Реферат: Виды мошенничества на рынке недвижимости и проблема обеспечения безопасности сделок

Федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО «Сибирский государственный аэрокосмический университет

им. академика М.Ф. Решетнева»

Кафедра экономики

Реферат по дисциплине

«Экономика недвижимости»

на тему:

ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМА ОБЕСПЕЧЕНИЯБЕЗОПАСНОСТИ СДЕЛОК

Выполнил:

Студент группы ЭП-81

Анищенко Ю.А.

Красноярск, 2009

Содержание

Введение. 3

1. Мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости. 4

2. Мошенничества при аренде квартир. 13

3. Другие виды мошенничества. 20

Заключение. 27

Список используемых источников. 28

/>Введение

Известно,что рынок жилья достаточно привлекателен для разного рода махинаций, поэтомупри совершении сделок купли-продажи следует быть предельно осторожными ивнимательными. Цель данной работы — помочь избежать в будущем серьезных проблемсо сделками с недвижимостью, а задачи – рассказать о наиболее типичных способахмошенничества на рынке недвижимости и о способах защиты.

У многих людейнаступает в жизни момент, когда им приходится снимать квартиру. Причины у всехсамые разные: кто-то хочет вырваться из под родительской опеки, у кого-то нехватает места в одной квартире для всей большой семьи, кто-то хочет создатьсвою семью, кто-то переезжает в другой город и не может себе позволитьприобрести там постоянное жильё.

К сожалению,всегда находятся люди, которые становятся жертвой мошенников, занимающихсяобманом при совершении сделок купли-продажи жилья. Знание способовмошенничества и методов борьбы с аферистами поможет избежать неприятностей.

/>1. Мошенничества нарынке купли-продажи недвижимости

Изготовлениефальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Жертвами становятся те, ктосдает квартиру на длительное время. Арендовав квартиру, мошенники покупаютбланк свидетельства о смерти, вписывают туда данные хозяина, изготавливаютзавещание (для этого нужен «поддельный» нотариус) и обращаются вгосударственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследованиеквартиры. После этого жилплощадь продается. Хозяин, вернувшись домой,обнаруживает в квартире новых жильцов и узнает от них о своей смерти.

Способзащиты: вместе с продавцом квартиры, вызывающим подозрение, получитьрасширенную выписку из домовой книги. Живой владелец непременно «всплывет».Если собственник отказывается, квартиру лучше не покупать.

Продажаквартир, владельцы которых насильно были лишены прав собственности на жилье. Потенциальныеобъекты — алкоголики, одинокие люди, психически нездоровые граждане. Их либофизически устраняют, либо вывозят в другой город и удерживают там до совершениясделки. Обычно в таких случаях с «продавцом» работают настоящиебандиты, а мошенники отмывают «грязную» квартиру, доводя ее с помощьюфальшивых доверенностей до продажи «добросовестному приобретателю» — какправило, подставному лицу, вступившему в преступный сговор с мошенниками. Отподставного лица квартира уходит к ничего не подозревающему клиенту. Предысториясделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Способзащиты: поговорить с соседями и старшей по подъезду, проверить историю квартиры(получить выписки из домовой книги).

Продажажилья с обременениями. Так продаются квартиры, находящиеся под судебным илипрокурорским арестом, с отказом в регистрации прав или же с гражданскимиобременениями (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня,ущемление прав несовершеннолетних и др.). Такие варианты предлагаютсяпокупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированиемимущественных прав.

Способзащиты: проверить историю сделок по расширенной выписке из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — тамдолжны быть указаны все когда-либо существовавшие обременения и их статус — снятыони или нет.

Продажа квартирыпо заведомо ложной доверенности. Тут есть сговор между мошенниками и реальнымвладельцем. Последний дает доверенность на совершение сделки от своего имени, апотом ее отзывает — аннулирует. После совершения сделки купли-продажиобращается в суд, утверждая, что квартира ушла от него против его воли. Суд,естественно, принимает сторону «обманутого» владельца. Есть другойвариант: в доверенности ставится «неправильная» подпись, закорючка,которую потом в судебном порядке, через почерковедческую экспертизу, можнопризнать принадлежащей «не тому» лицу. Итог такой же: сделкакупли-продажи признается ничтожной.

Способзащиты: перед совершением сделки уточнить у нотариуса, который выдалгенеральную доверенность, не был ли отозван данный документ. Еще лучше — пригласитьна процедуру окончательного заключения сделки истинного владельца: вероятно,при продаже имущества стоимостью несколько десятков тысяч долларов он найдетдва часа свободного времени, чтобы расписаться в договоре в назначенное унотариуса время.

Легкорасторжимая сделка. Сделка совершается так, чтобы в дальнейшем ее было легкопризнать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией. Впереводе с юридического языка на русский это означает, что продавцувозвращается назад квартира, покупателю — денежная сумма, указанная в договоре.Обычно в таком договоре указывается сумма по, в 5-10 раз меньшая реальной. Еезанижают, чтобы сэкономить на услугах нотариуса или уйти от налогообложения. Вописанных выше случаях покупатель, обманутый мошенниками, тоже имеет правопотребовать с них указанные в договоре деньги, только найти «риелторов»удается не всегда.

Способзащиты: купить полис страхования утраты прав собственности на полную суммусделки. Либо не идти на такую сделку вовсе.

Старый способмошенничества. Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяютсяусловия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости.Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят впрошлое. После введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничествакак перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенникиприводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например,в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей.Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавалинедвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийномсостоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимыхдля проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры,поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается. Новое — хорошозабытое старое

Иногдамошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает «новуюжизнь», благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, послеизменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократнойпродажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможностьизготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделкудокументов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главноепри таком виде мошенничества — уговорить покупателя отдать деньги за будущуюквартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате — до регистрации. В этом случаежулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всехпокупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.

В последниегоды при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничествапостепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать насрочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако сянваря 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще сталитребовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя этотем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытогоуже мошенничества.

Сейчас умошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартирубыстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этоммошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это всетой же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик можетуговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямов нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либокупленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства илиукраденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД иопределить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальнойаппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку поподдельному паспорту, очень сложно.

Избежатьтакого мошенничества довольно просто. Какие бы аргументы не приводил продавец,покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую еечасть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принятасистема, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрациисделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта сфальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартирунесколько раз — деньги он получает единожды. Также покупателя должнанастораживать слишком низкая цена квартиры.

Мошенничествас неприватизированными квартирами. Некоторые виды мошенничества, еще применимыесегодня, можно надеяться, «доживают последние дни». Так, например,мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации должныостаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множествонеобходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.

Длямошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительноотсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременноеусловие — оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случаетсянередко — например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта,поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит кбольшим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящихприездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.

Если ворынаходят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты),то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать этуквартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только снеприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается вРосрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться прирегистрации сделки.

Естественно,для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторыехитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопиюпаспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспортатребуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделкипользуются услугами мелких риелторских фирм. После того, как сделка состоялась,найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаибывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.

Для тогочтобы избежать такого вида мошенничества, риелторы рекомендуют соблюдатьнесколько простых правил. Отъезжающим — ни в коем случае не оставлять дома российскийпаспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей — за ней нуженхороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительноеуправление в надежное агентство — для последующей сдачи в аренду. Покупателям,занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно сниматьксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавецотказывается это сделать — это плохой сигнал, лучше не иметь дела с такимчеловеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.

К сожалению,на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жуликиизобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех ихизобретениях риелторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихсярешать квартирный вопрос — обращаться в агентство недвижимости, желательноизвестное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риелторы следят за рынкомнедвижимости и осведомлены о последних мошеннических «изобретениях». Благодаряэтому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.

Намеренноеутаивание информации, позволяющей расторгнуть уже заключенную сделку в ущербпокупателю квартиры. Например, в квартире может проживать человек, которыйсостоит на учете в психоневрологическом диспансере, или пациент наркодиспансера- алкоголик либо наркоман. Вы, не зная об этом, покупаете квартиру, а черезнекоторое время родственники этого человека отправляются в суд со справкой оего невменяемости и расторгают сделку. При этом суд, конечно, принимает решениео том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Фокус,однако, в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, какправило, намного меньше той, которая реально была за нее уплачена. Этово-первых. А во-вторых, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будетвам возвращена. Дело в том, что сделки, совершенные с «психами»,алкоголиками, наркоманами, могут опротестовываться в течение десяти лет. За этовремя уплаченные вами деньги будут потрачены. Не меньше хлопот может доставитьи покупка квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местахлишения свободы. Когда такой человек садится в тюрьму, то он выписывается изквартиры, но при этом права на проживание в ней не теряет. Подобную квартирувполне могут продать вам, и только по прошествии нескольких лет спокойной жизнивы вдруг обнаружите, что купили «коммуналку». А сосед ваш только чтовернулся из заключения и никуда выезжать не собирается.

Подделкадокументов. В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартирыприходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно онислужат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразныеспособы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделкидокументов относятся:

переклейкафотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обративвнимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, нанаписание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нанечеткость самой фотографии и пр);

использованиелистов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельныхдокументах, как правило, не совпадают серия и номер паспорта на страницах, чтовнимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);

поддельныештампы прописки в паспортах (характерными признаками данного способа подделкиявляются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки иномера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса илинесовпадение адреса выписки и номера отделения милиции, на территории которогонаходится квартира);

использованиесмонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;

использованиезаграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки;

предъявлениефальшивых платежных документов;

предъявлениефальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой.

Обман подоверенности. Преступники под предлогом оказания помощи с обменом илирасселением получают от владельца квартиры генеральную доверенность на правосовершать с ней любые сделки, затем оформляют договор купли-продажи квартирыбез участия владельца и даже выписывают его из нее. Иногда в целях незаконногозавладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности направо распоряжения недвижимостью.

Обман подоговору. Такая афера обычно легко «прокатывает» с простыми бабушкамии дедушками. Маклер заключает с ними договор о продаже квартиры. При этом — «чтобы процесс пошел быстрее» — оформляет недвижимость клиента насебя. После этого квартира тут же продается, а у пенсионеров начинаютсяпроблемы. Оказывается, что в умном договоре отсутствует пункт о материальнойответственности маклера, поэтому мошенник без зазрения совести исчезает сденьгами, а когда к нему приходит милиция, честно во всем признается: — Да, вседеньги я потратил, но обязательно отдам, когда смогу. Доказать вину такогомаклера нереально, потому что аферист показывает настоящий договор сдоверенностью.

Продажаквартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные случаитаких продаж. Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажиквартиры недействительным — как сделки, совершенной под влиянием насилия иугроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомымиоб определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некотороевремя подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным натом основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, скоторыми он заранее договорился. На суде, естественно, «жертва» и «принуждающийк совершению сделки» действуют сообща и разыгрывают спектакль. Исход делазависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся лиубедить суд в том, что дело обстояло именно так. При продаже квартиры,являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласиевторого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают «нажиться»на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим,квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов, ивторой в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп орегистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласия на сделку второгосупруга. Однако паспорт можно «потерять» и взамен получить «чистый»,без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второйсупруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на томосновании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд всевернет на свои места, а покупателю будут возвращены (возможно) деньги в сумме,оговоренной в договоре купли-продажи. Недействительным договор купли-продажиквартиры может быть признан и в случае признания недействительнымпервоначального договора передачи квартиры в собственность. Тогда также можетиметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.

Отказ отоплаты квартиры. Хотя и редко, но все же встречаются случаи неправомерногозавладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговореннойсуммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо даетлишь часть обещанной за совершение сделки суммы. При этом нередко потерпевшимистановятся социально деградировавшие личности (пьяницы, наркоманы и т.п.),слабоумные старики, душевнобольные и т.д. Преступники используют для получениясогласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на правозаключения сделки весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от «стимулирующего»подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметноприменять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы или пыток.

Главноеследственное управление при ГУВД по Красноярскому краю отмечает, что на рынкенедвижимости края продолжаются факты совершения преступлений, связанных с еепродажей [7].

Исходя изопыта расследования преступлений, связанных с куплей-продажей недвижимости, втом числе на рынке долевого строительства, сотрудники милиции отмечают, чтопротивозаконные действия совершаются, как правило, когда расчеты производятсяналичными денежными средствами без оформления надлежащих документов.

Мошенниковпривлекают лица, которые располагают наличными деньгами и готовы купитьнедвижимость по цене ниже рыночной стоимости. Будьте внимательны: когданедвижимость предлагается по заниженной цене, стоит выяснить причину этого [7].

/>2. Мошенничества при арендеквартир

Как бы ниочевидно казалось мошенничество, когда предлагаются привлекательные условиясъема квартиры – мы часто можем попасться на самую простую уловку. Апоследствия оказываются довольно печальными.

Риелторскоеагентство на один день. Схема данного мошенничества с квартирой выглядит такимобразом.

Приходитчеловек в риелторское агентство по поводу интересующей его квартиры. Риелторпри нем звонит владельцу квартиры и назначает встречу на следующий день, раньшевладелец просто не может встретиться. Риелтор просит оставить в залог свою долюза квартиру это обычно 50% от стоимости аренды за один месяц, человекоставляет, получив на руки документы об уплате им суммы, гарантирующие возвратуплаченной суммы в случае отказа от квартиры.

На следующийдень к телефону естественно никто не подходит, а офис либо пуст, либо тамнаходится уже совсем другая фирма. Такая схема мошенничества действует редко,потому что может не окупать себя, если у мошенников в основном нет людей,которые могли бы предоставить им офис на один день за небольшую цену. Но тем неменее и этот способ нельзя исключать.

Кто первыйзаплатит. Несмотря на известность этого способа в жизни, многие сталкиваясь сэтим мошенничеством впервые, даже не подозревают о том, что могут остатьсяобманутыми.

Дляосуществления этого способа мошенничества человек снимает квартиру посуточно,осматривает её, потом размещает объявление, что сдает квартиру. Мошенник можетпредставиться как риелтором, так и владельцем квартиры. Он назначает встречу водин день с как можно большим количеством людей с небольшим интервалом междулюдьми, а то и в одно время. К тому дню снова снимает квартиру. Приходят людисмотреть эту квартиру, и каждому говорится примерно один и тот же текст наподобие: «Люди, которые смотрели квартиру до/после вас, тоже хотят еёснять, но вы мне больше понравились, поэтому если вы заплатите деньги сейчас,то можете заезжать в квартиру хоть завтра».

Люди платятденьги, получают на руки договор об аренде, а нередко и ключи от квартиры, еслимошеннику хватает тех денег, которые он получил от одного обманутого человека. Чтодальше происходит всем уже понятно.

Какуберечься от мошенников: никогда не отдавайте денег за «кота в мешке»,не покупайте никаких карточек, никуда и никому не перечисляйте деньги.

Помните, чтонизкую цену за хорошую квартиру не назначит никто – вас это сразу должнонасторожить.

Никогда недавайте свои паспортные данные незнакомым людям, так как вам могут начатьугрожать и в дальнейшем тянуть из вас деньги.

Услышавмалейшую нестыковку в рассказе владельца квартиры или риелтора, если есть хотьмалейшие подозрения мошенничества – сразу отказывайтесь от предлагаемой вамквартиры.

Есливладелец квартиры пообещал сдать квартиру именно вам, но его телефон постояннозанят, значит, он договаривается ещё с кем-то. Для проверки следует попроситьзнакомых позвонить на его номер и попробовать снять квартиру. Если и вашимзнакомым он начнёт предлагать квартиру, не сказав, что у него уже естьпокупатели – это уже явный признак мошенничества.

Телефонныемошенники почти никогда не берут трубку, если им звонят с городских номеров,они избегают риелторов и боятся милиции.

Если вашавстреча постоянно переносится, то и это должно вас насторожить.

Лучшеснимать квартиру через риелторские агентства, причём проверенные, через которыеснимали квартиры ваши друзья, знакомые, родственники, чтобы наверняка знать,что вас не обманут. Вы заплатите один раз риелтору, зато потом будите ещё долгожить спокойно [6].

Даже если вынашли квартиру, заключили правильный договор, расслабиться не придется. Ничтоне обезопасит вас от мошенничества самих хозяев. Это когда владелец квартиры,взяв с жильцов предоплату за месяц, превращает жизнь квартирантов в адпроверками, звонками и нелепыми требованиями. В результате через неделю-другуюони добровольно сбегают. Более легкий случай — когда арендодатель неожиданноувеличивает ренту, например после того, как вы сделали ремонт.

Существуетобман и более явный. Часто хозяева пытаются сдать жилье сразу двум и болееарендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником безполучения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтомуеще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следуетвнимательно изучить документы на жилье и бумаги, удостоверяющие личностьарендодателя [6].

Существует,в основном, две возможности быть обманутым при аренде жилья: мошенничествонепосредственно при аренде и при пользовании услугами, так называемыхинформационных агентств. К первой категории относятся следующие виды мошенничества:квартира сдается по фиктивным документам, поддельным паспортам;

Последлительных поисков жилья Вы, наконец, находите идеальное для Вас предложение. Этои район, и все бытовые условия такие, как двери, холодильник, телевизор,мебель, посуда, стиральная машина. Самое замечательное при этом то, что хозяинквартиры вроде бы уезжает надолго и не будет Вас постоянно беспокоить. Онпросит Вас внести залоговую сумму и плату за два месяца и потом выдает копиюключей. Правда, одно «НО». Вас попросят въехать через два дня, потомучто хозяину надо забрать вещи, ну и на прощание с друзьями отметить свой отъезд.Вы приезжаете в назначенный срок, но вот беда, у двери стоит толпа, таких же,как Вы, желающих въехать в ту же самую квартиру!

Беда в том,что квартира эта сдана не Вам одному, а десятку человек. Вернуть деньги, витоге, невозможно, человека, провернувшего это мероприятие больше не найти. Документыу него были поддельные. Деньги пропали [8].

квартирасдается в отсутствие одного из лиц, имеющих право на эту жилплощадь (один изхозяев сдает квартиру в отсутствие другого и последний предъявляет свои права ирасторгает договор);

договор обаренде не подписывается, все строится на личном доверии и при возникновенииконфликта практически невозможно что-либо доказать;

арендодателейне устраивает клиент, и они выживают его с арендуемой площади, создаваяневозможные условия для проживания.

Впрочем,гораздо более вероятно обжечься на услугах пресловутых информационных агентств.Дело в том, что даже сейчас, когда спрос на аренду жилья несколько ниже, чемлетом, он все равно превышает предложение в пять-шесть раз. Квартиры сдаютсяпрактически мгновенно, и на поиск жилья даже через солидное агентствонедвижимости уходит некоторое время. Соответственно, любое предложениемоментально попадает в поле зрения риелторов. Есть факты, когда информация отлюдей, пожелавших сдать или продать квартиру, отправленная в одну изизвестнейших газет бесплатных объявлений, попадала в банки данных сомнительныхагентств еще до публикации в газете. Видимо, происходила утечка информации впроцессе набора и верстки номера [8].

При нынешнемположении вещей понятно желание граждан экономить на всем. Ну, например, кто пропуститобъявление, где в центре города сдается квартира со всеми удобствами позаманчиво низкой цене. Простой человек решит, что ему несказанно повезло иринется звонить по указанному в объявлении телефону. Далее возможны вариантыразвития событий.

Вы приходитев офис агентства, рекламирующего эту квартиру, и за сумму в 300-500 рублей вампредложат список из нескольких десятков (а то и сотен!) квартир. Вы должныбудете сами заниматься осмотром квартиры, договором с владельцем и т.д., приэтом, не имея никакой гарантии на то, что сделка будет заключена. К тому же,почти со стопроцентной вероятностью этот список квартир будет безнадежноустаревшим. Мало того: значительная часть информации по квартирам свободнолежит в сети Интернет и без зазрения совести используется всеми, кто хочетзаработать на этом деньги. Одна и та же база данных может кочевать из одногоагентства в другое на протяжении довольно длительного срока. Так что если Вычерез некоторое время решите обратиться в другую не менее сомнительную фирму,то за свои деньги вполне можете получить тот же самый список.

После того,как Вы изъявите желание снять квартиру, в офисе агентства Вас обрадуютизвестием, что Вам несказанно повезло: только что освободилась очень хорошаяквартира. Агент в вашем присутствии дозвонится до хозяина квартиры, и Вы дажесможете с ним переговорить по телефону. Назначив время встречи для осмотраквартиры и заключения договора найма, Вы должны будете подписать договор сагентством об оказании информационных (или консультационных) услуг. Естественно- не даром. В дальнейшем Вы либо не сможете застать по телефону хозяинаквартиры, либо он Вам с прискорбием сообщит, что квартира уже сдана. У Васвозникнет вполне понятное желание предъявить претензии агентству, но там Вампосоветуют внимательно почитать подписанный Вами же договор, в котором идетречь только о предоставлении информации — и никаких гарантий того, что Выкогда-нибудь снимете квартиру. Естественно, денег Вам никто возвращать не будет[8].

Давайтевнимательно посмотрим объявления в газетах. Из 43 вариантов, опубликованных вразделе «Квартиры и комнаты. Аренда» одной из газет бесплатныхобъявлений, все 43 оказались предложениями от пресловутых информационныхагентств. Кое-какие из этих организаций не вызывали доверия с первых минутпосещения их офиса: разве может кого-то привлечь вывеска, отпечатанная напростеньком принтере и криво прикрепленная в грязном подъезде обычной «хрущовки»?Но и тут надо быть осторожным. Зачастую, подобные «фирмы» арендуютнебольшие офисы в солидных бизнес-центрах. Это – уже «профессионалы»,подобное мошенничество – это их серьезный бизнес. При попытке вернуть назадсвои деньги Вас даже за порог не пропустит охрана.

Найти вгазете объявление от непосредственного хозяина квартиры очень сложно и по тойпричине, что практически все солидные агентства не берут с хозяев квартир денегза предоставляемые услуги. Платит всегда наниматель или покупатель. Хозяинуквартиры просто незачем подвергать себя излишнему риску и давать объявление вгазету: все хлопоты возьмет на себя агентство, а ему это не будет стоить никопейки. Что можно посоветовать желающим снять квартиру или комнату?

Преждевсего, естественно, делайте это через серьезное агентство недвижимости. Да, ихуслуги по нынешним временам недешевы, но зато Вы будете избавлены от массыпроблем и нервотрепки. Определитесь, наконец, что Вы хотите: снять жилье илисэкономить? Что Вы вообще предпочитаете: каждый месяц покупать дешевую обувь,которая через два дня разваливается, или приобрести дорогую, но котораяпрослужит Вам не один год?

Неплохотакже проконсультироваться у специалистов — любая юридическая фирма за вполнеприемлемую плату подробно проинструктирует Вас по данному вопросу [8].

Названиясолидных агентств недвижимости, которые давно действуют на рынке постоянно наслуху и известны даже непосвященным. Любое агентство недвижимости — официальнозарегистрированное юридическое лицо. Основной функцией агентства недвижимостиявляется обработка информации, поэтому при посещении его офиса следует обратитьвнимание на наличие компьютеров и элементарной оргтехники: факса, ксерокса и т.п.Чтобы клиент получил полноценное обслуживание, необходимо присутствие в штатеагентства по аренде высококвалифицированных сотрудников. Чтобы обработатьсобранную информацию, необходимы опытные менеджеры, диспетчеры и агенты. Чтобыюридически правильно оформить заключение договора аренды жилого помещения, уагентства должны быть квалифицированные юристы. Даже в простом телефонномразговоре можно выяснить, насколько Ваш собеседник компетентен в том или иномвопросе. Конечно, все это — внешние атрибуты и судить о надежности агентстватолько по ним нельзя. А если агентство предложит Вам заплатить аванс доподписания договора найма, то можете быть уверены: что-то здесь нечисто. Солидныефирмы берут комиссионные только по факту заключения сделки.

Привлечь кответственности информационные агентства практически невозможно. Они могутпостоянно кочевать с места на место, регулярно меняя адрес. А некоторыенастолько обнаглели, что обзавелись вполне приличными офисами и без каких-либопроблем со стороны властей в течение многих месяцев торгуют некачественной иустаревшей информацией. Да и какие у них могут возникнуть проблемы? Раз Выхотите купить информацию (а другого они не предлагают) — они ее Вам с радостьюпродадут. Все будет надлежащим образом оформлено в договоре об оказанииинформационных услуг, который Вы подпишите по своей воле. А то, что информациисвойственно со временем устаревать, известно даже младенцам. Пока у людейсуществует желание во всем экономить и уходить от уплаты налогов, такие агентствабудут плодиться, как тараканы.

/>3. Другие видымошенничества

Основнаямасса покупателей и продавцов недвижимости стараются обезопасить себя именно отмасштабного обмана. При этом именно мелкие мошенники чувствуют себя на рынкенедвижимости очень уютно.

Мошенники,работающие в риелторской сфере, выработали немало способов как получить деньгини за что, да еще и так, чтобы за это ничего не было.

Продажасписков квартир – самый распространенный способ заработка на доверии клиентов. Сутьмошенничества в том, что человеку, который ищет жилье для покупки или аренды,предлагают за сравнительно небольшую сумму получить доступ к базе данныхагентства. Якобы именно там можно найти настоящие телефоны настоящих,«живых» владельцев квартир и договориться с ними без комиссии ипереплаты.

К сожалению,не зависимо от того, каким бы старым ни был этот способ мошенничествадоверчивых арендаторов и покупателей, до сих пор находятся потребители этойфальшивой услуги. Все телефоны из списка либо не существуют, либо соединяют васс ни о чем не подозревающими случайными абонентами, либо принадлежат тем, ктокогда-то давно сдавал или продавал квартиру, и более не заинтересован впокупателях.

Присвоениеаванса. Следующий, чуть менее популярный способ мошенничества связан снебрежным отношением покупателей к предварительному договору купли-продажи,согласно которому продавец получает аванс, а покупатель — гарантию того, чтоквартира не будет продана другим желающим. Самым важным пунктом в этом договореявляется пункт о судьбе аванса — что произойдет с авансом, если договор покаким-либо причинам будет расторгнут? А ведь добиться его расторжения довольнопросто.

На этойтехнологии основан так называемый бизнес по просмотру квартир. Риелтор исобственник квартиры работают в паре; риелтор ищет клиента, а собственникпредлагает ему купить квартиру по очень привлекательной цене. Когда стороныприходят к взаимопониманию и подписывают предварительный договор купли-продажи,риелтор «неожиданно» выясняет ужасные подробности — например, о том,что в квартире прописан несовершеннолетний, который не принимал участия вприватизации. Что в квартире проведена незаконная перепланировка. Покупателюмогут продемонстрировать копии документов, подтверждающих этот вопиющий факт.

Сделкарасторгается по инициативе покупателя, а хозяин квартиры, при этом, оставляетсебе аванс. Ведь никакой перепланировки на самом деле не было, равно, как и небыло несовершеннолетнего жильца. А что же касается риелтора и его роли врасторжении сделки, то доказать что-либо в этом случае не представляетсявозможным — риелтор рассказывал об этом на словах, а если и показывал какие-тобумаги, то не передавал их в другие руки.

Конечно,такие аферы не принесут заоблачных сумм. Однако малыми долями виртуозынечестного риелторского бизнеса могут заработать не меньше, чем те, ктоприсваивает суммы за продажу квартиры разово и целиком.

Как жеуберечься от мошенничества в этом случае? Прежде всего, следует работать спроверенными риелторами или крупными компаниями — в первом случае гарантиейбезопасности будет личная рекомендация знакомых людей, во втором — деловаярепутация фирмы с устоявшейся практикой. Внимательно читать договоркупли-продажи, чтобы не пропустить никаких подозрительных пунктов. И наконец,просто быть осторожнее: не принимать поспешных решений и проверять каждый шагна пути к заветной мечте — собственной квартире.

При покупкестроящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ «Обучастии в долевом строительстве» от 22 декабря 2004 г. застройщик вправепривлекать денежные средства участников долевого строительства длястроительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости толькопосле:

получения вустановленном порядке разрешения на строительство;

опубликования,размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет непозднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первымучастником долевого строительства;

государственнойрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок,предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка[7].

Кроме того,в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевомстроительстве заключается в письменной форме, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ролимошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынкестроительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личноститаких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и несоглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоровзайма.

Призаключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объектнедвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключаетсятакой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых кнему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договоруступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате попредъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо,уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить правотребования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договорупредоставить помещение [7].

Всплескжульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когдастремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителейлегкой наживы [2].

Самыетипичные махинации того времени — это двойные, тройные продажи одной и той жеквартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынкепозволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительнуюисторию. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении «ОстаповБендеров» с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с нимибороться?

Уязвимоеместо. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартируна начальной стадии строительства. Это — самое уязвимое место на рынке. Ведьдоговор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить своисредства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже тойрыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категорияграждан — идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложитьквартиру дешевле, чем «средняя температура» по рынку, как вал звонковбудет им обеспечен, и «пациентов» можно начинать«обрабатывать».

Как жеустроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, можетобразоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жильяв новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну иту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, наодной продаже жулики могут не остановиться — та же многострадальная квартираможет пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.

Лазейка длямошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения правна недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когдамошенничество всплывает), проходит какое-то время.

Понятно, чтодокументы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержатьинформацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Чтоможно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться вкомпанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права нареализацию квартир по интересующему вас адресу.

Еще одинобщий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игрокисо сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается.Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестнойфирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужит как минимум поводомдля дополнительных проверок. [2].

Что жеделать, если вы втянуты в мошенничество?

Если,например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройказаморожена, деньги не возвращают и лишь «кормят» обещаниями? В самомзапущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно«но»: суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои«кровные», они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтомувытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой,проверенный — не получится. Сумма будет не та!

Неудивительно,что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариватьсяс застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроитдом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шансдождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика — это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом несобираются. Тогда — в суд!

По оценкамАссоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются спопытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынкенедвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которыезачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком. Такжериски мошенничества связаны с обращением в недобросовестную риелторскую фирму. Вэтом случае, дольщику следует обращаться только в те агентства, которые имеютброкерский сертификат. Риски также связаны с качеством строительства исоблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролироватьна раннем этапе инвестирования проекта дольщиком. Что касается вторичного рынкажилья, то здесь основные факты мошенничества связаны с отменой лицензированияуслуг рынка недвижимости. В незаконных сделках зачастую принимают участие лицас высшим юридическим образованием. Здесь наблюдаются следующие видымошенничества: незаконная выписка лиц из объектов недвижимости, незаконноевступление в наследство и незаконное оформление документов после смертивладельцев квартиры. Избежать этой ситуации, по мнению представителя Ассоциациириелторов, также можно путем обращения в сертифицированные агентства. По мнениюспециалистов, на рынке недвижимости существует значительное число т. н. «информационныхагентств», которые продают каталоги объектов недвижимости, цены в которыхзанижены на 10-15%. Кроме того, в связи с принятием нового Жилищного кодекса впоследнее время участились случаи мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости.Данные маркетинговых исследований, проведенные Ассоциацией риелторов, показали,что основными приоритетами потребителей при обращении в риелторскую компаниюявляются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение кклиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегментерынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получениеполного алгоритма действия для клиентов.

/>Заключение

В ближайшее времяв России увеличится число риелторских мошенничеств на рынке недвижимости [3].

Вследствиеосложнения экономического положения в стране большинство людей будетвкладываться свои средства в недвижимость. Это приведет к увеличению количествасделок на рынке вторичной недвижимости, что, в свою очередь, спровоцирует ростактивности риелторов-мошенников.

Напомним,что по состоянию на середину ноября, по данным ВЦИОМ, недвижимость в качественаиболее надежного способа вложения денег рассматривали 48 процентов россиян. Приэтом социологи отметили, что россияне постепенно теряют уверенность внадежность инвестиций в недвижимость [3].

В настоящеевремя довольно нелегко найти квартиру, соответствующую по цене и обстановкенашим запросам. Не следует радоваться, если нашли объявление о том, что сдаётсяквартира вашей мечты. Здесь, как и в любом бизнесе, связанном с деньгами естьсвои мошенники, которые не упустят случая заработать на простых людях деньги.

К сожалению,аспект защиты от мошенничества на рынке недвижимости почти не рассмотрен вучебной литературе. Однако, перед совершением каких-либо операций на рынкенедвижимости, при сильном желании безопасности сделки, можно ознакомиться счасто встречающимися способами мошенничества из других источников и быть настороже. В работе рассмотрены распространенные способы мошенничества сквартирами. Также после каждого вида мошенничества приведена рекомендация пообеспечению безопасности сделки.

/>Список используемых источников

1. Информационно-аналитическийпортал о недвижимости «RWAY. Ru», [Электронный ресурс]: «Способымошенничества на рынке недвижимости», 25.12. 2008. Режим доступа: http: //www. rway. ru/anlinf. asp? tp=2&txt=2610.

2. ЖурналКвартира, Дача, Офис, № 121 (1735) от 07 июля 2005.

3. «Милицияпредупредила о росте мошенничества на рынке недвижимости» [Электронныйресурс]. Режим доступа: http: // realty. lenta. ru/news/2008/12/09/tricksters/,07.03. 2009.

4. «Способымошенничества на рынке недвижимости» [Электронный ресурс], Оксана Серкиз. Режимдоступа: http: // www. neruhomist-ua. com/.

5. Горячаялиния недвижимости, «Опять про мошенничество на рынке недвижимости: советыначинающему». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // www. reline. ru/news/11384.html,

6. «Мошенничествапри съеме квартиры». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: // mirsovetov.ru.

7. Главноеуправление внутренних дел по красноярскому краю [Электронный ресурс]: «Нарынке недвижимости продолжаются факты мошенничества» 07.08. 2008. Режимдоступа: http: // www. krasguvd. ru/news/2008/08/07/5512/

8. ГородскойЦентр Аренды, [Электронный ресурс]: «Методы мошенников на рынке жилья».Режим доступа: http: // www. gca. ru/methods. shtml.