Реферат: Разработка и реализация программы управления универсамом

Министерствообразования и науки Российской Федерации

Федеральноеагентство по образованию

ГОСУДАРСТВЕННОЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГОПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Архитектурно-строительныйфакультет

Кафедра технологии строительного производства

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Тема: «Разработка и реализация

программы управления универсамом»

ОГУ 270115.53 17.09

Руководитель работы:

____________Сёмина А.В.

«___»____________2009 г.

Исполнитель:

студент группы 06-ЭУН

_____________Роман С.В.

«___»____________2009 г.

Оренбург 2009

Содержание

Введение

1. Экспертиза универсама«Заря»

1.1 Общая характеристикауниверсама

1.2 Состояние объектанедвижимости

1.3 Определениевозможностей по наилучшему использованию универсама

2. Управление универсамом«Заря»

2.1 Управлениетехническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

2.2 Работы, связанные стекущим и капитальным ремонтом объекта

3. Маркетинг ипродвижение универсама «Заря»

3.1 Оценкаконкурентоспособности универсама

3.2 Рекламная политика

4.Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

4.2 Анализ фактическихрасходов и доходов

4.3 Определениефинансовых показателей деятельности универсама

Заключение

Список используемойлитературы

Введение

Недвижимостьявляется специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокойстоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяянедвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления длякаждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности поуправлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и зданияв целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных сэксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фондапомимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли отиспользования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности иувеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаютсясами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.

Актуальностьтакого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансовогокризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных инематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоитуделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодноотличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент вуправлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат наобслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятияпо продвижению объекта недвижимости, рекламу.

Анализируяинтенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении всвязи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. Порезультатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий насумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемовсоответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялсяустойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метрпродаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденциюпочти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились,ставки арендной платы упали.

Объектомуправления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальныймагазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г.Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсамнаходится в долевой собственности.

Рассматриваякоммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерностираспределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения порайонам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными инепродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличаетсянаибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажногостроительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинскийрайон имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районегорода можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли:преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемыхтоваров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговлинепродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитойсетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошемрасположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральномрайоне города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требованиядля крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.

Цельюкурсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» наоснове анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, егоокружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболееэффективного использования объекта недвижимости.

В рамкахкурсового проекта решаются следующие задачи:

— выявляютсяосновные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;

— на основеанализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, атакже экономической среды, в которой он расположен, предлагается программаэффективного управления универсамом;

— планируетсякомплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штатсотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания,текущего ремонта;

— для объекта- универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счетмаркетинга и рекламы;

— производитсяанализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, покоторым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.

1.Экспертиза универсама«Заря»

1.1Общая характеристика универсама

Объектомуправления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошимкачеством в 2002 г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин.Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А)определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).

Таблица 1.1 – Общая характеристика объекта

№

пп

Характеристика

Единицы

измерения

Содержание/

значение

1 2 3 4 1 Назначение объекта магазин 2 Функционирование объекта магазин 3 Объёмно-планировочное решение объекта 3.1 Габаритные размеры м 3.1.1 Первый этаж м 24,37 х 26,44 3.1.2 Второй этаж м 24,37 х 30,2 3.2 Этажность 2 3.3 Общая площадь объекта

м2

1372,7 3.4 Полезная площадь

м2

1206,9 3.5 Строительный объем

м3

5763 4 Конструктивное решение 4.1 Фундамент бетонные блоки 4.2 Стены кирпичные с облицовкой 4.3 Перегородки кирпичные, ДСП 4.4 Перекрытия ж/б плиты 4.5 Полы плитка 4.6 Окна двойные глухие 4.7 Двери простые 4.8 Крыша совмещенная 4.9 Отделка внутренняя штукатурка и облицовка кафельной плиткой

Продолжениетаблицы 1.1

1 2 3 4 4.10 Инженерные сети электро-, газоснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция 5 Год постройки 2002 6 Фаза жизненного цикла фаза окупаемости 7 Место положения объекта ул.Терешковой на пересечении с ул.Орской 7.1 Территориально-экономическая оценочная зона + 7.2 Объект расположен на главной магистрали + 7.3 На межквартальном проезде - 7.4 Объект расположен внутри квартала - 7.5 Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта мин. 2 7.6 Пешеходная доступность от окружающей жилой застройки мин. 2-5 8 Форма собственности в отношении объекта долевая собственность 9 Характер использования объекта 9.1 Занят частной фирмой + 9.2 Занят ГУП или МУП - 9.3 Занят муниципальным учреждением - 9.4 Занят органами государственной или муниципальной власти - 9.5 Сдается в аренду + 9.6 Иное использование объекта - 10 Ценность окружающей застройки стандартная

Зданиеуниверсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за времястроительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состоянияуниверсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил.А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента,и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента,которые заносим в таблицу 1.2.

Таблица 1.2 –Физический износ конструктивных элементов

№ Наименование Удельный вес элемента, Wi, % Физический износ элемента, % Износ для элемента 1 2 3 4 5 1 Фундамент 4 5 0,2 2 Стены и перегородки 27 5 1,62 3 Перекрытия 19 5 1,14 4 Полы 5 5 0,3 5 Проемы 13 5 0,65 6 Крыша 5 10 0,35 7 Отделка 3 10 0,21 8 Инженерные сети 15 5 1,05 9 Прочие работы 9 5 0,45 Всего 5,97

Используяукрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительнуюстоимость универсама.

СогласноСборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценкиосновных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующимихарактеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные исборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные.Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина.Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально поясанаходим для зданий со строительным объемом до 10000м3восстановительную стоимость одного м3 С1м3 =25,4 руб.

Определяемполную восстановительную стоимость:

/> (1)

где ПВС09– полная восстановительная стоимость на 2009 год,

С1м3 - восстановительная стоимость одного кубического метра здания,определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

kкл – поправочный коэффициентна климатический район, который для города Оренбурга равен kкл = 1,03;

k69-84 – коэффициент измененияцен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской областиравен k69-84 = 1,02;

U69-84 – индекс цен периода с1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k84-91 – изменения цен впериоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равенk69-84 = 1,02;

U84-91 — индекс цен периода с1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U91-09 — индекс цен периода с1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле(1) получаем:

Определяемостаточную восстановительную стоимость:

/> (2)

где ОВС –остаточная восстановительная стоимость, руб;

Ифиз– общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 Ифиз=5,97 %.

По формуле(2) получаем:

Определяемрыночную стоимость универсама:

Таблица 1.3– Состояние объекта

№ пп Характеристика

Единицы

измерения

Содержание/

значение

1 2 3 4 1 Процент физического износа объекта в т.ч.: 1.1 Фундамента % 5 1.2 Стен и перегородок % 5 1.3 Перекрытий % 5 1.4 Полов % 5 1.5 Проемов % 5 1.6 Крыши % 10 1.7 Отделки % 10 1.8 Инженерных сетей % 5 1.9 Прочих работ % 5 2 Обременение или ограничение в использовании 2.1 Правовые - 2.2 Социальные - 2.3 Экономические + 3 Рыночная стоимость объекта млн руб. 23,375 4 Объект управляется: 4.1 собственником + 4.2 гос. предприятием - 4.3 муниципальным предприятием - 4.4 находится в доверительном управлении коммерческой структуры + 4.5 управляется по концессионному соглашению - 5 Объект требует: 5.1 модернизации - 5.2 перепланировки - 5.3 капитального ремонта - 5.4 реконструкции - 6 Уровень техники и технологии средний

Зданиеуниверсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, срасположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м2.Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

Таблица 1.4 –Особенности земельного участка

№ пп Характеристика

Единицы

измерения

Содержание/

значение

1 2 3 4 1 Конфигурация земельного участка прямоугольный 2 Геометрические размеры земельного участка м 32,6 х 36 2.1 Общая площадь земельного участка м2 1173,83 2.2 Площадь, занимаемая зданием м2 828,8 2.3 Размеры парковки м2 345 /> /> /> /> /> />

Для торговойнедвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являютсяудобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости отвходных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильныхсторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильныйпоток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству(одно место на 40-50 м2 общей площади) парковка делает универсамнаиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсампозиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания естьчастный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте изцентра города).

Площадьуниверсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м2, что составляет 76 %от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4м2), производственные помещения (площадь 97,2 м2) и склад(площадь 29,8 м2). Возможность сдачи площади не только в качестветорговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже несдается площадь 52,9 м2 (она используется как помещение общегопользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На второмэтаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м2) и офисноепомещение (площадь 46,1 м2), которое имеет отдельный вход. Несдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м2).

1.2Характеристика окружения универмага «Заря»

Исследуемыйобъект недвижимости – универсам «Заря» — расположен в Центральном районе,который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральныйрайон имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшимрасширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой частибудут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент районобъединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объектаторговли экономически целесообразно.

Районсосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий, на одной изкоторых (ул. Терешковой) расположен исследуемый объект. Улица Терешковойохватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтомуможно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости. Характеристикаокружения объекта приведена в таблице 1.5.

Таблица 1.5 –Состояние экономической среды

№ пп Характеристика

Единицы

измерения

Содержание/

значение

1 2 3 4 1 Экономический потенциал территории высокий 2 Инновационный потенциал территории высокий 3 Динамика цен на аналогичные объекты в данном сегменте рост цен 4 Темпы экономического роста в г.Оренбурге % 2,7 5 Уровень инфляции % 13,5 6 Фаза общественного экономического цикла кризисная фаза 7 Фаза цикла на рынке недвижимости кризисная фаза 8 Характеристика потенциальных потребителей 8.1 Демографический состав лет 38 8.2 Миграция населения чел. -1605 8.3 Трудоспособное население % 64,56 8.4 Средняя платежеспособность руб/мес 10847,5 8.5 Динамика (уровень) безработицы % 1,5

Анализируяданные таблицы можно сказать, что окружение объекта благоприятно для развития ифункционирования исследуемого универсама, так как район города в перспективеобладает наибольшими возможностями.

Населениеисследуемой части города имеет средний возраст 38 лет. Численность и возрастнойсостав населения (на 1 января 2009 г.) представлен на диаграмме (Прил. Б). Миграция населения выражена в графике (Прил. В). Платежеспособность в данномрайоне города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являютсявысокие арендные ставки для жилой недвижимости, а также одна из наиболеевысоких стоимость 1 м2 при покупке жилья (Прил. Г). Общееэкономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, чтоблагоприятно для развития торговли.

Характеризуяокружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащейзастройке. Для универсама «Заря» — это частный сектор. В зоне доступностиавтомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома,которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемыхклиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людейявляется развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимостирасполагает значительной клиентской базой.

Для универсальногопродовольственного магазина немаловажным фактором является то, что исследуемаячасть города испытывает недостаток продовольственных магазинов. Крупныеторговые центры, имеющие якорными арендаторами супермаркеты с широким выбором продовольственныхтоваров, расположены на достаточном удалении от универсама «Заря», который всвою очередь имеет достаточно обширный ассортимент предлагаемой продукции. Наданный момент можно говорить об отсутствии конкуренции.

1.3Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

Зданиеуниверсального продовольственного магазина построено в 2002 г. с хорошимкачеством. Из этого можно сделать вывод о малом физическом износе отдельных элементови конструкций здания, о малых затратах на проведение ремонтов и осмотровздания.

Универсамимеет выгодное местоположение на пересечении улиц Терешковой и Орской. Расположенныйв Центральном районе города Оренбурга продовольственный магазин охватываетзначительную часть населения. Это положительное качество объекта недвижимостинапрямую влияет на стоимость арендной платы в магазине.

Универсам«Заря» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площадипомещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобстворазгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений напервом этаже как производственных и складских, а на втором – как офисных.Разнообразное назначение площадей помогает сделать работу арендаторов в данномуниверсаме наиболее комфортной.

На обоихэтажах площадь сдается, в том числе и в качестве торговой. Для сдаваемых подторговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимостиарендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первомэтаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, дляпроизводственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м2торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимогокласса.

Клиентскаябаза универсама состоит их двух потоков: людей, живущих в окружающем жиломмассиве, состоящим преимущественно из частных домов (пешеходная доступность длячастного сектора равна 2 минутам) и людей, возвращающихся после работы наличном транспорте из центра города. Удачное расположение на главной магистралипозволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счетинтенсивного движения автомобильного транспорта.

Частьлюдского потока будет попадать на торговые площади универсама возвращаясь илибудучи в центре города, т.е. этот поток не будет населять близлежащий район.Поэтому о существовании исследуемого объекта недвижимости они могут узнать понаружной рекламе, навигации, а также из рекламы в СМИ. Исходя из этого, особоевнимание стоит уделить уличным баннерами, растяжкам, которые более дешевы визготовлении, но не уступают рекламе по телевидению и радио в эффективности. Организацияпродвижения универсама, в частности работа с наружной рекламой, будетрассмотрена более подробно.

Важнымаспектом, привлекающим к универсаму внимание, является профессиональновыполненная система освещения в ночное время, а также дизайн фасадов. Этот аспектрезко повышает привлекательность объекта недвижимости в глазах потенциальныхпокупателей. В исследуемом объекте недвижимости фасады не являютсясовременными, привлекающими внимание. Этот негативный аспект устраняется путемкосметических текущих ремонтов, а также грамотного технического менеджмента впоследующем времени.

Зданиеунивермага имеет еще один недостаток – плохо развитые вертикальныекоммуникации. Лестницы в здании две, но только одна используется для подъемапосетителей. Решить проблему удобства ориентации и перемещения в торговом залемогут средства навигации, оптимально расположенные на обоих этажах.

Дляэкономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать,опираясь на нормативные требования, штат сотрудников. Он включает в себядиректора, бухгалтера, юриста, отделы по маркетингу, менеджменту, а также отделпо техническому обеспечению здания и службу безопасности. Оптимальноподобранный штат сотрудников обуславливает соответствующий показательрентабельности объекта недвижимости в настоящем времени, обеспечивает требуемоесобственником техническое состояние здание, что экономит денежные средства вбудущем.

Одним из основныхпоказателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей являетсяналичие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Универсам«Заря» имеет достаточно парковочных мест, а также хорошую систему въездов натерриторию. Также стоит отметить благоустройство этой территории, чтоувеличивает привлекательность универсама для посетителей.

Важныйкритерий оценки для здания, которое ежедневно посещает большое количестволюдей, это уровень охраны. В исследуемом объекте недвижимости службабезопасности состоит из 6 человек, работающих по сменам. Одновременно в зданиимагазина находится 2 сотрудников охраны.

В целом можносказать, что универсам «Заря» — высокодоходный объект недвижимости, чтообъясняется удачным расположением в городе, хорошей планировкой и малым срокомэксплуатации.

2.Управление универсамом«Заря»

2.1Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

Разработкатребований к персоналу заключается в формировании представлений о качественныххарактеристиках персонала (способностях, мотивациях, квалификации) иосуществляется на основе штатного расписания, текущего и перспективного анализатребований к должностям и рабочим местам.

Качественнуюи количественную потребность в персонале рассчитывают в единстве и взаимосвязи.

Качественная потребность, т. е. потребностьпо категориям, профессиям, специальностям, уровню квалификационных требований кперсоналу, рассчитывается на основе:

— профессионально-квалификационного деления работ, зафиксированных впроизводственно-технологической документации на рабочий процесс;

— требованийк должностям и рабочим местам, закрепленным в должностных и рабочихинструкциях, описаниях рабочих мест;

— штатногорасписания организации и ее подразделений, где фиксируется состав должностей ирабочих мест;

— документации, регламентирующей различные организационно-управленческие процессыс выделением требований по профессионально-квалификационному составуисполнителей.

Качественнаяпотребность в специалистах и руководителях может быть определена путемпоследовательной разработки следующих организационных документов:

— системацелей как основа организационной структуры управления;

— общаяорганизационная структура, а также организационные структуры подразделений;

— штатноерасписание;

— должностныеинструкции и описания рабочих мест.

В универсаме«Заря» формируем штат по управлению и содержанию объекта недвижимости.Структура штата представлена в Приложении Д. В штат сотрудников входятдиректор, бухгалтер, юрист, отдел маркетинга и менеджмента (2 чел.), отделтехнического обеспечения (5 чел.) и служба безопасности (6 чел.). Ежедневноработают 11 человек, всего штат включает 17 человек.

Формируемфонд оплаты труда в соответствии с принятой структурой персонала.

Таблица 2.1Фонд оплаты труда

Номер Должность

Заработная плата

тыс. руб.

Количество человек 1 2 3 4 1 Директор 20 1 2 Бухгалтер 15 1 3 Юрист 12 1 4 Менеджер по работе с арендаторами 10 1 5 Менеджер по рекламе 10 1 6 Дворник 8 1 7 Уборщица 8 4 8 Начальник службы безопасности 10 1 9 Охранник 8 6

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ поподдержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимовработы его конструкций и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущегоремонта) обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем втечение установленного срока службы здания с использованием в необходимыхобъемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за егосостоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке ирегулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следуетосуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Целью осмотров является установление возможных причинвозникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотровосуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следуетпроинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников о порядке ихсодержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарнойбезопасности.

Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом,включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотротдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной иосенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов,наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих поврежденияотдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлениидеформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающихусловия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые)осмотры.

Организация проведения осмотров и обследований осуществляетсяследующим образом:

— общие плановые осмотры, а также внеочередные — проводятсясобственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления.

— частичные плановые осмотры конструктивных элементов иинженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителямиспециализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонтпо договорам.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено темзданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформацииконструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущейспособности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушениюнормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником спривлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другойпривлеченной для выполнения конкретного вида работ.

Организация по обслуживанию должна принимать срочные меры пообеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций,а также немедленно информировать о случившемся его собственника илиуполномоченное им лицо.

Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальныхдокументах по учету технического состояния зданий; журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров(общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническоесостояние элементов здания. Результаты осенних проверок готовности объекта кэксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результатысплошных обследований состояния здания, выполняемых периодически, оформляетсяактами.

Организация по обслуживанию на основании актов осмотров иобследования должна в месячный срок:

— составить перечень (по результатам весеннего осмотра)мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и егоинженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

— уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатамвесеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), атакже определить неисправности и повреждения, устранение которых требуеткапитального ремонта;

— проверить готовность (по результатам осеннего осмотра)здания к эксплуатации в зимних условиях;

— выдать рекомендации нанимателям, арендаторам исобственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласнодействующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировкасанитарно-технических приборов и оборудования должны, как правило.производиться организацией по содержанию объекта недвижимости.

Состав работ и сроки выполнения работ по техническойэксплуатации отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяци год.

Средства автоматизации и диспетчеризации инженерногооборудования, КИП, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчикидолжны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя попроектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечиватьсоответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования,своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводитьизмерение параметров работы оборудования для визуального или автоматическогоконтроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственниковпомещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническомуобслуживанию и аварийными службами.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести вспециальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей иповреждений инженерного оборудования, строительных конструкциях и другихэлементов зданий.

Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях вработе инженерного оборудования, а также заявки должны регистрироваться всоответствующих журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.),контролироваться по срокам и качеству выполнения.

Заявки на неисправность инженерного оборудования иликонструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем наследующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях. когда дляустранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых вданный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

2.2Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных иорганизационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей(восстановления работоспособности) элементов здания и поддержанияэксплуатационных показателей.

Организация текущего ремонта здания должна производиться всоответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущегоремонта и Техническими указаниями по организации профилактического текущегоремонта зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию илиподрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта следует определять понормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Сроки проведениятекущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются вдоговорах на обслуживание.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределахтрех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа иместных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования зданий (системыинженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения,канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживанииспециализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, долженосуществляться силами этих предприятий.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное вгодовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственникомжилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживаниюздания в установленные сроки.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта втечение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следуетограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовкак весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должныосуществляться по смете эксплуатационных расходов. Средние затраты на текущийремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться впределах 0,75 — 1,0% восстановительной стоимости домов.

Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качествоподлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищногофонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.

Планирование капитального ремонта здания следует осуществлятьв соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонтаи технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального исоциально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядкеразработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.

При капитальном ремонте следует производить комплексноеустранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования,смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные,улучшение эксплуатационных показателей здания, осуществление техническивозможной и экономически целесообразной модернизации зданий с установкойприборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимальногоэнергопотребления

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта зданиядолжны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта зданий.Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации накапитальный ремонт зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должныустанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки,согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонтздании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилыхдомов. Нормы проектирования).

При производстве ремонтных работ в зданиях следуетустраивать:

— перегородки в деревянном каркасе, закрепленном в стенах иперекрытиях;

— потолки, при деревянных перекрытиях — подшивные из легкоголистового материала, как правило, без штукатурки;

— заделку кирпичной кладки ниш, борозд, проемов в стенах парастворе марки 50 с устройством штрабы по контуру для связи с существующейкладкой;

— дымовые трубы — в металлическом каркасе без крепления кконструкциям крыш;

— стыки сборных конструкций, в которых обнаружена коррозиястальных связей, следует расчистить, покрыть защитным составом и заделатьпрочным цементным раствором или бетоном.

Трещины в штукатурке несущих конструкций следует заделыватьтолько после расчистки и осмотра конструкции инженерно-техническим персоналом.

В зданиях не допускается:

— заделывать трещины и поверхностные повреждения, неудостоверившись, в каком состоянии находится несущая конструкция;

— выполнять текущий ремонт конструкций, подлежащих усилению,которое следует производить по проекту;

— оштукатуривать бетонные поверхности потолков, в том числе исборные железобетонные настилы (допускается только затирка или шпаклевка).

3 Маркетинг и продвижение универсама «Заря»

3.1 Оценка конкурентоспособности универсама

Для рассмотрения вопросов повышения привлекательности объектанедвижимости производим многофакториальную оценку универсама.

Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальнойшкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Многофакториальная оценка

№ пп Наименование критерия оценки Оценка в баллах Общая оценка

1 2 3 4 5

1 Социальный

1.1 Наличие мест приложения труда 8 9 7 8 10 8

1.2 Наличие мест отдыха 7 6 6 7 5 6

1.3 Безопасное проживание 5 6 7 5 8 6

1.4 Демографический состав 8 7 9 7 8 8

Итог 7

2 Экономический

2.1 Качество окружающей застройки 4 3 5 3 3 4

2.2 Территориально-экономическая зона 9 8 8 10 9 9

2.3 Развитие инженерных сетей 8 7 6 8 7 7

2.4 Транспортных сетей 10 9 9 8 9 9

2.5 Наличие общественного транспорта и остановок 9 10 9 9 10 9

Итог 8

3 Ландшафтный

3.1 Наличие водных поверхностей 2 1 1 2 1 1

3.2 Рельеф местности 10 9 10 8 9 9

3.3 Инсоляционный режим 9 8 8 7 9 8

3.4 Аэрационный режим 5 6 4 5 4 5

Итог 6

4 Композиционный 4.1 Наличие магазинов 4 3 4 5 4 4 4.2 Наличие детских учреждений 3 2 3 2 1 2 4.3 Наличие общественных зданий 8 9 7 7 8 8 4.4 Наличие административных учреждений 8 7 8 8 7 8 4.5 Наличие банков 9 10 9 8 9 9 4.6 Наличие культурно-зрелищных сооружений 6 7 8 6 6 7 4.7 Наличие спортивных сооружений 4 5 4 3 4 4 4.8 Наличие предприятий общественного питания 3 4 5 3 3 4 Итог 6 5 Экологический 5.1 Состояние почвы 3 2 4 3 2 3 5.2 Состояние снега 4 5 5 4 5 5 5.3 Состояние водных поверхностей 4 3 4 5 4 4 5.4 Состояние окружающей среда 5 3 4 5 3 4 Итог 4 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />

Порезультатам таблицы 3.1 строим диаграмму с удельными весами каждого критерия(Прил. Е). Критерий, имеющий наибольший вес – экономический; критерий, имеющийнаименьший удельный вес – экологический; три оставшихся критерий имеют примерноравный удельные веса.

Для оценкиконкурентоспособности универсама «Заря» сравниваемый его с магазином«Буревестник», расположенным на проспекте Победы. Оба объекта находятся вЦентральном районе, на главных магистралях. Исследуемый объект – универсальныйпродовольственный магазин.

Экспертамбыло предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла.Результаты приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 –Оценка параметров универсама «Заря»

№ пп Наименование критерия оценки Оценка в баллах Общая оценка 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Потребительские 1.1 Наличие автостоянки 9 10 8 10 9 9 1.2 Освещенность торгового зала 7 8 7 9 7 8 1.3 Высота этажа 9 8 9 9 8 9 1.4 Наличие дополнительных услуг 6 7 6 5 7 6 1.5 Ассортимент товаров 9 10 9 9 10 9 1.6 Привлекательный внешний вид 6 6 5 7 6 6 1.7 Местоположение 8 9 8 7 8 8 1.8 Организация вертикальных коммуникаций 7 6 7 7 6 7 1.9 Организация торговли 8 9 8 8 7 8 Итог 8 2 Экономический 2.1 Стоимость арендной платы 7 8 8 7 7 7 2.2 Затраты, связанные с безопасностью 8 7 8 8 8 8 2.3 Затраты, связанные с заработной платой 8 9 9 9 10 9 2.4 Затраты, связанные с капитальным ремонтом 9 8 9 9 8 9 2.5 Затраты, связанные с содержанием придомовой территории 9 10 9 8 10 9 2.6 Затраты, связанные с управлением 8 7 9 8 8 8 Итог 8

Экспертытакже оценивают каждый параметр соответствующим удельным весом аi. Величины удельных весовпредставлены в таблице 3.4.

Таблица 3.3 –Оценка параметров магазина «Буревестник»

№ пп Наименование критерия оценки Оценка в баллах Общая оценка 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Потребительские 1.1 Наличие автостоянки 4 5 3 4 4 4 1.2 Освещенность торгового зала 8 7 9 8 8 8 1.3 Высота этажа 7 8 7 7 6 7 1.4 Наличие дополнительных услуг 6 8 7 6 6 7 1.5 Ассортимент товаров 8 7 8 9 8 8 1.6 Привлекательный внешний вид 8 9 7 8 8 8 1.7 Местоположение 9 10 9 10 9 9 1.8 Организация вертикальных коммуникаций 5 6 4 5 5 5 1.9 Организация торговли 8 7 8 6 7 7 Итог 7 2 Экономический 2.1 Стоимость арендной платы 9 10 8 9 9 9 2.2 Затраты, связанные с безопасностью 6 7 6 6 5 6 2.3 Затраты, связанные с заработной платой 6 5 6 7 6 6 2.4 Затраты, связанные с капитальным ремонтом 5 4 5 6 5 5 2.5 Затраты, связанные с содержанием придомовой территории 4 5 4 4 5 4 2.6 Затраты, связанные с управлением 8 7 8 7 8 8 Итог 6

Получив общиеоценки по каждой группе сравнения для обоих объектов недвижимости – универсама«Заря» и магазина «Буревестник», сводим их в общую таблицу 5.4 для расчетасводных индексов в каждой группе и интегральных относительных показателей,которые являются основными показателями сравнения конкурентоспособностиобъектов. Весовой коэффициент каждого параметра принят в соответствие сэкспертной оценкой, значение параметров для оцениваемого и базового объектоввзяты из таблиц 3.2 и 3.3.

Результатырасчета сводных индексов и интегральных относительных показателей приведены втаблице 5.4.

Таблица 3.4 –Расчет интегрального относительного показателя

Группа сранения № пп Наимено-вание i-того параметра, Пi

Весо-

вой коэф-фициент,

аi, %

Оцениваемый объект Базовый объект

Ин-декс

Иi

Значе-ние пара-метра,

Пio

Оценка в баллах,

Иio

Значе-

ние пара-метра,

Пiб

Оценка в баллах,

Иiб

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Потребительские 1 Наличие автостоянки 0,3 9 2,7 4 1,2 2,25 2 Освещенность торгового зала 0,05 8 0,4 8 0,4 1 3 Высота этажа 0,05 9 0,45 7 1,05 0,43 4 Наличие дополнитель-ных услуг 0,05 6 0,3 7 0,3 1 5 Ассортимент товаров 0,15 9 1,35 8 1,2 1,13 6 Привлекатель-ный внешний вид 0,05 6 0,3 8 0,4 0,75 7 Местополо-жение 0,15 8 1,2 9 1,35 0,89 8 Организация вертикальных комму-никаций 0,15 7 1,05 5 0,75 1,7 9 Организация торговли 0,05 8 0,4 7 0,35 1,14 Сводный индекс 1 - 8,15 - 7 1,16

Продолжениетаблицы 3.4

1 2 3 4 5 6 7 8 9 Экономические 1 Стоимость арендной платы 0,3 7 2,1 9 2,7 0,78 2 Затраты, связанные с безопасностью 0,15 8 1,2 6 0,9 1,33 3 Затраты, связанные с заработной платой 0,15 9 1,35 6 0,9 0,39 4 Затраты, связанные с капитальным ремонтом 0,2 9 1,8 5 1 1,8 5 Затраты, связанные с содержанием придомовой территории 0,1 9 0,9 4 0,4 2,25 6 Затраты, связанные с управлением 0,1 8 0,8 8 0,8 1 Сводный индекс 1 - 8,05 - 6,7 1,2 Интегральный относительный показатель 1,07 1,04 1,03

Сравнение наоснове интегрального относительного индекса, равного 1,03, показало, чтоуниверсам «Заря» является конкурентоспособным по сравнению с базовым объектом(магазин «Буревестник»).

3.2 Рекламная политика

Проекты,уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегоднязоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательскойактивности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвиженияобъекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализацииобъектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективностипри минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышениемэффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:

1) Аудитобъекта, изучение его параметров и характеристик.

2) Анализсуществующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналыкоммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).

3)Анализсуществующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование,интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).

4) Анализситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.

5)SWOT-анализ.

6) Выводы посуществующей эффективности маркетинга объекта.

7) Разработкарекомендаций по продвижению объекта.

— брендинг,

— позиционирование,

— рекламная концепция и рекламные материалы,

— стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видамкоммуникаций,

— определение бюджетов и интенсивности кампании.

8) Разработкарекомендаций по продажам объекта.

— стратегия продаж,

— организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентацииобъекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),

— ценообразование,

— интенсивность продаж и прогноз графика продаж,

— определение бюджетов.

9)Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.

Следуетотметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджабрэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненногоцикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и накаком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятсявсевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формированиелояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций,мероприятий различного характера и т.д.

Специалистытакже отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвиженияобъектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера иотдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные сподачей информации.

Реклама нащитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведениякампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместитьрекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В такихслучаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкцияарендуется на длительный срок, который иногда составляет нескольколет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко отместа, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль,щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.

Имидж-реклама(мероприятия «Public relations») – это комплекс мероприятий,направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоевобщественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного родаотносятся:

— презентации;

— пресс-конференции;

— финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;

— выставки инекоторые специализированные ярмарки.

Мероприятияподобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью,основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своимзаказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти нарынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими ислужащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасностьвраждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широкоминформировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисныеситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений сразличными группами общественности и т.д.).

Расходы нарекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % отэффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).

4. Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

Основнымизадачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение иудержание.

Правилаповедения управляющего с потенциальными арендаторами:

— Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленностьи пытаться установить контакт;

— Изначальностоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществахобъекта недвижимости;

— Необходимовыяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;

— Можноприбегнуть к временным скидкам;

— Если клиентготов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительнооговорив все его условия.

Рекомендации,направленные на продолжительное сотрудничество сторон:

— Работа посохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;

— Арендаторыдолжны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественнымобслуживанием и разумной арендной платой;

— Самыйважный и естественный способ удержания клиентов — вежливое обслуживание, идущеенавстречу их пожеланиям;

— Быстраяреакция на заявки по техническому обслуживанию

— Достаточнаяквалификация персонал;

— Поддержаниеблагоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечениебезопасной среды.

В ходе работыс арендаторами нужно:

— предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросамдля прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;

— осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлениюсчетов-фактур, контроль оплат).

— управлятьторговой активностью арендаторов.

— осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядкаТЦ».

Оченьважно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этомнеобходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.

4.2 Анализ расходов и доходов

В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг(таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационныеотчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей варенду площадей.

Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введенпоправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. Поотношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещениякоэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, длясклада – 0,35. Стоимость аренды 1 м2 торговой площади найдена порезультатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Таблица 4.1 –Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг

Опираясь наштатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы(таблица 4.2).

Таблица 4.2 –Затраты универсама на выплату заработной платы

Налог наимущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52тыс. руб.

Налог наземлю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс.руб.

Таблица 4.3 –Налоги

Амортизациюрассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт.Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.

Затраты нарекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.

Общая суммазатрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.

Доход объектанедвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализесегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).

Таблица 4.4 –Доход от сдачи в аренду площадей универсама

4.3Определение финансовых показателей деятельности универсама

Валовойэффективный доход представляет собой общую сумму дохода объекта недвижимости отсдачи площадей в аренду на протяжении определенного периода, полученного вденежной форме. (коэффициент загрузки принимаем равным 0,85)

ЭВД= 6406,8 тыс. руб *0,85 = 5445,78 тыс.руб/год

Чистыйоперационный доход представляет собой разницу между суммой валового (общего)операционного дохода и суммой затрат, который несет объект недвижимости за тотже промежуток времени.

ЧОД = ВЭД –Затраты = 5445,78 – 5080,58= 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность– это доходность объекта недвижимости, т.е. отношение доходной части бюджета загод к расходам, которые несет объект недвижимости.

Рентабельность= 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

Анализируяпоказатели экономической эффективности, можно сказать, что в условияхэкономического кризиса универсам «Заря» является доходным объектом скоэффициентов рентабельности 8,3 %.

Заключение

Данныйкурсовой проект рассматривал управление недвижимостью на примере универсама«Заря», расположенного на пересечении улиц Терешковой и Орской. В ходевыполнения работы был проведен анализ рынка недвижимости города. На этомосновании были выявлены тенденции изменения цен на жилую и коммерческуюнедвижимость. Для исследуемого универсама выявлены положительные иотрицательные стороны объекта, а также определены пути решения имеющихсяпроблем.

Управлениеуниверсамом объединило технический менеджмент, в частности формирование штатасотрудников из 17 человек и плана мероприятий по технической эксплуатации, и разработку программы продвижения и повышения привлекательности объекта за счетрекламы и средств навигации.

Графическаячасть проекта представляет собой поэтажные планы с выделением площадей, которыесдаются в аренду; графики изменения арендных ставок для разных типовнедвижимости (торговая площадь первого и второго этажа, офисное, складское ипроизводственное помещения). Средняя стоимость аренды 1 м2 торговойплощади на первом этаже составляет 478,75 руб/мес. Для остальных типовнедвижимости по отношению к этой ставке введены поправочные коэффициенты. Длясдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговойплощади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. У курсовомпроекте данырасчет фактических затрат и доходов в табличной форме, а такжерасчет экономических показателей эффективности.

Фактическиезатраты равны 5080,58 тыс. руб/год

Эффективныйваловой доход (ЭВД) равен 5445,78тыс.руб/год

Чистыйоперационный доход (ЧОД) равен 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность= 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

ПриложениеА

Численность ивозрастной состав женщин и мужчин на 1 января 2009 года

ПриложениеБ

Международнаямиграция населения (человек)

ПриложениеВ

Структураштата по управлению и содержанию универсама

ПриложениеГ

Диаграммаудельных весов для пяти факторов оценки