Реферат: Определение стоимости объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВООБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙУНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономики

строительства иинвестиций

КУРСОВАЯ РАБОТА

Натему: Определение стоимости объекта недвижимости

Студент __________________________________________ Е.В. Лешова

подпись, дата инициалы, фамилия

Специальность, группа 060800 «Экономика иуправление на предприятии (в строительстве)», гр.452

Руководитель работы _______________________________ О.И. Ханина

подпись,дата инициалы, фамилия

Работа защищена_________________________Оценка ____________________

подпись, дата

Новосибирск2005

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ лучшего и наиболее эффективногоиспользования недвижимости

3. Определение стоимости здания различными подходами коценке недвижимости

3.1. Использование затратного подхода

3.2. Использование сравнительного подхода

3.3. Использование доходного подхода

4. Сведения стоимостных показателей в итоговую оценкустоимости недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано вримском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков идругих природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всехстранах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля какфизический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты,присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождениеили созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории симеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.),зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ кнедвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч.леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты.

В Российскомзаконодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимыевещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразностираспространения на них специального правового режима, установленного для действительнонедвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физическогоили материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар сэкономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, вконечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги.Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами,характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товароми возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набормеханизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанныес ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство междуразличными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно,покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могутбыть сегментированы. Сегментирование – это разбиение рынка на сектора или сегменты,схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностяминедвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладаютразличными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рыноктруда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существованиядолжны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для ихдеятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следуетотметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления ипостепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как сполитико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Крометого, важным условием развития рынка недвижимости является привлечениеинвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодняочевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомойсоставляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российскойэкономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочнойдеятельности.

Оценка имущества – это определение стоимости.

Оценочная деятельность — это деятельность, направленная наустановление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбори анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатовоценки.

Цели оценкинедвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектамоценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, втом числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числепредприятия);

· право собственности и иные вещные права наимущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которыхзаконодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости – особаясфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то жевремя – необходимый момент при совершении практически любой операции снедвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятиемрешений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесенииобъектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс,требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки,свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденцийспроса и предложения на различных сегментах рынка. [, с.25]

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основаниикоторых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другогоимущества юридических и физических лиц, относятся:

· постановление№ 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

· постановление№ 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

· ФедеральныйЗакон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работыявляется закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков вобласти экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения иобобщения законодательных актов и специальной экономической литературы,проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работыявляются:

· определение проблемы по оцениваемому объекту;

· изучение подхода сравнительного анализа, затратногои доходного методов оценки недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценкустоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

[6, с.2]

1 Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. Наданном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки.Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;

2. установка оцениваемых имущественных прав;

3. указание даты оценки;

4. описание цели оценки;

5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройкуобщей площадью 418 м2. Помещения составляют15-30м2 с коридором. Объектрасположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красныйпроспект 25.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 1054м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся наасфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположениездания на участке показано на рис.1.

/>/>

22 34

Рис.1 Общий вид участка

S участка = 1054 м2

S объекта = 418 м2

S асф.бет.пок =105,4 м2

0,2 S участка <= Sобъекта <=0,4 S участка

Объект недвижимости находится в праве собственности компании «Сибирь» наосновании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителейкомпании от 15.08.03 г.

Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является продажа. Дляэтого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночнойстоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которойданный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимоориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную длятого сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состояниюна дату оценки.

2 Анализ лучшего и наиболееэффективного

использования недвижимости

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального)использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан наопределении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим(наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридическиразрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объектаобеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительновакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияявляется базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщикприменяет три традиционных подхода к стоимости.[, с.39]

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективноеиспользование объекта недвижимости. К ним относятся:

· предполагаемая доходность;

· местоположение объекта недвижимости;

· конструктивные особенности;

· экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, поданным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физическиосуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное 700*418*12=3.511.200

Складское 250*418*12=1.254.000

Производственное 300*418*12=1.504.800

Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000

Торговое 900*418*12=4.514.400

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что присуществующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояниепомещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под зданиеобщественного питания (ресторан).

Оцениваемый объект расположен в центре города, где ежедневно ведетсяактивная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использованияего под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города взаведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта являетсярасположение его на одной из центральных магистралей города.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6, с.7]

Тип здания Назначение Площадь Местоположение Отд. с/о Цен. Административное Офис, банк До 200 320 500 800 200-500 300 450 700 500-1000 250 400 600 Более 1000 160 350 550 Складское Склад, автогараж До 200 400 350 280 200-500 380 300 250 500-1000 280 250 180 Более 1000 260 240 160 Производственное

Пищевое производство,

мастерская ремонра, СТО,

предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка

До 200 350 400 350 200-500 360 350 300 500-1000 320 300 200 Более 1000 300 280 180 Общественного питания Столовая, ресторан, кафе До 200 300 450 1100 200-500 280 400 1000 500-1000 220 350 800 Более 1000 150 330 700 Торговое Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека До 200 380 600 1000 200-500 350 500 900 500-1000 250 400 700 Более 1000 180 380 600

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективноеиспользование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использоватьоцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данномспособе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. (выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2,расположение – центральная магистраль города).

3 Определение стоимостиздания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являютсязатратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используютсяопределенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаютсятри различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которыхопределяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратногоподхода

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяетсяисходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение)имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа(физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальныйпокупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты насоздание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки(учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс — Ин, (1)

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках

затратного подхода, тыс. р;

Сз – стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс – стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин – накопленный зданием износ, тыс.р; [6, c.8]

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимостинеобходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводствонового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ(физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямогосравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительномуподходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. Вчастности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат,необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этогоанализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия междусравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынкаи сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи соцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Данные о продажах земельных участков

Характеристики А1 А2 А3 А4 А5 А6 Цена продажи, тыс.р, 1650 4500 6020 4200 4375 2025 Размер, м2. 1000 5000 4300 2800 3500 1500 Права собственности частная сервитут Государст. сервитут Государст. частная Условия финансирования типичные кредит типичные типичные типичные кредит Условия продажи Срочная продажа Срочная продажа типичные

Особые

типичные

Особые

Дата продажи

3 мес.

9 мес.

Наст.

время

6 мес.

3 мес.

6 мес.

Местоположение Цен. Отд. с/о Цен. Отд. с/о Асфальтобетонное покрытие До 10 % До 30 % До 50% До 30% До 50% До 10%

Несущая способность

грунтов

Низк. Выс. Сред. Сред. Низк. Выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширениясуществующего.

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицысравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналоговотличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицуплощади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесениепоправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемыхобъектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был быпродан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объектлучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающийкоэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаютсяобъекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждуюотличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принятоделить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки исостоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующейпоправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группавключает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансированиясделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объектунедвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента крезультату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольномпорядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономическиехарактеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных ценземельных участков, определен по результатам исследования рынка:

· Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, попричине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на10 % меньше частных;

· Кредиты представляются под 15 %;

· Условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке междупартнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованностьпокупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволилапродавцу завысить цену на 7 %;

· За 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев – на 4%,за 9 месяцев – на 8 %;

· Разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и отд. – 10%,цен. и отд. – 30%;

· Разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площадидо 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% посравнению с площадью до 50% — 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% — 5%;

· Разница в ценах между низкой и средней несущей способностьюгрунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провестисогласование полученных скорректированных цен. Согласование – это неусреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания исравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится всоответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности,суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырехпоказателей: [ 6,c.12]

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,911+1,263+1,771+1,849+1,77+1,292)/6=1,643 р./м2.

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значениев числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиесязначения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем наиболее частовстречающееся:

1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292

Примем модальное значение равным 1,77 р./м2.3. медианного значения.Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианызапишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение,находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четноеколичество значений):1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911

Примем медианное значение равным (1,771+1,77)/2=1,771 р./м2.4. скорректированнойцены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество ивеличина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый объект аналогом является А3, принимаемего цену равную 1,771 р./м2.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднееарифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз=(1,643+1,77+1,771+1,771)/4=1,739 р./м2.

Стоимость всего земельного участка равна

Сз = 1,739*1054 =1832,906 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимыхна воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Одиниз методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общихпоказателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м2. Для получения стоимостинового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенногопоказателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительстворазделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных),накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенныев прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующуюинформацию:

· Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

· Накладные расходы – 25% от прямых затрат;

· Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;

· Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;

· Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;

· Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;

· Налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

· Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[, c.12]

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенногопоказателя стоимости при строительстве здания соответствующего назначения. Внашем случае – это общественное питание (ресторан).

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м2

№ Наименование Затраты, тыс.р. на 1м2 1 Прямые затраты 1.1 СМР: — материалы 3,40 — заработная плата 1,19 — эксплутационные расходы 0,40 — прочие 0,20 Итого прямые затраты 5,19 1.2 Накладные расходы 1,298 1.3 Прибыль подрядчика 0,779 Итого цена подрядчика 7,267 2 Косвенные затраты: — оплата услуг проектно-сметных организаций 0,26 — маркетинговые, рекламные, страховые расходы 0,436 — затраты на покупку энергетических мощностей 0,726 — налоги 1,564 Итого косвенные затраты 2,986 3 Затраты инвестора 10,253 4 Прибыль инвестора 3,076

Итого укрупненный обобщенный

показатель стоимости

13,329

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенногопоказателя стоимости равную 13,329 тыс. р./м2. Таким образом стоимость новогостроительства Снс = 13,329*418 = 5571,522 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, аследовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяетсяметод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа:физического, функционального и внешнего.

Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени.Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных техническихи эксплутационных свойств.

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объектавследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этомобъект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появлениясовременных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменениявнешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положенияобъекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим идругим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивкииспользуется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100); (2)

где Ифиз – физический износ здания, %;

Ифунк – функциональный износ здания, %;

Ивн – внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагаетиспользование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень поврежденияконструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производитсяв форме таблицы 3.4.

Таблица 3. 4

Расчет физического износа здания

№

Конструктивные элементы

здания

Удельный вес по типам зданий. Износ конструктивного элемента, %

Итого

износ,

общепит 1 Фундаменты 0,04 36,2 5,448 2 Стены 0,23 29 6,67 3 Перекрытия 0,18 7 1,26 4 Кровля 0,12 45 5,4 5 Полы 0,07 38 2,66 6 Проемы 0,10 22 2,2 7 Отделочные работы 0,08 50 4 8 Инженерное оборудование 0,16 42 6,72 9 Прочие работы 0,02 22 0,44 Итого 1 - 34,798

Физический износ фундамента определяется по ВСН 53-86, по которомунаходим, что износ фундамента ленточного каменного при ширине трещин до 5мм=21-40%, а т.к по исходным данным у нас ширина трещин равна до 4 мм методоминтерполяции находим износ=36,2%. Физический износ стен по ВСН равен при стенахкирпичных с облицовкой керамическими плитками до 2мм 21-30%, находим методоминтерполяции при ширине трещин до1.8мм (по условию) физический износ стенравным 29%.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величинеколичественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводитсяс использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен ифундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходяиз уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умноженияудельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величинуфизического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=34,8%,т.е. здание находится в удовлетворительном состоянии, поскольку физическийизнос не превышает 40%.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимостив результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка сточки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ можетпроявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки,объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износаобусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры истроительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашемслучае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительноевоздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объектанедвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды,обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешнимифакторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, вкотором находится объект, действия местной администрации и федеральных органовв области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала,земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е.данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города наодной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдаетсяобщий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложенияи страхования со стороны городской администрации.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:

Ин=1 — (1 – 34,798/100)*(1 – 2/100)*(1 – 2/100) = 0,374

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процентумножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,374*5571,522 = 2083,749 тыс.р.

Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объектанедвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1832,906+5571,522-2083,749 = 5320,679 тыс. р.

3.2.Использованиесравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимостина основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичныхобъектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравненияпродаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6, с.17]

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимостинедвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных(сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами,связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведениясоответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупательне заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретениеаналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объектаопределяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площадипомещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этомучитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность отнаселенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки,цены и даты продажи объекта-аналога). [5, с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен бытьуникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по временисделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) иисчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок собъектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, ккоторому относится оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определениеподходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикамоцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимостиобъекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительногоподхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельнымучастком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги

Площадь*,

м2

Место-

положение

Транспортная

доступность

Состояние А1 +15% с/о гл. хорошее А2 -25% с/о гл. удовлетворительное А3 +80% с/о втр. хорошее А4 -35% отд. втр. хорошее А5 +40% отд. гл. удовлетворительное А6 +30% отд. гл. хорошее А7 +100% цен. гл. хорошее А8 -50% цен. гл. удовлетворительное А9 -10% цен. втр. хорошее

*Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе –относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условиясделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимаетсявсе здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимостипроводится в форме таблицы 3.6.

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимостиоборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия вценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположенияследующие:

· 15%между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

· 10%между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступностиопределяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этогоиспользуется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеалеявляющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики,наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объектупо количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, напримеродинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делитьцены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога сотличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристикуи затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажисопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласованиеполученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается врезультате анализа пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.

2. модального значения.

В качестве модального значения примем 4763,929тыс.р.

3. медианного значения:

4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объектаналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, егоскорректированная цена – 4808,265 тыс.р.

5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановкиприоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки ихвлияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системысравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степеньпревосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj;0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составимквадратную матрицу А размером 9х9:

(xi/xj) А1 А2 А3 А4 А5 А6 А7 А8 А9 А1 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 А2 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А3 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А4 1,5 1 1 1 1 1,5 0,5 0,5 0,5 А5 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А6 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 А7 1,5 1 1 1,5 1 1,5 1 0,5 0,5 А8 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1 1 А9 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1 1

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений построкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строкематрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) длякаждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далеенаходим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всехзначений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получимстоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

Таблица 3.7

Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

Сумма значений по строкам матрицы Р(Но) Р1 Р(Н1)

Р(Н1)*гр.13

тыс.р.

А1 7,5 0,068 0,568 0,068 320,627 А2 7,5 0,111 0,913 0,109 523,351 А3 10 0,111 0,913 0,109 506,487 А4 12 0,105 0,855 0,102 478,414 А5 12 0,111 0,913 0,109 495,480 А6 12 0,068 0,568 0,068 315,478 А7 5 0,117 0,966 0,115 548,445 А8 8,5 0,154 1,345 0,160 769,354 А9 6 0,154 1,345 0,160 771,180 Итого: 81 1,000 8,386 1,000 4728,817

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подходав итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенныхпоказателей:

(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.

3.3. Использование доходногоподхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимостьнедвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущаяпродажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется методпрямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимостиосуществляется по формуле

Сдп = ЧОД/Ккап, (3)

где Сдп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходногоподхода, тыс.р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

Ккап – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективныйваловые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемыхпоступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полнойзанятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетомпотерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платыпроизводится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемойнедвижимости. [6, c. 20 ]

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% отПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е.часть помещений пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемогочистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всехоперационных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форметаблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах

Показатели Сумма, р. Порядок расчета

ПВД

3511200 Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии Убытки 245784 5-10% от ПВД(7%)

ЭВД

3265416 ПВД — Убытки ОР: 1184571 — налог на землю 50592

12 р./м2 площади участка

Sз*12*4

— налог на имущество 69755

2% в год от Снс с учетом износа

(Снс-Ин)*2%*1000

— коммунальные

расходы

42160

40 р./м2/мес.

Sз*40

— расходы на

управление

489812 15% от ЭВД — страхование 5572 0,1% от Снс в год

— обеспечение

безопасности

526680 15% от ПВД Резервы 111430 2% от Снс в год

ЧОД

1969414 ЭВД — ОР

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещениякапитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

· Ставкидоходности на капитал;

· Нормывозврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения,который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объектунедвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (методРинга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-нойстоимости объекта на на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срокполезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости отпривлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезнойжизни объекта равным 20 лет: поскольку наше здание имеет назначение общественногопитания, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного родаизменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профильзаведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

· Риск низкой ликвидности:примем равным 2%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать всвязи с его привлекательным местоположением (центр города, выход на главнуюмагистраль) и назначением здания;

· Риск вложений внедвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится вблагополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от егоназначения;

· Риск инвестиционногоменеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещениеможет быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведенатаким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.[5, c.23]

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).

Таблица 3.9

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап Значение, % Безрисковая ставка 8 Риск низкой ликвидности 2 Риск вложения в недвижимость 5 Риск инвестиционного менеджмента 4 Норма возврата капитала 5 Итого Ккап 24

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости врамках доходного подхода:

Сдп = 1969414,145/0,24=8205,892 тыс.р.

4 Сведение стоимостных показателейв итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемымиметодами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступаютк следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостныхпоказателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (сучетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретнойситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверностьи достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемомутипу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

· Затратный подход имеетнаименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложенияна рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и ценпродаж над восстановительными издержками;

· Анализ проводился наосновании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимыхобъектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговомсогласовании будет наибольшим и составит 80%;

· Оцениваемый объектотносится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы иданные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного,и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объектазанесем в таблицу 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости Стоимость, тыс.р.

Весовой

коэффициент

Затратный 5321 0,05 Сравнительный 4750 0,80 Доходный 8206 0,15 Рыночная стоимость 5291 1

Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов поопределению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранееприобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также наоснове самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов испециальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимостьобъекта недвижимости общей площадью 1054 м2 (включая земельный участок),находящегося в центре города, арендуемого под ресторан составляет 5291 тыс.р.

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Онавыполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимыхфункций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам,происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированиемобъектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знаниеоснов экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовойдеятельности.[1, c. 651]

При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочнойдеятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости – довольнораспространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи сростом потребности в профессиональной оценке.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествуетпринятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Онапроводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника илипокупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залогнедвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса вуставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложенииобъектов и для многих других целей.

Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимостьнедвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором вустановленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворятьжестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности,образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следоватьвысоким моральным принципам.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принятКодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки являетсяочень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки надорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этихобъектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства,разрешаются спорные имущественные вопросы. [5, c. 108]

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мыдолжны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стоялазадача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методыопределить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение,что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимостисумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимостибез чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную Сзп= 5321 тыс.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимостинедвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажаханалогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 4750 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущуюстоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использованиеили будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную Сдп=8206 тыс.р.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценкустоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночнаястоимость объекта недвижимости, равная 5291 тыс.р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимостинаходящегося в центре города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект 25, свыходом на главную улицу, было установлено, что рациональнее всего использоватьего в качестве объекта общественного питания, т.к. ставка аренды за помещение вданном случае является наивысшей и составляет 1000 р./м2. Используя вышеперечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на моментоценки, т.е на 11.10.2005 г., равная 5291 тыс.р. Как продавца объекта, так ипокупателя эта цифра в полнее устраивает и уже в начале следующего года новымвладельцем, после проведения всех необходимых ремонтных и отделочных работ, вданном помещении откроется новый ресторан для элитной публики.

Списоклитературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р.Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592с.

2. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ21.10.1994(ред. От 30.12.2004) //КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.-Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. погражд. Стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988.- 70 с.

5. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И.Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.

6. Определение стоимости объекта недвижимости. Метод. Указания к курсовойработе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)».- Новосибирск:НГАСУ, 2004. – 32 с.

еще рефераты

Еще работы по экономике

Реферат по экономике

Організація обліку руху грошових потоків управління праці та соціального захисту населення Богодухівської райдержадміністрації

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

О региональной целевой программе " Развитие малого предпринимательства в Мурманской области"

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Определение экономических показателей по производству и реализации продукции

1 Сентября 2013

Реферат по экономике

Определение экономических показателей производства

1 Сентября 2013