Статья: Концепция законодательства купли-продажи земельных участков
Содержание
Введение. 3
Глава 1. Земельный участок как объект договора купли-продажи. 6
1.1. Понятие земельного участка. 6
1.2. Законы и иные нормативно-правовые акты о купле — продажи земли. 11
1.3. Земельно-правовые особенности купли-продажи. 15
Глава 2. Специфики заключения договоров купли-продажи различных видов земельных участков. 19
2.1. Порядок договора купли-продажи земельного участка под приватизированными предприятиями. 19
2.2. Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. 29
Глава 3. Концепция законодательства купли-продажи земельных участков 34
3.1. Исполнение договора купли-продажи земельного участка. 34
3.2. Ответственность за ненадлежащее исполнение по договору купли — продажи земельного участка. 41
З.3. Судебная практика в сфере купли-продажи земельного участка. 47
Список использованной литературы… 55
Введение
В актуальности выбранной темы выпускной квалификационной работы нет сомнений так как, земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.
Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и некоторых нюансов в этом вопросе может быть гораздо больше. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.
Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.
Существенно, также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.
Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.
Цель исследования — раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.
Для достижения цели в работе определены следующие задачи:
— анализ развития правового регулирования отношений по купле-продаже земли и выявление особенностей содержания договора купли-продажи земельных участков;
— определение характеристики земельного участка как объекта гражданских правоотношений и объекта купли-продажи;
— выявление особенности заключения договора купли-продажи земельного участка под приватизированнымипредприятиями;
— установление специфики порядка заключения договоров купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.
В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию, наметить проблематику, а также возможные пути ее разрешения.
В работе будет проанализирован весь пласт законодательства.
Нормативно-правовая база выпускной квалификационной работы включает Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др. и прочие нормативно-правовые акты.
Эмпирическую базу дипломного исследования составили материалы судебной практики по спорам, связанным с оборотом земельных участков.
Содержание квалификационной дипломной работы включает введение, три главы, заключение и список использованных источников литературы.
Глава 1. Земельный участок как объект договора купли-продажи
1.1. Понятие земельного участка
Земельные отношения — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ)[1]. Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ)[2] .
Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)[3]. Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).
Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории[4] .
Статья 6 Земельного кодекса РФ (далее — Кодекс) выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.
В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека[5] .
Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса в качестве объекта земельных отношений называет земельный участок, юридическое определение которого установлено в п. 2 этой же статьи. Одновременно такой участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок.
Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка.
Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке[6] .
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (см. п. 2 ст. 6 Кодекса).
Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке». Это касается и способности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю[7] .
Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство)[8] .
Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве»[9], другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Для того, чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса.
Второй абзац п. 2 ст. 6 Кодекса основывается на положениях ст. 133 ГК РФ. Как и любая другая вещь в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.
Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать правилам второго абзаца п. 2 ст. 6 Кодекса, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок (см. первый абзац указанного пункта), представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.
Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.
Если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков или объединение земельных участков в один земельный участок либо изменение общей границы земельных участков, то подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ)[10] .
В заключение обратим внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке. В этой связи предлагается сформулировать определение земельного участка следующим образом: «Земельный участок — это часть поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке растения, общераспространенные полезные ископаемые».
1.2. Законы и иные нормативно-правовые акты о купле — продажи земли
Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом (ст. 37, 38) и другими федеральными законами.
Договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[11] .
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому согласно п. 1 ст. 37 Кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Напомним, что основные правила о государственном кадастровом учете земельных участков установлены в ст. 70 Кодекса.
Именно в результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает характеристики, позволяющие идентифицировать его среди других земельных участков[12]. Так, по результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (см. п. 2 ст. 14 ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре»[13] .
В договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель. На практике это позволит исключить применение правила второго абзаца ст. 554 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать субъекты гражданского права. При этом продавцом земельного участка может быть только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав.
Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.
Цена земельного участка может быть определена соглашением продавца и покупателя, оценщиком или по итогам торгов. В определенных случаях цена земельного участка может устанавливаться в соответствии со специальными правилами, предусмотренными федеральным законом. Например, такого рода положения установлены в ст. 2 Вводного закона. Согласно п. 3 ст. 11 ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»[14] стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной их рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. См. также ст. 66 Кодекса.
Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права требования контрагента. Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в соответствии с гражданским законодательствам и правилами ст. 37 Кодекса.
Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи[15]. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Кодекса возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 Кодекса.
Как правило, на практике исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность[16] .
Изучив правовые основы договора купли-продажи земельного участка, нами были сделаны следующие выводы.
Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли в тексте ГК РФ требуется свести воедино, что — в целях минимизации законодательных перемен -можно было бы сделать путем развития ряда положений главы 17 ГК РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком).
Учитывая различие между отраслью права и отраслью законодательства, к гражданско-правовому институту купли-продажи земельных участков следует отнести и ряд норм земельного законодательства (отдельные положения ст. 15,16, 28, 35, 36, 37 49, 55 и др. ЗК РФ).
1.3. Земельно-правовые особенности купли-продажи
В договорах купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).
Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ [17] .
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.
Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:
об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами [18] .
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
Например: на наш взгляд, кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом. Примеры судебной арбитражной практики свидетельствуют о необходимости включения требования о наличии кадастрового плана при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь, в нормы гражданского и земельного законодательства, в частности, в ч. 1 ст. 37 ЗК РФ. Внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра.
Глава 2. Специфики заключения договоров купли-продажи различных видов земельных участков
2.1. Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка под приватизированными предприятиями
Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.
Как известно, договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ[19] .
В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен[20] .
Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129).
Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным[21] .
Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.
Существенным условием договора купли-продажи земельного участка так же, как и многих других договоров купли-продажи выступает цена (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ). Об особенностях стоимости земельного участка, передаваемого собственникам объектов недвижимости ранее уже говорилось.
После введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[22], т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, и по соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма[23] .
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.
Обладание земельным участком на ином вещном или обязательственном праве исключает возможность его отчуждения.
Содержание договора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.
Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 3. ст. 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как отмечает некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной информации, ее истинность либо ложность[24] *(165) .
К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство, что Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в договорах купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса. Если указанные условия включены в такие договоры, то они являются недействительными.
Недействительными условиями договора купли-продажи земельного участка являются следующие:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Следует согласиться с их мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 Гражданского кодекса любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих гражданско-правовых норм.
Рассматривая приватизацию земельных участков под приватизированными предприятиями, необходимо отметить, что данная сделка больше напоминает распорядительные действия, а договор купли-продажи является не совсем полноценен. Продавцом является публичное образование, покупателем — исключительно то предприятие, которое расположено на указанном земельном участке, и никто иной. Цена определяется не соглашением сторон, а нормативным правовым актом. Собственник земельного участка не может отказать в продаже этого участка, кроме случаев невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд), но никак не по собственной воле.
Следовательно, воля сторон отсутствует, которая, как известно, характеризует сделку.
Исходя из сказанного, предлагается оформлять приватизацию земельных участков под приватизированными предприятиями решением государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а договор купли-продажи заключать только в случаях предоставления рассрочки платежей по договору либо когда земельный участок оплачивается (полностью или частично) акциями общества, являющегося покупателем. В договоре необходимо указать срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей[25] .
В отсутствии договора, когда выкуп осуществляется по решению государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, оплата производится на основании вынесенного решения, которое и является оправдательным документом для осуществления платежа, предусмотренного ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»[26], согласно которой все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами.
При этом, как известно, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Как полагает О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 05.07.2001 г. № 132-О: государственная регистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности, которая проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Это правило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке.
Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких, как, например:
права на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним; права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
аренды недвижимого имущества; сервитутов; ипотеки;
права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю;
предусмотрены особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Не менее значимым является вопрос государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями.
В целях установления ясности в вопросе регистрации права собственности на земельный участок под приватизированными предприятиями предлагается внести в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнительно статью, учитывающую особенности государственной регистрации перехода прав при приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями. Данная статья должна регулировать вопросы, связанные с указанной государственной регистрацией, которая осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, вынесшего решение о предоставлении земельного участка либо действующего по их поручению лица от имени продавца участка. Не должно являться препятствием для государственной регистрации условие о рассрочке платежа за земельный участок, передаваемый в собственность юридического лица, собственника приватизированного предприятия. Необходимо учесть, что право собственности на земельный участок, в том числе на тот, который был приобретен в рассрочку, переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права[27] .
В заключение вышеизложенного, нужно отметить, что одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом. В связи с этим предлагается, максимально упростить порядок выкупа земельных участков предприятиями, приватизированными до вступления в силу Земельного кодекса РФ и оформления прав на эти земельные участки.
Завершение приватизации имущественного комплекса путем до оформления прав на земельный участок будет соответствовать нормам действующего земельного законодательства, согласно которым не допускается приватизация объектов недвижимости без земельных участков (п.7 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ).
2.2. Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Специфика купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[28] .
Так, в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип преимущественного права субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.
Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 26 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2 ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству[29] .
Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении[30] .
Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении «цены и других существенных условий договора»[31] является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.
По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст. 157 ГК РФ).
Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения[32] .
Предусмотренное в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату ренты[33] .
Глава 3. Концепция законодательства купли-продажи земельных участков
3.1. Исполнение договора купли-продажи земельного участка
Исполнение договора купли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.
Продавец вправе:
требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;
в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Продавец обязан:
при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;
передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);
подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением, о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).
К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:
об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.
Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости — это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности — фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.
Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение»[34], то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.
Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.
Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.
Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий — вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя — обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.
В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель — заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Покупатель вправе:
требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;
в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;
в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Покупатель обязан:
оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;
подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).
После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.
В заключение данного параграфа обратим на то, что требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ:
«3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».
3.2. Ответственность за ненадлежащее исполнение по договору купли — продажи земельного участка
Административная ответственность за нарушение земельного законодательства предусмотрена в виде предупреждения или административного штрафа. Предупреждение представляет собой меру административного наказания, выраженную в официальном порицании физического или юридического лица[35]. Предупреждение выносится в письменной форме (ст. 3.4 КоАП)[36]. Административный штраф является денежным взысканием, выражается в рублях и устанавливается для граждан в размере, не превышающем 5 тыс. руб., для должностных лиц — 50 тыс. руб., для юридических лиц — 1 млн руб., или может выражаться в денежной величине, кратной: стоимости предмета административного правонарушения на момент окончания или пресечения административного правонарушения; сумме неуплаченных и подлежащих уплате на момент окончания или пресечения административного правонарушения налогов, сборов или таможенных пошлин, либо сумме незаконной валютной операции, либо сумме денежных средств или стоимости внутренних и внешних ценных бумаг, списанных и (или) зачисленных с невыполнением установленного требования о резервировании, либо сумме валютной выручки, не проданной в установленном порядке, либо сумме денежных средств, не зачисленных в установленный срок на счета в уполномоченных банках, либо сумме денежных средств, не возвращенных в установленный срок в Российскую Федерацию, либо сумме денежных средств, стоимости ценных бумаг, иного имущества или стоимости услуг имущественного характера, незаконно переданных или оказанных от имени юридического лица, либо сумме неуплаченного административного штрафа.
Административное наказание назначается в пределах, установленных законом, предусматривающим ответственность за данное административное правонарушение, в соответствии с КоАП. При назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие или отягчающие административную ответственность. Если виновно юридическое лицо, то учитываются характер совершенного им административного правонарушения, имущественное и финансовое положение, обстоятельства, смягчающие или отягчающие административную ответственность.
Назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой было назначено наказание. Никто не может нести административную ответственность дважды за одно и то же административное правонарушение (ст. 4.1 КоАП).
По общему правилу постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения. За нарушение законодательства об охране окружающей среды указанный срок составляет один год.
Привлечение виновного к административной ответственности не исключает возможности возложения на него обязанности возместить причиненный ущерб.
Ряд земельных правонарушений гл. 7 КоАП признает в качестве административных правонарушений в области охраны собственности. Так, ст. 7.1 КоАП предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.
Уничтожение межевых знаков границ земельных участков, неуведомленные собственником, владельцем или пользователем земельного участка, здания или сооружения, на которых установлены государственные геодезические сети, стационарные пункты наблюдений за состоянием окружающей среды ст. 7.2 КоАП рассматривает как административное правонарушение, которое влечет наложение штрафа.
В ст. 7.8 КоАП установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка прибрежной защитной полосы водного объекта либо земельного участка водоохраной зоны водного объекта, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Статья 7.9 КоАП предусматривает ответственность за самовольное занятие лесных участков или использование указанных участков для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков.
Самовольная переуступка права пользования землей, лесным участком или водным объектом, а равно самовольный обмен земельного участка, лесного участка или водного объекта являются согласно ст. 7.10 КоАП административными правонарушениями. Статья 7.16 КоАП устанавливает административную ответственность за незаконный отвод земельных участков на особо охраняемых землях историко-культурного назначения.
Составы земельных правонарушений предусмотрены в гл. 8 КоАП, которой установлены административные правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования.
УК предусматривает уголовную ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст. 170)[37]. Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере до 80 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 ч.
Регистрация незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости и занижение размеров платы за землю составляют объективную сторону этого преступления, которая может заключаться в совершении любого из этих действий. Права лица на земельный участок могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу (например, собственнику), не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный кадастр недвижимости будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного кадастра недвижимости влекут уголовную ответственность, если такие действия совершены должностным лицом. Должностное лицо должно для этого использовать свое служебное положение, совершить действия умышленно при наличии корыстной или иной личной заинтересованности.
Общие положения, касающиеся возмещения вреда, причиненного собственнику земли, землевладельцу, землепользователю или арендатору земельного участка в результате нарушения земельного законодательства, определяются нормами гражданского законодательства. Гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, а ее меры (гражданско-правовые санкции) носят имущественный характер.
Возмещение убытков — универсальный способ защиты гражданских прав. Он применяется в случаях нарушения прав в обязательственных отношениях и вещных гражданских прав. Согласно ст. 15 ГК[38] лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Порядок возмещения вреда урегулирован в гл. 59 ГК. Так, по общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 1064 ГК, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Нормы ГК о возмещении вреда отражены и в земельном законодательстве. Согласно ст. 62 ЗК убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть по решению суда принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых[39] и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
В соответствии с комментируемой статьей юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.
Специфика земельных отношений, условий причинения вреда и его содержания в случаях нарушения земельного законодательства определяют особенности правового регулирования этих вопросов. Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, — это затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в порче земель, невозможности ее обработки и использования в определенных целях. Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены[40] .
В заключение сделан следующий вывод. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя. Поэтому на наш взгляд представляется целесообразным увеличить пределы санкций за нарушение правил землепользования.
З.3. Судебная практика в сфере купли-продажи земельного участка
СРОЧНО НАЙТИ ПРИМЕРЫ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК В РС(Я)!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
В настоящее время в РФ в судах всех уровней сформировалась обширная судебная практика практически по всем аспектам правоотношений, проистекающих из земельного законодательства[41] .
Сфера земельных правоотношений является одним из наиболее важных аспектов жизни общества, но при этом одним из наиболее спорных. Необходимо отметить, что практика применения Земельного кодекса Российской Федерации все еще пребывает в процессе формирования. Многие нормы, регулирующие земельные правоотношения, являются переходными и действуют до завершения тех или иных реформ. К их числу относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом РФ[42].
По вопросу можно привести несколько примеров совершения сделки с земельным участком:
1. 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га, находящегося в районе д. Александровка Красногорского района Московской области.
10 ноября 2000 г. закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» данный земельный участок был продан К., который продал этот земельный участок по частям: 28 ноября 2000 г. И. — 20000 кв. м, 16 февраля 2001 г. 3. — 9290 кв. м, 21 мая 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Провайс» — 15000 кв. м, 23 октября 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» — 25 810 кв. м. Третьего июля 2003 г. общество с ограниченной ответственностью «Провайс» продало купленный земельный участок П.
30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный договор (контракт № 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м.
Решением Московского областного суда от 13 января 2005 г. указанные договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз», а также договор купли-продажи этого земельного участка от 10 ноября 2000 г. между закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» и К. признаны недействительными.
Прокурор Московской области обратился в суд с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка площадью 25810 кв. м от 23 октября 2001 г. между К. и обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес», регистрации права собственности на указанный земельный участок от 30 октября 2001 г., свидетельства о регистрации права собственности от 30 октября 2001 г.; инвестиционного договора от 30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом «Объединенная строительная компания» (контракт N 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м. и о сносе самовольных построек на данном земельном участке. Заявление обосновано тем, что вступившим в законную силу решением Московского областного суда от 13 января 2005 г., в частности, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. и договор купли-продажи названного земельного участка от 10 ноября 2000 г., аннулирована регистрация права собственности на названный земельный участок. В связи с этим последующие сделки с данным земельным участком также являются недействительными.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил заявленные требования. В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» просило отменить решение суда. Кассационная жалоба обоснована тем, что (1) суд вышел за пределы «исковых требований»; (2) в нарушение закона суд не устанавливал круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу; (3) в нарушение ст. 61 ГПК РФ суд освободил процессуального истца от обязанности доказывания юридически значимых обстоятельств по делу, одновременно лишив ответчика возможности доказывания таких обстоятельств; (4) в нарушение ст. 79 ГПК РФ судом было отказано в назначении землеустроительной экспертизы для достоверного определения юридически значимого обстоятельства; (5) права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» является добросовестным приобретателем.
Обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения[43] .
2. Рассмотрим еще дин пример, в постановлении от 25.11.07 № Ф04-8344/2007 по делу N А27-3441/2007-1 ФАС Западно-Сибирского округа установил, что ООО «Димкас» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному образованию Кемеровского района Кемеровской области, администрации Кемеровского муниципального района Кемеровской области и КУМИ Кемеровского района Кемеровской области об обязании в двухнедельный срок заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 40 000 кв. м с кадастровым номером 42:04:02 13 003:0008 по цене 201 480 руб. Требование заявителя было мотивировано его преимущественным правом на приватизацию земельного участка как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, нарушением срока рассмотрения заявления о его выкупе и обязательным порядком заключения договора купли-продажи для органа местного самоуправления. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку суд сделал вывод о том, что в результате приобретения отдельных объектов недвижимости истец не приобрел право на выкуп всего земельного участка. В постановлении суда апелляционной инстанции, в котором решение суда было оставлено в силе, указывается, что истец вправе приватизировать только земельные участки, необходимые для использования приобретенных объектов недвижимости. Несмотря на это, ООО «Димкас» в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, удовлетворить иск о понуждении администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа проверил законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя. По мнению ФАС Западно-Сибирского округа, в иске об обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи доли земельного участка отказано правомерно, поскольку спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости истца, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.
В заключении данной главы отметим, что в целом проблема понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков стоит достаточно остро во всех регионах Российской Федерации[44] .
Заключение
В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,
Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.
На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.
1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.
2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.
3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
4. Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом.
5. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду
6. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
7. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя.
Из всего вышенаписанного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. — 25 декабря 1993 года.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.
3. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное//Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. С. 47.
4. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное (под ред. М.Ю. Тихомирова). // М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009.
5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007. С. 47. (http://www.urkniga.ru).
6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.
7. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2008. (http://www.urkniga.ru)
8. Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии (Ю.А. Волочай. // «Российский юридический журнал», № 1, январь-февраль 2009.
9. ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
10. Шевчук Д. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональный выпуск», № 42, октябрь 2009.
11. ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.
12. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. М.: Норма: ИНФРА-М, 2010 г.
13. ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре». // СЗ РФ, 2006, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279.
14. ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». // СЗ, 2007, № 7, ст. 834; № 18, ст. 2117; № 21, ст. 2455.
15. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М. Ю. Тихомирова). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.
16. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. // Система ГАРАНТ, 2006.
17. Насколько непрост земельный вопрос (К.О. Борисова. // «Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1-2, январь-апрель 2008.
18. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. // Гарант 2010.
19. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12. С. 21.
20. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. — Система ГАРАНТ, 2009.
21. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.
22. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.1997. № 30. Ст. 3594.
23. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 75.
24. Карпова Е.В. Новеллы земельного законодательства. // «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», № 4, февраль 2007.
25. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. // Система ГАРАНТ, 2010.
26. Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». // СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369.
27. Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. — Система ГАРАНТ, 2010 г.
28. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 08.05.2009 № 93-ФЗ.). // Россииская газета. 2009. 17 мая.
29. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер, 2007. С. 342.
30. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). / 2-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург: «Институт частного права», 2010.
31. Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения (О.А. Симонова, «Право и экономика», № 9, сентябрь 2009.
32. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Н.В. Андреева, «Главбух», Отраслевое приложение. // «Учет в сельском хозяйстве», № 4, IV квартал 2002.
33. Правовая определенность как системное качество российского законодательства М. В. Пресняков, «Журнал российского права», № 5, май 2009 г.)
34. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. — М.: Азбуковник, 1997, с. 103.
35. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. — Система ГАРАНТ, 2006 г.
36. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 7 января 2002г. №1. Ст.1.
37. Уголовный кодекс РФ. Федеральный закон от 27.05.1998 № 77-ФЗ. М.: Проспект 2003.
38. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ( в ред. от 13 мая 2008 ) // Российская газета. 1994. 8 декабря; Российская газета. 2008. 16 мая.
39. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. — Норма: ИНФРА-М, 2010 г.
40. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. / 2-е изд., перераб. // Норма: ИНФРА-М, 2010.
41. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ, 2009.
42. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие «Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики». // Система ГАРАНТ, 2008.
43. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. — Система ГАРАНТ, 2009.
44. Споры, связанные с земельными правоотношениями (Д.С. Липатов, «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», № 3-4, май-август 2009).
[1] Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. — 25 декабря 1993 года.
[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.
[3] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное//Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. С. 47.
[4] Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное (под ред. М.Ю. Тихомирова). // М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009.
[5] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007. С. 47. (http://www.urkniga.ru).
[6] Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.
[7] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2008. (http://www.urkniga.ru)
[8] Понятие недвижимого имущества по законодательству России и Германии (Ю.А. Волочай. // «Российский юридический журнал», № 1, январь-февраль 2009.
[9] ФЗ от 18.06.2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
[10] Шевчук Д. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональный выпуск», № 42, октябрь 2009.
[11] ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.
[12] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. М.: Норма: ИНФРА-М, 2010 г.
[13] ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре». // СЗ РФ, 2006, № 27, ст. 2881; № 50, ст. 5279.
[14] ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». // СЗ, 2007, № 7, ст. 834; № 18, ст. 2117; № 21, ст. 2455.
[15] Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М. Ю. Тихомирова). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.
[16] Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. // Система ГАРАНТ, 2006.
[17] Насколько непрост земельный вопрос (К.О. Борисова. // «Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1-2, январь-апрель 2008.
[18] Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. // Гарант 2010.
[19] Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12. С. 21.
[20] Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. — Система ГАРАНТ, 2009.
[21] Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. // «Юстицинформ», 2007.
[22] Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.1997. № 30. Ст. 3594.
[23] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 75.
[24] Карпова Е.В. Новеллы земельного законодательства. // «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения», № 4, февраль 2007.
[25] Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. // Система ГАРАНТ, 2010.
[26] Федерального закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». // СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369.
[27] Будникова Ю.Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. — Система ГАРАНТ, 2010 г.
[28] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 08.05.2009 № 93-ФЗ.). // Россииская газета. 2009. 17 мая.
[29] Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер, 2007. С. 342.
[30] Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). / 2-е изд., перераб. и доп. Екатеринбург: «Институт частного права», 2010.
[31] Правовые способы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственного назначения (О.А. Симонова, «Право и экономика», № 9, сентябрь 2009.
[32] Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Н.В. Андреева, «Главбух», Отраслевое приложение. // «Учет в сельском хозяйстве», № 4, IV квартал 2002.
[33] Правовая определенность как системное качество российского законодательства М. В. Пресняков, «Журнал российского права», N 5, май 2009 г.)
[34] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. — М.: Азбуковник, 1997, с. 103.
[35] Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. — Система ГАРАНТ, 2006 г.
[36] Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 7 января 2002г. №1. Ст.1.
[37] Уголовный кодекс РФ. Федеральный закон от 27.05.1998 N 77-ФЗ. М.: Проспект 2003.
[38] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ( в ред. от 13 мая 2008 ) // Российская газета. 1994. 8 декабря; Российская газета. 2008. 16 мая.
[39] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. — Норма: ИНФРА-М, 2010 г.
[40] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. / 2-е изд., перераб. // Норма: ИНФРА-М, 2010.
[41] Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики. // Система ГАРАНТ, 2009.
[42] Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Практическое пособие «Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики». // Система ГАРАНТ, 2008.
[43] Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика. — Система ГАРАНТ, 2009.
[44] Споры, связанные с земельными правоотношениями (Д.С. Липатов, «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», № 3-4, май-август 2009).