Реферат: Принципы оценки недвижимости

1. Недвижимость

При любомобщественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимаетнедвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизньи деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Самопонятие «недвижимость» в современной России введено в активный практическийоборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределытерминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формируетцентральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — нетолько важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей,но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в нихобычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость- основа национального богатства страны, имеющая по числу собственниковмассовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимокак для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса,так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, посколькусобственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости идостойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствованияпоставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них — проблема собственности.

Основныетермины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровняопределения. К первому уровню относятся формулировки, используемые вдействующем законодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а ктретьему — формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все онидолжны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегдадостигается.

Правильноепонимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективногодиалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками,которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов.Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широкоиспользуются при ее оценке.

Главное для нас понятие — «НЕДВИЖИМОСТЬ».

 

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось врусском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты:неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на правесобственности.

В Россиитермин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядкенаследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широкоприменялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России«недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома,заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а такжежелезные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся:«состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты,перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другиеместа, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и всесокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частнойсобственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и изпрактики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности,возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо отдругого понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е.подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данноелицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим,как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимоеимущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий исооружений на ней».[1]

«… имуществаявляются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствиепредмета, принадлежность которого они составляют».[2]

«Недвижимость,недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность.Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностьюили прикрепленное к земле».[3]

«Недвижимымиимуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики,лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[4]

Как видно извышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеютодно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, чтонеотрывно с ней связано.

Гражданскийкодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объектправа. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ[5] определяет, чтокнедвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано сземлей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба иназначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия какимущественные комплексы.[6]

Такимобразом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывнаясвязь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются вкачестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительнуюстоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычноеназначение и соответственно понижаются в цене.

Так, нерассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальныхпитомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с темзакон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природеявляются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГКРФ).

Юридическоепризнание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физическойсути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим ипоэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен длянедвижимости.

Согласно Градостроительному КодексуРФ (далее ГСК РФ)[7] объекты недвижимости –объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность.Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в томчисле городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориальногопланирования, градостроительного зонирования, планировки территорий,архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта,реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того,недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекспризнается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет месторазделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность»(real property).[8] При этом первоесоставляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, авторое — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет)имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом всостав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может бытьперемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое(физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов:«земли» (land) и «улучшений» (improvement).[9]

Улучшениями называется то, чтосделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходованияресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не можетрассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка,поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только приусловии и во время прочного прикрепления его к земле.

Такимобразом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости,обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля идругие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборотдопускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ),отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерныхобществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленнойзаконом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разныетоварные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского(рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

Кнедвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объектынедвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую истратегическую значимость для государства. Во многом по этой причиненедвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчастиносят и исторический характер, отчасти определяются самой природойнедвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости вдокапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит игралинезначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почтиединственным источником частных богатств и государственных доходов, служилапоказателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеетбольшое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, еепереход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине можетбыть ее особое налогообложение.

Средства,вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут бытьпричиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это можетвести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с цельюпоследующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владениенедвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которыенакладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом.Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число летили купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени неменять производственную ориентацию предприятия.

1.2 Классификация объектовнедвижимости на российском рынке

Объект недвижимости — это любойтовар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое местоневозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Классификация объектовнедвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешномуисследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценкистоимости различных категорий недвижимости.

Для этихцелей можно применять разные принципы классификации в зависимости от ихпроисхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагаетвыделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения,обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называютеще и «недвижимостью по природе».

2.Искусственные объекты (постройки):

а) жилаянедвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция(подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческаянедвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды,склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные(специальные) здания и сооружения.

— лечебно-оздоровительные (больницы,поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы ит.д.);

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы,институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры иотдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические садыи т.д.);

— специальныездания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органывласти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерныесооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженернаяподготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую изэтих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различныхтипологических критериев.

Искусственныеобъекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категориянедвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объектымогут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требоватьреконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченнымобъектам строительства (незавершенка).

Кроме того, объекты недвижимости, какправило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (вчастности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют идругие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых),рынок которых еще не сформировался.

Предлагаемая ниже группировкаобъектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу ких оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группеобъектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамкахкоторых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляетинтерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся нарынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

-         квартиры икомнаты;

-         помещения издания под офисы или магазины;

-         пригородные жилыедома с земельными участками (коттеджи и дачи);

-         свободныеземельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (вближайшей перспективе);

-         складские ипроизводственные объекты.

На оценкуобъекта влияют разнообразные условия и их сочетания.

Приводим пример признаковклассификации.

1. Назначение: свободныеземельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы(месторождения) для их эксплуатации; постройки: для жилья, для офиса, дляторговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

2. Масштаб: земельныемассивы, отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений, жилой доммногоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд),этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий,здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

 3. Готовность киспользованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитальногоремонта; требующие завершения строительства.

Для оценки стоимости земля, здания исооружения делятся на два класса:

-         специализированнаянедвижимость;

-         неспециализированнаянедвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, котораяв силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаетсяна открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем,кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивнымиособенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетаниемэтих факторов.Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, накоторую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается илиарендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих илианалогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.1.3Зарубежная классификация объектов недвижимости

На сформировавшемся западном рынкепринята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимостипо категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемаявладельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость,приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе сбизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещениямашин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость- обыкновенные здания — офисы, склады, магазины, которые обычно продаются илисдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость дляинвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода отаренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость- земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведениябизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

2. Принципы оценкинедвижимости

Процесс оценкинедвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных праввладельца.

Право использовать,например, земельный участок представляет для собственника земли важный моментпри определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщикдолжен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для негопредставляет владение данной собственностью и почему.

В случае с коммерческойнедвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашенияоперационных расходов. Знание экономических принципов необходимо для пониманияприемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Ценность конкретногообъекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли оннайти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определениюстоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов коценке.

Для этого мы должныспроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на ихсоздание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципомзамещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, еслион не купит данный объект.

Применительно к оценке сточки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода отиспользования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, какпоток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что ихкачества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический принципгласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшимспросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения.

Список использованной литературы

 

1.   ГражданскийКодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — №32. — Ст. 3301.

2.   ГрадостроительныйКодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета — 30 декабря 2004.

3.   Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним».- №122-ФЗ от 21.07.97.

4.   Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул,А.В.Карасев. — М.: Экономикс, 2000. — 92 с.

5.   Афонасова М.А.Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Томск: Томский межвузовский центрдистанционного образования, 1999. — 45 с.

6.   Брагинский М.И.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский,В.В.Витрянский. — М.: «Статут», 2000. — 800 с.

7.   Кулагин М.Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. — М.:1992. — С.110-115.

8.   Купчин А.Н. Рынокнедвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие / А.Н.Купчин,Б.Д.Новиков. — М.: 1995, — 122 с.

9.   Новиков Б.Д.Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. — М.: «Экзамен», 2000. — 512с.

10. Озеров Е.С.Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.Озеров. — Спб: Издетельство «МКС»,2003. — 422 с.

11. Оксфордскийтолковый словарь по бизнесу. — М.: 1995. — С.543.

12. Poзенбepг Д.Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). — М.: 1992.– С.268.

13. Фридман Дж.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж.Фридман,Ник.Ордуэй. — М.: Дело, 1997. — 480 с.