Реферат: Мы обсудим несколько кейсов по городскому развитию на примере нескольких проектов по дивелоперовскому консалтингу, который мы реализовали в Петербурге и в Перми

050824 Школа Кейсы по городам (Финогенов Мовилы)

Ялов. Сегодня в первой половине дня мы обсудим несколько кейсов по городскому развитию на примере нескольких проектов по дивелоперовскому консалтингу, который мы реализовали в Петербурге и в Перми. Первый доклад будет по Перми. И основная цель представления этих кейсов – это увязать тематику городского развития, в широком смысле этого слова, с темой разработки конкретных дивелоперских проектов.

Передаю слово Антону Финогенову, который занимался этим проектом.

Финогенов. Спасибо. Еще раз повторюсь, меня зовут Антон Финогенов. Я представляю здесь компанию Ленгипрогор, также являюсь сотрудником РосНИПИ(?) урбанистики. Своей доклад я хочу посвятить освещению кейса, касаемого города Перми. И доклад я буду освещать на примере одного из проектов, который нами был проведен в этом городе. Название этого проекта вы видите за мной.

В общем-то, эта концепция состояла из трех основных частей: собственно концепция развития территории близ объездной автодороги города Перми, также в состав работы включался ряд генеральных планов, которые были такими элементами развития определенных территорий, выявленных в рамках концепции. Об этом подробнее я расскажу позже. И также – проведение бизнес-планов.

Что я считаю важным сказать в первую очередь – в первую очередь, я бы хотел обрисовать такие определенные рамочные условия, в которых мы работали, и в которых, в общем-то, эта работа стала актуальной. Основное рамочное условие – это сам город Пермь, это крупный миллионный город, город – столица крупной области, богатой области.

И всё это наложило определенный отпечаток на то, что сам город был с высоким уровнем жизни и является таким, город с высокой степенью активности процессов по переформатированию городской среды. И исходя из этого, в общем-то, актуальность любых проектов по изменению этой среды уже давно назрела и стала очень важной. Это первый такой рамочный масштаб.

Вторая рамка, которую я бы хотел обрисовать – это рамка, собственно, строительства этой объездной автодороги. Я бы хотел кратко пояснить, почему она так важна в проекте, почему мы ее вынесли в название проекта. В первую очередь, важно отметить, что это, фактически, один из первых в стране таких примеров окончательной реализации такого крупного инфраструктурного проекта вне столичных городов. И учитывая саму структуру города Перми, этот проект являлся важным, потому что город...

Я бы хотел попросить показать слайд с картой города. (Показывает на слайде). Вот, вы видите, что город занимает очень большую площадь, он разорван на несколько обособленных частей, обособленных микрорайонов. Таким образом, строительство такой мощной осевой магистрали, как объездная автодорога, являлось определенным шагом, который, самим фактом своего появления и строительства, автоматически переформатировал всё городское пространство всего города и влиял на весь город Пермь.

Вы видите, что в рамках этого проекта было реализовано и построено: мост... В рамках этого проекта был построен мост через реку Кама, просто большая артерия, которая в основном... во многом и сдерживала развитие города, потому что, в связи советскими устремлениями в градостроительстве шестидесятых-семидесятых годов, город начинали развивать на двух сторонах реки. Следовательно, из этого, в связи с очень высокой дороговизной строительства каких-то магистралей через эту водную артерию... Это накладывало тоже определенный, такой отягощающий фактор на структурное и оптимальное развитие города в дальнейшем.

И я хочу задать еще одну определенную рамку – это была рамка тех проектов, которые были реализованы в городе до этого. В первую очередь, это был генеральный план, который был реализован, буквально, за два-три года до нашего прихода на эту территорию. Этот генеральный план делала одна достаточно крупная фирма, не буду ее называть.

В данном генеральном плане была предпринята попытка тоже переформатирования городской среды, но, в связи с тем, что этот генплан имел ряд таких структурных, наверное, можно сказать так, упущений – актуальность нашего проекта от этого стала еще выше.

В первую очередь, наверное, я скажу о двух основных недостатках данного генплана – это зажатость всех проектных решений генерального плана в рамках городской черты, что является недопустимым, учитывая, что сам город является таким организмом, такой системой, которая не работает только в рамках каких-то определенных административных границ.

Второе – это отсутствие такой проблематики, которая бы вообще рассматривалась в генеральном плане, как повышение капитализации каких-то определенных городских территорий – там это не было рассмотрено.

Исходя из этого, обрисовав рамки, я бы хотел перейти к оглашению основной цели работы. Я ее, в общем-то, вкратце, так сказать, затронул – основной целью было повышение капитализации территории близ, собственно, этой объездной автодороги. Я еще раз могу показать трассу – такой выраженный коричневый цвет. (Показывает на схеме). Вон она – идет вокруг всего города.

Повышение этой капитализации мы рассматривали в таких аспектах: это проявляется в повышении стоимости земли и размещении на территории новых видов деятельности общегородского масштаба, которые на этой территории могут функционировать максимально эффективно.

Как мы в дальнейшем двигались в своей работе. Для того, чтобы эту цель достичь, нам было просто необходимо понять общие тренды территориального, экономического демографического развития города, для того чтобы наша работа не превратилась в пустую * какую-то... определение каких-то участков для какого-то развития.

В данной работе мы сразу столкнулись с такой определенной методологической сложностью, с определенной методологической проблемой, которую я сейчас попытаюсь объяснить. В первую очередь, когда мы стали разбираться в определении всех данных трендов, которые я перечислил, мы столкнулись с определенным стратегическим вакуумом, который присутствовал именно в городе.

Тут очень важно отметить, что в самой Пермской области в целом – стратегические... Даже, скорее, в количественном плане, было разработано очень много стратегических документов, которые касались всей области в целом. И даже была, как раз, проведена организационно-деятельностная Игра под руководством Петра Георгиевича Щедровицкого, которая одной из своих целей ставила учет всех вот этих стратегических документов, их переосмысление, какое-то определенное новое целеполагание.

Эта Игра была проведена и, в общем-то, она показала то, что, даже несмотря на то, что область имеет такое большое количество различных стратегий, концепций и программ – никакого конкретного стратегического ориентира для развития области выявлено не было. Это я затронул рамку стратегирования в таком областном масштабе.

А когда мы стали...

^ Ялов. Секундочку, а можно здесь остановиться? Что еще было выявлено на этом мероприятии?

Финогенов. На этом мероприятии было выявлено то, что, как я уже сказал – не было выработано, на самом деле, основной стратегической цели развития области в перспективе, потому что сама область является достаточно многополюсным организмом, где нет такого уж четкого центра, таких уж единственных игроков, интересов – она многофакторна...

Ялов. Я проще скажу, на этом мероприятии руководство области поняло, что, чем оно занималась в предыдущий год, и во что вложила много миллионов денег, а именно – в разработку каких-то странных инструментов, типа показателей оценки эффективности деятельности чиновников и прочей ерунды – абсолютно не туда, потому что непонятно, под какие цели это всё было разработано.

В общем, руководство области сильно проблематизировалось. До сих пор – она находится в таком состоянии.

Финогенов. (Смеется). Да. До сих пор она находится в таком же проблематизированном состоянии. И несмотря на то, что в областном масштабе мы выявили полное отсутствие каких-либо стратегических идей, уже в масштабах города, если... ну, в масштабах вообще всей Пермской агломерации, мы столкнулись с такой же ситуацией, но там проблематизация просто не наступала, в связи с полным отсутствием каких-либо вариантов развития территории.

Поэтому мы попытались взять эту роль, в определенной степени, на себя. И исходя из чего... с чем мы столкнулись, с какими основными двумя проблемами и вопросами, которые я хотел бы здесь обсудить – это, в первую очередь, в процессе работы над определением ориентиров...

Ялов. Сейчас. Секундочку. Я бы здесь еще раз остановился и подчеркнул, что в условиях отсутствия стратегии – мы не могли разрабатывать дивелоперовский проект, ну, никак – не восстановив контекст стратегии развития региона. Нам пришлось это делать за регион.

Финогенов. Учитывался контекст стратегии развития не только самого региона, но, в первую очередь, мы играли, конечно, и оттого, что есть масштаб региона, есть масштаб города, что город, не как масштаб региона – не был никем описан(?). Мы были должны тоже это сделать. Ну, это да, конечно, такой очень важный шаг.

Также я, всё-таки, хотел бы вернуться к тому, о чем начал говорить, что в процессе работы над определением ориентиров городского развития перед нами стал ряд основных проблем. Во-первых, это полное отсутствие в городе, в области тех специалистов, тех людей, которых называют «сетиплэнерами»(?), тех сил и интересов, которые могли бы как-то программно, системно двигать город вперед, и которые могли бы выдвигать какие-то решения, которые...

^ Ялов. И в стране.

Финогенов. Но мы пока говорим о Перми, на страну я пока замахиваться не буду, но об этом мы... Да. Наверное, сможем поговорить тоже.

Это такая первая рамка, которую я бы хотел здесь обсудить, и по которой я бы хотел услышать от вас какую-то обратную связь – может быть, вы считаете, что такие люди у нас есть. Либо, что таких людей вообще в помине быть не может, и это надуманное понятие.

А второй такой полувопрос-полутезис – это то, что фактически в определении городского развития у нас отсутствует вообще какая-либо методика, система, да и вообще хоть какая-то технологизация в определении этого развития. Я объясню, что я имею в виду.

Если у нас процессы регионального стратегирования, они идут уже достаточно давно и интенсивно, то поле таких городских программ, по комплексному улучшению городской среды – оно фактически не занято, потому что там, на этом поле, действуют, скажем так, генпроектировщики, которые... В определенной степени, они в состоянии с тем инструментарием, который у них есть, решать только определенный круг задач. Причем, задач достаточно локальных.

И при всем при том, те задачи, которые они решают, они не способствуют, грубо говоря, дальнейшему развитию каких-либо дивелоперских проектов на территории города.

И в этом поле, конечно, пытаются действовать и городские администрации, но все эти программы развития городов, которые, в общем-то, делаются по разнарядке сверху, которые сейчас, в большинстве, разработаны во всех городах нашей страны – они, в общем-то, тоже никакой цели, которая перед ними, по-идее, должна быть поставлена, не выполняют.

Поэтому тут появился вопрос: создать какой-то вообще новый продукт, который бы мог фактически работать на городское развитие в целом и на создание городской среды, в частности.

Сам проект, о котором я начал сегодня говорить – это проект объездной автодороги, он просто... Фактически, мы были первыми, кто в Перми попробовал реализовать какой-то комплексный дивелоперовский проект. И как говорил Дмитрия Ялов, мы были вынуждены просто начинать такое стратегирование в городском масштабе, для того чтобы наш проект просто обрел какие-то реальные черты.

Тут бы я просто хотел вернуться к вопросу о сетиплэнерах и о том, как вы вообще видите их появление в нашей стране, и какие вы видите, грубо говоря, возможности для их появления в ближайшие 5-10 лет.

Ялов. Антон, только вопрос пока абстрактный, ты же не положил проблемы, зачем нужны эти сетиплэнеры – просто сказал, что их нет. Лучше расскажи о самом проекте.

Финогенов. Хорошо. Я тогда попробую, чтобы немножко заинтересовать аудиторию, рассказать более подробно о проекте, и как мы пытались выполнять роль этих сетиплэнеров. Там был применен ряд определенных методик, которые мы использовали, которые мы придумали. Одна из таких методик – это была методика сценирования, для того чтобы определить роль и вообще то место города, которое он будет занимать не только в стране, но и... в стране – в общем, и в частности, в Уральском регионе.

Эта была методика сценирования, где мы выделили ряд таких основных факторов. Я не назову их базовыми, но таких основных показательных факторов, которые бы помогли нам перейти к сценированию и к определению каких-то возможных вариантов, как будет выглядеть город через 5-10 лет.

Вкратце, я не буду описывать эти сценарии, можно сказать, что там было выделено три таких основных сценария для дальнейшего развития города. Первый сценарий – это была фактически консервация современного развития и дальнейшее превращения города в такой определенный мегаполис-завод, который сам по себе уже и не мог называться мегаполисом, в связи с этим.

Второе – это было такое поле, на котором он играл уже вместе с городом Екатеринбургом, от которого он находится не так далеко. Я попрошу показать общую карту, чтобы понять, где находится город Пермь. (Показывает на слайде). Вы видите, что она находится на одном из ответвлений Транссибирской магистрали, там где-то в трех часах езды – Екатеринбург.

В общем-то, именно в связке с ним Пермь бы могла эффективно развиваться в дальнейшем. Именно второй сценарий был рассчитан на то, что Пермь в этой конкуренции с Екатеринбургом будет занимать сугубо подчиненное положение, и в нее будут переводиться, так сказать, уже самые такие, несвойственные Екатеринбургу, как такому полустоличному городу, на звание которого он претендует – чтобы именно эти функции переводились в Пермь.

Это был такой сценарий, не самый плохой, но, грубо говоря, он накладывал уже какое-то определенное ограничение и на развитие территории, которая, собственно, являлась предметом нашего рассмотрения.

И третий сценарий, такой сценарий, когда Пермь работает также в связке с Екатеринбургом, но в нее переносится уже ряд таких функций, которые бы позволяли развивать в городе городскую среду нового уровня. Не буду вдаваться в дальнейшие подробности.

Учитывая все эти сценарии, мы сразу смогли нарисовать три возможных варианта развития территории, которая, как я уже говорил, являлась объектом нашего рассмотрения. Выбрали определенный базовый сценарий, который мы рассматривали уже на протяжении всей работы. Исходя из него, уже танцевали, так сказать, от наших проектных каких-то предложений.

Что еще можно сказать... Понятно, что...

^ Ялов. Антон, ты назови сценарии и покажи, как это на карту-то легло.

Финогенов. На карту? Ну, как бы, мне... Как, вот...?

Ялов. Кейс продемонстрируй.

Финогенов. Сейчас попробую. Тогда еще раз – продемонстрирую кейс. Первый сценарий – это когда Пермь развивается сугубо, как такой...

Ялов. Было названо три сценария. Давай тот, который был задан в качестве базового, и как он ложится на территорию уже в масштабах кольцевой дороги.

Финогенов. Хорошо. Базовый сценарий был задан у нас тем, что, всё-таки, Пермь получает ряд таких базовых функций от Екатеринбурга, которые позволяли бы Перми развиваться, как город с достаточно высоким уровнем жизни. Следовательно, город, который мог бы претендовать на перетрансформацию городской среды в сторону современного города.

Я сейчас примерно объясню... Я бы хотел показать следующий слайд. (Показывает на слайде). Вот, вы видите, это объездная дорога. Исходя из базового сценария, я сейчас мог бы примерно описать, к каким проектным предложениям мы пришли. Следующий слайд, пожалуйста.

Вот, вы видите, тут зажглось... целый ряд каких-то объектов, которые мы, так сказать, выявили в качестве наших проектных предложений. Таким образом, нам удалось выявить, что в городе есть определенный дефицит жилья. Причем, дефицит жилья комплексной застройки, потому что сам город, так как он всё предыдущее время развивался в логике «города-завода» – это, в определенной степени, накладывало возможность, что самой среды проживания для людей какого-то определенного финансового и социального статуса... такой среды в городе просто не было.

Этим проектом мы попытались ее создать. А то, что такой слой людей появится... ну, мы, собственно, выходили на это, исходя из нашего сценирования. Тут было предложено развитие двух таких жилых микрорайонов, которые, в общем-то, хоть и были связаны с существующей городской средой, но получали ряд дополнительных характеристик, которые ее от всей остальной городской среды отличали, скажем так, в выгодном свете.

Также было предложено развитие, понятно, как и у любой автодороги, различных инфрастуктур, как обслуживающих автотранспорт. Также было предложено, с учетом того, что город, в общем-то, уже сейчас имел огромный дефицит различных складских и логистических комплексов, уже не выполнял, так сказать, тех дистрибьюторских функций, которые ему уже предъявляло современное время...

А с учетом того, что его значение должно было, всё-таки, вырасти... Пусть даже Екатеринбург и был крупным логистическим узлом... Значение города мы, в общем-то, повышали путем создания такого определенного логистического комплекса средних масштабов, который позволил бы городу, так сказать, окончательно не превратиться в такой придаток Екатеринбурга, чтобы определенные дистрибуционные цепочки шли не только через Екатеринбург, но определенной частью, всё-таки, через саму Пермь.

Хотя, конечно, этот логистический центр в целом работал только на саму Пермь и Пермскую агломерацию.

Также нами было предложено создание двух крупный торговых «молов»(?), которые, во-первых, позволяли решить проблему чрезвычайной перегруженности городского центра, позволяли, в общем-то, подключить эти торговые зоны... подключить к ним весь город. Потому что все те торговые и развлекательные объекты, которые существовали в центре города, могли стягивать к себе только жителей определенной части города, но не играли общегородской связывающей функции.

То есть, мы им придали такое значение – фактически, общегородских подцентров, потому что их нахождение непосредственно в центре города Перми являлось уже отягощающим обстоятельством для города и, в общем-то, негативно играло на его дальнейшее оптимальное развитие.

Что еще можно сказать по проекту... Понятно, что изначально он встретил определенное даже непонимание, потому что многие говорили, что нет такой реальной потребности в строительстве таких новых огромных микрорайонов. Огромными их можно назвать только условно, население одного планировалось где-то в 10 тысяч человек, другого – примерно в 20 тысяч человек. Но, в принципе, в масштабах миллионника – это достаточно много.

Было встречено непониманием: «Зачем же тут размещать торговые такого масштаба именно вне городской территории, потому что их, наверное было бы лучше разместить ближе к какой-то центральной части, потому что для людей, считается, возможным ехать в центр и там осуществлять все покупки».

Но нами было доказано, что именно данная система и структура, всё-таки, позволит поднять капитализацию непосредственно этой территории, с учетом размещения здесь таких узлов, привлечь сюда еще дополнительные какие-то объекты дальнейшего развития данной территории, которые могут помочь комплексно ее развивать. И позволит поднять капитализацию непосредственно центральной части города Перми, которая... Эта территория на исходный современный момент была чрезвычайно перегружена всеми функциями: и по транспортным, и по функциональным характеристикам.

В общем-то, я думаю, на этом можно четко поставить такую рамку в описании – что же из себя представлял кейс по Перми. И здесь тоже встает интересный вопрос: возможен ли выход, по вашему мнению, на решение таких общегородских задач через решение достаточно локальной проблемы, которую решали мы – как доразвитие вот этой территории близ какой-то транспортной магистрали? Таким образом.

^ Ялов. Всё?

Финогенов. Я сказал всё. Тут я бы опять хотел... Может, несколько заранее ушел на этот вопрос о сетиплэнерах, и какие, фактически, проекты должны вызвать... В общем-то, реализацию таких по-настоящему комплексных проектов переформатирования какой-то общегородской среды. Потому что весь выход на решение этих проектов через генеральный план, в общем-то, за последние 10-15 лет показал свою несостоятельность, можно сказать и так.

^ Ялов. Почему показал несостоятельность?

Финогенов. Показал несостоятельность, не только потому что банально отсутствовали средства для реализации каких-то проектных решений, но сами проектные решения, в общем-то, базировались на абсолютно другой аналитической базе, на которой базировались наши решения, если можно так сказать.

Я сейчас расскажу поподробнее, почему. Потому что...

Ялов. У меня просьба, на примере пермского генплана – рассказать, всё-таки, в чем такая самая главная проблема, почему эти инструменты не работают. Главное – почему...

Финогенов. Главную проблему я вкратце затрагивал, что...

^ Ялов. На примере.

Финогенов. Город Пермь, хоть он является очень большим по площади городом, сопоставимым с Москвой – около тысячи квадратных километров, но определенные территории непосредственно прилегают к самим границам города. Например, вот этот участок, вот эта зона, и вот здесь, и здесь – эти территории являются уже территориями непосредственно другого муниципального образования Пермского района Пермской области, подчиненного напрямую. (Показывает на слайде).

И таким образом, эти территории почему-то абсолютно выпали из масштабов проектных решений генерального плана города. Город рассматривался зажатым в административных границах, проектные решения строились из анализа развития города именно в этих границах. Почему-то не было предложено никаких проектных решений, которые бы позволяли выносить какие-то функции за эти границы.

Всё опять концентрировалось в пределах городской черты, она выступала какими-то определенными рамками не только развития города, но и выдвижения каких-то проектных решений. То есть, абсолютно не учитывалась сама система формируемой Пермской агломерации. То есть, город рассматривался, как какой-то вырванный клочок с какой-то рамки, с какой-то территории.

В общем-то, на этом пытались строиться все стратегические и планировочные решения. Понятно, что многие из них из-за этого подвисали в пустоте.

Ялов. А можно я дам свою точку зрения на это? На мой взгляд, произошла понятная ситуация: был использован инструмент тридцатых годов, разработанный в условиях планового, командного управления экономикой, территориальным развитием. Никто не пытался проектировать процесс, а проектировались такие странные объекты. Соответственно, в новых условиях этот инструмент оказался абсолютно бесполезным.

Финогенов. В общем-то, это играет в той же логике, что и я говорил, я считаю. Тут можно только согласиться, как бы, я не вижу здесь сам, так сказать... Конечно.

^ Жен. **

Финогенов. На какой стадии второй сценарий? Нет. Понимаете, все проектные решения, которые сейчас здесь видите выдвинутыми – они, как раз, и базируются на втором сценарии. Вы хотите узнать, что под собой подразумевает...?

^ Жен. **

Финогенов. Стадия реализация проекта? Сейчас проект уже находится в стадии... В общем-то, на большинство из этих территорий, как я уже говорил, на них уже даже сделаны такие небольшие генпланы. Почему мы вынуждены пользоваться этим инструментом создания генпланов, потому что именно только они пока по Градостроительному Кодексу являются теми инструментами, которые просто закрепляют возможность строительства на каких-то определенных территориях каких-либо определенных объектов, если так примитивно сказать.

Какая стадия после того, как мы уже разработали на эти территории генпланы – мы уже непосредственно приступаем к инвестиционной концепции, к написанию таких бизнес-планов и инвестиционного меморандума. Сейчас, в общем-то, проект и находится в этой стадии.

Ялов. Давайте я еще скажу несколько слов о реализации. То есть, потому что нам же интересна не сама Пермь, а как это может работать в других регионах. Сейчас проект находится на той стадии, что администрация пытается создать условия для прихода крупного инвестора. То есть, есть определенная точка, до которой говорить о привлечении инвестора – почти бесполезно.

Мы подготовили всю информацию и дали администрации все инструменты, для того чтобы подготовить ситуацию к приходу инвестора: провести юридическую очистку земли, обанкротить всех ее владельцев, сделать... утвердить всю градостроительную документацию, перевести из категории в категорию... Сделать кучу других деталей, которые сейчас не надо обсуждать.

Но что важно, мы сделали... Собственно говоря, мы этот проект во многом получили в процессе обсуждения с лицами в администрации, ответственными за строительный комплекс – вопросов о том, какую роль должна играть региональная или городская администрация в дивелопменте.

Мы изначально опирались на утверждение, что дивелопментом должен заниматься дивелопер, а не администрация. Администрации должна создать все условия, для того чтобы он пришел.

Финогенов. Да. То есть, дивелопер начинал бы непосредственно работать с территорией не с того момента, когда уже был выделен какой-то участок земли, а оставалось бы, грубо говоря, просто привлечь на него какого-то инвестора, который мог бы построить на нем какой-то объект.

Это, так сказать, уже низший уровень дивелопмента. А наша дивелоперская деятельность начиналась с такого масштаба, когда, в общем-то, еще никакая функциональная привязка никакой территории не была определена, когда, в принципе, еще никто толком и не знал, есть ли какая-то возможность что-либо построить на данной территории.

То есть, здесь масштаб такой дивелоперской деятельности был значительно расширен, можно сказать так.

Вопрос. **

Финогенов. Нет. Она... Почему сам проект родился – именно потому что объездную автодорогу начали достраивать усиленными темпами. Понятно, что если бы это был просто проект... ну, и нас бы этот проект не сильно заинтересовал. Сейчас объездная дорога, в общем-то, в заключительной стадии строительства. Она будет введена в конце этого года. Самое позднее – в начале следующего.

^ Ялов. Вопрос был у калининградских коллег.

Вопрос. ** Какого года **?

Финогенов. Ну, да. Тут вопрос интересен тем, потому что понятно, что эта окружная дорога, все её...

^ Ялов. Восьмидесятого.

Финогенов. Просто, я здесь хочу немного пояснить. Она, да, планировалась еще в восьмидесятые годы, трассировка ее постоянно менялась. И был проект конца девяностых годов, который окончательно закрепил ее трассировку.

Вопрос. **

Финогенов. Объездная дорога была задумана, в первую очередь, под транзитный поток, потому что с юга к городу подходит федеральная автомагистраль Екатеринбург-Пермь, а мост через реку Кама выводит эту объездную автодорогу на магистраль, которая ведет, собственно, города Москвы.

Понятно, что изначально он был нужен только для того, чтобы перевести какие-то транзитные функции. Но мы поняли, что функцию самой автодороги можно использовать, еще с учетом того, что существуют резонные и правильные проекты, которые мы в наших проектных решениях обязательно отметили для реализации. Такие, как подключение к этой объездной автодороге целого ряда новых таких вылитных(?) городских магистралей, чтобы одновременно повысить значение дороги не только, как какой-то такой вылитной и транзитной, но и как внутригородской, стягивающей магистрали. И исходя из этого, уже тоже играть в своих проектных решениях.

Понятно, что сам проект... В идеале, можно было бы трассировку трассы, на самом деле, тоже поменять, исходя из того, что сама трассировка автодороги была сделана, только исходя из таких инженерных характеристик, а технико-экономического обоснования, фактически, именно такой трассировки трассы не было сделано. Но мы уже не в силах этого сделать – это можно только предлагать, как такое определенное решение, чтобы дивелоперы подключались к строительству таких объектов еще на стадии вообще даже их проектирования.

Вопрос. **

Финогенов. Синее пятно – это огромная промышленная зона города Перми. Здесь располагается один из основных налогоплательщиков, на котором строится благополучие города. Это Пермский нефтеперерабатывающий комплекс. Он накладывал определенные негативные характеристики на всю застройку, которая располагалась вокруг него.

Кстати, он накладывал определенные проблемы и на вообще сам процесс нашего проектирования, потому что все наши жилые кварталы, всё равно, в определенной степени были близки к городу. Не к городу, а к этой промышленной зоне.

Но эта проблема свойственна для всего города, он фактически весь промышленный. Со всех сторон его окружают такие точки, которые максимально работают на то, чтобы снизить привлекательность по рекреационным характеристикам проживания. Но путем локации и дополнительных мер, я считаю, нам удалось снивелировать, в общем-то, такое негативное влияние данного промышленного узла не только на те жилые постройки, что мы проектировали, но, в общем-то, и на всю территорию.

Ялов. Я хотел бы положить еще два тезиса, чем интересен этот проект. Первое, так как администрация в Перми ко всему подходит с точки зрения здоровой бизнес-логики, то это удачный пример того, как государственные вложения должны окупаться. То есть, строится дорога, и территория рядом с ней должна контролироваться администрацией и должна планироваться администрацией, и должна потом осваиваться привлеченными этой администрацией дивелоперами.

То есть, условно говоря, за счет таких проектов можно, вообще, и дорогу окупить. Что, собственно говоря, в Санкт-Петербурге с южным участком западного скоростного диаметра и пытаются сделать. В общем, это второй город, где есть опыт таких проектов.

Еще один тезис заключается в том, что этот проект во многом был с энтузиазмом воспринят администрацией, в связи с тем, что они рассматривают его, как некоторый конкретный инструмент развития региона. Они понимают, что если они застроят хотя две территории...

Я сейчас попрошу привести общие цифры по тому, сколько там, собственно, осваивается гектаров, сколько недвижимости строится, и сколько людей там будет жить. То они, во-первых, привлекут в Пермь новых людей. Во-вторых, скорее всего, это будут высококвалифицированные и хорошо оплачиваемые специалисты, потому что в другую среду жизни они не поедут. Без этого говорить о развитии Перми, как такого центра управления – просто бессмысленно.

И администрация это понимает и делает, в общем, конкретные шаги.

Финогенов. Я тут бы хотел еще немножко поправить Дмитрия – это будет способствовать, скорее, не приезду... Вот, данные проектные решения... Какой-то определенной части элиты в город. А фактически, хотя об удержании той определенной прослойки людей, которые толкают город в развитие не только в такой промышленной логике...

^ Ялов. Потом цифры назови.

Финогенов. Цифры...

Ялов. По всем видам недвижимости.

Финогенов. По всем видам недвижимости можно сказать, что общая площадь, которая вовлечена в проектный оборот, порядка...

^ Ялов. Слайд есть, где цифры(?)?

Финогенов. С цифрами слайда нет, но я могу сам перечислить. Это порядка...

Вопрос. **

Финогенов. Чтобы вы понимали масштаб. Общий объем вовлеченной территории – это порядка 900 гектар: жилья здесь строится, в общей сложности, на 30 тысяч человек; торговые функции – в общей сложности где-то на 150 тысяч квадратных метров. Также строится объекты для обеспечения транзитных функций для автотранспорта – тоже где-то 10 тысяч квадратных метров. И логистический комплекс – тоже где-то, по очередям, на 20 тысяч квадратных метров.

Вопрос. Объем продаж **?

Финогенов. Существующий...?

Вопрос. Переварит?

Финогенов. Конечно, переварит – это, как бы, базовый сценарий, который мы учитывали.

^ Ялов. Конечно, надо цифры привести.

Финогенов. Потому что сейчас в городе строится порядка 300 тысяч квадратных метров жилья в год. Причем, эти цифры абсолютно не удовлетворяют спрос, то есть, там существует такой рынок продавца, в определенной степени...

^ Ялов. Сейчас там меньше на душу населения, чем в любом российском городе-миллионнике, при существенно больших доходах населения.

Финогенов. Сравните, например, в Казани вводится 600 тысяч квадратных метров жилья, притом, что доходы населения города Перми раза в полтора выше, чем доходы населения Казани. То есть, у нас есть где-то 300 тысяч квадратных метров, которые просто не вводятся, из-за того, что нет существующих строительных мощностей.

И подобный проект мог бы способствовать еще и тому, чтобы в город приходили какие-то новые технологии жилого строительства и какие-то новые компании, которые бы могли черпать этот рынок, которые бы сразу получали на него выход.

^ Ялов. Елена Борисовна.

Чернова. ** Другие сценарии вы проектировали?

Финогенов. Нет.

Чернова. Вы, каким-то образом, выбрали один сценарий и только, вот, его...?

Финогенов. Мы не видели смысла проектировать во всех трех сценариях. Конечно, там есть... Чем мы это... Во-первых, почему проектные решения не были вложены в самый оптимистический сценарий – просто потому что определенный лаг(?) территории нами закладывался еще для развития. В общем-то, какие-то территории мы резервировали. В принципе, при развитии самого благоприятного сценария... Нами был сделан такой определенный зазор, который можно будет использовать.

А самый пессимистический сценарий, в общем-то, не принимался нами в расчет, потому что, в общем-то, сам проект и задумывался, как один из этапов того, чтобы, по крайней мере, пессимистический сценарий в городе не реализовывался.

Чернова. ** Я хочу понять, в чем сущность концепции. При других сценариях – как менялась концепция-то?

Финогенов. Я же Вам объясняю, что при оптимистическом сценарии концепция, конечно, поменялась бы в количественных и пространственных характеристиках – в сторону определенного увеличения. Эти характеристики, насколько она поднимется, мы просчитывали и определенную территорию резервировали.

Чернова. То есть, вы сценировали под квадратные метры.

Финогенов. Нет.

Чернова. Или под что?

Финогенов. Мы сценировали, а уже под какой-то выбранный сценарий уже положили какие-то определенные количественные характеристики.

Чернова. То есть, разные сценарии – это разные квадратные метры жилой и **...

Финогенов. Вы просто проскакиваете небольшую...

Ялов. Антон, ответь проще – была оценена вероятность реализации тех или иных сценариев, мы выбрали такой достаточно умеренный сценарий, потому что надо-то разумные риски закладывать. Там же денежные вопросы решают, и за них надо, вообще, отвечать, поэтому мы и выбрали такой сценарий.

Понятно, что при изменении сценария не только метры поменялись бы, там при реализации сценария «город-завод» – этот проект вообще не нужен.

Соответственно, я, как раз, попросил бы рассказать, проектируем ли мы среду или нет, потому что пока я из твоих слов услышал о проектировании очередных объектов. Чем мы отличаемся от тех, кто делает такие же объекты – пока не услышал.

Финогенов. Нет. Понятно, что нами была проведена определенная работа по именно проектированию жилой комплексной среды. То есть, не просто строительство каких-то зданий по типовым ста