Реферат: Внастоящей статье рассмотрены достоинства и недостатки существующих и предлагаемого методов доходного подхода к определению стоимости предприятий

Л. РЕВУЦКИЙ,

кандидат технических наук, старший научный сотрудник, консультант по вопросам управленческого аудита и оценки производственной мощности, уровня экономического развития и стоимости предприятий

Качество оценок стоимости предприятий методами доходного подхода (мифы и реальность)

В настоящей статье рассмотрены достоинства и недостатки существующих и предлагаемого методов доходного подхода к определению стоимости предприятий. Утверждается, что нормативно-доходный подход к решению такой задачи прогрессивен, так как учитывает все основные стоимостеобразующие элементы оцениваемой стоимости, а именно: стоимости материальных и нематериальных активов предприятия и земельного участка, на котором оно находится, если он выкуплен у государства. При этом неадекватные, порой мифические экономико-математические модели предприятия, с помощью которых определяют обычно договорную стоимость, заменяются моделью, представляющей достоверный экономический портрет оцениваемого объекта и позволяющей существенно повысить уровень обоснованности результатов оценочной работы.

Научно, экономически, юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная, объективная) рыночная стоимость предприятия состоит из двух обоснованных слагаемых: рыночной стоимости самого предприятия с учетом нематериальных активов и инфраструктуры, если таковая имеется, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором оно расположено и который ему принадлежит на правах земельной собственности. Далее по тексту прилагательное «рыночная» со словом «стоимость» для краткости употребляться не будет. Первое слагаемое (производственную, нематериальную и инфраструктурную собственность предприятия) обычно называют его имуществом. Второе слагаемое, если рассматриваемый земельный участок не арендован, а приватизирован, также является имуществом предприятия, но теоретически, методически и на практике при определении величины этих слагаемых целесообразно оценивать их отдельно. В зависимости от того, что представляет собой предприятие, какова структура капитала и имущества последнего, при определении его стоимости оно может рассматриваться как:

— имущественный комплекс;

— имущественно-земельный комплекс;

— земельно-имущественный комплекс производственного, сер висного, торгового или иного назначения.

В первом случае земельный участок предприятия, имущество самого предприятия и имущество его инфраструктуры, если все это рассматривается как единое целое, в сумме образуют его единый имущественный комплекс. Если же эти виды имущества при оценивании их стоимости рассматривают отдельно, то предприятие, для большей точности идентификации, классифицируют как имущественно-земельный комплекс, когда первое слагаемое его стоимости по величине превышает второе, и как земельно-имущественный комплекс — в противоположном случае. Как односложный имущественный комплекс может рассматриваться предприятие, организованное на арендованном земельном участке. Предприятие, находящееся на собственном земельном участке, может рассматриваться как своеобразное улучшение или обременение последнего, и наоборот, когда это более точно отображает действительность, земельный участок может быть улучшением либо обременением предприятия, последнее бывает крайне редко.

В связи с тем что вопросы определения стоимости земельных участков урбанизированных поселений, земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель под предприятиями в настоящее время теоретически и практически глубоко проработаны и опубликованы1, уделять им особое внимание в данной статье нет необходимости.

Из приведенных выше соображений можно сделать следующее заключение: экономически обоснованной и справедливой может считаться только такая оценка стоимости предприятия, которая включает в себя оценки стоимости всех видов стоимостеобразующего имущества, которыми оно располагает. При этом разные виды имущества предприятия могут быть оценены разными методами оценочных работ.

Для определения стоимости предприятий сегодня традиционно используют три основных методических подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Ниже пойдет речь только о доходном подходе и его разновидностях применительно к определению стоимости имущества предприятия без учета стоимости земельной собственности и инфраструктуры последнего.

Внимательное и непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению стоимости предприятий в его современном виде, размышления на эту тему вызывают глубокую озабоченность чрезвычайно низким уровнем теоретической и практической обоснованности, справедливости, адекватности (одним словом, качеством) получаемых на его основе оценок, неограниченными возможностями манипулирования, мистификации, мифологизации результатов работы оценщика при таком подходе как в сторону занижения, что встречается чаще, так и в сторону завышения. И то и другое, как правило, делается в порядке коррупции в интересах заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившую собственное название — «откат».

При доходном подходе сегодня, как правило, используют два метода определения стоимости предприятий. В тех случаях, когда предприятия имеют разработанные и утвержденные бизнес-планы работы на те или иные периоды календарного времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в учебниках и научной литературе по оценочной деятельности рекомендуется применять, и применяется на практике, метод дисконтирования ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов.

При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается использовать, и используется, метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный отчетный год их работы либо усредненных за несколько последних лет.

Теоретический посыл доходного подхода, состоящий в том, что стоимость предприятия определяется только на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемый объект может принести до окончания срока его жизнедеятельности1, как представляется, принципиально ошибочен, так как при таком подходе игнорируется то, что предприятие является имущественным комплексом, что оно обычно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле, кроме того, величину его стоимости в значительной степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системах бухгалтерского учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ известных случаев продажи предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, в частности тех, которые относятся к объектам высоких технологий, показывает, что их рыночная цена за счет стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной собственности намного, иногда в десятки раз, превышала их бухгалтерскую балансовую стоимость, подсчитанную затратным методом.

Наибольшее число недостатков-неопределенностей при использовании его для определения стоимости предприятий, безусловно, имеет метод дисконтирования капитализируемых доходов:

— отсутствует представление о том, какими именно капитализируемыми доходами должен заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без учета той или иной доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или после уплаты налогов и процентов и т. д.);

— сегодня, в условиях рыночной и, особенно, переходной экономики, часто бывает неизвестно, что будет завтра. Прогнозировать доходы на те или иные по продолжительности отдельные периоды календарного времени как минимум на пять лет вперед, — примерно то же, что «строить воздушные замки»;

— для прогнозов будущих доходов за базу обычно принимают фактический доход за последний отчетный год и фактические доходы за ряд предыдущих годовых периодов, а они, в силу, например, неудовлетворительного уровня менеджмента на предприятии, могут во много раз, отличаться от возможного для него в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной управленческой команды (при определении стоимости предприятия по величинам фактических годовых доходов на самом деле оценивают не рассматриваемое предприятие, а совсем другое, гипотетическое, нормативный годовой доход которого равен соответствующему фактическому доходу оцениваемого предприятия, иными словами, если фактический средний годовой доход рассматриваемого предприятия составляет 5 млн. руб., а нормативный — 50 млн. руб., то оценщик оценивает предприятие, по своим размерам в 10 раз меньшее и соответственно намного более дешевое, чем в заказе на оценочную работу);

— крайне неуместными, не отвечающими реалиям жизни представляются научные рекомендации и практика расчетов стоимости реверсии в постпрогнозные периоды времени применительно к отечественным предприятиям (наукообразные математические игры со случайными цифрами, которые иногда дорого обходятся участникам торговых сделок, дискредитируют профессию и работу оценщика);

— в переходных экономиках инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней инфляции для ожидаемых доходов предприятия ненадежны;

— отдельной проблемой является определение ставок дисконтирования будущих доходов. Для этой цели разработаны и используются примерно 15 методов, если не больше; побеждает метод экспертных оценок совокупного риска невыхода на прогнозируемые доходы при повседневной экономической деятельности предприятий. По данным известных литературных источников, сейчас эта ставка находится в пределах 30—35%, но со временем может быть снижена до 25%. Интересно отметить, что фактическая ставка дисконтирования сегодня в 3,5—5,5 раз отличается от величины безрисковой ставки капитализации доходов. При таком положении оценка текущей стоимости предприятия оказывается равной сумме годовых значений прогнозируемой для него фактической прибыли за вычетом налогов и процентов всего лишь за три с половиной и четыре года работы этого предприятия в будущем, что вряд ли соответствует его действительной стоимости;

— при использовании метода дисконтирования капитализируемых доходов не учитывается стоимость большей части нематериальных активов и земельного участка предприятия;

— результаты оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ, а также ряд других факторов, влияющих на величину оценки его стоимости;

— еще одним серьезным, малозаметным на первый взгляд, не сразу осознаваемым недостатком метода дисконтирования будущих денежных доходов предприятия является то, что оценка его стоимости производится не в момент ее определения, а, по крайней мере, на конец принятого прогнозного периода календарного времени, т. е. обычно через пять лет. Такой подход целесообразен при определении будущей стоимости ценных бумаг с твердо установленным процентным доходом, так как она не зависит от владельца этих бумаг. Риск невыхода на полученную этим методом оценку стоимости предприятия с непредсказуемым доходом в будущем чрезвычайно велик, потому что текущая рыночная стоимость промышленно-производственной собственности, помимо всего прочего, существенно зависит от способностей ее последнего приобретателя или нанятой им управленческой команды к успешному управлению бизнесом. Кроме того, покупателя предприятия интересует его стоимость во время оценивания перед покупкой, когда надо платить за него ту или иную вполне определенную сумму денег, а какой будет эта стоимость в недалеком или далеком будущем — вопрос не актуальный. Ответ на него обычно находится в области весьма сомнительных предположений, скорее всего фантазий.

Предприятия при использовании этого метода для определения их стоимости приравниваются к ценным бумагам типа облигаций, что несправедливо, неправомерно и глубоко ошибочно.

Концептуальная формула для определения оценки текущей стоимости предприятия (Осп) методом дисконтирования доходов в общем виде выглядит следующим образом:

, где:

 — поток капитализируемого дохода предприятия в  ом периоде календарного времени;

 — ставка (коэффициент) дисконтирования потока ;

 — число рассматриваемых периодов календарного времени (лет) работы предприятия.

Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании стоимости предприятий целесообразно применять в следующих случаях:

— при ожидании, что будущие доходы будут существенно отличаться от текущих;

— при наличии экономических обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов;

— когда оцениваемый объект находится в стадии строительства или же только что построен:

— если оценивается крупный многофункциональный коммерческий объект (гостиницы, пароходы, крупные предприятия и т. д.);

— потоки доходов и расходов оцениваемого объекта носят сезонный характер.

Есть основания полагать, что этому методу приписываются достоинства и возможности, которые у него отсутствуют. Где найти предприятия, соответствующие перечисленным условиям? Можно ли определить этим методом стоимость гостиниц, пароходов и других подобных объектов, если они должным образом не загружены? Такие вопросы можно продолжить. Налицо беспочвенная фетишизация рассматриваемого метода для задач, которые при его использовании корректно не решаются.

Использование метода дисконтирования денежных потоков для определения стоимости предприятий сегодня, безусловно, устраивает оценщиков такого вида имущества, так как этот метод позволяет выходить на любую по величине предварительно заданную (договорную) оценку стоимости объектов производственной собственности, соответствующую конъюнктурным требованиям заказчика оценочной деятельности (продавца, покупателя предприятия, представителей того или другого). Такая ситуация приводит к повышению вероятности возможных в будущем судебных разбирательств по поводу соответствия цены проданного предприятия его реальной стоимости и признания ранее свершившихся торговых сделок недействительными.

Аналогичные недостатки-неопределенности характерны и для метода прямой капитализации дохода предприятия, применяемого для определения его стоимости, правда, за исключением двух наиболее одиозных моментов: при этом методе отпадает необходимость использования сомнительных прогнозов потоков будущих доходов и ожидаемых уровней их инфляции. Все остальные недостатки, естественно, остаются. Степень достоверности получаемых ставок капитализации и дисконтирования капитализируемых доходов примерно одинакова.

Общий вид концептуальной формулы для получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода:

Осп = Дкс / Кк,

где:

Дкс — среднегодовое за ряд последних лет либо фактическое за последний отчетный год значение капитализируемого дохода предприятия;

Кк — ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс.

Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия получается, что если по каким-то причинам оно временно, например в течение последнего года, не работало, то его стоимость при нулевом доходе также равна нулю. Очевидный нонсенс, но иногда им пользуются.

Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е. когда ожидается, что будущие доходы предприятия будут примерно равны текущим или темпы их возможного роста могут быть достоверно просчитаны), а также для предприятий с определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед (а где такие взять, ведь ставки аренды меняются ежегодно?).

Считается, что метод прямой капитализации доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.

Более подробно области применения, а также вероятные достоинства и недостатки того и другого методов доходного подхода к определению стоимости недвижимости и, в том числе, предприятий, перечислены в лекциях С.В. Грибовского1.

Рассмотренные выше методы доходного подхода к оцениванию стоимости предприятий концептуальны и в практическом плане не состоятельны, потому что не позволяют даже удовлетворительно решать задачи, для которых они разработаны. В основу этих методов положены такие элементарные экономико-математические модели, которые не отражают самые важные стоимостеобразующие показатели и характеристики оцениваемого предприятия, например, его производственные возможности, структуру и оценки стоимости его имущества. Для метода дисконтирования доходов используемая модель предприятия представляет собой малочисленный ряд (5—10 цифр) ожидаемых в будущем фактических значений дисконтируемых доходов (при высокой степени неопределенности какими они будут на самом деле). Цифры такого ряда, по сути, являются плодом фантазии разработчиков бизнес-плана оцениваемого предприятия, и они, безусловно, устраивают его руководящую верхушку, независимо от того, насколько они объективны и отвечают интересам государства и общества. Экономико-математическая модель предприятия для метода прямой капитализации дохода вообще состоит из одной цифры фактически полученного годового капитализируемого дохода за последний полный отчетный год либо является среднеарифметической величиной таких доходов за несколько последних лет.

Таким образом, получается, что использование рассмотренных методов определения стоимости предприятий — элементарная игра в цифры, которая к оцениваемым хозяйственным объектам отношения не имеет, но результат подобной игры всегда известен заранее.

При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая тесно связана с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Если производственные и доходопроизводительные возможности какого-то предприятия используются лишь на 10%, то это не означает, что оценка его стоимости должна быть в десять раз ниже той, которая была бы при нормальной загрузке его на полную мощность. О таком предприятии можно сказать, что уровень профессионализма, качество его управленческой команды, а следовательно, и эффективность управления его производственной деятельностью на порядок ниже, чем требуется в рассматриваемом случае, но это обстоятельство не должно оказывать существенного влияния на величину его стоимости. Управленческая команда может быть заменена более эффективной, размеры получаемых предприятием доходов могут намного вырасти, в то время как его имущественно-земельный комплекс и стоимость останутся без изменений.

Итак, нетрудно прийти к выводу: достоинства, приписываемые существующим методам доходного подхода к получению оценок стоимости предприятий, при достигнутом уровне их теоретической проработки и накопленного опыта применения этих методов в практике оценочной деятельности, являются мифом, а сами расчетные оценки при всех попытках как-то «наукообразить» способы их определения иначе как мифическими не назовешь. И эта «лженаука», и мифология не столь безобидны, как кажется на первый взгляд. Трудно поверить, что разработчики, преподаватели, предприниматели, профессиональные оценщики, эксплуатирующие эту «науку», не понимают, что делают, не видят ее принципиальные недостатки. В настоящее время первоочередная задача оценщика предприятий — как можно больше угодить интересам заказчика, какими бы они ни были, чтобы не потерять этот заказ, — проще всего решается путем использования именно нынешнего доходного подхода и его методов решения таких задач. Получение научно, экономически и социально обоснованных оценок действительной стоимости предприятий в данный момент — проблема второго плана, тем более что практика рассмотрения спорных оценок предприятий в арбитражных судах нашей страны пока малозначительна и в ближайшем будущем вряд ли получит необходимое распространение.

Какие же утверждения преподавателей, теоретиков и практиков оценочной деятельности в нашей стране применительно к предприятиям и доходному подходу к их оцениванию являются устойчивыми но, к сожалению, вредоносными мифами?

Существующие методы доходного подхода к определению стоимости предприятий вполне пригодны для решения задач подобного рода, дают возможность получать результаты, отражающие реальную действительность, и позволяют фиксировать оценки, устраивающие все заинтересованные стороны: заказчика оценки, продавца и покупателя предприятия, оценщика и государство. Объективную оценку стоимости предприятия можно определять без учета структуры и стоимости имеющегося у него комплекса имущества. Для оценки стоимости предприятия достаточно располагать фактическими текущими значениями той части его доходов, которая выбрана для их прямой капитализации, или ожидаемыми на основе фактических данных будущими доходами, подвергаемыми дисконтированию.

Ставки дисконтирования будущих доходов и прямой капитализации их текущих значений поддаются строгому экономико-математическому обоснованию и расчету. Оценки стоимости предприятий, получаемые существующими методами доходного подхода, включают в себя долю, порожденную имеющимися у них нематериальными активами. Обоснованная оценка стоимости предприятия находится где-то между ее значениями, получаемыми методами доходного, затратного и рыночного подходов к решению таких задач.

В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.

Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны:

— искусственно занижаются размеры национального богатства страны;

— из-за границы не полностью поступают крайне необходимые народному хозяйству инвестиции, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;

— растет инфляция денежных средств;

— замедляются темпы экономического развития и роста народного хозяйства;

— низок уровень благосостояния нашего народа;

— несмотря объективные возможности для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира, Россия не выходит из числа стран третьего мира.

Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и, особенно, крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными и к последующей переоценке тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Например, новая, пересмотренная цена Криворожского металлургического комбината «Криворожсталь» (Украина) оказалась во много раз выше первоначальной цены его продажи.

Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу.

Недооценка и невключение стоимости земельных участков предприятий в стоимость их имущества по экономической инерции прошлого встречаются и в настоящее время, что вполне соответствует упомянутой выше негативной тенденции к занижению оценок промышленно-производственной собственности, но в современных условиях такого быть не должно.

Несмотря на многочисленные и очень серьезные недостатки используемых сегодня методов доходного подхода к решению рассматриваемых в статье задач, сам этот подход довольно жизнеспособен, заслуживает существования, применения и непременно будет развиваться при условии исправления тех недостатков, которые поддаются устранению.

Свободен от множества недостатков, подобных изложенным выше, применяемым в настоящее время методам доходного подхода к определению стоимости предприятий предлагаемый нормативно-доходный метод решения рассматриваемых задач, подробно изложенный в публикации1. По терминологической аналогии метод дисконтирования доходов мог бы быть назван прогнозно-доходным, а метод прямой капитализации дохода — фактно-доходным. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на кажущуюся элементарность, примитивность такого шага, пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостеобразующих видов его имущества.

Кратко поясним вопрос о нормативах дохода предприятий, которые предлагается использовать при нормативно-доходном методе определения его стоимости. Предприятие по своей физической, экономической и социальной природе в философском плане может рассматриваться в трех аспектах:

— как техническая система, которая может быть представлена в образе многоцелевого сборочного конвейера для производства продукции, товаров, работ и/или услуг;

— как трудовой коллектив людей разных профессий, объединенных для выполнения миссии предприятия в народном хозяйстве страны. Ключевые фигуры такого коллектива — основные производственные рабочие, каждый из которых имеет персональное рабочее место;

— как товар, имеющий спрос и стоимость на соответствующем рынке предприятий.

Однако предприятие может быть представлено в виде гипотетической машины, на которой одновременно трудится нормативное для него число основных производственных рабочих, и наоборот, в образе одного воображаемого основного производственного рабочего — этакого многостаночника, обеспечивающего нормальное функционирование такого условного числа машин, которое равно нормативной численности этих рабочих на предприятии.

Основополагающие закономерности, свойственные техническому средству (конвейеру, машине), рабочему человеку и товару в отдельности, во многом распространяются и на предприятие в целом, на его структурные подразделения, являющимися своеобразными симбиозами указанных ипостасей.

Машина, человек и товар должны иметь, и, как правило, имеют, паспорт (для товара — сертификат), в котором указываются соответственно основные технико-экономические показатели — для технического средства, производственные, трудовые, квалификационные характеристики — для рабочего человека и коммерческие, а также потребительские свойства — для товара.

Главными показателями таких паспортов для техники является проектная или расчетная производительность (норма производительности); для производственного рабочего — нормы выработки, времени, обслуживания; для товара — нормы трудоемкости, материалоемкости, энергоемкости, затрат, стоимости и др. Нормы производительности техники и выработки для рабочих обычно устанавливают в натурально-вещественных единицах измерения, которые при необходимости всегда могут быть указаны в стоимостном выражении.

По аналогии для каждого предприятия, его структурных подразделений и рабочих мест могут быть установлены нормативы продуктивности: товаропроизводительности, работопроизводительности и услугопроизводительности, а также соответствующие им нормативы доходопроизводительности (нормы выручки, объемов продаж), прибылепроизводительности, производительности по добавленной стоимости, чистому доходу и т. д. Именно те или иные из перечисленных нормативов доходопроизводительности предприятия используются по усмотрению оценщика для капитализации с целью определения обоснованной и справедливой стоимости оцениваемого объекта нормативно-доходным методом.

Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, приведена ниже:

Осп = NнпДн-чМкд(1 — Ии) — Фоп + Осзуп,

где:

Nнп — нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (н-ч)/год;

Дн-ч — фактическая (рыночная) доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д. е.)/н-ч;

Мкд — стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т. е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;

Ии — интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износа;

Фоп — финансовые обязательства оцениваемого предприятия с учётом дебиторской задолжности, д. е.;

Осзуп — рыночная или же нормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, если он выкуплен у государства, д. е.

Наиболее развернутая формула для определения величины Осп нормативно-доходным методом приведена в работе1.

Произведение двух первых членов последней формулы определяют величину нормативной доходопроизводительности предприятия Днп.

Методы определения значений показателей Nнп, Днп и Дн-ч наиболее полно представлены в монографиях2.

Рыночное значение показателя Дн-ч позволяет относить величину оценки Осп к ее рыночному значению. При отсутствии статистики по рыночным ценам земельных участков, аналогичных земельному участку рассматриваемого предприятия, определяют директивную стоимость этого участка. Ожидается, что она будет составлять 2,5% от кадастровой стоимости земли в целом по стране и 20% — для Москвы и Санкт-Петербурга, а также для городов с населением более трех миллионов человек.

Предполагается введение длительного запрета на перепрофилирование предназначения земельного участка предприятия.

Уже сегодня следует задуматься и найти разумное решение того, что нужно будет делать, когда наступит время первой продажи предприятий, выкупивших у государства свои земельные участки по директивной сверхнизкой стоимости. При определении стоимости и продаже предприятий с такими дешево приобретенными земельными участками последние будут оценивать минимум по полной кадастровой оценке или по их текущей рыночной стоимости, если ее можно будет определить. Если все оставлять как есть, владельцы этих предприятий даром получат от государства богатство, цена которого будет равна уточненной разнице между ценой первой продажи и директивной ценой выкупленного у государства земельного участка. В результате появится еще один слой мини-олигархов, разбогатевших за счет государства и его налогоплательщиков, т. е. за счет бывшей общенародной собственности, которая за все 70 лет советской власти ничего не стоила и не продавалась. При последующих повторных продажах (перепродажах) предприятий таких перекосов уже не будет.

Чтобы не допустить очередной несправедливости, в нашей стране обязательно должен быть разработан и принят специальный закон, согласно которому осовремененная разница в оценке стоимости земельного участка впервые продаваемого предприятия и директивной ценой приобретения его у государства должна изыматься у продавца такого предприятия и направляться в пользу (в бюджет) государства.

Как можно заметить, последней формулой для определения значений показателя Осп наиболее полно учитываются все структурные стоимостеобразующие элементы рыночной стоимости предприятия и основополагающие факторы, влияющие на ее величину.

За представленными параметрами этой формулы ясно просматривается производственный, экономический, финансовый и социальный портрет оцениваемого предприятия как имущественно-земельного комплекса со всеми искажениями, вносимыми его интегральным (совокупным) износом, финансовыми обязательствами, возрастом и фактическим организационно-техническим и финансово-экономическим состоянием. Влияние на величину Осп размеров материальных и нематериальных активов реализуется и учитывается через показатель Дн-ч. Если с его помощью отражается удельная величина прибыли предприятия до вычета налогов и процентов, принимаемая в качестве капитализируемого дохода, то разницей между фактическим (рыночным) показателем размера этой прибыли и нормой прибыли для рассматриваемого типа предприятий характеризуют ту часть стоимости предприятия, которая получается за счет капитализации его учитываемых в бухгалтерской отчетности и латентных нематериальных активов.

Капитализация нормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяет исключить влияние на величину Осп существующего в момент проведения оценочных работ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) его управленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.

Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:

Иф = Апн — Аин / Апо,

где:

Апн — амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д. е.;

Аин — амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д. е.;

Апо — общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д. е.

Методы опреде