Реферат: Земля как объект использования и охраны в Республике Молдова

--PAGE_BREAK--3. Право собственности на землю.
Важнейшей предпосылкой обеспечения рационального и эффективного
использования природных ресурсов, в нашем случае земли, в сельском хозяйстве
является изменение отношений собственности на землю. По мнению инициаторов
земельной реформы именно отношения собственности определяют степень
хозяйственной самостоятельности тех, кто работает на земле, их
заинтересованность в лучшем использовании земель. Право собственности на
земельные участки должно было обеспечить интерес к бережному использованию
земель, к сохранению и повышению плодородия почв.
До 28.06.40 большинство земель в Бесарабии были частной собственностью
граждан. После «оккупации» Президиум ВС СССР 15.08.40 объявил национализацию
земель в Бесарабии в соответствии с Декретом о земле от 08.11.1917.
Тем не менее, право частной собственности на землю продолжало существовать
де-факто до 1944 и даже позже, о чем свидетельствуют многочисленные акты
купли-продажи земли, завещания земли, уплата земельных налогов того времени
.
Затем долгое время земля рассматривалась как объект исключительной
собственности государства. Переход к рыночным механизмам регулирования
экономики требовал реформирования отношений собственности, прежде всего
правового регулирования отношений в сфере недвижимого имущества. После 1990
года ряд актов, включая Декларацию независимости, осуждали монополию
государства на землю. С принятием Закона «О собственности» от 22.01.91 стала
возможна не только государственная, но и частная собственность на землю
(часть 1 статьи 13 Закона). Реализация данного права, то есть наделение
граждан землей, согласно статье 14 Закона «О приватизации» от 04.07.91,
должна была проводиться в соответствии с Земельным кодексом, который был
принят 25.12.91и который установил в статье 13 порядок предоставления земель
в частную собственность граждан.
Статья 46 Конституции РМ 1994 года также гарантировала право частной
собственности. Кроме того, Конституция установила, что собственность может
быть публичной и частной, в отличие от Закона «О собственности» от 22.01.91,
который различал государственную, общественную, в том числе колхозную, и
частную собственность.
Однако вплоть до 1996 года существовала парадоксальная правовая ситуация-
право частной собственности на землю признавалось, но граждане не могли
реализовать право отчуждать земельные участки, так как, во-первых,
Постановление ВС ССРМ от 23.01.91 «О порядке введения в действие Закона ССРМ
«О собственности» и Закон от 10.02.95 « О внесении изменений и дополнений в
Земельный кодекс» ограничивали право собственников распоряжаться землей, так
как было установлено, что распоряжение путем купли-продажи, передачи в дар,
мены осуществляется с 01.01.2001. Земельным кодексом предусматривался также
ряд ограничений права собственности на земельный участок, связанных с
периодом предоставления и площадью предоставляемых земельных участков,
регламентацией прав собственников доли равноценной земли и порядком
назначения на должность вновь созданного сельскохозяйственного предприятия.
Во-вторых, в Гражданском кодексе установлено, земельные отношения
регулируются земельным законодательством, а оно не предусматривало порядок
отчуждения земельных участков.
Постановлением Конституционного суда 26 января и 2 октября 1996 года
указанное ограничение было признано неконституционным, но в части 6 статьи 6
Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли было установлено
новое ограничение уже для собственника купленного земельного участка
сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, институт права частной собственности на землю прошел долгий
путь становления в РМ, прежде чем включить в себя всю полноту полномочий
собственника- право владения, пользования и распоряжения.
В то же время дискуссионен вопрос приоритетов при включении земли в
гражданский оборот. Так, высказывается мнение, что не оборот земли, не
включение её в товарно-денежные отношения, а рациональное и эффективное
использование земли по её целевому назначению должно стать исходным
положением, лежащим в основе нормативного закрепления данного института.
Мотивируется это тем, что для гражданского права главное обеспечить свободу
и автономию воли собственника земельного участка и потому указанное
требование ему безразлично, тогда как для земельного права это условие
является одной из принципиальных установок .
На мой взгляд, данное мнение довольно обосновано, хотя и предполагает
преобладание публично-правового элемента над частноправовым в регламентации
гражданско-правовых отношений по поводу земли.
Право собственности, согласно Закону «О собственности» от 22.01.91, включает
в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Субъектами
данного права могут быть государство, физические и юридические лица РМ, а в
некоторых случаях и иностранные физические и юридические лица. И если с
первыми двумя категориями субъектов права собственности как бы всё ясно, то
третья категория требует объяснения. Закон «О нормативной цене и
купле-продаже земли» от 25.07.97 в части 3 статьи 4 закрепил, что земли,
находящиеся в публичной собственности, могут быть проданы, в том числе и
иностранным инвесторам, за исключением земель сельскохозяйственного
назначения и земель лесного фонда, которые могут быть проданы только
физическим и юридическим лицам РМ.
Объектами права собственности на землю, согласно статье 2.1 Земельного
кодекса, могут быть земельные участки, земельные доли и права на них.
Объем же прав собственников нашел более детальное описание в статье 27
Земельного кодекса:
1. Самостоятельно хозяйствовать на земле;
2. Распоряжаться полученной продукцией и доходами от её реализации;
3. Использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли;
4. Возводить жилые дома, производственные, социально0культурные и иные
сооружения;
5. Отдавать землю или часть её в аренду или иную форму пользования;
6. Получать в случае изъятия земли для государственных и общественных нужд
полную компенсацию затрат и убытков, включая упущенную выгоду;
7. Передавать землю в наследство и отчуждать её в соответствии с законом.
Объем обязанностей собственников тождественен с объемом обязанностей
землепользователей, поэтому во избежание излишних повторений они будут
рассмотрены в следующем вопросе.
Вместе с тем, характеризуя право собственности на землю нельзя не учитывать
и экологические аспекты регулирования отношений частной собственности на
землю. Дело в том, что интерес собственника в рациональном использовании
природных ресурсов и охране окружающей среды обусловлен двумя
обстоятельствами: во-первых, собственник заинтересован наиболее эффективно
использовать полезные свойства его имущества — в этом сущность права частной
собственности на землю; а во-вторых, природно-экономические характеристики
ресурса как объекта права собственности, цель его использования в
общественном производстве определяют характер отношения к нему его
собственника, интерес собственника рационально его использовать, сохранять и
восстанавливать.
Однако практика последних лет показала, что наделение граждан правами
собственников не увеличила заинтересованности в рациональном использовании
земель. Более того, на мой взгляд, культура использования земель неуклонно
снижается. Причиной этого является переоценка значимости права частной
собственности на землю для рационального использования земель.
Сама по себе частная собственность на землю лишь создает предпосылки для
обеспечения оптимального использования природных ресурсов, но никак не
гарантирует этого. В идеале же собственник, конечно, заинтересован  в том,
чтобы постоянно извлекать доход вследствие наиболее эффективного
использования земель, в том числе, повышая плодородие почв и сохраняя их.
Решение данной проблемы видится мне только в ограничении прав земельных
собственников, которое должно состоять в том, что они могут свободно
владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии (!), что это не
наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц. Данный принцип должен найти конкретное воплощение в Земельном
кодексе при формулировании прав и обязанностей земельных собственников.
Примером таких ограничений могут служить уже упоминавшиеся выше ограничения,
связанные с установлением санитарных и охранных зон вокруг земель
заповедников, земель оздоровительного назначения и т.д.
Но в данном вопросе нельзя «перегибать палку». Так, ограничения, вводимые в
связи с установлением охранных и санитарных зон настолько суровы, что порой
означают фактическое изъятие земель. Между тем, согласно статье 46
Конституции, никто не может быть лишен своего имущества иначе как в случае
установленной законом общественной необходимости при условии справедливого и
предварительного возмещения.
Указанное обстоятельство, по моему мнению, оправдывает и настоятельно
требует законодательного закрепления нормы, согласно которой ограничение
прав земельных собственников, лишающее их возможности использовать земли по
их целевому назначению, должно рассматриваться как изъятие собственности,
влекущее возмещения всех причиненных убытков.
Законодательство всех цивилизованных стран уже давно допускает такие
ограничения. Так, статья 14 Конституции Германии разрешает вводить
необходимые для общества ограничения права собственности, в том числе на
земельную недвижимость. Аналогичное положение содержит и Аграрный кодекс
Франции. И это притом, что согласно параграфу 903 Германского гражданского
уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению, а статья 544
Французского гражданского кодекса закрепляет право собственника пользоваться
и распоряжаться вещью наиболее абсолютным способом.
4. Право землепользования.
Землепользование следует рассматривать не только как правомочие
собственника, поскольку возможно пользование землей без обладания правом
собственности на неё. Поэтому круг землепользователей шире круга
собственников. Соответственно, можно различать землепользование
собственников и не собственников земли. Однако качественный состав круга
субъектов права землепользования практически тот же, что и круг
собственников — это государство, физические и юридические лица РМ и
иностранные физические и юридические лица.
Если говорить об объеме прав землепользователей, то он, безусловно, уже, так
как у них отсутствует, прежде всего, право распоряжения землей, если конечно
речь не идет о пользователях-собственниках, о правах которых уже говорилось
выше. Права землепользователей можно условно разделить на общие и
специальные. При этом первые присущи всем землепользователям независимо от
категории земель. Это право распоряжаться полученной продукцией, право
использовать полезные ископаемые, леса, воды и другие богатства земли,
получать компенсацию затрат на улучшение земель в случае прекращения права
пользования землей, также право на защиту своих прав и др. Конкретные же
права по использованию земли зависят от целевого назначения земли и условий
её предоставления, в частности конкретные правомочия землепользователя могут
быть указаны в договоре аренды.
Обязанности землепользователей, как уже отмечалось выше, совпадают с объемом
обязанностей собственников земли. Объясняется это, прежде всего тем, земля
представляет одинаковую ценность для государства и общества вне зависимости
от того, пользуется ли ей собственник или землепользователь — все они в
равной степени должны беречь землю. Круг их обязанностей мы находим в статье
29 Земельного кодекса:
1. Использовать землю в соответствии с её назначением;
2. Соблюдать условия эксплуатации земли, не допускать сверхнормативного
применения химикатов;
3. Вовремя вносить земельный налог и другие платежи за использование земли;
4. Принимать меры по предупреждению и борьбе с эрозией, с уплотнениями, с
оползнями, обеспечивать как получение качественной продукции, так и защиту и
улучшение плодородия почв;
5. Уважать права других обладателей земли;
6. Сохранять межевые знаки;
7. Соблюдать проект организации территории;
8. Своевременно предоставлять в органы местного публичного управления
сведения о состоянии и использовании земель.
Кроме того, к землепользователям в полной мере применимы и описанные ранее
ограничения права пользования.
Основания для возникновения землепользования могут быть различны: договор
аренды, наделение служебным наделом и др.
Изменения права землепользования также обусловлены изменениями тех правовых
оснований, которые повлекли возникновение права землепользования. Например,
стороны договора аренды вносят изменения в договор.
К основаниям прекращения права землепользования, исходя из содержания статьи
23 Земельного кодекса, можно отнести:
1. Добровольный отказ обладателя от земли;
2. Изъятие земли для государственных или общественных нужд;
3. Изъятие земли в порядке статьи 25 Земельного кодекса;
4. Истечение срока, на который земля была предоставлена;
5. Прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации;
6. Прекращение трудовых отношений, в рамках которых был предоставлен
служебный надел;
7. Несоблюдение условий договора аренды;
8. Использование орошаемых земель способами, приводящими к их заболачиванию,
вторичному засолению и возникновению очагов ирригационной эрозии;
9. Использование земельного участка способами, приводящими к деградации
почв, их химическому, радиоактивному и другому загрязнению, ухудшению
экологической обстановки.
Кроме того, совсем недавно вышел Закон «Об экспроприации для
общественно-полезных целей» от 08.07.99. Под экспроприацией в данном законе
понимается «передача имущества и имущественных прав из частной собственности
в публичную…». В качестве объектов экспроприации статья 2 данного закона
называет недвижимое имущество, в том числе и земельные участки, право
пользования недвижимым имуществом до 5 лет, если стороны не установили
другой срок. Таким образом, экспроприацию следует рассматривать как одно из
оснований прекращения права землепользования и права собственности на
земельный участок. При этом статья 13 Закона указывает, что экспроприация
возможна по решению суда с предварительным и справедливым возмещением.
Статьи же 9-12 указанного закона предусматривают и внесудебный порядок
осуществления экспроприации, если есть согласие собственника объекта на
немедленное и справедливое возмещение.
В завершение хотелось бы уделить немного внимания аренде как одной из форм
землепользования. Специфика данной формы землепользования выражается в
следующем:
1. Срочность — согласно Закону «Об аренде», срок аренды не может превышать
99 лет.
2. Платность — арендатор платит арендодателю арендную плату, установленную
сторонами, а за аренду земель, находящихся в публичной собственности — не
менее 2% и не более 10% от нормативной цены в зависимости от назначения
земли.
3. Взаимная регламентация отношений сторонами по использованию земель.
На мой взгляд, потенциальные возможности, которые может дать
сельскохозяйственная аренда, не оценены по достоинству в нашей стране, как
на законодательном уровне, так и на практике. Дело в том, что
сельскохозяйственная аренда- это особый способ ведения хозяйства, который,
являясь важным инструментом земельного оборота, позволяет осуществить
движение земли от не хозяйствующего собственника к хозяйствующему не
собственнику. Указанный инструмент, найди он широкое распространение,
возможно, не допустил бы повсеместного простоя необработанных земель.
В Западной Европе сельскохозяйственная аренда, будучи одним из рычагов
аграрной политики, способствует созданию оптимальных производственных единиц
для эффективного ведения хозяйства.
Показателен в этом плане пример Франции, которая имеет процветающее сельское
хозяйство и, особенно, виноградарство. Так вот, во Франции более 55%
сельскохозяйственных земель находятся в аренде.
При этом более 10 французских законов посвящены исключительно
сельскохозяйственной аренде и характеризуются императивным подходом к
регулированию данных отношений. Так, минимальный срок аренды — 9 лет, а
долгосрочная аренда бывает на 18 и более лет и на 25 и более лет. И даже
арендная плата хоть и устанавливается сторонами, но на основании
определенного перечня продуктов в пределах вилки, предлагаемой в
постановлениях префектов каждого сельскохозяйственного микро региона,
которые принимаются с учетом цен на те виды сельхозпродукции, которые
приняты в качестве основания для определения размеров арендной платы .
Аналогичное положение наблюдается и в Швеции, где также большинство
сельскохозяйственной недвижимости, и даже 80% земель лесного фонда
принадлежат частным собственникам, непосредственно не работающим на данных
землях.
У нас же аренда земельных участков традиционно рассматривается как менее
защищенная и выгодная с экономической точки зрения форма владения, чем
собственность. А обусловлено это, прежде всего тем, что правовой вакуум в
области земельной аренды делает землепользователя беззащитным перед такими
превратностями как передача земельного участка другому лицу, возможное
повышение нормативной цены, рост арендной платы и т.д.
Кроме того, в отличие от рынка жилья, где преобладает вторичный рынок,
аренда земельных участков сосредоточена на первичном рынке, на котором
основным собственником выступают органы местного публичного управления.

5. Порядок предоставления и изъятия земель.
Порядок предоставления земельных участков регулируется Земельным кодексом и
Постановлением Правительства от 03.05.96 «Об утверждении Положения о порядке
предоставления земель». Предоставление земель осуществляется на основе
проектов и схем организации территории и документации по градостроительству.
Порядок предоставления различается в зависимости от цели отвода земли.
Наибольшее распространение и значение для народного хозяйства РМ имеет
предоставление земель для сельскохозяйственных нужд с целью организации
новых форм предпринимательской деятельности. Остановимся на характеристике
данного вида предоставления. Оно осуществляется в следующем порядке:
А. Заинтересованные лица подают органу местного публичного управления и
правлению хозяйства, в котором работают, заявление об увольнении и выдаче
имущественной доли, а также о предоставлении земель для формирования нового
хозяйства;
Б. Земельная комиссия села (коммуны) рассматривает устав вновь создаваемого
сельскохозяйственного предприятия и вырабатывает предложение по размещению
земель с учетом выполнения требований по их компактному расположению и
рациональному использованию;
В. Районный  исполнительный комитет на основании совместного предложения
земельной комиссии и комиссии по реорганизации устанавливает место
размещения земель;
Г. На основании решения районного исполнительного комитета примэрия
муниципия, примэрия села (коммуны) принимает решение о предоставлении
земель, выдаче документов, удостоверяющих право собственности на землю,
занесения в кадастровые регистры;
Образец документа, подтверждающего право собственности на землю, находится в
Приложении №1.
Материалы о предоставлении земель для сельскохозяйственных нужд в границах
сел (коммун) оформляются службой села (коммуны) согласно действующему
законодательству.
Согласно статье 15 Земельного кодекса, предоставление земель для несельскохозяйственных нужд производится в два этапа:
1. Предварительное размещение объекта;
2. Окончательный отвод земельного участка.
Юридические и физические лица, заинтересованные в предоставлении им
земельных участков для несельскохозяйственных нужд, обращаются с
ходатайством в органы местного публичного управления о предварительном
согласовании места размещения объекта с указанием ориентировочной площади
участка, желаемого места размещения объекта, его технической характеристики,
необходимости обеспечения инженерными сетями, возможности кооперации с
другими предприятиями.
К ходатайству прилагаются следующие документы:
1. Схема-чертеж испрашиваемого земельного участка;
2. Схема генерального плана, типовой проект или его аналог, схемы автотрасс
и линий электропередачи и др.
Органы местного публичного управления в десятидневный срок рассматривают
ходатайства юридических и физических лиц и при положительном решении вопроса
сообщают им письменно о необходимости подготовки материалов предварительного
согласования места размещения объектов.
Для решения вопроса по выбору участка районный исполком, примэрия муниципия
назначает комиссию по выбору участка. Результаты работы комиссии по выбору
земельного участка под размещение объекта оформляются актом.
Представленные материалы предварительного согласования места размещения
объекта орган местного публичного управления рассматривает в десятидневный
срок  и выдает разрешение на проведение проектных работ в пределах своей
компетенции, а для остальных — заключение о размещении объекта. Разрешение
на проектирование не является основанием для проведения работ по
строительству объекта.
После утверждения проекта строительства объекта юридические и физические
лица, заинтересованные в предоставлении земель, представляют согласованные в
установленном порядке материалы на рассмотрение органам местного публичного
управления.
Наконец, органы местного публичного управления в пятнадцатидневный срок
рассматривают представленные материалы и в пределах своей компетенции
принимают решение об отводе земель.
Если же решение вопроса об отводе земель входит в компетенцию Правительства,
физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земель,
представляют материалы с решением органов местного публичного управления,
согласованные со всеми заинтересованными ведомствами, на рассмотрение
Министерству сельского хозяйства и продовольствия.
Оно, в свою очередь, в десятидневный срок изучает материалы и со своим
заключением представляет их на рассмотрение Правительству.
Правительство на основании представленных материалов принимает постановление
об отводе земель.
Кроме того, Земельный кодекс предусматривает предоставление работникам
определенных отраслей народного хозяйства (транспорта, связи и др.)
служебные наделы в виде участков пахотной земли, сенокосов и пастбищ.
Процедура наделения служебным наделом определяется руководством
соответствующего хозяйства, поскольку эти участки выделяются из земель,
находящихся в пользовании данной хозяйственной единицы.
Специфика данных наделов в том, что они могут быть использованы только в
сельскохозяйственных целях.
Что касается изъятия земель, то данный вопрос четко решен статьей 25
Земельного кодекса, которая устанавливает, что в случае невыполнения
землевладельцем или землепользователем своих обязанностей в установленный
срок (до двух лет), решением суда по ходатайству собственника земли он
теряет право на владение или пользование землей. Но тут же надо уточнить,
что, во-первых, в данном случае имеется в виду обязанность использовать
земельный участок по его целевому назначению, а во-вторых, суд выносит
решение об изъятии земельного участка только после того, как к
землевладельцу или землепользователю применяются административные санкции и
он предупреждается в письменном виде о необходимости выполнять свои
обязанности.
Следует отметить, что данная норма имеет важное значение для охраны земель,
поскольку из буквального содержания закона следует, что она «ограждает»
землю сразу от двух неблагоприятных факторов — нецелевого использования и не
использования как такового в том смысле, что земля простаивает
необрабатываемая. К сожалению, такая защита земель выглядит эффективной
только теоретически, поскольку на практике контроль за целевым
использованием земель осуществляется очень слабо. Тем не менее, возможно,
данная норма сыграет свою роль в будущем.
Иные основания прекращения права землепользования уже рассмотрены при
рассмотрении вопроса землепользования.
    продолжение
--PAGE_BREAK--
еще рефераты
Еще работы по государству, праву
© РОНЛ.орг 2000-2026 По всем вопросам обращаться на эту почту: admin@ronl.org