Реферат: Оценка объектов недвижимости

     

Новосибирскаягосударственная

Академия экономики иуправления.

К У Р С О В А Я  Р А Б О Т А

По предмету''Организация предпринимательской деятельности''

На тему‘’Оценка объектов недвижимости’’

Выполнил: студент гр. 3081 Хомяков П. В

                                                   Проверил:  Басс АлександрЯковлевич

Новосибирск, 2004.

                                            СО Д Е Р Ж А Н И Е:

 

 

      Введение                                                                                                3

1.<span Times New Roman"">  

Принципыоценки                                                                                 6

2.<span Times New Roman"">  

       недвижимости                                                                                      12

  

   3. Оценка недвижимости                                                                         19

  

   4. Ипотека                                                                                                 21 

  

   5. Купля – продажа зданий исооружений                                              23

  

       Список используемой литературы                                                     29

   Введение.

   Что такоенедвижимость?

   Термин “недвижимость” появился вроссийском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующихзаконодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым инедвижимым имуществом.

   Перечень объектов недвижимостиприведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом какимущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

   В соответствии с частью первойГражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, анепосредственно как объект гражданских прав.

   Предприятие в целом или его частьможет быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных сустановлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может бытьтакже передано по наследству.

   В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Ст. 131 ГК РФ в императивной формеустановлен открытый, публичный характер акта государственной регистрациинедвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющийгосударственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию опроизведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимостилюбому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить рискненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участниковгражданского оборота.

   Процесс или результат определениястоимости объекта. При оценке стоимости строения в БТИ применяют систему такназываемой остаточной стоимости. Оценка БТИ иногда отличается от рыночнойстоимости в несколько раз. Указав в договоре купли-продажи квартиры, выэкономите на налогах, но рискуете потерять свои деньги в случае расторжениясделки. По некоторым данным, Госстрой собирается в этом году изменить системуоценки инвентаризационной стоимости земли и строений. Новая методика оценкипозволит приблизить стоимость объекта к рыночной.
   Внастоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажиобъектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чащевозникает необходимость определения стоимости предприятий и объектовнедвижимости ( в  том числе земельныхучастков ), при купле и продаже имущества, получение кредита под залогимущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделениидоли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использованииправ наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимостиначинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться егонеобходимая  инфраструктура. Поэтому, всебольшее значение приобретает правильное определение цены конкретного объектанедвижимости.

   Понятие стоимости трудно поддаетсячеткому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобыразобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные иэкономические факторы, влияющие на нее .

   Стоимость недвижимости создают 4  фундаментальных фактора, действующих нарынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

   Покупатели коммерческой недвижимостиинтересует одна простая вещь — доход от использования данного объекта. Доходесть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что:чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода, темлучше; чем дольше вы получаете доход  ,тем лучше .

   Следовательно, для определениястоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск ипериод, связанный с получением дохода от использования данного имущества.

   Оценка стоимости предприятия — этопроцесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящегоприбыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов иоборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущихдоходов предприятия на определенный момент времени.

   В зависимости от цели функций оценкиразличают отдельные виды оценочной стоимости предприятия. Например, присделках купли — продажи предприятия или его части важно оценить его рыночнуюстоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; пристраховании имущества предприятия — стоимость восстановления; при кредитовании- залоговую стоимость; при ликвидации предприятия — ликвидационную стоимость .

   При проведении оценки необходимоопределить  каждый компонент имущества,влияющий на стоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примеромвлияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление зданияможет быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешнимоформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примеромнеосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный типквартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Квартиры, предлагаемые дляперепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену. чем квартиры,продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании. Необходимо установитьстоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотретьобъект оценки с точки зрения типичного покупателя, с учетом предложенияаналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. Приоценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичногопокупателя. Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена вденежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость . 

   Рыночная стоимость — это наиболеевероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном иоткрытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец ипокупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороныне испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данноеопределение стоимости  включаетпредставление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титуласобственности от продавца к покупателю в определенный  момент времени при выполнении следующихусловий :

   -мотивация продавца и покупателяявляется типичной ;

   -обе стороны хорошо информированы,например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманиюсвоего интереса ;      имеетсядостаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ;

   -платеж осуществляется наличнымиденьгами или другим наличным способом ;

   -компенсация продавцу за отчуждаемоеимущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительныхуступок и связанных льгот.

1.<span Times New Roman"">  

Принципы оценки.

   Принципы оценки недвижимости можносгруппировать по следующим 4 категориям:

  1. Принципы, основанные напредставлениях пользователя.

  2. Принципы связанные с землей,размещенными на ней зданиями и сооружениями.

  3. Принципы связанные с рыночнойсредой.

  4. Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования.

   Эти принципы взаимосвязаны. Прианализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразунесколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясьразумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение засчет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованнымлицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным,реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательствогосударственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражаюттенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

  

   Принципыоснованные на представлениях пользователя.

   Данные принципы включают в себяследующие: полезность, замещение и ожидание.

   Полезность. Недвижимость обладаетстоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальномусобственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определеннойэкономической функции, например, работы промышленного предприятия иливыращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платитьарендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создаетчувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

   Определение полезности: Полезность –это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя вданном месте и в течении данного периода времени.

   В случаях с имуществом, приносящимдоход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может бытьвыражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будетплатить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны ксобственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимостибольше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более еслиновый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той жеполезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта долженсопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

   Следовательно принцип замещениягласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой илистоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентнойполезностью.

Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционныхподходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы:прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативныхиздержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно вданное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

   Так же важным для инвестора являетсявеличина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

   Ожидание – это определение текущейстоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем отвладельцев недвижимости.

   Принципы связанные с землей, зданиямии сооружениями на ней

   Остаточная продуктивность – эточистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труди предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивностьявляется результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы,минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, илидобиваться сочетания этих трех условий. Часто инвестору бывает выгоднопривнести новый фактор к объекту недвижимости увеличив стоимость самого объектана сумму меньшую, чем затраты на строительство дополнительного фактора. Вклад –сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственногообъекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-тодополнительного фактора производства.

   Собственники земли обычно должныответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий имучасток.

Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсовк основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиватьсярастущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя ирастет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до техпор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленныересурсы.

   Если земля недозастроена или ужеперегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекаетновый принцип оценки.

   Принцип сбалансированности – любомувиду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторовпроизводства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

   Очень близкий к принципусбалансированности принцип экономического размера – количества земли,пропорционального для обеспечения оптимального масштаба землепользования всоответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

   Если права на недвижимость можно разделитьна 2 или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимостьобъекта возрастает, то имеет место принцип экономического разделения.

  

   Принципы,связанные с рыночной средой.

   Принципы, связанные с рыночнойсредой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию иизменение.

   Очень много в процессеземлепользования зависит от места расположения фактора производства и влияниена него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно илинегативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающейтерритории (возникновение вспомогательных объектов), изменение в торговой зоне(конкуренция) в регионе (экология). Значительное влияние на потоки доходовоказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя.Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента,расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшитьдоходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемойконкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величинустоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль иуровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям иожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производстват.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название –принцип соответствия.

   Как мы замечали выше недвижимость имеетстоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако,полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должнабыть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладатьопределенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров,имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых поданной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Посколькурынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, покоторой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число испособности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторытакже играют роль в установлении продажных цен.

   Когда прибыль на рынке превышаетуровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынкеобостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднегоуровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценитьстоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять отсверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценкенедвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятияоткрываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использованияменяется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежноймассы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, ценутоваров… Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимостив данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно неостается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принципизменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщикипридерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретнуюдату.

 

    Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования.

    Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которыебыли рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

   Определение наилучшего и наиболееэффективного использования: Разумное и возможное использование, котороеобеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективнуюдату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законныхальтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточнообоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимостиземли.

   

                                           ПРОЦЕССОЦЕНКИ:

   Процесс оценки можно разделить нашесть этапов.

     1. Определение проблемы.

     2. Составление плана оценки.

     3. Сбор и подтверждение информации.

     4. Применение соответствующихданному случаю подходов к оценке.

     5. Согласование.

     6. Отчет о результате оценкистоимости.

   Определение проблемы

   При оценке важно физическиидентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридическиеправа. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить иизмерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю всовместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитироватьмасштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономическогоразмера и экономического разделения позволяют установить какие виды данныхследует собирать.

   Принцип изменения повышает дляоценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения современем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутрикоторых оценка стоимости остается достоверной.

   Составление плана оценки:

   Последовательностьоценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общихфакторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне.От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу болееспецифических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец,оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данногоучастка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить,какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, чтобы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

   В плане выявляетсясоответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, дляпоследующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурироватьс данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели илипользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечаетсятакая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентныехарактеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

   Следующая задача –определить подход. Подход на основе дохода, требует использование коэффициентовкапитализации, которые так же дает рынок.

   Сбор иподтверждение информации.

   Надежность выводовоценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Еслиданные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовитьобоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той,которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

   1. Все ли собранныеданные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация,включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие кпоследнему.

   2. Насколькополезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий,которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли фактыдостаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?

   3. Были липодтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимыхобъектов

осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,

использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода,сопоставимы с

данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

   4. Есть лиоснования полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения илиотклонения?

   5. Имеет лисобранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом егоопыта и знаний?

   Согласование.

   Согласование –процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятсяопределенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает всефакты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступностьи надежность.

Отчет о результате оценки объекта.

   В качествепоследнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который онзатем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности склиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартнойформе или представляет собой подробный письменный доклад.

   Вывод:

   Подход к оценкесобственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контекстесистематического процесса последовательного решения проблем. В основу этогопроцесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можноразбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанныена представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения иожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями исооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада,возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размераи экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные срыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения испроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом,соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и болееэффективного использования.

   Процесс оценкинедвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных праввладельца. Право использовать земельный участок представляет для собственниказемли важный момент при определении стоимости участка. При определении  своей точки зрения оценщик должен встать также и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляетвладение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостьюответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционныхрасходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов ипроцедур оценки коммерческой недвижимости .

2.<span Times New Roman"">  

Принципыи факторы, влияющие на ценообразование недвижимости.

   Принцип спроса ипредложения .

   В любой областихозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает илирастет спрос, стоимость имущества возрастает. Последний коммерческий лот,находящийся в желаемом районе, обычно будет котироваться выше, чем первыйпроданный лот. Вызванная многими причинами ограниченность предложенияпривлекательных для вложения денег объектов недвижимости  будет увеличивать спрос, а следовательно, истоимость.

   Принцип изменения .

   Все природные исоциально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает насебе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено такимрыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях исоответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени иливысокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынканедвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы,землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.

   Принцип замещения .

   Ценностьконкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того,сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект.    Мы можем приблизится к определениюстоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов коценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о егоаналогах, затратах на их создание  ,получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения иобусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он некупит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принципзамещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имуществаимеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода,производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества идлительность не  сильно различается .

   Принцип лучшего инаиболее эффективного использования .

   В поисках наилучшегои наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка землипод ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможнымивариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется какнаиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использованиеучастка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболеевысокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на двечасти: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальноеиспользование участка со строениями .

   Анализ свободногоучастка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариантего использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо пронять вовнимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственногоокружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются.Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантамииспользования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеютзначение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца,которые следует принимать во внимание.

   С течением временипредставления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедшихперемен. Зданием отеля, расположенное на оживленной трассе, можетпотребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значенияпроложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могутиспользоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть болееэффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма .

   Поскольку стоимостьнедвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходити с определением оптимального использования. В силу этого заключения  о стоимости и направлении  оптимального использования должны даваться наконкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены  с точки зрения: добавляют ли они возможностейобоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участокземли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строениеследует возвести  с учетом рыночнойситуации. Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость землиучастка при выбранном для него варианте оптимального использования.

   Принцип падающей ирастущей продуктивности .

   Зачастую владельцыпроизводят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу отнедвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного  производственного фактора, а значит, истоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного  прироста отдачи или даже компенсироватьпроизведенные затраты .  Таким образом,будет иметь место эффект падающей отдачи.

   Принцип вклада .

   Как правило,произведенные в разумных пределах улучшения влекут  увеличение стоимости имущества. Согласнопринципу дополнительного улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаютсяувеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда  совпадает с затратами на эти улучшения. Одинвид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенныезатраты. Наоборот, проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкийрост стоимости недвижимости. К примеру, строительство зоны для парковкиавтомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли,если  в результате возрастет объем продаж. Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезнымулучшением. Следует учесть, что порции улучшений  могут увеличивать или уменьшать стоимостьимущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того илииного элемента собственности достаточно трудно .

   Принцип конкуренции.

   Фундаментальныеэкономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения иконкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-торайоне деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство ещеодного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время  в районе ощущается неудовлетворенный спрос иограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательнымдля коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир.Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и таже ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видовжилья может сбивать цены. однако ограниченность числа квартир в данный моментбудет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончаниестроительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбытокпредложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложениявыстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .

   Принципсоответствия.

   Действие принципасоответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех илииных домов формирует определенный стандарт окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья СШАвозводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, тоего стоимость может упасть в силу принципа соответс