Реферат: Оценка жилой недвижимости

Содержание

Введение

1. Теоретические и правовыеосновы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости

1.2 Виды стоимости объектов жилой недвижимости

1.3 Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска

1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости

2. Подходы к оценке стоимости недвижимости

2.1 Затратный подход, его особенности и методы

2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы

2.3 Доходный подход, егоособенности и методы

3. Анализ практики расчета стоимости недвижимости

3.1 Описание и анализ объекта оценки

3.2 Применение подходов к оценке стоимости

3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости

Введение

Развитие в России рыночных отношений потребовало формированиянового вида деятельности — оценочной. Оценочная деятельность является составнойчастью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельностьвключает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования итранспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственностии других. В данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки жилойнедвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое началосо времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой,без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество»больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, которыйнеобходимо именовать как «объект недвижимости».

Оценка недвижимости — это прикладной экономический анализ, целькоторого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зренияиспользования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке,а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятнуюцену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимостьобъекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимостиот различных условий и обстоятельств рынка.

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условияхкризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хотькак-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости,риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынкенедвижимости.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теориии практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимостиреального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставленыследующие задачи:

изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

анализ оцениваемого объекта;

расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной дипломной работе является жилаяквартира, находящийся по адресу г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина,д.63, кв.40

Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости,пути ее определения и особенности.

Методической основой исследования в дипломной работе послужилинаучно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные актыРФ, нормативные и методические материалы.

/>1. Теоретические иправовые основы оценки жилойнедвижимости

 

1.1 Понятие и классификация жилой недвижимости

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введеноделение имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недри все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[1].

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.Например: предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности, признается недвижимостью[2](табл.1).

 

Таблица 1 — Виды недвижимого имущества

№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

земельные участки;

здания и сооружения;

инвентарь и оборудование;

сырье и продукцию;

требования и долги;

права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

нематериальные активы;

информацию;

другие исключительные права

2 Участки недр 3.

Все, что прочно связано с землей, в том числе:

незавершенное строительство;

здания;

сооружения

4.

Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

воздушные и морские суда;

суда внутреннего плавания;

космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельныеучастки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебныехозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилыедома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодныедля постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктурыжилищной сферы.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищныйфонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеетсобственную законодательную и нормативную базу (см. рис.1).

/>

Рисунок 1 — Основные типы недвижимости

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимоот форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры,иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательствапозволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколькозначений:

жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания,которое не может быть использовано для производственных целей[3];

жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянногопроживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качествеслужебных жилых помещений и общежитий [15];

жилое помещение — это жилые дома, квартиры, иные жилые помещенияв жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма)- это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания[4];

жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания,благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающееустановленным санитарным и техническим требованиям [15];

жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания,отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям [15].

Жилым помещением признается изолированное помещение, котороеявляется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан[5].

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости,имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразныхподходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам(критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынканедвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификациив зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, зданияи сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость — это недвижимость, котораяв силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается наоткрытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кромеслучаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характернедвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией,размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которуюсуществует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуетсяна открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичныхцелей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуредвух составляющих

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, леси многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объектынедвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получилиназвание — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимостиопирается на «недвижимость по природе».

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажныйдом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотныйдом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум,секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы,гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелыхи дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы,институты, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, паркикультуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботаническиесады и т.д.);

специальные здания и сооружения — административные (милиция,суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, портыи т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж,комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Приведенные выше системы классификации рассматривают объектынедвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместес тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимостьв разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные«товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с ужесуществующими системами классификации и описания объектов. Применительно к объектамжилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимостиот продолжительности и характера использования жилья:

первичное жилье — место постоянного проживания;

вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченногопериода времени;

третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания(гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующиетипологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенногокапитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

кирпичные стены;

общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных кквадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенногогаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных,характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстояниидо города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двухи более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жильеэтого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных)районах города;

некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12и 8 кв. м (соответственно);

наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригороднойзоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкаятеплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

размещение в любом районе города;

соответствие архитектурно-планировочных параметров современнымстроительным нормам и правилам;

по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность кдомам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны нетолько технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытовогоназначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительскогоспроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования,предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики:

размещение в не престижных районах;

удаленность от основных транспортных коммуникаций;

принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, какздания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительнымработам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

размещение в первых этажах домов других типов;

заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групппотребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однакожилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимостиприменяется типология, включающая:

дома «старого» фонда, построенные в дореволюционныйпериод;

дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиесялаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственнойблизости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время,но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, срок возведения которых пришелсяна период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классическихархитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных,удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.)(хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимостиот применяемого материала наружных стен здания:

дома с кирпичными стенами;

панельные дома;

монолитные дома;

деревянные дома;

дома смешанного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связис незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представленовторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы.Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеютличные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.

Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полногоспектра коммуникаций (автономных систем тепло — и водоснабжения). Предпочтение отдаетсяобъектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загороднойнедвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.

/>1.2 Виды стоимости объектовжилой недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, видкоторой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объектаоценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены длясовершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершениисделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесениив уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой(бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешенииимущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Виды стоимости

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочнойдеятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемымиспользованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующиевиды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяетсянаиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценкина открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаютсякакие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другаясторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют всвоих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичнойоферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценкии принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороныне было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объектоценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной дляаналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточнымдля привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки- наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшаяиз достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделкив достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичьусловий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полнымобъемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждойиз сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении стороннет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующихслучаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемыхобществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров(наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный)капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедурбанкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяетсястоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определениярыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытомрынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяетсярасчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объектоценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичногосрока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершитьсделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определениярыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающихпродавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяетсяметодами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствиис законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, дляцелей налогообложения. [52]

/>1.3 Анализ рынка жилой недвижимостиг. Новосибирска

Рынок вторичного жилья является основным индикатором рынка жилойнедвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку — значительноечисло продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюденияза данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. Аналитический центрпроводит ежемесячный мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости Новосибирска,еженедельно актуализируя базу данных.

По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость»,средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости г. Новосибирска в октябре 2010года составила 48,13 тысяч рублей за кв. м. Это на 2.0% больше аналогичного показателяв сентябре этого года. Аналитики отмечают, что за два последних года это самый существенныйприрост цены на вторичном рынке жилья.

/>

Рисунок 2 — Средняя цена предложения, в тыс. руб. за м2и месячный прирост, в %

В разрезе по количеству комнат менее всего прибавили в цене трехкомнатныеквартиры — цены на них выросли на 1,7%. Однокомнатные, двухкомнатные и многокомнатныеквартиры показали прирост больше двух процентов.

/>

Рисунок 3 — Средняя цена кв. м. по числу комнат

Средние удельные цены и месячный прирост цен в разрезе по числукомнат представлены на диаграмме. В итоге, средняя общая цена однокомнатной квартирыв октябре составила 1788 тыс. руб., двухкомнатной квартиры — 2569 тыс. руб., трехкомнатнойквартиры — 3816 тыс. руб., квартиры с числом комнат 4 и более — 5657 тыс. руб.

Увеличение активности на рынке косвенно связано с тем, что продолжаетвосстанавливаться рынок ипотечного кредитования. По данным Аналитического центра«Сибакадемстрой Недвижимость», в октябре уже порядка 35% всех сделок навторичном рынке совершалось с использованием ипотечного кредитования. Несмотря нато, что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябрекредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита — 16,6 лет. [56]

/>1.4 Цели и принципы оценкижилой недвижимости

Под оценочной деятельностью понимается профессиональнаядеятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношенииобъектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность — это новый вид экономическойдеятельности для РФ, наряду с бухгалтерским учётом, аудитом, налогообложением.

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимостив соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Соответственно, основные цели оценки бывают: отражениев отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда;лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин,сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественныхспоров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определениедоли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование;коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контрактаи т.д.

Оценка стоимости — методически обоснованное мнениеэксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектовимущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнегоопыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочныхправил или принципов, которые объединяются в группы.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя(собственника).

1. Принцип полезности.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребностипользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Определяется величиной, сроками и характером получения доходовили других выгод от использования объектов недвижимости.

2. Принцип замещения.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственностиопределяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретенадругая собственность с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания.

Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или другихвыгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожиданиеможет принимать как позитивный, так и негативный характер.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости(связанные с землей, зданиями и сооружениями).

1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенныйк земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

2. Принцип вклада. Вклад — это сумма, на которую увеличиваетсяили уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствиеналичия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса).Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимостьвсего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественныхи качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элементас точки зрения покупателя (т.е. рынка).

3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, чтолюбому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторовпроизводства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальнаястоимость земли.

4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическоеразделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделенына два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимостьобъекта.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретногообъекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимостидругих объектов в районе его расположения.

2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальнаястоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурнойоднородности и совместимый характер землепользования.

3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимостиформируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимаетсяколичество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемсяуровне цен. Спрос — это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектахнедвижимости.

4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень,необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция,что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценкеобъектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридическихусловий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развитиярайона.

4. Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования(НЭИ).

Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип(наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под этипонимается такое использование, которое:

а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическимнормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительныеограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройствуприлегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранныйвариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемогокапитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты,эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НЭИ включает два аспекта:

1. Анализ НЭИ земельного участка как вакантного.

2. Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.

/>2. Подходы к оценкестоимости недвижимости 2.1 Затратный подход, его особенности и методы

Затратный подход к оценкенедвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемыхзданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода- принцип замещения, который гласит: «Осведомленный покупатель не заплатитза объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участкаи строительство здания в приемлемые сроки.»

Алгоритм (технология) оценкизатратным подходом:

1) определение стоимости земельногоучастка, как незастроенного;

2) расчёт полной стоимостивоспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);

3) расчёт всех видов износа(физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточнойстоимости объекта недвижимости;

5) расчёт стоимости объектакак суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельногоучастка.

Стоимость недвижимости = стоимостьнового строительства + прибыль инвестора (застройщика) — сумма износа + стоимостьземельного участка.

Полная стоимость воспроизводства(ПСВ) — стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценахна дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартови того же качества работ.

Полная стоимость замещения(ПСЗ) — это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах надату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогомоцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкойи дизайном.

Определяется затратами на строительство в текущих ценахна действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современныхматериалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Методы расчёта полной стоимостивоспроизводства.

Существует несколько методовопределения ПСВ и ПСЗ:

1) индексный метод;

2) метод сравнительной единицы;

3) метод количественного анализа(сметный метод);

4) метод разбивки на компоненты(поэлементный метод) и др.

Индексный метод. Представляетсобой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимостина определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризацииимеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки:по жилью — 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий — данные последней переоценки,которые делают предприятия.

Полученную по данным техническойинвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привестик современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости вцены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитическогобюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве)«Индексыцен в строительстве», а также ежеквартальных сборников КО — ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можновыразить формулой:

Итек/баз = Стек / Сбаз,(1)

где Стек — стоимостьстроительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

Сбаз — то же вбазисном уровне цен.

Метод сравнительной единицыприменяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полнойстоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицыплощади, объема и т.д. типового сооружения:

ПСВ = В x Vстр (S)x k, (2)

где В — сметная стоимостьединицы измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного места и т.д.) здания;

Vстр(S) — строительный объем (площадь) здания;

K- поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннееоборудование, территориальный пояс, климатический район.

Данный метод предполагаетрасчёт стоимости строительства В — сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемыхобъектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения(площадь, объем).

Для определения величины затратобычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС — Укрупненныепоказатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевымипроектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданийи сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборниковукрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различныхотраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблицвходят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкцийзданий и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительныхработ за 1 куб. м (1 кв. м);

4) необходимые примечания,поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствиемв оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

5) удельные стоимостные весаотдельных конструктивных элементов в процентах.

Этот метод широко применяетсяоценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценкиосновных фондов предприятий для старых зданий.

Для зданий и сооружений, построенныхв последние годы с использованием новых строительных материалов, новых технологийпри расчете полной восстановительной стоимости используют Справочник инженера-сметчикаи оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимостистроительства по объектам-аналогам УПБС-2001» под редакцией П.В. Горячкинаи В.С. Башкатова.

Метод количественного анализа(сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объектоценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детальногоподсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенныхиздержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладныерасходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямыерасходы.

Для применения этого методавначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудованияи сделать расчёт трудозатрат необходимых для установки каждого элемента. К этимзатратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика.3 метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающиеоценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовкаи значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированныхсметчиков.

Метод разбивки на компоненты(поэлементный способ). Отличие данного метода от метода сравнительной единицызаключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостейотдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий, и т.п. Стоимостькаждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимыхдля устройства единицы объема.

Износ — это уменьшение стоимостиобъекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износсчитается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно кего первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратногоподхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин«износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно,и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимаетсяуменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятныхфакторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу междувосстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены втаблице 2.

Таблица 2 — Виды износа

Износ физический функциональный внешний устранимый устранимый как правило, неустранимый неустранимый неустранимый

Соответственно износ можетбыть трёх типов:

1. Физический износ — потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепеннойутраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качествобъекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельностичеловека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимостисо временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2. Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объектне соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности,по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности,безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функциональногоизноса является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения,так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональныйизнос также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональномуизносу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков,сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа- дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3. Внешний, или экономический износ, — это уменьшение стоимости объекта недвижимости,вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими,либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общийэкономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрациии федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие измененияна рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющимина величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным илиискусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школами т.д.

Внешний износ в большинствеслучаев неустраним.

Способ измерения внешнегоизноса: анализ рентных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимыхобъекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия. Разница в ценахпозволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Физический и функциональныйизнос могут быть как устранимыми, так и неустранимыми, в то время как износ внешнеговоздействия в большинстве случаев неустраним.

Для определения величины накопленногоизноса применяются следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод срока жизни;

- метод разбивки и др.

При применении метода сравненияпродаж: величина накопленного износа определяется как разница между восстановительнойстоимостью и стоимостью зданий-аналогов на дату оценки.

Последовательность действийпо методу сравнения продаж:

- выявление цен продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым;

- разнесение общей стоимости сопоставимых продаж между объектом недвижимостии земельным участком;

- расчет стоимости воспроизводства сопоставимого объекта недвижности;

- определение величины износа путем вычитания из стоимости воспроизводствавеличины рыночной стоимости, приходящейся на объект недвижимости;

- расчет износа в процентном отношении;

- определение среднего, сложившегося на рынке совокупного износа, сопоставимогос оцениваемым объектом, путем расчета средневзвешенного показателя.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотрездания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода экономическойжизни накопленный износ вычисляется как доля восстановительной стоимости, определяемаяотношением эффективного возраста к сроку экономической жизни. Данное положение отраженов формуле:

НИ / ПСВ = ЭВ / СЭЖ = ЭВ / (ЭВ+ОСЭЖ), (3)

где НИ — накопленный износобъекта недвижимости;

ПСВ — полная стоимость воспроизводстваобъекта;

ЭВ — эффективный возраст объектанедвижимости;

СЭЖ — срок экономической жизниобъекта.

Срок экономической жизни объектанедвижимости (СЭЖ) — это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать,извлекая прибыль в этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срокэкономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносятвклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Эффективный возраст (ЭВ)- это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономическихфакторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическомусостоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонтакирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективныйвозраст этого дома составляет 15 лет.

Оставшийся срок экономическойжизни здания (ОСЭЖ) — это период от даты оценки до окончания экономической жизниобъекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономическойжизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенноснизить срок экономической жизни объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени,в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается, когдаобъект сносится. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились лирабе ты по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст зданияможет быть больше или меньше его физического возраста. Хронологический возраст- это период, прошедший со дня ввода объекта в Эксплуатация До даты оценки.

Модифицированный методэкономической жизни является более точным, однако не учитывает потери стоимостиза счет износа короткоживущих элементов, а учитывает устранимый физический и функциональныйизнос. При применении этого метода сначала определяют стоимость всех устранимыхпозиций физического и функционального износа, а затем эта величина вычитается извосстановительной стоимости.

Устранимый износ принимается равным затратам (ремонту)на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективноговозраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость строительстванового объекта уменьшенную на величину устранимого износа:

НИ = Иустр + (ЭВ/СЭЖ) X(ПСВ — Иустр), (4)

где НИ — накопленный износобъекта недвижимости;

ПСВ — полная стоимость воспроизводстваобъекта;

ЭВ — эффективный возраст объектанедвижимости;

СЭЖ — срок экономической жизниобъекта;

Иустр — устранимыйизнос.

Метод разбивки определяетотдельно величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относят:

исправимый физический износ(отложенный ремонт);

неисправимый физический износ;

исправимый функциональныйизнос;

неисправимый функциональныйизнос;

внешний (экономический) износ.

Исправимый физический износимеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют отложенным ремонтом).Считается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановитьнормальные эксплуатационные характеристики здания. Величина отложенного ремонтаопределяется, исходя из затрат на восстановление нормальных эксплуатационных характеристикздания или сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются донового или практически нового состояния.

Базой для расчета отложенногоремонта, как потери стоимости нового строительства, являются степень и объем повреждений.При этом измерение степени повреждения в процентах от стоимости создания новогоэлемента выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем,содержащимся в соответствующих нормативных документах.

При определении отложенногоремонта, как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений, следуетучитывать весь комплекс работ, которые необходимо выполнить на дату оценки с применениемдействующих сметных нормативов для ремонтно-строительных работ.

Неисправимый физический износсоответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможноили экономически не целесообразно. Неисправимый физический износ определяется набазе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммойисправимого физического износа. Для целей расчета элементы сооружения, имеющие неисправимыйфизический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемаяостаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания или сооружения(фундамент, не сущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элементаимеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все здание, поэтому в течениесрока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Нормативные сроки эксплуатациизданий и сооружений принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичностипланово-предупредительного ремонта. Для короткоживущих элементов, в зависимостиот неблагоприятны условий эксплуатации, эти сроки могут быть уменьшены до 30 %.

Величина неисправимого физическогоизноса в короткоживущих элементах определяется как разность между полной восстановительнойили заменяющей стоимостью элемента и суммой исправимого физического износа элемент;умноженная на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

Величина неисправимого физическогоизноса в долгоживущих элемента рассчитывается как отношение действительного возрастак общей физической жизни, умноженное на остаточную восстановительную или заменяющуюстоимость долгоживущих элементов.

Исправимый функциональныйизнос вызывается:

недостатками, требующими добавленияэлементов;

недостатками, требующими заменыили модернизации элементов;

«сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавленияэлементов, вызываются отсутствие тех элементов в существующем сооружении, без которыхсооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Количественнымизмерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавленияэлементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на моментоценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены пристроительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие заменыили модернизации элементов, вызывают наличием элементов в существующем объекте,которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночнымстандартам. Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены илимодернизации элементов, измеряется как восстановительная стоимость существующихэлементов минус относящийся к ним физический износ, минус стоимость возврата материалов,плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость устройства новых элементов.При этом стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости.

К «сверхулучшениям»относят характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее времянеадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональныйизнос за счёт наличия «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительнаястоимость элементов «сверхулучшений», минус относящийся к ним физическийизнос, плюс стоимость их демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если в затратном подходе используетсязаменяющая стоимость, то при определении исправимого функционального износа«сверхулучшения» отсутствуют, следовательно, и нет необходимости определятьприходящуюся на них долю физического износа. При этом стоимость исправления«сверхулучшений» необходимо учитывать.

Неисправимый функциональныйизнос вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включённых в восстановительную заменяющуюстоимость, но которые должны быть в соответствии с современными стандартами;

- недостатками за счет позиций, включённых в восстановительную или зияющуюстоимость, но которых в соответствии с современными рыночными стандартами быть недолжно;

- «сверхулучшениями».

Расчёт неисправимого функциональногоизноса за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющаястоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональныйизнос за счёт позиций, не включённых в восстановительную стоимость, измеряется какчистая потеря дохода, относятся к этим позициям, капитализированная с применениемкоэффициента капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы онибыли включены в стоимость нового строительства.

Неисправимый функциональныйизнос за счёт позиций, которые включены в восстановительную стоимость, но которыхбыть не должно, измеряется текущая восстановительная или заменяющая стоимость, минусотносящийся к ним физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов,связанных с наличием данной позиции.

Последовательность расчетанеисправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений» определяетсяв зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительнойстоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряетсякак восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физическийизнос, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений»,минус любая добавленная стоимость. При этом, к издержкам владельца относят дополнительныеналоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленнойстоимости относят увеличенную арендную плату и другие дополнительные платежи, связанныес наличием «сверхулучшения».

Заменяющая стоимость не учитываетстоимость строительства «сверхулучшений», поэтому не учитывается и ихфизический износ. Тем не менее, такие пункты, как дополнительные налоги, страховка,коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для определения величины внешнего(экономического) износа применяются два метода:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешнихвоздействий.

Использование капитализациипотери дохода предполагает определение потерь дохода всей недвижимости за счёт внешнихвоздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется с применениемкоэффициента капитализации для зданий.

Общая величина накопленногоизноса здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициямразбивки.

Оценка стоимости земельногоучастка.

В условиях становления и развитиярынка земли актуальным становится вопрос оценки рыночной стоимости земельных участков,которая определяется при проведении индивидуальной оценки в рамках затратного подходак оценке недвижимости.

Индивидуальная оценка проводитсяпо заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя,инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случаяспособом. Эта оценка очень специфична и может существенно отличаться от результатовкадастровой оценки.

В настоящее время процедураиндивидуальной оценки земельного участка регулируется Федеральным законом от 29июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»и «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельныхучастков», утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.

Оценка, согласно методическимрекомендациям, — совокупность упорядоченных (регламентированных) действий оценщика,включающая сбор и анализ исходных данных, применимости всей совокупности подходови методов оценки для конкретного объекта, серию расчетов и экспертиз результатовдля получения заключения о стоимости земельного участка.

Цель оценки земли — это заключениео виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценкив соответствии с ее назначением. Назначение оценки земли — проведение тех или иныхфинансовых операций или предпринимательских сделок с земельным участком. Назначениеоценки — это цель заказчика.

Наиболее характерные случаи,когда возникает потребность в индивидуальной оценке земельного участка:

- купля-продажа, обмен земли, дарение;

- передача земли в аренду;

- оценка земли для целей освоения и развития (застройки, модернизациии т.д.);

- оценка земли для целей потребления ее истощимых ресурсов;

- ипотечное кредитование — оценка земли для использования ее в качествеобеспечения кредитных обязательств;

- страхование — оценка факторов разрушающего воздействия с точки зренияих возможного влияния на снижение стоимости земли (подтопление территории, экологическоезагрязнение и др.);

- налогообложение — расчет величин поимущественного налога по соответствующимметодикам и нормативам;

- конфискация — в этом случае и тот, у кого конфискуют, и тот, кто конфискует,должны получить реальные данные о стоимости земельного участка для ведения переговоровили представления в суд;

- оценка бизнеса — оценка земельного участка, находящегося в составеимущественного комплекса;

- акционирование — этот процесс следует рассматривать как продажу земельногоучастка (или его части) акционером;

- слияние, разделение имущества, частью которого является оцениваемыйземельный участок;

- внесение земельного участка в уставный капитал вновь создаваемогоили реорганизуемого предприятия;

- инвестирование;

- внесение права пользования землей в уставный капитал предприятия;

- определение ущерба, нанесенного землепользователям в результате изъятияземель для государственных или муниципальных нужд;

- другие цели, не противоречащие действующим законодательным и нормативнымтребованиям.

Этот перечень не являетсяисчерпывающим, но, тем не менее, дает представление о существенном возрастании значениярезультатов оценки земель и расширении области их применения.

В зависимости от назначенияоценки земельного участка, оценщиком определяется соответствующий вид стоимостии выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, тоесть тот или иной подход к оценке объекта.

Таким образом, методическойосновой индивидуальной оценки земельных участков являются «Методические рекомендациипо определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которымиоценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходныйподходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходовпредложены конкретные методы оценки.

На сравнительном подходе основаныметод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаныметод капитализации земельной ренты метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход не применяетсяпри оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание землине требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методеостатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

Каждый из перечисленных подходови методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения. Применение тогоили иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходнойинформации и иных факторов.

Среди методов сравнительногоподхода к оценке в практической деятельности наиболее часто используется метод сравненияпродаж: (при условии развитости рынка земли). В случае применения данного методаэксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичныхоцениваемому объекту по совокупности множества показателей, включая цех вое использование,собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную информацию (цена продажи,величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется навозможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверностии разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты,учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

Как показывает практика, методсравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темповинфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или ихнизкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод выделения применяетсяпри оценке застроенных земельных учеников. Рыночная стоимость участка земли определяетсяпутём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводстваили стоимости замещения существующих улучшений земельного участка. При этом рыночнаястоимость единого объекта недвижимости определяется методом сравнения продаж.

Метод распределения основанна принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимостисуществует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек.Применяется при оценке застроенных земельных участков. Рыночная стоимость земельногоучастка определяется путём умножения рыночной стоимости единого объекта движимости(БОН) на наиболее вероятную долю земельного участка в рыночной стоимости БОН. Приэтом рыночная стоимость БОН определяется мете сравнения продаж. Данный метод недаёт точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближённойоценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.Для применения метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношениюземли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке. Следовательно,если в регионе расположения объекта оценки не набралось достаточного количествасравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношениямежду стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах,а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служитьобъектом сравнения в оцениваемом регионе.

В основе метода капитализацииземельной ренты лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимостиопределяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка стоимости земельного участкаданным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использованияземельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент(ставка) капитализации определяется по данным рынка о чистом операционном доходеи стоимости ряда сопоставимых земельных участков.

Стоимость земельного участка(Рзем) определяется по формуле:

Pзем= ЧОДзем/ ККзем, (5)

где ЧОДзем — чистыйоперационный доход от земли за год;

ККзем — коэффициент(ставка) капитализации для земли.

Метод остатка на практикеиспользуется для оценки стоимости земельного участка в тех случаях, когда известныстоимость улучшений, а также требования к определенной величине доходности землии улучшений.

Техника остатка для землиосновывается на применении двух подходов — затратного и доходного. Сущность техникиостатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельномуучастку, в то время, как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения)можно определить достаточно точно.

Метод предполагаемого использованияприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие примененияметода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующуюпоследовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых дляиспользования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективногоиспользования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затратна разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видоми характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективногоиспользования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов,необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельногоучастка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующе уровнюриска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходови расходов, связанных с использованием земельного участка.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующихслучаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другимиметодами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрымростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратамна новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимостистроительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

/>2.2 Сравнительный подход,его особенности и методы

Сравнительный подход к оценкенедвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектамина рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применениясравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимостиявляется специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями,не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируетсяна трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещенияи вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используетсяряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерениякорректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимостиоцениваемого объекта.

Основополагающим принципомсравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий,что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатитбольше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапыоценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояниеи тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежитданный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым,проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяетсяинформация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналогсравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различияв ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в ценыпродаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываютсяскорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночнойстоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимосегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты исубъекты.

Сходные объекты по:

- назначению использования;

- качеству;

- передаваемым правам;

- местоположению;

- физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

- платежеспособности;

- возможностям финансирования;

- инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должныотноситься к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществлятьсяна типичных для данного сегмента условиях:

- сроке окупаемости;

- независимости субъектов сделки;

- инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживатьследующие моменты.

Срок экспозиции — время, котороеобъект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынкаи зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненныйсрок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий- от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздоменьший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Еслиобъект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно,цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка ине должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектовсделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по нимне могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или инымиобязательствами;

- занимаются продажей имущества умерших лиц;

- занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имуществаи т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания.

Например, покупка здания дляорганизации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если зданиепланируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходовбудут иными.

Объект, степень износа которогосоставляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведениякапитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иноймотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае — это,как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимыхобъектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Права собственности.

Корректировка на права собственностиесть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, посколькуи полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступномтекущем финансировании.

Условия финансированиясделки.

При нетипичных условиях финансированиясделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования)необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправкак цене данной сделки.

Условия продажи и времяпродажи.

Поскольку рассчитать поправкуна условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права иограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности нерассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправкина эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи — один из основных элементов сравнениясопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажиобъекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости стечением времени.

Местоположение — необходимыйэлемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействиена стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристикиобъекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенностиобъекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты различаютсяпо размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектовс оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихсяданных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например,цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынканедвижимости используются различные единицы сравнения.

В качестве экономической единицы сравнения при оценкепроектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовойрентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация вводимых поправокоснована на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия,имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятсяпутем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вноситсяповышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправкина местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

1. Денежные поправки, вносимыек единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданногообъекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристикахобъекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемыйобъект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимымк единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а такжепоправки, рассчитанные статистическими методами.

2. Денежные поправки, вносимыек цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, вкоторую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимымк цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие илиотсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспортаи пр.).

Для расчета и внесения поправокиспользуется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Под парной продажей подразумеваетсяпродажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключениемодного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разницав цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутуюхарактеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажисопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Экспертные методы расчетаи внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок,обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколькооцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчетапоправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоитв допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимостии изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуетсядостаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большогоколичества репрезентативных выборок из базы данных.

Заключительным этапом сравнительного подхода являетсяанализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемогообъекта. При этом необходимо:

1. Тщательнопроверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированныевеличины.

2. Провестисогласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной(среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваиваетсяскорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшееколичество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатовкорректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемымобъектом.

Возможен и расчет таких величин,как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

- количество отобранных аналогов минимально;

- величины их скорректированных цен достаточно близки.

1. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинствеслучаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

/>2.3 Доходный подход, егоособенности и методы

Подход к оценке представляетсобой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценкиявляется последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данногометода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходовк оценке. Определения подходов закреплены в ФСО № 1.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимостиобъекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объектаоценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогамиобъекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогомобъекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основнымэкономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющимего стоимость.

Затратный подход — совокупностьметодов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимыхдля воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревание.Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияточной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объектаоценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты,необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,применяющихся на дату оценки.

Доходный подход оцениваетстоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков,т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принестив течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатитза объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до ходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подходавозможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежитпредпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объектагенерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразованиебудущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерногодля данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоковдохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимостьнедвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании методадисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования заряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в концепрогнозного периода.

Метод капитализации доходовиспользуется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собойзначительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

- Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий,сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объектанедвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Rk, (6)

где С — стоимость объектанедвижимости, ден. ед.;

Rk — это коэффициенткапитализации, %.

Таким образом, метод капитализациидоходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового(или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного методанеобходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенногостроительства.

Основные проблемы данногометода:

1. Метод не рекомендуетсяиспользовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или женаходится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем непредставляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основнаяпроблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность»рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажии аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистическойинформации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.

В результате расчет ЧОД иставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценкиметодом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционногодохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждомиз вышеперечисленных этапов.

1. Расчет ожидаемого чистогооперационного дохода.

Оценщик недвижимости работаетсо следующими уровнями дохода:

- ПВД (потенциальный валовой доход);

- ДВД (действительный валовой доход);

- ЧОД (чистый операционный доход);

- ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход(ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100 % -ном ее использованиибез учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта иустановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S x Сa, (7)

где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставкав рублях за 1 м2.

Договор аренды — основнойисточник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда — предоставление арендатору(нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачиимущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могутбыть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, являетсяГражданский кодекс РФ.

Оценщик в процессе работыопирается на следующие положения договора аренды:

- по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно спередачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользованиятой частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима дляее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятсяарендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

- если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считаетсязаключенным на неопределенный срок;

- передача имущества в аренду не является основанием для прекращенияили отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодательобязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество(сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требоватьуменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договораренды здания или сооружения:

- заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

- предусматривает согласованные сторонами условия и размеры аренднойплаты, без которых договор аренды считается незаключенным;

- если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателяулучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеетправо после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иноене предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованногоимущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;

- арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имуществов субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование,а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположенияобъекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

- контрактными (определяемыми договором об аренде);

- рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку,преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболеевероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласилсябы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляетсобой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полногоправа собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается ипользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бысдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественныхправ арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендныесоглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся натри большие группы:

- с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономическойстабильности);

- с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течениесрока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежейдобавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использованияарендованного имущества).

Метод капитализации доходовцелесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной аренднойставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежныхпотоков.

Действительный валовой доход(ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадейи при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночногоиспользования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — Потери + Прочиедоходы (8)

Обычно эти потери выражаютв процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываютсяпо ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. заоснову берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительнойинформационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определениякоэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего анализируетретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующиеарендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодовмежду окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период,в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитываеткоэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости:

КНД = (Дnx Тс) / Na,(9)

где Дn — доля единицобъекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс — средний период,в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na — число арендныхпериодов в году.

Определение коэффициента недоиспользованияосуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, длярасчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован сучетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

- общеэкономической ситуации;

- перспектив развития региона;

- стадии цикла рынка недвижимости;

- соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегментерынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависитот различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.).При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузкина высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постояннойи не зависящей от уровня загрузки.

Кзагрузки = 1- КНД (10)

Оценщик делает поправку напотери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретномуобъекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимостиот перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Кn = Па /ПВД, (11)

где Кn — коэффициентпотерь при сборе платежей;

Па — потери присборе арендных платежей;

ПВД — потенциальный валовойдоход.

Опираясь на ретроспективнуюи текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерьпри сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величиныдействительного валового дохода:

КНДП = (Па+ ПНД) / ПВД, (12)

где КНДП — коэффициентнедоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па — потери присборе арендной платы;

ПНД — потери отнедоиспользования площадей.

Помимо потерь от недоиспользованияи при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязатьс нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, вчастности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки,склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход(ЧОД) — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год(за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД — ОР (13)

Операционные расходы — эторасходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимостии воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принятоделить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные, или эксплуатационные;

- расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которыхне зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленныхуслуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована внезависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размеркоторых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемыхуслуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление (обычно принято определять величину расходовна управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

- экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается прирасчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации,а не эксплуатационным расходом;

- обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционнымирасходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости(при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости,а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

- подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налогна личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав правсобственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

- дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общуюстоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними,нельзя относить к операционным;

- предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводятк увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятсярасходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытиепола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, чтоденежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимостив действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщикомс учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезнойслужбы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Еслине учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимостьприобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такойуровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплатыналогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затратпо обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимостиежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методовопределения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат(с корректировкой на изменение стоимости актива); метод связанных инвестиций, илитехника инвестиционной группы; метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализациис учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализациисостоит из двух частей:

1) ставкидоходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплаченаинвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанныхс конкретными инвестициями;

2) нормывозврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элементкоэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строитсяметодом кумулятивного построения:

СДК = БСД + ПР + ВН + ПНЛН+ ПИМ, (14)

где БСД — безрисковая ставкадоходности;

ПР — премии за риск;

ВН — вложения в недвижимость;

ПНЛН — премии за низкую ликвидностьнедвижимости;

ПИМ — премии за инвестиционныйменеджмент.

Безрисковая ставка доходности- ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает«фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частныхлиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой,к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие — поправки наразличные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболееликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности,но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативноговарианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоватьсякак российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковойставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет)правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). Прииспользовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за рискинвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принятв современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквиднымактивам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качествеальтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мировогорынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось внашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовалсянекритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчасв качестве безрисковой ставки берется доходность по рублёвым вкладам в СбербанкеРФ.

Поправку на страновой риск, как правило, рассчитываютрейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. Вэтом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой рискдля России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенноповышается.

Расчет различных составляющих премии за риск:

- надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющейучитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимостиинвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозицииподобных оцениваемому объектов на рынке;

- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитываетсявозможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка можетбыть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категориинадежности;

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложныинвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционныйменеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерьпри сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода наинвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость,останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости врасчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, товозникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммыкапитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источникахназывается коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестицийчасть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентнойставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированногокапитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента(метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать,когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% -ной стоимостиактива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службыактива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентныйфонд возмещения:

RK = Ry + 1/n, (15)

где n — оставшийся срок экономическойжизни;

Ry — ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется,если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. Вэтом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равнафактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

RK = Ry +SFF (n,Y),(16)

где SFF(n,Y) — фактор фонда возмещения;

Y= R — ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда. Используетсяв тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, чтомаловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагаетсяполучение дохода по безрисковой ставке:

RK = Ry +SFF (n,Yб),(17)

где Yб- безрисковая ставка процента.

Преимущества метода капитализациидоходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру,так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости,как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемогодохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построениякоторого — предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализациидоходов состоят в том, что применение его затруднительно, когда отсутствует информацияо рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен,не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорныхобстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированныхденежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случаеполучения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты ихпоступления. Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличатьсяот текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежныхсредств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческийобъект;

- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (иливведен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимостина основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потокови остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета методаДДП.

Определение прогнозного периодазависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательновыполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков наболее долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозногопериода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет.Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежныхпотоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа наоснове финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах отобъекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояниярынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходовна основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методомДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)потенциальный валовой доход;

2)действительный валовой доход;

3)чистый операционный доход;

4)денежный поток до уплаты налогов;

5)денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплатыналогов — это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогувладельца недвижимости.

На практике российские оценщикивместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенныйдолговыми обязательствами);

- чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельногоналога и реконструкцию;

- облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, чтотребуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

- денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

- понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежныхсредств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и«долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

- показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период,с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступленийили расхода денежных средств;

- денежный поток — показатель достигнутых результатов как для самоговладельца, так и для внешних сторон и контрагентов — клиентов, кредиторов, поставщикови т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетахвладельца.

Особенности расчета денежногопотока при использовании метода ДДП:

1.Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налогана имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционныхрасходов.

2.Экономическая и налоговая амортизация не является реальнымденежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов являетсяизлишним.

3.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционногодохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежныевыплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашениедолга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционнаястоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объектанедвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимовычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержаниенеобходимых характеристик объекта.

Таким образом:

1. Денежный поток до уплатыналогов = ПВД — Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы= ДВД — ОР — Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью= ЧОД — Капиталовложения — Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

2. Денежный поток для недвижимостипосле уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов — Платежи по подоходномуналогу владельца недвижимости.

Следующий важный этап — расчетстоимости перепродажи (реверсии). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояниярынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительнобудущего состояния объекта;

2)принятиядопущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)капитализациидохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованиемсамостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования.

«Ставка дисконта — коэффициент,используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемойв будущем».

Ставка дисконтирования должнаотражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущиеэтой недвижимости.

Поскольку выделить безинфляционнуюсоставляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальнойставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменениястоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущейстоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаковоисчисляться. В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующиеметоды:

1)метод кумулятивного построения;

2)метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)методвыделения;

4)методмониторинга.

Метод кумулятивного построенияоснован на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитываетсякак сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковаяставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитываетсясуммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения — ставкадисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных осовершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточнотрудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величинебудущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальнымиинвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимостиот объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (вотличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть неможет, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительнобудущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчетаставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора)и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строилсяпрогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующаяего информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу)аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определенииставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимостии уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтированияметодом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущихпериодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбиратьсясделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которыхявляется наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкретныхпродаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование несовпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости,то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентностиконечной отдачи (отношение эффективного — реального, реализованного — текущего денежногодохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционированияобъекта и суммы инвестиций) и ставки дисконта для конкретного инвестора.

Обычный алгоритм расчета ставкидисконтирования по методу выделения следующий:

- моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенногопериода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоковдоходов и расходов;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим илиэкспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основанна регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономическихпоказателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать поразличным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиромдля оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателейсо среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияниериска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимостиследует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например,из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считатьгарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источникдисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит отобъема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяетучесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объектанедвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконтачаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшейпростотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условияхрынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимостиметодом ДДП производится по формуле

                   t

PV = ∑Ct/(1+i) t + M/ (1+i) n, (18)

                   i=1

где PV- текущая стоимость;

Ct — денежный поток периода t;

i — ставка дисконтированияденежного потока периода t;

M — стоимость реверсии, илиостаточная стоимость.

Остаточная стоимость, илистоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозногогода) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объектанедвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемыхденежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценкеможно увидеть в табл.3.

Таблица 3 — Достоинстваи недостатки подходов к оценке недвижимости

Подход Достоинства Недостатки Затратный

 - используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;

применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке;

используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);

применим в сфере страхования;

-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик. Сравнительный

 - наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

— статистически обоснован.

— достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

 - требует активного рынка подобной недвижимости;

основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

— проблематичность

сбора информации о специфических условиях сделки.

Доходный большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода

сложность составления прогноза;

субъективность расчета ставки дисконтирования.

/>3. Анализ практикирасчета стоимости недвижимости

 

3.1 Описание и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийсяпо адресу: пос. Мичуринский, Новосибирская область, ул. Барханная 5, представляетсобой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5- этажного жилого дома (см. рис.4).

/>

Рисунок 4 — Местоположение объекта оценки

/> 

Описание района окружения объекта

Местоположение— г.Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40.

Тип и качество окружающейзастройки— Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона исоответствие зонированию — зона жилой застройки.

Транспортная доступность — хорошая, остановка общественного транспорта «Куприна», транспорт- автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории — в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций- здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации,отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние — наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляютвещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом,основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются- промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источникивыбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Новосибирске ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевоеводоснабжение в городе Новосибирске осуществляется от муниципального водопроводас водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Обского водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них какприродных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных водиграют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленныхпредприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхностьземли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенноевлияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Новосибирска. Система сборатвердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов- контейнерная.

Социальная инфраструктура — социальная инфраструктура района развита гармонично.

Вывод:

Положительные характеристикиместоположения— развитая инфраструктура района, делает объект оценкипривлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристикиместоположения— основными источниками загрязнения атмосферного воздухав городе Новосибирске являются — промышленные предприятия, автомобильный транспорт,котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

 

Таблица 4 — Описание здания и оцениваемых помещений

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Тип здания 5-этажный панельный жилой дом

 

Год постройки здания 1965 г.

 

Год последнего кап. ремонта Нет данных

 

Объемно-планировочные решения В плане здание имеет прямоугольную форму

 

Объект оценки Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 57,6 кв.м. Этаж: 5

 

Адрес объекта оценки г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40

 

Имущественные права на объект оценки Общая совместная собственность

 

Обременения, связанные с объектом оценки Отсутствуют

 

Начальное функциональное назначение Жилое помещение

 

Информация о текущем использовании объекта оценки Жилое помещение

 

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

 

Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность

В 300 метрах проходит улица Гусинобродское шоссе

Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка — «Куприна»

Транспорт — автобус, маршрутное такси

Качество обустройства двора: Подъезд к жилому дому асфальтирован Физические свойства объекта оценки Данные о физическом износе жилого дома Расчет физического износа представлен в п.5.3.1 Данные об устаревании объекта оценки Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год — 10100) нормативный срок службы объекта оценки 143 год. Оставшийся срок службы составляет 98 лет. Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания План квартиры с экспликацией составлен по состоянию на 28.01.2010 г. Данные о внешнем виде фасада дома Фасад здания находится в хорошем состоянии.

Площадь квартиры общая, м2

57,6

Строительный объем квартиры, м3

(по внутреннему обмеру)

147,46

Жилая площадь квартиры, м2

43,0 Внутренняя высота помещений, м 2,56

Площадь общей комнаты, м2

18,5 Санузел Совместный Наличие лоджии/балкона Есть Общее состояние квартиры

Удовлетворительное.

Ремонт не производился с момента постройки дома. В квартире устроены деревянные полы. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки — деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки: Фундамент Железобетонный Стены Бетонные панели Перегородки Бетонные панели Перекрытия Бетонные панели Кровля Мягкая, рулонная Полы Деревянные Проемы Окна — 2-створчатые, деревянные. Входная дверь — деревянная Внутренняя отделка Простая Системы инженерного обеспечения водоснабжение

Есть

канализация Есть электроснабжение Есть отопление

Есть

вентиляция

Есть

/> /> /> /> />

Анализ наиболее эффективного использования

/>Для любойнедвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного),а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состоянияобъекта:

—  сначала, анализ участка земли как незастроенного;

—  затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использованиеземельного участка, как свободного

/>/>При проведении данного анализа предполагается, что участокземли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданийи сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректногоприменения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использованиянеобходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленнымикритериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участкаровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристикиучастка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного родаограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использованияземельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования,строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующиезаконодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. Прианализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночныйспрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка — квартал жилой застройки,разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивныеособенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройкужилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными,торговыми).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участкаможет быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатациипревысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию — 5-этажный жилой дом.Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразными нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состоянияобъекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективногоиспользования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использованиеобъекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариантиспользования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе.Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости втекущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояниеимеющихся улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходитдля размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующимстроительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признанозапрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. Внастоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательныеограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечиватьдоход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходностьземлепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта — жилойдом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходнымвариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность,из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровнеассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта,мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта являетсяего текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцемтакже при сдаче жилых помещений в аренду.

/>3.2 Применение подходовк оценке стоимости

 

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимостизатратным подходом

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанныхна определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценкис учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатитза готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход применяется, когдасуществует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо являетсяточной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объектуоценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональнымили экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитыватьизнос и все виды устаревания.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

/>Оценкастоимости нового строительства

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемыйобъект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях базиснойстоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001). Стоимость строительстваобъекта определяем с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Расчет стоимости новогостроительства

 

Таблица 5 — Расчет стоимости строительства.

№ п/п Наименование Кол-во ед. изм. Стоимость ед. изм. в ценах 2001г. ПВС в ценах 2001 г. Индекс перехода на дату оценки ПВС в текущих ценах НДС Итого ПВС ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ 1 Трёххконатная квартира (УПБС-2001, т.№ 7.2) 57,6 3844 221 414,4 4,62 1 022 935 184 128 1 207 063

 

ИТОГО 1 207 063

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системыиндексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительныхработ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работили ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисныйуровень цен принята стоимость в уровне цен 2001 г. Индекс пересчета из цен 2001г. в цены 2009г., выпущен Департаментом строительства и жилищно-коммунальногохозяйства Новосибирской области — «Индексы цен в строительстве» выпуск№34, введены с 01 ноября 2008г.

Таким образом, стоимость затрат на строительство оцениваемыхпомещений составит: 1 207 000 рубля.

/>/>Оценкаизноса

Износ мы определяем как уменьшение стоимости воспроизводстваили заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физическогоразрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этихисточников.

Физический износ обычно выражается в процентных величинах и можетосновываться на двух способах измерения. Первый — это метод прямых затрат, тогдакак второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданияхтипичных сроков экономической жизни объекта.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимостиобъекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-техническогопрогресса и экономической ситуации в целом.

Физический износ.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных пристроительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатическихфакторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

/> 

Таблица 6 — Расчет физического износа.

Наименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов, % Физический износ конструктивных элементов, % Удельный износ конструктивных элементов, % Фундаменты 3 25 0,75 Стены и перегородки 34 35 11,9 Перекрытия 13 35 4,55 Крыши 4 35 1,4 Полы 10 35 3,5 Проемы 12 35 4,2 Отделочные работы 5 35 1,75 Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 13 35 4,55 Прочие работы 6 25 1,5 ИТОГО 100 34,1

Согласно ВСН 53-86(р)«Правила оценки физического износа жилых зданий» у долгоживущих элементовпредельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежитсносу по ветхости. При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточнаястоимость равна 0.

Для расчета остаточнойстоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (инымисловами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Полная потеря эксплуатационныххарактеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:

Максимальный физическийизнос: Ифиз = 80%

Максимальный экономическийизнос: Иэкон = 100%

/>

/>

Физический износ = 34,1 х 1,25 = 43%, где 1,25 — коэффициент,приводящий к стоимостному выражению физического износа.

Функциональный износ.

Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за егонесоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности,избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность идр. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточныхкапитальных затрат.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимыми неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения,но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтажэлемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта,то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Строительство осуществлялось в соответствии со строительныминормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяетсовременным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты наприведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами иправилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональныйизнос оцениваемого объекта (Ифун) равен 0 %.

/>/>Внешний износ.

Внешний (экономический) износ — износ внешней среды — представляетсобой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.

Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов,внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такогорода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатацииостаётся постоянной или растёт более медленными темпами. В данном случае внешнийизнос принимаем равным 0%.

/>/>Расчет итоговой величины износа.

Суммарную величину износа оцениваемого объекта определяем в таблице15.

 

Таблица 7 — Расчет итоговой величины износа.

Виды износа Сумма износа, %. Физический 43 Функциональный Внешний

Совокупный износ

43 />Рыночная стоимость праваобщей долевой собственности на земельный участок

Сделки с землей регулируются Гражданским, Земельным КодексамиРФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положениемо проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операцийс землей.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли,а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения.При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемыхправ на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиямииспользования:

· индивидуальное (жилищное) строительство;

· крестьянское (фермерское) хозяйство;

· личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

· приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимоиметь следующую информацию:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические,гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок (например, характерэкономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующимиосновными методами:

· методом техники остатка для земли;

· методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

· методом сравнения продаж;

· методом разбиения;

· методом капитализации;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

· чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

· коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями.Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимостьзданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Yзд = Vзд · Rзд,(19)

где, Vзд — текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд — чистый операционный доход, приходящийся на зданияи сооружения;

Rзд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взятьиз таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежнойединицы») или рассчитать по формуле:

Rзд = Rвозм + Rзем, (20)

где, Rвозм — коэффициент возврата (возмещения) капитала;

Rзем — коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке доходана инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашиваетсяили по безрисковой ставке ЦБ.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимыйк земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимыйк зданиям и сооружениям.

Yзем =Y — Yзд, (21)

где, Yзем — чистый операционный доход, относимый кземле;

Y — общий чистый операционный доход;

Yзд — чистый операционный доход, относимый к зданиями сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализацииостаточного чистого операционного дохода от земли.

Vзем = Yзем / Rзем,(22)

где, Vзем — остаточная стоимость земли;

Yзем — остаточный чистый операционный доход от земли;

Rзем — коэффициент капитализации для земли.

Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценкеквартиры понимается оценка местоположения.

Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду вг. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния)составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям,сооружениям и земле

ЧОД = ПВД — Н — ЭР, (23)

где, ЧОД — чистый операционный доход;

ПВД — потенциальный валовой доход;

Н — недозагрузка;

ЭР — эксплуатационные расходы.

Таблица 8 — Расчет ЧОД.

Показатели Ед. изм. Кол-во Арендная плата руб./мес. 16000 Кол-во платежных периодов мес. 12 Потенциальный валовой доход (ПВД) руб./год 192 000 Недозагрузка % 35 Эксплуатационные расходы (ЭР) руб./год 19 200 Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения руб./год 105 600

2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на зданияи сооружения

Yзд = Vзд х Rзд

 

Таблица 9 — Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.

ЧОД на здания и сооружения, рублей Yзд. 44 722 Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей Vзд. 688 026 Коэф. капитализации для зданий и сооружений* Rзд. 0,065

*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методомпрямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)

 

Таблица 10 — Расчет коэффициента капитализации.

Наименование ПВД (аренда в год), рублей Затраты на содержание, рублей Недозагрузка, рублей Рын. стоимость, рублей ЧОД, рублей Расчет г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 168000 16800 25200 1 850 000 126000 0,068 г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 180000 18000 27000 2 100 000 135000 0,064 г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина 180000 18000 27000 2 100 000 135000 0,064 Коэффициент капитализации 0,065

 

Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещениякапитала.

Нормативный срок жизни объекта — 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год- 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капиталав конце года составит:

СSFF=1/ (98 — 1) = 0,010= 1,0%

Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% — 1,0% = 5,5%.

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого кземле

Vзем = Yзем/Rзем

 

Таблица 11 — Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход Y 105 600 Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям Yзд. 44 722 Остаточная стоимость земли Vзем. 1 106 873 Остаточный чистый операционный доход от земли Yзем. 60 878 Коэффициент капитализации для земли Rзем. 0,055

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1106 873 рубля.

/>/>/>/>Расчет итоговой величины стоимости по затратномуподходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратномуподходу равна:

С = Сземли + С зам.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определилив предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемогообъекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

 

Таблица 12 — Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр

ед.

изм.

Расчетное

значение

Примечание Стоимость земельного участка руб. 1 106 873 - Стоимость нового строительства объекта оценки руб. 1 207 063 - Накопленный износ руб. 519 037 - Стоимость объекта оценки затратным подходом руб. 1 794 899 - Стоимостьобъекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет:1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять)рублей

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимостисравнительным подходом

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продажеобъектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемымобъектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и ихпараметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованныесведения агентств недвижимости в журнале «Справочник по недвижимости»от 23 — 30 ноября 2009г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объектаоценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

 

Таблица 13 — Расчетрыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 /> /> Источник информации   Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна Объявление в справочнике по недвижимости, АН «Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916 /> Цена продажи (предложения), руб/м2.   30 833 35 000 35 593 39 655 /> Передаваемые права помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. помещ. -собств. /> Корректировка на передаваемые права   0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена   30 833 35 000 35 593 39 655 /> Условия продажи продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке продажа на открытом рынке /> Корректировка   0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена   30 833 35 000 35 593 39 655 /> Торг   торг торг торг торг /> Корректировка   -5% -5% -5% -5% /> Скорректированная цена   29 291 33 250 33 813 37 672 /> Дата ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. ноябрь 2009 г. /> Корректировка на дату   0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена   29 291 33 250 33 813 37 672 /> Корректировка   0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена   29291 33250 33813 37672 /> ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ /> Тип помещения, конструктивное решение, и т.д. 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом 5 — этажный панельный жилой дом /> Корректировка 0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672 /> Общая площадь, кв. м. 57,6 60 60 59 58 /> Корректировка 0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672 /> Наличие балкона (лоджии) есть есть есть есть есть /> Корректировка 0% 0% 0% 0% /> Скорректированная цена 29291 33250 33813 37672 /> Этаж 5/5 2/5 4/5 2/5 5/5 /> Корректировка -2% -2% -2% 0% /> Скорректированная цена 28705 32585 33137 37672 /> Техническое состояние удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома) хорошее хорошее хорошее хорошее /> Корректировка -10% -10% -10% -10% /> Скорректированная цена 25776 29260 29756 33905 /> Удельный вес 0,2 0,2 0,2 0,4 /> Скорректированная цена 5155 5852 5951 13562 /> Средневзвешенное значение за 1кв.м 30 520 /> Рыночная стоимость, рублей 1 757 952 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />

 

 Корректировказначения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установленииего стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочихравных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютнойсобственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельныйучасток. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаютсяправа собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не толькозданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введениетех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжениеземельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объектанедвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объектанедвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ,в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. Поданному параметру корректировка не применялась.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложенияна передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно,то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался вовнимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчетекорректировка по данному элементу сравнения принята в размере — 5%.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координатыразмещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируютсяв рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целымрядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков)это — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды,развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или иномрайоне и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяетсярентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продажв различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объектаоценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры,вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики,на которые также вносятся поправки.

Корректировка на техническое состояние.

Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартиреустроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонтстен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники.Дверные и оконные блоки — деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различаютчетыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительноеи неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошими удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонтане установлена. Величина корректировки принята в размере — 10%.

/>Согласование результатовкорректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешеннаястоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа,составила 30 520 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.

Вывод по разделу: стоимость объектаоценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет- 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два)рубля.

Расчет рыночной стоимостиимущество доходным подходом

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить,а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщикопределяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определениитекущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Для определения потенциального валового дохода необходимо установитьреальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе.Стоимость сдачи трёхкомнатной квартиры в аренду в г. Новосибирске по ул. Есенинана дату оценки составит порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

Оценщики предполагают, что если объект оценки сдать в аренду,то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду квартирыза год оценщиками принят равным 192 000 рублей, а с недозагрузкой 35% — 124 800рублей.

 

Таблица 14 — Расчетрыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходовна дату оценки).

Ед. измерения Показатели Потенциальный валовой доход рублей 192 000,00 Недозагрузка % 35,00 Действительный валовой доход рублей 124 800,00 Затраты на содержание рублей 19 200,00 Чистый эксплуатационный доход рублей 105 600,00 Ставка капитализации % 0,065 Стоимость объекта рублей 1 624 615

Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходногоподхода, на дату оценки составляет:

1 624 615 (Один миллионшестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей

3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости/> Описаниепроцедуры согласования

При получении в результате проведенной оценки различными методамиразличных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразнымопределить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результатыотличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененнойдля каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенногозначения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененныхметодов, присваивается весовой коэффициент.

/>Обоснование выбора использованныхвесовых коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующиесоображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимостьдоходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затратыже на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продажеобъектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовалцены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобныхплощадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовалсяумеренно-реалистичным подходом.

Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученныхстоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежностии представлены в таблице 15.

Таблица 15 — Определение весовых коэффициентов

Показатели Подход затратный сравнительный доходный Достоверность и полнота информации 0,25 0,50 0,25 Допущения, принятые в расчетах 0,25 0,50 0,25 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 0,15 0,70 0,15 Способность учитывать конъюнктуру рынка 0, 20 0,60 0, 20 Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта 0,15 0,70 0,15 ИТОГО 0, 20 0,60 0, 20

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется поформуле:

V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (2.)

где V1, V2,V3 — стоимость объекта, определенная затратным,доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2,,Q3 — средневзвешенное значение достоверностиподходов соответственно.

Таблица 16 — Рыночная стоимость объекта оценки.

Вывод по разделу: рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Новосибирск,Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40, на дату оценки 30 ноября 2009 г. составляет:

1 739 000 (Один миллионсемьсот тридцать девять тысяч шестьсот) рубля