Реферат: Рынок недвижимости
Содержание
1. Введение
2. Сегодняшнеесостояние рынка промышленной недвижимости
3. Характеристикипромышленной недвижимости
3.1 Объектыпромышленной недвижимости
3.2 Земельныйвопрос
3.3 Характеристикиземельного участка
3.4 Правана земельные участки
3.5 Целевоеназначение земельных участков
3.6 Типземельного участка
3.7 Общиепараметры земельных участков
3.8 Местоположениеземельного участка
3.9 Инфраструктураземельного участка
3.10 Параметрыстроений на земельных участках
4. Классификацияпромышленных объектов
5. Спроси предложение
5.1 Особенностиспроса
5.2 Чертыпредложения
6. Тенденциии прогнозы
7. Заключение
Использованнаялитература
1. Введение
Для размещения мелких исредних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов — наличиенеобходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы ксотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок сучастием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощностии самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как этопроисходило раньше.
Дать четкий прогноз набудущее рынка промышленной недвижимости сложно. На данный момент правительствостолицы России приняло проект Пром-Сити, по плану которой будет назначенапромышленная зона за чертой города, где будут строиться промышленные помещенияулучшенного типа, но инвесторов, которые решаться финансировать данный проект,пока не нашлось.
2. Сегодняшнеесостояние рынка промышленной недвижимости
В настоящее время рынокпромышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основномэтот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающимисобственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственнымиспользованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений,характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынказаключается в том что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишьнебольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качествоработы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можноотнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнемуостается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие,недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.
Также следует отметить,что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в рукахгосударства. Гос. структуры не обеспечивают эффективное использованиепроизводственных комплексов, а также создают определенные трудности при решенииподобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцамипроизводственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонногокомплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственныхпомещений.
По проекту Пром Ситипредполагается начало массовых переездов промышленных предприятий за пределыгородской черты, в специально предназначенные для них зоны. Подобная мироваяпрактика существует уже давно и полностью оправдывает себя во всех отношениях:и в социальном, и в экологическом, и в производственном. В настоящее время вМосковском столичном регионе некоторая часть потребителей рынка отодвинулиграницы удаленности рассматриваемых объектов недвижимости до 30-50 км от МКАД.Наиболее популярными направлениями и районами являются Северо-Западное иЗападное направления, являющиеся основными путями, по которым импортируютсягрузы из Европы, кроме того определенная доля спроса приходится на направлениеМосква Нижний Новгород. В настоящий момент спрос на приобретение промышленнойнедвижимости существенно превышает предложение. Наблюдается растущий интересзападных инвесторов, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.
3. Характеристикипромышленной недвижимости
3.1 Объектыпромышленной недвижимости
На сегодняшний моментсуществует определенная путаница в определении и различении рынка складской ииндустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынкамиофисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическаясоставляющие стали причиной смешения представления о них. Если сравнивать дваэти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительноцивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по прежнемупредоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основнаяспецифика индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимостиотносятся:
1. Заводы.
2. Склады.
3. Имущественныекомплексы.
4. Бывшие ВПК.
5. Земельные участкипромышленного назначения.
Под складами мы будемпонимать те объекты, которые были построены в советский период со складскимназначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственныхцелях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и также современные логистические парки несомненно относятся к объектам складскойнедвижимости.
промышленныйнедвижимость земельный участок
3.2Земельный вопрос
Из всего многообразияобъектов, можно особо выделить комплексы с оформленными в собственностьземельными участками. Это и есть самые ликвидные объекты на сегодняшний день. Ксожалению таких объектов не много на данный момент. Ситуация по выкупу земли всобственность тормозится и объективными и субъективными причинами. Естьвероятность что ситуация по выкупу земли начнет меняться после 1 января 2006года, но никаких санкций к не переоформившим ПБП (постоянное бессрочноепользования), в этот срок не предусмотрено. Во многих случаях стоимость земельныхучастков может превышать стоимость строений, расположенных на нем. Но усобственников нет четкого понимания в земельных вопросах. Значительная частьвремени уходит на убеждение, что в существующем состоянии земельных отношенийобъект не продать по высокой рыночной цене.
Следует также отметить:
1. Трудности сюридическим оформлением.
2. Сложности спереводом земель из одной категории в другую.
3. Земли под многимипредприятиями находятся в постоянном бессрочном пользовании.
4. Не завершенаразработка законодательной базы выкупа земель под предприятиями.
5. Стремление продавцовскрыть фактическую стоимость объекта.
3.3Характеристики земельного участка
Далее рассмотрим болееподробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объектыпромышленной недвижимости как земельные участоки со строениями иинфраструктурой можно выделить их основные характеристики:
1. Права на земельныйучасток.
2. Целевое назначение.
3. Тип.
4. Общие параметры.
5. Местоположение.
6. Инфраструктура.
7. Здания и сооружения(параметры строений на земельных участках).
8. Юридическая схемапрохождения сделки.
3.4Права на земельные участки
Права на земельныйучасток могут быть следующего вида:
1. Право собственности.Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершить вотношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам,не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящиеущерба окружающей среде. Лица, имеющие в собственности земельный участок,вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду ираспоряжаться им иным образом.
2. Право арендыземельных участков. По договору аренды земельного участка арендодательобязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование земельный участок.
3. Право постоянногобессрочного пользования. В постоянное бессрочное пользование земельные участкипредоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральнымказенным предприятиям, а также органам государственной власти и органамместного самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить правопостоянного бессрочного пользования земельными участками на право арендыземельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желаниюдо 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное)пользование не предоставляются.
4. Право ограниченногопользования чужими земельными участками — сервитут. Сервитуты могут бытьчастными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан илиюридических лиц, и публичными — устанавливаются в государственных интересах, винтересах муниципального образования или местного населения.
5. Право пожизненногонаследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельнымучастком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,приобретенное гражданином до введения в действие Земельного Кодекса РФ,сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненногонаследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса РФ недопускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемомвладении, имеют право приобрести их в собственность.
6. Право безвозмездногосрочного пользования. В безвозмездное срочное пользование могут предоставлятьсяземельные участки:
1) из земель,находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительнымиорганами государственной власти или органами местного самоуправленияюридическим лицам, на срок не более чем один год.
2) из земель,находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам июридическим лицам на основании договора.
3) из земельорганизаций гражданам в виде служебного надела.
3.5Целевое назначение земельных участков
Земельные участки могутиметь следующее целевое назначение:
1. Земли промышленностии иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики,транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями дляобеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землямииного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертойпоселений и используются или предназначены для обеспечения деятельностиорганизаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики,транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов дляобеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности,осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участниковземельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее — землипромышленности и иного специального назначения).
2. Земли поселений.Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные длязастройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой отземель других категорий.
3. Землисельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначенияпризнаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельскогохозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земельсельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли,занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковойрастительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействиянегативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутымиводоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми дляпроизводства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
4. Земли лесного фонда.К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые леснойрастительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведениялесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Основнымцелевым назначение земель лесного фонда является ведение на них лесногохозяйства лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечениерационального лесопользования, охраны и защиты лесов.
5. Земли водного фонда.К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земливодоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установленияполос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иныхводохозяйственных сооружений, объектов. Основное целевое предназначение земельводного фонда – обеспечить охрану вод от загрязнения, засорения, истощения;обеспечить рациональное использование водных ресурсов страны, а также иныхводохозяйственных задач и интересов населения и государства в целом. Отсюдаобъективно следует и взаимообусловленность правового режима земель водногофонда и правового режима использования и охраны водных объектов.
6. Земли особоохраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли,которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное,эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которыеизъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственнойвласти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации илирешениями органов местного самоуправления полностью или частично изхозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовойрежим.
7. Земли запаса. Кземлям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам.Особенностью земель запаса как самостоятельной категории являются то, что ихцелевое предназначение с правовых позиций не определено. Более того, с моментаопределения цели их конкретного использования (и предоставления тому или иномусубъекту с выдачей правоустанавливающего, разрешительного документа) землизапаса переводятся в другую категорию. Отличительной чертой правового режимаявляется еще и тот факт, что все земли запаса находятся в государственной имуниципальной собственности.
Земли промышленностьсоставляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ, этозначение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут бытьтакже использованы земли поселений с производственным назначением, которыесоставляют 1,1% или 19,1 млн. Га. В связи принятием закона переводе земель илиземельных участков из одной категории в другую дальнейший прирост категорииземель промышленности возможен за счет земель сельскохозяйственного назначению,которые составляют 23% или 393,2 млн. Га. Основные сложности при решенииземельных вопросов – это перевод земель из с/х в промышленное назначение.Некоторые компании имели сложности в связи с тем, что администрации районов,предоставившие с/х земли под застройку, не сумели в поставленные срокиосуществить их перевод, так как этот процесс зависит не только от них, но и отадминистрации Московской Области.
3.6Тип земельного участка
Земельные участкиделятся на 2 типа:
1. Пустой земельныйУчасток (Greenfield).
2. ЗастроенныйЗемельный Участок (Brownfield).
Ситуация с развитиемпромышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо наабсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов,когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другойподход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя изсобственных представлений об эффективности.
В западной терминологииесть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку:green field (зеленое поле) — когда производство разворачивается с нуля наровном месте, и brown field — (коричневое поле), когда производство развиваетсяне на пустом месте.
До недавнего времени всилу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе ужесуществующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однакоесть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением болееперспективных со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболееярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”.Здесь применен типичный подход green field.
Однако и в том и вдругом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдаетсясовременным технологиям. Производители стройматериалов и инженерногооборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчикапромышленного строительства. Для одного более важное значение имеетэнергетическое обеспечение будущего производства, для другого важнаавтономность, для третьего — возможность быстрой и относительно недорогоймодернизации.
Сейчас предлагаютсяварианты и на первый, и на второй, и на третий случай. При этом продолжаетрасти число местных генподрядных и субподрядных компаний, способных качественновыполнить строительство промышленного объекта практически любой сложности.
3.7Общие параметры земельных участков
К общим параметрамземельных участков относятся:
1. Площадь участка.
2. Вид права научасток.
3. Назначение.
4. Площадь застройки.
5. Коэффициентзастройки — %.
6. Окружение.
7. Наличие площадок длястоянки и маневрирования большегрузных автомобилей.
8. Состояние площадки(грунт, бетонные плиты, асфальт).
9. Рельеф площадки.
10. Ограждениетерритории.
11. Охрана территории.
12. Возможностьстроительства (профиль производства).
13. Профессиональнаясистема управления.
14. Опытный девелопер.
3.8Местоположение земельного участка
Одной из важнейших характеристикземельного участка является его местоположение.
1. Удаленность отМосквы, крупных городов и населенных пунктов.
2. Важностьгеографического направления.
3. Удаленность отавтотранспортных магистралей.
4. Удаленность отжелезнодорожных узлов.
5. Удаленность отосновных морских путей.
6. Удаленность отаэропортов.
7. Загруженностьнаправления.
8. Качество подъездныхпутей.
3.9Инфраструктура земельного участка
Под инфраструктуройземельного участка будем понимать следующие параметры:
1. Электроподстанция(мощность).
2. Железнодорожнаяветка.
3. Погрузо-разгрузочнаяплощадка (площадь, грузоподъемность крана).
4. Газ.
5. Пар.
6. Вода.
7. Котельная.
8. Канализация (тип,система стока).
9. Фактическоесостояние коммуникаций.
3.10Параметры строений на земельных участках
К параметрам строенийна земельных участках относятся:
1. Площадь.
2. Год постройки.
3. Физическое состояниесооружения.
4. Этажность.
5. Высота потолков.
6. Сетка колонн.
7. Количество пролетов.
8. Материал поверхностипола.
9. Максимальновозможная нагрузка на кв. м.
10. Краны (тип,количество, грузоподъемность).
11. Пандусы.
12. Освещение.
13. Наличие офисныхплощадей.
14. Наличие системывентиляции.
15. Наличие системыпожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
16. Наличие системыохранной сигнализации и системы видеонаблюдения.
17. Наличиеоптико-волоконных телекоммуникаций.
Юридическая схемапрохождения сделки
1. Договоркупли-продажи.
2. Продажа акций/долей.
3. Продажа предприятия.
4.Классификация промышленных объектов
В мировой практикепромышленные объекты делятся на следующие категории: «А»,«В» и «С». Процесс присвоения объекту того или иного классатребует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следуетпринять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольноразмыты.
Исследования рынкапромышленных объектов позволили разработать более простую и точнуюклассификацию промышленных объектов, адаптированную к российским условиям.Согласно этой классификации промышленных объекты делятся на категории«А», «В», «С» и «D».
Учитывая тот факт, чтобольшинство промышленных объектов были построены или реконструированы в временасоветского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опытастроительства современных промышленных объектов, отвечающих международнымстандартам, в данный момент появляется много объектов, значительнопревосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся нарынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицированопо-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современныхпомещений.
5.Спрос и предложение
5.1 Особенности спроса
Потенциальныепокупатели, желающие приобрести в собственность производственное объектырассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос напроизводственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится напроизводственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количествопредложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболееактуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себекупить помещение.
На многих заводахсегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующиев производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы послепроцедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободныхпроизводственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают отдефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желатьлучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которыепытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площадидавно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются приэтом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличиидействующих коммуникаци производство может быть восстановлено, в других случаяхсостояние таких помещей плачевно.
Спрос на промышленныеобъекты можно разделить на 3 вида:
1. Спрос на помещения иземлю под производство с сохранением профиля или его изменением на другойпроизводственный.
2. Спрос на помещения иземлю под промышленными предприятиями с целью их использования внепроизводственных целях.
3. Спрос на площадкипромышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющимстроить новый производственный объект.
5.2Черты предложения
Современныепромышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегментпредложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторыхроссийских компаний, такие как производства строительной и пищевой отраслей. Внастоящий момент по проекту «Пром-Сити» современная промышленная зона создаетсяв Молжаниново, большие надежды возлагаются на технопарки.
Одной из основныхпричин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являютсянизкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды.Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводовбанкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Ценапокупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды всовременном высококачественном комплексе. Ситуация в данном сегменте рынкаможет изменится в случае появления предложений индустриальных парков, но ихреализация связана с трудностями в поиске инвестора.
Что касаетсясобственников недействующих бывших советских предприятий, то не имея четкогоплана мероприятий по эффективному управлению имущественным комплексом они восновном занимают выжидательную позицию, стараясь как можно большепростаивающих площадей сдать в аренду. Арендные отношения менее распространенына рынке промышленной недвижимости, т. к. любой минимально состоятельныйпроизводитель стремится оформить право собственности на помещения.
Продажа действующихпроизводств как бизнеса тормозится финансовой непрозрачностью деятельности этихпредприятий. В силу этих обстоятельств основной формой сделки является договоркупли-продажи, потом уже приобретается само юридическое лицо, бывший владелецнедвижимого имущества, т.к. на него заключены все договора по коммунальномуобслуживанию. Для западных компаний, как правило, более привлекательной формойсделки является форма приобретения акций или долей юридического лица — владельца недвижимого имущества, т. к. в этом случае не возникаем проблемауплаты налогов на недвижимость. Покупка акций или долей более выгодна в томслучае, если продавец обладает лицензией на осуществление того или иного видадеятельности, который интересен для покупателя.
6.Тенденции и прогнозы
Дать отчетливыйдолгосрочный прогноз затруднительно, т. к. рынок проходит самую начальнуюстадию формирования. Если возможно такое сравнение, то рынок промышленнойнедвижимости в настоящее время находится в таком же состоянии, что и рынокофисной недвижимости в начале 90-х годов.
Правительство Москвыприняло программу «Пром-Сити», в ходе которой будут выведены пром.зоны запределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорийнового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать.Однако, существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которыесогласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленныхпредприятий, которые располагаются там в данный момент.
В настоящее время мывидим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупныхзападных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рыноксбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшихся от бывшихсоветских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила врегионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдаетсяосновная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающихтребованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В.Инвестиционная активность в этом секторе рынка коммерческой недвижимостиувеличивается, благодаря стабильной экономической ситуации в стране.
Несмотря на этобольшинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкогокласса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут восновном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего этоосуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду. Впоследнее время наблюдается рост интереса к Московскому столичному региону состороны автопроизводителей.
Следует отметитьпродолжение территориальной переориентации строительства промзон за пределамиМКАД, повышение популярности технопарков и логистических центров, а такжеувеличение числа проектов строительства офисных зданий на месте промышленныхпредприятий.
О рынке складскойнедвижимости уже сейчас можно говорить, что в течении ближайших двух трех летон будет еще более цивилизован и прозрачен, то по индустриальному рынку первыевыводы можно делать через 3 – 5 лет. На серьезные изменения рынку потребуется минимум10 лет. Основополагающие факторы, которые ещё больше повлияют на ростинвестиционной привлекательности производственных помещений, являются улучшениеинвестиционного климата в России, стабильный рост и развитие сектора розничнойторговли, а также проникновение на рынок крупных иностранных и российскихкомпаний нуждающихся в современных комплексах, соответствующих высокиммеждународным стандартам.
7. Переводсельскохозяйственных земель в промышленность
Из Федерального закона РФ от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участковиз одной категории в другую»Глава 2. Особенностиперевода земель или земельных участков в составе таких земель из однойкатегории в другую
Статья 7. Особенностиперевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составетаких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Переводземель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе такихземель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категориюдопускается в исключительных случаях, связанных:
1) сконсервацией земель;
2) ссозданием особо охраняемых природных территорий;
3) сустановлением или изменением черты поселений;
4) состроительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственногопроизводства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;
5) свключением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производстваземель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) состроительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числелинейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов,железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее также — линейныеобъекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать иболее процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейныеобъекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;
7) свыполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечениемобороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (заисключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектовкультурного наследия (памятников истории и культуры) народов РоссийскойФедерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального,образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствиииных вариантов размещения этих объектов.
2. Переводземель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе такихземель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимостькоторых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимостьсреднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий,указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, вдругую категорию не допускается.
Статья 9. Особенностиперевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности,земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения илиземельных участков в составе таких земель в другую категорию
1. Переводземель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности,земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков всоставе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, заисключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.
2. Переводземель промышленности и иного специального назначения или земельных участков всоставе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями,строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другуюкатегорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
3. Переводземель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составетаких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоядеятельность, в другую категорию допускается только после восстановлениянарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель,за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайствуисполнительных органов государственной власти или органов местногосамоуправления.
8.Заключение
В данный момент рынокпромышленной недвижимости находится в критичном состоянии, это обуславливаетсянизкокачественными помещениями, которые ожидают своих собственников,увеличивающимся количеством мелких арендаторов, а также использованиемпромышленных зон не по назначению. Сократилось количество компаний, которыекачественно предоставляли услуги клиентам на рынке промышленной недвижимости.Земельный вопрос остается нерешенной проблемой. На рынке предлагаются ветхиепромышленные здания и помещения.
Крупными владельцамипромышленной недвижимости остаются государство и предприятия оборонногокомплекса, это обстоятельство и приводит к малому количеству производственныхпомещений.
Использованная литература
1. Асаул А.Н.,Карасев А.В. Экономиканедвижимости. www.aup.ru/books/m76
2. Максимов С.Н.Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер,2000.
3. Новиков Б.Д.Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000.
4. Орлов С.В.,Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.:Юнити-Дана, 2003.
5. Экономиканедвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. – 2-еизд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.