Реферат: Методы оценки стоимости объектов недвижимости

--PAGE_BREAK--2.1         
Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной <img width=«12» height=«23» src=«ref-2_1671952891-247.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_2.files/image002.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_15»> единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где

Со  — стоимость оцениваемого объекта;

См2  — стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; 

Sо  — площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп  — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

Кн  — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

Км  — коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв  — коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз  — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс  — коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
-  единое функциональное назначение;
-  близость физических характеристик;
-  сопоставимый хронологический возраст объектов;
-  другие характеристики.

2.2         
Метод разбивки по компонентам
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

<img width=«220» height=«78» src=«ref-2_1671953138-918.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_2.files/image004.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_17»> , где

Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных компонентов здания;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
-  субподряд;
-  разбивка по профилю работ;
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.


2.3         
Метод количественного обследования
Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ü        ресурсный;

ü        ресурсно-индексный;

ü        базисно-индексный;

ü        базисно-компенсационный;

ü        на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод — суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
    продолжение
--PAGE_BREAK--


3.                Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3):

<img width=«59» height=«41» src=«ref-2_1671954056-434.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image002.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_19»> или <img width=«47» height=«41» src=«ref-2_1671954490-396.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image004.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_20»>, где

С (V) — стоимость недвижимости;

ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

<img width=«471» height=«240» src=«ref-2_1671954886-2219.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image006.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_21»>

Рис. 3. Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:

1)       Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2)       Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3)       Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

·        операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

·        фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

·        резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4)       Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5)       Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:

ü        инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

ü        рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

o     прямой капитализации доходов;

o     дисконтированных денежных потоков.


3.1.       
Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).


Метод капитализации доходов используется, если:

o         потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

o         потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

<img width=«71» height=«41» src=«ref-2_1671957105-468.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image008.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_25»> или <img width=«69» height=«41» src=«ref-2_1671957573-470.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image010.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_26»> , где

С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК — коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

<img width=«100» height=«21» src=«ref-2_1671958043-461.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image012.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_27»> , где

S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См — арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

Ø        с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Ø        метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

Ø        метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+  Безрисковая ставка дохода + 
+  Премии за риск +
+  Вложения в недвижимость + 
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости + 
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

<img width=«192» height=«21» src=«ref-2_1671958504-572.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image014.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_28»> ;

<img width=«113» height=«45» src=«ref-2_1671959076-570.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image016.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_29»> ; где

Rн – номинальная ставка;

Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

<img width=«185» height=«23» src=«ref-2_1671959646-599.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image018.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_30»> ;

<img width=«185» height=«23» src=«ref-2_1671960245-600.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image020.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_31»> ; где

Dr, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

<img width=«72» height=«41» src=«ref-2_1671960845-463.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image023.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_32»> ; где

Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты;

К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

<img width=«84» height=«45» src=«ref-2_1671961308-493.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image025.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_33»> ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;

Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

<img width=«252» height=«33» src=«ref-2_1671961801-778.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image027.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_34»> , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур  — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

ü        прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

ü         возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

ü        возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.


Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

<img width=«85» height=«41» src=«ref-2_1671962579-467.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image029.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_35»> ; где

n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

<img width=«139» height=«21» src=«ref-2_1671963046-517.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image031.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_47»> ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

<img width=«145» height=«21» src=«ref-2_1671963563-539.coolpic» alt=«www.aup.ru/books/m94/3_5_3.files/image033.gif» v:shapes=«Рисунок_x0020_49»> ,

где Уб  — безрисковая ставка процента.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.


    продолжение
--PAGE_BREAK--