Реферат: Уважаемый Михаил Яковлевич!

Почтовый адрес: 603002 г. Нижний Новгород, ул. Совнаркомовская 25,

Тел /факс (8312) 776-766, E-mail: pcfko@yandex.ru, Сайт: www.pcfko.ru


Дата: 21 октября 2002



ЗАО «ААА»

Генеральному директору …ову М.Я.



Сопроводительное письмо

^ Уважаемый Михаил Яковлевич!

По договору № … от ….г. ЗАО «Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки» произвел оценку рыночной стоимости части здания по ул. БББ, д. 34 в соответствии с пунктом 1.1 Договора.

Оценка объекта произведена по состоянию на 1 октября 2002 г. Развернутая характеристика объекта, подробное описание методов, положений, условий и результаты оценки его рыночной стоимости содержатся в предлагаемом Вашему вниманию отчете об оценке, который приводится ниже.

При выполнении работ по оценке Оценщик использовал информацию, представленную Заказчиком. Оценщик не проводил ее проверку и рассматривал ее как достоверную. Поэтому все выводы имеют силу только при условии достоверности этой информации.

Основываясь на фактах, информации, предоставленной Заказчиком, и примененных в настоящем отчете методах оценки с учетом принятых допущений и предположений, Оценщик пришел к следующему заключению:

рыночная стоимость части здания, расположенного по ул. БББ, дом 34

на 1 октября 2002 года составляет


4 200 000 (Четыре миллиона двести тысяч) рублей.


В соответствии с основными принципами оценки мы являемся независимыми оценщиками. Размер нашего вознаграждения за данную работу не ставился в зависимость от результатов оценки. У нас нет текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или комментариям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.


^ Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги.


С уважением,

Генеральный директор: /Л.А.Лейфер/

ЗАО «Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки»




^ ОТЧЕТ № 00




ОБ ОЦЕНКЕ


части здания, расположенного по ул. БББ, д. 34


ОЦЕНЩИК: ЗАКАЗЧИК:


ЗАО «ПЦФКО-Орион» ЗАО «ААА»

^ Генеральный директор Генеральный директор


_______________________ _________________

/Лейфер Л.А./ /………….ов М.Я./


Нижний Новгород

2002 г.

Оглавление

1.Общие сведения 3

1.1.Общая информация в соответствии с ФЗ № 135 (ст. 11) 3

1.2.Цель оценки и вид оцениваемой стоимости 3

1.3. Исходные положения и ограничивающие условия 4

1.4.Анализ информации, представленной для проведения работ по оценке 5

1.5.Права собственности 5

1.6.Стандарты оценки 5

1.7.Процедура оценки 6

1.8.Сертификат качества оценки 7

1.9.Квалификационные данные исполнителей 8

^ 2.Описание объектов оценки 9

2.1.Место расположения объекта 9

2.2.Основные характеристики здания 11

2.3.Физическое состояние объекта оценки 11

Внешний вид и состояние несущих конструкций здания 11

Состояние оцениваемого помещения 11

^ 3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 13

3.1.Анализ возможностей использования участка, как свободного 13

3.2.Анализ вариантов использования оцениваемых помещений 14

^ 4.Процесс оценки 15

4.1.Затратный подход 15

4.1.1.Методика оценки 15

4.1.2.Расчет рыночной стоимости объекта 15

4.2.Доходный подход 27

4.2.1.Методика оценки 27

4.2.2.Расчет рыночной стоимости объекта 29

4.3.Сравнительный подход 35

4.3.1.Методика оценки 35

4.3.2.Расчет стоимости объекта оценки 35

^ 5.Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки 38

6.Источники и литература 40

7.Приложения 42



^ Общие сведения Общая информация в соответствии с ФЗ № 135 (ст. 11)



Дата составления отчета

21 октября 2002г.

Порядковый номер отчета

00

Основание для проведения оценки

Договор № … от …г.

Юридический адрес оценщика

Н. Новгород, ул. Московское шоссе 213-а

Почтовый адрес оценщика

Н. Новгород, ул. Совнаркомовская, 25

Сведения о лицензии

№ 002544, выдана Министерством имущественных отношений РФ 23.11.2001г. сроком на 3 года.

Сведения о страховании гражданской ответственности

Страховой полис № 03/115521-1 выдан ЗАО «Промышленно-страховая компания».

Описание объекта оценки

Нежилое помещение общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: Нижний Новгород, ул. БББ, 34.

Балансовая стоимость

52 214 рублей

Вид определяемой стоимости

Рыночная

Цель оценки

Получение банковского кредита под залог

Дата определения стоимости

1 октября 2002 г.

Собственник объекта оценки

^ ОАО «ВВВ».

Реквизиты собственника

ИНН

Адрес:ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ

Р/сч. ХХХХХХХХХХХХХХ в Нижегородпромстройбанке, г. Н. Новгород, к/сч. ХХХХХХХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХ

Заказчик

^ ЗАО «ААА», ИНН ХХХХХХХХХ

Адрес почтовый: ХХХХХХХХХХХХХХХХ

Адрес юридический: ХХХХХХХХХХХХХХ

Применяемые стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Стандарты РОО.

Международные стандарты.



^ Цель оценки и вид оцениваемой стоимости
Объект недвижимости оценивается с целью последующей передачи Заказчиком объекта оценки в залог для получения кредита. Вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [1]. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

^ Исходные положения и ограничивающие условия
Приводимый в отчете анализ, мнения и заключения Оценщика ограничиваются высказанными предположениями и ограничительными условиями, указанными ниже.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь при его использовании в указанных в нем целях. Какие-либо промежуточные результаты не могут быть использованы в качестве оценок отдельных объектов.

Оценщик не несет ответственности за истинность информации, связанной с подтверждением прав на оцениваемую собственность и/или за истинность юридического описания этих прав. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик использовал информацию, предоставленную Заказчиком. Оценщик не проводил ее проверку и рассматривал ее как достоверную, поэтому все выводы имеют силу только при условии достоверности этой информации.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оцениваемую собственность и на результат ее оценки. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов.

Сведения, полученные Оценщиком из внешних источников, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать точность информации большую, чем точность исходных материалов, взятых из литературы, или представленной Заказчиком документации.

В отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения. Эти допущения Оценщик отражает в отчете по мере обращения к ним. Принятые допущения и ограничения следует учитывать при использовании представленных результатов.

Учитывая, что оценка объекта производится с целью получения кредита под залог, все неточности исходных данных, если отсутствовали надежные способы их уточнения, интерпретировались в пользу кредитора.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную (и/или общеэкономическую, и/или социальную и др.) ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, которую Заказчик предполагает использовать в соответствии с целью оценки. Но этот отчет не является гарантией того, что будущие партнеры или контрагенты Заказчика согласятся с оценкой стоимости, определенной Оценщиком.

Описанные выше допущения и ограничения подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, подписавшими отчет. Все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, не имеют силы. Настоящие допущения и ограничения не могут быть изменены, кроме как за подписью обеих сторон.

Без письменного согласия Оценщика, настоящий отчет не должен распространяться или публиковаться, равно как и использоваться, даже в сокращенной форме, для целей иных, чем указано выше. Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или другой стороны вследствие нарушения и/или игнорирования сформулированных ограничивающих условий.
^ Анализ информации, представленной для проведения работ по оценке
Для проведения работ по оценке объекта недвижимости Оценщик запросил у предприятия, информацию согласно перечню, представленному в приложении 1. Предприятие предоставило всю необходимую информацию, которая приведена в приложении 2.
^ Права собственности
Оцениваемый объект на дату оценки находился в собственности ОАО «ВВВ».

Оценка проводилась для полных прав собственности на оцениваемый объект. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством.

Объект оценки считается свободным от каких бы то ни было долговых обязательств. Права собственности на рассматриваемые объекты оценки, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства. Права собственности на объект недвижимости подтверждены свидетельством о государственной регистрации [15]. Земля находится в долгосрочной аренде (49 лет.) Права на землю подтверждены договором аренды [18].

^ Стандарты оценки
Отчет выполнен в полном соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» [12]. Кроме того, мы учитываем основные положения международных стандартов и стандартов РОО. Руководствуясь целью оценки в данной работе, мы учитывали требования стандартов оценки ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств [3] [11].

В отчете учитывались следующие положения стандартов.

Рыночная стоимость остается краеугольным камнем работы Оценщика. Она определяется как расчетная величина, равная сумме, за которую имущество (активы) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.


Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень износа (обесценения) должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного наличного потока должен быть основан на определяемых рынком значениях потока денежных средств и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то, что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).


То, каким образом та или иная собственность обычно обращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один-два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности Оценщик при определении рыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.


Иногда заказчику, имеющему обеспечение под финансирование или пытающемуся определить статус такого обеспечения, может понадобиться проведение оценки на базе, отличной от рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен, рассмотрев постановку задачи с требуемыми ограничениями, проводить оценку на базе, отличной от рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам и нормативным постановлениям и не будет вводить в заблуждение. В этих обстоятельствах обычной практикой для Оценщика должно являться включение в отчет оценки рыночной стоимости или иной существенной информации, отражающей отличия нерыночных оценок стоимости от рыночной стоимости.


Оценщик должен особенно внимательно следить за тем, чтобы избежать ситуаций, в которых нерыночная оценка стоимости может быть спутана с рыночной стоимостью. Несмотря на то, что при определенных обстоятельствах применение нерыночных методов оценки стоимости может быть вполне корректно, тем, кто будет пользоваться результатами такой оценки, необходимо разъяснить, что полученное значение стоимости не обязано совпадать (и в общем случае не совпадает) с рыночными показателями.


Приносящая доход недвижимость обычно оценивается на индивидуальной основе, хотя кредитным учреждениям может понадобиться оценить стоимость объекта недвижимости как части портфеля активов. В таких случаях отличие между этими, в общем случае, разными подходами должно быть ясно отражено.


В случае инвестиционной собственности Оценщику рекомендуется различать общий доход, приносимый недвижимостью с учетом заемного капитала, и общий доход без учета заемного капитала. Аналогичным образом, необходимо отметить, учитывается ли заемный капитал во внутренней норме прибыли. Кроме этого, следует объяснить все случаи, когда налоги исчисляются некоторым специальным образом.


Недвижимость, занимаемую владельцем, следует оценивать на базе вакантного владения и исходя из ее наиболее эффективного использования.

^ Процедура оценки
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

заключение с Заказчиком договора об оценке;

сбор информации для проведения работ по оценке;

изучение документов, предоставленных Заказчиком;

установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относятся объекты оценки;

выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление и передача заказчику отчета об оценке.



^ Сертификат качества оценки
Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим удостоверяют, что:

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, были собраны Оценщиками с наибольшей степенью использования их знаний и умений, и являются на их взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
^ Квалификационные данные исполнителей

Лейфер Лев Абрамович.

Научный руководитель проекта. Кандидат технических наук, , Член-корреспондент Российской Академии Проблем Качества, Научный консультант программы профессиональной переподготовки оценщиков Нижегородского Государственного Университета, Действительный член Российского общества оценщиков, Председатель правления Нижегородского отделения РОО.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 347867 «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Нижегородским государственным университетом им. Н.И. Лобачевского 21.02.2001г.


Кашникова Зинаида Анатольевна.

Эксперт-оценщик, специалист по ценным бумагам ЗАО «Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки».

Квалификационный аттестат ФКЦБ от 30.09.1999г., протокол №2/61.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 401364. Выдан МИПК ННГСУ 27.11.2000г.


Уханов Петр Евгеньевич.

Эксперт-оценщик.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 401383. Выдан МИПК ННГСУ 27.11.2000г.


В работе принимали участие:

Разживина Валентина Семеновна (подготовка сопроводительного письма и раздела «Общие сведения»)


Дубовкин Алексей Вячеславович (расчёт ставки дисконтирования на основе анализа рынка недвижимости в Нижнем Новгороде, прогноз темпов роста)


^ Вожик Сергей Владимирович

Эксперт-оценщик.

Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № 191188 «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Нижегородским государственным университетом им. Н.И. Лобачевского 21.02.2001г.
^ Описание объектов оценки
В соответствии с заданием оценке подлежит нежилое помещение №5 в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: Нижний Новгород, ул. БББ, 34. Осмотр здания и помещения проводился оценщиком 1 октября 2002 г. Результаты осмотра представлены фотодокументами (приложение 3) и нашли отражение в таблице 1 и в комментариях к анализу физического состояния помещений.

Помещение занимает первый этаж здания. Общая площадь помещения составляет 371,3 кв.м. [16]. Собственником и балансодержателем помещения является ОАО «ВВВ», расположенное в этом же здании. Согласно данным заказчика (см. приложение 2), оцениваемое помещение числится на балансе единым инвентарным объектом вместе с другими помещениями ОАО «ВВВ», поэтому выделить его балансовую стоимость отдельно невозможно. Общая балансовая (остаточная) стоимость помещений ОАО «ВВВ», расположенных в здании, на дату оценки составляет 304071 руб. Доля оцениваемого помещения в общей площади здания составляет 17,2%. Поэтому балансовая стоимость помещения может быть оценена величиной 304071*0,172 = 52214 руб. Последняя переоценка основных средств производилась собственником на 1.01.96 г. Согласно справке БТИ [16] действительная инвентаризационная стоимость оцениваемого помещения по данным переоценки на 2001г. составляет 81315 руб.
^ Место расположения объекта
Здание, в котором находится оцениваемое помещение, расположено в Советском районе Нижнего Новгорода. Передним фасадом здание выходит на улицу БББ - оживленную транспортную магистраль, соединяющую Советский район города с Нижегородским районом (См. схему 1).

Местоположение объекта

Схема 1




Вся территория Нижнего Новгорода разделена на 40 оценочных зон, в пределах которых рыночную стоимость одинаковых объектов недвижимости можно считать одинаковой. Рассматриваемый объект расположен в оценочной зоне Д1 (См. схему 2). Основными улицами, входящими в состав данной зоны кроме ул. БББ являются ул. Белинского, ул. Генкиной, ул. Республиканская, ул. Панина, ул. Полтавская.


Оценочные зоны г. Нижнего Новгорода

Схема 2




Территория вокруг здания асфальтирована. Имеются подъезд к зданию с ул. БББ, небольшая площадка на несколько автомобилей перед передним фасадом и автостоянка на заднем дворе. Земельный участок находится в аренде. Площадь участка относящегося к зданию составляет согласно договору аренды 1400 кв. м. [18]
^ Основные характеристики здания

Основные параметры здания по данным техпаспорта [14] и результатам осмотра приводятся в таблице 1.

Характеристика здания

Таблица 1

Наименование здания

Здание ОАО «ВВВ»

Год постройки

1968

Число этажей

4 + цокольный + подвал

Характеристика конструктивных элементов

Наименование

Исполнение

Фундаменты

Ж/бетонные блоки

Стены

Кирпичные

Перегородки

Кирпичные, ГВЛ

Перекрытия

Железобетонные плиты

Крыша

Чердачная

Кровля

Железная

Полы

Паркет, линолеум, керамическая плитка

Проемы оконные

Деревянные, окрашенные, металлические стеклопакеты.

Проемы дверные

Металлические окрашенные, деревянные

Отделка наружная

Облицовка цоколя декоративным кирпичом

Отделка внутренняя

Штукатурка, обои, покраска, кафельная облицовка в санузлах.

Санитарно-электротехническое оборудование

Электроосвещение, водопровод, канализация, центральное отопление, телефон

Строительный объем наземной части, куб. м.

8222



^ Физическое состояние объекта оценки


Внешний вид и состояние несущих конструкций здания
Здание в целом производит благоприятное впечатление. По результатам осмотра не выявлено каких-либо существенных дефектов несущих конструкций. Цокольный этаж здания недавно облицован декоративным кирпичом. Некоторое представление о внешнем виде здания можно получить из фотоматериалов, приведенных в Приложении 3.
^ Состояние оцениваемого помещения
Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.

К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.

К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.

В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.


Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.

Осмотр, проведенный оценщиком, позволяет охарактеризовать состояние данных помещений следующим образом.


Физическое состояние помещений второй группы

Таблица 2

Наименование

Физическое состояние

Полы

Паркетные полы имеют истертости и трещины. Линолеумные полы имеют истертости у дверей и в ходовых местах.

Проемы оконные

Оконные переплеты имеют мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, часть приборов повреждена.

Проемы дверные

Все дверные проемы заменены на новые.

Отделка внутренняя

Окраска потолков потемнела. Окраска стен местами потемнела и загрязнилась, имеет мелкие царапины и повреждения. Некоторые облицовочные панели отстают от стен.


Некоторое представление о состоянии оцениваемого помещения можно составить на основании фотоматериалов, приведенных в Приложении 3.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

для участка земли как свободного

для участка земли с существующими улучшениями.



Анализ возможностей использования участка, как свободного
При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.


Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).


Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости безусловно превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому Оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.
Анализ вариантов использования оцениваемых помещений


Использование, как производственных помещений
Нахождение объекта оценки в административном здании также накладывает некоторые ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных для организации производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.

Использование помещений, как торговых
С учетом планировки помещения, которое разделено на множество комнат разного размера, Оценщик считает осуществимым использование помещения для размещения фирм торгующих малогабаритными товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме того, отрицательным фактором с точки зрения этого варианта является то, что помещение размещено в здании на втором уровне над цокольным этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого варианта затрудняет недостаточное количество места для вместительной автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким образом, принимая во внимание, что переоборудование оцениваемого помещения в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.

Использование помещений в качестве склада
Не вызывает технических трудностей использование помещения в качестве склада., Однако, такое использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.

Использование помещений в качестве офисных
В результате приведённого анализа Оценщиком по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.


Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.


^ Процесс оценки

Общепринятыми подходами при оценке имущества являются:

Сравнительный подход

Доходный подход

Затратный подход



^ Затратный подход Методика оценки

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:


(1)


где:

РС – рыночная стоимость имущества

СЗ – стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа.

З – стоимость прав на земельный участок


В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» [12] под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.


Реализация затратного подхода в данном случае предполагает осуществление следующих процедур.

Рассчитывается стоимость затрат на строительство объекта недвижимости, в рыночных ценах на дату оценки (далее Восстановительная стоимость).

Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

Рассчитывается стоимость замещения объекта как разница между восстановительной стоимостью и общей величиной износа.

Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости замещения объекта оценки.


^ Расчет рыночной стоимости объекта


Определение восстановительной стоимости

Методика оценки встроенных помещений предполагает расчет восстановительной стоимости помещения на основе восстановительной стоимости всего здания. При этом расчет производится по формуле.


(2)

где:

- восстановительная стоимость всего здания

- общая площадь оцениваемого помещения

- общая площадь помещений в здании (исключая места общего пользования)


Расчет восстановительной стоимости здания, в котором расположено помещение, включал следующие этапы:

Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

Определение коэффициента прибыли инвестора

Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г. как произведения базовой восстановительной стоимости, цепных корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

Расчет индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.


Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле:


(3)

где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

^ Базовая восстановительная стоимость
Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:


(4)

где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки


В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28 [25,таб. 91]. Сравнительные характеристики аналога и здания, в котором находится объект оценки, приводятся в таблице 3.

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналога

Таблица 3

Параметры сравнения