно универсальное применение и достаточно весомы. Так, например, положения ст.146 ч.6, допускающие возможность голосования в письменной форме. Одновременно положения этой статьи содержат также и возможность включения в устав положений о голосовании по группам членов товарищества, в зависимости от вида помещений — жилое или нежилое. Включение таких положений в устав товарищества, где в доме пре6бладаeт какой-то вид помещений (жилые или нежилые), создаст преимущества при принятии решений собственниками таких помещений. Поэтому обязательное включение в устав всех императивных норм, а также внимательное изучение и оценка диспозитивных норм, позволит составить устав, отвечающий требованиям ТСЖ.
В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица12.
Предметом и целями деятельности ТСЖ являются, как это установлено в ст.135 ЖК РФ, управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Помимо специальной правоспособности, ТСЖ, как юридическое лицо, обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам. Правоспособность ТСЖ, которая подтверждена статьями ЖК РФ, выражается в следующем:
1) ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;
2) вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;
3) должно иметь круглую печать, содержащую его полное'
4) фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов РФ;
5) вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;
6) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;
7) не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества;
8) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности;
Статья 135 ЖК РФ содержит диспозитивную норму, которая допускает возможность в уставе ТСЖ предусмотреть, на какой срок создается товарищество.
Таким образом, используя приведенную выше информацию, можно составить преамбулу устава товарищества собственников жилья, определив статус, его цели и задачи, а также его правоспособность.
2.2. Наименование юридического лица Юридическое лицо должно иметь свое наименование, которое бы отличало его от других организаций. Наименование некоммерческих организаций, а также унитарных предприятий и в предусмотренных законом случаях коммерческих организаций должно содержать указание на характер деятельности юридического лица. Требованиями ГК РФ и федеральными законами для различных организационно-правовых форм устанавливается, что фирменное наименование юридического лица должно обязательно содержать указание на классификационный признак организационно-правовой формы данного лица.
2.3. Место нахождения юридического лица Требования по месту нахождения юридического лица определены в ГК РФ и в законе, регулирующем порядок регистрации юридических лиц, являются едиными для всех организационно-правовых форм юридических лиц, а именно — место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. ГК РФ (п.2 ст.54), Федеральным законом от 13.07. 2001 №2 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (п.1 ст.5) установлено, что по месту нахождения юридического лица с ним должна осуществляться связь. Таким образом, место нахождения юридического лица должно быть указано в так называемом «почтовом формате».
2.4. Порядок управления деятельностью юридического лица Не менее важным разделом устава и обязательным к включению в его содержание должен быть раздел «Порядок управления деятельностью юридического лица». Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии со ст.144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Статья 150 предусматривает избрание общим собранием ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, которая бы осуществляла контроль за финансовой деятельностью товарищества.
ГК РФ предусматривается также, что устав может содержать другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, законодательство о некоммерческих организациях предусматривает, что в уставе некоммерческой организации должны также содержаться сведения о правах и обязанностях членов, условиях и порядке приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство), источниках формирования ее имущества, порядке внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации, порядке использования имущества в случае ее ликвидации и иные не противоречащие законодательству положения. Поэтому для качественного построения устава ТСЖ, целесообразно включить в его содержание и эти положения.
2.5. Права и обязанности членов товарищества собственников жилья Раздел «Права и обязанности членов ТСЖ» в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации — членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.
Права и обязанности собственников жилых помещений:
1) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;
2) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;
3) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;
4) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5) собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности как участника организации – члена ТСЖ:
1) имеет право участвовать в общем собрании ТСЖ с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;
2) имеет право ознакомиться с документами ТСЖ, перечень которых определен правовыми актами РФ;
3) обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;
4) обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
5) обязан информировать правление ТСЖ об изменении своих данных;
6) обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;
7) несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Определение систематических нарушении впервые на законодательном уровне дано в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени16. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
    продолжение
--PAGE_BREAK--Следовательно, у каждого члена ТСЖ есть достаточно широкие права и не менее ответственные обязанности. И одним из самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

2.6. Членство в товариществе собственников жилья Как уже был отмечено выше, если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:
1) членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;
2) членство в товариществе собственников жилья прекращается:
а) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
б) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Этой же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.
2.7. Порядок внесения изменений в учредительные документы Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Положениями ст.145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст.146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. При этом необходимо отметить, что в соответствии с нормами, установленными ст.23, изменения учредительных документов некоммерческой организации вступают в силу с момента их государственной регистрации.
Следовательно, в уставе товарищества можно изложить этот раздел устава в такой редакции:
Внесение изменений в устав ТСЖ осуществляется на общем собрании членов товарищества. Изменения вступают в силу с момента их государственной регистрации в установленном гражданским законодательством порядке.

Глава 3. Органы управления товариществом собственников жилья Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.
В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой редакции:
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом — правление и ревизионную комиссию (ревизора).
3.1. Общее собрание членов ТСЖ Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.
Годовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания.
Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.
Общие собрания могут проводиться в форме совместного присутствия членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам в зависимости от вида (жилое или нежилое) при надлежащих им помещений. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.
Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум — число участников собрания, заседания, точное для признания его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Порядок выдачи, ее содержание регламентируют статьи 185-189 ГК РФ. Члены семьи собственника помещения в многоквартирном доме и иные лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании при наличии соответствующей доверенности (доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна) на право участия в собрании и голосования.
При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание.
Исходя из положений части 4 статьи 45, а также части 1 статьи 146 ЖК РФ, которыми устанавливается 10-дневный срок для направления сообщений о проведении общего собрания (направления уведомлений о проведении общего собрания), можно предположить, что повторное собрание не может быть проведено ранее чем через 10 дней.
Ввиду отсутствия четких указаний в законодательстве о кворуме участников повторного со6рания следует руководствоваться тем количеством голосов, которое требуется для принятия решения по тому или иному вопросу, вынесенному для обсуждения на общем собрании. В некоторых случая для получения решения может быть целесообразнее проводить собрание в заочной форме.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов.
Общее собрание должно рассматривать и приниматьрешение только по тем вопросам, которые:
а) оговорены в повестке дня общего собрания;
б) относятся к компетенции общего собрания.
Еще несколько предложений, которые можно включить в устав ТСЖ, чтобы членам товарищества было более понятны права и возможности общего собрания.
Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые небыли включены в повестку дня.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Помимо этого в уставе товарищества должны найти свое отражение и вопросы подготовки, и порядок проведения общего собрания.
3.2. Порядок подготовки, созыва и проведения общего собрания Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ немного отличается от проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого был описан при создании ТСЖ. Отличия заключаются в том, что это собрание более регламентировано положениями ЖК РФ и уже более детально должно быть прописано в самом уставе ТСЖ.
Новый ЖК РФ допускает возможность созыва общего собрания любым собственником помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от количества голосов (в отличие от старой редакции закона о ТСЖ). Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Поэтому подготовка общего собрания ТСЖ начинается с формирования повестки дня общего собрания, которая должна быть выражена таким образом, чтобы после рассмотрения и обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений «за», «против» или «воздержался».
О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.
Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его проведения.
Содержание сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч.2 ст.146 и ч. ст.145 ЖК РФ.
До начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения (наличие кворума).
При проведении собрания в заочной форме голосования, принявшими участие в голосовании считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.
Принятие решений определяется итога голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее:
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Голосование на общем собрании осуществляется лично собственником помещения или через своего представителя.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с нормами, установленными ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ст.15 ЖК РФ определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В ЖК РФ это выражено в виде диспозитивной нормы, допускающей возможность такого голосования частью 3 ст.47.
Письменное решение собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Голосование по вопросам повестки дня общего собрании проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании оформленных в виде письменных решений существует несколько общепринятых правил, которые нашли свое отражение в ч.6 ст.45 ЖК РФ. При подсчете этом случае:
1) засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования;
2) оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;
3) если в решении содержится несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Решением общего собрания определяется место, доступное для всех собственников помещений в данном доме, где не позднее через 10 дней со дня принятия решений общим собранием размещается сообщение об итогах голосования и принятых решений на общем собрании24.
Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Это требование установлено в ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, устанавливая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания. Протоколы общих собраний и письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые также должны быть определены решением общего собрания.
ЖК РФ решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:
1) определение срока проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);
2) определение порядка проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);
3) определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч.1 ст.45);
4) определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч.3 ст.46); 5) порядок оформления протоколов общего собрания (ч.1 ст.46);
6) определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч.4 ст.46).
Поэтому целесообразно данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа — порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.
Часть из рассмотренных выше вопросов должна найти свое отражение и в уставе ТСЖ. Это установлено императивной нормой ч.1 ст.145 – общее собрание членов товарищества созывается в порядке, установленном его уставом. По правилам, установленным ст.148 ЖК РФ, в обязанности правления входит созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ.
В уставе товарищества могут быть изложены положения, определяющие состав и содержание документов общего собрания.
Документы общего собрания членов ТСЖ:
а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;
б) список членов товарищества собственников жилья;
в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;
г) протокол общего собрания;
д) протокол заседания правления ТСЖ.
3.3. Правление товарищества собственников жилья Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ их общим собранием.
Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года (ст.147 ЖК РФ). В устав ТСЖ можно внести, работающие советы директоров, переизбираемые на определенный срок.
В уставе ТСЖ должны быть определены сроки проведения заседаний правления. Необходимость определения сроков про ведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.
3.4. Обязанности правления ТСЖ Высшим органом управления является собрание ТСЖ, и только она вправе принимать основные решения. Правление товарищества обязано исполнять решения общих собраний и дополнительные обязанности установленные в ст.148 ЖК РФ.
В обязанности правления ТСЖ входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
    продолжение
--PAGE_BREAK--